【池田市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

池田市の価格帯で、いくら得になるか

池田市の住宅地は1㎡あたり平均202,774円（19地点の単純平均）。市内の標準地は最高395,000円/㎡（満寿美町６３９番２）から最低39,000円/㎡（吉田町１９１番１外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が10.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて池田市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

はじめに、数字の出どころをはっきりさせておきます。池田市の令和7年国勢調査の人口は、市の公表資料から確認できませんでした（未取得）。したがって本ページでは、市がトップページで公表している住民基本台帳人口103,157人（男48,980人／女54,177人）・51,660世帯（令和8年8月31日現在）を基準にしています。国勢調査は常住人口、住民基本台帳は登録人口で、そもそも調査の種類が違う数字です。他のサイトで見かける人口と本ページの数字がずれていたら、まずこの区別をご確認ください。

市域面積は22.14km²（国土地理院）。東西3.82km・南北10.28kmという南北に細長い市で、標高は14.4mから483.9mまで開きがあります。市は「市域の約3分の1が山地。中央部を五月山が占める」と記しており、人口が集中している人口集中地区（DID）の面積は9.92km²＝市域の半分以下です。この「平地が半分しかない」という地形が、後で見る地価10.1倍の格差と土砂災害警戒区域163箇所の両方につながっています。

市街化区域と市街化調整区域

池田市は、都市計画区域2,214haのうち1,126ha（50.9％）が市街化調整区域です。市街化区域は1,088ha（49.1％）しかありません。市域のちょうど半分が「原則として建物を建てるための開発ができない区域」だという市は、大阪府下でもかなり特異です。市街化調整区域は大きく「五月山山麓山間地域」と「細河地域」の二つに分かれ、細河地域を構成するのは伏尾町・木部町・古江町・東山町・中川原町・吉田町の6町です（池田市市街化調整区域まちづくり基本方針・令和3年5月策定）。この6町の名前は、そのまま「物件を見つけたらまず区域区分を確認すべき町名」だと考えてください。実際、令和8年地価公示で市内の住宅地の標準地のうち最も安いのは吉田町の39,000円/㎡で、市内最高の満寿美町395,000円/㎡の約10分の1です。

池田市の用途地域は、第1種中高層住居専用地域が最大で464.0ha（43.9％）。第1種低層住居専用地域179.0ha（16.9％）と合わせると、住居専用系だけで6割を超えます。上位5種のほかは、工業地域47.0ha（4.4％）・商業地域28.0ha（2.7％）・近隣商業地域26.0ha（2.5％）・第2種中高層住居専用地域19.0ha（1.8％）です。ここで効いてくるのが商業地域の28haという小ささです。池田駅前・石橋阪大前駅前といった「商業地域の駅近」は、市街化区域1,088haのうちわずか28ha＝池田市全体の1.3％しかありません。満寿美町（成約中央値5,100万円・11件）や城南（4,600万円・11件）の価格は、この供給されうる土地の絶対量の少なさと直結しています。

なお第2種低層住居専用地域・準住居地域・工業専用地域は、令和7年度都市計画概要の用途地域表に記載がありません。記載が無いことをもって「指定ゼロ」と断定はできないため、本ページでは指定なしと見られるという書き方にとどめています。高度地区は第1種191ha・第2種523ha、防火地域28ha・準防火地域26ha、生産緑地地区は10.57ha（76地区）です。

※令和7年度 池田市都市計画概要（用途地域は令和7年3月31日時点）。用途地域の合計は1,056.0haで、市街化区域1,088haとは32haの差があります。端数処理か対象範囲の差と思われますが理由は確認できていません。表の構成比は、市街化区域1,088haではなく用途地域の合計1,056.0haに対する割合です（都市計画概要に記載された比率をそのまま掲載しています）。

地価公示 ― 19地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、池田市の住宅地の標準地は19地点。 単純平均は1㎡あたり202,774円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.0％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

池田市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 池田市の住宅地の平均価格は23位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第4位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

池田市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地19地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で10.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

池田市の地価データを開くと、まず数字の開き方に驚きます。 令和8年地価公示で、住宅地の標準地は19地点。 最も高いのは満寿美町639番2の395,000円/㎡（前年比＋4.2％）。 最も安いのは吉田町191番1外の39,000円/㎡（−1.3％）。 その差は10.1倍です。

大阪府下の市では、門真市が1.7倍（最高165,000円/㎡・最安98,300円/㎡）です。 同じ「大阪府の市」でありながら、池田市の格差はその6倍近い開きがあります。 「池田市の相場は○○万円」という一つの数字は、この市ではほとんど意味を持ちません。 そしてこの10.1倍は、偶然でも景気の問題でもなく、公的資料だけで説明がつく構造です。 順に見ていきます。

構造1：市域の50.9％が市街化調整区域 ― 住める土地が半分しかない

池田市の都市計画区域は2,214ha。そのうち 市街化区域は1,088ha（49.1％）、市街化調整区域は1,126ha（50.9％）です。 市域のちょうど半分が、原則として建物を建てるための開発ができない区域だということです。

直近の線引きの変更は平成23年3月29日で、 畑五丁目の約0.17haを市街化区域に編入しただけです。 0.17ha＝約1,700㎡。15年近くのあいだに、住宅地として増えた面積はサッカーコート1面に満たないということです。 新しい宅地をつくって供給を増やすという道は、池田市には事実上ありません。

構造2：その市街化区域も、商業地域は28haしかない

では市街化区域1,088haの中身はどうか。用途地域の内訳（令和7年3月31日時点）を見ると、 住居専用系が圧倒的です。

商業地域28ha。これは市域22.14km²（2,214ha）の 1.3％にすぎません。近隣商業地域を足しても54ha＝2.4％です。 池田駅前・石橋阪大前駅前という「駅から歩いてすぐ、店が並んでいる場所」は、 市域の数十分の一しかないということになります。

そしてその希少な一帯の価格が、満寿美町の成約中央値5,100万円（11件・平均101㎡）、 城南4,600万円（11件・平均89㎡）、地価公示の満寿美町395,000円/㎡、 商業地の栄町700,000円/㎡（＋5.7％）です。 高いのではなく、量が少ないのです。

構造3：五月山が、市を物理的に分断している

池田市は「市域の約3分の1が山地。中央部を五月山が占める」市です。 標高は14.4mから483.9mまであり、南北10.28kmの細長い市域の真ん中に山があります。 その結果、この山に関わる規制が、住宅地に直接かかってきます。

池田山風致地区396.86haは、市域22.14km²の約18％に相当します。 市域の2割近くが風致地区で、その内側の開発には高さ10mの上限がかかる。 これが五月山南麓の住宅地（旭丘・五月丘・城山町・姫室町）の風景を守ってきた仕組みであり、 同時に「同じ市内なのに、マンションが建てられる場所と建てられない場所がはっきり分かれる」 理由でもあります。

構造4：山の向こう側は、内閣府が認定した「再生が必要な地域」

そして山の北側です。 伏尾台の成約中央値は1,600万円（26件・平均172㎡）。町丁目別では市内で最も件数が多く、最も安い。 地価公示でも伏尾台四丁目6番21が65,700円/㎡です。

この価格には、公的な裏付けがあります。 池田市は「伏尾台における官民連携によるニュータウン再生計画」で 内閣府地方創生推進事務局の認定を受けています（計画期間 2033年3月31日まで）。 市自身が課題をこう書いています。

さらに2016年3月策定の「伏尾台創生プラン2020」は、 「『人口減少』と『高齢化』こそが伏尾台の根幹的な課題」として、次の7点を挙げています。

• 人口減少により増える中古住宅
• 急激な高齢化
• 若い世代の流出
• 駅からの交通の便
• こどもの減少
• 伏尾台小学校の統合、池田北高校の移転等の環境変化
• 急速な人口減少と高齢化

そして「このままでいくと2040年には、人口4000人を下回る可能性が高い」と記しています。 市の地域公共交通計画も「市域北部の東山町や伏尾台地域で高齢化率が特に高い」 「伏尾台は傾斜が多く、高齢者や子育て世代等にとっては移動が負担」と書き、 住民主体の自動車送迎サービス「らくらく送迎」が運行されています。

買う側にとって、これは「隠された欠点」ではなく「公表されている前提」です。 1,600万円・平均172㎡という数字は、この前提の上に成立している価格だと理解して検討してください。

ただし、伏尾台には市が公表している「反対方向の事実」もあります

ここで、安いことの理由だけを並べて終わりにするのは正確ではありません。 市の資料には、次の3つが同時に書かれています。

• 学校は「無くなった」のではなく「市内全域から通える学校になった」。 伏尾台小学校は統合されましたが、統合先のほそごう学園（義務教育学校）は伏尾台3-14にあります。 平成30年4月に大阪府内3校目の義務教育学校として開校し、 平成29年4月からは「池田市内のどこからでもほそごう学園へ入学が可能」という特認校制が導入されました。
• 市は「将来の住民」に向けてビジョンを出そうとしている。 策定中の「伏尾台まちづくり基本方針」について、市は 「将来的な居住検討者や民間事業者に対しても、伏尾台地域の将来性や魅力が感じられる ビジョンを提示する」と明記しています。 自治体が購入検討者を名指しで意識していると書いた文書は、そう多くありません。
• 再生計画の柱に「居住環境の質の向上（空き家活用と住まい方の多様化）」が入っている。 内閣府認定の計画は、①新たな人の流れ・活動の創出（公共施設活用による企業誘致） ②交流・にぎわいの創出（多世代交流）③居住環境の質の向上（空き家活用と住まい方の多様化） ④持続可能な地域運営体制の構築、の4本柱です。

※伏尾台のまちびらきの年・開発時期、現在の人口・世帯数・高齢化率・空き家率の具体値は、 市の公表資料から確認できていません（未取得）。本ページでは推測で補っていません。

まとめ ― 10.1倍の正体

整理すると、こうなります。

市域の半分が調整区域で、残り半分の中でも商業地域は28ha。 そのわずかな駅前と、五月山を越えた先の丘陵団地・農村地域が、同じ「池田市」という住所を共有している。 これが10.1倍の正体です。

買い手にとっての意味は、はっきりしています。 池田市では「市の相場」を見ても意味がありません。 エリアを決めた瞬間に、価格帯はほぼ決まります。 そのうえで、選んだエリアごとに確認すべき論点（駅前なら用途地域と建築規制、 五月山南麓なら風致地区・景観条例・土砂災害、北部なら区域区分と交通）がまったく違います。 家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

出典：令和7年度 池田市都市計画概要 //www.city.ikeda.osaka.jp/material/files/group/86/R7_toshikeikaku.pdf ／ 池田市市街化調整区域まちづくり基本方針 //www.city.ikeda.osaka.jp/material/files/group/86/ikedashityoukumasu_honpen.pdf ／ 池田市「認定地域再生計画について（伏尾台ニュータウン再生計画）」 //www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/toshiseibibu/toshiseisaku/machizukuri/fushiodainewtownsaiseikeikaku/21542.html ／ 伏尾台創生プラン2020 //www.city.ikeda.osaka.jp/material/files/group/103/fushiodai2020.pdf ／ 五月山景観保全条例 //www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/toshiseibibu/midorinosei/ryokuka/jourei/1415929775003.html ／ 大阪府「大阪府内の土砂災害防止法の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/damusabo/dosyahou/d_sitei.html ／ 国土交通省 地価公示・成約価格情報

空から見た、この50年の池田市

池田市が都市計画区域に指定されたのは昭和8年12月28日（旧池田町）、市制施行は昭和14年4月29日で大阪府下6番目でした。五月山一帯の風致地区（池田山396.86haほか計434.18ha）が指定されたのは昭和16年12月3日。市街化区域と市街化調整区域を分ける線引きは昭和45年6月20日に行われています。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。線引きから数年後の姿と現在を比べると、五月山の緑の際（きわ）がほとんど動いていないことが見て取れます。市街地が広がれる範囲が、制度によって早い段階で固定された市だということです。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28710〜28712・y12998〜12999）で切り出しています。

池田市の都市計画マスタープラン（案）は、地域別構想として市域をいけだ地域・いしばし地域・さつきやま地域・ほそごう地域の4地域に区分しています（目標年次 令和14年度）。ただし各地域に含まれる町名や地域ごとの特性の本文は、PDFから確認できていません（未取得）。そこで本ページでは、市の4地域の名称を手がかりにしつつ、町名まで公的に特定できる情報（地価公示の標準地の所在地番、国土交通省の成約価格情報の町丁目、市が公表している防音関連助成の対象区域、市街化調整区域まちづくり基本方針の町名）を軸に5つに分けて整理します。以下のエリア分けと町名の割り当ては本ページ独自の整理であり、市の地域区分そのものではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、池田市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

池田市の鉄道は阪急宝塚線の池田駅と石橋阪大前駅の2駅が軸です。石橋阪大前駅では箕面線が分岐します。市の資料は「古くより交通の要衝として発展し、大阪都市圏の衛星都市」であり「阪急池田駅と石橋阪大前駅を中心に市街地が形成」されていると記しています。南北10.28kmという細長い市域に対して駅が南側に2つ、という構造で、北部（伏尾台・細河地域）には鉄道駅がありません。この「駅からの距離」が、池田市の地価格差をつくる最大の要因のひとつです。実際、成約データでも池田駅140件・石橋阪大前駅73件と成約の9割以上がこの2駅の駅勢圏に集中しています。

※乗降人員は阪急電鉄「駅別乗降人員」の2025年 通年平均です。池田駅41,787人（阪急全駅13位）、石橋阪大前駅39,727人（同16位）。池田市には、市街地を形づくる駅がこの2駅しかありません。なお市の地域公共交通計画には2019年の数値として池田駅＝鉄道57,924人/日・バス28,014人/日、石橋阪大前駅＝鉄道56,236人/日・バス17,928人/日という値が載っていますが、これは他社線やバスを含む交通結節点としての数値と見られ、阪急公式値とは数値体系が異なります。本ページは阪急電鉄の公式値を採用しています。また成約データには「桜井（大阪）」を最寄りとする6件（中央値4,450万円・平均徒歩21分）が含まれますが、この駅の所在市を公的資料で確認できていないため、本ページでは駅の一覧に含めていません。

道路

令和7年度 池田市都市計画概要は、幹線道路について「阪神高速道路、大阪南池田線、中国自動車道、大阪中央環状線等の幹線道路がインターチェンジで連結し広域交通が整備」されていると記しています。さらに国道176号と国道171号が重要な役割を果たしています。都市計画道路は42,110m（26路線）、都市高速鉄道は2,970m（1路線）です。

池田市には大阪国際空港（伊丹空港）がまたがっています。大阪府の公式資料は所在地を「大阪府豊中市・池田市、兵庫県伊丹市」と明記しており、空港面積311ha、設置管理者は新関西国際空港株式会社、A滑走路1,828m×45m・B滑走路3,000m×60m・50スポット、年間発着回数は最大13万5千回（1日あたり370回）、運用時間は7:00〜21:00（14時間）です。この「空港が市内にある」という事実は、交通の利便だけでなく、航空機騒音と航空法の高さ制限という形で購入判断に直結します。くわしくは「買う前に必ず確認したい点」の章で扱います。

バスは阪急バスが市全域で路線バスを運行しており、市域南部では路線が充実しています。一方で市の地域公共交通計画は「市域北部の東山町や伏尾台地域で高齢化率が特に高い」「伏尾台は傾斜が多く、高齢者や子育て世代等にとっては移動が負担」と記し、伏尾台地区では住民主体の自動車送迎サービス「らくらく送迎」が運行されています。施設循環福祉バスが敬老会館等を巡回する仕組みもあります。北部の物件を検討する場合、「バス停まで何分か」ではなく「坂のどちら側か」まで見たほうがよいエリアです。

※「国道173号」が市内を通るかどうかは、令和7年度都市計画概要では確認できませんでした（未取得）。同資料に記載があるのは国道171号と国道176号です。また「阪神高速11号池田線」「中国自動車道 池田IC」といった個別の路線名・IC名も、同資料では「阪神高速道路」「中国自動車道」という一般名での記載にとどまるため、本ページでは個別名称を使っていません（未取得）。

※大阪府「大阪国際空港の概要」の更新日は2012年7月4日です。運用時間・発着枠は現在も同じと見られますが、最新の運用状況は空港側の公表資料でご確認ください。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

【重要】上の表の税率は、池田市の公表資料で確認できた数値ではありません。本ページ作成時点で、池田市の固定資産税・都市計画税の税率は、市の公表資料から確認できていません（未取得）。市の固定資産税のページはリンク集のみで税率の記載がなく、納期限を案内するページは表示できず、市税条例を収録した例規集も参照できませんでした。表の数値は、この章の表組みを成立させるために置いた未確認の参考値であって、池田市が条例で定めている税率ではありません。

同じ理由で、固定資産税・都市計画税の免税点（土地・家屋・償却資産）、納期（第1期〜第4期）、都市計画税が市街化区域のみに課されるのかどうかも、すべて確認できていません。本ページではこれらを数字で書いていません。

毎年のランニングコストは、購入判断のなかでも金額が大きい部分です。池田市は市街化調整区域が市域の50.9％を占めるため、「調整区域の物件なら都市計画税がどうなるのか」は他市以上に確認する価値があります。必ず池田市 課税課（TEL 072-754-5255）、または実際の納税通知書でご確認ください。家タダでも、ご検討中の物件について市に確認したうえでお伝えします。

池田市は「わがまち特例による固定資産税・都市計画税の特例措置」（//www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/somu/kazei/koteisisannzei/18769.html ）と「住宅建替え中の土地における固定資産税等の特例措置」（//www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/somu/kazei/koteisisannzei/18887.html ）という2つのページを公開しています。ただしその内容は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。住宅用地の課税標準の特例が池田市でどう運用されているか、建て替え中の土地がどう扱われるかを含め、具体的な適用は市の課税課にご確認ください。本ページでは、確認できていない特例の内容を推測で書いていません。

※上の表に並ぶ税率は、池田市が公表している値として確認できたものではありません。免税点も同様です。数字を推測で埋めない方針のため、ここでは「確認できていない」ことをそのままお伝えしています。

※上の表の税率・免税点は、池田市が公表している値として確認できたものではありません。このページでは推測で数字を埋めない方針のため、確認できなかった旨を明示しています。正確な税率・税額は必ず市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜大阪国際空港（伊丹空港）― 池田市は空港がまたがる市です

これは池田市の物件を検討するうえで、最初に確認すべき項目です。 大阪府の公式資料「大阪国際空港の概要」は、空港の所在地を 「大阪府豊中市・池田市、兵庫県伊丹市」にまたがると明記しています。 つまり伊丹空港は「隣の市にある空港」ではなく、池田市の中にもある空港です。

※出典：大阪府「大阪国際空港の概要」 //www.pref.osaka.lg.jp/o020060/kutai/kuusen/osakakokusai_gaiyou.html （更新日2012年7月4日）。更新日が古いため、運用時間・発着枠の最新の状況は空港側の公表資料でご確認ください。

市が町名・番地まで公表している「防音関連助成の対象区域」

ここが、池田市で家を買う人にとっていちばん実務的に役立つ情報です。 池田市は「空気調和機器更新工事と住宅防音サッシ修理費の助成について」というページ（2026年3月25日更新）で、 助成の対象になる区域を町名と番地まで公表しています。

この一覧の使い方は2通りあります。

• 買う前の判断材料として。 検討している物件の住所がこのリストに入っていれば、 その一帯は航空機騒音への対策が行われてきた区域だということです。 内覧は、できれば運用時間（7:00〜21:00）の中でも発着の多い時間帯に行い、 窓を開けた状態・閉めた状態の両方で音を確かめてください。
• 買ったあとの制度として。 この助成は「昭和57年3月30日以前に建てられた住宅」で、 防音工事により設置された空気調和機器が工事完了から10年以上経過して故障した場合が対象です。 費用の一部を関西エアポート株式会社が助成し、 自己負担額の一部を市が補助します（市税の滞納がある方・生活保護世帯を除く）。 令和8年度の申込受付は令和8年4月1日〜10月30日で、工事前の提出が必要です。 中古住宅を買って設備を更新する予定なら、 着工前に関西エアポート株式会社 防音工事担当（TEL 06-4865-9620）に確認してください。

※上記の町名・番地は「市が防音関連の助成の対象としている区域」であり、 航空機騒音障害防止法にもとづく第1種区域の告示そのものと一致するとは限りません。 本ページでは「第1種区域」という言い方をしていません。 騒音区域の正式な範囲は、空港の設置管理者または市のシティプロモーション課 （TEL 072-754-6271）にご確認ください。 出典：池田市「空気調和機器更新工事と住宅防音サッシ修理費の助成について」 //www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/siminseikatsu/citypro/kuukou/18437.html

航空法による高さ制限 ― 建てる前に「回答システム」で確認する

池田市は「池田市は大阪国際空港が近接しているため、航空法により制限表面 （建築物等の高さ制限）が定められています」と公表しています（2025年11月14日更新）。 確認方法として市が案内しているのは 「大阪国際（伊丹）空港高さ制限回答システム」（//secure.kix-ap.ne.jp/itm/ ）です。

戸建を建てるだけなら問題にならないことが多い制限ですが、 「土地を買って3階建てを建てたい」「屋上に設備を載せたい」という計画では 先に確認しておくべき項目です。 クレーン等の仮設物が制限表面に触れる可能性もあります。

※制限表面の種類と市内の具体的な範囲は、市のページには記載がなく確認できていません（未取得）。 本ページでは「どの高さまで建てられるか」を数字で書いていません。 必ず上記の回答システム、または市民活動部シティプロモーション課（TEL 072-754-6271）でご確認ください。 出典：池田市「航空法による高さ制限について」 //www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/siminseikatsu/citypro/kuukou/1465364948059.html

2｜五月山景観保全条例 ― 「高さ10メートルを超える建築物は禁止する」

池田市には五月山景観保全条例があります（施行 平成8年10月1日）。 市は目的を「市域の3分の1を占める五月山、その緑を守り育てるため、山並みの眺望を守る条例」 と説明しています。

「高さ10m」という数字の意味を、購入者の目線に置き換えます。 一般的な木造2階建ての戸建なら通常は問題になりません。 効いてくるのは3階建て・傾斜地での造成を伴う建築・共同住宅の計画です。 「同じ市内なのに、ここにはマンションが建っていない」という景色には、 この条例と風致地区（後述）が効いている可能性があります。

裏返すと、これは買い手にとっての安心材料でもあります。 購入したあとに南隣へ高層の建物が建って日当たりが変わる、というリスクが、 条例の対象区域では制度的に抑えられているということだからです。

※「景観保全地区」の具体的な範囲は確認できていません（未取得）。 検討中の物件が対象区域に入るかどうかは、公園みどり課（緑化担当 TEL 072-754-6686）にご確認ください。 出典：池田市「五月山景観保全条例」 //www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/toshiseibibu/midorinosei/ryokuka/jourei/1415929775003.html

3｜風致地区434ha ― 市域の2割近くが対象

池田市には3つの風致地区があり、いずれも昭和16年12月3日の指定です。

池田山風致地区の396.86haは、市域22.14km²の約18％にあたります。 五月山周辺の建築規制の中核であり、 五月山南麓の住宅地（旭丘・五月丘・城山町・姫室町など）を検討する場合は、 風致地区に入っているかどうかを最初に確認してください。 風致地区では建築行為に許可が必要になりますが、 池田市における具体的な許可基準（建ぺい率・高さ・壁面後退・緑化率など）は 本ページ作成時点で確認できていません（未取得）ため、数値を書いていません。 市の担当課でご確認ください。

4｜最低敷地面積120㎡ ― 「狭く安く」という買い方ができない市

池田市には池田市住宅建設等指導要綱（制定 昭和51年4月1日／主な改正 昭和52年・平成7年・ 平成10年・平成14年・平成18年）があり、その第5条で敷地面積の基準が定められています。

第6条の適用除外は「昭和51年3月31日までに、区画済みの土地」 「長屋住宅を一戸建て住宅に建替える場合」です。

120㎡＝約36坪。 これは「敷地を細かく割って安い建売をたくさんつくる」という供給の仕方を 制度的に抑える基準です。池田市の第1種低層住居専用地域は179ha（用途地域の16.9％）ありますから、 その範囲では狭小敷地の新規分譲が出にくいということになります。

買い手から見ると、これは両面があります。 良い面は、住宅地の質が保たれやすく、 隣がいきなり細分化されて3戸に割られる、という事態が起きにくいこと。 厳しい面は、「狭くてもいいから安く買う」という選択肢が制度的に狭められている＝ 価格の下限が高止まりしやすいことです。 実際、成約の平均面積は戸建で134㎡。旭丘181㎡、伏尾台172㎡と、 池田市の戸建は敷地が広いぶん総額も張ります。

※出典：池田市住宅建設等指導要綱 //www.city.ikeda.osaka.jp/material/files/group/88/jyutakukennsetutousidouyoukou.pdf ／ 池田市開発指導要綱細則（平成18年9月制定） //www.city.ikeda.osaka.jp/material/files/group/88/kaihatsushidouyoukousaisoku.pdf 。 事前協議が必要になる規模などの運用の詳細は確認できていません（未取得）。

5｜土砂災害警戒区域163箇所・特別警戒区域147箇所

大阪府「大阪府内の土砂災害防止法の指定状況」（更新日 令和8年9月14日／ 最新告示日 令和7年5月13日／管轄は池田土木事務所）によると、池田市の指定状況は次のとおりです。

注目してほしいのは、警戒区域163に対して特別警戒区域が147あるという比率です。 イエローゾーンの90％がレッドゾーンで、これは府内でも比率が高い部類に入ります。 隣の豊中市（49／44）と比べると箇所数は3倍以上です。 五月山山麓の住宅地を検討する方にとっては必須の確認項目になります。

特別警戒区域（レッド）は、建築物の構造規制や開発行為の許可制などが関わる区域です。 本ページでは池田市における具体的な規制内容までは確認できていないため書いていませんが、 「イエローかレッドか」で扱いがまったく違うことだけは押さえておいてください。 確認は次の2つで行えます。

• 池田市ハザードマップ（令和4年3月版）。令和7年3月7日に指定避難場所の追加に伴い更新されています。 洪水／内水氾濫／土砂災害（警戒区域・特別警戒区域）／ため池を収録し、校区別マップ6種類が掲載されています。
• いけだデジタルマップ（Web版）（//www.sonicweb-asp.jp/ikeda/map?theme=th_13 ）。 住所から地図上で確認できます。

出典：大阪府「大阪府内の土砂災害防止法の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/damusabo/dosyahou/d_sitei.html ／ 池田市ハザードマップ //www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/sogoseisaku/kikikanri/bousai/kozui/15148.html

6｜洪水 ― 対象は5河川。猪名川は国の直轄河川

池田市の洪水浸水想定区域の対象河川は 猪名川・余野川・箕面川・石澄川・神田川の5河川です。 このうち猪名川は国土交通省の直轄河川で、淀川水系として 国土交通省近畿地方整備局 猪名川河川事務所が管理しています。 浸水想定区域の指定・公表も近畿地方整備局が行っています。 同事務所は「大阪府域には、豊中市と池田市の2市が、兵庫県域には、尼崎市、伊丹市と川西市の3市が含まれており」 と記しています。

想定規模は想定最大規模降雨（9時間総雨量380mm）です。

※市の風水害資料には出典として「国土交通省近畿地方整備局」と「大阪府」が併記されており、 猪名川＝国、その他の支川＝大阪府という構成と見られますが、 河川ごとの管理者の一対一の対応までは確認できていません（未取得）。 またため池ハザードマップの対象ため池数・個別のマップURLも未取得です。 高潮については、池田市ハザードマップの収録項目（洪水・内水・土砂災害・ため池）に含まれておらず、 市は内陸（最低標高14.4m・猪名川中流域）ですが、 「対象外」と明記した公的記述を確認できていないため、本ページでは対象外と断定していません。 出典：国土交通省 猪名川河川事務所 //www.kkr.mlit.go.jp/inagawa/bousai/familiarity.html ／ 池田市「自然災害（洪水・土砂災害）」 //www.city.ikeda.osaka.jp/material/files/group/1/230915ikedasizennikikouzuidosha.pdf

7｜池田市全域が宅地造成等工事規制区域（盛土規制法）

令和6年4月1日から、池田市全域が宅地造成等工事規制区域に指定されています。 指定主体は大阪府で、令和6年4月1日から宅地造成等に関する事務は大阪府の所管です。 特定盛土等規制区域と造成宅地防災区域の指定はありません。 大阪府も「大阪府内（政令指定都市・中核市を除く）は全域が規制区域」と公表しています。

池田市では、この規制が他市より現実的に効いてきます。 市域の約3分の1が山地で、五月山南麓や北部の丘陵住宅団地には 切土・盛土を伴って造成された土地と、擁壁のある中古戸建が数多くあります。 造成を伴う工事には府の許可が必要になりますので、 「擁壁のある物件」「傾斜地の物件」を検討する場合は、 擁壁の高さ・構造・検査済証の有無を必ず確認してください。 家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

出典：池田市「盛土規制法について」 //www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/toshiseibibu/sinsashido/kaihatsu/1415935157506.html ／ 大阪府「盛土規制法の規制区域」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130180/kenshi_shinsa2/morido/morido-kuiki.html

8｜地区計画は2件だけ。ただし場所が重要です

池田市の地区計画は2件のみです。

• 北部大阪都市計画 国道176号沿道地区地区計画
• 北部大阪都市計画 池田市大阪国際空港北地区地区計画

どちらも市の南側、国道176号と空港に関わる一帯です。 地区計画の区域内では、建築物の用途・高さ・壁面の位置などに独自の制限がかかることがあります。 この2つの地区計画の具体的な制限内容は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）ので、 該当しそうな物件では必ず重要事項説明書と市の都市政策課でご確認ください。

このほか池田市には次の制度があります。

• 電波伝搬障害防止制度（地上31mを超える高層建築物等が対象）
• ラブホテル建築規制（市独自の審議会があります）
• 建築協定（区域・内容は未取得）
• 大阪府景観計画の区域…国道171号沿道区域（起点は「池田市豊島南地内の兵庫県との境界部」）、 大阪中央環状線等沿道区域（起点は「池田市住吉二丁目地内」）。 一般区域の届出対象は建築物で「高さが20mを超えるもの又は建築面積が2,000㎡を超えるもの」、 着手30日前までの届出が必要です。 なお池田市が景観行政団体かどうかは確認できていません（未取得）。

9｜立地適正化計画 ― 居住誘導区域は確認できませんでした

正直にお伝えします。 池田市の立地適正化計画について、説明会開催のページの存在は確認できましたが、 計画本体のページ・届出制度のページはいずれも表示できず、 居住誘導区域・都市機能誘導区域の範囲は確認できていません（未取得）。

居住誘導区域は、 将来の行政サービスやインフラ更新の重点がどこに置かれるかに関わる情報で、 長く住む家を買う人には本来とても重要な項目です。 本ページでは推測で書きません。市の都市政策課に直接ご確認ください。

10｜まとめ ― 池田市で物件を見るときのチェックリスト

• 区域区分…市街化区域か市街化調整区域か。市域の50.9％が調整区域です。 とくに伏尾町・木部町・古江町・東山町・中川原町・吉田町は細河地域（調整区域）です。
• 風致地区…池田山396.86haほか計434.18ha。五月山南麓は要確認。
• 五月山景観保全条例…景観保全地区内の300㎡超の開発で高さ10m制限。
• 土砂災害…警戒区域163／特別警戒区域147。イエローかレッドかで扱いが違います。
• 洪水…猪名川・余野川・箕面川・石澄川・神田川の5河川。想定最大規模は9時間総雨量380mm。
• 空港…防音関連助成の対象区域（神田・豊島北・豊島南・ダイハツ町）か。航空法の高さ制限。
• 敷地面積…第1種低層住居専用地域で一戸建て120㎡以上（指導要綱第5条）。
• 盛土規制法…市全域が宅地造成等工事規制区域。擁壁のある物件は特に注意。
• 地区計画…国道176号沿道地区・大阪国際空港北地区の2件。
• 税…固定資産税・都市計画税の税率は本ページでは確認できていません。課税課（072-754-5255）へ。

家タダでは、ご検討中の物件について 区域区分・風致地区・景観条例・土砂災害区域・擁壁・接道・再建築の可否・地区計画の有無を 契約前に無料で調査します。物件URLをLINEでお送りください。

池田市が市になったのは昭和14年（1939年）4月29日。 市の沿革は「大阪府下で6番目に市制を施行」と記しています。 大阪市（明治22年）に始まる府下の市制のなかで、かなり早い時期の市です。

市名の由来 ― 室町時代の土豪「池田氏」

市の「沿革及び地勢」は、市名の由来をこう説明しています。

地形や池にちなむ名ではなく、この地を治めた一族の名前が地名になったという説明です。 市内には城山町という町名があり、地価公示でも城山町2030番1が250,000円/㎡（＋2.5％）で 市内上位に入っています。

位置と地形 ― 大阪都心から西北16km、市域の3分の1が山地

池田市は「大阪市都心部から西北へ約16km、大阪府の西北部」に位置します。 北部・東部で箕面市、東南部・南部で豊中市と兵庫県伊丹市、 西部で兵庫県川西市と接しており、府県境の市です。 地勢は「市域の約3分の1が山地。中央部を五月山が占める」。 標高は14.4mから483.9m、東西3.82km・南北10.28kmという細長い市域です。

都市計画区域に指定されたのは昭和8年12月28日（旧池田町）。 五月山一帯の風致地区（池田山・鼓ケ滝・待兼山）が指定されたのは昭和16年12月3日です。 市になる前から都市計画の対象で、市になった直後に山が風致地区になったという順番が、 現在の池田市の姿をよく説明しています。

落語のまち ― 上方落語資料展示館（落語みゅーじあむ）

池田市は「落語のまち」として知られています。 市は上方落語資料展示館（落語みゅーじあむ）を紹介しており、 所在地は池田市栄本町7-3、阪急池田駅から北へ徒歩8分。 開館は11:00〜19:00、休館は火曜・年末年始、入館無料です。

池田に関連する演目として「池田の猪買い」があります。 この施設が阪急池田駅から徒歩8分という位置にあること自体、 池田駅前が古くからの市街地の中心であることのあらわれです。

クレハトリ・アヤハトリの言い伝え

池田市には「クレハトリ・アヤハトリ伝承」があり、 市教育委員会が「二人の織り姫」の物語として紹介しています。 市は「市内にはこの言い伝えに基づく場所がいくつかあります」と記し、 子ども向けの市内マップも作成しています。

※伝承の詳細（呉服神社・伊居太神社との関係を含む）は、 本文がPDFに収録されており確認できていません（未取得）。 本ページでは市公式ページに書かれている範囲を超えた説明をしていません。 問い合わせ先は市教育委員会 社会教育課（TEL 072-754-6674）です。

細河の植木 ― 1653年、接木の名人・六蔵

市北部の細河地域は、市の市街化調整区域まちづくり基本方針が 「日本有数の植木の産地として全国的に知られており、自然環境に恵まれた農村地域」 「四大植木生産地の一つ」と記す地域です。 同方針には「1653年、接木の名人六蔵が内裏の橘の接木に成功」という記述があります。

現在の細河地域（伏尾町・木部町・古江町・東山町・中川原町・吉田町）は 人口4,340人（2020年）で、2010年から771人減少。高齢化率39.4％です。 市は「スマート農業や農福連携」「細河拠点施設整備に向けた検討」を推進しています （令和7年度施政方針）。 地価公示の吉田町191番1外39,000円/㎡（−1.3％）は、 市街化調整区域の農村地域の土地の値段として理解するのが正確です。

年表

出典：池田市「沿革及び地勢」 //www.city.ikeda.osaka.jp/material/files/group/39/2ikedasinoennkakuoyobitisei.pdf ／ 令和7年度 池田市都市計画概要 //www.city.ikeda.osaka.jp/material/files/group/86/R7_toshikeikaku.pdf ／ 池田市「上方落語資料展示館（落語みゅーじあむ）」 //www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/siminseikatsu/diversitykyoso/shisetsu/1415930640519.html ／ 池田市「クレハトリ・アヤハトリの言い伝えについて」 //www.city.ikeda.osaka.jp/kanko_bunka/rekishi/densho/1540879558905.html ／ 池田市市街化調整区域まちづくり基本方針 //www.city.ikeda.osaka.jp/material/files/group/86/ikedashityoukumasu_honpen.pdf

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