【南あわじ市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

南あわじ市の価格帯で、いくら得になるか

南あわじ市の住宅地は1㎡あたり平均26,716円（6地点の単純平均）。市内の標準地は最高38,000円/㎡（潮美台２丁目８番４）から最低15,300円/㎡（阿那賀字伊毘７９９番２）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.5倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、南あわじ市の中古戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

南あわじ市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて南あわじ市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 4万2千人。三原平野を4つの旧町が囲む、淡路島南部の市

南あわじ市の人口は42,644人（男20,545人／女22,099人）、世帯数は20,091世帯です（令和8年8月末・住民基本台帳・市公式「南あわじ市の人口と世帯数」）。65歳以上は15,868人で、全体の37.21％。面積は229.01km²（平成30年10月1日現在・国土地理院の面積調による市公式の回答）、人口密度は約186人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の南あわじ市の数値は、このページでは確認できていません（未取得）。市公式の「国勢調査」のページには令和7年の人口速報集計結果がExcelファイルで置かれていますが、ページ本文に数値がなく、取得できませんでした。このページの国勢調査の数値は、すべて令和2年国勢調査までのものです。

その令和2年国勢調査が、南あわじ市の住宅事情をよく表しています。人口は44,137人、世帯数は17,047世帯。平成27年が46,912人・16,968世帯でしたから、人口は▲2,775人（▲5.92％）、世帯数は＋79世帯（＋0.47％）です（市公式の掲載値）。人口は5年で6％近く減ったのに、世帯数はわずかに増えた。1世帯あたりの人数が減ったということです（令和2年は2.59人/世帯）。年齢別では15歳未満が11.9％、15〜64歳が51.4％、65歳以上が36.7％でした。

長い目で見ると、市の都市計画マスタープラン（平成23年3月）に載っている国勢調査の推移は、昭和60年 57,690人 → 平成7年 56,664人 → 平成17年 52,283人。そこから令和2年の44,137人まで、35年間で約1万3,500人減ったことになります（差は当方算出）。家を買うということは、その市の将来を買うということでもあります。この数字は、隠さずにお伝えしておきます。

南あわじ市を読むうえで欠かせないのが、4つの旧町です。南あわじ市は平成17年1月11日に三原郡の緑町・西淡町・三原町・南淡町が合併してできた市で、市の人口のページはいまも緑地区・西淡地区・三原地区・南淡地区の4区分で人口を公表しています。令和8年8月末は三原14,486人（34.0％）／南淡13,990人（32.8％）／西淡8,717人（20.4％）／緑5,451人（12.8％）（構成比は当方算出）。三原と南淡で、市の人口の3分の2です。

市の位置について、市公式は「南北に長い地形の淡路島の南部に位置し、兵庫県域の約2.7％を占めています」と説明しています。南部は紀伊水道、西部は播磨灘に面し、北部の先山山地、南東部の諭鶴羽山地、西の南辺寺山塊に囲まれて、中央部に三原平野が広がっています。紀伊水道には周囲約10キロメートル・人口約400人の沼島があります。神戸淡路鳴門自動車道で神戸へ約60分、大阪へ約90分、徳島へ約40分（市公式）。県の地域区分では淡路県民局の管轄です（洲本市・南あわじ市・淡路市）。

土地の使われ方

南あわじ市の土地を理解するうえで、最初に押さえるべきなのはこの2行です。市の都市計画マスタープラン（平成23年3月）によれば、灘地区及び沼島地区を除く市内全域が都市計画区域で、面積は20,759.0ha（平成22年3月）。市域229.01km²（＝22,901ha）から引くと、都市計画区域の外は約2,142haになります（この引き算は当方の算出であり、市が公表している数字ではありません。面積の基準年も、都市計画区域は平成22年、市域は平成30年と異なります）。

そして、この都市計画区域には線引きも用途地域もありません。マスタープランの逐語は「区域区分（市街化区域及び市街化調整区域）は定められておらず、用途地域の指定も行っていません」。兵庫県の阪神間や播磨の市で出てくる「市街化区域か、市街化調整区域か」という区別が、南あわじ市にはありません。詳しくは「南あわじ市の特徴」と「市街化調整区域」の章で扱います。

※都市計画区域20,759.0haは南あわじ市都市計画マスタープラン（平成23年3月）第2章の掲載値。市域は229.01km²（平成30年10月1日現在）。都市計画区域外の面積と構成比は当方の引き算による算出値（確度は中）。

都市計画区域と土地利用の区分

結論から書きます。この章の見出しにある「市街化調整区域」は、南あわじ市には当てはまりません。南あわじ市に市街化調整区域はありません。市の都市計画マスタープラン（平成23年3月）の逐語は「区域区分（市街化区域及び市街化調整区域）は定められておらず、用途地域の指定も行っていません」。区域区分というのは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける「線引き」のことで、南あわじ市はその線引きをしていない「非線引き」の市です。

下に共通の説明として「市街化調整区域だと何が起きるか」を載せていますが、これは兵庫県内のほかの市で物件を比べる方のための一般的な説明です。南あわじ市で確認すべきなのは、別の3点です。①その土地は南あわじ都市計画区域の内か、外（灘・沼島地域）か。②用途地域がないことを前提に、隣にどんな建物が建ちうるか。③宅地造成の規制区域・土砂災害警戒区域・津波の浸水想定にかかるか。詳しくは下の「南あわじ市で確認すべきこと」で順に説明します。

地価公示 ― 6地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、南あわじ市の住宅地の標準地は6地点。 単純平均は1㎡あたり26,716円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.4％です。 全6地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

南あわじ市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 南あわじ市の住宅地の平均価格は36位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第22位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

南あわじ市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地6地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

この章は、南あわじ市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 南あわじ市は、本州側の市で家を探すときの「常識」が、いくつも当てはまらない市です。

だからこそ、何が分かっていて、何が分かっていないかを、最初にはっきりさせます。

その前に ― このページのデータは薄いです。正直に書きます

南あわじ市について、公的データで分かることには限界があります。

結論から言うと、次の4つは書けません。

• 「南あわじ市の戸建の相場」は書けません。成約が2件しかなく、種別ごとの集計がないからです。
• 「南あわじ市のマンションの相場」も書けません。同じ理由です。 そもそも公的データからは、市内でマンションがどのくらい流通しているのかも分かりません。
• 「灘・沼島地域」の土地の値段は書けません。住宅地の標準地が1地点もありません。
• 「南あわじ市の工業地の相場」は書けません。標準地が0地点です。

このページに出てくる1,000万円・2,000万円・3,000万円という金額は、相場ではありません。 仲介手数料がいくらになるかをお見せするための計算例です。 成約価格の中央値は、2件では意味を持たないので載せていません。

データが薄い市で家を買うときに大事なのは、「相場」ではなく「個別の物件の調査」です。 比べる相手が少ないぶん、その物件そのものを調べるしかありません。 以下では、南あわじ市について公的資料から確かに言えること＝地価公示・制度・交通・災害を順に整理します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・南あわじ市2件）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

住宅地6地点 ― 上がったのは1地点、下がったのは西淡の2地点

令和8年地価公示で、南あわじ市の住宅地の標準地は6地点。 平均は1㎡あたり26,716円、前年比−0.4％です。全地点を並べます。

6地点のうち、上昇が1地点（八木鳥井）、横ばいが3地点（潮美台・広田中筋・賀集福井）、下落が2地点（松帆北浜・阿那賀）。 最高の潮美台（38,000円）と最安の阿那賀（15,300円）の差は2.5倍です。

この表から読み取れることは3つあります。

• 6地点は「3万円前後」と「1万円台」の2つの層に分かれています。 上の4地点は28,400〜38,000円、下の2地点は15,300円と17,100円。 下の2地点はどちらも西淡地域の海沿いの地名（松帆北浜・阿那賀字伊毘）で、下落しているのもこの2地点だけです。
• 上がったのは、市の中央部・三原平野の八木だけ。 内陸の4地点は横ばいか上昇、海沿いの西淡の2地点は下落、という形になっています （因果関係を示す公的資料はありませんので、事実の指摘にとどめます）。
• 「価格×地積」に直すと、差は縮まります。 1㎡あたりでは2.5倍の開きがあるのに、標準地1区画の土地の値段は約426万円〜約809万円と、1.9倍ほどの幅です。 単価の安い場所ほど、1区画が広いからです（阿那賀は353㎡、広田中筋は151㎡）。

南あわじ市では、標準的な住宅地1区画の土地は、数百万円台だということになります （当方の掛け算であり、実際の取引価格ではありません。建物の価格は含みません）。 土地が数百万円台ということは、新築戸建ての総額のうち、建物が占める割合が大きいということです。 土地の値段で差がつきにくいぶん、建物の質・築年・修繕の履歴が価格を決めます。 中古戸建てを検討される場合は、土地ではなく建物を見る目が問われる市です。

商業地は3地点。広田広田字久保ノ下373番5が56,500円/㎡（横ばい）、 湊字叶堂向268番1が37,700円/㎡（横ばい）、福良字弐丁目乙87番が31,800円/㎡（−1.9％）。 平均は42,000円/㎡、前年比−0.6％です。 商業地の最高地点は、洲本インターチェンジに近い広田。下がったのは港町の福良。 市の都市計画マスタープランが「福良地区の既存商店街では、狭隘道路で買物に不便」と課題に挙げていることと、同じ方向の数字です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均は当方の算出。 地域の区分は南あわじ市都市計画マスタープランの5地域に、所在地の地名を当てはめた当方の判定です。

鉄道の駅がない ― 昭和41年9月に全線廃止

南あわじ市には鉄道の駅がありません。 ただし、昔からなかったわけではありません。市の都市計画マスタープランは、こう書いています。

買う側にとって、これは3つの意味を持ちます。

• 「駅徒歩◯分」という物差しがありません。 代わりに見るべきは、陸の港西淡・福良・インターチェンジまでの距離と、駐車場の台数です。 淡路島全体で、交通手段の77.6％が自動車、バスは2.5％（2020年）。世帯あたりの自動車は2.6台です。
• 本州側・四国側へ通うなら、高速バスが前提になります。 市が案内している陸の港西淡は、バス乗り場に無料の駐車場約280台がついたパークアンドライド型の施設です。 自宅から車で陸の港西淡まで行き、そこから高速バスに乗る、という通い方が想定されています。
• その通勤・通学には、市の助成があります。 「通勤・通学者交通費の助成」は、本州または四国へ高速バス・船舶で通う方に、 通勤で20％、島外への通学で30％を助成する制度です （令和9年度から島外通学20％・島外通勤20％（最長36か月）に変更予定）。

便数・所要時間・定期代は、市公式のページに載っていません（未取得）。 通勤・通学を考えている方は、買う前に運行事業者の時刻表と運賃で必ず確認してください。 市公式は神戸へ約60分、大阪へ約90分、徳島へ約40分（神戸淡路鳴門自動車道経由）と案内しています。

出典：南あわじ市都市計画マスタープラン 第2章 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/uploaded/attachment/5809.pdf ／ 淡路島地域公共交通計画 https://www.city.sumoto.lg.jp/uploaded/attachment/20280.pdf ／ 南あわじ市「陸の港西淡」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/koutsuu/rikunominatoseidan.html ／ 南あわじ市「通勤・通学者交通費の助成」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/site/yumerun/tsuukintsuugaku.html

線引きも用途地域もない ― 「南あわじ都市計画区域」と、区域外の灘・沼島

兵庫県の阪神間や播磨の市で家を探すと、 必ず「市街化区域か、市街化調整区域か」という話が出てきます。 南あわじ市には、その区別がありません。

※都市計画区域20,759.0haは南あわじ市都市計画マスタープラン（平成23年3月）第2章の掲載値。 都市計画区域外の面積と構成比は、市域229.01km²からの当方の引き算です（確度は中）。

この都市計画区域は、できてからまだ日が浅い区域です。 平成22年3月30日までは、緑・西淡・南淡の3つの都市計画区域に分かれており、 三原地域の全域と緑地域の一部は、都市計画区域の外でした。 市公式は、区域に入ると変わることを3つ挙げています。

• 建築行為：建築確認申請書の提出が必須に。建ぺい率・容積率の制限、斜線制限が生じる。 敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する接道義務が原則必須。
• 開発行為：3,000平方メートル以上の開発行為に許可申請が必要。
• 土地取引：国土利用計画法の届出対象が10,000平方メートル以上から5,000平方メートル以上へ。

これが、中古戸建てを買う人に効いてきます。 三原地域（榎列・八木・市・神代など）で平成22年3月より前に建った家は、 都市計画区域外だった時代に建っています。 その敷地が、いまの接道義務を満たしているとは限りません。 「いまの建物を壊したあと、同じ場所に同じ大きさの家を建てられるか」は、 三原地域の中古戸建てでは契約前に必ず確認すべき点です。

「調整区域がないなら、どこでも自由に建てられるのか」というと、そうではありません。

• 用途地域がないので、隣に何が建つかが読みにくい。 市のマスタープランも「瓦工場などの工業地と住宅の混在による住環境の悪化」（西淡地域）、 「無秩序な市街化を防止」（緑地域）を課題に挙げています。
• 宅地造成工事規制区域が4地区あります（緑町地区・三原町地区・西淡町Ａ地区・西淡町Ｂ地区。昭和49年5月2日指定）。 盛土規制法による新しい規制については、市は「兵庫県が令和7年4月から運用開始予定」と案内しています（区域の詳細は未取得）。
• 住宅ローンの担保評価は、接道の状況で変わることがあります。 都市計画区域外の灘・沼島では、接道義務が原則としてかかりません。

出典：南あわじ市「都市計画区域に関すること」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/toshi/tokeikuiki.html ／ 「都市計画区域の見直し（平成21年度）」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/toshi/tokeikuikiminaoshi.html ／ 南あわじ市都市計画マスタープラン 第2章 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/uploaded/attachment/5809.pdf

島外から移り住む人への補助 ― 新築・建売200万円、中古100万円

南あわじ市は、島外から転入して家を取得する人に、まとまった額の補助金を出しています。 「南あわじ市マイホーム取得事業補助金」です。

1,500万円の中古住宅を、子ども2人の世帯が島外から転入して買う場合で考えてみます。 基本100万円＋加算60万円＝160万円。実支払額の3分の1（500万円）より少ないので、補助額は160万円になる計算です （要件をすべて満たした場合の当方の試算です。交付を保証するものではありません）。 同じ1,500万円の物件にかかる仲介手数料の上限額は56万1,000円。 家タダならこれも0円ですので、補助金と合わせると、負担の差は200万円を超えます。

ただし、3つ注意があります。

• 期限があります。いまの事業期間は令和9年3月31日まで。登記の受付日が基準ですので、 引渡し（決済）の日程を逆算する必要があります。その後も続くかどうかは、市公式には書かれていません。
• 「島外から」が条件です。淡路島内（洲本市・淡路市）からの転入は、この補助金の対象になりません。 すでに南あわじ市に住んでいる方も対象外です。
• 補助金は仲介手数料とは別の話です。家タダの仲介手数料0円は、補助金の有無にかかわらず、物件ごとに適用の可否を判断します。

このほか、市公式には次の制度があります。

空き家バンクの物件が家タダの仲介手数料0円の対象になるかどうかは、物件ごとに異なります。 物件のURLをお送りいただければ、その場でお答えします。

出典：南あわじ市「南あわじ市マイホーム取得事業補助金」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/furusato/myhome2025.html ／ 「南あわじ市多世代同居・近居支援事業補助金」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/furusato/tasedai.html ／ 「南あわじ市定住促進空き家活用支援事業補助金」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/toshi/akiyakatsuyou2020.html ／ 「南あわじ市空き家バンクについて」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/toshi/akiyabank.html ／ 南あわじ市 都市政策課 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/toshi/

3つの海に面した市 ― 津波は福良で8.1m、土砂は562箇所

南あわじ市は、西が播磨灘、南が紀伊水道、そのあいだに鳴門海峡。 南東部には諭鶴羽山地があります。海のリスクと山のリスクの両方がある市です。

※南あわじ市「最高津波水位と津波到達時間（南あわじ市）」。兵庫県が平成26年6月3日に公表した南海トラフ巨大地震の想定にもとづく。 津波水位はT.P.（東京湾平均海面）表示で小数点以下第2位を切り上げ。 到達時間は「津波水位が最高となる津波断層モデルで津波が初期水位より50cm上昇する時間」。

紀伊水道側（福良・阿万・灘・沼島）は4〜8m、播磨灘側（伊毘〜松帆）は2〜3m前後。 同じ南あわじ市でも、海によって想定がまったく違います。 市公式は、同じ県の想定について次のように書いています。

最後の1行が大事です。 対策をすれば、全壊は3分の1に、死者は10分の1以下に減らせる、と県と市は言っています。 家を買う側にできる対策は、耐震性のある建物を選ぶことと、逃げられる場所を選ぶことです。 1981年6月以降に建築確認を受けた建物かどうか。耐震診断・耐震改修の履歴はあるか。 物件から高台・避難場所まで、歩いて何分かかるか。 到達時間が43〜77分あるということは、逃げる時間はあるということでもあります。

山側のリスクは、兵庫県の指定状況（令和8年6月30日現在）で次のとおりです。

特別警戒区域（レッドゾーン）では、建築物の構造に規制がかかり、住宅ローンの取扱いにも影響します。 南あわじ市は令和4年度から、特別警戒区域に指定された宅地などの固定資産の評価に補正率0.70を適用しています。 市が評価を3割下げている土地だということです。 ハザードマップには、洪水・土砂災害の図が18図、津波と高潮の図がそれぞれ13図あり、 「倭文土井地滑り」「灘山本地滑り」「灘黒岩地滑り」という追加の図もあります。 拡大して建物まで確認できるWeb版南あわじ市ハザードマップも公開されています。

出典：南あわじ市「南海トラフ巨大地震津波被害想定」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/site/bousai/nankai-trough-higai.html ／ 「最高津波水位と津波到達時間（南あわじ市）」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/uploaded/life/30863_52053_misc.pdf ／ 「南あわじ市ハザードマップ」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/site/bousai/hazardmap.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 南あわじ市「土砂災害特別警戒区域に指定された土地の評価」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/zeimu/dosyasaigaitokubetukeikaikuikikotei.html

人口は35年で約1万3,500人減った ― 「買ったあと」を考える

南あわじ市は、人口が減っている市です。 国勢調査で昭和60年57,690人、平成17年52,283人、令和2年44,137人。 住民基本台帳では令和8年8月末に42,644人、65歳以上が37.21％です。

これは買う側にとって、2つの面を持っています。

• 空き家があるぶん、選べる物件はあります。 市は空き家バンクを運営し、空き家の改修に上限100万円の補助を出しています。 「南あわじ市空家等対策計画」も公表されています。
• 将来、同じ値段で手放せるとは限らない。 人口が減り、世帯が小さくなっていく市で、30年後の買い手を見つけるのは簡単ではありません。 「資産として持つ」より「住むために買う」という考え方のほうが合っています。

一方で、南あわじ市には仕事と暮らしの土台があります。 市公式は、三原平野の三毛作、淡路島たまねぎ（北海道、佐賀県に次ぐ生産地）、レタス、 「淡路島牛乳」、淡路ビーフ、鳴門海峡の鯛、沼島の鱧、淡路島3年とらふぐ、淡路瓦を挙げ、 「京阪神への『食』の供給基地」と説明しています。 将来像は「だから住みたい 南あわじ」。 マイホーム取得への200万円・100万円の補助、通勤・通学の交通費助成は、その方針の具体策です。

出典：南あわじ市「南あわじ市の概要」（2025年10月29日更新） https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/jyouhou/gaiyou.html ／ 「南あわじ市の人口と世帯数」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/shimin/jinkou.html ／ 「南あわじ市空家等対策計画の公表について」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/site/sougoukeikaku/akiya.html

まとめ：南あわじ市は「相場」ではなく「その物件」を調べる市

南あわじ市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち36位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは22位。 変動率（−0.4％）で見ると40市区町村中35位、25市のなかでは22位です。

ただし、南あわじ市で本当に重要なのは順位ではありません。 確認すべきことは、次の6点です。

• その物件は南あわじ都市計画区域の内か、都市計画区域外（灘・沼島）か。 区域内なら接道義務を満たしているか、建て替えができるか。
• 用途地域がないことを前提に、両隣と向かいの土地が何に使われているか。
• 津波の想定（福良8.1m・阿万5.9m・灘5.8mなど）と、土砂災害警戒区域（562箇所）・特別警戒区域（396箇所）にかかっていないか。
• 毎年の税額。固定資産税は1.4％。都市計画税は市公式に記載がないため、納税通知書で確認する。
• 校区はどこか。広田小学校・広田中学校は組合立。学校のあり方の検討方針（令和7年8月）がある。
• 陸の港西淡・福良・インターチェンジまでの距離と、駐車場の台数。鉄道の駅はありません。

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。 島外から転入される方には、マイホーム取得事業補助金の要件に合うかどうかの確認もお手伝いします。 そして最後にもう一度書きます。 南あわじ市の成約データは2件です。 このページに「相場」として書いた成約価格はありません。金額はすべて計算例です。

空から見た、この50年の南あわじ市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。南あわじ市役所（市善光寺22番地1）のある市地区を中心に、三原平野を切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で「南あわじ市市善光寺」の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点は、緑町・西淡町・三原町・南淡町という4つの町だった時代です。合併して南あわじ市になるのは、平成17年1月11日。この一帯（旧三原町）が都市計画区域に入るのは、さらにあとの平成22年3月30日です。洲本〜福良間の鉄道は昭和41年9月に廃止されていますので、左の写真の時点で、すでに鉄道はありません。
右側は、それから半世紀が経ち、神戸淡路鳴門自動車道が市の中央を通り、「高速バスが鉄道のような役割」を担うようになったあとの姿です。市公式が「同じ土地で年三回農作物を栽培する三毛作が営まれています」と紹介する三原平野の農地が、どちらの写真でも画面の大半を占めていることを見ていただければと思います。南あわじ市は、平野のまんなかに農地が広がり、そのなかに集落が点在する市です。用途地域がなく、農地と住宅が隣り合うという、このページで見てきた条件は、この風景と地続きの話です。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28650〜28652・y13057〜13058）で切り出しています。

南あわじ市の都市計画マスタープラン（平成23年3月）は、市域を5つの地域に分けています。緑地域（広田・倭文）／西淡地域（松帆・湊・津井・阿那賀・伊加利・志知）／三原地域（榎列・八木・市・神代・倭文・志知）／南淡地域（福良・賀集・北阿万・潮美台・阿万）／灘・沼島地域（灘・沼島）です。合併前の4つの町（緑町・西淡町・三原町・南淡町）を基本に、灘・沼島を別に立てた区分です（倭文と志知は、2つの地域にまたがって出てきます）。

ここでは、この5地域に、令和8年地価公示の全9地点（住宅地6・商業地3・工業地0）、学校の所在地、津波の想定を重ねます。標準地がどの地域に属するかは、所在地の地名をマスタープランの地区名と突き合わせた当方の判定です。

ただし、先に前提をお断りします。南あわじ市の成約データは2件で、町ごとの集計はありません。5つの地域のどこにも、成約価格の数字は書いていません。灘・沼島地域には、地価公示の標準地もありません。マスタープランは平成23年の計画ですので、人口などの数字は当時のもの（平成17年国勢調査）です。数字のないところは、市の計画に書かれている事実だけを記しています。

※エリア区分と各エリアの記述は、南あわじ市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

南あわじ市に鉄道はありません。この見出しは「鉄道」となっていますが、南あわじ市で鉄道の代わりを務めているのは高速バスです。淡路島地域公共交通計画の逐語は「淡路島においては高速バスが鉄道のような役割を担っており」。同計画は高速舞子バスストップを「淡路島の本州側の玄関口のひとつ」としています（高速舞子は本州側にあり、南あわじ市内ではありません）。

南あわじ市には、高速バスで島外へ通う人を支える制度があります。「通勤・通学者交通費の助成」は、市の説明によれば「定住人口の増加による活性化を図るため通勤・通学の高速バス代等、交通費の一部を助成」するもので、南あわじ市に住み、本州または四国へ高速バス・船舶を利用して通勤または通学する方などが対象です。助成率は通勤20％、島外への通学30％、島内の学校への高速バス通学20％（千円未満切り捨て。勤務先から通勤手当が出ている場合は、手当を差し引いた額に20％）。定期券の購入後1か月以内に申請が必要です。市は令和9年度から、島外通学20％・島外通勤20％（最長36か月）に変更予定と案内していますので、長く通う前提の方は、最新の条件をふるさと創生課にご確認ください。

ただし、日常の移動は車が前提です。淡路島地域公共交通計画によれば、淡路島の交通手段の分担率（2020年）は自動車77.6％、バス2.5％。世帯あたりの自動車保有台数は2.6台です（いずれも淡路島全体の数字で、南あわじ市だけの数字ではありません）。南あわじ市で家を買うなら、駐車場が何台分あるかは、間取りと同じくらい重要な条件になります。

※まず、いちばん大事なことを書きます。南あわじ市内に鉄道の駅はありません。上の表は「駅」の表ではなく、バスの拠点・インターチェンジ・港を並べたものです。市の都市計画マスタープラン（平成23年3月）は、「大正14年には洲本〜福良間に鉄道が開設され、昭和23年には電化されるなど島民の足として活躍しましたが…昭和41年9月に全線廃止されました」と書いています。洲本市・南あわじ市・淡路市の3市などでつくる協議会が定めた淡路島地域公共交通計画は、「淡路島においては高速バスが鉄道のような役割を担っており、高速バスから各地域にスムーズに乗り換えできる環境が必要です」としています。

成約データに「最寄駅」は出てきません。国土交通省の成約価格情報で、南あわじ市の成約は2件。最寄駅ごとの集計はありません。物件広告の「最寄駅」欄には、本州側の駅名やバス停名が書かれていることがありますが、そこまでは明石海峡大橋または大鳴門橋を渡る必要があります。

乗降人員はすべて「—」です。陸の港西淡や福良の利用者数は市公式で確認できておらず、推測で埋めていません。高速バスの便数・所要時間・運賃も、市公式のページには載っていません（未取得）。市は公共交通の乗換検索サイト「buSmo」を案内しています。

道路

高速道路は神戸淡路鳴門自動車道です。市公式は「市の中央を走る神戸淡路鳴門自動車道によって、明石海峡大橋を経て神戸へ約60分、大阪へ約90分、大鳴門橋を経て徳島へ約40分」と説明しています。都市計画マスタープランに名前が出てくるインターチェンジは、西淡三原インターチェンジ（三原地域・市地区に近い）と淡路島南インターチェンジ（南淡地域に近い）。緑地域については「洲本インターチェンジに近い位置」と書かれています。本州と四国の両方に、橋でつながっている市です。

一般道の骨格は国道28号です。マスタープランは、市の中心部を神戸淡路鳴門自動車道と並行して国道28号が通り、「市域の外縁部を主要地方道が走っています」と説明しています。都市計画道路は6路線（福良港線、福良伊加利線、福良津井線、築地線、湊線、湊古津路線）で、改良率は約13％（平成23年3月のマスタープラン時点）。市地区と福良地区の既存商店街については、どちらも「狭隘道路で買物に不便」と課題に挙げられています。古い市街地の物件は、前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさを現地で確認してください。

市内の足は、コミュニティバス「らん・らんバス」です。令和7年4月1日に再編され、中央循環線・南北幹線・東循環線・西循環線・南循環線・北循環線の6路線。市公式によれば「平日・土日・祝日、お正月を含む365日間を同一ダイヤで運行」しています。運賃は1路線・片道1回で一般300円、学生200円、小児100円、南あわじ市民の75歳以上は100円。1日フリーパス券は一般600円です。路線バスは、淡路島地域公共交通計画に縦貫線（福良〜洲本BC）と長田線（洲本BC〜陸の港西淡）が載っています。本数と時刻は市公式のページ本文では確認できていませんので、車を運転しないご家族がいる場合は、物件の最寄りのバス停と時刻表を必ずご確認ください。

沼島へは船です。沼島汽船の灘線（沼島〜土生）は毎日・往路10便／復路10便・約10分、片道大人630円（令和8年10月1日改正）。マスタープランは灘・沼島地域の課題として「沼島地区の地域住民の生活に不可欠な汽船航路の維持・継続が必要」を挙げています。灘・沼島は都市計画区域の外でもあり、本島側とは条件がまったく違うことを前提に検討してください。

都市計画道路にかかる敷地は、建築に制限がかかることがあります。市公式には「南あわじ都市計画道路【道路整備推進協議会通信】」というページがあり、都市計画道路の整備が続いていることが分かります。検討中の物件が都市計画道路の区域にかかるかどうかは、市の都市政策課（0799-43-5227）と重要事項説明書で必ずご確認ください。市は「都市計画総括図（令和8年2月13日現在）」をPDFで公開しています。

※高速バスの路線ごとの行先・便数・所要時間・運賃、陸の港西淡・福良の利用者数、路線バスとらん・らんバスの時刻表は、市公式のページ本文では確認できませんでした（未取得）。交通手段の分担率と自動車保有台数は淡路島全体の数値です。都市計画道路の路線数と改良率は平成23年3月時点の記載です。出典：南あわじ市「陸の港西淡」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/koutsuu/rikunominatoseidan.html ／「市コミュニティバス『らん・らんバス』の運行について」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/koutsuu/ranranbus.html ／「沼島汽船発着時刻表」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/koutsuu/nusima1.html ／「通勤・通学者交通費の助成」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/site/yumerun/tsuukintsuugaku.html ／「淡路島地域公共交通計画の策定について」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/koutsuu/koukyoukoutsukeikaku.html ／淡路島地域公共交通計画 https://www.city.sumoto.lg.jp/uploaded/attachment/20280.pdf ／南あわじ市都市計画マスタープラン 第2章 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/uploaded/attachment/5809.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

★上の表の「都市計画税 0.0％」について、最初にお断りします。これは「市が0％と公表している」という意味ではありません。南あわじ市の公式サイトの税のページに、都市計画税という税目の記載が見当たらない、という意味です。市の固定資産税のページの算式は「課税標準額×税率（1.4％）＝税額」だけで、税務課の業務内容にも固定資産税Q＆Aにも、都市計画税は出てきません。表の課税対象欄にある「市街化区域内の土地・家屋のみ」は他市と共通の説明で、そもそも南あわじ市には市街化区域がありません（区域区分を定めていないため）。

ただし、「南あわじ市は都市計画税を課税していません」と明記した市公式の文は、確認できていません（未取得）。市税条例の本文も取得できませんでした。このページでは推測で「かかりません」と断定することはしていません。検討中の物件に毎年かかっている税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）で確認するのが確実です。家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

確認できていることを整理します。固定資産税の納税義務者は「1月1日現在に固定資産を所有する人」。市の固定資産税Q＆Aは、年の途中で売買があった場合について「賦課期日（毎年1月1日）現在、登記簿に所有者として登記されている人に対し、この年度分の固定資産税を課税する」と説明しています。年の途中で買った場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納期は5月・7月・9月・11月の4期（市の固定資産税のページ。2015年4月6日更新のため、最新の納期限は納税通知書でご確認ください）。

南あわじ市で知っておきたいのが、土砂災害特別警戒区域の評価補正です。市は令和4年度から、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定された宅地などを含む筆について、固定資産の評価に補正率0.70を適用しています。税額が下がるというのは、裏を返せば、市がその土地の価値を3割低く見ているということです。指定が解除されれば、翌年度から補正の対象外になります。

住宅用地の特例と新築住宅の減額は、市公式の「土地、家屋、償却資産の課税について」（2025年12月23日更新）に載っています。

住宅用地の特例：1画地につき1戸あたり200平方メートルまでは価格の6分の1、200平方メートルを超える部分は価格の3分の1。
新築住宅の減額：新築後一定期間（一般の住宅は3年間、長期優良住宅は5年間）、120平方メートルまでの床面積に係る固定資産税が2分の1に減額。床面積の要件は50平方メートル（賃貸住宅は40平方メートル）以上、280平方メートル以下です。このほか耐震改修・省エネ改修・バリアフリー改修の減額措置があります。

ここで、地価公示の標準地の地積を見てください。南あわじ市の住宅地6地点の地積は、151㎡・195㎡・213㎡・218㎡・249㎡・353㎡。6地点のうち4地点が200㎡を超えています。住宅用地の特例は200㎡を境に6分の1から3分の1に変わりますので、南あわじ市の標準的な住宅地は、その境目をまたぐ広さのものが多いということになります。敷地の広い中古戸建てを検討される場合は、固定資産税の年額を売主側に確認しておくと安心です。

免税点

同一人が南あわじ市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：5月、7月、9月、11月（南あわじ市「固定資産税」・2015年4月6日更新のページによる）／賦課期日は1月1日

※税率・免税点は南あわじ市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜まず、データが薄いという前提を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 南あわじ市について、公的データで分かることには限界があります。

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 分からないことは分からないと書くというのが、このページの方針です。

2｜鉄道の駅がありません。交通は「陸の港とICと駐車場」で考えます

物件広告の「最寄駅」欄に何が書かれているかを、まず確認してください。 南あわじ市には鉄道の駅がないので、広告によって本州側の駅名、バス停名、「—」と書き方がまちまちです。

• 本州・四国側へ通う方：陸の港西淡（無料駐車場約280台）や福良の高速バス乗り場までの距離。 通勤20％・島外通学30％の交通費助成があります（令和9年度から変更予定）。定期券の購入後1か月以内に申請が必要です。
• 島内で暮らす方：家族の人数分の車を停められるか。 淡路島全体で世帯あたり2.6台という数字があります。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさも現地で確認してください。
• 車を運転しない家族がいる方：らん・らんバス（6路線・365日同一ダイヤ・一般300円）の最寄りのバス停と時刻。 中学校は組合立を含めて市内に5校ですので、中学校までの通学手段も確認してください。

3｜「調整区域ではない」ことを、安心材料にしすぎないでください

南あわじ市には市街化調整区域がありません。だからといって、何でも建てられるわけではありません。

とくに中古戸建てを買う方は、「いまの建物が、いまの規制のもとで同じ大きさで建て直せるか」を確認してください。 都市計画区域に入る前に建った家は、接道の条件を満たしていないことがあります。

4｜津波・土砂・洪水 ― ハザードマップで住所を確認する

南あわじ市は南あわじ市ハザードマップ（令和4年3月）を公開しており、 洪水・土砂災害、津波、高潮の図が地区ごとに分かれています。Web版では拡大して建物まで確認できます。

• 津波：最高津波水位は福良8.1m・阿万5.9m・灘5.8m・沼島4.4m・伊毘2.9m・阿那賀2.8m・丸山2.7m・津井1.9m・湊1.8m・松帆1.7m。 到達時間は43分（沼島）〜77分（松帆）。兵庫県が平成26年6月3日に公表した想定です。
• 揺れ：同じ想定で、市域の約70％が震度7・6強。建物全壊は県下最多の11,255棟。 1981年6月以降の建築確認かどうか、耐震診断・改修の履歴を確認してください。 市には簡易耐震診断推進事業、住まいの耐震改修促進事業のページがあります。
• 土砂災害：警戒区域562箇所・特別警戒区域396箇所（令和8年6月30日現在）。 特別警戒区域の宅地は固定資産評価で補正率0.70。
• 洪水・高潮：ハザードマップに洪水・土砂災害18図、高潮13図。 対象の河川名は市公式のページ本文に書かれていないため、図で直接ご確認ください。

5｜島外から転入して買う方へ ― 補助金は「登記の日」から逆算する

6｜税と校区 ― 「住所で決まるもの」を契約前に確定させる

• 毎年の税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）で確認する。固定資産税1.4％。都市計画税は市公式に記載なし。
• 住宅用地の特例は200㎡まで6分の1、超える部分は3分の1。南あわじ市の標準地は6地点中4地点が200㎡超です。
• 校区は市のPDF「南あわじ市内学校の通学区域」と学校教育課で確認する。広田小学校・広田中学校は組合立。
• こども医療費は負担なしだが、通院は所得制限あり（所得割額の合計27万円未満）。
• 給食費は市公式で確認できていません。学校教育課にご確認ください。

7｜契約前チェックリスト

家タダでは、これら8点の調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、都市計画・ハザード・校区の確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

南あわじ市は、平成17年1月11日に生まれた市です。 市の都市計画マスタープランは、こう書いています。

三原郡の4つの町が、まるごとひとつの市になったということです。 市公式の「合併までのあゆみ」によれば、話し合いは平成10年4月の「郡合併問題検討委員会」の発足から始まり、 当初は ①三原郡だけの合併（3町か4町）②洲本市と三原郡を含めた合併 ③淡路1市10町を1市に、という3つの方向が検討されました。 平成12年2月には「三原1市」構想から「南淡路」構想へ転換して洲本市に参画を要請した、という経過も書かれています。 結果として、三原郡の4町で合併したのがいまの南あわじ市です。

「南あわじ」という市名の由来・選定の経緯は、市公式のページ本文から確認できていません（未取得）。 推測による説明は載せていません。

4つの町は、いまも生きています

合併から20年以上が経ちましたが、4つの旧町の単位は、いまも行政のあちこちに残っています。

物件の住所を見れば、どの旧町だったかが分かります。 南あわじ市の住所は「南あわじ市松帆◯◯」「南あわじ市八木◯◯」「南あわじ市賀集◯◯」のように、 市名のあとに地区名が入る形です。 マスタープランの地区名でいえば、広田・倭文が緑、松帆・湊・津井・阿那賀・伊加利が西淡、 榎列・八木・市・神代が三原、福良・賀集・北阿万・潮美台・阿万が南淡 （倭文と志知は2つの地域にまたがります）。 市役所の住所「南あわじ市市善光寺」の「市（いち）」は、三原地域の地区名です。

さらに下に、22の「旧村」がある

市は平成20年度に、大規模地震に備えた防災カルテを作っています。 市公式の説明によれば、これは「旧村範囲を単位とした地域」ごとにまとめたもので、全部で22地域。

この22の名前は、小学校の名前とよく重なります。 松帆小学校、湊小学校、志知小学校、榎列小学校、八木小学校、市小学校、神代小学校、 賀集小学校、福良小学校、北阿万小学校、阿万小学校、沼島小学校、倭文小学校、広田小学校。 南あわじ市では、旧村の名前が、学校・防災・住所の3つをつなぐ鍵になります。 22のなかで潮美台だけは性格が違い、防災カルテによれば昭和58年に宅地開発された地区です。 令和8年地価公示で住宅地の最高地点（38,000円/㎡）になっているのは、その潮美台です。

年表

人形浄瑠璃とうず潮と、食のまち

市公式は南あわじ市を「兵庫県最南端のまち」と呼び、 「南に鳴門海峡、西に白砂青松の慶野松原、中心には温暖で肥沃な三原平野が広がります」と紹介しています。 鳴門海峡のうず潮は、春には「潮流は時速30キロメートルになり、うずの大きさ30メートルに達します」。 福良湾や伊毘港から観潮船が出ています。

文化の面では、約500年の歴史を誇る淡路人形浄瑠璃（国の重要無形民俗文化財）。 市公式は「大阪の文楽や徳島の阿波人形も淡路人形浄瑠璃から伝わったとされています」と書いています。 浄瑠璃の語りから発展した「だんじり唄」は、各地域の春祭りで唄われています。 地域の祭りや行事が盛んだということは、自治会とのつきあいが暮らしの一部になるということでもあります。 多世代同居・近居支援事業補助金の要件に「自治会に加入していること、または加入の意思があること」が入っているのは、その表れです。 移り住む前に、その地区の自治会の活動や費用について、聞いておくと安心です。

※市名「南あわじ」の由来・選定経緯、合併協議の平成13年以降の経過、合併の正式な方式は、市公式のページ本文から確認できていません（未取得）。 市の花・木の制定日も、市公式のページに明記がありません。 出典：南あわじ市都市計画マスタープラン 第2章 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/uploaded/attachment/5809.pdf ／ 南あわじ市「合併までのあゆみ」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/jyouhou/gappei1.html ／ 「南あわじ市の概要」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/jyouhou/gaiyou.html ／ 「南あわじ市防災カルテ」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/toshi/minamiawajibosaikarte.html ／ 「市の花・木」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/soumu/hanaki1.html

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• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。