【野洲市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

野洲市の価格帯で、いくら得になるか

野洲市の住宅地は1㎡あたり平均61,611円（9地点の単純平均）。市内の標準地は最高111,000円/㎡（行畑字中出３４３番１４）から最低17,400円/㎡（井口字地門４８６番１外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.4倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、野洲市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は32件。成約価格の中央値は2,550万円、真ん中の半数は2,000万円〜3,200万円に収まっています。延床面積の中央値は127㎡。建築年の中央値は2002年です。

最寄駅で多いのは野洲駅（30件）、守山(滋賀)駅（1件）、篠原(滋賀)駅（1件）。

中央値の2,550万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は90万7,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる32件のうち、1981年以前に建てられたものは2件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

野洲市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて野洲市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で49,986人。5年で527人減り、世帯は1,261増えた

野洲市の人口は50,507人（男25,328人／女25,179人）、世帯数は22,441世帯です（令和8年10月1日現在・野洲市「野洲市の人口」。小学校区別の集計表の基準日は令和8年9月30日）。面積は80.15km²で、東西10.9km・南北18.3km。人口密度は約630人/km²（当方算出）です。

野洲市は、令和7年国勢調査の確定値をすでに公表しています。令和7年10月1日現在の人口は49,986人（男24,872人／女25,114人）、世帯数は20,920世帯。5年前の令和2年調査と比べて人口は527人減（−1.04％）、世帯数は1,261世帯増（＋6.41％）です（増減数・増減率は市公表）。令和2年の人口は50,513人、世帯数は19,659世帯でした（野洲市統計書。令和7年の値から増減数を引いた値とも一致します）。

人口はわずかに減り、世帯ははっきり増えている。1世帯あたりの人数が小さくなっているということで、国勢調査の値で計算すると令和2年の約2.57人から令和7年の約2.39人へ（当方算出）。住民基本台帳（令和8年10月1日）では約2.25人です。世帯が増えるということは、住宅の数が必要になるということで、市街化区域の拡大（令和3年・令和8年）とも方向が合っています。

ただし、市の都市計画マスタープランは楽観していません。概要版は「しばらく人口増加の傾向は続くと予想されますが、将来的には全市にわたり人口減少・少子高齢社会の到来に備える必要」があると書いています。令和7年国勢調査では、すでに人口が5年前を下回りました。「野洲市は人が増えている市」という前提で物件の将来価値を見積もるのは、いまの数字とは合いません。

市は人口を小学校区ごとに集計しています（令和8年9月30日現在）。最も多いのは野洲小学校区の14,041人（27.8％）。次いで中主小学校区10,955人（21.7％）、北野小学校区10,648人（21.1％）、祇王小学校区7,329人（14.5％）、三上小学校区4,280人（8.5％）、篠原小学校区3,254人（6.4％）です（構成比は当方算出。6つの小学校区の合計は50,507人で、市全体と一致します）。駅のある野洲小学校区と、その隣の北野小学校区で市の人口のほぼ半分（48.9％）。一方、合併前の旧中主町にあたる中主小学校区にも1万人以上が住んでいます。

市の位置について、市公式は「滋賀県の南部の湖南地域」と説明しています。西は守山市・栗東市、南は湖南市、東は近江八幡市・竜王町に接し、北は琵琶湖です。地勢は「東南部の三上山から妙光寺山、鏡山等によって形成する山地部と、山地から琵琶湖に向かって緩やかに広がる平坦地」に分けられるとされています。統計書による海抜は最高432m・最低85m。山から湖まで、標高差およそ350mの細長い市域です。

土地の使われ方

野洲市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域13.6％」です。市域は8,015ha（80.15km²）。このうち都市計画区域は6,057haで、市街化区域が823.7ha、市街化調整区域が5,233.3haです（野洲市統計書）。都市計画区域の86.4％が市街化調整区域で、家を建てることを前提にした区域は7分の1ほどしかありません。

その市街化区域823.7haを用途地域の系統で分けると、住居系（6種類）が421.4ha、商業系（近隣商業・商業）が85.5ha、工業系（準工業・工業・工業専用）が316.8haです（滋賀県「滋賀の都市計画2025」の用途地域別面積に、令和8年2月27日に編入された3地区27.3haを当方が加算したもの）。市街化区域の38.5％が工業系。市公式が基幹産業に「電気機械器具製造業」を挙げているとおり、野洲市の市街化区域は「住宅地」と「工場」がほぼ半分ずつ、という構成です。

なお、市域8,015haと都市計画区域6,057haの差は1,958ha（当方算出）あります。野洲市は琵琶湖に面しており、統計書の「市域の変遷」には平成19年10月1日の「琵琶湖における市町境界設定」が記録されています。この差が琵琶湖の水面にあたるのかどうかは、資料で確認できていません（未取得）。

※野洲市統計書（令和7年版）の都市計画区域・市街化区域・市街化調整区域の面積と、滋賀県「滋賀の都市計画2025」の用途地域別面積（合計796.4ha）に、野洲市公式「市街化区域拡大情報（令和8年2月）」の3地区（工業地域21.5ha・近隣商業地域5.8ha）を当方が加算。系統別の合計と構成比は当方の算出。

市街化区域と市街化調整区域

野洲市は、大津湖南都市計画区域に属し、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。滋賀県「滋賀の都市計画2025」によると、大津湖南都市計画区域は大津市・草津市・守山市・栗東市・野洲市・湖南市で構成されます。野洲市の都市計画区域は6,057ha。野洲市統計書（令和7年版）では、市街化区域が823.7ha、市街化調整区域が5,233.3haです。都市計画区域の13.6％が市街化区域、86.4％が市街化調整区域になります。

この数字は、最近変わったばかりです。滋賀県の資料に載っている野洲市の市街化区域は796.4ha。そこに令和8年2月27日告示の3地区27.3ha（冨波乙地区14.6ha・冨波甲地区5.8ha・大篠原鷺坪地区6.9ha）が加わって、823.7haになりました（796.4＋27.3＝823.7。統計書の値と一致します）。その5年前、令和3年3月30日にも6地区21.6haが編入されています。野洲市は、市街化区域を少しずつ広げている市です。

それでも、市街化区域は都市計画区域の7分の1ほどです。野洲市で物件を探すと、市街化調整区域の物件に出会う可能性が高い、ということになります。市は「市街化調整区域での土地・建物の購入や譲渡における注意点」というページを設けて、買う人に向けた注意を公開しています。内容はこのあとの章で紹介します。

市街化区域823.7haの用途地域の内訳は次のとおりです。11種類の用途地域が指定されており、面積が最大なのは工業地域（215.6ha・26.2％）、2番目が第2種中高層住居専用地域（176.3ha・21.4％）です。住居系6種類の合計は421.4ha（51.2％）、商業系2種類は85.5ha（10.4％）、工業系3種類は316.8ha（38.5％）になります（合計と割合は当方算出）。第2種低層住居専用地域と田園住居地域は、県の資料で0.0haです。

※滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章の用途地域別面積（野洲市・合計796.4ha）に、野洲市公式「市街化区域拡大情報（令和8年2月）」の3地区（冨波乙地区14.6ha・大篠原鷺坪地区6.9ha＝工業地域、冨波甲地区5.8ha＝近隣商業地域）を当方が加算した値です。加算後の合計823.7haは、野洲市統計書（令和7年版）の市街化区域面積と一致します。割合は当方の算出で、端数処理のため合計は100％になりません。県の表の基準日、区域区分の当初決定の年月日は未取得です。

地価公示 ― 9地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、野洲市の住宅地の標準地は9地点。 単純平均は1㎡あたり61,611円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.9％です。 全9地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

野洲市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 野洲市の住宅地の平均価格は5位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第5位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

野洲市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地9地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.4倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

野洲市の都市公園の箇所数・面積・1人当たり面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。市は「都市政策課管理公園一覧」をPDFで公開していますが、掲載されているのは公園の名称と所在地で、種別ごとの箇所数や面積の合計は読み取れませんでした。

市公式の「市の紹介」は、市内の施設として三上・田上・信楽県立自然公園、希望が丘文化公園、近江富士花緑公園、吉川緑地公園、ビワコマイアミランド、マイアミ浜オートキャンプ場を挙げています。三上山の側には県立自然公園と花緑公園、琵琶湖の側には緑地公園とキャンプ場という配置で、市の南と北の両端に大きな緑があります。市の木「桜」の説明には、近江富士花緑公園と「さくら緑地」（滋賀の眺望景観ビューポイントに選定）が名所として載っています。市は「野洲市みどりの基本計画」とそのアクションプラン、公園施設長寿命化計画も公開しています。

県立自然公園の区域内では、建築や造成に許可・届出が必要になる場合があります。三上山の周辺で物件を検討される方は、風致地区とあわせて確認してください（自然公園の区域・規制の内容は本ページでは確認していません。未取得）。

※野洲市「市の紹介」「市民憲章と市の花・鳥・木」「都市政策課管理公園一覧」。公園の箇所数・面積は未取得。

野洲市を一言で表すと、「駅のまわりに集まっている市」です。 鉄道駅はJR野洲駅ひとつ。公的データに出てくる成約62件のうち60件は、野洲駅が最寄りの物件です。 地価も、駅に近い3地点だけが1㎡あたり11万円前後で、あとは7万円台から1万円台まで一気に下がります。 そして都市計画区域の86.4％は市街化調整区域。 この章では、「駅」「地価の段差」「市街化区域の狭さ」の3つから野洲市を読んでいきます。

地価公示12地点 ― 高い地点ほど上がり、安い地点ほど下がっている

令和8年地価公示で、野洲市の標準地は住宅地9地点・商業地2地点・工業地1地点の計12地点です。 住宅地9地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 価格の順番と、上昇率の順番が完全に一致している。 ＋4.7％、＋4.7％、＋3.8％、＋2.7％、＋1.9％、＋0.6％、0.0％、−0.5％、−0.6％。 高い地点ほど上がり、安い地点ほど下がっています。 上昇は6地点、横ばいは1地点、下落は2地点。 平均の＋1.9％という数字は、この両方をならしたものです。
• 上位3地点は、行畑・小篠原・久野部。109,000〜111,000円/㎡で、4番目の野洲字木ノ座（72,900円）とは3万6千円以上の差があります。 JR野洲駅の所在地は小篠原で、成約個票でも小篠原・久野部のマンションが駅徒歩5分です。 坪に直すと約36万〜37万円（当方算出）。
• 下位4地点は、地積がどれも400㎡を超えている。 458㎡・446㎡・783㎡・529㎡。上位3地点は129〜169㎡です。 土地の単価が安い地点は、1区画が大きい。 17,400円/㎡×529㎡は約920万円、111,000円/㎡×129㎡は約1,430万円（当方算出）で、 1区画の総額で見ると、単価ほどの差（6.4倍）にはなりません。

「野洲市の地価は上がっている」は、半分だけ正しい言い方です。 上がっているのは駅の周辺と西河原の一部で、永原・妙光寺・井口では横ばいから下落。 駅から離れた広い土地を「安いから」という理由だけで買うと、将来売るときにも安いということになります。 一方、長く住むつもりで、広い土地と静かな環境を求める方にとっては、 1万円台〜2万円台の土地は現実的な選択肢です。 その場合に最初に確認すべきなのが、市街化調整区域かどうかです（このあとの節で扱います）。

商業地2地点と工業地1地点は次のとおりです。

12地点のなかで最も上がったのは、工業地の上屋（＋7.5％）です。 商業地は2地点の平均が129,000円/㎡・＋4.2％。 住宅地＋1.9％、商業地＋4.2％、工業地＋7.5％と、事業に使う土地のほうが強く上がっています。 野洲市は令和8年2月27日に、冨波乙地区14.6haと大篠原鷺坪地区6.9haを工業地域として市街化区域に編入しました。 工場の用地が求められている市だということが、地価と都市計画の両方に出ています。 働く場所が市内にあることは、住宅地としての下支えにもなります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約62件 ― 戸建42件・2,600万円、マンション20件・1,950万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 野洲市の成約は62件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

62件は、多い数ではありません。1四半期あたり15〜16件です。 野洲市は、流通している物件の数そのものが限られている市だという前提で読んでください。 気に入った物件が出たときに比べる対象が少ない、ということでもあります。

戸建の中央の築年は2008年。築20年に届かない建物が真ん中です。 住宅地の平均価格61,611円/㎡に179㎡を掛けると約1,100万円、 駅周辺の111,000円/㎡なら約1,990万円（どちらも当方算出）。 成約中央値2,600万円には、土地だけでなく建物の値段がしっかり含まれていると考えられます。 「古家つきの土地を土地値で買う」というより、「まだ使える建物ごと買う」取引が中心の市です。

マンションは20件。中央値1,950万円・73㎡・1998年築。 成約個票の2件はどちらも野洲駅徒歩5分の1990年代のRC造でした。 野洲市のマンションは、「駅に近い・築25〜35年・70〜85㎡・2,000万円前後」が、データから見える姿です。 築年数の経ったマンションは、管理費・修繕積立金の額と、大規模修繕の履歴・予定を必ず確認してください。

最寄駅別の成約（62件中60件）

表が1行しかないこと自体が、野洲市の特徴です。 3件以上の成約があった駅は野洲駅だけ。残りの2件はほかの駅が最寄りで、 成約個票には西河原の戸建の最寄駅が「守山(滋賀)」となっている例があります。 野洲市で物件を探すことは、ほぼ「野洲駅からどれだけ離れるか」を決めることです。

町丁目別の成約（3件以上あった6町丁目・計49件）

面積で2つのグループに分かれます。 小篠原・久野部・栄は100〜112㎡。西河原・近江富士・六条は198〜224㎡。 前の3つは駅に近い町、後の3つは駅から離れた町で、土地の広さがおよそ2倍ちがいます （町丁目別の面積は戸建とマンションを合わせた中央値ですので、小篠原・久野部はマンションの専有面積も含んでいます）。

そして、広い土地の3町のなかで価格が大きく割れています。 西河原3,800万円、六条2,200万円、近江富士1,600万円。 西河原と近江富士は、どちらも200㎡を少し超える土地で、2.4倍（当方算出）ちがいます。 土地の広さがほぼ同じでこれだけ違うのは、建物の差だと考えるのが自然です。 西河原は令和3年に2地区が市街化区域に編入され、地区計画の区域が3つある町。 新しい住宅が取引されている町と、年数の経った住宅が取引されている町の差と読めますが、 町丁目ごとの築年は公表データにないため、断定はできません。 件数も西河原9件、近江富士5件、六条3件ですので、参考値としてお読みください。

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件は、すべて2,500万〜2,700万円です。ところが中身はまったく違います。

• 上屋：2023年築・土地95㎡。建ってまもない家。土地は小さい。
• 栄：2015年築・土地110㎡・駅徒歩20分。築10年ほど。
• 西河原：1991年築・土地215㎡。築30年超。土地は上屋の2倍以上。
• 久野部：1982年築・土地210㎡・駅徒歩15分。築40年超。地価公示で109,000円/㎡の標準地がある町。

野洲市では、同じ2,600万円前後で「新しくて小さい」から「古くて広い」まで選べます。 久野部の例は、109,000円/㎡×210㎡で約2,290万円（当方算出。標準地と同じ単価と仮定した場合）ですから、 価格のほとんどが土地の値段と見ることができます。 上屋や栄の例は、建物の新しさに値段がついています。 どちらが得かではなく、何年住むか・建て替えるつもりがあるかで選ぶことになります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・野洲市62件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 戸建の間取りは公表データが空欄のため「—」としています。 上屋・西河原の2件は、駅からの距離の欄が0となっており、実際の距離を表しているか確認できないため「不明」としました。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

市街化区域は13.6％。そのうち4割近くが工業系

野洲市の都市計画区域は6,057ha。このうち市街化区域は823.7ha（13.6％）、 市街化調整区域は5,233.3ha（86.4％）です。 用途地域の内訳を、面積の大きい順に並べます。

いちばん広いのは工業地域です。 準工業地域・工業専用地域を足した工業系は316.8haで、市街化区域の38.5％（当方算出）。 市公式の「市の紹介」は、基幹産業として農業（米作り中心）と電気機械器具製造業を挙げています。 住居系は421.4ha（51.2％）。都市計画区域全体の7.0％です。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 「家を建てるための土地」は、思っているより狭い。 住居系の用途地域は421.4ha。80km²の市のなかの4km²ほどです。 野洲市で成約が62件と少ないのは、こうした土地の構成とも関係していると考えられます。
• 工業地域にも住宅は建てられる。ただし隣は工場かもしれない。 工業地域・準工業地域は住宅を建てられる用途地域ですが、隣に工場や倉庫が建つ可能性があります。 工業専用地域（54.5ha）には住宅を建てられません。 価格が周辺より安い物件は、用途地域が理由のことがあります。
• 市街化調整区域の物件に出会う確率が高い。 都市計画区域の86.4％が調整区域です。 地価公示で1万円台〜3万円台の4地点（西河原字里ノ内・永原・妙光寺・井口）は、いずれも地積が400㎡を超えています （各標準地が市街化区域・調整区域のどちらにあるかは未確認です）。

※滋賀県「滋賀の都市計画2025」の野洲市の用途地域別面積（合計796.4ha）に、 令和8年2月27日に編入された3地区（工業地域21.5ha・近隣商業地域5.8ha）を当方が加算した値です。 加算後の合計は野洲市統計書の市街化区域823.7haと一致します。割合は当方算出。 出典：https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/480/5605830_1.pdf ／ https://www.city.yasu.lg.jp/soshiki/tosi/tosi/7155.html

都市計画税は令和4年度から。調整区域でもかかる場合がある

野洲市は、令和4年度から都市計画税の課税を始めた市です。 市公式は「令和4年度から都市計画税を課税することとしました」と書き、 当初は令和3年度からの導入予定だったものを延期した経緯も説明しています。

2行目が、野洲市の特徴です。 多くの市では「市街化調整区域なら都市計画税はかからない」と説明されますが、 野洲市は市街化調整区域の地区計画区域内の土地・家屋も課税対象にしています。 地区計画でつくられた住宅地の物件は、調整区域であっても都市計画税がかかる可能性があるということです。 税率0.2％は地方税法の上限0.3％より低いものの、課税標準額1,000万円なら年2万円（当方算出）。 毎年かかる費用ですので、購入前に確認しておいてください。

まとめ：野洲市は「駅からの距離・区域区分・ハザード・校区」の4つで選ぶ市

野洲市の住宅地の平均価格は、滋賀県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 17市町のうち5位、13市のなかでも5位。 変動率（＋1.9％）で見ても17市町中5位、13市のなかで5位です。 価格も値動きも、県内の上位3分の1に入ります。 ただしその平均は、駅周辺の11万円前後と、集落部の1万円台〜2万円台をならした数字です。

確認すべきことは、次の5点です。

• 野洲駅からの距離と、日常の移動手段。成約62件のうち60件が野洲駅最寄り。コミュニティバスは日曜・祝日運休です。
• 市街化区域か市街化調整区域か。都市計画区域の86.4％は調整区域。 調整区域の家は「誰が住んでよい家か」まで確認が必要です。
• 都市計画税がかかるか。市街化区域と、調整区域の地区計画区域内は0.2％がかかります。
• 洪水・土砂災害のハザードマップ。野洲川・日野川・琵琶湖の浸水想定、土砂災害警戒区域100箇所。
• 校区。行畑・市三宅・栄・冨波・三上・妙光寺は小学校区が分かれ、栄は中学校も別になります。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の野洲市

野洲市が誕生したのは平成16年（2004年）10月1日。野洲町と中主町が合併してできました。その野洲町は、昭和30年に野洲町・祇王村・篠原村が合併してできた町です（野洲市統計書）。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（小篠原2100番地1）を含む同じ範囲です。左の写真は、合併で野洲町ができてから約20年後、野洲市になる約30年前にあたります。市公式の「市の紹介」は、京阪神への通勤者が多いこと、基幹産業が農業（米作り中心）と電気機械器具製造業であることを挙げています。いまの野洲市の市街化区域823.7haは、住居系が421.4ha、工業系が316.8ha。2枚を見比べるときは、田んぼだった場所がどれだけ住宅地と工場に変わったか、そしていまも田んぼのまま残っている範囲がどれだけ広いかに注目してください。都市計画区域の86.4％が市街化調整区域である、という数字の意味が、写真から読み取れます。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た野洲市小篠原2100番地の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28764〜28766・y12971〜12972）で切り出しています。

野洲市は、平成16年10月1日に野洲町と中主町が合併してできた市です。さかのぼると、昭和30年に野洲町・祇王村・篠原村が合併して野洲町が、中里村と兵主村が合併して中主町ができ、昭和32年に中洲村の一部（吉川・菖蒲・喜合）が中主町に加わりました（野洲市統計書）。市の防災マップと都市計画マスタープランは、いまも野洲・北野・三上・祇王・篠原・中里・兵主の7つの学区（地域）で市域を区分しています。

ここでは、市が通学区域の一覧で町名を公表している6つの小学校区を単位に、令和8年地価公示の全12地点（住宅地9・商業地2・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報62件の町丁目別を整理します。中里学区と兵主学区は、あわせて中主小学校区として扱います。

先にお断りしておきます。行畑・市三宅・栄・冨波・三上・妙光寺は、同じ大字のなかで小学校区が分かれています。これらの町の標準地や成約がどちらの小学校区にあたるかは、公表データからは分かりません。下の整理は町名をもとにした当方の区分です。また、成約の町丁目別は3件以上あった6つの町丁目（計49件）だけの集計で、六条は3件、栄・近江富士は各5件です。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、野洲市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

野洲市には鉄道が1路線、駅が1つあります。JR東海道線（琵琶湖線）の野洲駅です。市公式は、京都市まで約25km（約30分）、大阪市まで約65km（約60分）で、「京阪神への通勤者も多くなっています」と紹介しています。

東西10.9km・南北18.3kmの市域に、駅は1つ。市役所も野洲駅と同じ小篠原にあり、市の機能は駅のある南部に集まっています。琵琶湖に面した北部（旧中主町）から駅までは距離があり、「野洲市の物件」でも、駅まで歩ける物件と、車やバスが前提になる物件に分かれます。

市の都市計画マスタープラン（令和6年3月一部改訂）は、バス交通の項で「JR野洲駅とJR篠原駅の2駅間においては、新たな拠点形成に併せた新駅整備を検討」と書いています。これは計画書に書かれた「検討」であって、決まった事業ではありません。場所も時期も示されていませんので、新駅を前提にした物件選びはおすすめしません。所要時間や本数は鉄道事業者の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※駅の所在地は、鉄道事業者の公式情報で確認しています（JR西日本「駅情報」）。路線名は野洲市公式の表記「JR東海道線（琵琶湖線・京都線）」に拠っています。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、乗降人員の公表値を確認できていないためです（未取得）。野洲市統計書に載っているのは1日平均の乗車人員で、令和元年度15,313人、令和2年度12,273人、令和3年度12,128人、令和4年度12,863人、令和5年度13,595人です。

野洲市内の駅は野洲駅だけです。市の都市計画マスタープランには「JR篠原駅」へのアクセス強化という方針があり、地区計画にも小南の一部に「篠原駅前」（約0.93ha）がありますが、篠原駅の所在地は本ページでは鉄道事業者の公式情報で確認していません（未取得）。そのため、表には野洲駅だけを載せています。

成約データの最寄駅について。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、野洲市では野洲駅（60件）だけが該当します。残りの2件はほかの駅が最寄りで、成約個票には西河原の戸建の最寄駅が「守山(滋賀)」となっている例があります。市の北部（旧中主町）の物件は、広告の最寄駅が野洲駅とは限りません。

平均徒歩11分の読み方。成約60件の平均が徒歩11分で、個票には5分・15分・20分の物件があります。駅前のマンションと、駅から少し離れた戸建の両方が取引されている、ということです。市の地域公共交通計画は「交通手段は自家用車等（運転）の頻度が高い」としており、駐車場の有無と台数は、野洲市でも物件選びの基本条件になります。

道路

市公式の資料で名称を確認できる幹線道路は、国道8号、国道8号野洲栗東バイパス（都市計画道路 野洲栗東線）、県道大津能登川長浜線、大津湖南幹線です。都市計画マスタープランは国道8号を「広域幹線」と位置づけ、野洲地域の歴史資源として中山道・朝鮮人街道を挙げています。県道大津能登川長浜線の沿道は、景観計画の「沿道景観形成地区」にもなっています。

★いま工事が進んでいる道路があります。国道8号野洲栗東バイパスです。野洲市公式の「国道8号野洲栗東バイパス 工事・規制情報」（2025年12月25日更新）によると、事業主体は国土交通省 近畿地方整備局 滋賀国道事務所、対象は野洲市・守山市・栗東市、目的は「現国道8号の慢性的な渋滞緩和」です。令和7年9月25日にはオフランプが接続され、栗東第二ICから国道8号の近江八幡市方面へ通行できるようになりました。令和8年1月28日からは、栗東第二IC付近で高架橋の仮設工事に伴う夜間通行止めが行われています。区間の起点・終点、延長、全線の開通時期は、市のページに記載がなく未取得です。バイパスの沿道や、現在の国道8号の沿道の物件を検討される方は、完成後に交通量と騒音がどう変わるかを、滋賀国道事務所の公表資料で確認してください。都市計画マスタープランは三上地域の方針に「野洲栗東バイパス沿道」を挙げています。

市のコミュニティバスは「おのりやす」です。市内全7コースで運行され、運賃は大人（中学生以上）200円、小学生100円、就学前の幼児・乳児は無料（大人1人につき2人まで）。暦月の定期券はA種5,000円、B種（小学生・65歳以上の市民など）2,500円です。日曜日・祝日・年末年始（12月29日〜1月3日）は運休で、警報の発令中は原則として運休します。日曜・祝日に動かないバスですから、週末の買い物や通院をバスに頼る前提で物件を選ぶのは避けてください。

民間の路線バスについて、市は「野洲市内路線バス時刻表（令和8年4月6日現在）」を公開しており、令和8年4月6日に野洲アウトレット線・野洲村田線・野洲生和村田線・八幡村田線のダイヤ改正があったと案内しています。野洲市地域公共交通計画（令和6年6月・計画期間は令和6年度〜令和10年度）の概要版は、路線バスを近江鉄道と滋賀バスが運行していると記しています。同計画が課題として挙げているのは、「都市構造とあわせた地域公共交通ネットワークの形成」「地域公共交通と自家用車や自転車等との適切な役割分担」「ＪＲの利便性向上と駅周辺の活性化」「バス交通の利便性向上と持続可能性の確保」「多様な主体や多様な事業と連携した移動環境確保」の5つ。「自動車運転免許は25〜64歳でほぼ100％が所持」、JR野洲駅を週1日以上利用する人は約2割、という調査結果も載っています。野洲市の暮らしは、駅前を除けば車が基本だと読める数字です。バス便の物件は、現在の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。

※野洲駅の1日平均乗降人員、おのりやすの各コースの名称・経路、民間路線バスの本数、国道8号野洲栗東バイパスの区間・開通時期、最寄りの高速道路ICは、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：野洲市統計書（令和7年版）https://www.city.yasu.lg.jp/material/files/group/83/R7toukeisyo2.pdf ／JR西日本 駅情報（野洲駅） https://eki.jr-odekake.net/search_free?keyword=野洲 ／野洲市「市の紹介」 https://www.city.yasu.lg.jp/gyoseijoho/yasushinogaiyo/5357.html ／野洲市「国道8号野洲栗東バイパス 工事・規制情報」https://www.city.yasu.lg.jp/soshiki/kokkenjigyou/6082.html ／野洲市「コミュニティバス運行(コミュニティバス時刻表)」https://www.city.yasu.lg.jp/soshiki/tosi/komibasu/1450767151108.html ／野洲市「市内民間路線バス時刻表について」https://www.city.yasu.lg.jp/soshiki/tosi/komibasu/1722905376251.html ／野洲市地域公共交通計画（概要版）https://www.city.yasu.lg.jp/material/files/group/18/koutuugaiyou.pdf ／野洲市都市計画マスタープラン（概要版）https://www.city.yasu.lg.jp/material/files/group/33/07_mp_gaiyou_2024.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

野洲市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.2％です。多くの市では都市計画税がかかるのは市街化区域だけですが、野洲市はそうではありません。野洲市公式の「都市計画税について」は、課税の対象を次の2つとしています。

(1) 市街化区域内の土地・家屋
(2) 市街化調整区域の地区計画区域内の土地・家屋

市街化調整区域でも、地区計画が定められた区域の物件には都市計画税がかかります。課税される区域の物件は合計1.6％、それ以外の物件は固定資産税の1.4％のみ。課税標準額1,000万円なら年2万円の差です（当方算出）。

もうひとつ、野洲市の都市計画税は新しい税です。市公式は「令和4年度から都市計画税を課税することとしました」と書いており、当初は令和3年度からの予定だったものを延期した経緯も説明しています。税率0.2％は、地方税法の上限0.3％より低い水準です。令和3年度以前から野洲市の市街化区域に家を持っている人にとっては、令和4年度から税額が増えたことになります。中古住宅を買うとき、売主から「去年の固定資産税は◯万円でした」と聞いたら、それが都市計画税を含んだ金額かどうかを確認してください。

納税義務者は「毎年1月1日（賦課期日）に、土地・家屋・償却資産を所有している人」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期限は5月・7月・9月・11月の各末日（末日が土曜日・日曜日・祝日の場合は翌日）の年4回。都市計画税は固定資産税とあわせて納め、納税通知書は毎年5月中旬までに送付されます。

免税点は、同一人が市内に所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、野洲市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です。

野洲市の成約データでは、戸建42件の中央の土地面積は179㎡。町丁目別の中央の面積は、小篠原100㎡・久野部108㎡・栄112㎡・六条198㎡・西河原203㎡・近江富士224㎡です（小篠原・久野部はマンションを含む町全体の中央値）。駅に近い町の物件は200㎡以下に収まり、西河原・近江富士では200㎡を少し超える土地が中央値。200㎡を超えた部分だけが一般住宅用地の扱いになります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市公式の「住宅を新築（購入）された方へ」によると、要件は(1)専用住宅または併用住宅（併用住宅は居住部分の割合が2分の1以上）、(2)居住部分の床面積が40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日までに新築された一戸建て住宅は50㎡以上280㎡以下。貸家は40㎡以上）、(3)独立して生計を営める構造であること、の3つ。居住部分のうち120㎡分の家屋の固定資産税が2分の1に軽減されます。期間は一般の住宅が新築後3年間（長期優良住宅は5年間）、3階建以上の中高層耐火構造の住宅が5年間（長期優良住宅は7年間）です。

床面積の要件が、令和8年3月31日を境に変わっている点に注意してください。それより後に新築された住宅は上限が240㎡です。このほか、省エネ改修、バリアフリー改修、耐震改修、長期優良住宅に関する減額措置のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が野洲市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：5月・7月・9月・11月の各末日（末日が土曜日・日曜日・祝日の場合は翌日）／賦課期日は毎年1月1日。納税通知書は毎年5月中旬までに送付

※税率・免税点は野洲市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜川・湖・山 ― 野洲川、日野川、琵琶湖、そして土砂災害

野洲市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが防災マップです。 野洲市は、東南に三上山などの山地があり、そこから琵琶湖に向かって平坦地が広がる市です。防災マップが洪水の対象にしているのは、野洲川・日野川・琵琶湖の3つです。 市の「野洲市防災マップ（ハザードマップ）」は、「洪水・土砂災害ハザードマップ」と「地震ハザードマップ」で構成され、 次の内容が載っています（ページの構成は市公式による）。

滋賀県の市で必ず見ておきたいのが「地先の安全度マップ」です。 滋賀県が公表している「大雨が降った場合に想定される最大の浸水深を表した図」で、 県のページには10年確率降雨（時間最大50mm）・100年確率降雨（時間最大109mm）・200年確率降雨（時間最大131mm）の 3つの想定が市町単位で載っています。最大流体力図、床上浸水発生確率図・家屋水没発生確率図・家屋流失発生確率図もあります。 野洲市の防災マップは、令和2年3月に県から新しい地先の安全度マップが公表されたことを受けて、 200年降雨確率の図を参考資料として載せています。 河川ごとの浸水想定区域図（野洲川・日野川・琵琶湖）と、地先の安全度マップの両方を、物件の住所で見比べてください。 10年確率の図で浸水が想定されている場所は、それだけ頻度の高い雨で水がつく想定だということです。

滋賀県には「流域治水の推進に関する条例」（平成26年3月31日公布）があります。 この条例にもとづいて県が指定する浸水警戒区域について、 県が公表している指定地区の一覧（20地区）に、野洲市の地区は含まれていません（本ページ作成時点）。 ただし野洲市は、令和4年4月1日から、市街化調整区域で条例により建築を認める区域から 浸水深3m以上の浸水想定区域と土砂災害警戒区域などを除外しています。 浸水の想定は、「建てられるかどうか」にも関わっているということです。

※野洲川・日野川・琵琶湖の浸水深、浸水継続時間、想定している地震と震度、液状化の分布は、 防災マップがPDF図面のため、本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：野洲市「野洲市防災マップ(ハザードマップ)について」 https://www.city.yasu.lg.jp/soshiki/jiti/bousaimap/1613605473264.html ／ 滋賀県「地先の安全度マップ」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25843.html ／ 滋賀県「滋賀の流域治水政策」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/kasenkoan/19554.html ／ 滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html

2｜土砂災害警戒区域100箇所・うち特別警戒区域53箇所

滋賀県が市町別に公表しているページ（2024年4月26日更新）で、 野洲市の土砂災害警戒区域は次のとおりです。

野洲市は、平野の市という印象とは違って、土砂災害の区域が100箇所あります。 しかも土石流が69箇所と多い。土石流は、谷の出口から下流に向かって土砂が流れ出る現象で、 山のすぐ下だけでなく、谷の出口から離れた平らな場所まで区域に入ることがあります。 急傾斜地の崩壊は31箇所のうち27箇所が特別警戒区域で、がけに近い場所はほとんどがレッドゾーンです。

県のページ（急傾斜地の崩壊）に所在地として載っている大字は、 妙光寺、南桜、大篠原、入町、小篠原、北桜、三上です。 小篠原が入っている点に注意してください。 小篠原は野洲駅・市役所があり、成約が19件と最も多い町ですが、同じ大字のなかに急傾斜地の区域があります。 「駅のある町だから山とは関係ない」とは言えません。

特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 さらに野洲市では、令和4年4月1日から、市街化調整区域で条例により建築を認める区域から土砂災害警戒区域が除外されています。 山ぎわ・谷の出口の物件は、イエローかレッドか、そして建て替えの許可が出るかまで必ず確認してください。

出典：滋賀県「野洲市の土砂災害警戒区域および土砂災害特別警戒区域(土石流)」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1309.html ／ 滋賀県「野洲市の土砂災害警戒区域および土砂災害特別警戒区域(急傾斜地の崩壊)」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1310.html 土石流の区域の所在地（大字）、地すべりの区域の有無は未取得です。

3｜市街化調整区域の家は「誰が住んでよい家か」まで確認する

野洲市は都市計画区域の86.4％（5,233.3ha）が市街化調整区域です。 市の建築住宅課は、買う人に向けて次の3点を公開しています。

「いま家が建っているから、買って住める」とは限りません。 「いま家が建っているから、建て替えもできる」とも限りません。 市は、法令に違反した建築物について、建築主が責任を負い、 是正されない場合は建物を使用できないなどの命令や罰則につながると注意しています。 市街化調整区域の物件は、契約の前に、許可の内容を書面で確認することが欠かせません。 家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

市は都市計画図をWeb GIS（野洲市マップ）で公開しており、令和8年2月現在の状況が表示されます。 ただし市は「この地図は、都市計画法その他の内容を証明するものではありません。 権利や義務の発生するものや不動産取引の資料とするものなど重要な事項の確認等には使用できません」と明記しています。 正確な確認は都市政策課（077-587-6324）で行ってください。

4｜都市計画税がかかる区域かどうか

野洲市の都市計画税（0.2％）は、市街化区域内と市街化調整区域の地区計画区域内の土地・家屋にかかります。 令和4年度に始まった税です。

• 売主の「去年の税額」を聞くときは、都市計画税を含むかどうかを確認する。
• 市街化調整区域の物件でも、地区計画の区域内なら都市計画税がかかる。 「調整区域だから固定資産税だけ」と決めつけない。
• 令和8年2月27日に市街化区域へ編入された冨波乙・冨波甲・大篠原鷺坪の3地区は、 編入によって課税の区分が変わりうる場所です。編入後の課税の扱いは税務納税課にご確認ください。

出典：野洲市「都市計画税について」 https://www.city.yasu.lg.jp/kurashi-tetsuzuki/zeikin/koteishisanzei/5544.html

5｜築年の古い木造住宅を買うなら、耐震の補助制度を先に確認する

野洲市の戸建の成約は中央の築年が2008年ですが、成約個票には1982年築・1991年築の戸建も含まれています。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の木造住宅耐震改修等事業を知っておいてください。

いちばん大事なのは順番です。市は次のように明記しています。

古い戸建を買ってすぐリフォームを始めてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 交付決定 → 工事の着手、という順番を守ってください。 市には「木造住宅無料耐震診断」「木造住宅耐震補強案作成事業」のページもあります。 なお、成約個票の久野部の戸建は1982年築です。 1982年築の建物は、着工が昭和56年6月以降である可能性が高く、その場合はこの補助の対象になりません。 「古い家だから補助が出る」とは限らないので、着工の時期を建築確認の書類で確かめてください。 子育て世帯には5万円の割増がありますので、該当する方は申請時に確認を。

出典：野洲市「木造住宅耐震改修等事業」 https://www.city.yasu.lg.jp/kurashi-tetsuzuki/sumai/taishinka/4062.html

6｜風致地区「三上」と、市全域の景観計画

野洲市には風致地区があります。 滋賀県の風致地区一覧に、野洲市の「三上」（市条例による規制）が載っており、 「滋賀の都市計画2025」での面積は766.7haです。 市街化区域全体（823.7ha）に近い広さの風致地区が、三上山の周辺に指定されていることになります。

滋賀県のページによると、風致地区とは 「都市において良好な自然的景観を形成している土地について、その風致を維持し環境保全を図るために、 都市計画法で定める地域地区のひとつ」。区域内では次の行為に許可が必要です。

• 建築物や工作物の新築、改築、増築または移転
• 宅地の造成、土地の開墾、土地の形質の変更
• 木竹の伐採、土石の採取
• 水面の埋め立てまたは干拓
• 建築物等の色彩の変更
• 屋外における土石、廃棄物または再生資源の堆積

野洲市の風致地区の窓口は市（電話 077-587-6324）で、許可権者は市長です。 風致地区内の物件は、建て替えだけでなく、外壁の色を変える・庭の木を伐るといった行為にも許可が要る場合があります。 三上・妙光寺・南桜・北桜・近江富士の物件を検討される方は、風致地区にかかるかどうかを確認してください （区域の具体的な範囲・建ぺい率や高さの基準は、本ページでは確認できていません。未取得）。

景観計画は、市の全域が対象です。 野洲市は市域を4つに分けています。

届出が必要な行為と規模は地区ごとに異なり、届出は行為に着手する30日前まで。 届出が必要になる建物の規模は、市のページ本文に記載がなく未取得です。 一般的な戸建の新築が届出の対象になるかどうかは、地区によって変わりますので、 とくに琵琶湖岸と野洲駅南地区の物件は都市政策課（077-587-6324）でご確認ください。 市は「滋賀の眺望景観ビューポイント」や景観重要樹木についてのページも公開しています。

出典：滋賀県「風致地区について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/machizukuri/19751.html ／ 滋賀県「滋賀県内の風致地区一覧（2020年10月1日現在）」 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/557/5220216.pdf ／ 野洲市「景観法に基づく行為の届出」 https://www.city.yasu.lg.jp/soshiki/tosi/keikan_machidukuri/1450767693895.html

7｜盛土規制法 ― 令和7年4月1日から規制区域

滋賀県は、盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）にもとづく規制区域を指定しており、 県のページは「掲載している規制区域の指定日（規制開始の日）は令和7年4月1日です」としています （大津市域は大津市のページで案内）。 野洲市の区域図（全域図と詳細図5枚）も県のページで公開されています。 規制区域内で一定規模以上の盛土・切土を行う場合は、許可や届出が必要になります。 野洲市域がどの種類の規制区域にあたるか、許可・届出が必要な規模は、本ページでは確認できていません（未取得）。 造成を伴う新築、擁壁のやり替え、庭のかさ上げを予定している方は、工事の前に確認してください。

出典：滋賀県「盛土規制法に基づく規制区域について【令和7年4月1日指定】」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/machizukuri/339775.html

8｜駅は1つ。車とバスの現実を確認する

野洲市の鉄道駅は野洲駅だけです。 成約60件の平均は徒歩11分ですが、個票には徒歩20分の戸建があり、 旧中主町の西河原では最寄駅が隣の市の駅になっている例もあります。次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。市の地域公共交通計画には「自動車運転免許は25〜64歳でほぼ100％が所持」という調査結果が載っています。 夫婦で1台ずつ、という前提で台数を見てください。
• コミュニティバス「おのりやす」は日曜日・祝日・年末年始が運休。運賃は大人200円。 平日の通院・買い物には使えても、週末の足にはなりません。
• 民間の路線バスは令和8年4月6日にダイヤ改正。物件広告の「バス◯分」は、現在の時刻表で本数を確認してください。
• 国道8号と野洲栗東バイパス。バイパスは工事中で、令和7年9月25日にオフランプが接続されました。 沿道の物件は、完成後の交通量の変化と騒音を想定しておく必要があります。
• 「新駅」を前提にしない。都市計画マスタープランに野洲駅と篠原駅のあいだの新駅整備の「検討」が書かれていますが、 決まった事業ではありません。

9｜人口は減りはじめ、世帯は増えている

これは正直に書いておくべき点です。 野洲市の人口は、国勢調査で令和2年の50,513人から令和7年の49,986人へ、5年間で527人（1.04％）減りました。 一方、世帯数は19,659世帯から20,920世帯へ1,261世帯（6.41％）増えています。

• 買うときの見方：世帯が増えているあいだは、住宅の需要は続きます。 駅周辺の住宅地3地点は＋3.8〜＋4.7％で、需要が駅のまわりに集まっていることが分かります。
• 持っているあいだの注意点：駅から離れた永原・妙光寺・井口の標準地は横ばいから下落。 市全体が同じように上がっているわけではありません。
• 売るときの注意点：人口が減る局面では、買い手がつきやすい立地かどうかの差が大きくなります。 駅からの距離、区域区分、災害リスク、立地適正化計画の居住誘導区域の内外は、将来の売りやすさに関わります。

10｜野洲市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

野洲市は、平成16年（2004年）10月1日に、野洲町と中主町が合併して誕生しました。 市公式の「市の紹介」は「平成16年10月に旧中主町と旧野洲町が合併し誕生した都市で、 滋賀県の南部の湖南地域に位置して」いると記しています。 市になってから20年あまりです。

昭和30年にできた2つの町が、平成16年にひとつになった

野洲市統計書（令和7年版）に載っている沿革と「市域の変遷」をまとめます。

「中主」という町名は、中里村の「中」と兵主村の「主」を合わせたように見えます （町名の由来を説明した公的資料は確認していませんので、断定は避けます）。 その中里・兵主という名前は、いまも市の防災マップと都市計画マスタープランの学区名として使われています。 野洲・北野・三上・祇王・篠原・中里・兵主の7学区のうち、 祇王・篠原・中里・兵主の4つは、昭和30年の合併前の村の名前と同じです。

この旧町村の単位は、いまも生活の単位として残っています。

• 学校：祇王小学校、篠原小学校、中主小学校、中主中学校と、旧町村の名前の学校があります。
• 防災マップ：洪水・土砂災害ハザードマップも地震ハザードマップも、7学区ごとに1枚ずつ作られています。
• 都市計画：マスタープランの地域別構想は、7つの地域ごとに方針を定めています。
• 地名：市の花「菖蒲（あやめ）」は、昭和32年に中主町に加わった菖蒲という地名にちなんでいます。

野洲市で物件を探すときは、「野洲市のどこか」ではなく「どの学区か」で考えると、整理がつきやすくなります。 ハザードマップも、校区も、まちづくりの方針も、この単位でまとまっているからです。

「銅鐸のまち」

市公式の「市の紹介」は、野洲市を次のように紹介しています。

市には野洲市歴史民俗博物館（銅鐸博物館）があり、所在地は野洲市辻町57番地1。 博物館のページには、野洲市大岩山出土の銅鐸についての記述や、 銅鐸の誕生・作り方・絵をテーマにした常設展示の案内が載っています。 銅鐸が出土した年・個数・大きさなどの数値は、本ページでは市公式の本文として確認できていません（未取得）ので、 紹介にとどめます。

都市計画マスタープランは、野洲地域の歴史資源として中山道と朝鮮人街道を挙げています。 古い街道沿いや、昔からの集落のなかの物件は、前面道路の幅が狭い・敷地の形が不整形、といった条件のことがあります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件を必ず確認してください。 また、遺跡の多い市ですから、新築・建て替えの際に埋蔵文化財の手続きが必要になる土地もあります （区域は市の文化財の担当課でご確認ください。本ページでは区域を確認していません）。

三上山と琵琶湖 ― 市民憲章の頭文字は「みかみやま」

市公式は、野洲市の地勢を次のように説明しています。

山から湖までがひとつの市のなかにある、というのが野洲市の地理です。 都市計画マスタープランの基本理念にも「三上山から琵琶湖までの連続した自然環境、景観を一体的に保全・活用」とあります。 野洲市の市民憲章は「私たちは共に育み活気あふれるまちづくりを目指します！」を掲げ、5つの項目を次のように並べています。

頭の文字を並べると「みかみやま」になります。 三上山が市のシンボルであることが、憲章のつくりにも表れています。 この三上山の周辺には風致地区「三上」（766.7ha）が指定され、土砂災害警戒区域も集まっています。 市のシンボルの山のふもとは、景観が守られている場所であり、同時に、建築の制限と災害リスクを確認すべき場所でもあります。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※地名「野洲」「中主」の語源・由来、合併前の各町村の面積・人口、銅鐸の出土の年・個数、 海抜の最高地点（432m）・最低地点（85m）の地名は確認できていません（未取得）。 出典：野洲市「市の紹介」 https://www.city.yasu.lg.jp/gyoseijoho/yasushinogaiyo/5357.html ／ 野洲市統計書（令和7年版） https://www.city.yasu.lg.jp/material/files/group/83/R7toukeisyo2.pdf ／ 野洲市「市民憲章と市の花・鳥・木」 https://www.city.yasu.lg.jp/gyoseijoho/yasushinogaiyo/5019.html ／ 野洲市歴史民俗博物館（銅鐸博物館） https://www.city.yasu.lg.jp/soshiki/rekishiminzoku/museum.html ／ 野洲市都市計画マスタープラン（概要版） https://www.city.yasu.lg.jp/material/files/group/33/07_mp_gaiyou_2024.pdf

• 【滋賀県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 野洲市の価格が滋賀県全体のどのあたりに位置するのかを、県内の市町の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。