【神戸市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜9区の相場・地価・制度を公的データで比較

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市の価格帯で、いくら得になるか

神戸市の住宅地は1㎡あたり平均172,201円（280地点の単純平均）。市内の標準地は最高695,000円/㎡（東灘区 御影郡家２丁目３０５番６）から最低9,600円/㎡（北区 淡河町野瀬字一ノ坪１８５８番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が72.4倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて神戸市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 神戸市は150万人を割った

令和7年（2025年）国勢調査の速報集計（2026年7月10日公表）で、神戸市の人口は1,497,630人、世帯数は766,349世帯です（2025年10月1日現在）。神戸市は150万人を割りました。2020年と比べると人口は27,522人減（△1.8％）、世帯数は31,429世帯増（＋4.3％）。1世帯当たり人員は1.95人です。

人口は減り、世帯は増えている。これは単身・小世帯化が進んでいるということで、住宅需要の「質」が変わっている局面だと読めます。2人以下の世帯が増えれば、必要な住戸の面積も、必要とされる住戸の数そのものも、人口の動きとは別の動き方をします。

そして、このページでいちばん重要な数字がこれです。神戸市が公表した区別の増減率で、人口が増加したのは中央区（＋3.1％）・兵庫区（＋2.5％）・灘区（＋0.4％）の3区だけで、残りの6区はいずれも減少しています。神戸市は全体として人口を減らしながら、都心3区にだけ人が集まっている。これが2025年時点の神戸市の姿です。

地価のデータもこれと整合します。令和8年地価公示で住宅地の前年比がいちばん高いのは東灘区＋4.7％・中央区＋4.6％・灘区＋4.4％で、人口が増えた3区のうち2区（中央・灘）がそのまま上位に入っています（兵庫区は＋3.1％で4位）。逆に長田区＋1.8％・垂水区＋2.2％は市平均＋2.9％を下回ります。ただし神戸市がこの2つを因果として説明しているわけではありません。本ページでも、並べて示すところまでにとどめます。

もう一つ、神戸市の規模感を押さえておきます。市域面積は557.02平方キロメートル。人口1,497,630人を557.02km²で割ると約2,689人/km²（当方算出）です。ただしこの平均値にはほとんど意味がありません。市公式によれば北区だけで240.29km²＝全市面積の約43％、西区が138.01km²＝市域の約4分の1で、この2区だけで市域の3分の2以上を占めるからです。神戸市の「平均人口密度」は、市域の大半を占める山と農村に薄く割り算した数字であって、三宮や六甲道の住宅地の実感とは別物です。

なお神戸市の行政区は9区です。区役所の一覧には「北神区役所」が並んで表示されますが、これは10番目の行政区ではなく、北区の北神地域を所管する区役所です。神戸市という市名の由来については、市公式に明記したページを特定できませんでした（未取得）。推測では書きません。

市街化区域と市街化調整区域

神戸市で家を探すとき、最初に頭に入れておくべき数字がこれです。神戸都市計画区域は約55,730ha。そのうち市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）です。政令指定都市でありながら、市域の3分の2が市街化調整区域という、全国的にもかなり珍しい構造をしています。

しかも、この調整区域は市内に均等に散らばっているわけではありません。神戸市は道路の無電柱化の方針で「既成市街地（東灘区〜須磨区）」という言い方をしており、北区・西区はこの「既成市街地」に含まれません。また都市計画区域マスタープランには「北区山田町原野地区を暫定的に市街化調整区域に編入する」という北区を名指しした記述があります。市街化調整区域について市は「市街化を抑制し、緑豊かな自然環境の保全・育成をはかり、農村環境など地域特性を活かした秩序ある土地利用を誘導する」と記しています。

もう一つ見落とせないのが、神戸市は市街化区域を「減らして」いるということです。直近の区域区分変更では、市街化区域が約20,395ha→約20,244ha（△151ha）、市街化調整区域が約35,331ha→約35,486ha（＋155ha）と変更されています。人口減少局面でのいわゆる「逆線引き」的な動きで、全国的にも珍しい方向です。神戸市は現在「第9回線引き見直し」の方針を公表しています。特定保留区域は約9ha→約111ha、一般保留区域は約66ha→約107haへと増えています。郊外の宅地供給は、制度として今後さらに絞られる方向です。

ただし区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積は、神戸市が公表していません（未取得）。区域区分は計画図（図面）で表示され、区域区分変更の告示PDFも「計画図表示のとおり」とするのみで、区別の内訳が文章として書かれていないためです。「北区の◯％が調整区域です」という数字を、本ページは持っていません。個別の物件の区域は、神戸市の都市計画情報検索・神戸市情報マップ、または重要事項説明書で必ずご確認ください。

地価公示 ― 280地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市の住宅地の標準地は280地点。 単純平均は1㎡あたり172,201円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.9％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の32市区町村のうち、 神戸市の住宅地の平均価格は5位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、26市のなかで第5位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地280地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で72.4倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

神戸市の数字を並べると、日本の政令指定都市では滅多に見ない絵が出てきます。 令和8年地価公示で、神戸市の住宅地280地点の単純平均は1㎡あたり172,201円、前年比＋2.9％。 ところが個々の標準地を見ると、最高は東灘区 御影郡家二丁目の695,000円/㎡、 最安は北区 淡河町野瀬字一ノ坪の9,600円/㎡。その差は72.4倍です。 区別の平均どうしでも中央区363,538円/㎡ ⇔ 北区58,056円/㎡で6.3倍 （倍率は当方が国土交通省の鑑定評価書情報から全地点を集計して算出した自算値）。 同じ市、同じ固定資産税率1.4％、同じ都市計画税0.3％、同じ指定校制度、 同じこども医療費助成（0歳〜高校3年生・所得制限なし）、同じ給食制度。それでも6.3倍です。 この章では、この数字を公的資料だけで説明できるところまで説明します。

まず、神戸市9区を全部並べる

このページでいちばん見ていただきたい表です。 住宅地の公示価格、標準地の数、前年比、区内の最高と最安の開き、そして成約件数と成約中央値。 9区を横に並べると、神戸市がひとつの市として語れないことが一目で分かります。

※住宅地の平均・地点数・前年比・区内格差は、国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から 当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。区内格差は各区の最高標準地÷最安標準地。 市計の72.4倍は市内最高695,000円/㎡÷市内最安9,600円/㎡。 成約件数・中央値は国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（直近4四半期）で、 家タダ自身の成約実績ではありません。

この表から、少なくとも7つのことが読めます。

• 上位3区（中央・東灘・灘）はほぼ同じ水準で、そこから兵庫区まで一気に落ちる。 352,809円/㎡（灘区）→203,937円/㎡（兵庫区）で、1段で42％下がります。
• 標準地の数は、おおむね地価の高い区ほど少ない。 中央区13地点に対して垂水区57地点・北区48地点。これは区の広さと住宅地の広がりの差です （兵庫区16地点・長田区17地点のように、この傾向にきれいに乗らない区もあります）。
• 前年比は、人口が増えた3区（中央・兵庫・灘）と、地価上位区がほぼ重なっている。 東灘＋4.7％・中央＋4.6％・灘＋4.4％・兵庫＋3.1％。 ただし市がこれを因果として説明しているわけではありません。
• 前年比が最も低いのは長田区の＋1.8％。市平均＋2.9％を1.1ポイント下回ります。
• 区内格差は、地価の低い区ほど大きい。 北区11.7倍・西区10.1倍に対して、兵庫区3.1倍・中央区3.9倍。 「平均が安い区」は、じつは「幅が広い区」です。
• 成約件数の1位は東灘区731件、2位は中央区631件、3位は垂水区578件、4位は西区536件、 5位は北区509件。ただし中央区の631件のうち581件はマンションで、 北区の509件のうち353件は戸建。件数が近くても、市場の中身はまったく違います。
• 長田区だけ、マンションの中央値（2,000万円）が戸建（1,700万円）を上回っている。 他の8区はすべて戸建が上です。

神戸市は兵庫県内で何番目か ― 母数の取り方に注意してください

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の自治体を並べると、 神戸市の住宅地平均172,201円/㎡は、32市町村のうち5位、市のみ26市でも5位です。 上位4つは次のとおりです。

ここで、母数の取り方についてはっきり書いておきます。 上の順位は神戸市を1つの市として数え直したものです（32市町村／市のみ26市）。 いっぽう各区のページで使っている順位は、神戸市の9区をそれぞれ独立した1件として数えた ものです（40市区町村／市のみ25市）。 母数が違うので、市のページの順位と区のページの順位を直接くらべることはできません。 区の順位で言えば、中央区が県内2位、東灘区が3位、灘区が4位で、 いずれも芦屋市（1位）に次ぐ水準です。 つまり「神戸市は県内5位」という平均値は、 県内2〜4位の3区と、県内21位の北区を同じ鍋に入れて割った数字だということになります。 平均値そのものが、神戸市では意思決定の役に立たないのはこのためです。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。 住宅地の標準地が3地点以上ある自治体のみを母数としています。

令和8年地価公示 ― 上位15地点と下位15地点

280地点の全部は02章の地価マップに並べています。 ここでは上と下の15地点ずつを所在地番つきで見てください。 この2つの表を並べるだけで、神戸市の構造はほぼ説明できます。

上位15地点は、東灘区8・灘区5・中央区2。この3区だけです。 兵庫区以西・北区・西区の地点は1つも入りません。

下位15地点は、北区8・西区7。この2区だけです。 そして所在地番を見てください。 上位は「丁目」のある住居表示、下位は「字（あざ）」の付く農村地番が並びます。 神戸市の地価は、この一点で決まっています。

地積も見てください。 上位5地点の地積は366㎡・282㎡・330㎡・290㎡・505㎡。 下位5地点は676㎡・522㎡・416㎡・419㎡・825㎡。 平均すると、安い土地のほうが1.6倍ほど広い（当方算出）。 神戸市の「安い」は、狭いから安いのではありません。広くてもその価格だということです。 280地点の地積の中央値は174㎡（当方算出）です。

変動率の分布も見ておきます。280地点のうち、 上昇が223地点、横ばい（0.0％）が36地点、下落が16地点、 前年に同一番号がなく変動率を出せないものが5地点。 横ばい36地点のうち、10地点が西区、7地点が垂水区、7地点が北区で、 この3区だけで24地点＝横ばいの3分の2を占めます（当方算出）。 下落した16地点は、須磨区6・垂水区5・長田区3・西区1・北区1という内訳で、 東灘区・灘区・中央区・兵庫区の下落地点はゼロです。 市全体が＋2.9％で上がっているのではなく、上がっている区と止まっている区がある というのが正確な言い方になります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 標準地番号は国土交通省の鑑定評価書情報における地域名（神戸東灘・神戸灘・神戸中央・神戸兵庫・ 神戸長田・神戸須磨・神戸垂水・神戸北・神戸西）に対応します。

説明(1) ― 神戸市は市域の64％が市街化調整区域。政令市として異例の構造

神戸市の区域区分（線引き）の数字は、政令指定都市としてかなり特異です。

市域の3分の2が市街化調整区域です。 市街化調整区域では、神戸市の公式表現で 「開発行為（建築目的の土地の区画形質の変更）や建築行為が制限されている」、 「立地基準などに適合するほか、市街化区域と同様の技術基準に適合する場合に限り、 特例的に容認すべきものとして許可を行っている」とされています。 都市計画区域マスタープランは、市街化調整区域について 「市街化を抑制し、緑豊かな自然環境の保全・育成をはかり、 農村環境など地域特性を活かした秩序ある土地利用を誘導する」と定めています。

そしてこの調整区域は、市内に均等に散らばっているわけではありません。 神戸市は道路の無電柱化の方針で「既成市街地（東灘区〜須磨区）」という言い方をしており、 北区・西区はここに含まれません。 また同じマスタープランには 「北区山田町原野地区を暫定的に市街化調整区域に編入する」という 北区を名指しした一文があります。 市全体でも、直近の区域区分変更で 市街化区域は約20,395ha→約20,244ha（△151ha）、 市街化調整区域は約35,331ha→約35,486ha（＋155ha）と、 市街化区域が減り、調整区域が増えています。 人口減少局面での「逆線引き」的な動きで、全国的にも珍しい方向です。

ただし、ここは正直に書きます。 区ごとの市街化調整区域の面積・分布を示した市公式の文章資料は確認できていません（未取得）。 区域区分は計画図（図面）で表示され、告示PDFも「計画図表示のとおり」とするのみだからです。 本ページは「◯区の◯％が調整区域」という数字を持っていません。 持っているのは、市全体の64％という数字と、 市が「既成市街地（東灘区〜須磨区）」という言い方をしていて北区・西区がそこに含まれない という事実、そして上のマスタープランの一文です。

説明(2) ― その上に、神戸市だけの条例がもう一枚かかっている

ここからが神戸市の本題です。 神戸市には「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」 （平成8年4月15日 神戸市条例第10号、最終改正 令和4年4月1日）があります。 条例第1条は目的をこう定めています。

市の紹介ページは、この条例を「西北神に広がる豊かな農業・農村地域を守るため」の 制度だと説明しています。 そして取組状況は北区66集落・西区106集落という2区の集落数でしか集計されていません。 事実上、北区と西区だけにかかる制度です。 指定されている農村用途区域の合計面積は17,935ha（2023年12月現在）で、 神戸市の市域面積55,702ha（＝557.02km²）のおよそ32％（当方算出）にあたります。

住宅が建てやすい集落居住区域は402ha＝農村用途区域の約2.2％しかありません（当方算出）。 そして同条例第10条により、農村用途区域内での 建築物の新築・増築・改築、宅地造成、土地の形質変更、駐車場の設置、木竹伐採、土石採取、 水面埋立ては、着手日の30日前までに市長に届け出なければなりません。 「木竹伐採」が入っている点に注目してください。庭の木を切ることまでが対象になり得ます。 （建築可否の整理は市の土地利用基準PDFからの読み取りで、確度は中です。 実際の可否は必ず神戸市の担当部局にご確認ください。）

つまり、北区・西区の土地の多くは、 都市計画法の市街化調整区域という「国の制度」の上に、 さらに神戸市独自の条例による農村用途区域という網が二重にかかっています。 しかも里づくり計画は住民自身が策定していて、 策定率は北区76％（66集落中50）・西区66％（106集落中70）。 「開発されないことが地域の意思として制度化されている」という点が、 単なる郊外の地価安と決定的に違うところです。 淡河町野瀬の9,600円/㎡、神出町田井の17,200円/㎡という価格は、 市場の需給だけで決まった価格ではありません。

説明(3) ― 災害リスクも、同じ市内で極端に偏っている

神戸市の区選びは、じつは「山のリスクを取るか、海のリスクを取るか」の選択と ほぼ一致します。 兵庫県が2026年6月30日現在で公表している指定状況によると、 神戸市内の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は2,356か所。区別の内訳は次のとおりです。

※土砂災害警戒区域は兵庫県「令和8年6月30日現在の指定状況」（2026年6月30日現在）。 指定するのは神戸市ではなく兵庫県です。 津波の浸水想定は神戸市「津波対策」ページの記載（「各区の浸水想定区域（北区・西区は浸水しないため掲載なし）」）。 比率・順位は当方算出。参考までに兵庫県全体では21,553か所（急傾斜14,209／土石流6,988／地すべり356）です。

北区1区で858か所＝市全体の約36％（当方算出）。 2位の須磨区306か所の約2.8倍、中央区155か所の約5.5倍です。 とくに地すべりは23か所で、市内31か所の約74％（当方算出）が北区にあります。 いっぽう、津波の浸水想定区域がないのは北区と西区の2区だけ。 地価の安い区＝安全、地価の高い区＝危険、という単純な図式にならないのが神戸市です。

神戸市は「1000年に一度の確率で発生する津波の対策が、2023年3月に完了しています」と 公表しています。防潮堤の「嵩上げ」「洗掘防止」「目地開き対策」を実施し、 「防潮堤を『粘り強い』構造に整備しました」。 市は「対策前の浸水想定区域と比較すると、浸水範囲が大幅に減少していることがわかります」としています。 また「現在、神戸市内には地すべりのレッドゾーンの指定はありません」とも明記しています。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の箇所数、洪水・高潮・内水の浸水想定区域の面積、 津波の想定高・浸水面積・到達時間は、いずれも未取得です。 必ず「くらしの防災ガイド」の該当区版と、神戸市情報マップでご自分の住所を確認してください。

説明(4) ― 教育インフラにまで格差が制度化されている

神戸市の小規模特認校制度について、市はその目的をこう書いています。

人口150万人の政令指定都市が、同じ市内で「複式学級の解消」を政策課題に掲げている。 指定されているのは六甲山小学校（灘区）と藍那小学校（北区）の2校のみです。 市街地では学校の規模適正化が議論される一方、 山間部では複式学級が発生し、市が全市から児童を募る特認校制度でようやく学級を維持している。 地価6.3倍の格差は、学校規模の格差としても現れています。 通学条件は「公共交通機関を利用し、自力でおおむね1時間以内で通学できること」。 同じ市内なのに、通学に1時間かかることが制度の前提になっているということです。

説明(5) ― 市の成り立ちそのものが格差の起点。28町村との合併

神戸市の市域の変遷について、市はこう記しています。

神戸市は1889年時点では21km²の港町でした。 東灘区も、西北神（北区・西区）も、神戸市ではありませんでした。 神戸市になったのは戦後です。 そして1970年（昭和45年）の線引き当初決定で西北神の大半が市街化調整区域になり、 1996年の共生ゾーン条例で農村用途区域が指定された。 中央区363,538円/㎡と北区58,056円/㎡の6.3倍の差は、 もともと別々の町だったものが同じ市になった結果として、市公式の年表から読むことができます。 都市としての歴史が、区によって80年以上ずれているのです。

海面の埋め立ても市域を広げました。市公式は 「特に昭和40年代以降は、港湾機能だけではなく『港』と『まち』の機能が併存する ポートアイランドや六甲アイランドといった大規模な海上都市が建設された」と記しています。 ポートアイランドは中央区、六甲アイランドは東灘区です。 成約データでも東灘区 向洋町中が100件で市内最多の町丁目、 中央区 港島中町が68件と、 町名からこの2つの人工島にあたると読める町丁目が上位に並び、 合わせて168件＝市全体の約3.8％（当方算出）を占めています。（町丁目と島の対応は町名からの当方の読み取りで、市公式が対応表を示しているわけではありません。） 神戸市では「埋立地に住む」という選択肢が、統計に出るだけの規模で現実に存在します。

成約4,374件 ― マンションが約63％、市内最多の取引は六甲アイランド

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（直近4四半期）で、 神戸市の成約は4,374件。内訳は中古マンション2,743件（中央値2,300万円・平均専有72㎡・ 平均築1995年）、戸建1,631件（中央値2,800万円・平均面積142㎡・平均築2003年）です。 市全体ではマンションが約63％（当方算出）を占めます。

※国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期）で、件数上位8町丁目。 「平均面積」はマンションは専有面積、戸建（宅地＝土地と建物）は土地面積の平均です。 仲介手数料の上限額は（価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出。向洋町中・港島中町を人工島、糀台を西神中央と結びつける記述は本文中にありますが、これは町名からの当方の読み取りで、市公式が町丁目と地区の対応を示しているわけではありません。 この成約データは国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

件数の上位8町丁目で、中央値は5,350万円から1,200万円まで4.5倍ひらきます（当方算出）。 中山手通（中央区）5,350万円と伊川谷町（西区）1,200万円。同じ神戸市です。 仲介手数料の上限額に直すと183万1,500円と46万2,000円。 どちらも家タダなら0円ですが、0円にできる金額は約4倍違います。 だからこそ、高い物件を探している方ほど、仲介手数料0円の効き方が大きくなります。

商業地・工業地の数字も載せておきます。 令和8年地価公示で、神戸市の商業地は62地点平均808,500円/㎡（前年比＋6.0％）、 工業地は20地点平均121,100円/㎡（＋11.1％）。 住宅地＋2.9％に対して、商業地＋6.0％・工業地＋11.1％で、 工業地は住宅地の約3.8倍の勢いで上がっています（当方算出）。 住宅を探している方に直接関係する数字ではありませんが、 神戸市の土地需要が住宅以外で強く動いていることの目安にはなります。

空から見た、この50年の神戸市

左が1974〜78年、右が現在の、同じ範囲（三宮周辺）です。神戸市にとって、この2枚のあいだに挟まっているのは阪神・淡路大震災（1995年1月17日）です。神戸市は震災の約2か月後、1995年3月17日に、「六甲道駅南地区」と「新長田駅南地区」の2地区で市街地再開発事業を都市計画決定しました。さらに市施行・組合施行の計13地区で震災復興土地区画整理事業を実施しています（森南第一・第二・第三／六甲道駅北／六甲道駅西／松本／御菅東／御菅西／新長田駅北／鷹取東第一／鷹取東第二ほか。市公式ページの本文から拾えた地区名は11件で、残る2地区の名称は未取得です）。

いっぽう、この2枚の写真で海の側の輪郭そのものが変わっていることにも気づいていただけると思います。市公式は「海面の埋め立てによっても市域を拡大してきました。特に昭和40年代以降は、港湾機能だけではなく『港』と『まち』の機能が併存するポートアイランドや六甲アイランドといった大規模な海上都市が建設された」と記しています。ポートアイランドは中央区、六甲アイランドは東灘区。そして2026年のいま、成約データで市内の取引件数1位と2位の町丁目が東灘区 向洋町中（100件）と中央区 港島中町（68件）です（この2つを六甲アイランド・ポートアイランドと結びつけるのは町名からの当方の読み取りで、市公式が町丁目と島の対応を示しているわけではありません）。50年前の写真には存在しなかった土地が、いまや神戸市で最も物件が動く場所になっているということです。

三宮の側も止まっていません。神戸市は2018年6月29日に都市計画マスタープラン地域別構想「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」を策定し、市役所本庁舎の再整備、東遊園地の再整備、都市再生特別地区の活用、ウォーターフロント都心の再開発、新たな中・長距離バスターミナルの整備を主な事業として掲げています。現在事業中の市街地再開発2件のうち1件が「神戸三宮雲井通5丁目地区」（中央区・会社施行）、もう1件が「垂水中央東地区」（垂水区・組合施行）です。2025年国勢調査速報で人口が増えたのは中央区（＋3.1％）・兵庫区（＋2.5％）・灘区（＋0.4％）の3区だけでした。この2枚の写真の違いと、いまの神戸市の人口の動きは、同じ方向を向いています。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28689〜28691・y13011〜13012）で切り出しています。

神戸市で物件を探すとき、いちばん最初にやるべきことは「区を決める」ことです。神戸市の行政区は9区（東灘・灘・中央・兵庫・北・長田・須磨・垂水・西）。このうち住宅地の公示価格の平均は、最高の中央区363,538円/㎡から最低の北区58,056円/㎡まで6.3倍ひらいています。同じ市で、同じ固定資産税率で、同じこども医療費助成で、6.3倍です。

ですから「神戸市の相場は◯◯万円」という言い方は、実務的にはほとんど意味を持ちません。本ページでは、9区を5つのまとまりに整理します。整理の軸は「その土地が、いつ・どんな制度の上に乗っているか」です。明治以来の市街地か、戦後のニュータウンか、震災復興で作り直された市街地か、戦後に編入された農村か。神戸市の地価が72.4倍ひらいている理由は、ほぼこの1点に集約されます。

各区のくわしい数字（区内の全標準地・町丁目別の成約・学校・駅・災害リスク）は、区ごとの個別ページにまとめています。ここでは、どの区を見に行けばよいかが分かるところまでを書きます。

なお区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積、区ごとの用途地域の配置は、神戸市が公表していません（未取得）。以下で町丁目名と地価・成約の実数を挙げているのは、その町丁目が特定の区域に入っていることを示すものではありません。個別の物件がどの区域にかかるかは、神戸市情報マップまたは重要事項説明書でご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

神戸市の鉄道は、東西方向にJR・阪急・阪神・山陽電鉄の4本が並走し、そこに市営地下鉄2路線・神戸電鉄・ポートライナー・六甲ライナーが加わる構成です。神戸市交通局の路線構成では、西神・山手線／北神線が「S01 谷上 〜 S17 西神中央」の17駅、海岸線が「K01 三宮・花時計前 〜 K10 新長田」の10駅。駅順は S01 谷上（北区）→新神戸→三宮→県庁前→大倉山→湊川公園→上沢→長田→新長田→板宿→妙法寺→名谷（須磨区）→総合運動公園→学園都市（西区）→伊川谷（西区）→西神南（西区）→S17 西神中央（西区）です。北区の谷上と西区の西神中央が、1本の地下鉄でつながっているというのが神戸市の交通の骨格です。

ここで一つ、区選びに直結する事実があります。垂水区には市営地下鉄が1駅も通っていません。西神・山手線の西区区間は学園都市以西で、垂水区の駅は含まれません。垂水区の鉄道はJR神戸線と山陽電鉄本線の2本です。

都市計画上の位置づけも押さえておきましょう。神戸市の都市計画区域マスタープランは、「西神中央、岡場を連携拠点とし、地域拠点の機能に加え、隣接市との連携に必要なターミナル機能などの強化をはかる」、「鈴蘭台、名谷、学園都市、垂水、舞子、谷上を地域での都市活動や文化活動を支える地域拠点とし」と記しています。連携拠点は西神中央（西区）と岡場（北区）の2つ。地域拠点は鈴蘭台・谷上（北区）、名谷（須磨区）、学園都市（西区）、垂水・舞子（垂水区）の6つ。さらに有馬温泉（北区）が観光拠点として明記されています。市が「拠点」として名指ししている駅は、都心以外にも確実にあるということが、この文言から読み取れます。

※本表に載せているのは、神戸市公式で所在区の裏が取れた駅だけです。神戸市の公式サイトには「どの駅がどの区にあるか」を1件ずつ示した対応表がなく、神戸市交通局の駅一覧ページにも所在地（住所）の表記がありません。そこで本ページでは、①自転車等放置禁止区域の指定駅一覧（駅を所在区ごとに掲載）②市営自転車駐車場一覧（同）③区公式の概要ページ・区の事業ページ④地区計画・市立学校の区分という市公式資料から所在区を確認できた駅だけを表にしています。

逆に、次の駅については所在区を確認できていません（未取得）。高速長田・湊川・湊川公園・大開・上沢・西代・長田（地下鉄）・苅藻・駒ヶ林・JR鷹取・須磨・須磨海浜公園・須磨浦公園・月見山・東須磨・妙法寺・総合運動公園・東垂水・霞ヶ丘・山陽垂水・六甲ケーブル下・藍那・鵯越・有馬口・有馬温泉など。本ページでは、これらを「◯◯区の駅」として断定しません。

とくに取り違えやすい5点を、先にまとめておきます。①神戸駅は中央区（兵庫区ではありません）。②新開地は兵庫区（長田区ではありません）。③板宿・名谷は須磨区（長田区・垂水区ではありません）。④学園都市・伊川谷・西神中央は西区（垂水区ではありません）。⑤六甲アイランドは東灘区、ポートアイランドは中央区です。さらに「御影」は阪急と阪神で別の駅、「三宮」もJR（三ノ宮）・阪急・阪神・地下鉄で別の駅で、位置も徒歩分数もまったく違います。物件情報の「◯◯駅徒歩◯分」を見るときは、どの事業者のどの駅かを必ず確認してください。

そのうえで、国土交通省の成約価格情報に「最寄駅」として記録されている駅名なら、所在区とは無関係に事実として書けます。神戸市の物件4,374件について、最寄駅として記録されている上位6駅は次のとおりです。垂水 215件・中央値2,000万円・平均徒歩12分／西神中央 199件・2,600万円・徒歩10分／三ノ宮（JR）166件・3,400万円・徒歩9分／六甲 163件・2,600万円・徒歩11分／名谷 160件・1,500万円・徒歩14分／妙法寺（兵庫）130件・1,500万円・徒歩10分。（このうち妙法寺の所在区は市公式で確認できていません。ここに挙げているのは、あくまで国土交通省のデータに記録された最寄駅名です。）

この6駅の並びは、神戸市の市場の形をそのまま映しています。件数の1位と2位が垂水（215件）と西神中央（199件）で、いずれも都心から離れた西側。中央値の1位は三ノ宮の3,400万円で、最下位グループの名谷・妙法寺の1,500万円とは2.3倍の開きがあります（当方算出）。「神戸市で家を買う」といっても、三宮の3,400万円と名谷の1,500万円では、必要な資金計画がまったく違うということです。仲介手数料の上限額に直すと、3,400万円なら118万8,000円、1,500万円なら56万1,000円。どちらも家タダなら0円ですが、0円にできる金額そのものが2倍以上違います。

なお各駅の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書の「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で、本ページでは数値を読み取れませんでした。数字を持っていないので、駅の規模を人数で比較する記述は本ページには一切ありません。

道路

神戸市が公表している緊急輸送道路の一覧では、高速自動車国道等として山陽自動車道・中国縦貫自動車道・新名神高速道路・神戸淡路鳴門自動車道・第二神明道路が、主要国道として「一般国道2号（浜手バイパス）、一般国道2号、一般国道43号、一般国道175号」が挙げられています。これは神戸市全体の一覧で、区ごとにどの路線が通っているかを示した市公式の資料は確認できていません（未取得）。本ページでは路線名を市全体の一覧として紹介するにとどめ、「◯区を通る国道は◯号です」という書き方はしていません。

現在いちばん大きな道路事業が「大阪湾岸道路西伸部」です。神戸市公式によれば、六甲アイランド北〜駒栄、延長14.5km、6車線、設計速度80km/hで、東灘区・灘区・中央区を通ります。事業主体は国（国土交通省）と阪神高速道路株式会社で、阪神高速湾岸線と神戸山手線を接続する路線です。完成時期は現時点で未定と市が記しています。都心3区の海側を通る新しい高速道路が計画されているという事実は、この3区で物件を検討する方には知っておいていただきたいところです。（ただし個別の物件への影響は市公式に書かれていません。本ページでは事業の存在を示すにとどめます。）

渋滞について、神戸市が名指しで公表している区間があります。市は道路網のページで「神戸市内の高速道路ネットワークは、大阪湾岸道路西伸部や神戸西バイパスなど、ミッシングリンクが存在しています。これにより、阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）や第二神明道路（伊川谷〜明石西）において、交通の集中による渋滞が頻発しています」と記しています。名指しされているのは、海側の東西軸（京橋〜摩耶）と、西区・明石方面（伊川谷〜明石西）の2区間です。車で通勤する前提で物件を探す方は、この2区間を跨ぐルートになるかどうかを一度確認しておく価値があります。（市が公表しているのはこの2区間だけで、他の区間について「渋滞しない」と言っているわけではありません。）

そして神戸市で避けて通れないのが「坂」です。神戸市は2024年度から「坂のまち神戸プロジェクト」を始めており、「神戸の坂の魅力を一層活かし、課題については改善を図っていくための取り組み」と説明しています。エリアリノベーションとして指定された6エリアは①兵庫山麓エリア ②鵯越駅・丸山駅エリア ③禅昌寺東部・高取山麓エリア ④塩屋エリア ⑤鈴蘭台駅エリア ⑥神鉄長田駅・名倉エリア。市が自ら「坂が課題」と認めている地域が、市内に6か所あるということです。（各エリアの所在区を市公式で1件ずつ確認できたのは⑤鈴蘭台駅エリア＝北区のみで、他は断定していません。）内覧時には必ず坂の勾配と、雨の日・雪の日の通学路をご確認ください。神戸の住宅地は、地図の上では駅から500mでも、実際には高低差が数十メートルあることがふつうにあります。

神戸市の地形そのものについても、市公式に具体的な数字があります。灘区の区公式によれば、区内最高地点は六甲山町 五介山の900.7m、神戸市の最高峰は六甲山の931.3m。いっぽう低地部の最高地点は味泥町の−0.2m（マイナス標高）です。同じ灘区のなかに、標高900mの住所と標高マイナスの住所が同居している。これが神戸市という街の断面です。東西に細長く、北に山、南に海。区の平均値だけを見て物件を判断してはいけない理由が、この地形にあります。

※市内各駅の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で本ページでは読み取れませんでした。また区ごとを通る国道・主要地方道の路線別リストと、高速道路の経路・IC名も市公式に見当たらず、未取得です。出典：神戸市「緊急輸送道路（路線一覧PDF）」//www.city.kobe.lg.jp/documents/8736/emergencyroad_list.pdf ／神戸市「道路網」//www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「大阪湾岸道路西伸部」//www.city.kobe.lg.jp/a59650/shise/kekaku/kensetsukyoku/wangan.html ／神戸市「自転車等放置禁止区域」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／神戸市「市営自転車駐車場一覧」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／神戸市交通局 //kotsu.city.kobe.lg.jp/ ／神戸市「坂のまち神戸プロジェクト」//www.city.kobe.lg.jp/a01110/saka.html ／神戸市「灘区の紹介」//www.city.kobe.lg.jp/c63604/kuyakusho/nadaku/shokai/shoukai/index.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市の公表値です。固定資産税の計算式は市の公式表現で「課税標準額（1,000円未満切捨て）×税率（1.4％）＝税額（100円未満切捨て）」、都市計画税は「課税標準額×税率（0.3％）」です。合計1.7％という数字を神戸市が1本で公表しているページは確認できていませんので、本ページでは1.4％と0.3％を分けて示したうえで合算値を併記しています。

神戸市で重要なのは、この0.3％が「市内の全物件にかかるわけではない」ことです。都市計画税の課税対象は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」。神戸市は市域の64％が市街化調整区域で、その主たる分布先が北区・西区です。つまり神戸市には、都市計画税がかからない物件が実際に存在します。市街化区域内なら毎年1.7％、市街化調整区域内なら1.4％。課税標準額が同じなら、0.3％分だけ毎年の保有コストが違うということです。ただし個別の物件がどちらなのかは物件ごとに違い、区ごとの市街化調整区域の分布を示した市公式の資料は確認できていません（未取得）。「北区だから都市計画税がかからない」という書き方は誤りになります。納税通知書と重要事項説明書で確認するのが確実です。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納付は一括払いまたは年4回分割で、口座振替・クレジットカード払いに対応しています。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場は新長田合同庁舎（長田区）です。2026年5月1日からは、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。神戸市は東西に長く、北区・西区は内陸です。窓口に行く前に、電子申請や郵送で済むかどうかを神戸市にご確認ください。

住宅用地の課税標準の特例は、神戸市の公表値で小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡以下の部分）が固定資産税で価格の6分の1・都市計画税で3分の1、一般住宅用地（それを超える部分）が固定資産税で3分の1・都市計画税で3分の2です。市の原文は「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

神戸市でこの「200㎡」という線が効いてくるのは、主に西北神です。成約データでは、神戸市の戸建1,631件の平均面積（土地面積）は142㎡。ただし区別に見ると、北区の戸建353件は平均187㎡、西区の戸建293件は平均172㎡で、200㎡を超える土地がふつうに流通している区があります。200㎡を超えた部分は小規模住宅用地の6分の1ではなく、一般住宅用地の3分の1が適用されます。土地が広いことは魅力ですが、毎年の固定資産税では広さがそのまま負担に効いてくるという点は正直にお伝えしておきます。逆に中央区の成約はマンションが581件・戸建50件で、土地の広さより価格そのものが効いてきます。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日から床面積要件が変わっています。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になりました。減額割合はいずれも2分の1、減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（認定長期優良住宅は2031年3月31日までの新築でそれぞれ5年・7年に延長）です。共通要件として「居住部分が家屋全体の2分の1以上」であることが必要です。下限が50㎡から40㎡に下がり、上限が280㎡から240㎡に下がったので、小さい住戸には有利に、大きい住宅には不利に働く変更です。

このほか神戸市は、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う減額措置と、長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置を案内しています。中古を買ってリフォームする前提の方は、工事の内容が該当しないか確認する価値があります。

神戸市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均172,201円で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある32市町村のうち5位、市のみ26市でも5位です（神戸市を1つの市として数え直した自算値。各区のページで使っている「40市区町村・25市」とは母数が違います）。ただし市内の標準地は最高695,000円/㎡から最安9,600円/㎡まで72.4倍ひらいており、「神戸市だから固定資産税が安い／高い」と一律には言えません。物件の場所次第です。

なお土地・家屋の免税点の金額は、神戸市の公表ページで確認できていません（未取得）。一般に言われる「土地30万円・家屋20万円」という数字は、神戸市の公式ページ上で裏が取れなかったため本ページには記載していません。償却資産の免税点は「課税標準となるべき額が150万円未満の場合は、課税されません」と明記されています。また「固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません」とも記されています。

免税点

同一人が神戸市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日が納期限です（納税通知書は2026年4月1日発送）。「固定資産税（概要）」ページは「年4回（4月、7月、12月、翌年2月）」と記していますが、実際の納期限は年度ごとにずれますので、該当年度の市税スケジュールをご確認ください／賦課期日は1月1日。「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」（神戸市）

※税率・免税点は神戸市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

神戸市の物件を見るときに、価格表だけでは分からないことを10項目にまとめます。 9区のどこを見ているかで効いてくる項目が変わりますので、 ご自分が検討している区に当てはまるところから読んでください。

1｜その物件は市街化区域ですか、市街化調整区域ですか

神戸市ではこれが最初の分岐です。 神戸都市計画区域約55,730haのうち、市街化調整区域が約35,486ha＝64％。 政令指定都市で市域の3分の2が調整区域というのは、かなり珍しい構造です。 市街化調整区域では、市の公式表現で 「開発行為（建築目的の土地の区画形質の変更）や建築行為が制限されている」とされ、 「立地基準などに適合するほか、市街化区域と同様の技術基準に適合する場合に限り、 特例的に容認すべきものとして許可を行っている」と整理されています。

買う側にとっての意味は3つ。 ①将来の建て替えに許可が要る、あるいはできない場合がある。 ②住宅ローンの審査が通りにくい金融機関がある（取扱不可・融資比率を下げるなどの扱い）。 ③いっぽうで都市計画税0.3％がかからないので毎年のランニングコストは低い。 メリットとデメリットの両方があります。 区ごとの調整区域の分布は市が公表していません（未取得）ので、 「◯区だから調整区域」という判断はできません。物件ごとに確認してください。

2｜北区・西区なら「人と自然との共生ゾーン」に入っていないか

神戸市だけにある条例です。 「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」（平成8年4月15日 神戸市条例第10号）。 農村用途区域17,935haが指定され、対象は北区66集落・西区106集落。 第10条により、建築物の新築・増築・改築、宅地造成、土地の形質変更、駐車場の設置、 木竹伐採、土石採取、水面埋立ては、着手日の30日前までに市長への届出が必要です。 リフォームや外構工事、庭木の伐採でも該当し得ます。 しかも市の土地利用基準は「都市計画法、農業振興地域の整備に関する法律、農地法、森林法及び その他の法令の規定に基づき、許可等を得ていなければ、土地利用を行うことはできません」と 明記しています。 届出をクリアしても、それだけで建てられるわけではありません。 重要事項説明書の「その他の法令にもとづく制限」欄を必ず確認してください。

3｜土砂災害警戒区域2,356か所のどこかに当たっていないか

兵庫県が2026年6月30日現在で公表している指定状況によると、 神戸市内の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は2,356か所 （急傾斜地の崩壊1,843・土石流482・地すべり31）。 指定するのは神戸市ではなく兵庫県です。 区別では北区858・須磨区306・垂水区210・西区206・長田区186・灘区176・中央区155・ 東灘区137・兵庫区122。 北区だけで市全体の約36％（当方算出）を占めます。 ただし、いちばん少ない兵庫区でも122か所あります。 「都心だから土砂災害は関係ない」とは言えません。 特別警戒区域（レッドゾーン）の箇所数は未取得です。 なお神戸市は「現在、神戸市内には地すべりのレッドゾーンの指定はありません」と明記しています。

4｜津波の浸水想定区域は7区にあります

神戸市の津波対策のページは「各区の浸水想定区域（北区・西区は浸水しないため 掲載なし）」と明記しています。 つまり津波の浸水想定区域があるのは、東灘・灘・中央・兵庫・長田・須磨・垂水の7区。 市は「1000年に一度の確率で発生する津波の対策が、2023年3月に完了しています」とし、 防潮堤の「嵩上げ」「洗掘防止」「目地開き対策」を実施して 「防潮堤を『粘り強い』構造に整備しました」と記しています。 また「対策前の浸水想定区域と比較すると、浸水範囲が大幅に減少していることがわかります」とも。 ただし「浸水しなくなった」とは書かれていません。 レベル1津波（概ね100〜150年間隔・M8クラス）とレベル2津波（1000年に一度・M9クラス）の 区別も市が説明しています。 想定津波高・浸水面積・到達時間の数値は未取得です。 高潮ハザードマップも別に公開されていますので、海側の物件は必ず両方を確認してください。

5｜地区計画95地区・まちづくり協定20地区のどれかがかかっていないか

神戸市には地区計画が94地区、防災街区整備地区計画が1地区、合わせて95地区あり、 面積は約3,697.8ha（2025年12月8日現在）。 市街化区域20,244haの約18％（当方算出）です。 さらに神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例（1981年12月制定）にもとづく まちづくり協定が20地区（2026年6月1日現在）。 地区計画がかかっていると、建ぺい率・容積率・高さ・壁面位置・用途・垣根の構造などに 追加の制限が入ることがあります。 制限は物件の自由度を下げますが、同時に周辺の環境が守られるという意味では 買い手の利益にもなります。 重要なのは「あるかないか」を契約前に確定させることです。 各地区の決定年月日・区域面積・建築制限の内容は未取得です。

6｜景観のルールは、神戸市では1978年から積み上がっています

神戸市都市景観条例は1978年制定で、全国に先駆けたものです。 神戸市景観計画では都市景観形成地域7地域 （北野町山本通／旧居留地／神戸駅・大倉山／須磨・舞子海岸／岡本駅南／ 都心ウォーターフロント／兵庫運河周辺）、 眺望景観形成地域4地域（ポーアイしおさい公園／元町1丁目交差点／須磨海浜公園／ ビーナステラス）、沿道景観形成地区2地区（税関線・三宮駅前／南京町）が指定されています。 また「東部山麓住宅地景観ガイドライン」が「東灘区から中央区に広がる」山麓住宅地を対象に 定められており、「相続などをきっかけに土地や建物が処分され、 良好なまちなみが失われてしまうケースも増えている」ことが策定の背景だと市は記しています。 高級住宅地の物件を検討している方は、この一文を読んでおく価値があります。 各地域の具体的な区域・町名と規制内容は未取得です。

7｜密集市街地の4地区 ― 灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水

神戸市は密集市街地再生優先地区として 「灘北西部」「兵庫北部」「長田南部」「東垂水」の4地区を挙げています。 市の定義は「古い木造建築物が密集している」こと、 「道路・公園などの公共施設が不足していること」等。 目標は「延焼しにくいまち」「倒壊しにくく避難できる建物」で、 計画期間は2025年までとされています。 支援制度として老朽建物除却補助、まちなか防災空地、防災空地の土地寄付受け、 近隣住環境計画があります。 国基準の密集市街地の面積としては灘西部51ha／吾妻30ha／西出・東出・東川崎7ha／ 兵庫山麓32ha／長田南部49ha／東垂水35haという一覧もありますが、 この一覧と優先地区4地区は、粒度も呼称も違う別の区分で、 資料に区の明記がありません。混ぜて読まないでください。 該当エリアの中古戸建を検討する場合は、接道・再建築の可否を必ず個別に確認してください。

8｜坂 ― 市が自ら「課題」と認めている6エリア

神戸市は2024年度から「坂のまち神戸プロジェクト」を始めており、 エリアリノベーションとして①兵庫山麓 ②鵯越駅・丸山駅 ③禅昌寺東部・高取山麓 ④塩屋 ⑤鈴蘭台駅 ⑥神鉄長田駅・名倉の6エリアを指定しています。 各エリアの所在区を市公式で1件ずつ確認できたのは⑤鈴蘭台駅エリア＝北区のみで、 他は本ページでは断定していません。 神戸市の住宅地は、地図の上では駅から500mでも、 実際には高低差が数十メートルあることがふつうにあります。 内覧のときは必ず坂の勾配と、雨の日・雪の日の通学路をご自分の足で確かめてください。 自転車が使えるかどうか、ベビーカーが押せるかどうかは、 物件情報の「徒歩◯分」には書かれていません。

9｜毎年の税金 ― 市街化区域なら1.7％、調整区域なら1.4％

固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％。 ただし都市計画税は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に 土地・家屋を所有している人」への課税です。 合計1.7％という数字を神戸市が1本で公表しているページは確認できていませんので、 本ページでは1.4％と0.3％を分けて示しています。 2026年4月1日から、新築住宅の減額措置の床面積要件が 「50㎡以上280㎡以下」から「40㎡以上240㎡以下」に変わりました。 減額割合は2分の1、期間は一般住宅3年度分・3階建以上の耐火／準耐火構造5年度分 （認定長期優良住宅は2031年3月31日までの新築でそれぞれ5年・7年）。 住宅用地の特例は、200㎡以下の部分が固定資産税で6分の1・都市計画税で3分の1、 それを超える部分が3分の1・3分の2です。 北区の戸建の平均土地面積は187㎡、西区は172㎡（成約データ）なので、 西北神では200㎡の線が現実的に効いてきます。 土地・家屋の免税点の金額は神戸市公式で確認できていません（未取得）。 一般に言われる「土地30万円・家屋20万円」という数字は本ページには書いていません。

10｜学校 ―「学校選択制がある」とも「ない」とも書かれていない

神戸市の公式ページには「学校選択制」という語が一度も出てきません。 実施しているという記載も、実施していないという記載も見つかっていないため、 本ページでは実施の有無を断定していません。 実在が確認できたのは①指定学校の変更 ②区域外就学 ③小規模特認校の3制度です。 指定学校の変更は7分類16項目で公表されており、 「1年以内に転居が確実な場合」は売買契約書の写しで申請できます。 申請時期は「翌年4月に小学1年生になる方は10月以降に、中学1年生になる方は11月以降に」。 秋に動く制度だということを逆算して覚えておいてください。 給食は2026年度は小学校のみ無償化、中学校は1食170円の有償（助成あり）。 「神戸市は給食無償」と一括りにすると誤りです。 こども医療費助成は0歳〜高校3年生・所得制限なしで、これは9区すべて同じです。

まとめ ― 神戸市で物件を見るときのチェックリスト

• 市街化区域か市街化調整区域か。都市計画税の有無と、将来の建て替えの可否に直結します
• 北区・西区なら、共生ゾーン条例の農村用途区域に入っていないか。着手30日前までの届出が要ります
• 土砂災害警戒区域2,356か所のどれかに当たっていないか。いちばん少ない兵庫区でも122か所あります
• 津波の浸水想定区域7区に入っていないか。北区・西区以外はすべて対象です
• 地区計画95地区・まちづくり協定20地区のどれかがかかっていないか
• 密集市街地4地区（灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水）のエリアなら、接道と再建築の可否
• 坂の勾配。徒歩分数は高低差を教えてくれません
• 土地が200㎡を超えていないか。毎年の固定資産税の特例率が変わります
• マンションなら、修繕積立金の水準と長期修繕計画。築1995年前後の物件が市内の中央値です
• その物件の最寄駅が、本当にその区の駅か。神戸駅は中央区、新開地は兵庫区、板宿・名谷は須磨区です

※家タダでは、ここに挙げた項目を契約前にすべて無料で調査します。 区域区分・地区計画・災害区域・再建築の可否・住宅ローンが通る金融機関があるか。 気になる物件のURLをLINEでお送りください。 出典：神戸市「区域区分（線引き）」//www.city.kobe.lg.jp/documents/57660/kuikikubun.pdf ／ 神戸市「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」 //www.city.kobe.lg.jp/a99375/shise/kekaku/kezaikankokyoku/symbiosis.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況（令和8年6月30日現在）」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「津波対策」//www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html ／ 神戸市「地区計画」//www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 神戸市「密集市街地」//www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/index.html ／ 神戸市「坂のまち神戸プロジェクト」//www.city.kobe.lg.jp/a01110/saka.html ／ 神戸市「都市計画税」//www.city.kobe.lg.jp/a03858/kurashi/tax/toshi/toshi.html

まず、正直にお伝えしておきます。 「神戸」という市名の由来を明記した神戸市の公式ページは、確認できませんでした（未取得）。 推測で書かない方針なので、本ページでは由来には触れません。

そのかわり、市域がどう広がったかは、市公式にきわめて明確な記録があります。 そしてそれが、いまの地価の構造をそのまま説明します。

1889年の神戸市は、21km²の港町だった

神戸市の市域の変遷について、市はこう記しています。

数字を並べ直します。21km² → 115.05km²（1941年） → 約530km²（1958年頃） → 557.02km²（現在）。 いまの神戸市の面積のうち、1941年までに神戸市だった部分は約21％しかありません（当方算出）。 残りの約79％は、戦後に合併した28町村と、海面の埋め立てでできた土地です。

ここが、神戸市の地価を理解するいちばんの入口です。 中央区・兵庫区・灘区のあたりは、100年以上前から神戸市でした。 東灘区も、北区も、西区も、神戸市になったのは戦後です。 都市としての歴史が、区によって80年以上ずれている。 中央区363,538円/㎡と北区58,056円/㎡の6.3倍の差は、 もともと別々の町だったものが同じ市になった結果だと、市公式の年表から読むことができます。

区がいつできたか ― 市公式で確認できた範囲

各区の設置年について、市全体のページには一覧がありません（未取得）。 ただし各区の区公式ページから、次の範囲までは確認できています。

※各区の区公式ページによります。兵庫区の沿革のみ長田区の歴史ページからの引用で確度は中。 市全体で各区の設置年を一覧にしたページは確認できていません（未取得）。

この年表と、地価の並びを見比べてください

いちばん新しい区は西区（1982年）と北区（1973年）。 そして住宅地の平均がいちばん低いのも、西区と北区です。 北区の最安標準地は淡河町野瀬字一ノ坪1858番の9,600円/㎡。 淡河町は、北区に編入された8つの旧町村のなかで最後、1958年に編入されました。 西区の最安は神出町田井字上ノ祢宜206番1の17,200円/㎡で、 神出町は1947年に垂水区へ編入された明石郡7村のひとつです。 安い標準地の所在地が、戦後に編入された旧村の名前と地番で並んでいます。

いっぽう、いちばん古い側を見ると、 1931年に区制が敷かれた灘区・須磨区・林田区（現・長田区）・兵庫区があります。 ここで面白いのは、古い＝高い、とは限らないことです。 灘区は352,809円/㎡で市内3位ですが、長田区は143,047円/㎡で6位、須磨区は147,172円/㎡で5位。 古くから神戸市だった区のなかでも、4倍以上の開きがあります。 その差を作ったのが、山手か浜手かという地形と、 阪神・淡路大震災（1995年1月17日）です。

1995年1月17日 ― 神戸市は2か月後に都市計画を決定した

神戸市は震災の約2か月後、1995年3月17日に、 「六甲道駅南地区」（灘区）と「新長田駅南地区」（長田区）の2地区で 市街地再開発事業を都市計画決定しました。 市の原文は「同年3月17日、いち早く『六甲道駅南地区』・『新長田駅南地区』の2地区で 市街地再開発事業を都市計画決定しました」。 震災から2か月で都市計画決定というスピードは、それ自体が記録すべき事実です。

あわせて市施行・組合施行の計13地区で震災復興土地区画整理事業が実施されました。 市公式ページの本文から拾える地区名は 森南第一・森南第二・森南第三（東灘区）／六甲道駅北・六甲道駅西（灘区）／松本（兵庫区）／ 御菅東・御菅西・新長田駅北・鷹取東第一・鷹取東第二（長田区）の11件で、 残る2地区の名称は未取得です。

※神戸市の各事業概要PDFによります。森南第一・第二・第三（東灘区）、 六甲道駅北・六甲道駅西（灘区）の面積・施行期間は未取得です。

長田区だけで、土地区画整理97.9ha＋市街地再開発19.9ha＝約117.8ha（当方算出）。 1つの区のなかで、これだけの面積が面的に作り直されました。 新長田駅南の再開発では、従前権利者（生活者）1,596人のうち 再開発ビルに入居したのが919人、地区外へ転出したのが677人。 夜間人口は従前4,456人（1995年1月1日）から整備後6,058人（2020年6月30日）へと 約1.36倍（倍率は当方算出）になりました。 いっぽう収支見込は▲326億円（事業検証報告書）で、一般会計繰入金で対応するとされています。 市は検証の結論として「被災権利者の早期生活再建」と「副都心にふさわしいまちづくり」という 2つの目的は概ね達成されたと評価しています。

そして、この事業が神戸市の成約データに現れています。 長田区の成約223件のうち、マンション103件の中央値2,000万円、戸建120件の中央値1,700万円。 9区で長田区だけ、マンションが戸建を上回っています。 分譲1,783戸が面的に供給された区と、密集市街地49haが残る区が同じ長田区である。 この構図で説明できます。 ただし神戸市がこの2つを因果として説明しているわけではありません。本ページも断定しません。

東灘区については、市公式が 「阪神・淡路大震災で、行政区単位で最大の1,470人の死者」を記録したと記しています。 その東灘区が、いま住宅地平均354,575円/㎡で市内2位、前年比＋4.7％で市内1位です。 30年で、こうなった。 これも神戸市の年表が示している事実のひとつです。

海に向かって広がった市 ―「山、海へ行く」

神戸市の市域は、合併だけでなく海面の埋め立てでも広がりました。 市公式は「特に昭和40年代以降は、港湾機能だけではなく『港』と『まち』の機能が併存する ポートアイランドや六甲アイランドといった大規模な海上都市が建設された」と記しています。

その土砂をどこから持ってきたか。須磨区の区公式が説明しています。 須磨ニュータウンの開発手法は 「六甲山系の山から土砂を採取し、その土で臨海部を埋め立てるとともに、 採取した跡地は住宅団地として造成」というもので、 土砂採取の開始は1960年、須磨ベルトコンベヤは1964年に運転開始、2005年9月に稼働停止。 計画人口113,000人・面積900haの須磨ニュータウン6団地 （高倉台・横尾・名谷・落合・白川台・北須磨）は、 入居開始が北須磨1967年／白川台1970年／高倉台1973年／名谷1975年／落合1978年／横尾1979年です。

つまり、削った山が須磨ニュータウンになり、埋めた海がポートアイランドと 六甲アイランドになった。 神戸市の住宅地の相当部分は、1960年代以降に人工的に作られた土地です。 そして2026年のいま、成約データで市内の取引件数1位と2位の町丁目が 東灘区 向洋町中（100件）と中央区 港島中町（68件）です （町名からこの2つの人工島にあたると読めますが、 市公式が町丁目と島の対応を示しているわけではありません）。 「山、海へ行く」と呼ばれたこの開発手法が、いまの神戸市の住宅市場の形を決めています。

いっぽうで、削られなかった山と、埋められなかった農村が 市域の3分の2として残りました。 それが市街化調整区域35,486ha（64％）であり、 共生ゾーン条例の農村用途区域17,935ha（市域の約32％）です。 神戸市の72.4倍という地価格差は、この街の作り方そのものから出てきた数字だと、 市公式の資料だけで説明することができます。

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