【八幡市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

八幡市の価格帯で、いくら得になるか

八幡市の住宅地は1㎡あたり平均79,586円（15地点の単純平均）。市内の標準地は最高118,000円/㎡（西山和気１０番１４）から最低29,000円/㎡（内里東ノ口２９番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、八幡市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は72件。成約価格の中央値は1,850万円、真ん中の半数は880万円〜2,900万円に収まっています。延床面積の中央値は100㎡。建築年の中央値は1991年です。

最寄駅で多いのは樟葉駅（29件）、石清水八幡宮駅（20件）、橋本(京都)駅（16件）。

中央値の1,850万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は67万6,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる72件のうち、1981年以前に建てられたものは15件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

八幡市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて八幡市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 6万7千人が24km²に住む。ピークは平成5年の7万6千人

八幡市の人口は67,696人（男32,996人／女34,700人）、世帯数は34,507世帯です（令和8年8月末日現在・八幡市「人口集計表」）。面積は24.35km²で、最大幅は東西約6.7km・南北約8.5km。人口密度は約2,780人/km²（当方算出）、1世帯あたりは約1.96人（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和2年・令和7年の国勢調査について、八幡市全体の人口は確認できていません（未取得）。市の統計書（令和7年版）はPDFが画像で公開されており、本文として読み取ることができませんでした。このページで使っている国勢調査の数値は、市の都市計画マスタープランに載っている平成27年国勢調査の72,664人・29,259世帯と、市の報告書に載っている令和2年国勢調査の男山地域の人口20,463人（全市の29.1％）だけです。

八幡市の人口の動きは、市公式の「八幡市のあらまし」がはっきり書いています。昭和29年に3つの町村が合併して新しい八幡町ができたときの人口は1万6千人。昭和40年代後半に男山団地の開発が主因となって「全国屈指の人口急増」となり、昭和50年には国勢調査で5万人を超え、昭和52年11月1日に市制を施行しました。市の年表によると昭和58年7月に7万人を突破。平成5年1月末日現在の76,467人がピークで、以降は漸減しています。令和8年8月末の67,696人は、ピークから8,771人（11.5％）少ない水準です（当方算出。どちらも市の公表する人口）。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、選択肢が多く、価格の低い物件が見つかりやすいという利点があります。一方で、将来手放すときに買い手がつきやすい立地かどうかは、いまより慎重に見る必要があります。八幡市の場合、地価は場所によって動きが逆になっています。令和8年地価公示の住宅地15地点は平均＋1.6％ですが、上昇が10地点、下落が4地点、横ばいが1地点。「八幡市だから上がる／下がる」ではなく、「八幡市のどこか」で決まる市です。

市の人口集計表は、14の地区で集計されています。多いのは八幡地区21,355人（31.5％）と男山地区19,694人（29.1％）で、この2地区だけで市の6割。次いで橋本地区9,793人（14.5％）、欽明台地区5,054人（7.5％）、美濃山地区4,284人（6.3％）、川口地区2,505人（3.7％）、西山地区1,721人（2.5％）。下奈良・内里・戸津・岩田・上津屋・上奈良・野尻の7地区は合わせて3,290人（4.9％）です（構成比と7地区の合計は当方算出）。

都市計画マスタープランは市を4つの地域に分けています（面積と人口は同プランの記載。人口は平成27年国勢調査）。北部地域（橋本・西山、八幡北、八幡南、川口・八幡東）が1,011.5ha・34,595人、西部地域（男山地区）が252.4ha・24,439人、東部地域（岩田、上津屋、上奈良、下奈良、内里、戸津、野尻）が840.0ha・3,588人、南部地域（美濃山、欽明台）が331.1ha・10,042人。市域の1割（10.4％）の西部地域に、市の人口の3分の1（33.6％）が住んでいたことになります（割合は当方算出）。男山団地のある地域です。逆に東部地域は、市域の3分の1（34.5％）を占めながら人口は4.9％でした。

市の位置について、市公式は「京都府南西部に位置し、木津川・宇治川・桂川の三川が合流して淀川となる地点にあり、大阪府境に接しています」と説明しています。北部から東部は島本町・大山崎町・京都市・久御山町・城陽市と、南東部は京田辺市と、西部は枚方市と接し、京都市・久御山町・京田辺市の区域内に飛地があります。

土地の使われ方

八幡市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化調整区域57.4％」です。市域2,435.0ha（24.35km²）は全域が都市計画区域で、市街化区域が1,038.3ha、市街化調整区域が1,396.7ha（八幡市都市計画マスタープラン）。市公式は地形について、「西部の男山から南部の美濃山地域にかけては、なだらかに起伏した丘陵地で、その他は平地」、「平地部には一級河川の大谷川、防賀川が流れ、中央部から東部にかけて田園が広がっています」と説明しています。

下の表は、都市計画マスタープランが定める4つの地域の面積です。東部地域（840.0ha）は市域の3分の1を占め、同プランは「大半が市街化調整区域」で農地が多く集落が点在する地域としています。西部地域（男山地区・252.4ha）は昭和40年代後半の大規模な土地区画整理事業で形成された地域、南部地域（美濃山・欽明台・331.1ha）は新しい住宅地と工業地の形成が進められてきた地域です。

用途地域ごとの面積（住居系・商業系・工業系の内訳）は、本ページでは確認できていません（未取得）。市の統計書がPDFの画像で公開されており、数値として読み取れなかったためです。

※八幡市都市計画マスタープラン（平成31年3月改定）「第4章 地域別構想」の地域別面積。構成比は当方の算出。

市街化区域と市街化調整区域

八幡市は市域の全部が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。八幡市都市計画マスタープラン（平成31年3月改定）によると、都市計画区域（行政区域全域）は2,435.0ha、市街化区域は1,038.3ha、市街化調整区域は1,396.7ha。市域の42.6％が市街化区域、57.4％が市街化調整区域（構成比は当方算出）です。半分以上が市街化調整区域ですから、八幡市で物件を探すと、調整区域の物件に出会う可能性があります。

八幡市には、もうひとつ特徴があります。都市計画が2つに分かれていることです。市が公開している「高度地区の概要」は、「綴喜都市計画」と「京都都市計画」の2つに分けて書かれており、京都都市計画のほうには長町の一部・樋ノ口・川口高原という地名が出てきます。市の大部分は綴喜都市計画、これらの地区は京都都市計画という扱いです。同じ八幡市内でも、適用される高度地区の種類がちがいます。

面積の基準年月、区域区分の当初決定日・最終変更日、2つの都市計画区域それぞれの面積は、市公式のテキストから確認できませんでした（未取得）。上の面積はマスタープラン（平成31年3月改定）に載っている数値で、その後に変更があった場合は反映されていません。市は都市計画情報を「京都府・市町村共同 統合型地理情報システム（GIS）」で公開しており、「現在、システムに未反映の都市計画決定・変更はありません」としています（令和8年3月25日更新のページ）。

地価公示 ― 15地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、八幡市の住宅地の標準地は15地点。 単純平均は1㎡あたり79,586円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.6％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

八幡市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 八幡市の住宅地の平均価格は19位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第6位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

八幡市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地15地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

八幡市の都市公園の箇所数・面積・1人当たり面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。市の統計書（令和7年版）はPDFが画像で、数値を読み取れませんでした。市公式で名称を確認できたものとして、市の年表に大谷川公園（平成8年11月完成）と、平成3年8月に「ふるさとの森」に指定された男山があります。市の公園のページには、子ども動物園、スケートボードパーク、市内のスポーツ施設の案内があり、都市公園事業は令和7年度から令和11年度までの第3期計画として進められています。都市計画マスタープランは、北部地域の文化・観光資源として石清水八幡宮と背割堤を、東部地域のレクリエーション施設として流れ橋と市民体育館を挙げています。

※八幡市「公園事業」「八幡市のあゆみ」、八幡市都市計画マスタープラン（平成31年3月改定）。

八幡市を一言で表すと、「2つの時代の住宅地が並んでいる市」です。 昭和40年代後半に開発された男山団地と、平成に入ってからできた欽明台・美濃山。 公的データに出てくる成約146件は、この2つの時代をそのまま映して、700万円前後の帯と3,000万円台の帯に分かれています。 そして、成約の最寄駅で最も多いのは市外の樟葉駅（枚方市）。 この章では、成約・地価・地形・交通の順に、八幡市を読んでいきます。

実際の成約146件 ― マンション59件は700万円、新築戸建て14件は3,300万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 八幡市の成約は146件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※新築14件＋中古72件＝86件で、戸建て全体の87件より1件少ないのは、建築年が分からない取引が1件あるためです。 面積は、新築・中古戸建ての行が延床面積、戸建て全体の行が土地面積、マンションの行が専有面積です。

146件のうち、マンションが59件（40％）、戸建が87件（60％）（割合は当方算出）。 マンションの建築年の中央値は1977年で、古い集合住宅が中心です。 中古マンションの成約中央値700万円と、新築戸建ての3,300万円では4.7倍（当方算出）の開きがあります。 「八幡市の相場はいくらですか」という問いに、ひとつの数字で答えることはできません。

中古マンション59件 ― 37件が1981年以前の建築

八幡市の中古マンションは、建築年の中央値が1977年です。 59件のうち37件（63％・当方算出）が1981年（昭和56年）以前に建てられた建物でした。 町丁目別では男山が40件・中央値690万円。 市の年表では、男山団地の完成は昭和52年（1977年）4月。 成約しているマンションの「真ん中」が、ちょうど男山団地が完成した年の建物だということになります。

一方で、価格の幅は広く、最低170万円から最高4,200万円まで。 下位25％が500万円、上位25％が2,500万円、上位10％が3,900万円です。 成約個票を見ると、欽明台東のマンションは2002年築・専有80㎡・2,500万円。 「古い団地の700万円前後」と「2000年代の2,500万円以上」という、別の種類のマンションが同じ統計に入っていると読むのが自然です。

700万円前後の古いマンションを買う場合に、確認していただきたいこと。

• 月々の負担を総額で見る。物件価格が低くても、管理費・修繕積立金は毎月かかります。 修繕積立金の残高、今後の値上げの予定、大規模修繕の履歴を、管理組合の資料で確認してください。
• 耐震性。1981年（昭和56年）6月に建築基準法の耐震基準が改正されています。それ以前に建築確認を受けた建物は、 耐震診断を受けているか、耐震改修をしているかを確認してください。
• 住宅ローン。築年数の古い物件や価格の低い物件は、金融機関によって借入期間や融資額の扱いが分かれることがあります。 住宅ローン控除などの税制も、建築年で要件が変わります。
• 階段とエレベーター。何階の住戸か、エレベーターがあるか、長く住めるかを現地で確認してください。
• 諸費用の割合。500万円の物件でも仲介手数料の上限額は23万1,000円で、価格の約4.6％。 登記費用や火災保険料を足すと、諸費用の割合は高額物件より大きくなります。家タダなら仲介手数料は0円です（対象外になる取引もあります）。

戸建87件 ― 新築は3,100万〜3,900万円、中古は160万〜5,300万円

新築戸建て（14件）は、価格がよくそろっています。 最低3,100万円、中央値3,300万円、最高3,900万円。延床面積の中央値は100㎡。 八幡市で新築の建売を買うなら、3,000万円台前半が中心と見てよいでしょう。 3,300万円にかかる仲介手数料の上限額は115万5,000円です。 新築戸建て（建売）は、家タダで仲介手数料0円の対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。

中古戸建て（72件）は、幅がとても広い。 最低160万円、下位25％が880万円、中央値1,850万円、上位25％が2,900万円、上位10％が3,800万円、最高5,300万円。 延床面積の中央値は100㎡で新築と同じ、建築年の中央値は1991年。 72件のうち15件が1981年以前の建築です。 同じ延床100㎡前後の戸建が、築年と場所によって1,000万円以下から3,000万円台後半まで散らばっている、ということです。 中古戸建ては、家タダで対象になる物件とならない物件があります。売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい種別です。

戸建87件の土地面積の中央値は115㎡。 住宅地の平均価格79,586円/㎡を掛けると約915万円（当方算出）です。 新築3,300万円のうち、土地の値段は平均的な場所でおよそ3分の1弱、残りが建物と諸経費という見当になります （場所によって地価は29,000円〜118,000円/㎡と4.1倍ちがいますので、あくまで目安です）。

最寄駅別の成約（146件中143件）

市外の2駅で82件、市内の2駅で61件。 八幡市の成約の半分以上は、八幡市の外にある駅を最寄りとしています。 そして樟葉（960万円）と石清水八幡宮（980万円）はほぼ同じ水準、松井山手（3,400万円）だけが3倍を超える。 京阪本線の側に古い団地と旧市街、JR学研都市線の側に新しい住宅地、という市の構造が、駅別の中央値にはっきり出ています。

町丁目別の成約（3件以上あった7つの町・計145件）

最高の欽明台東3,500万円と最安の男山690万円で約5.1倍（当方算出）。 八幡と男山の2つの町だけで100件、全体の7割近くを占めます。 西山・美濃山は各5件、川口は3件ですので、これらの中央値は参考値です。 成約価格情報の町名は「八幡」「男山」「橋本」といった大きな単位で集計されており、 「八幡◯◯」「男山◯◯」の細かい町ごとの相場は、このデータからは分かりません。 町丁目別の集計に付いている平均面積は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった数字のため、広さの比較には使えませんので、 この表には載せていません。

実際の成約は、こんな中身です

マンション4件のうち3件が700万〜900万円・1975〜1982年築、欽明台東の1件だけが2,500万円・2002年築。 専有面積は70〜80㎡でほとんど変わりませんから、価格の差は広さではなく、建物の年代と場所の差です。 戸建4件は2,200万〜2,400万円にそろっていますが、築年は1990年から2008年まで、土地は105㎡から155㎡まで幅があります。 同じ2,200万円で、橋本の2003年築（土地105㎡・駅から5分）と、男山の1990年築（土地125㎡）のどちらも成約している、 というのが八幡市の中古戸建ての姿です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・八幡市146件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 最寄駅の欄に分数が無い行は、データ上の距離が0分と記録されており、駅前という意味かどうかを確認できないため表示していません。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

地価公示16地点 ― 10地点が上昇、4地点が下落。同じ市のなかで動きが逆

令和8年地価公示で、八幡市の標準地は住宅地15地点・商業地1地点の計16地点です（工業地の標準地はありません）。 住宅地15地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 15地点のうち10地点が上昇、4地点が下落、1地点が横ばい。平均は＋1.6％ですが、全部が上がっているわけではありません。
• 上昇率が3％を超えるのは5地点。西山和気（＋4.4％）、男山金振（＋4.3％）、八幡山田（＋3.7％）、美濃山幸水（＋3.5％）、八幡柿ケ谷（＋3.1％）。 市公式は「西部の男山から南部の美濃山地域にかけては、なだらかに起伏した丘陵地」と説明しており、男山・美濃山はその丘陵地の地名です。
• 下落した4地点は、八幡三本橋（−0.3％）、八幡長田（−1.0％）、八幡小松（−0.3％）、橋本栗ケ谷（−0.2％）。 4地点のうち3地点が「八幡」を冠する町で、最も下がったのは八幡長田です。
• 最安の内里東ノ口（29,000円）だけが飛び抜けて安い。 最高の西山和気（118,000円）との差が4.1倍。この1地点を除くと、最高と最低（橋本栗ケ谷45,800円）の差は2.6倍（当方算出）です。 内里は、マスタープランが「大半が市街化調整区域」とする東部地域にあります。

地積にも注目してください。 男山指月297㎡・橋本栗ケ谷288㎡・男山金振273㎡と、八幡小松60㎡・八幡科手71㎡では、区画の大きさが4倍以上ちがいます。 区画の大きい住宅地と、小さな区画の住宅地という、八幡市の2つの顔が標準地の地積にも出ています。 小さい区画の土地は、建て替えのときに建ぺい率・容積率・斜線制限・駐車スペースの制約を受けやすいので、 「同じ大きさの家がもう一度建つか」を確認してください。

商業地の標準地は1地点だけです。

市内で唯一の商業地の標準地が、石清水八幡宮駅や市役所の周辺ではなく、南部の欽明台にある。 これは象徴的です。 市は石清水八幡宮駅周辺について「乗降客数の減少、店舗閉店などにより地域の活力が低下」と書き、グランドデザインをつくって再生に取り組んでいる段階。 一方、欽明台地区地区計画には「近隣センター系複合都市機能拠点地区」（10.2ha）が定められています。 八幡市の商業の重心は、公的データの上では南部にあります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

三川合流の市 ― 丘陵と平地で、災害の話が変わる

八幡市は、木津川・宇治川・桂川の三川が合流して淀川となる地点にあります（市公式「位置・地勢・気候」）。 地形は、西部の男山から南部の美濃山にかけてが丘陵地、そのほかが平地。平地部には一級河川の大谷川と防賀川が流れています。

平地の物件は洪水と内水、丘陵の物件は土砂災害。 どちらが安全という話ではなく、場所によって確認すべき図がちがうということです。 5m〜10mの浸水は、2階建ての住宅の屋根に届く深さです。 市のハザードマップは、8つの小学校区と長町・樋ノ口地区の9枚に分かれた「小学校区防災マップ」になっていますので、 検討中の物件の校区のページを開けば、その場所の浸水想定と土砂災害警戒区域が分かります。

この地形は、地価にも成約にも出ています。 上昇率が3％を超えた5地点のうち3地点は西山・男山・美濃山。成約の中央値が高いのは欽明台東・西山・美濃山。 下落した4地点のうち3地点は「八幡」を冠する町です。 ただし、標準地の1つ1つが浸水想定区域の内か外かを確認したわけではありませんので、 「高台だから上がり、低地だから下がっている」と断定はできません。 駅からの距離、建物の世代、区画の大きさなど、ほかの要因も重なっています。

市内に駅は2つ。バス路線は再編の途中

八幡市内の鉄道駅は、京阪本線の石清水八幡宮駅と橋本駅の2つ。どちらも市域の北の端です。 男山は枚方市の樟葉駅、欽明台・美濃山は京田辺市の松井山手駅を使う地域で、 成約データでも最寄駅の半分以上が市外の駅でした。

駅までの足は、多くの場合バスです。そのバスが、いま変わろうとしています。

買う側にとっての意味は、「いまの時刻表だけで判断しない」ということです。 再編案はまだ案の段階で、意見募集のあとに変わる可能性があります。 バス停まで徒歩何分か、再編後にそのバス停が残るか、どの駅に出る路線になるかを、 市の管理・交通課（075-983-5144）が公開している路線図で確認してください。 車を使う前提の方は、駐車場の台数と前面道路の幅が基本条件になります。

まとめ：八幡市は「どの時代の住宅地か・丘陵か平地か・どの駅か・区域区分」で選ぶ市

八幡市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある 29市区町村のうち19位、京都市の11区と町を除いた14市のなかでは6位。 変動率（＋1.6％）で見ても29市区町村中19位、14市のなかで6位です。 市どうしで比べれば、価格も値動きも真ん中より少し上、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの時代の住宅か。中古マンションの建築年の中央値は1977年、59件中37件が1981年以前。 新築戸建ては3,100万〜3,900万円。予算と、建物にかけられる手間で、探す帯が決まります。
• 丘陵か、平地か。平地は洪水・内水（計画書は八幡地区や川口地区などで5m〜10mの浸水想定に言及）、 丘陵は土砂災害警戒区域（男山周辺で多く指定）。
• どの駅に、どうやって出るか。樟葉（枚方市）・松井山手（京田辺市）は市外の駅。バス路線は令和9年3月下旬（予定）に再編されます。
• 市街化区域か市街化調整区域か。市域の57.4％は調整区域。 八幡市では、調整区域でも下水道計画区域内などなら都市計画税がかかります。
• 校区。中学校は4校。欽明台・美濃山は男山東中学校。八幡長町・八幡樋ノ口・川口高原は京都市の学校です。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の八幡市

八幡市が市になったのは昭和52年（1977年）11月1日。京都府内で11番目の市です。市の年表によると、その7か月前の昭和52年4月に男山団地が完成しています。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（八幡園内75）を含む同じ範囲です。左の写真は、ちょうど八幡町が八幡市になろうとしていた時期にあたります。市公式は、昭和40年代後半の男山団地の開発が主因となって「全国屈指の人口急増」となり、昭和50年の国勢調査で人口が5万人を超えたと説明しています。その後、昭和58年7月に7万人を突破し、平成5年1月末の76,467人をピークに、いまは67,696人（令和8年8月末）です。
2枚を見比べるときは、田畑だった場所がどれだけ住宅地に変わったか、川と堤防の位置、幹線道路の有無に注目してください。第二京阪道路の開通は平成15年（巨椋池IC〜枚方東IC）で、左の写真の時点ではまだありません。市役所の現在の本庁舎は令和5年1月に業務を始めた建物です。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「八幡市八幡園内」の座標から算出したタイルによるものです。写真に男山団地や欽明台が写っているかどうかは確認していません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28735〜28737・y12991〜12992）で切り出しています。

八幡市は、地形と成り立ちのちがう地域が、はっきり分かれている市です。石清水八幡宮の門前町として発展した北部の八幡、昭和40年代後半に男山団地が開発された西部の男山、京阪橋本駅のある橋本、平成に入って新しい住宅地ができた南部の欽明台・美濃山、そして田園と集落が広がる東部。市の人口集計表は14の地区、都市計画マスタープランは4つの地域（北部・西部・東部・南部）に分けています。

ここでは、令和8年地価公示の全16地点（住宅地15・商業地1）と、国土交通省の成約価格情報146件の駅別・町丁目別を、住所の町名を手がかりに6つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この6つのまとまりは、住所の町名と最寄駅をもとにした当方の整理であり、市の14地区・4地域の区分と完全に一致するものではありません。とくに「八幡」を冠する町名（八幡◯◯）は数が多く、範囲が広いため、同じ「八幡」でも場所によって条件が大きくちがいます。成約の町丁目別は3件以上あった7つの町（計145件）の集計で、西山・美濃山は各5件、川口は3件です。件数を必ずあわせてご覧ください。町丁目別の集計に付いている平均面積は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった数字のため、本ページでは使っていません。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、八幡市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

八幡市内の鉄道駅は、京阪本線の石清水八幡宮駅と橋本駅の2つです。市公式は、明治の末期に「市域の北端を通る鉄道が開通」したと説明しています。鉄道は市域の北の端を通っており、市の中央部・東部・南部には駅がありません。

そのため、八幡市では「市外の駅を使う地域」が大きな割合を占めます。西部の男山地域は枚方市の樟葉駅へ、南部の欽明台・美濃山は京田辺市のJR松井山手駅へ出るのが一般的で、成約データでも樟葉63件＋松井山手19件＝82件が市外の駅、市内の石清水八幡宮42件＋橋本19件＝61件を上回っています。

買う側にとっての意味は3つあります。第一に、物件広告の「最寄駅」が八幡市の駅とは限らないこと。第二に、駅までの手段（バス・自転車・車）と所要時間を、物件ごとに確かめる必要があること。第三に、京阪本線とJR学研都市線では行き先がちがうこと。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※市内の駅と市外の駅の区別は、八幡市立地適正化計画と都市計画マスタープランの表記にもとづいています。両計画は、市内の駅として京阪本線の石清水八幡宮駅（旧：八幡市駅）と橋本駅を、市外だが市民が利用する駅として京阪樟葉駅（枚方市）とJR松井山手駅（京田辺市）を挙げています。表の4行のうち、下の2行は八幡市の駅ではありません。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅ごとの乗降人員を確認できていないためです（未取得）。市の統計書（令和7年版）の「運輸・通信」はPDFが画像で、数値を読み取れませんでした。立地適正化計画には駅別の乗車人員の図がありますが、図からの読み取りで数値に確信が持てないため、本ページには載せていません。

成約データの「駅からの平均◯分」の読み方。樟葉26分、石清水八幡宮15分、橋本(京都)14分、松井山手12分。国土交通省の成約価格情報の「最寄駅からの距離（分）」の平均で、当方の集計です。4駅とも平均で10分を超えており、樟葉は26分。八幡市で成約している物件の多くは、駅から歩いてすぐの物件ではありません。成約個票には「0分」と記録されているものがありますが、駅前という意味かどうかを確認できないため、本ページでは距離として扱っていません。

駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、4駅の合計は143件（146件中）です。立地適正化計画は、公共交通の徒歩圏にある人口の割合を示していますが、バス路線は令和7年3月に一部が廃止され、令和9年3月下旬（予定）に再編される計画です（次の「道路」の項を参照）。バスを前提にした物件は、現在の時刻表だけでなく、再編後の路線も確認してください。

道路

道路は、八幡市の強みです。市公式「広域的な幹線道路」によると、第二京阪道路は久御山町（巨椋池IC）から門真市（門真JCT）までの27.4kmが供用されており、市の年表では平成15年3月に巨椋池IC〜枚方東ICが開通、平成22年3月に全線が開通しています。都市計画マスタープランは、東部地域を第二京阪道路と国道1号が縦断していると記しています。市役所へのアクセス案内に出てくるインターチェンジは、第二京阪道路「八幡東IC」、名神「大山崎IC」（国道478号経由）、名神「京都南IC」（国道1号経由）、京奈和自動車道「田辺北IC」です。

★新名神高速道路は、八幡市の区間がまだ全部はつながっていません。市公式によると、平成29年4月30日に城陽JCT・IC〜八幡京田辺JCT・ICが開通。残る八幡京田辺JCT・IC〜高槻JCT・IC（10.7km）は「令和9年度」の完成予定とされています（市のページは令和4年12月5日公開）。正直に書いておくと、この予定は一度ずれています。平成31年3月改定の都市計画マスタープランは、南部地域について「2023年度に開通が予定されている新名神高速道路」と書いていました。道路の開通を前提に物件の将来価値を見込むときは、予定が変わりうることを織り込んでください。最新の開通見通しは、事業者の発表でご確認ください（本ページでは市のページの記載までを確認しています）。

南部地域について、マスタープランは八幡京田辺JCT・IC周辺で2地区の土地区画整理事業が検討中と記し、同プランの図には「八幡市美濃山古寺土地区画整理事業」「八幡インター南土地区画整理事業」の位置が示されています。市の地区計画の一覧にも「美濃山古寺地区」「八幡インター南地区」があります。インターチェンジの近くは、利便性と引き換えに、交通量・大型車・音の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。

★バス路線は、いま再編の途中です。市は令和8年9月30日に「八幡市地域公共交通網再編案」を公表し、令和8年10月1日（木曜日）から10月30日（金曜日）まで意見を募集しています。再編案は、コミュニティバスとして「石清水さくらUライン」（橋本東山本と石清水八幡宮駅を結ぶ基幹路線）、「美濃山あおばループ」「男山こはくループ」「有都あくあループ」の4路線を設け、すべての路線をイズミヤショッピングセンター八幡館で接続させるというもので、実施は令和9年3月下旬（予定）です。同じページは、市域を運行する路線バスの大人運賃が令和8年10月1日から270円に改定されたこと、その理由が運転士の人材確保に向けた労働環境改善に伴う人件費の上昇や燃料費の高騰であることも記しています。

すでに廃止された路線もあります。市公式によると、令和7年3月23日に路線バスの一部区間が廃止され、翌24日から代替交通として乗合タクシーが運行されています。区間は石清水八幡宮駅から西戸津までで、停留所は石清水八幡宮駅・八幡小学校前・市役所前・おさ田・小松・西戸津。運賃は大人300円・小児150円（現金のみ）、平日のみの運行で、予約は不要です。現行の「コミュニティバスやわた」は橋本東山本から市民スポーツセンターまでを結び、大人200円・小児100円です。バスの便数や路線が将来も維持される前提で物件を選ぶのは避けたほうが安全です。バス便の物件は、現在の時刻表、再編後の路線案、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の1日平均乗降人員、路線バスの系統ごとの経路・便数、再編後の各路線の停留所と時刻、新名神高速道路の最新の開通見通し、国道・府道の路線名の一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：八幡市「広域的な幹線道路」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000000013.html ／八幡市「八幡市のあゆみ」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000003903.html ／八幡市「市役所へのアクセス」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000000754.html ／八幡市「八幡市地域公共交通網再編案について意見を募集します」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000010713.html ／八幡市「バス路線廃止区間代替交通（乗合タクシー）の運行について」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000010125.html ／八幡市「コミュニティバスやわた利用案内」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000000082.html ／八幡市「橋本駅前広場の整備について」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000005802.html ／八幡市「石清水八幡宮駅周辺グランドデザイン」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000010900.html ／八幡市立地適正化計画 https://www.city.yawata.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000006/6933/rittitekiseikakeikaku.pdf ／八幡市都市計画マスタープラン 第1章 https://www.city.yawata.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/703/toshimasu03.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

八幡市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。都市計画税がかかる物件は合計1.7％、かからない物件は固定資産税の1.4％のみになります。

八幡市で必ず知っておいていただきたいのは、都市計画税がかかる区域です。市公式「都市計画税のあらまし」は、課税区域を次のように書いています。
「市街化区域内に所在する土地・家屋および、市街化調整区域内のうち、下水道計画区域内および区域外流入の指定を受けた土地・家屋」
市街化調整区域でも、下水道計画区域内などにあれば都市計画税がかかります。八幡市は市域の57.4％が市街化調整区域ですから、これは小さな話ではありません。「調整区域だから都市計画税はかからないはず」と考えて資金計画を立てると、年額で課税標準額の0.3％ぶんの誤差が出ます。課税標準額1,000万円なら年3万円です（当方算出）。市は都市計画税を「都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用にあてるために、目的税として固定資産税と併せて課税されるもの」と説明しています。

納税義務者は「課税の対象となる土地または家屋の1月1日（賦課期日）現在の所有者」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は年4回で、5月（第1期）・7月（第2期）・9月（第3期）・11月（第4期）です。市公式「市税の納付について」によると、納期限は納期月の末日で、その日が土曜日・日曜日・市役所閉庁日のときは翌開庁日になります。市民税・府民税（普通徴収）の納期は6月・8月・10月・12月ですから、八幡市では5月から12月まで、ほぼ毎月どちらかの納期が来ることになります。

免税点は、市内に同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。都市計画税は、固定資産税が免税点未満のものには課税されません。

令和8年度は3年に1度の評価替えの第3年度にあたります（基準年度は令和6年度）。市の「令和8年度固定資産税等についてのお知らせ」によると、土地・家屋の価格は原則として基準年度の価格が据え置かれ、地価が下落している場合は土地の価格が修正されることがあります。

住宅用地の特例・新築住宅の減額は、地方税法で定められた全国共通の制度です。住宅用地の特例は、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）で固定資産税の課税標準が価格の6分の1、都市計画税が3分の1。一般住宅用地（200㎡を超える部分）で固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2です。八幡市のページでこの数値を個別に確認したわけではありませんので、実際の適用は市の税務課資産税係（075-983-2480）か納税通知書の課税明細でご確認ください。

八幡市の成約データでは、戸建87件の土地面積の中央値は115㎡です。八幡市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の範囲に収まる広さだということになります。

市の「令和8年度固定資産税等についてのお知らせ」は、新築住宅には一定期間の固定資産税の減額があることを案内しています。減額の期間が終わると税額が上がります。新築戸建てを買う方は、減額が切れたあとの税額を含めて資金計画を立ててください（減額の面積要件・期間・割合は、市のページの本文から数値として確認できておらず未取得です）。

このほか市のページには、認定長期優良住宅、住宅耐震改修、バリアフリー改修、熱損失防止改修等に伴う減額措置の案内があります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が八幡市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 5月／第2期 7月／第3期 9月／第4期 11月（納期月の末日。土曜日・日曜日・市役所閉庁日のときは翌開庁日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は八幡市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水 ― 三川合流の市で、最初に確認すること

八幡市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが浸水想定です。 八幡市は木津川・宇治川・桂川が合流して淀川になる地点にあり、平地部には大谷川と防賀川が流れています。

平成25年台風18号では、八幡市で856戸が浸水しました（防災ハザードマップ）。 都市計画マスタープランは浸水した面積を約205haとしています。 これは想定ではなく、実際に起きたことです。 浸水した範囲は図で公開されていますので、検討中の物件の住所がその範囲に入るかどうかは、契約前に必ず確認してください。

想定のほうは、さらに大きい数字です。 立地適正化計画は「木津川などの氾濫により隣接する八幡地区や川口地区などで5m〜10mの浸水が発生すると想定されている」と書いています。 5mを超える浸水は、2階にいても安全とは言えない深さです。 こうした場所では、家の中での垂直避難ではなく、早めに浸水想定区域の外へ出る避難が前提になります。 浸水が想定される場所の物件を買うなら、避難先までの経路と所要時間、火災保険の水災補償の保険料を、購入前に確かめておいてください。 水災補償の保険料は所在地のリスクによって変わり、毎年の負担になります。

※物件ごとの浸水深、浸水継続時間、家屋倒壊等氾濫想定区域の範囲、想定の前提となる雨量は、 ハザードマップが図面のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：八幡市「八幡市防災ハザードマップについて」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000000570.html ／ 八幡市立地適正化計画 https://www.city.yawata.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000006/6933/rittitekiseikakeikaku.pdf ／ 八幡市都市計画マスタープラン 第1章 https://www.city.yawata.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/703/toshimasu03.pdf

2｜土砂災害 ― 警戒区域は「男山周辺で多く指定」

八幡市の西部から南部は丘陵地です。 立地適正化計画は、土砂災害特別警戒区域・土砂災害警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域について、 「男山周辺で多く指定されている」と記しています。

「高台だから水害の心配がない」で終わらせないでください。 丘陵の住宅地は、洪水の心配が小さいかわりに、がけ・擁壁・斜面の確認が必要です。

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）か、特別警戒区域（レッドゾーン）か。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。
• 擁壁の状態。造成から年数の経った住宅地では、擁壁にひび割れ・はらみ・排水不良が無いか、検査済証があるかを確認してください。 擁壁のやり直しは数百万円単位の費用になることがあります。
• がけに近い敷地の建て替え。がけからの距離によって、建物を建てられる位置や構造に制限がかかることがあります。

※八幡市の土砂災害警戒区域・特別警戒区域の箇所数と、町ごとの内訳は未取得です。 区域は市の防災ハザードマップ（小学校区防災マップ）と八幡市防災アプリで確認できます。

3｜市街化区域か調整区域か。そして都市計画税がかかるか

八幡市は市域の42.6％（1,038.3ha）が市街化区域、57.4％（1,396.7ha）が市街化調整区域です。

調整区域の物件は、安く見えることがあります。 しかし、建て替えの可否、住宅ローンの取扱い、将来の買い手の見つけやすさを考えると、価格だけで判断できる物件ではありません。 八幡市に、調整区域で住宅を建てられる区域を個別に指定する制度があるかどうかは、市公式のページから確認できませんでした（未取得）。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

都市計画の内容は、市が「京都府・市町村共同 統合型地理情報システム（GIS）」で公開しています （「地域コミュニティ（八幡市）」→「八幡市都市計画図」）。 窓口は都市整備課（計画担当 075-983-5049／建築・開発指導担当 075-983-5843）です。

4｜1981年以前の建物を買うなら ― 耐震と、木造住宅の助成

八幡市の成約には、古い建物が多く含まれています。 中古マンション59件のうち37件、中古戸建て72件のうち15件が、1981年以前の建築です。

木造の戸建を買う方は、市の助成制度を知っておいてください。

令和8年度の受付は、どちらも令和8年4月13日（月曜日）から12月28日（月曜日）まで。 このほか市のページには、木造住宅耐震診断士派遣事業、木造住宅耐震シェルター設置費助成事業の案内があります。

いちばん大事なのは順番です。市は次のように明記しています。

古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、助成が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 助成の申請 → 内定通知 → 設計・工事の契約、という順番を守ってください。 募集戸数には限りがあり、簡易改修は先着順です。

注意点を2つ。 第一に、これは木造住宅の助成で、鉄筋コンクリート造のマンションの住戸を買う方が使える制度ではありません。 1981年以前のマンションは、建物全体として耐震診断・耐震改修が行われているかを、管理組合の資料で確認することになります。 第二に、成約個票の戸建は1990年・2003年・2007年・2008年築で、いずれもこの助成の対象年代ではありません。 対象になるのは、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅だけです。

出典：八幡市「木造住宅耐震改修費助成事業（本格改修）」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000003922.html ／ 八幡市「木造住宅耐震改修費助成事業（簡易改修）」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000004990.html ／ 八幡市「住宅」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/category/6-2-8-0-0-0-0-0-0-0.html

5｜「最寄駅」は八幡市の駅か。そこまでの足は何か

物件広告の駅名は、所在の市とあわせて確認してください。

4駅とも、成約物件の駅からの平均は10分を超えています。樟葉は26分。 八幡市で成約している物件の多くは、駅から歩いてすぐの物件ではありません。次の点を確認してください。

• バス便の場合、バス停までの距離・本数・最終便。 市域の路線バスの大人運賃は令和8年10月1日から270円です。通勤・通学で毎日使うなら、定期代を家計に入れてください。
• そのバス路線は、令和9年3月下旬（予定）の再編後も残るか。 令和7年3月には路線バスの一部区間が廃止され、乗合タクシー（平日のみ）に置き換わっています。
• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• 通勤先は京阪沿線か、JR学研都市線沿線か。樟葉・石清水八幡宮・橋本は京阪本線、松井山手はJR学研都市線で、行き先がちがいます。

6｜新名神高速道路とインターチェンジ周辺の開発

八幡市には第二京阪道路が通り、新名神高速道路の八幡京田辺JCT・ICがあります。

買う側にとって、これは2つの意味を持ちます。

• 車での移動は便利な市です。ただし、幹線道路とインターチェンジの近くは、交通量・大型車・音・振動の確認が必要です。
• インターチェンジ周辺では、土地利用が変わっていく可能性があります。 都市計画マスタープランは、八幡京田辺JCT・IC周辺で2地区の土地区画整理事業が検討中であることを記し、 地区計画の一覧には「美濃山古寺地区」「八幡インター南地区」があります。 近くに物流施設や工場ができれば、便利になる面と、交通量が増える面の両方があります。

開通の予定は変わることがあります。 平成31年3月改定のマスタープランは新名神の開通を「2023年度」の予定としていましたが、 令和4年12月の市のページでは「令和9年度」になっています。 「道路ができるから値上がりする」という前提で価格を受け入れないでください。

出典：八幡市「広域的な幹線道路」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000000013.html ／ 八幡市都市計画マスタープラン 第4章 https://www.city.yawata.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/703/toshimasu06.pdf

7｜高度地区・地区計画 ― 建て替えで同じ家が建つか

八幡市の市街化区域には高度地区があり、 第一種低層住居専用地域の一部（第1種高度地区）は、建物の高さが10mまでです（北側斜線は立ち上がり5m・勾配0.6）。 地区計画は11地区。欽明台地区のA地区（低層専用住宅地区）は敷地面積の最低限度150㎡・高さの最高限度10mです。

• 3階建てへの建て替え・増築を考えている方は、高度地区と地区計画の高さの制限を先に確認してください。
• 土地を分けて使いたい方（二世帯で2棟、将来の一部処分など）は、敷地面積の最低限度に注意してください。
• 小さな区画の土地（標準地には60㎡・71㎡の区画があります）は、建ぺい率・容積率・斜線制限で、 建て替え後の建物がいまより小さくなることがあります。
• 古い市街地の物件は、前面道路の幅が4mに満たない場合、建て替えのときに道路後退（セットバック）が必要になります。 接道の条件によっては再建築ができない敷地もありますので、必ず確認してください。

※第2種〜第5種高度地区の数値、欽明台地区以外の地区計画の内容、景観計画・風致地区の指定の有無、 盛土規制法の規制区域は、本ページでは確認できていません（未取得）。

8｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 八幡市の人口は、平成5年1月末の76,467人をピークに減っており、令和8年8月末は67,696人です。 立地適正化計画は、平成27年に72,664人だった人口が令和27（2045）年には約50,800人程度まで減少するという予測を載せています。

• 買うときの利点：選択肢が多く、価格の低い物件が見つかりやすい。中古マンションの下位25％は500万円です。
• 持っているあいだの注意点：場所によって値動きが逆になります。住宅地15地点のうち10地点は上昇、4地点は下落でした。
• 手放すときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅やバス停からの距離、災害リスク、区域区分、立地適正化計画の居住誘導区域の内外は、将来の買い手の見つけやすさに関わります。

男山地域について、市の報告書は、この20年間で年少人口の割合が約2分の1に、高齢化率が約4倍になったと記しています。 一方で、関西大学・UR都市機構・八幡市の連携協定（平成25年10月25日締結）にもとづいて、 子育て世代向けの住戸リノベーションなどの取り組みが続けられています。 「長く住むための家」として、価格の低さを生かして買うなら、八幡市は現実的な選択肢です。 「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜八幡市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

八幡市は、昭和52年（1977年）11月1日に市制を施行しました。京都府内で11番目の市です。 市公式「八幡市のあらまし」は、昭和29年に八幡町・都々城村・有智郷村の3町村が合併して人口1万6千人の新しい八幡町となり、 その23年後に市になったと説明しています。 1万6千人の町が、23年で5万人を超える市になった。その間に起きたのが、男山団地の開発です。

石清水八幡宮の門前町として

市公式のあらましは、八幡の歴史を次のように書いています。

市の名前にある「八幡」は、石清水八幡宮の「八幡」と同じ字です。 市公式は、八幡神が勧請されて石清水八幡宮が建立され、その門前町として発展したと説明しています。 ただし、「八幡」という地名そのものの由来を説明した記述は、市公式のあらましには見当たりませんでしたので、 このページでは地名の語源を断定していません。 京阪本線の駅名も「石清水八幡宮」で、立地適正化計画は旧駅名を「八幡市駅」と注記しています。

門前町として発展した古い市街地で家を買うときの注意点は、道路と敷地です。 古い町割りの区域では、前面道路の幅が狭い、敷地が細長い、といった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件を必ず確認してください。 令和8年地価公示の標準地にも、八幡小松60㎡・八幡科手71㎡という小さな区画があります。

3つの町村が合併し、団地の開発で市になった

市公式は、昭和30年代に京都・大阪の都市圏が広がり、 八幡が「2大都市圏の中間に位置するという立地条件もあって住宅適地として脚光を浴び」たと書いています。 いまの八幡市の住宅ストックの大きな部分は、この昭和40年代後半〜50年代に供給されたものです。 成約データで、中古マンションの建築年の中央値が1977年、59件のうち37件が1981年以前という数字は、この歴史をそのまま映しています。

平成以降 ― 南部の新しい住宅地と、高速道路

人口がピークを過ぎた平成5年以降、八幡市では南部の開発と道路の整備が進みました。

男山団地の時代から40〜50年がたち、市の南部に新しい住宅地と商業地ができた。 都市計画マスタープランが南部地域を「本市唯一の人口増加地域」と書いたのは平成31年3月のことです。 令和8年8月末の人口集計表では、欽明台地区が5,054人、美濃山地区が4,284人。 八幡市で物件を探すときは、「八幡市のどこか」ではなく「いつの時代にできた住宅地か」で考えると、整理がつきやすくなります。 建物の年代も、区画の大きさも、最寄駅も、価格帯も、この単位でまとまっているからです。

市のシンボルと、市域の地理

市の年表には、平成3年8月に男山を「ふるさとの森」に指定したこと、平成8年11月に大谷川公園が完成したことも載っています。

年表

※地名「八幡」の語源・由来、令和2年・令和7年国勢調査の市全体の人口・世帯数、男山団地の戸数・面積・入居開始年は確認できていません（未取得）。 出典：八幡市「八幡市のあらまし」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000000751.html ／ 八幡市「位置・地勢・気候」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000000738.html ／ 八幡市「八幡市のあゆみ」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000003903.html ／ 八幡市「市の花・木・鳥・花木」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000001197.html ／ 八幡市「八幡市都市計画マスタープラン」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000000703.html ／ 八幡市「男山地域まちづくり連携協定」 https://www.city.yawata.kyoto.jp/0000003776.html

• 【京都府】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 八幡市の価格が京都府全体のどのあたりに位置するのかを、府内の市区町村の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。