【向日市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

向日市の価格帯で、いくら得になるか

向日市の住宅地は1㎡あたり平均204,000円（8地点の単純平均）。市内の標準地は最高270,000円/㎡（寺戸町山縄手１１番３０）から最低130,000円/㎡（物集女町北ノ口１００番９１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、向日市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は52件。成約価格の中央値は2,800万円、真ん中の半数は2,000万円〜3,600万円に収まっています。延床面積の中央値は90㎡。建築年の中央値は1999年です。

最寄駅で多いのは西向日駅（18件）、洛西口駅（16件）、東向日駅（14件）。

中央値の2,800万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は99万円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる52件のうち、1981年以前に建てられたものは12件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

向日市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて向日市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 7.72km²に5万5千人。昭和35年からの15年で3.6倍になった市

向日市の人口は55,668人（男26,691人／女28,977人）、世帯数は25,920世帯です（令和8年9月1日現在・向日市公式ホームページの「人口・世帯数」）。面積は7.72km²で、東西2.0km・南北4.3km（向日市統計書）。人口密度は約7,211人/km²（当方算出）です。東の端から西の端まで2kmの市域に5万5千人、というのが向日市の大きさです。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の向日市の人口は確認できていません（未取得）。市公式の「国勢調査人口（確定値）」のページに掲載されているのは令和2年調査で、このページの国勢調査の数値はすべて令和2年国勢調査のものです。

その令和2年国勢調査では、人口56,859人（男27,119人／女29,740人）・世帯数23,525世帯。平成27年国勢調査が人口53,380人・世帯数21,356世帯でしたから、人口は5年間で3,479人増（＋6.5％）、世帯数は2,169世帯増（＋10.1％）です（市公表）。市の「人口推移及び世帯数の推移」の表に載っている明治19年からの数字のなかで、令和2年の56,859人が最大です。

なぜ平成27年から令和2年に増えたのか。市公式は理由を書いていませんが、同じ時期に市内で2つの土地区画整理事業が終わっています。キリンビール京都工場跡地の向日寺戸地区（約10.5ha・平成22年3月に終了認可）と、阪急洛西口駅東地区（約8.4ha・平成25年11月に換地処分公告）です。どちらも寺戸町にあり、町別の人口は寺戸が25,248人で市の45.3％を占めます（令和8年4月1日現在・構成比は当方算出。区画整理と人口増の因果関係を市が説明しているわけではありません）。

その後はゆるやかに減っています。市の表にある各年10月1日現在の推計人口は、令和3年56,593人、令和4年56,377人、令和5年56,049人、令和6年55,828人、令和7年55,403人。5年間で1,456人（2.6％）の減少です（当方算出）。世帯数は同じ期間に23,525世帯から23,942世帯へ増えていて、人口は減り、世帯は増えている＝1世帯あたりの人数が小さくなっています（令和7年は2.31人・市公表）。

向日市の人口を理解するうえで、もうひとつ効くのは昭和40年代の数字です。国勢調査の人口は、昭和35年に12,734人、昭和40年に20,730人、昭和45年に36,988人、昭和50年に45,886人。15年間で3.6倍（当方算出）になりました。市の歴史年表は、昭和38年6月の項に「京阪神急行電鉄の河原町乗り入れ開始、向日町のベッドタウン化が進む」と記しています。昭和47年10月に市制を施行して向日市になり、昭和55年の国勢調査では50,604人でした。このときに建った住宅と、平成20年代以降に建った住宅の両方が、いま流通しているのが向日市です。成約データでも、中古戸建て52件のうち12件が1981年以前の建築、中古マンション38件は建築年の中央値が2008年と、種別によって年代が大きく違います。

市の位置について、市公式は京都府の西南部（山城）にあり、北部と西部は京都市西京区、東部は京都市南区と伏見区、南部は長岡京市に接すると説明しています。三方を京都市に囲まれた市です。西部には「標高35メートルから80メートルの丘陵が南北に細長く横たわり」、東部は平坦で耕地が多い、とされています。統計書による最高標高は100.5m、最低標高は13.7mです。

土地の使われ方

向日市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「772ha」です。市域の全部を足しても772ha（7.72km²）。そのうち市街化区域が551ha、市街化調整区域が221haです（向日市統計書・令和7年2月3日決定）。

市街化区域551haのうち、住居系の用途地域（6種類の合計）は416.4ha、商業系（近隣商業・商業）は38.5ha、工業系（準工業・工業）は96.0haです（合計は当方算出）。住居系の用途地域は市域の53.9％。市域の半分強が、住宅を建てることを主に想定した区域です。

課税対象の土地の地目別面積（令和7年1月1日現在）は、宅地3,003,820㎡、雑種地849,848㎡、田820,105㎡、畑525,368㎡、山林192,098㎡です（統計書。公用地・道路敷・鉄道敷等は含みません）。この5つの地目の合計のうち宅地が約56％、田と畑が約25％（当方算出）。市公式の「地勢」は、西部の丘陵について「乙訓のたけのことして全国にその名を知られ」ている竹の産地、東部について平坦で耕地が多い、と説明しています。7.72km²の市ですが、丘陵の竹林と平地の田畑が、いまも市域のなかに残っています（市街化調整区域の正確な範囲は、都市計画図でご確認ください）。

※向日市統計書（令和7年版）「建設・住宅」4 用途別指定地域（令和7年2月3日決定）。系統別の合計・構成比は当方の算出で、端数処理のため内訳の合計（771.9ha）は772haと一致しない。

市街化区域と市街化調整区域

向日市は市域の全部が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。京都府の資料によると、向日市は京都都市計画区域（京都市、向日市、長岡京市、大山崎町、八幡市の一部、久御山町の一部）に含まれる線引き都市計画区域です。向日市統計書（令和7年版）の「用途別指定地域」（令和7年2月3日決定）によると、市内総面積は772ha、市街化区域は551ha、市街化調整区域は221ha。市域の71.4％が市街化区域、28.6％が市街化調整区域です。

「京都市に三方を囲まれた、駅の多い小さな市」という印象から、市域の全部が住宅地だと思われがちですが、4分の1強は市街化調整区域です。市公式の「地勢」が書いているとおり、西部には竹林の丘陵があり、東部の平地には耕地があります。住宅地のすぐ隣が調整区域、という場所がある市だということを、最初に知っておいてください。

下の表は市街化区域551haの用途地域の内訳です。最も広いのは第1種住居地域の247.3ha（44.9％）、次が第1種低層住居専用地域の114.7ha（20.8％）、3番目が工業地域の61.0ha（11.1％）。統計書の表に載っている用途地域は10種類で、第2種中高層住居専用地域・工業専用地域・田園住居地域の行はありません。

区域区分の当初決定日・最終変更日は、本ページでは確認できていません（未取得）。用途地域と高度地区は令和7年2月3日に変更の告示があり（寺戸町永田の全部と、三ノ坪・笹屋・新田・正田・二ノ坪・八反田・東御泥・向畑の各一部）、市は「生活利便性の向上等」を理由に挙げています。用途地域の境界や建ぺい率・容積率は、市の都市計画課（075-874-2857）の窓口または都市計画図でご確認ください。

市街化区域551haの用途地域の内訳は次のとおりです。10種類の用途地域が載っており、面積が最大なのは第1種住居地域（247.3ha・44.9％）です。住居系6種類の合計は416.4ha（75.6％）、商業系2種類は38.5ha（7.0％）、工業系2種類は96.0ha（17.4％）になります（合計と割合は当方算出）。商業地域は5.5haしかありません。駅前に大きな商業地域が広がる市ではなく、住宅地のなかに駅がある市です。

※向日市統計書（令和7年版）「建設・住宅」の「4 用途別指定地域」（令和7年2月3日決定）の面積です。統計書の構成比は市内総面積772haに対する割合で、上の表の「市街化区域に占める割合」は当方が551haで割り直したものです。端数処理のため合計は100％になりません。統計書のこの表は左右2列に組まれており、当方は右の列の6種類（第2種住居・準住居・近隣商業・商業・準工業・工業）を、見出しと数値の並び順で対応させています。10種類の合計（550.9ha）が市街化区域551haと合うこと、各行の構成比が面積÷772haと合うことは確認しましたが、個々の用途地域の面積は、契約などの判断に使う前に市の都市計画課（075-874-2857）でご確認ください。区域区分の決定・変更の年月日は未取得です。

地価公示 ― 8地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、向日市の住宅地の標準地は8地点。 単純平均は1㎡あたり204,000円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.3％です。 全8地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

向日市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 向日市の住宅地の平均価格は10位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第2位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

向日市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地8地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

向日市の公園は119園・77,162㎡（令和7年4月1日現在）。内訳は街区公園が47園・66,490㎡、その他公園が72園・10,672㎡で、人口1人当たりの公園面積は1.39㎡です（向日市統計書・資料は都市計画課）。正直に書くと、これは小さい数字です。統計書の表に載っている都市公園はすべて街区公園の種別で、近隣公園・総合公園・運動公園の行に数字はありません。最も広いのは市民ふれあい広場（鶏冠井町十相・7,506㎡）、次いで勝山公園（向日町北山・6,823㎡）、大極殿公園（鶏冠井町大極殿・5,038㎡）、寺田東公園（寺戸町寺田・5,036㎡）。街区公園47園のうち、1,000㎡に満たない公園が半数を超えます（当方が一覧から数えて25園）。7.72km²に5万5千人が住む市ですから、大きな公園をつくる土地の余裕がそもそも少ない、ということです。子どもを遊ばせる場所を重視する方は、検討中の物件から歩いて行ける公園の名前と広さを、統計書の一覧で確認してみてください。5年間の推移を見ると、令和3年の116園・71,572㎡から令和7年の119園・77,162㎡へ、少しずつ増えています（物集女城公園、森本東部ふれあい公園・どんぐり公園が令和4〜5年に開設）。西部の丘陵には竹林と「竹の径」があり、市は「向日市緑の基本計画」を公開しています。

※向日市統計書（令和7年版）「建設・住宅」公園の状況（各年4月1日現在）・都市公園の状況（令和7年4月1日現在）。

向日市を一言で表すと、「歩いて回れる広さに、5万5千人と、JR・阪急・新幹線・名神が入っている市」です。 面積は7.72km²。東西2.0km、南北4.3km。 三方を京都市（西京区・南区・伏見区）に囲まれ、南は長岡京市に接しています。 そして公的データに出てくる成約は111件、そのうち49件が寺戸町です。 この章では、「狭さ」と「寺戸町への集中」という2つの事実から向日市を読んでいきます。

幅1.2kmのあいだに、線路が3本と高速道路と国道

市公式の「地勢」は、向日市の地形を次のように説明しています。

東西2.0kmの市の、東側1.2kmに、これだけの交通施設が並んでいます。 買う側にとっての意味は3つあります。

• 駅が近い物件が多い。成約データの駅からの平均分数は、東向日8分、向日町8分、西向日12分、洛西口12分。 市公式は京都駅から快速で6分、大阪駅から快速で32分と案内しています。
• 線路・高速道路・国道の近くの物件が多い。音と振動は、平日の朝夕と夜間の両方で確かめてください。 工業地域は61.0ha、準工業地域は35.0haあり、市の立地適正化計画は 「東海道新幹線及び国道171号を含む工業地域」と車両基地の敷地を居住誘導区域から除いています。
• 線路が生活圏を区切る。小・中学校の通学区域には「阪急電車以西」「JR以西」という区切りが何か所もあり、 線路をくぐるアンダーパスには浸水深3.0mが想定されている箇所もあります。 地図の直線距離より、線路をどこで渡るかが日々の動線を決めます。

出典：向日市「地勢」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1887.html ／ 向日市統計書（令和7年版） https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/17697.html ／ 向日市「向日市への交通手段」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1324.html

地価公示12地点 ― 住宅地は8地点中7地点が上昇、商業地は全地点が上昇

令和8年地価公示で、向日市の標準地は住宅地8地点・商業地4地点の計12地点です（工業地の標準地はありません）。

住宅地8地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 上位3地点（236,000〜270,000円）と、その下の4地点（180,000〜196,000円）のあいだに段差がある。 3位の鶏冠井町荒内と4位の上植野町地後の差は40,000円。4位から7位までの4地点は16,000円の幅に収まっています。 向日市の住宅地の「ふつうの値段」は1㎡あたり18万〜19万円台、条件のよい場所は23万〜27万円、という2段構えです。 坪に直すと、およそ60万〜65万円と、78万〜89万円（当方算出）。
• いちばん高い地点が、いちばん上がっている。寺戸町山縄手は270,000円で＋6.3％。 2番目に上がったのは最安の物集女町北ノ口（＋3.2％）で、残る5地点の上昇は＋1.1〜＋2.6％です。
• 2番目に高い上植野町南開だけが、動いていない。258,000円で0.0％。地積203㎡の広い区画の標準地です。 西向日公園と同じ小字にあります（西向日は、昭和の初めに住宅地の開発が始まった地区です）。 高いが上がっていないという点で、山縄手とは動きが逆です。
• 地積が小さい。8地点のうち4地点（寺戸町大牧89㎡・森本町石田73㎡・物集女町出口77㎡・寺戸町山縄手100㎡）が100㎡以下です。 向日市の住宅地は、標準地からして区画が小さい。成約の戸建73件も、土地面積の中央値は85㎡でした。

商業地4地点は次のとおりです。

商業地は4地点すべてが＋4％以上で、平均＋6.5％。住宅地の平均＋2.3％の3倍近い上昇です。 最高の寺戸町八ノ坪（487,000円・＋9.4％）は、阪急洛西口駅東地区の区画整理でできた「洛西口さくら公園」と同じ小字。 寺戸町久々相（310,000円・＋6.2％）はJR向日町駅と同じ小字で、駅の東口開設と再開発が進んでいる場所です。 新しく街ができた場所と、これから変わる駅前の地価が強く上がっているというのが、令和8年の向日市です。 住宅を買う側から見れば、こうした場所に近い住宅地は、買う値段も、将来の固定資産税の評価も上がっていく可能性があるということになります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 小字と公園・駅の対応は、向日市統計書（令和7年版）の「都市公園の状況」とJR西日本の駅情報によります。

実際の成約111件 ― 新築戸建て21件、中古戸建て52件、中古マンション38件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 向日市の成約は111件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

向日市の成約で目を引くのは、中古マンションの水準です。 中央値3,500万円は中古戸建ての2,800万円より700万円高く、上位25％は5,100万円、上位10％は6,900万円、最大は7,400万円。 新築戸建ての上位10％（4,600万円）より高いマンションが、38件のうち4分の1ほどあることになります。 建築年の中央値は2008年で、1981年以前の建築は38件のうち5件。 向日市で取引されているマンションは、平成の後半以降に建ったものが中心です。

中古戸建ては、幅が広い。 最小160万円から最大9,000万円まであり、下位25％は2,000万円、上位10％は4,500万円。 建築年の中央値は1999年で、52件のうち12件が1981年以前の建築です。 昭和40年代に人口が3倍以上になった市ですから、その時代の戸建がいまも流通しています。 築40年を超える戸建と、築浅の戸建が、同じ「中古戸建て」として並んでいるということです。

新築戸建ては21件。戸建73件のうち3割弱（当方算出で29％）です。 中央値3,900万円、延床面積の中央値は95㎡。 戸建73件全体の土地面積の中央値は85㎡で、成約個票の新築は土地60㎡に延床90㎡でした。 向日市の新築戸建ては「小さな土地に、床面積を積む」形が多いと読めます （21件すべての土地面積の分布を確認したものではありません）。 住宅地の標準地の単価で粗く当てはめると、土地60㎡は180,000円/㎡で1,080万円、270,000円/㎡で1,620万円（当方算出）。 土地が小さいぶん、総額に占める建物の割合が大きいのが、この価格帯の新築戸建てです。

買う側の確認事項は、種別ごとに違います。

• 新築戸建て：土地の面積と形、駐車場の有無と前面道路の幅、隣家との距離。 敷地が小さい戸建は、将来の建て替えのときに同じ大きさが建つか（高度地区・建ぺい率・容積率）も確認してください。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが、対象外の物件もあります。
• 中古戸建て：建築年。1981年以前の建築なら耐震診断と市の補助（木造住宅の耐震改修は上限115万円など）を、 契約の前に確認してください。中古戸建ては、仲介手数料0円の対象になる物件とならない物件があります。
• 中古マンション：管理費・修繕積立金の額と、長期修繕計画。価格が高いぶん、仲介手数料の上限額も大きくなります （5,100万円で174万9,000円、6,900万円で234万3,000円）。 中古マンションも、0円の対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすい傾向です。

最寄駅別の成約（111件中109件）

阪急の3駅で97件、JRの2駅で12件。 件数は東向日と西向日がほぼ同じ（37件と36件）ですが、中央値は3,900万円と2,800万円で、1,100万円の差があります。 駅からの平均分数も8分と12分。 隣どうしの駅で、取引されている物件の価格帯が違うということです。 駅別の中央値は戸建とマンションが混ざった値ですので、どちらの種別が多いかで数字は動きます。 「東向日は高い、西向日は安い」と単純には言えませんが、 物件を見比べるときは、同じ駅の、同じ種別の成約と比べることをおすすめします。

洛西口が24件あることにも注目してください。 洛西口駅は平成15年3月に開業した駅で、市の統計書の駅別の表には入っていませんが、 向日市の成約の2割強で最寄駅になっています。 洛西口駅に近い側の物件は、この駅を最寄りとして取引されている、ということです。

町別の成約（3件以上あった5町・計110件）

寺戸町が49件・4,200万円。ほかの4町は2,800万〜3,200万円。 寺戸町だけが1,000万円以上高い、という構図です。 人口の順（寺戸・上植野・物集女・鶏冠井・森本）と成約件数の順は、そのまま一致しています。 向日市の「相場」をひとつの数字で言おうとすると、寺戸町の数字に引っ張られます。 寺戸町以外で探す方は、市全体の中央値ではなく、その町の数字を見てください。 （町別の人口は、市の人口統計の「寺戸」「上植野」などの地区の数字で、西向日・向日台・向日の3地区は含みません。）

実際の成約は、こんな中身です

8件とも3,000万〜3,500万円です。 同じ価格帯で、築20年前後の3LDK・80㎡のマンションも、築20〜27年の土地85㎡の戸建も、 土地60㎡の新しい戸建も買えている、ということが分かります。 向日市の3,000万円台前半は、「駅に近い広めのマンション」「築年の経った戸建」「小さな土地の新しい戸建」の3つが競合する価格帯です。 どれが合うかは、家族の人数、車の有無、階段の上り下りをどう考えるか、で変わります。

戸建4件の土地面積は、60㎡・60㎡・85㎡・85㎡。 4件とも100㎡に届きません。延床面積は85〜105㎡で、新しい2件は延床が土地の1.5倍と1.75倍です。 敷地いっぱいに複数階で建てている戸建ですから、 駐車場が何台分あるか、隣家との間隔、日当たり、将来の建て替えで同じ床面積が取れるかを、内覧のときに確かめてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・向日市111件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 新築戸建て・中古戸建ての「面積の中央値」は延床面積、中古マンションは専有面積です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

寺戸町に人口の45％ ― 工場跡地と駅前の区画整理でできた街

向日市の人口は、国勢調査で平成27年の53,380人から令和2年の56,859人へ、5年間で3,479人（6.5％）増えました。 市の表に載っている明治19年以降の数字のなかで、令和2年が最大です。 同じ時期に、寺戸町で2つの土地区画整理事業が終わっています。

4つの事業を合わせると約39ha。市域772haの5％にあたります（当方算出）。 7.72km²の市にとっては、小さくない面積です。 先に終わった2つ（寺戸町）は住宅・商業を含む街になり、あとの2つは産業施設の誘導が中心です。

買う側にとっての意味は、次のとおりです。

• 寺戸町には、平成20年代以降にできた街がある。 寺田東公園（5,036㎡）・寺田西公園（1,956㎡）は平成22年、洛西口さくら公園・洛西口つつじ公園は平成26年の開設です。 道路・公園が計画的に整備された区域で、地区計画（久世高田・向日寺戸地区／阪急洛西口駅東地区）がかかっています。
• その場所の地価は、市内で最も強く上がっている。 商業地の寺戸町八ノ坪は＋9.4％、住宅地の最高地点も寺戸町（山縄手・＋6.3％）です。 寺戸町の成約中央値4,200万円は、ほかの4町より1,000万円以上高い水準です。
• 人が増えた結果、学校の受け入れに影響が出ている。 第4向陽小学校（寺戸町三ノ坪）は「施設の受け入れ可能な学級数を超える見込み」のため、 令和5年度入学分から希望校制度の受け入れを一時停止しています。
• これから先の区画整理は、住宅地を増やす事業ではない。 洛西口駅西地区・森本東部地区の地区計画は産業施設の立地誘導を掲げています。 「近くで区画整理をしているから、住宅がもっと増えて便利になる」という前提では見ないほうが安全です。

そして、人口はすでに減り始めています。 各年10月1日の推計人口は、令和2年の56,859人から令和7年の55,403人へ。 5年間で1,456人（2.6％）の減少です（当方算出）。 「人が増えている市」という印象は、令和2年までの話だということを、正直にお伝えしておきます。 一方で地価は上がり続けています。人口と地価が逆の向きに動いているのが、いまの向日市です。

出典：向日市「人口推移及び世帯数の推移」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1660.html ／ 向日市「統計情報:国勢調査人口(確定値)」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/3091.html ／ 向日市「向日寺戸地区土地区画整理事業（キリンビール京都工場跡地開発）【施行済】」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/1238.html ／ 向日市「向日市阪急洛西口駅東地区土地区画整理事業【施行済】」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/1239.html ／ 向日市「向日市阪急洛西口駅西地区土地区画整理事業」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/3192.html ／ 向日市「向日市森本東部地区土地区画整理事業」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/2669.html ／ 向日市統計書（令和7年版）「建設・住宅」 https://www.city.muko.kyoto.jp/uploaded/attachment/21431.pdf ※区画整理と人口増の関係は当方の見立てで、市がそう説明しているわけではありません。

JR向日町駅 ― 明治9年の駅に、東口と38階建の計画

JR向日町駅は、市の歴史年表によると明治9年7月に開業した、京都府で最初の駅です。 その駅で、いま東口の開設と再開発が進んでいます。

38階建・約340戸のマンションが、成約38件（年間）の市にできる計画です。 向日市の中古マンションの成約は直近4四半期で38件ですから、 1棟で、いま1年間に取引されている中古マンションの9倍近い戸数が供給されることになります（当方算出）。 完成すれば、駅の東側の景色と人の流れは大きく変わります。

• 駅の東側の物件は、東口ができると駅までの動線が変わる可能性があります。 いまの「駅から◯分」の表示が、東口の開設後にどうなるかを確認してください。
• 駅の近くの物件は、工事の期間中の音・車両の出入りと、完成後の日当たり・眺望の変化を見込んでおく必要があります。 高さ約130mの建物です。
• 予定は変わることがあります。スケジュールは市のページ（2026年7月21日更新）の記載です。 最新の状況は市のまちづくり推進課のページでご確認ください。

出典：向日市「JR向日町駅周辺地区第一種市街地再開発事業」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/3120.html ／ 向日市「JR向日町駅周辺のまちづくり」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/28/2333.html ／ 向日市「向日市の歴史年表」 https://www.city.muko.kyoto.jp/site/rekishi/2815.html

水害の想定 ― 市が「住宅を誘導しない」と決めた区域がある

向日市のハザードを考えるうえで、いちばん具体的な材料は立地適正化計画です。 市は令和8年3月に立地適正化計画（都市計画マスタープラン第6章）を改定し、 市街化区域のうち次の区域を居住誘導区域から除きました。

• 土砂災害特別警戒区域
• 「小畑川ハザードマップ」で浸水深が1.0〜3.0m未満以上となる区域と、家屋倒壊等氾濫想定区域
• 「桂川ハザードマップ」で浸水深が1.0〜3.0m未満以上となる区域

浸水深1.0m以上というのは、一般に床上まで水が来る深さです。 市は、そうした想定のある区域には、市街化区域であっても住宅を誘導しない、と決めたことになります。 防災指針は、「市の中心拠点は浸水深0.5m以上」であること、 「浸水深3.0mとなる府道志水西向日停車場線のアンダーパス」があることも課題に挙げています。

市の防災マップ（令和4年6月）に載っている水害の図は次のとおりです。

洪水の対象河川は、桂川、新川、西羽束師川・西羽束師川支川、小畑川。 小畑川の図があるのは中部と南部で、北部にはありません。 内水氾濫の図は北部・中部・南部の3つともあります。 市は内水の図について、向日市内は水防法の雨水出水浸水想定区域が未指定のため「水防法に基づくものではありません」と断っています。 法律上の指定が無くても、市が独自に内水の想定を図にしているということです。 高潮については「向日市では、高潮浸水想定区域の指定はありません」とされています。

水害への対策として、市の資料に出てくるのが「いろは呑龍トンネル」です。 市の歴史年表は平成8年11月の項に「桂川右岸流域下水道計画の一つ『いろは呑龍トンネル』建設に着手する」と記し、 「向日市のあゆみ」には平成13年の供用開始が載っています。 対策の施設があることと、浸水の想定が無くなることは別です。 防災マップと誘導区域図は、対策を踏まえたうえでなお想定される浸水を示したものとして読んでください。

※浸水深の分布、浸水継続時間、想定の前提となる降雨量、土砂災害警戒区域の箇所数、地震の想定は、 防災マップがPDF図面（画像）のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：向日市「向日市防災マップについて」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/11/3199.html ／ 向日市 都市計画マスタープラン 第6章（令和8年3月改定） https://www.city.muko.kyoto.jp/uploaded/attachment/20622.pdf ／ 向日市「向日市のあゆみ」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1325.html

長岡京の都のあと ― 史跡の公園と、埋蔵文化財の届出

市公式の説明では、延暦3年（784年）、桓武天皇が平城京から乙訓郡に都を遷しました。長岡京です。 延暦13年（794年）に平安京へ遷るまでの10年間の都で、規模は東西4.3km・南北5.3km。 範囲は「向日市、長岡京市、大山崎町、京都市の一部」とされています。 向日市の市域は東西2.0km・南北4.3kmですから、都の範囲のほうが市より大きいということになります。

都の中心だった長岡宮の跡は、鶏冠井町にあります。 大極殿・小安殿跡が昭和39年4月に国の史跡に指定され、 その後も内裏内郭築地回廊跡（昭和48年）、築地跡（昭和56年）、朝堂院西第四堂跡（平成4年）、 大極殿宝幢跡（平成11年）、大極殿閤門跡・朝堂院南門跡（平成14年）と続き、市の年表では平成28年まで追加指定が記録されています。 発見のはじまりは昭和30年1月、「中山修一らが西向日町駅北方で発掘し長岡宮会昌門（南門）跡を発見」したことです。 駅の近くの住宅地の下から、都の門が出てきたわけです。

家を買う人にとって、これは観光の話ではなく、工事の手続きの話です。

• 届出は60日前。建て替え・増築・擁壁や基礎の工事を予定している方は、 引渡しから着工までの日程に、この60日を入れておく必要があります。
• 本発掘調査が必要になった場合の経費について、市は「開発事業者方にご負担を求めています」とし、 物価高騰や人件費の上昇を理由に令和8年度から経費を改定しています（向日市と長岡京市で同一の金額）。 個人が自分の住む家を建てる場合の扱いは、市のページの本文からは確認できませんでした（未取得）。
• 史跡に指定された土地は、現状を変える行為に別の許可が要ります。史跡の隣接地の物件は、境界を確認してください。

検討中の土地が周知の埋蔵文化財包蔵地にあたるかどうかは、文化財係（075-874-3860）で確認できます。 古い家を買って建て替えるつもりの方、土地を買って新築するつもりの方は、 契約の前に確認しておくことをおすすめします。家タダでも、役所調査の一環として契約前に確認します。

※市域のうちどの範囲が周知の埋蔵文化財包蔵地にあたるか、届出後の調査の流れ（立会・試掘など）は、 市のページの本文からは確認できていません（未取得）。 出典：向日市 歴史・文化サイト「長岡京」 https://www.city.muko.kyoto.jp/site/rekishi/1071.html ／ 向日市「向日市の歴史年表」 https://www.city.muko.kyoto.jp/site/rekishi/2815.html ／ 向日市「埋蔵文化財の届出」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/33/2002.html ／ 向日市「埋蔵文化財本発掘調査の経費が変わります」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/33/3469.html

まとめ：向日市は「町・線路・築年・浸水の想定」の4つで選ぶ市

向日市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある 29市区町村のうち10位、京都市の11区と町を除いた14市のなかでは2位。 変動率（＋2.3％）で見ると29市区町村中15位、14市のなかでは4位です。 価格は府内の市で2番目、値動きは市のなかで上位、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの町の物件か。寺戸町の成約中央値は4,200万円、ほかの4町は2,800万〜3,200万円。 住宅地の地価も130,000〜270,000円/㎡と2.1倍の幅があります。
• 線路・高速道路・国道からの距離と、線路のどちら側か。 東西約1.2kmの間にJR・新幹線・阪急・名神・国道171号が集中しています。校区も線路で分かれます。
• 建築年と、土地の広さ。中古戸建て52件のうち12件は1981年以前の建築。 新しい戸建は土地60㎡前後のものが個票に出ています。
• 居住誘導区域の内か外か、防災マップのどの図に該当するか。 桂川・小畑川の浸水深1.0m以上の区域は、居住誘導区域から除かれています。
• 市街化区域か市街化調整区域か、埋蔵文化財の届出が要る土地か。 市域の28.6％は調整区域。工事の60日前までに届出が必要な土地があります。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の向日市

向日市が市になったのは昭和47年（1972年）10月。その2年前の昭和45年5月に、向日町役場の新庁舎が「大字寺戸小字中野」に完成して移転しています。いまの市役所（寺戸町中野20番地）です。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所を含む同じ範囲です。国勢調査の人口は、昭和35年の12,734人から昭和50年の45,886人へ、15年で3.6倍になりました。左の写真は、その急増がひと段落した時期にあたります。名神高速道路（昭和38年7月に尼崎―栗東間が完成）と東海道新幹線（昭和39年10月開通）は、左の写真の時点ですでに通っていました。一方、阪急洛西口駅の開業（平成15年3月）、キリンビール京都工場跡地の区画整理（平成22年終了認可）、阪急洛西口駅東地区の区画整理（平成25年換地処分公告）は、すべて左の写真より後のできごとです。2枚を見比べるときは、線路と高速道路の位置が変わらないことと、そのあいだに残っていた田畑や大きな敷地がどう変わったかに注目してください。東西2.0kmの市ですから、この写真の横幅は市域の東西の幅を上回ります。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た座標から算出したタイルによるものです。区画整理の区域がこの範囲に入っているかどうかは確認していません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28734〜28736・y12984〜12985）で切り出しています。

向日市の住所は、6つの町でできています。物集女町（もずめちょう）、寺戸町（てらどちょう）、森本町（もりもとちょう）、鶏冠井町（かいでちょう）、向日町（むこうちょう）、上植野町（かみうえのちょう）。市の歴史年表によると、明治22年4月の市制町村制の施行で「旧6ヵ町村が合併して向日町」となり、昭和47年10月に市制を施行して向日市になりました。町の数は、合併した旧町村の数と同じ6つです。

市の人口統計は、この6町を物集女・寺戸・森本・鶏冠井・上植野・向日・西向日・向日台の8地区で集計しています（西向日は昭和14年に、向日台団地は昭和43年に、独立した行政区になった地区です）。

ここでは、令和8年地価公示の全12地点（住宅地8・商業地4）と、国土交通省の成約価格情報111件の町別・駅別を、町ごとに整理します。

先にお断りしておきます。町別の成約は、件数が3件以上あった5つの町（計110件）の集計で、戸建とマンションが混ざった中央値です。森本町は9件、鶏冠井町は12件という件数ですので、件数を必ずあわせてご覧ください。最寄駅は、成約個票に出てくる駅をもとに書いています。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、向日市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

向日市にはJR東海道本線（JR京都線）の向日町駅と、阪急京都線の東向日駅・西向日駅があります。市公式はこのほか阪急洛西口駅を最寄り駅として案内しており、市の資料にはJR桂川駅（平成20年10月開業）の名前も出てきます。東西2.0km・南北4.3kmの市域の内と境に、JRと阪急の駅が並んでいるというのが向日市の鉄道です。

市公式が案内している所要時間は、JR京都駅から快速で6分、JR大阪駅から快速で32分（いずれもJR向日町駅まで）。阪急は「阪急河原町駅から」14〜18分とされています。京都にも大阪にも1本で出られることが、昭和30年代後半からの人口増の背景にあります。市の歴史年表は昭和38年6月の項に「京阪神急行電鉄の河原町乗り入れ開始、向日町のベッドタウン化が進む」と書いています。

JRと阪急のどちらを使う物件かで、通勤の経路が変わります。成約データでは、阪急の東向日・西向日・洛西口の3駅で97件、JR向日町は9件。取引の大半は阪急の駅が最寄りです。停車する列車の種別・本数・所要時間は、各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※表の3駅は、向日市統計書の「鉄道の乗降客数」に載っている駅です（JR西日本 向日町、阪急 東向日・西向日）。向日町駅の所在地はJR西日本の駅情報で確認しました。阪急の2駅は、阪急電鉄の駅情報のページに住所の記載がなく、市の統計書と歴史年表に市内の駅として出てくることを根拠にしています。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、統計書の数字が「乗客数」「降客数」に分かれていて、乗降人員としての公表値ではないためです。各駅の説明に書いた数字は、向日市統計書（令和7年版）の1日当たり平均です（資料元はJR西日本・阪急電鉄。JR向日町駅は乗客数のみ）。年度と行の対応について、正直に書いておきます。統計書のPDFは行の並びを機械的に読み取りにくく、当方は、市の立地適正化計画に書かれている「JR向日町駅乗降客数 12,844人/日（令和2年）」が乗客数6,422人の2倍と一致することを手がかりに、年度を対応させました。その並びでは、JR向日町駅の乗客数は令和2年度6,422人、令和3年度6,672人、令和4年度7,284人、令和5年度7,719人、令和6年度7,880人です。正確な年度別の数字は統計書でご確認ください。

成約データには、もうひとつ大きな駅が出てきます。「洛西口」です。向日市の成約のうち24件（中央値3,300万円・駅から平均12分）は最寄駅が洛西口でした。東向日・西向日に次ぐ3番目の件数です。市公式の「向日市への交通手段」も、阪急の駅として「洛西口駅、東向日駅、西向日駅」の3つを挙げています。ただし洛西口駅は、市の統計書の駅別の表には入っていません。駅の所在地を鉄道事業者の公式情報で確認できなかったため、本ページでは表に載せていません。市の資料によると開業は平成15年3月で、市内の土地区画整理事業（阪急洛西口駅東地区・西地区）と地区計画の名前に使われています。成約個票では、物集女町の新築戸建（3,100万円・土地60㎡／延床90㎡・2025年築）が洛西口駅から10分でした。同じく市の資料に出てくるJR桂川駅（平成20年10月開業）も、所在地を確認していないため表に載せていません。

「長岡京」が最寄駅の成約も3件あります（中央値3,000万円・駅から平均21分）。市の南部では、隣の長岡京市の駅が最寄りになる物件があるということです。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、5駅の合計は109件（111件中）になります。

駅からの平均分数の読み方。東向日8分、向日町8分、西向日12分、洛西口12分、長岡京21分。東西2.0kmの市ですから、どの駅も徒歩圏に収まる物件が多い一方、西の丘陵側は坂があり、同じ分数でも歩きやすさは変わります。現地で確かめてください。

道路

市公式の「地勢」は、向日市の東部について、東西約1.2kmの間に、東海道本線、東海道新幹線、阪急電車、名神高速自動車道路、国道171号線、JRの操車場・向日町運転所が集中していると説明しています。線路が3本、高速道路と国道が1本ずつ、それに車両基地。これが幅1.2kmに並んでいるのですから、市の東半分では、どの物件も何かしらの線路か幹線道路の近くにあると考えておいたほうが実態に合います。

名神高速道路は市内を通っていますが、市公式が案内している最寄りのインターチェンジは京都南です。車でのアクセスは「名神高速道路京都南インターチェンジから約20分」「国道1号線赤池交差点から西へ約15分」。高速道路が見える・聞こえる場所でも、乗り口が近いとは限りません。市の歴史年表によると、名神高速道路の尼崎―栗東間が完成したのは昭和38年7月、東海道新幹線の開通は昭和39年10月。昭和33年3月には「乙訓郡町村長が府議会に名神高速道路建設反対を請願する」という記述もあります。新幹線・高速道路・国道の近くの物件は、交通の便と引き換えに音と振動の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。

市内の道路で、公的資料に名前が出てくるものを挙げておきます。通学区域の境になっている府道上久世石見上里線。立地適正化計画の防災指針が「浸水深3.0mとなる」アンダーパスがあるとしている府道志水西向日停車場線。土地区画整理事業で整備された都市計画道路 桂馬場線（阪急洛西口駅東地区・幅員14m）、伏見向日町線（森本東部地区・幅員9m）、牛ケ瀬馬場線（同・幅員14〜17m）。平成4年3月には、上植野町下川原の西国街道が「歴史の道」として整備されています。線路をくぐるアンダーパスは、大雨のときに冠水して通れなくなることがあります。通勤・通学・買い物の経路に線路の横断が入る物件は、雨の日の迂回路まで確認しておくと安心です。

市のコミュニティバスは「ぐるっとむこうバス」です。北ルートと南ルートがあり、運行は月曜日〜金曜日（祝日、振替休日、年末年始を除く）。運賃は大人200円・小児100円・乳幼児無料（障がい者手帳の提示で半額）。車両は北コースが9人乗り、南コースが35人乗りで、運行事業者は北が都タクシー株式会社、南が阪急バス株式会社です。令和6年4月1日にバス停の追加・名称変更とダイヤ改正がありました。土曜・日曜・祝日は走っていません。休日の移動や、車を持たない暮らしを前提にする方は、駅までの徒歩と路線バスの時刻表を先に確認してください。

※ぐるっとむこうバスのルート・便数、路線バス（阪急バスなど）の系統、国道・府道の路線名の一覧、阪急の駅の住所、洛西口駅・JR桂川駅の所在地は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：向日市「地勢」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1887.html ／向日市「向日市への交通手段」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1324.html ／向日市統計書（令和7年版）「運輸・通信」 https://www.city.muko.kyoto.jp/uploaded/attachment/21432.pdf ／JR西日本 駅情報（向日町駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610119 ／阪急電鉄 駅情報（東向日駅） https://www.hankyu.co.jp/station/higashimuko.html ／向日市「JR向日町駅周辺のまちづくり」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/28/2333.html ／向日市「「ぐるっとむこうバス」のルートと時刻表のお知らせ」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/28/2634.html ／向日市「向日市の歴史年表」 https://www.city.muko.kyoto.jp/site/rekishi/2815.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

向日市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.25％です。市公式の計算式は、固定資産税が「課税標準額×1.4％」、都市計画税が「課税標準額×0.25％」。市街化区域の物件なら合計1.65％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の0.25％は、地方税法が定める上限（0.3％）より低い税率です。課税標準額1,000万円あたりで見ると、0.3％の市なら年3万円、向日市は年2万5,000円（当方算出）。差は年5,000円で大きくはありませんが、所有している限り毎年続きます。

都市計画税の対象は市街化区域内の土地・家屋です（償却資産は対象外）。向日市は市域の28.6％が市街化調整区域ですから、同じ向日市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。

納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）現在の資産の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

令和8年度の納税通知書は令和8年5月8日に発送され、納期限は第1期（全期）6月1日、第2期 7月31日、第3期 12月28日、第4期 令和9年3月1日です。納税通知書の2枚目以降には、土地・家屋ごとの内訳が分かる課税明細書がついています。

免税点は、課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、向日市も地方税法どおりです。市のページは「住宅一戸につき、200平方メートルまでの部分を小規模住宅用地」とし、小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準額が評価額の6分の1、都市計画税が3分の1。一般住宅用地は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2と説明しています。

向日市の成約データの個票では、戸建の土地面積は60㎡・60㎡・85㎡・85㎡でした。戸建73件の土地面積の中央値も85㎡です。向日市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだと考えられます。

地価が上がっている市では、固定資産税も上がっていく可能性があります。令和8年地価公示で向日市の住宅地は8地点のうち7地点が前年を上回り、平均は＋2.3％。商業地は4地点すべてが上昇で、平均＋6.5％でした。市には「固定資産の評価替え」のページがあります。「買ったときの税額がずっと続く」とは考えないほうが安全です。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市の「家屋の軽減措置」のページによると、要件を満たす新築住宅は、居住部分の床面積120㎡までの固定資産税が2分の1に減額されます（120㎡を超える建物は120㎡分が対象）。期間は新築後3年間、3階建て以上の中高層耐火住宅等は5年間。床面積の要件は、新築の時期で変わります。市のページは、令和8年3月31日以前の新築は50㎡以上（一戸建以外の賃貸住宅は40㎡以上）280㎡以下、令和8年4月1日以降の新築は40㎡以上240㎡以下、と案内しています。そして「都市計画税は減額されません」と明記しています。

このほか、認定長期優良住宅（一般の住宅は5年間、3階建て以上の耐火住宅は7年間）、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修、マンションの大規模修繕に対する減額措置が載っています。改修の減額は工事完了後3か月以内の申告が要件です。中古住宅を買ってリフォームする方、中古マンションを検討する方は、対象になるかを事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が向日市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年6月1日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月28日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。令和8年度の納税通知書は令和8年5月8日に発送

※税率・免税点は向日市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水と内水 ― 防災マップと「居住誘導区域」を住所で確認する

向日市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが水害の想定です。 市の防災マップ（令和4年6月）は、次の水害の図を載せています。

向日市では、もうひとつ見るべき図があります。立地適正化計画の「誘導区域図」です。 市は令和8年3月の改定で、市街化区域のうち 「桂川ハザードマップにおいて浸水深『1.0〜3.0m未満』以上の区域」と 「小畑川ハザードマップにおいて浸水深『1.0〜3.0m未満』以上の区域及び家屋倒壊等氾濫想定区域」を、 居住誘導区域から除きました。土砂災害特別警戒区域も除かれています。

• 居住誘導区域の外でも、家を買うこと・建てることはできます。 ただし、市がその場所を「住宅を誘導する区域」から外した理由が浸水の想定であるなら、 火災保険の水災補償、1階の使い方、避難の方法まで含めて考える必要があります。
• 重要事項説明では、水防法にもとづく水害ハザードマップ上の位置が説明されます。 内水氾濫の図は水防法にもとづくものではないため、説明の対象に含まれないことがあります。 内水の図は、ご自身でも確認してください。
• アンダーパスに注意。立地適正化計画は「浸水深3.0mとなる府道志水西向日停車場線のアンダーパス」を課題に挙げています。 線路をくぐる道が通勤・通学の経路に入る物件は、大雨のときの迂回路を確認しておくと安心です。

※浸水深の分布・浸水継続時間・想定降雨の条件は、防災マップがPDF図面（画像）のため、 本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：向日市「向日市防災マップについて」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/11/3199.html ／ 向日市 都市計画マスタープラン 第6章（令和8年3月改定） https://www.city.muko.kyoto.jp/uploaded/attachment/20622.pdf ／ 向日市「立地適正化計画制度の運用開始について」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/2702.html

2｜西の丘陵 ― 土砂災害と、坂と、竹林

市公式の「地勢」によると、向日市の西部には 「標高35メートルから80メートルの丘陵が南北に細長く横たわり」、竹林が広がっています。 統計書の最高標高は100.5m、最低標高は13.7m。東西2.0kmの市のなかに、およそ87mの高低差があります（当方算出）。

• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域が市内にあります。 立地適正化計画は「土砂災害警戒区域内への建築物の立地あり」「一部、土砂災害特別警戒区域内に建築物の立地あり」と書いています。 市が令和6年5月15日に乙訓消防組合向日署と合同で行った災害危険箇所等のパトロールは、物集女町の2箇所でした。 市内の警戒区域の箇所数は、本ページでは確認できていません（未取得）。
• 特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 居室のある建築物には構造の規制がかかり、担保評価や住宅ローンの条件に影響することがあります。 丘陵のふもと・がけ下の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。
• 丘陵側の物件は、坂と道幅も確認する。 駅からの分数が同じでも、上り坂かどうかで毎日の負担は変わります。車の出し入れ、自転車、ベビーカーで実際に動いてみてください。
• 竹林・緑地の隣の物件は、その土地が市街化調整区域か、京都府選定文化的景観「向日市西ノ岡の竹の径・竹林景観」に関係する場所かを確認しておくと、 将来そこに建物が建つ可能性を見込みやすくなります（文化的景観の区域は本ページでは確認していません）。

出典：向日市「地勢」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1887.html ／ 向日市統計書（令和7年版）「土地」 https://www.city.muko.kyoto.jp/uploaded/attachment/21425.pdf ／ 向日市「土砂災害危険箇所パトロールについて」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/11/3183.html

3｜市街化区域か調整区域か。市街化区域なら用途地域まで

向日市は市域の71.4％（551ha）が市街化区域、28.6％（221ha）が市街化調整区域です。

市は都市計画図の閲覧について案内するページを設けており、 「区域・地域地区証明申請書」「用途界明示願」という手続きもあります。 用途地域の境界に近い物件は、口頭の説明ではなく、市の窓口で確認してください（都市計画課 075-874-2857）。 用途地域と高度地区は令和7年2月3日に変更の告示があったばかりです。 古い資料の用途地域が、いまの指定と違う可能性があります。

4｜小さな敷地の家 ― 建て替えのときに同じ大きさが建つか

向日市の成約データでは、戸建73件の土地面積の中央値が85㎡。 成約個票の新しい戸建は土地60㎡に延床90㎡・105㎡でした。 住宅地の標準地も、8地点のうち4地点が100㎡以下です。 向日市では、小さな敷地に建つ戸建が普通に流通しています。 そういう家を買うときに確認しておきたいことがあります。

• 建ぺい率・容積率・高度地区。いま建っている家が、いまの制限のもとで同じ大きさに建て替えられるとは限りません。 向日市の高度地区は令和7年2月3日に計画書が告示されていますが、 種別と高さの限度は、市のページの図と計画書が画像のため、本ページでは確認できていません（未取得）。 物件ごとに市の窓口でご確認ください。
• 前面道路の幅と接道。道路が4m未満の場合、建て替えのときに敷地を後退（セットバック）させる必要があり、 ただでさえ小さな敷地がさらに小さくなります。
• 駐車場。敷地60㎡前後の戸建では、車を置くと1階の居室が狭くなる間取りが多くなります。 車の大きさと、前面道路からの出し入れを現地で確かめてください。
• 建築前の手続き。向日市まちづくり条例第59条により、建築確認申請書を出す前に、 市の都市計画課へ「建築確認事前協議届出書」を提出することになっています（新築・改築・増築）。 開発区域300㎡以上、2戸以上の建築などは、条例にもとづく開発事業の手続きの対象です。
• 地区計画・生産緑地。地区計画は7地区。隣地が農地の場合は、生産緑地かどうかを確認してください。

出典：向日市「建物を建築するとき」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/1869.html ／ 向日市「開発事業を行うとき」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/1218.html ／ 向日市「高度地区について」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/2277.html ／ 向日市「地区計画について」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/25/1211.html

5｜埋蔵文化財 ― 工事の60日前までに届出

向日市は、長岡京の都があった場所です。 市公式は、周知の埋蔵文化財包蔵地で土木工事などを行う場合について、次のように案内しています。

• 買ってすぐ建て替える・土地を買って新築する方は、引渡しから着工までの日程に60日を見込んでください。
• 届出の結果、発掘調査が必要になることがあります。 本発掘調査の経費について、市は「開発事業者方にご負担を求めています」とし、令和8年度から経費を改定しています。 個人が自分の住む家を建てる場合の扱いは、市のページの本文からは確認できませんでした（未取得）ので、文化財係にご確認ください。
• 国の史跡（長岡宮跡・乙訓古墳群・物集女城跡など）の区域は、届出とは別の扱いになります。

その土地が包蔵地にあたるかどうかは、文化財係（075-874-3860）で確認できます。 建売の新築戸建てを買う場合は、手続きは売主側で済んでいるのが通常ですが、 将来の建て替えのときに同じ手続きが要ることは知っておいてください。

出典：向日市「埋蔵文化財の届出」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/33/2002.html ／ 向日市「埋蔵文化財本発掘調査の経費が変わります」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/33/3469.html

6｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の補助制度を先に確認する

向日市の中古戸建ての成約52件のうち、12件が1981年以前の建築です。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工した木造住宅を買う場合は、市の制度を知っておいてください。

対象は「昭和56年5月31日以前に着工したもの かつ延べ面積の2分の1以上を住宅として使用しているもの」。 改修等の補助の令和8年度の受付は8月12日〜12月25日で、 市は「申込が予定件数に達した場合は、申請受付を締め切らせていただく場合があります」としています。 長屋・共同住宅も対象ですが、全住戸別の申込書が必要です。

大事なのは順番と時期です。 受付期間が年度の途中に区切られていますから、購入の時期によっては、その年度の補助に間に合いません。 古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまう前に、 耐震診断 → 補助の申請 → 工事の契約、という順番で進められるかを、市の公共建物整備課の担当に確認してください。 制度の名前のとおり、対象は木造住宅です。 鉄筋コンクリート造のマンションについては、市に「マンション管理計画認定制度」「マンション管理適正化推進計画」のページがあります。 古いマンションを買う場合は、管理組合の耐震診断・修繕の状況をご自身で確かめる必要があります （向日市の中古マンション38件のうち、1981年以前の建築は5件でした）。

出典：向日市「木造住宅耐震診断士派遣制度・木造住宅耐震改修等補助制度」（2026年8月18日更新） https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/26/1202.html ／ 向日市「住宅」 https://www.city.muko.kyoto.jp/life/1/4/22/ ※補助の金額・受付期間は年度によって変わります。最新の内容は市のページでご確認ください。

7｜線路・高速道路・国道 ― 音と、校区の境目

向日市の東側1.2kmには、東海道本線・東海道新幹線・阪急電車・名神高速道路・国道171号、そしてJRの車両基地が並んでいます。

• 音と振動は、時間帯を変えて現地で確かめる。新幹線は高速で通過し、在来線と阪急は本数が多く、名神と国道171号は夜間も大型車が走ります。 窓を閉めた状態と開けた状態の両方で確認してください。
• 線路のどちら側かで、中学校が変わる地域があります。 寺戸町の渋川・二枚田・岸ノ下は、阪急電車の西が勝山中学校、東が寺戸中学校。 二ノ坪・三ノ坪・笹屋・飛龍・小佃は、西が西ノ岡中学校、東が寺戸中学校です。
• 踏切とアンダーパス。線路を渡る場所が限られるため、朝の踏切待ちや、雨の日のアンダーパスの冠水が生活に影響します。
• 休日のバス。市のコミュニティバス「ぐるっとむこうバス」は月曜日〜金曜日の運行で、土曜・日曜・祝日は走っていません。

8｜いま動いている事業 ― 駅の東口、38階建、区画整理

事業の近くの物件は、「完成したらどうなるか」と「完成するまでどうか」の両方を見てください。 完成後は利便性が上がる一方、日当たり・眺望・交通量が変わります。工事の期間中は音と車両の出入りがあります。 都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に都市計画法第53条の許可が必要です（市に申請書の様式があります）。 予定は変わることがあります。「◯年に駅前が完成するから値上がりする」という前提の説明は、そのまま受け取らないでください。

9｜人口は減り始め、地価は上がっている

これは正直に書いておくべき点です。 向日市の人口は、国勢調査で平成27年の53,380人から令和2年の56,859人へ6.5％増えましたが、 その後の推計人口は令和7年10月1日で55,403人。5年間で2.6％減っています（当方算出）。 一方、令和8年地価公示の住宅地は平均＋2.3％、商業地は＋6.5％です。

• 買うときの注意点：地価が上がっている局面です。相場より高い値付けの物件を、勢いで買わないこと。 国土交通省の成約データで、同じ駅・同じ種別の成約と比べてください。
• 持っているあいだの注意点：土地の評価が上がれば、固定資産税・都市計画税も上がっていく可能性があります。
• 売るときの注意点：JR向日町駅の再開発で約340戸のマンションが供給される計画です。 将来売る可能性がある方は、新しい物件が増えたあとでも選ばれる条件（駅からの距離、浸水の想定、敷地の広さ）を備えているかを見ておいてください。

10｜向日市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

向日市は、昭和47年（1972年）10月に市制を施行しました。 その前は乙訓郡向日町。市の歴史年表によると、向日町は明治22年4月の市制町村制の施行で、旧6ヵ町村が合併してできた町です。 合併の相手を変えずに、明治22年の町の範囲のまま、町が市になったということになります。 面積は7.72km²。昭和46年10月に行われた市制施行に関するアンケートでは、「単独市制に賛成が7割を超える」結果だったと年表は記しています。

6つの町の名前 ― 読み方から

市公式の「向日市の地名」のページは、町と小字の名前を読みがなつきで載せています。

物集女（もずめ）と鶏冠井（かいで）は、初めて見ると読めない地名です。 物件広告や登記の書類で出会ったときに戸惑わないよう、読み方を覚えておくと便利です。 「向日」という市名そのものの由来を説明した記述は、市公式のページでは確認できませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。 市の歴史年表には、養老2年（718年）に向日神社が創建されたこと、天正20年（1592年）8月に「向日町がつくられる」ことが載っています。

1200年前の都 ― 長岡京

市公式の歴史・文化サイトは、長岡京について次のように説明しています。

年表によると、明治28年10月に鶏冠井の小字大極殿に「長岡宮城大極殿遺址」碑が建てられ、 昭和30年1月に中山修一らが長岡宮会昌門（南門）跡を発見、 昭和39年4月に大極殿・小安殿跡が国の史跡に指定されました。 小字の名前が「大極殿」だったわけで、地名が都の記憶を1000年以上伝えていたことになります。 平成22年3月には天皇皇后両陛下が国史跡長岡宮大極殿跡と向日市文化資料館に行幸啓され、 平成31年3月には長岡宮跡大極殿回廊地区の保全整備事業が竣工しています。 古墳も多く、平成28年3月には寺戸大塚古墳・五塚原古墳・元稲荷古墳・南条古墳・物集女車塚古墳が 「乙訓古墳群」として国の史跡に指定されました。

乙訓郡の中心だった向日町

明治時代、向日町は乙訓郡の役所が集まる町でした。年表から拾います。

京都府で最初の駅が、京都の市街ではなく向日町にできたというのは、向日市の歴史のなかでも目を引く事実です。 この駅が、いまのJR向日町駅です。市名は「向日市」、駅名は「向日町」。 町だった時代の名前が、駅と、町名（向日町）と、競輪場の名前に残っています。

鉄道と住宅地 ― 昭和3年の西向日、昭和38年のベッドタウン化

昭和39年から昭和55年までの16年間に、小学校が5校増えています。 国勢調査の人口は、昭和35年の12,734人が昭和55年には50,604人。20年で約4倍です（当方算出）。 向日市の住宅地の多くは、この時期にできました。 都市公園の一覧でも、昭和42年から昭和55年に開設された公園が24か所あります（当方が一覧から数えた数）。 成約データで中古戸建て52件のうち12件が1981年以前の建築なのは、この歴史の反映です。

一方、西向日は昭和の初めに鉄道会社が開発した住宅地で、もうすぐ100年になります。 平成30年3月に「西向日・桜の径と住宅地景観」として京都府景観資産に登録されました。 西向日公園と同じ小字にある住宅地の標準地「上植野町南開8番15」は地積203㎡で、ほかの標準地（73〜137㎡、物集女町北ノ口を除く）より明らかに広い区画です。 同じ向日市の住宅地でも、場所によって区画の大きさが違うことが、標準地の地積からも読み取れます。

竹と、水と、平成の街

市公式の「地勢」は、西部の丘陵について、古くからの竹の産地で 「乙訓のたけのことして全国にその名を知られ」ていると書いています。 年表にも、明治37年の乙訓郡筍荷主組合の結成、明治40年の京都府の模範竹林、 平成13年に「竹の径」が国土交通省の「手作り郷土賞」を受賞したこと、 平成22年3月に「向日市西ノ岡の竹の径・竹林景観」が京都府選定文化的景観になったことが載っています。 市民の木は孟宗竹と桜、市民の花はヒマワリとツツジです（昭和52年11月制定）。

水害の記録も年表に残っています。 昭和9年9月の室戸台風で「向日神社・向陽尋常小学校はじめ建物が被害を受け、農作物・竹林も潰滅状態」、 昭和10年6月の豪雨で「家屋・田畑の浸水、山林流出、道路橋梁の決壊破損などの被害」、 昭和23年6月には「桂川水害と河川敷低下による取水困難に対処するため」洛西農業水利改良事業の計画が作られ、 昭和45年には洛西湛水防除事業と石田川都市下水路改修工事が完了しています。 平成8年11月には「いろは呑龍トンネル」の建設に着手しました。 水とのつきあいは、この土地の歴史の一部です。 防災マップと誘導区域図を確認していただきたい理由は、ここにもあります。

平成に入ってからは、洛西口駅の近くで新しい街ができました。 阪急洛西口駅の開業（平成15年3月）、JR桂川駅の開業（平成20年10月）、 キリンビール京都工場跡地の区画整理（平成22年3月終了認可）、阪急洛西口駅東地区の区画整理（平成25年11月換地処分公告）。 そしていま、JR向日町駅の東口と再開発です。 1200年前の都、明治の駅、昭和の住宅地、平成の街。向日市の7.72km²には、それが全部入っています。

年表

※市制施行の日（年表の記載は「昭和47年10月」）、明治22年に合併した6ヵ町村の名前、 地名「向日」の語源・由来、令和7年国勢調査の人口・世帯数は確認できていません（未取得）。 出典：向日市「向日市の歴史年表」（『向日市の歴史』平成30年3月31日初版の末尾の年表） https://www.city.muko.kyoto.jp/site/rekishi/2815.html ／ 年表PDF https://www.city.muko.kyoto.jp/uploaded/attachment/13354.pdf ／ 向日市「向日市の地名」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1276.html ／ 向日市 歴史・文化サイト「長岡京」 https://www.city.muko.kyoto.jp/site/rekishi/1071.html ／ 向日市「地勢」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1887.html ／ 向日市「向日市のあゆみ」 https://www.city.muko.kyoto.jp/soshiki/1/1325.html ／ 向日市統計書（令和7年版）「建設・住宅」 https://www.city.muko.kyoto.jp/uploaded/attachment/21431.pdf

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