【豊岡市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

豊岡市の価格帯で、いくら得になるか

豊岡市の住宅地は1㎡あたり平均28,530円（10地点の単純平均）。市内の標準地は最高59,500円/㎡（高屋字八幡通９５０番５）から最低8,700円/㎡（日高町芝字金甑３６番１外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.8倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、豊岡市の中古戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

豊岡市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

豊岡市は、国土交通省の「成約価格情報」に載っている件数が少ない市です。そこでこのページでは、同じ国土交通省の「不動産取引価格情報」（実際に取引した方へのアンケートにもとづく調査）を、成約価格情報とは分けて掲載します。2025年第2四半期〜2026年第1四半期に、豊岡市の戸建て（土地と建物・住宅）は58件ありました。

中央値の680万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は29万400円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

地区別（3件以上あった地区）

検討中の物件の価格が妥当かを確かめる、4つの公的データ

• 不動産取引価格情報（上の表）。同じ地区・近い広さ・近い築年の取引と比べます。
• 地価公示。豊岡市内の標準地の価格は、このページの「数字で見る豊岡市」に載せています。
• 路線価（国税庁）。物件の前の道路ごとに1㎡あたりの価格が付いています。地価公示のおよそ8割の水準で定められており、土地の価格の目安になります。路線価が付いていない地域は、固定資産税評価額に決められた倍率を掛けて求めます。
• 固定資産税評価額。売主側の課税明細書に、土地と建物それぞれの評価額が載っています。

家タダは、物件のURLを送っていただければ、この4つを物件ごとに調べて、価格が妥当かどうかを契約の前にお伝えします。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。取引当事者へのアンケート調査にもとづく市場全体のデータで、家タダの成約実績ではありません。成約価格情報とは別の調査のため、件数は合算していません。価格は調査票の回答を丸めた数値です。路線価：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/

掲載している数値はすべて豊岡市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で7万1千人。5年で約7％減った、兵庫県北東部の市

豊岡市の人口は72,734人（男34,936人／女37,798人）、世帯数は33,626世帯です（令和8年8月末日現在・住民基本台帳・豊岡市「豊岡市の世帯および人口の推移」）。面積は697.55km²。人口密度は約104人/km²（当方算出）です。

令和7年国勢調査の結果も、市公式に載っています。人口71,798人（男34,402人／女37,396人）、世帯数30,243世帯（令和7年10月1日）。令和2年の77,489人・30,180世帯と比べて、人口は▲5,691人（▲7.34％）、世帯数は＋63世帯です（増減率は当方算出）。この数値は、総務省統計局が令和8年9月29日に公表した確定値（「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表）と一致します。

人口は減っているのに、世帯数はわずかに増えています。1世帯あたりの人数は令和2年の約2.57人から令和7年の約2.37人へ（当方算出）。人口が減っても、住まいの数はすぐには減りません。一方で、長い目で見れば住宅の需要は細っていく方向にある、という前提で考えるのが自然です。

長い推移も市が公表しています。国勢調査人口は昭和55年 96,448人 → 平成2年 94,163人 → 平成12年 92,752人 → 平成22年 85,592人 → 令和2年 77,489人 → 令和7年 71,798人（平成17年4月1日の合併以前は構成市町の合計）。昭和55年から45年で約2万5千人減ったことになります。家を買うということは、その市の将来も一緒に買うということです。この数字は、隠さずにお伝えしておきます。

豊岡市を読むうえで欠かせないのが、6つの地域です。豊岡市は平成17年（2005年）4月1日に、豊岡市・城崎町・竹野町・日高町・出石町・但東町の1市5町が合併してできた市で、市はいまも国勢調査の結果を豊岡・城崎・竹野・日高・出石・但東の6地域に分けて公表しています。

令和7年国勢調査の地域別人口は、豊岡39,443人／日高14,265人／出石8,301人／竹野3,675人／但東3,308人／城崎2,806人。豊岡地域だけで市全体の54.9％（当方算出）です。令和2年からの5年間で、6地域すべてが減りました。減少率は豊岡▲5.70％、日高▲8.07％、出石▲9.38％、城崎▲10.21％、竹野▲10.69％、但東▲11.67％（いずれも当方算出）。豊岡地域の減り方が最も小さく、但東地域が最も大きいという形です。

市の位置について、市公式は兵庫県の北東部にあり、北は日本海、東は京都府に接していると説明し、「市域の約8割を森林が占め」、中央部には「母なる川・円山川が悠々と流れています」と書いています。海岸部は山陰海岸国立公園、山岳部は氷ノ山後山那岐山国定公園に指定されています。

都市計画区域と土地利用の区分

結論から書きます。豊岡市に市街化調整区域はありません。市公式の逐語は「豊岡市は平成22年3月30日より市域全域が非線引きの都市計画区域となっています。」（豊岡市「建築基準法に基づく形態制限・防火地域・積雪量・指定道路（道路判定）」）。区域区分というのは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける「線引き」のことで、豊岡市はその線引きをしていない市です。開発行為のページも「市全域が非線引き」としています。

用途地域は、市の一部にだけあります。市公式は「市内には、豊岡地域と城崎地域のそれぞれの一部に用途地域の指定がされており、用途地域の指定区域内では、建ぺい率・容積率・斜線制限・日影規制などが地域ごとに定められています」と書いています。用途地域の外は、指定建ぺい率70％と60％の2つの区域です。

豊岡市で確認すべきなのは、次の4点です。①その土地が用途地域の内か外か。②用途地域の外なら、特定用途制限地域（日高・城崎）や景観形成重点地区（出石城下町・城崎温泉・江原駅東）にかかるか。③前面の道が建築基準法上の道路か（道路の判定は兵庫県が公開）。④浸水想定・土砂災害警戒区域・積雪。詳しくは下の「豊岡市で確認すべきこと」で順に説明します。

地価公示 ― 10地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、豊岡市の住宅地の標準地は10地点。 単純平均は1㎡あたり28,530円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.9％です。 全10地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

豊岡市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 豊岡市の住宅地の平均価格は32位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第18位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

豊岡市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地10地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.8倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

この章は、豊岡市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 豊岡市は、京阪神の市で家を探すときの「常識」が、いくつも当てはまらない市です。

だからこそ、何が分かっていて、何が分かっていないかを、最初にはっきりさせます。

その前に ― このページのデータは薄いです。正直に書きます

成約価格情報だけでは分からないことと、このページでの補い方は次の3つです。

• 「豊岡市の戸建の価格」は、不動産取引価格情報で補います。 国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）で、豊岡市の戸建ては58件・中央値680万円、 まんなか半分の幅は180万円〜2,020万円。土地220㎡・延床135㎡・建築年1981年がそれぞれの中央値です（「豊岡市の価格の目安」の章）。
• 「豊岡市のマンションの価格」は、公表データに載っていません。 成約価格情報にも不動産取引価格情報（同じ期間）にも記録がありません。 物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。
• 「但東地域の土地の値段」は、地価公示にありません。住宅地・商業地とも標準地が1地点もありません。 固定資産税の評価額や路線価・評価倍率で、物件ごとに目安を確かめます。

公表データに載っていないことは、取引がないという意味ではありません。 比べる相手が少ないぶん、その物件そのものを調べることが大事になります。 以下では、豊岡市について公的資料から確かに言えること＝地価・制度・災害・交通を順に整理します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・豊岡市1件）・不動産取引価格情報（同期間・戸建て58件）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

住宅地10地点 ― 上がったのは豊岡地域の2地点と城崎の1地点。6地点が下落

令和8年地価公示で、豊岡市の住宅地の標準地は10地点。 平均は1㎡あたり28,530円、前年比は−0.9％（前年と比べられる9地点の平均）です。全地点を価格の高い順に並べます。

上昇3地点（高屋・山王町・城崎町桃島）、下落6地点、新規1地点（出石町町分）。横ばいの地点はありません。 最高の高屋（59,500円）と最安の日高町芝（8,700円）の差は6.8倍です。 平均の変動率−0.9％は、兵庫県内40市区町村のなかで37位、神戸市の区と町を除いた25市のなかでは23位。 価格の順位は40市区町村で32位、25市で18位です （順位は当方が全地点を集計した自算値で、国土交通省の公表順位ではありません）。

表から読み取れることを3つ挙げます。

• 上がっているのは、価格の高い上位3地点だけです。 高屋＋0.7％、山王町＋0.2％、城崎町桃島＋0.2％。4位以下で前年と比べられる6地点は、すべて下落しています。 価格の高い3地点が上がり、それ以外は下がっているという形です。
• 城崎は「商業地が市内最高で、上がっている」地域です。 商業地の城崎町湯島は244,000円/㎡（＋2.5％）で、住宅地・商業地あわせた17地点のなかで価格も上昇率も最大。 人口は6地域で最も少ないのに、地価は上がっています。
• 出石の町なかが最も下がっています。 出石町本町は−2.2％で住宅地の下落率が最大、商業地の出石町八木も−1.4％。 商業地では日高町岩中も−2.2％です。

上昇・下落の理由を説明した公的資料は、本ページでは確認していません。 市の概要は「年間の観光客は420万人以上」と書いていますが、それが地価の動きの原因だと書いた公的資料があるわけではありません。 買う側として大事なのは、次の事実です。

商業地は7地点で、平均は81,385円/㎡、前年比−0.4％です。 城崎町湯島244,000円（＋2.5％）、船町65,800円（＋0.5％）、中央町64,200円（−0.6％）、正法寺63,300円（＋0.5％）、 出石町八木62,200円（−1.4％）、日高町岩中43,700円（−2.2％）、竹野町竹野26,500円（−1.9％）。 上昇3地点・下落4地点です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均・順位は当方の算出。 「価格×地積」は当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません（建物を含みません）。 地域の判定は、所在地番の町名にもとづく当方の判断です。

線引きなし・都市計画税なし ― 市公式の2つの一文

兵庫県の阪神間や播磨の市で家を探すと、 必ず「市街化区域か、市街化調整区域か」「都市計画税はかかるか」という話が出てきます。 豊岡市では、どちらも違う形になっています。

「調整区域がないなら、どこでも自由に建てられて安心か」というと、そうではありません。

• 用途地域の外では、隣の土地の使われ方を都市計画では止めにくい。 特定用途制限地域の外であれば、住宅の隣に店舗・作業場などが建つことを用途地域では制限できません。
• 景観形成重点地区（出石城下町・城崎温泉・江原駅東）では、規模にかかわらず外観の変更が届出の対象です。
• 市内のどこでも、建物を建てる敷地は建築基準法上の道路に接している必要があります。 道路の判定は兵庫県が公開しています。

雪 ― 市内全域が多雪区域。日高町の一部は2メートル

市公式は、建築基準法にもとづく垂直積雪量について次のように書いています。

買う側にとって、これは3つの意味を持ちます。

• 建物の構造が雪の重さに耐える前提で建てられているか。 とくに増築部分、後から付けたカーポートや物置、古い建物は、確認申請の図書や建築時期を確認します。
• 除雪の手間と費用。車庫から道までの距離、屋根の雪の落ちる先、前面の道が除雪される道か。
• 冬の内覧ができないなら、冬の写真や売主様のお話で確かめる。 雪のない季節に見ると、雪の季節の暮らしは想像しにくいものです。

円山川 ― 平成16年台風23号の記録と、千年に一度の想定

市公式の「出水状況（豊岡市台風23号災害報告2）」は、2004年10月20日の出水について、 円山川・出石川の水位が夕方に急上昇し、国土交通省の管理区間で25箇所で越水、 午後11時過ぎに「円山川本川と出石川でそれぞれ1箇所破堤し、甚大な被害をもたらした」と記録しています。

市は、この建物被害が兵庫県下の被害のおよそ半数にあたるとしています。 中古戸建てを検討するときは、その家が平成16年に浸水したかどうか、その後どう直したかを売主側に確認してください。

そのうえで、想定最大規模降雨（1年に発生する確率が1000分の1以下の降雨）の浸水想定です。 市は、円山川水系で48時間505mm、竹野川水系で24時間586mmの雨が降って直近の堤防が決壊した場合、 次の指定緊急避難場所が浸水すると公表し、「この避難場所は、千年に一度の大雨には対応していません。」という看板を掲げるとしています。

市は「一般木造建物で3.0m以上なら2階が浸水する」という目安を示しています。 これは避難場所の施設の数字で、物件の数字ではありません。 ただ、円山川沿いの平地には、想定最大規模で2階まで水が来る場所があるということです。 物件ごとの想定浸水深・浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫想定区域は、市のウェブ版防災マップで確認できます。 なお市の防災マップの一覧では、内水のマップは「×」（作成なし）となっています。

出典：豊岡市「被害状況（豊岡市台風23号災害報告3）」 https://www.city.toyooka.lg.jp/bosai/1019920/kakosaigai/1000640/1000649/1000652.html ／ 豊岡市「出水状況（豊岡市台風23号災害報告2）」 https://www.city.toyooka.lg.jp/bosai/1019920/kakosaigai/1000640/1000649/1000651.html ／ 豊岡市「想定最大規模降雨の浸水想定と指定緊急避難場所の取り扱いについて」 https://www.city.toyooka.lg.jp/bosai/1019913/hinanjo/1011818.html ／ 豊岡市「防災マップ」 https://www.city.toyooka.lg.jp/bosai/1019913/bosaimap/index.html

6つの地域 ― 6地域すべてで人口が減り、減り方は豊岡が最も小さく但東が最も大きい

豊岡市は平成17年4月1日に1市5町が合併してできた市で、いまも6つの地域の単位で数字が公表されています。 令和7年国勢調査の地域別の結果に、地価公示の標準地を重ねると、次のようになります。

人口の減り方が最も小さい豊岡地域に、上昇した地点が2つある。 これは分かりやすい話ですが、人口の減り方が大きい城崎でも、桃島は上昇しています。 逆に、豊岡地域でも庄境・土渕は下落しています。 「豊岡地域なら上がる」「城崎だから下がる」という単純な図式は成り立っていません。 だからこそ、地域の印象ではなく、物件ごとの条件で判断する必要があります。

出典：豊岡市「豊岡市の世帯および人口の推移」 https://www.city.toyooka.lg.jp/shisei/tokei/1003134.html （令和7年・令和2年国勢調査の地域別人口。増減率は当方算出）／豊岡市「豊岡市の面積」 https://www.city.toyooka.lg.jp/shisei/shinoshokai/1004513/1002332.html ／国土交通省 地価公示（令和8年）。

空から見た、この50年の豊岡市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。豊岡市役所（中央町2番4号）を含む、豊岡の市街地を切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で市役所の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点では、いまの豊岡市はまだ1市5町に分かれていました。豊岡市・城崎町・竹野町・日高町・出石町・但東町が合併して新しい豊岡市になった平成17年（2005年）4月1日は、この写真のずっとあとのことです。その前年の平成16年10月20日には、台風23号で円山川本川と出石川が破堤しました。
この市街地は、大正14年（1925年）5月23日の北但大震災で、旧豊岡で死者136人・全焼1,137戸の被害を受けた町でもあります（市公式）。このあいだに、国勢調査の人口は昭和55年の96,448人から令和7年の71,798人へ減りました。川と市街地と田畑の境目がどう変わったかを、2枚の写真の差から読み取っていただければと思います。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28654〜28656・y12918〜12919）で切り出しています。

豊岡市は、平成17年4月1日に豊岡市・城崎町・竹野町・日高町・出石町・但東町の1市5町が合併してできた市です。市はいまも国勢調査の結果を豊岡・城崎・竹野・日高・出石・但東の6地域に分けて公表し、都市計画マスタープランの地域別構想も、防災マップも、この地域ごとに作られています。ここでは6地域に、令和8年地価公示の全17地点（住宅地10・商業地7）、令和7年国勢調査の地域別人口、鉄道の駅、学校、災害の記録を重ねて整理します。

先に前提をお伝えします。豊岡市の成約データは1件で、町ごとの集計はありません。地域の比較には、地価公示の標準地の価格を使います。戸建ての目安として、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）で3件以上あった地区の中央値は、下陰4件・1,340万円、出石町小人3件・160万円、山王町3件・180万円です（件数が少ないので目安です）。標準地がどの地域に属するかは、所在地番の町名（城崎町・竹野町・日高町・出石町・但東町の表記がないものは旧豊岡市）で判定しました。但東地域には、住宅地・商業地とも標準地が1地点もありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、豊岡市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

市内にはJR山陰本線の駅が6つあります。南から江原駅・国府駅（日高）、豊岡駅、玄武洞駅・城崎温泉駅（城崎）、竹野駅（竹野）です（並びはJR西日本の駅情報の所在地による当方の整理）。豊岡駅は京都丹後鉄道の駅でもあります（市公式）。

市公式のアクセス案内による豊岡駅までの所要時間は、大阪駅から約2時間30分、三ノ宮駅から約2時間30分、京都駅から約2時間20分、姫路駅から約1時間30分。京阪神へ毎日通勤する距離ではない、という前提で考えるのが現実的です。

出石地域・但東地域の住所にある駅は確認できていません（JR西日本の駅情報で確認した市内の6駅は、いずれも豊岡・城崎・竹野・日高の住所）。出石・但東で暮らす場合は、日常の移動を車とバスで考えることになります。駐車場が何台分あるか、冬に除雪しやすいかは、間取りと同じくらい重要な条件です。

※駅の所在地は、JR西日本の駅情報（おでかけネット）で確認しています。路線名は、市公式の歴史のページの「山陰本線江原駅」「山陰本線の開通」（城崎）「山陰線全線開通」（竹野）の記述によります（JR西日本の駅情報のページ本文には路線名の記載がありません）。豊岡駅が京都丹後鉄道の駅でもあることは、市公式のアクセス案内によります。

成約データの「最寄駅」は、豊岡市については集計がありません。国土交通省の成約価格情報で捕捉できた豊岡市の成約は1件で、最寄駅ごとの集計は空です。

乗降人員はすべて「—」です。駅ごとの利用者数は、市の統計書の表を正確に読み取れず、本ページでは未取得としています。京都丹後鉄道の市内の駅（豊岡駅以外）、特急の停車駅・本数、運賃・定期代も、本ページでは確認していません。通勤・通学を考えている方は、買う前に鉄道事業者の時刻表と運賃で必ず確認してください。

道路

高速道路は北近畿豊岡自動車道です。市公式のアクセス案内は、大阪・神戸からは中国自動車道→舞鶴若狭自動車道→北近畿豊岡自動車道（春日JCT経由）、または中国自動車道→播但連絡道路→北近畿豊岡自動車道（和田山JCT経由）で豊岡出石ICへ、姫路からは播但連絡道路→和田山JCT→北近畿豊岡自動車道→豊岡出石ICと案内しています。車の所要時間は市公式のページに記載がありませんので、本ページでは書いていません。

空港があります。市公式の案内では、大阪空港からコウノトリ但馬空港まで約40分、羽田空港から大阪空港乗り継ぎで約2時間。市の統計書には但馬空港定期便の豊岡市分の搭乗者数が載っており、令和6年度は35,452人です。東京方面への出張が多い方には、空港が近いことは判断材料のひとつになります。

市内のバスは、全但バスの路線バスと、市の交通です。市のバス交通のページには、市街地循環バス「コバス」、市営バス「イナカー」（2026年度の時刻表・運賃表）、地域主体公共交通「チクタク」、竹野地域の予約型乗合交通「たけの～る」が載っています。市は「豊岡病院へのアクセスに路線バスを利用してください」とも呼びかけています。路線ごとの便数・運賃は本ページでは確認していません。運転免許を返納したあとも住み続けられる場所かどうかは、長く住むつもりで買う方ほど、最初に考えておくべきことです。

前面の道については、物件ごとの確認が必要です。豊岡市は建築基準法第42条の道路の指定状況について、兵庫県がGISで公開していると案内し、道路判定は兵庫県のホームページで確認するよう書いています。市域全域が都市計画区域なので、市内のどこでも、建物を建てる敷地は建築基準法上の道路に接している必要があります。古い集落や城下町・温泉街のなかの物件は、建て替えのときに道路の後退が必要になることがあります。兵庫県の指定道路情報と重要事項説明書で必ずご確認ください。

冬の道です。市内全域が多雪区域で、日高町の一部の区域は垂直積雪量2メートルです（市公式）。前面の道が除雪される道か、坂道か、車庫から道までの距離は、雪のない季節の内覧では見落としやすい点です。冬の通勤・通学の動き方まで含めて、物件ごとに確かめてください。

※駅ごとの乗降人員、特急の停車駅・本数、運賃・定期代、高速道路の所要時間、バス路線ごとの便数・運賃は、本ページでは確認していません（未取得）。出典：豊岡市「豊岡市へのアクセス」 https://www.city.toyooka.lg.jp/shisei/shinoshokai/1005338.html ／豊岡市「バス交通」 https://www.city.toyooka.lg.jp/kurashi/dorokotsu/buskotsu/index.html ／豊岡市「公共交通利用促進」 https://www.city.toyooka.lg.jp/kurashi/dorokotsu/kotsusokushin/index.html ／豊岡市統計書（令和7年版）「運輸・通信」 https://www.city.toyooka.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/003/133/07unyu.pdf ／JR西日本 駅情報（豊岡・城崎温泉・玄武洞・竹野・江原・国府） https://eki.jr-odekake.net/

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

豊岡市の税は、ほかの市と仕組みが違います。

都市計画税がありません。そのかわり、固定資産税の税率が1.5％です。市公式の「令和8年度固定資産税」は、税額の計算を「課税標準額〔土地・家屋・償却資産の課税標準額の合計（1,000円未満切り捨て）〕 × 税率（1.5％）」と案内し、注として「都市計画税の廃止に伴い、平成21年度から超過課税を適用しています。」と書いています。

買う側から見ると、2つの意味があります。ひとつは、市内のどこで買っても、毎年の税率は1.5％で同じだということ。用途地域の内か外かで都市計画税がかかったりかからなかったりする、ということがありません。もうひとつは、一般的な固定資産税率1.4％の市と比べると0.1ポイント高いということ。課税標準額1,000万円あたり年1万円の差です（当方の計算例）。一方、市街化区域で固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％＝1.7％がかかる市と比べれば、0.2ポイント低くなります。

納税義務者は毎年1月1日現在で市内に土地・家屋を所有している人です。年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納期は4期（第1期4月・第2期7月・第3期12月・第4期3月）です。

住宅用地の特例と新築住宅の減額は、豊岡市の公式ページで内容を確認できています。

住宅用地の特例（豊岡市「令和8年度固定資産税」）：小規模住宅用地＝200㎡以下の部分（住宅1戸当たり200㎡まで）は、課税標準額が価格の6分の1。一般住宅用地＝小規模住宅用地以外の部分は、価格の3分の1。豊岡市の住宅地の標準地は、土渕が389㎡、日高町芝が361㎡、城崎町桃島が238㎡と、200㎡を超える区画が珍しくありません。不動産取引価格情報でも、戸建ての土地面積の中央値は220㎡です。200㎡を超える部分は軽減の割合が変わる、という点は知っておいてください。

新築住宅の減額（同）：固定資産税が2分の1に減額されます。床面積の要件は40㎡以上240㎡以下（一戸建以外の賃貸住宅は280㎡以下。2026年3月31日以前に新築された住宅は50㎡以上280㎡以下）。市公式は「住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が減額対象に、120平方メートルを超えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額対象になります。」としています。期間は一般の住宅が課税開始年度から3年度分（認定長期優良住宅は5年度分）、3階建以上の高層耐火住宅等は5年度分（同7年度分）です。減額の期間が終わると税額が上がるので、資金計画には4年目以降の税額を入れておいてください。

このほか市公式には、認定長期優良住宅、住宅耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置のページがあります。また「別荘用地を所有されている方へ」というお知らせもあります。常に住む家ではなく別荘として使う場合は、住宅用地の特例の扱いが変わる可能性がありますので、セカンドハウスとして検討される方は税務課にご確認ください。

免税点

同一人が豊岡市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：4期（4月・7月・12月・3月）／賦課期日は毎年1月1日（豊岡市「令和8年度固定資産税」）

※税率・免税点は豊岡市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜まず、データが薄いという前提を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 豊岡市について、公的データで分かることと、まだ確認できていないことを分けて並べます。

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 確認できていないことは、確認できていないと書くのが、このページの方針です。

2｜洪水 ― 円山川・出石川・竹野川沿いは、想定浸水深と浸水継続時間を

豊岡市の洪水の防災マップは2022年3月31日作成で、水防法にもとづく計画規模降雨（100分の1以下）と 想定最大規模降雨（1000分の1以下）の2つの想定があります。ウェブ版では浸水継続時間と家屋倒壊等氾濫想定区域も確認できます。

• 平成16年台風23号の記録：円山川本川と出石川で各1箇所破堤。現豊岡市で全壊333棟・大規模半壊1,082棟・半壊2,651棟。
• 想定最大規模の避難場所の数字：五荘5.90m、新田5.55m、国府5.42m、八条5.01m（いずれも施設の想定浸水深）。
• 確認の順番：①物件の想定浸水深（計画規模と想定最大規模の両方）②浸水継続時間 ③家屋倒壊等氾濫想定区域にかかるか ④その家が過去に浸水したか、どう直したか ⑤2階に逃げられる間取りか、近くに高い建物があるか。

家タダでは、物件ごとに市の防災マップと兵庫県CGハザードマップを契約前に確認し、内容をお伝えします。

3｜雪 ― 垂直積雪量1.5メートル／2メートルの区域

市内全域が多雪区域で、日高町の大岡・太田・名色・万場・栗栖野・山田・万劫・稲葉・水口・東河内の区域は垂直積雪量2メートル、 それ以外は1.5メートルです（市公式）。

• 建築時期と構造：雪の重さを見込んだ構造か。増築・カーポートなど後から付けた部分も含めて確認します。
• 屋根の形と雪の落ちる先：隣地や道路に雪が落ちないか、落雪で車や給湯器が傷まないか。
• 除雪の動線：車庫から前面の道まで、前面の道から幹線まで。坂道かどうか。
• 冬の費用：暖房・除雪・スタッドレスタイヤなど、冬の暮らしの費用も資金計画に入れておきます。

4｜土砂災害 ― 警戒区域1,861箇所・特別警戒区域970箇所

兵庫県の指定状況表（令和8年6月30日時点）で、豊岡市の 土砂災害警戒区域は1,861箇所、土砂災害特別警戒区域は970箇所です。 市の土砂災害の防災マップは2026年3月31日に作成されています。市公式は「市域の約8割を森林が占め」と書いています。

• 特別警戒区域（レッドゾーン）では、建物の構造に規制がかかります。 市には、レッドゾーン内の住宅を対象にした豊岡市住宅土砂災害対策支援事業補助金があり、 移転支援（除却費の10分の10など）と防護壁等整備支援（住宅1棟当たり最大75万円、必要と認められる場合は150万円）が用意されています。 工事やローンの契約は、交付決定の通知を受けた後に行う必要があります。
• 山すその集落の物件は、背後の斜面と沢の位置を確認してください。 市は「土砂災害危険度予測システム」によるシミュレーション結果も公開しています。

5｜津波・高潮 ― 日本海沿岸

兵庫県の日本海沿岸地域津波浸水想定（市の掲載PDFは平成30年3月5日公表）では、豊岡市の想定値は次のとおりです。

最短10分という数字は、海沿いの物件では避難の経路と高い場所までの距離を確認しておく必要があることを示しています。 市は、津波ハザードマップは津波災害警戒区域などを指定するものではないとしています。 高潮は水防法にもとづく浸水想定（2022年3月31日）がウェブ版防災マップで公開されています。

6｜地震 ― 北但大震災の町

市公式の「北但大震災の概要」は、大正14年（1925年）5月23日午前11時10分頃、マグニチュード6.8、 震源は円山川河口付近の地震で、死者420人（豊岡136人・城崎283人・出石1人）、全壊826戸、全焼1,712戸と記録しています。

豊岡市で家を買うなら、建物の耐震性は最優先の確認項目です。 市の「豊岡市住まいの耐震化促進事業補助金」には、全体補強型の耐震改修工事費（5分の4・上限140万円）、 建替工事費（5分の4・上限115万円）、部分補強型の簡易耐震改修工事費（5分の4・上限60万円）、シェルター型・屋根軽量化（定額60万円）などのメニューがあり、 市内業者との契約を条件にした「住宅耐震リフォーム等補助金」の加算もあります（2026年度の様式・要綱）。 市は2026年9月時点で予算の上限に達しているメニューがあるとしていますので、申請を考える方は事前に建築住宅課（0796-21-9018）に問い合わせてください。 昭和56年5月31日以前に着工した建物は、無料耐震診断の対象です。 不動産取引価格情報の戸建ての建築年の中央値は1981年で、旧耐震基準の建物が多く取引されていると読み取れます。

7｜前面の道と、用途地域の外の土地

豊岡市は市域全域が都市計画区域です。市内のどこでも、建物を建てる敷地は建築基準法上の道路に接している必要があります。 道路の判定は兵庫県がGISで公開しています。 城下町・温泉街・古い集落のなかの物件は、建て替えのときに後退（セットバック）が必要になることがあります。 「いま建っているから大丈夫」ではなく、「建て替えられるか」を契約前に確認してください。 家タダでは、兵庫県の指定道路情報と役所調査で、契約前に無料で確認します。

また、用途地域の外（特定用途制限地域の外）では、隣や向かいの土地の使われ方を、用途地域では制限できません。 現地を歩いて、周りの空き地・農地・山林がこれから何に使われそうかを、分かる範囲で確かめてください。

8｜補助制度は「対象になるか」を契約前に

豊岡市の移住者向けの住宅改修補助（対象経費の3分の2以内・上限100万円）は、 「飛んでるローカル豊岡」に掲載された物件を、協力不動産業者の仲介で購入または賃借すること、 改修工事の着手前に申請すること、5年以上定住することなどが要件です。 引越しの補助（3分の2以内・上限20万円）は、若年世帯または子育て世帯で但馬地域外から転入する方が対象で、引越し業者との契約前の申請です。 契約の日付と申請の順番が効いてきますので、対象になりそうな方は、契約の前に地域づくり課（0796-21-9096）にご確認ください。

出典：豊岡市「防災マップ」 https://www.city.toyooka.lg.jp/bosai/1019913/bosaimap/index.html ／ 豊岡市「想定最大規模降雨の浸水想定と指定緊急避難場所の取り扱いについて」 https://www.city.toyooka.lg.jp/bosai/1019913/hinanjo/1011818.html ／ 豊岡市「日本海沿岸地域津波浸水想定図」 https://www.city.toyooka.lg.jp/bosai/1019913/1004838.html ／ 豊岡市「北但大震災の概要」 https://www.city.toyooka.lg.jp/bosai/1019920/kakosaigai/1000670/1000671.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 豊岡市「豊岡市住宅土砂災害対策支援事業補助金」 https://www.city.toyooka.lg.jp/kurashi/tochijutaku/jutakuoshirase/1007323.html ／ 豊岡市「住宅耐震改修補助およびリフォーム補助の案内」 https://www.city.toyooka.lg.jp/kurashi/tochijutaku/jutakuoshirase/1001010.html ／ 豊岡市「建築基準法に基づく形態制限・防火地域・積雪量・指定道路（道路判定）」 https://www.city.toyooka.lg.jp/kurashi/tochijutaku/1019116/1003061/1003063.html ／ 豊岡市「移住者が行う住宅改修、引越しに係る補助金」 https://www.city.toyooka.lg.jp/kurashi/1019537/teiju/1004858.html

いまの豊岡市は、平成17年（2005年）4月1日に生まれた市です。 平成15年1月1日に豊岡市・城崎町・竹野町・日高町・出石町・但東町が参画して北但合併協議会を設置し、 平成16年2月11日に新市の名称が「豊岡市」に決まり、同年4月21日に合併協定書が調印されました（市公式）。

「豊岡」という地名の由来は、市公式のページでは確認できていません（未取得）。 地名の由来が書かれているのは出石で、市公式は「町名は天日槍の宝物「出石小刀」に由来するといわれる」とし、 地名が「古事記」「日本書紀」に記載されていると書いています。

6つの町が、いまも6つの地域として残っています

合併から20年以上が経ちましたが、旧1市5町の単位は、いまも暮らしの単位として使われています。 市は国勢調査の結果を6地域で公表し、都市計画マスタープランの地域別構想も、防災マップも、地域ごとに作られています。

家を買う人にとっての意味は、「豊岡市」というひとつの名前で考えないほうがよい、ということです。 豊岡駅のある豊岡地域と、但東地域とでは、地価公示の有無も、学校の再編の状況も、通勤の手段も違います。 城崎は温泉街の景観のルールがあり、日高の一部は垂直積雪量2メートルの区域です。 物件を見るときは、まず「旧どの市町か」を確かめてください。

城下町と温泉と北前船

市公式の「市町合併までの各まちの歴史」から、住まい選びに関わる部分を拾います。

• 出石：近世は小出・松平・仙石氏が居城し、5万8千石の城下町として栄えた。 いまは出石城下町景観形成重点地区です。
• 城崎：城崎温泉は約1400年の歴史を持つとされ、鴻の湯と曼陀羅湯が発祥とされる。 江戸時代には宿屋組合が組織され、幕末には63軒が官許された。大正14年の北但大震災で温泉市街地は壊滅し、区画整理事業により復興した。
• 竹野：江戸中期から約100年間、北前船で賑わった。明治45年3月の山陰線全線開通で竹野鉱山が開発され、昭和24年秋に閉鎖された。
• 日高：奈良・平安時代には但馬の中心地として、国府庁や国分寺・国分尼寺が置かれた。
• 但東：京都文化の影響が強く、特産の絹織物は京都西陣と深い関係がある。

市の概要は、地場産業として全国の4大産地の一つであるかばんと出石焼を、 主な観光地として城崎温泉、「西日本屈指の神鍋スキー場」、出石城下町を挙げ、「年間の観光客は420万人以上」と書いています。

歴史のある町で土地を買うときには、実務上の注意があります。 埋蔵文化財の包蔵地にあたる土地では、建築や造成のときに届出や調査が必要になることがありますし、 景観形成重点地区では外観の変更に届出が要ります。 土地から買って建てる方、外観を大きく変えるリフォームを考えている方は、契約の前に確認してください。 （豊岡市内の埋蔵文化財の包蔵地の範囲は、本ページでは確認していません。）

コウノトリと、人口と、地価

市公式は、平成17年9月に特別天然記念物のコウノトリが自然放鳥され、人里での野生復帰を目指す取組みが進められていると書いています。 市のトップページには「コウノトリと共に生きる」というメニューがあります。

一方で、国勢調査の人口は、昭和55年の96,448人から、平成17年の89,208人、令和2年の77,489人、 そして令和7年の71,798人へと減っています。6地域すべてで減り、減少率は豊岡地域が最も小さく、但東地域が最も大きくなっています。

令和8年の地価公示は、住宅地の上位3地点だけが上がり、ほかの6地点は下がりました。 人が減るなかで、価格の高い3地点だけが値を上げている——この姿を同時に見ておくことが、いまの豊岡市で家を買うときの出発点です。 値上がりを期待して買うのではなく、自分がそこで暮らす費用と安全を、物件ごとに確かめて買う。 このページは、そのための材料を公的資料だけで並べたものです。

出典：豊岡市「新『豊岡市』誕生までの経過」 https://www.city.toyooka.lg.jp/shisei/shinoshokai/rekishi/1002339.html ／ 豊岡市「市町合併までの各まちの歴史」 https://www.city.toyooka.lg.jp/shisei/shinoshokai/rekishi/1002340.html ／ 豊岡市「豊岡市の概要」 https://www.city.toyooka.lg.jp/shisei/shinoshokai/1004513/1002323.html ／ 豊岡市「北但大震災の概要」 https://www.city.toyooka.lg.jp/bosai/1019920/kakosaigai/1000670/1000671.html ／ 豊岡市「豊岡市都市計画マスタープラン(平成31年3月)」 https://www.city.toyooka.lg.jp/shisei/keikaku/1019148/1007355.html ／ 豊岡市「豊岡市の世帯および人口の推移」 https://www.city.toyooka.lg.jp/shisei/tokei/1003134.html

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• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。