【福知山市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

福知山市の価格帯で、いくら得になるか

福知山市の住宅地は1㎡あたり平均36,373円（16地点の単純平均）。市内の標準地は最高67,200円/㎡（篠尾新町１丁目７９番）から最低7,950円/㎡（大字私市小字西ケ端７番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が8.5倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、福知山市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は30件。成約価格の中央値は1,550万円、真ん中の半数は1,100万円〜2,100万円に収まっています。延床面積の中央値は125㎡。建築年の中央値は1989年です。

最寄駅で多いのは福知山駅（20件）、石原(京都)駅（8件）、荒河かしの木台駅（2件）。

中央値の1,550万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は57万7,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる30件のうち、1981年以前に建てられたものは12件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

福知山市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて福知山市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 552km²に7万3千人。人口の9割近くが旧福知山市に住む

福知山市の人口は73,436人（男36,594人／女36,842人）、世帯数は37,178世帯です（令和8年9月末現在・福知山市公式サイト）。面積は552.54km²（市公式「福知山市の概要」）で、人口密度は約133人/km²（当方算出）。東西37.1km・南北34.3kmの市域で、海抜は最低7.11mから最高839.17mまであります。市域は広いのに、人が住んでいる場所は限られているというのが福知山市の基本的な姿です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の福知山市の人口は確認できていません（未取得）。市公式の「国勢調査結果報告について」に掲載されている報告書は令和2年調査までで、このページの国勢調査の数値はすべて令和2年国勢調査のものです。

その令和2年国勢調査では、人口77,306人・世帯数33,632世帯。平成27年は78,935人・32,170世帯でしたから、人口は5年間で1,629人減（−2.1％）、世帯数は1,462世帯増（＋4.5％）です（市の報告）。人口は減り、世帯は増えている＝1世帯あたりの人数が小さくなっているということで、令和8年9月末の数字で計算すると1世帯あたり約1.98人（当方算出）です。

年齢の内訳は、0〜14歳10,041人（13.3％）、15〜64歳42,693人（56.4％）、65歳以上22,974人（30.3％）（令和2年国勢調査・市の報告）。同じ報告に載っている京都府全体は11.4％・59.2％・29.3％です。

福知山市を理解するうえでいちばん効く数字は、旧市町別の人口です。福知山市は平成18年1月1日に、福知山市・三和町・夜久野町・大江町の1市3町が合併してできた市です。令和2年国勢調査の人口を旧市町別に見ると、旧福知山市67,256人（87.0％）、旧大江町3,935人（5.1％）、旧夜久野町3,067人（4.0％）、旧三和町3,048人（3.9％）（構成比は当方算出。4地域の合計は77,306人で市全体と一致します）。

増減のしかたが、旧市と旧3町でまったく違います。平成27年からの5年間で、旧福知山市は−325人（−0.5％）とほぼ横ばい。旧三和町は−376人（−11.0％）、旧夜久野町は−437人（−12.5％）、旧大江町は−491人（−11.1％）です。世帯数も、旧福知山市は＋1,694世帯（＋6.1％）、旧3町はいずれも減少しています。「福知山市の人口は2.1％減」という1つの数字のなかに、ほぼ横ばいの地域と、5年で1割以上減った地域が入っています。

買う側にとっての意味は、正直に考えておく必要があります。旧3町の物件は価格が低く、土地が広いことが多い一方で、将来売るときに買い手が見つかるまでの時間は長くなる可能性があります。地価公示でも、大江町の2地点はどちらも下落（−1.2％・−0.7％）でした。「安いから買う」ではなく「どの地域の、どの区域の物件か」で選ぶのが、福知山市では特に重要です。

市公式は市の位置を「由良川流域の福知山盆地」とし、京都市から60km、大阪市から70kmの距離にある北近畿の交通の要衝と紹介しています。

市街化区域と市街化調整区域

福知山市には、都市計画のルールが違う区域が3つあります。市公式は「『福知山都市計画区域』と『大江都市計画区域』の二つの都市計画区域があります」と説明しています。

(1) 福知山都市計画区域 ― 線引きあり。市街化区域と市街化調整区域の区分があり、用途地域は10種類が指定されています。京都府の方針が「福知山駅を中心とした連続立体交差事業」を挙げているとおり、福知山駅を中心とする市街地はこの区域です。
(2) 大江都市計画区域 ― 非線引き。市街化区域・市街化調整区域の区分がなく、用途地域の指定もありません。
(3) 都市計画区域外。2つの都市計画区域のどちらにも入らない区域です。市の立地適正化計画の届出制度のページは、対象を「福知山都市計画区域のみ」とし、「大江都市計画区域および都市計画区域外は対象外」と書いています。

市街化区域・市街化調整区域の現在の面積は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。市の説明資料はPDFが画像で、統計書はExcelのみのため、本ページでは読み取れていません。参考になる数字として、京都府の「福知山都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」（平成30年10月19日告示）は、市街化区域の面積を2010年・2030年とも1,903haとしています。同じ方針は、都市計画区域内の人口を2010年の60.9千人から2030年におおむね58.0千人、市街化区域内の人口を49.3千人からおおむね48.6千人と見通しています。市街化区域を広げない前提の計画だということです。面積の表は、現在の値を確認できていないため掲載していません。

地価公示 ― 16地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、福知山市の住宅地の標準地は16地点。 単純平均は1㎡あたり36,373円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

福知山市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 福知山市の住宅地の平均価格は24位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第10位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

福知山市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地16地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で8.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

福知山市を買う側の目で一言で表すと、「価格は落ち着いているが、物件ごとに確認することが多い市」です。 公的データに出てくる成約は35件だけで、そのうち32件が戸建。戸建の中央値は1,550万円、建築年の中央値は1989年。 住宅地の地価は16地点の平均で前年比＋0.1％と、ほぼ動いていません。 固定資産税の税率は1.5％。そして市の年表には、由良川の水害が何度も記録されています。 この章では、これらの事実を順に見ていきます。

成約35件 ― 少ないことを前提に読む

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 福知山市の成約は35件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※戸建32件のうち、建築年が分かるのは31件（中古30件・新築1件）です。 戸建全体の「建築年の中央値1990年」は建築年が分かる31件、「1989年」は中古30件の値です。

1年間で35件。月に3件ほどです。 人口7万3千人の市としては少なく、 この数字だけで「福知山市の相場は◯万円」と言い切ることはできません。 とくに中古マンションは3件だけで、「中央値3,900万円」は3つの数字の真ん中というだけの意味しかありません。 このページでは、中央値だけでなく価格の幅と個別の例をあわせて載せています。

読み取れることは4つあります。

• 戸建が9割。35件のうち32件（約91％・当方算出）が戸建です。 福知山市で家を探すと、選択肢の中心は戸建になります。
• 新築戸建ての成約は1件だけ。 建築年が2025年以降の戸建は1件（2,300万円・延床110㎡）でした。 福知山市で新築の建売が売られていないという意味ではありませんが、公的な成約データで新築の相場を確かめることはできないということです。
• 中古戸建ての4割は1981年以前の築。 中古戸建て30件のうち12件（40％・当方算出）が1981年以前に建てられた戸建でした。 建築年の中央値は1989年。築35年を超える戸建が取引の中心です。
• 価格の幅が広い。 戸建は最小150万円から最大3,500万円まで約23倍（当方算出）。下位25％の1,100万円と上位10％の2,700万円でも約2.5倍あります。 「福知山の戸建は1,550万円」ではなく、「数百万円の古い戸建から3,000万円台まである」と見てください。

中央値の物件は、価格の半分ほどが土地の値段と考えられます。 住宅地の平均価格36,373円/㎡に戸建の土地面積の中央値215㎡を掛けると約782万円（当方算出）。 成約中央値1,550万円との差の約770万円が、ざっくりとした建物の値段です。 築35年前後の建物に数百万円の値がついているという計算ですから、建物の状態がそのまま価格の妥当性を左右します。 （平均価格は市内16地点の単純平均で、8.5倍の開きがある数字です。あくまで目安としてお読みください。）

最寄駅別の成約（35件中33件）

35件のうち25件、7割が福知山駅です。 石原は8件で、中央値は250万円低く、駅からの時間は3分長い。 ただし25件と8件の比較ですので、差を大きく読みすぎないでください。 どちらの駅も、駅からの平均が15分を超えています。 福知山市の成約は「駅前」ではなく「駅を最寄りとする、車で動く住宅地」の取引が中心だと読めます。

町丁目別の成約（3件以上あった3町・計10件）

35件のうち、町丁目として3件以上まとまったのは10件だけ。残りの25件は、1〜2件ずつ市内に散らばっています。 福知山市の成約が「特定の町に集中していない」ことが分かります。 東羽合町1,650万円と字猪崎420万円で約3.9倍（当方算出）ありますが、 どの町も3〜4件ですので、町の優劣ではなく「その3〜4件がどんな物件だったか」の差です。 この表には面積を載せていません。 公表データの町丁目別の平均面積は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった数字で、広い・狭いの判断に使えないためです。

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件は1,400万〜1,600万円にそろっていますが、中身はまったく違います。 土地165㎡・延床125㎡の2005年築が1,600万円、 土地440㎡・延床85㎡の1974年築も1,600万円、 土地275㎡・延床235㎡の1981年築が1,400万円。 同じ1,500万円前後で、「築20年ほどの家」も「築50年の家に440㎡の土地」も買えるのが福知山市です。 価格だけで比べず、土地の広さ・建物の年数・場所を分けて見てください。

中古マンション3件は、2つの世界に分かれています。 福知山駅から4分の2021年築が3,900万円と4,300万円。駅から17分の1998年築が600万円。 約7倍の差（当方算出）です。 福知山駅のまわりでは、平成17年の駅の高架開業と土地区画整理のあと、駅に近い築浅のマンションが戸建の最高額（3,500万円）を上回る価格で取引されています。 ただし2件だけの話ですので、「駅近のマンションは4,000万円前後」と一般化はできません。

築年には、制度上の境目があります。昭和56年（1981年）です。 中古戸建て30件のうち12件が1981年以前の築で、上の表でも1974年築と1981年築が該当します。 福知山市には木造住宅の耐震診断士の派遣と、耐震改修費用の補助（本格改修は上限115万円）がありますが、 令和8年度の募集は、診断12戸・本格改修1戸・簡易改修2戸と、枠がとても小さい制度です （詳しくは「買う前に確認したい点」の章）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・福知山市35件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

地価公示23地点 ― 住宅地はほぼ動かず、商業地は下がり、工業地は上がった

令和8年地価公示で、福知山市の標準地は住宅地16地点・商業地5地点・工業地2地点の計23地点です。

住宅地16地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 価格が3つの段に分かれている。 上の8地点が44,300〜67,200円、まんなかの3地点が27,100〜35,800円、下の5地点が7,950〜16,500円。 「福知山市の住宅地は平均36,373円」と言っても、その値段の標準地は実際にはほとんどありません。
• 高い地点ほど動いていない。 上位3地点（篠尾新町1丁目・厚東町・字天田）はそろって0.0％。 上がったのは字新庄（＋3.0％）、字篠尾（＋1.4％）、字堀（＋0.4％）、東平野町（＋0.2％）の4地点で、いずれも5万円未満の地点です。
• 下がった6地点のうち5地点は、1万円台以下の地点。 大江町河守（−1.2％）、大江町金屋（−0.7％）、字中（−0.7％）、字岩間（−0.2％）、大字私市（−0.1％）。 残る1地点は荒河新町（−0.2％）です。 安い土地がさらに少しずつ下がっている、という動きです。

商業地5地点と工業地2地点は次のとおりです。

商業地は1地点も上がっていません。最高地点の東羽合町が−2.7％で、5地点のなかで最も大きく下がりました。 工業地は2地点とも上昇で、長田野町2丁目は＋9.6％。 同じ市のなかで、働く土地（工業地）は上がり、店の土地（商業地）は下がり、住む土地（住宅地）はほぼ動かない。 これが令和8年時点の福知山市です。 買う側から見ると、住宅地の価格の急な変動を心配せずに、物件そのものの条件で選びやすい市だと言えます。 一方で、値上がりを期待して買う市ではないということでもあります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

固定資産税1.5％・都市計画税0.1％ ― 毎年かかるコストが他市と違う

福知山市の税率は、固定資産税が1.5％、都市計画税が0.1％です。 多くの市は固定資産税1.4％・都市計画税0.3％前後ですから、福知山市は「固定資産税が少し高く、都市計画税がかなり低い」組み合わせです。

※福知山市の税率は市公式「固定資産税」「都市計画税」による。比較の列は一般的な税率の組み合わせを置いた当方の試算で、特定の市の税率ではありません。 実際の課税標準額は、住宅用地の特例などにより評価額より小さくなります。

福知山市では、市街化区域の外の物件ほど、他市とくらべた税の負担が重くなります。 しかも、成約データの戸建の土地面積は中央値で215㎡。 200㎡を超える部分は住宅用地の特例の割合が変わりますから、土地の広い物件は、売主の納税通知書で年額を確かめてから判断してください。

由良川と水害 ― 市の年表に、被害の数字が並んでいる

福知山市の年表を読むと、水害の記録が何度も出てきます。 市公式「福知山市のあゆみ（概要）」から、被害の数字が書かれている行を抜き出します。

平成25年・26年・29年・30年と、6年のあいだに4回。 「昔の話」ではありません。 市公式は福知山市の位置を「由良川流域の福知山盆地」と説明しています。 盆地の底を大きな川が流れ、そこに市街地があるという地形が、この記録の背景にあります。

対策も進んでいます。 平成26年8月豪雨のあと、国・京都府・福知山市が連携して「由良川流域（福知山市域）における総合的な治水対策協議会」を設立（平成26年12月）。 市のページは、対策が「令和2年5月末で概ね完了」し、 これにより「平成26年8月の集中豪雨規模の降雨による床上浸水被害を概ね解消します」としています。 令和3年7月には由良川防災ステーションが完成しました。 京都府の都市計画区域の方針も、平成16年台風23号と同規模の洪水を安全に流すこと、 市街地では平成26年8月豪雨と同規模の洪水による床上浸水被害を解消することを目標に掲げています。

ただし、「対策が済んだから安全」ではありません。 対策の目標は「平成26年8月豪雨の規模で、床上浸水を概ね解消」です。 床下浸水までなくなるという意味ではなく、それを超える雨を想定したものでもありません。 市の洪水ハザードマップは、由良川流域の2日間総雨量494mmといった、さらに大きな雨を条件にして浸水の範囲を示しています。 検討中の物件の住所が、ハザードマップでどの深さの浸水想定に入るか。これが福知山市で最初に確認すべきことです。

出典：福知山市「福知山市のあゆみ（概要）」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/3/1008.html ／ 福知山市「治水対策」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/site/bousai/1740.html ／ 福知山市「洪水・土砂災害ハザードマップ」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/site/hazardmap/62686.html ／ 京都府「福知山都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」https://www.pref.kyoto.jp/toshi/documents/fukuchiyamah3010.pdf ※年表に被害の数字がない災害（平成25年・26年・29年・令和5年）の浸水戸数は、本ページでは未取得です。

まとめ：福知山市は「区域・ハザード・建物・税」の4つで選ぶ市

福知山市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち24位、 京都市の区と町を除いた14市のなかでは10位。 変動率（＋0.1％）は29市区町村中23位、14市のなかでは9位です。 価格も値動きも、府内では下から数えたほうが早い位置にあります。 買う側にとっては、手の届きやすい価格で広い土地の家を選べる市、ということです。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの区域の物件か。福知山都市計画区域の市街化区域か、市街化調整区域か。大江都市計画区域（非線引き）か、都市計画区域外か。
• 洪水・内水・土砂災害のハザードマップ。由良川・土師川・牧川・和久川・弘法川・法川など。土砂災害警戒区域は28地区・2,384箇所。
• 建物の年数と状態。中古戸建て30件の建築年の中央値は1989年、12件が1981年以前。耐震改修の補助は募集枠が小さい。
• 毎年の税。固定資産税1.5％・都市計画税0.1％。土地面積の中央値は215㎡で、200㎡を超える部分は特例の割合が変わります。
• 駅からの距離と車。成約の「駅からの平均」は福知山16分・石原19分。駐車場の台数と、冬の道路の状況。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の福知山市

左が1974〜78年、右が現在の、福知山駅を含む同じ範囲です。福知山駅は、成約データの最寄駅として市内で最も件数が多い駅（25件）です。
左の写真の時期、市の年表には、長田野工業団地の完工（昭和49年3月）、和久川の改修と由良川への通水（昭和49年5月）、新市庁舎の開庁（昭和51年6月）、土師・萩原の土地区画整理事業の完工（昭和51〜52年）が記録されています。そのあと、平成9年10月に「JR福知山付近連続立体交差事業・JR福知山駅周辺土地区画整理事業」が起工し、平成17年11月にJR福知山駅が高架開業、平成21年2月に宮福線が高架開業、平成24年11月に市街地の南北横断道路5路線がすべて整備されました。左の写真は線路が地上を走っていた時代、右の写真は高架になったあとです。令和8年3月30日には、東羽合町ほか約15.4haの用途地域が変わり、「福知山駅周辺・駅南地区計画」が決定されています。2枚を見比べるときは、線路の南北で街がどうつながったか、駅のまわりの空き地がどう変わったかに注目してください。（写真の範囲は、国土地理院の地名検索で得た福知山駅の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28681〜28683・y12945〜12946）で切り出しています。

福知山市は、平成18年に1市3町が合併してできた、552km²の市です。令和2年国勢調査では人口の87.0％が旧福知山市に住んでおり、国土交通省の成約価格情報35件も、最寄駅が分かる33件はすべて福知山駅か石原駅でした。

ここでは、令和8年地価公示の全23地点（住宅地16・商業地5・工業地2）と、成約35件の駅別・町丁目別・個票を、住所の町名と、市の通学区域（自治会名）を手がかりに5つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この5つのまとまりは、住所の町名・最寄駅・小学校の通学区域をもとにした当方の整理であり、市が定めた地区の区分ではありません。標準地の所在地番（「字◯◯」）と、通学区域の自治会名は、同じ名前でも範囲が一致するとは限りません。また、成約の町丁目別で3件以上あったのは3つの町（計10件）だけです。福知山市のエリアごとの「相場」を、公的な成約データだけで語ることはできません。標準地の価格と数件の個票から読める範囲で書いています。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、福知山市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

福知山市は、市公式が「北近畿の交通要衝」と紹介している市です。市の年表には、JR山陰本線・JR福知山線・京都丹後鉄道 宮福線の3つの鉄道が出てきます。

鉄道の整備の歴史は、そのまま市街地の歴史です。昭和61年（1986年）11月に福知山線・山陰本線（宝塚〜城崎）が電化開業、昭和63年7月に宮福線が開業、平成7年4月に山陰本線（福知山〜綾部）が電化開業。平成9年10月に「JR福知山付近連続立体交差事業・JR福知山駅周辺土地区画整理事業」が起工し、平成17年11月にJR福知山駅が高架開業、平成18年11月に駅高架下の南北横断道路が開通、平成21年2月に宮福線が高架開業、平成24年11月に南北横断道路5路線がすべて整備されました。線路で南北に分かれていた市街地が、この15年ほどでつながったということです。令和8年3月に用途地域が変わった東羽合町周辺（約15.4ha）と「福知山駅周辺・駅南地区計画」は、その延長にある動きです。

ただし、買う側の目で正直に言うと、福知山市は鉄道だけで暮らす市ではありません。成約データの「駅からの平均」は福知山16分・石原19分。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※表に載せているのは、国土交通省の成約価格情報に最寄駅として出てくる3駅だけです。福知山・石原は3件以上の成約があった駅、荒河かしの木台は個票に1件あった駅です。駅の所在は、国土地理院の地名検索（住所検索API）が返す市区町村コード（26201＝福知山市）で確認しました。

路線について。市の年表と京都府の都市計画区域の方針に出てくる鉄道は、JR山陰本線・JR福知山線・京都丹後鉄道（宮福線）です（宮福線は昭和63年に宮福鉄道として開業し、北近畿タンゴ鉄道を経て、平成27年4月から京都丹後鉄道として運行）。福知山駅については、市の年表に山陰本線・福知山線の電化開業、JR福知山駅と宮福線の高架開業の記録があります。石原駅・荒河かしの木台駅がどの路線の駅か、市内のほかの駅の一覧、停車する列車の種別は、鉄道事業者の公式情報で確認できていないため、本ページには載せていません（未取得）。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を確認できていないためです（未取得）。市の統計書に「駅別乗客数」の表がありますが、Excelファイルのみの公開で、本ページでは読み取れていません。

駅別の集計について。福知山25件・石原8件の合計は33件（35件中）。「駅から平均◯分」は成約価格情報の「駅からの時間」の平均で、福知山16分・石原19分です。個票には駅からの時間が空欄（0）の取引もあるため、実際の距離感はこれより遠い物件を含みます。駐車場の有無と台数は、福知山市では物件選びの基本条件になります。

道路

市の年表と京都府の方針に出てくる幹線道路は、舞鶴若狭自動車道、国道9号、国道175号、国道426号、国道429号です。舞鶴自動車道は昭和62年3月に福知山〜丹南篠山口が開通し、昭和63年3月に中国自動車道とつながり、平成3年3月に福知山〜舞鶴西が開通。令和3年3月には福知山IC〜綾部ICが4車線化されました。国道9号は平成3年12月に土師バイパスが開通し、平成26年8月に長田野〜自衛隊下の区間が高架・4車線化して開通しています。

幹線道路・高速道路・鉄道の高架に近い物件は、交通の便と引き換えに、音と振動の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。また、市には「福知山市の都市計画道路」「都市計画施設等の区域内における建築等の規制について（都市計画法第53条）」のページがあります。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に許可が必要になります。路線ごとの区域は本ページでは確認していませんので、検討中の土地がかかるかどうかは都市・交通課（0773-24-7051）でご確認ください。

バスは、地域ごとに運行の主体が分かれています。市公式の「福知山市のバス交通」によると、市営バスが三和バス・夜久野バス・大江バス、自主運行バスが三岳バス・庵我バス・中六人部バスと三和スクール線（一般混乗）、このほか民間バスが運行しています。大江地域には有償運送「鬼タク」もあります。旧3町と周辺部の公共交通は、市営バス・自主運行バス・地域の有償運送で支えられているということです。こうした路線は便数が限られることが多く、将来も同じ便数が維持される前提で物件を選ぶのは避けたほうが安全です。バス便の物件は、現在の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。市には運転免許証の自主返納を支援する事業のページもあり、車を手放したあとの暮らし方は、長く住むなら考えておくべき点です。

※市内の駅の一覧と路線の対応、駅別の乗客数、バスの路線ごとの経路・便数・運賃、都市計画道路の路線と区域は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：福知山市「福知山市のあゆみ（概要）」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/3/1008.html ／福知山市「福知山市の概要」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/3/1009.html ／福知山市「福知山市のバス交通」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/30/2060.html ／福知山市「公共交通」（記事一覧）https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/life/1/12/52/ ／福知山市「都市計画」（記事一覧）https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/life/4/24/95/ ／京都府「福知山都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」https://www.pref.kyoto.jp/toshi/documents/fukuchiyamah3010.pdf ／国土地理院 住所検索 https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=福知山駅

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

福知山市の固定資産税の税率は1.5％です。市公式の表記は「課税標準額×税率（1．5％）＝税額となります。」。地方税法が定める標準税率は1.4％で、多くの市町村は1.4％を採用しています。福知山市はそれより0.1ポイント高い税率です。

一方、都市計画税は0.1％です。市公式の表記は「課税標準額×税率（0．1％）＝税額」。課税されるのは「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの人」で、使いみちは「公園・道路・下水道などの都市施設の建設・整備など都市計画事業の費用」と説明されています。

他市と比べるときは、合計で比べてください。固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％の市なら、市街化区域の物件は合計1.7％。福知山市は1.5％＋0.1％＝1.6％です。課税標準額1,000万円なら、1.7％の市で年17万円、福知山市で年16万円（当方算出）。「固定資産税が高い市」という一面だけで判断すると、実際の負担を見誤ります。逆に、市街化区域の外（市街化調整区域・大江都市計画区域・都市計画区域外）の物件どうしで比べると、1.4％の市が年14万円、福知山市が年15万円で、福知山市のほうが高くなります。

納税義務者は「毎年1月1日現在で、市内に固定資産をお持ちの人」。市のQ&Aは、年の途中で売買して所有権移転登記をした場合でも、その年の1月1日現在の登記簿上の所有者に課税されると説明し、売主と買主のあいだの負担の分け方は契約で決めることだとしています。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は5月・7月・9月・12月の4回（一括納付も可）。納税通知書は5月中旬までに送付されます。免税点は土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円。評価替えは3年ごとです。

住宅用地の特例について、市のQ&Aは具体例で説明しています。200㎡以下の住宅用地は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。

福知山市の成約データでは、戸建32件の土地面積の中央値は215㎡です。中央値の時点で200㎡を超えています。一般に、200㎡を超える部分は固定資産税が価格×1/3の扱いになりますから、福知山市で流通している戸建は、土地の一部が「6分の1」の枠からはみ出す広さのものが少なくないということです。成約個票にも土地440㎡・275㎡の戸建があります。土地が広い物件は、固定資産税の額を売主の納税通知書で確認しておくことをおすすめします。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市のQ&Aによると、延床面積50㎡〜280㎡の新築住宅は、床面積120㎡までの固定資産税が、一般の住宅で新築後3年間、2分の1に減額されます。減額の期間（3年または5年）が終わると、税額は本来の額に戻ります（市のQ&Aにも「新築から数年たって急に税額が上がった」という質問が載っています）。築4〜6年の物件を買う方は、売主の納税通知書の額がそのまま続くとは限らない点にご注意ください。

「地価が下がっているのに税額が上がる」ことがあります。市のQ&Aは、負担調整措置（本来の課税標準額に向けて少しずつ是正する仕組み）によるものだと説明しています。このほか市には、住宅耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う固定資産税の減額制度のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、工事の前に対象になるかを確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が福知山市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：5月・7月・9月・12月の4回（または一括）。各期の納期限の日付は納税通知書でご確認ください／賦課期日は毎年1月1日。納税通知書は5月中旬までに送付

※税率・免税点は福知山市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水と内水 ― 住所ごとに、どの川の、どの深さの想定に入るか

福知山市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが水害のハザードマップです。 市は「WEB版防災ハザードマップ」を公開しており、洪水・土砂災害ハザードマップ、内水ハザードマップ、避難行動判定フローが載っています。 洪水・土砂災害ハザードマップは25地区に分けたPDFで、データは2024年3月時点です。

由良川だけではありません。支流まで含めて、これだけの数の川が対象になっています。 「由良川から離れているから大丈夫」とは言えないということです。 平成26年8月豪雨のあとの総合的な治水対策は、市の年表では「由良川流域（弘法川・法川流域）における総合的な治水対策」と書かれています。 弘法川・法川は、ハザードマップの対象河川にも入っている川です。

内水（下水や水路があふれる浸水）のハザードマップが別にあることも、福知山市では大事な点です。 川の堤防が切れなくても、市街地に降った雨が川に出ていけずに浸水することがあります。 洪水のマップで色がついていなくても、内水のマップを必ず見てください。

• 浸水が想定される区域の物件は、火災保険の水災補償の保険料、住宅ローンの条件、将来の売りやすさに影響することがあります。
• 基礎の高さ、敷地のかさ上げ、1階の使い方（寝室を2階にするなど）は、建物を見るときの確認点になります。
• 過去に浸水した履歴があるかは、売主への告知事項として確認できます。家タダでは契約前に確認します。

※地区ごとの浸水深・浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫想定区域の範囲は、ハザードマップがPDF図面のため本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：福知山市「WEB版防災ハザードマップ」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/site/hazardmap/ ／ 福知山市「洪水・土砂災害ハザードマップ」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/site/hazardmap/62686.html ／ 福知山市「内水ハザードマップ」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/site/hazardmap/62722.html

2｜土砂災害警戒区域が28地区・2,384箇所ある

京都府が公表している土砂災害警戒区域等の指定で、福知山市は28地区・2,384箇所です。 同じページに載っている舞鶴市は138地区・2,209箇所、綾部市は90地区・1,671箇所。 箇所数では、この3市のなかで福知山市が最も多い数字です（地区数は市ごとの区切り方によるため、比べていません）。

福知山市は面積552.54km²、海抜は最低7.11mから最高839.17mまで。 盆地の市街地を離れると、すぐに山と谷の地形になります。 市の立地適正化計画は、土砂災害特別警戒区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域を居住誘導区域から除外しています。

特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 居室を有する建築物には構造の規制がかかり、担保評価が下がって住宅ローンの条件が厳しくなることがあります。 将来の建て替えの自由度にも直接影響します。 山ぎわ・谷あい・がけ下の物件は、警戒区域（イエロー）か特別警戒区域（レッド）かまで必ず確認してください。

出典：京都府「土砂災害警戒区域等の指定」https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ※特別警戒区域の箇所数、現象別（急傾斜地の崩壊・土石流・地すべり）の内訳、基準日、町ごとの内訳は未取得です。

3｜どの都市計画区域か。福知山都市計画区域なら、市街化区域か調整区域か

市は福知山都市計画総括図（令和8年4月版）をPDFで公開していますが、 「すべての都市計画を表示、証明するものではありません」と注意書きをしています。 正確な確認は都市・交通課（0773-24-7051）で行うことになります。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

4｜福知山駅の南側 ― 用途地域の変更と地区計画（令和8年3月30日）

令和8年3月30日付けで、東羽合町ほかその周辺地域 約15.4ヘクタールの用途地域が 第一種低層住居専用地域から第一種住居地域に変更され、あわせて「福知山駅周辺・駅南地区計画」が決定されました。

• すでに建っている家を買う方：周辺に建てられる建物の種類・大きさの枠が変わっています。隣の空き地に何が建ちうるかを確認してください。
• 土地を買って建てる方：用途地域で建てられるものの幅は広がりましたが、地区計画で別のルールが定められている可能性があります。 地区計画の区域内で建築などを行う場合は、一般に事前の届出が必要です。
• 広告の表示が古い場合があります。変更から日が浅いため、物件広告の「用途地域」の欄が変更前のままになっていないかを確認してください。

※変更区域の正確な範囲、変更後の建ぺい率・容積率、地区計画の内容（建物の用途・高さ・壁面の位置など）は未取得です。 市は総括図・計画図・新旧対照図・参考図をPDFで公開しています。 出典：福知山市「都市計画に関する図面を公開しています」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/30/36184.html

5｜景観計画 ― 市の全域が対象、重点地区は3つ

福知山市は平成24年8月30日に景観計画を策定し、平成25年12月1日から運用しています。 景観計画区域は福知山市全域で、条例の名前は「福知山市景観条例」。 重点地区は次の3つです。

• 城下町まちなみ景観重点地区
• けやき通りまちなみ景観重点地区
• 福知山城眺望景観重点地区

「一定規模以上の建築物及び工作物の新設、増築、改築、移転若しくは外観の変更等」には届出が必要です。 ふつうの戸建が届出の対象になる規模かどうか、重点地区の範囲と基準（高さ・色など）は、市のガイドラインがPDFのため本ページでは取得できていません（未取得）。 福知山城は天正7年（1579年）に明智光秀が築いた城で、昭和61年に天守閣（郷土資料館・産業館）が竣工しています。 城の近く・城下町の区域で、建て替えや外観の改修を前提に物件を買う方は、重点地区にあたるかどうかを都市・交通課で確認してください。 古い町割りの区域では、前面道路が狭く、再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になる物件もあります。接道の条件もあわせて確認してください。

出典：福知山市「福知山市景観計画」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/30/2290.html

6｜築年の古い戸建を買うなら ― 耐震の補助は「枠が小さい」ことを知っておく

福知山市の中古戸建ての成約は、建築年の中央値が1989年。30件のうち12件が1981年以前の築でした。 古い木造住宅を買う方は、市の「木造住宅の耐震に係る事業」（令和8年度）を知っておいてください。

受付期間は令和8年7月1日〜11月30日。 耐震診断士の派遣は、7月1日に申込みが募集数を超えた場合は同日の申込者で抽選、とされています。

正直に書きます。本格改修の補助は年に1戸、簡易改修は2戸です。 「古い家を買っても、市の補助で耐震改修すればよい」という前提で資金計画を立てるのは危険です。 補助が受けられない場合でも成り立つ計画にしたうえで、受けられたら助かる、という位置づけで考えてください。 対象となる住宅の要件（建築時期など）、申請と工事契約の順番は、申込みの前に建築住宅課（0773-24-7058）でご確認ください。 市には住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額制度のページもあります。

出典：福知山市「令和8年度 木造住宅の耐震に係る事業のご案内」（2026年6月15日更新） https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/29/85579.html

7｜車が前提の暮らしになる、ということ。そして雪

成約データの「駅からの平均」は、福知山16分・石原19分。個票には20分・25分の物件もあります。 福知山市で流通している家の多くは、日常の移動に車を使う立地です。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• バス便の場合、現在の時刻表。旧3町と周辺部は、市営バス（三和・夜久野・大江）と自主運行バス（三岳・庵我・中六人部）が担っています。
• 冬の道路。市の年表には、昭和59年2月の豪雪（雲原で積雪200cm・家屋の一部破損1,319棟）が記録されています。 市街地と山あいでは雪の量が違います。周辺部の物件は、冬の通勤・通学の道、除雪の状況、屋根の雪への備えを、売主や近隣に確認してください。
• テレビの受信。市公式に「福知山市には、アンテナを建てても地上デジタルテレビ放送の電波を受信できない地域があります」というページがあります。 山あいの物件は、受信の方法（共同受信・ケーブルなど）と費用も確認点です。

8｜人口が減っている地域で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 令和2年国勢調査で、福知山市全体は5年間に2.1％の減少でしたが、内訳は大きく違います。

• 旧福知山市：67,256人（−0.5％）。ほぼ横ばい。世帯数は＋6.1％。
• 旧三和町・旧夜久野町・旧大江町：それぞれ−11.0％・−12.5％・−11.1％。世帯数も減少。

京都府の都市計画区域の方針は、福知山について 「中心市街地の人口減少が顕著で低密度化が進行中」「市街地周辺部は人口増加傾向」と整理し、 市街化区域の面積を2030年まで1,903haのまま広げない考え方を示しています。 旧福知山市のなかでも、場所によって人の動きが違うということです。

「長く住むための家」として買うなら、福知山市は価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方、周辺部・旧3町の物件を検討される方は、 売るときに時間がかかる可能性を織り込んで、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。 学校の統合が続いてきたこと（「学区・子育て支援」の章）も、同じ流れのなかにあります。

9｜福知山市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

福知山市は、昭和12年（1937年）4月に市制を施行しました。 市公式は「京都府で2番目の市」と紹介しています。 市制施行のときの人口は32,600人、面積は61.67km²。 その後、まわりの村を編入して広がり、平成18年（2006年）1月1日に三和町・夜久野町・大江町を編入して、現在の市域になりました。

明智光秀が築いた城下町

市公式「福知山市の概要」は、市の歴史を次のように紹介しています。

市のサイトには「明智光秀が築いた城下町」という観光のカテゴリがあり、 景観計画にも「城下町まちなみ景観重点地区」「福知山城眺望景観重点地区」があります。 昭和44年には、松平忠房の時代の福知山城下の絵図と古文書が長崎県島原市で見つかり、昭和58年3月には島原市と姉妹都市の盟約を結んでいます。 昭和61年11月には福知山城の天守閣（郷土資料館・産業館）が竣工しています。

市の通学区域の一覧には、京町・呉服町・長町・鍛冶町・上紺屋町・下紺屋町・菱屋町・鋳物師町・寺町といった自治会の名前が並んでいます。 商業地の標準地にも「字上紺屋」があります。 職業や商いにちなむと思われる町名が、いまも暮らしの単位として残っているということです （個々の町名の由来は市公式で確認していませんので、名前の紹介にとどめます）。

ただし、正確を期して書いておきます。 「福知山」という地名そのものの語源・由来を説明した記述は、今回確認した市公式のページにはありませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。

村を編入して広がった市域

市制施行のときの61.67km²が、いまは552km²。およそ9倍です（当方算出）。 平成18年の合併だけで、面積は2倍以上になりました。 福知山市の「広さ」の大半は、あとから加わった村と町の土地です。 上豊富・六人部・上川口という村の名前は、いまも上豊富小学校・六人部小学校・六人部中学校・上川口小学校・川口中学校として残っています。 合併のあとに学校の統合が進んだことは「学区・子育て支援」の章に書いたとおりです。

※現在の面積について、市公式「福知山市の概要」は552.54km²、「福知山市のあゆみ（概要）」の平成18年の行は552.57km²と記しています。 本ページの人口密度などの計算には552.54km²を使っています。

鉄道のまち

市の年表には、鉄道に関する記録が数多く出てきます。

福知山駅のまわりは、平成9年から平成24年ごろにかけて、高架化と土地区画整理で大きく変わりました。 成約個票に出てくる駅前町・東羽合町の2021年築のマンションは、その変化のあとに建ったものです。 令和8年3月の用途地域の変更（東羽合町ほか約15.4ha）と「福知山駅周辺・駅南地区計画」も、同じ流れのなかにあります。

工業団地と土地区画整理 ― 住宅地が広がった時期

市の年表から、住宅地・働く場所の広がりに関わる行を抜き出します。

• 長田野工業団地：昭和45年10月 起工、昭和49年3月 建設事業の総合完工式。
• 土地区画整理事業：厚・岩井（昭和49年10月）、土師（昭和51年11月）、萩原（昭和52年10月）、篠尾（昭和55年4月）、 前田（昭和60年3月）、和久市・厚地区（昭和62年3月）、荒河・岩井（平成6年11月）、駒場地区（平成9年1月）。
• 人口：昭和49年12月に「13年ぶりに6万人に回復」、昭和55年12月に「64,000人台に復帰」。
• 高速道路：昭和62年3月 舞鶴自動車道 福知山〜丹南篠山口 開通。
• 大学：平成28年4月 福知山公立大学 開学。

篠尾・前田・土師・荒河・厚は、いまの地価公示で住宅地の上位に並ぶ町の名前です。 篠尾新町1丁目（67,200円/㎡）、厚東町（62,300円/㎡）、荒河新町（52,100円/㎡）、前田新町（48,400円/㎡）、土師新町1丁目（35,800円/㎡）。 昭和50年前後から平成のはじめにかけて区画整理で整えられた住宅地が、現在の福知山市の住宅地の中心になっていると読めます （標準地が区画整理の区域内にあるかどうかまでは確認していません。町名の一致にもとづく整理です）。 成約データの中古戸建ての建築年の中央値が1989年であることとも、時期が重なります。

市の基本データ

年表（公的資料で確認できたもの）

※地名「福知山」の語源・由来、令和7年国勢調査の人口・世帯数、市の木・花・鳥の名前は確認できていません（未取得）。 出典：福知山市「福知山市の概要」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/3/1009.html ／ 福知山市「福知山市のあゆみ（概要）」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/3/1008.html ／ 福知山市「福知山市景観計画」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/soshiki/30/2290.html ／ 福知山市「治水対策」https://www.city.fukuchiyama.lg.jp/site/bousai/1740.html

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