【門真市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

門真市の価格帯で、いくら得になるか

門真市の住宅地は1㎡あたり平均133,017円（18地点の単純平均）。市内の標準地は最高165,000円/㎡（宮野町１７５番３３）から最低98,300円/㎡（岸和田３丁目８４２番１５４）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が1.7倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて門真市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年国勢調査（速報）で門真市の人口は111,702人。前回（令和2年）から−8,062人・−6.7％と、大阪府内でも減少率の大きい市のひとつです。大阪府全体が−0.83％ですから、府の平均のおよそ8倍の速さで減っている計算になります。

ただし、この数字だけを見て「門真市は急に人が減りはじめた市」と読むのは正確ではありません。門真市の人口のピークは昭和50年（1975年）の143,238人です。市制を施行した昭和38年（1963年）8月1日の人口が66,582人でしたから、わずか12年で人口が2倍を超えたことになります。大阪市に隣接し、明治43年の京阪電車開通と昭和8年の松下電器製作所の誘致を経て工業都市へ転換した市に、高度経済成長期の人口が一気に流れ込んだ結果です。そして昭和50年を境に、門真市の人口は反転します。令和2年国勢調査が119,764人、令和7年国勢調査が111,702人。ピークからは約−22％、期間にして半世紀にわたる長期の減少局面にあります。

この「ピークが昭和50年」という事実は、住宅を買う側にとって重要な意味を持ちます。いまの門真市の市街地の骨格と住宅ストックの大半は、昭和40年代から50年代にかけて一気につくられたものだということです。密集市街地4地区・計137haが大阪府から「地震時等に著しく危険な密集市街地」として指定されてきたのも、この時期に建った老朽木造建築物が狭あい道路沿いに密集して残っているからです。門真市の成約物件の平均築年が戸建で1994年、マンションで1997年（国土交通省 成約価格情報・直近4四半期）というのも、その次の世代の住宅ストックが市場に出てきている段階だと読めます。

いっぽう住民基本台帳では、令和8年9月1日現在で114,560人・65,245世帯。国勢調査の111,702人より約2,800人多くなりますが、これは国勢調査が常住人口を、住民基本台帳が外国人を含む登録人口を数えているという定義の違いによるものです。そしてこの差を生んでいる要素のひとつが、門真市の世帯構成です。65,245世帯のうち、日本人単独世帯が61,626世帯、外国人単独世帯が3,121世帯、複数国籍世帯が498世帯。外国人単独世帯と複数国籍世帯を合わせると3,619世帯・全世帯の約5.5％を占めており、日本人人口の減少を外国人世帯が一部補っている構造が読み取れます。20世帯に1世帯以上という比率は、住環境の面でも、賃貸・売買の需要の面でも、門真市を考えるうえで無視できない数字です。

人口が減っているのに地価が上がっている理由は04章で詳しく扱いますが、結論だけ先に書いておくと、「人口は半世紀かけて減る長期のトレンド、地価は密集市街地の更新と駅前再開発による短期の押し上げ」という時間軸の違いです。人口の減少と地価の上昇は、同じ期間を見ているわけではありません。

市街化区域と市街化調整区域

門真市は市域1,230haのうち1,199ha（97.5％）が市街化区域で、市街化調整区域はわずか31ha（2.5％）しかありません。都市計画マスタープランも「市中央部の市街化調整区域を除き、市全域で市街地が形成されており」と記しています。大阪府下には市域の半分以上が市街化調整区域という市（箕面市58.1％、和泉市69.3％、河内長野市85.7％）がありますが、門真市はその対極にあります。「調整区域かどうか」で物件を落とす必要がほぼ無い市だと言えます。

門真市の用途地域は準工業地域が最大で、市街化区域の36.9％（443ha）を占めます。これに対して第一種低層住居専用地域はわずか10ha（0.8％）、第二種低層住居専用地域と工業専用地域は指定がゼロです。つまり門真市には「工場や倉庫が建てられない、戸建だけの閑静な住宅地」という用途規制そのものが、制度としてほぼ存在しません。隣地に何が建つかは用途地域ではなく現況で判断する必要があります。この住工混在の土地利用が、地価の絶対水準（府内41位）を抑えている一方で、市内の地価格差を1.7倍に収めている理由でもあります。上位5種のほかは、商業地域18.0ha・第一種低層住居専用地域10.0ha・工業地域6.2ha・準住居地域1.1ha。

※令和6年版 門真市統計書 表1-3「都市計画用途地域」（表中の基準日は令和6年11月1日現在と読み取れますが、基準日の記載そのものの確度は中です）。用途地域の合計1,199.3ha は市街化区域1,199.0ha と整合しています。

地価公示 ― 18地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、門真市の住宅地の標準地は18地点。 単純平均は1㎡あたり133,017円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.8％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

門真市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 門真市の住宅地の平均価格は41位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第15位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

門真市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地18地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で1.7倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

門真市のデータを並べると、一見矛盾した数字が出てきます。 令和7年国勢調査で人口は−8,062人・−6.7％。ところが令和8年地価公示の住宅地は 前年比＋2.8％。人口が減っているのに土地は値上がりしている。 しかも上がり方は住宅地だけではありません。商業地4地点は＋5.4％、 工業地2地点にいたっては＋12.1％です。 この対照は、公的資料だけで説明がつきます。順に見ていきます。

まず、令和8年地価公示の全24地点を並べる

門真市には令和8年地価公示の標準地が、住宅地18地点・商業地4地点・工業地2地点の 合計24地点あります。まず住宅地18地点を、価格の高い順に全部並べます。

18地点すべてがプラスです。下落地点はひとつもありません。 そして最高の宮野町165,000円/㎡と最安の岸和田三丁目98,300円/㎡の差は1.7倍。 18地点のうち17地点が10万円台に収まり、残る1地点（岸和田三丁目）も98,300円という、 かなり狭い分布です。 上昇率も、いちばん高い柳町の＋4.5％から、いちばん低い千石東町の＋0.8％までの幅に収まっています。

参考までに、地積（標準地の面積）も並べてみました。 18地点のうち16地点が68㎡〜125㎡で、200㎡を超えるのは千石東町の208㎡だけです。 門真市の住宅地は、標準地の水準でも敷地が小さいということが読み取れます。 これは成約データとも整合していて、 戸建147件の平均延床は63㎡、マンション60件の平均専有は68㎡です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。

商業地4地点・工業地2地点 ― 住宅地より、こちらが動いている

住宅地ばかり見ていると見落とすのが、商業地と工業地です。

工業地の＋12.1％は、住宅地の＋2.8％の4倍以上です。 個別に見ると次のとおりです。

ここで効いてくるのが、門真市の用途地域の構成です。 市街化区域1,199haのうち443ha（36.9％）が準工業地域で、これが市内で最大の用途地域。 工業地域6.2haを足すと約449haになります。 一方で第一種低層住居専用地域は10ha（0.8％）しかなく、 第二種低層住居専用地域と工業専用地域にいたっては指定がゼロです。

つまり門真市には「工場や倉庫が建てられない、戸建だけの閑静な住宅地」という 用途規制が、制度としてほぼ存在しません。 そして、その準工業地域を主戦場とする工業用地の価格が、 いま住宅地の4倍以上の勢いで上がっている。 これは住宅を買う側にとって、2つの意味で効いてきます。

• 用途地域が住居系でも、隣地が工場・倉庫・物流施設である可能性が高い。 準工業地域では、危険性や環境悪化のおそれが大きい工場を除けば、 工場・倉庫・遊技場などが広く建てられます。 「用途地域が住居系だから静かなはず」という読み方は、門真市では通用しません。
• 工業用地としての需要が、住宅用地の価格の下支えになっている。 近畿自動車道・第二京阪道路・府道大阪中央環状線・国道163号という幹線が集まる市で、 工業地が＋12.1％で上がっているということは、 その土地の代替用途としての値段が上がっているということです。 住宅地の＋2.8％は、この地面の値段の底上げと無関係ではありません。

門真市の歴史をたどると、この構図の来歴が分かります。 市の公式資料は「もともと河内蓮根を産する農業地域であったが、工業都市へと転換し、 現在は東大阪工業地帯において重要な位置を占める」と記しています。 準工業地域36.9％という現在の用途地域の構成は、この転換の直接の結果であり、 工業地の＋12.1％は、その工業都市としての需要がいまも生きていることを示す数字です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）／ 令和6年版 門真市統計書 表1-3「都市計画用途地域」／門真市「市の紹介」

理由1：新しく宅地を供給できる余地が、ほぼ無い

門真市は市域1,230haのうち1,199ha（97.5％）がすでに市街化区域です。 残る市街化調整区域は31haしかありません。 つまり「調整区域を市街化区域に編入して新しい住宅地をつくる」という供給の増やし方が、 物理的にほとんど残っていない市です。 都市計画マスタープランも「市中央部の市街化調整区域を除き、市全域で市街地が形成されており」 と記しています。

大阪府下には、市域の半分以上が市街化調整区域という市が複数あります。 そうした市では、調整区域の一部を市街化区域に編入したり、 地区計画を立てて新市街地をつくったりする余地があります。 門真市にはその余地がほぼありません。 いま供給されている新しい宅地は、市南部の北島東・北島東第2・北島西・北周辺地区の 土地区画整理事業と、既存市街地の建て替えが中心になります。

人口が減っても、供給がそれ以上に絞られていれば、価格は下がりません。 これが1つめの理由です。

理由2：密集市街地137haの「更新」そのものが、供給を生んでいる

大阪府の密集市街地整備アクションプログラムで、門真市は 4地区・計137haが対象に指定されています。 これは大阪府が「地震時等に著しく危険な密集市街地」として7市11地区・約2,248haを指定したうちの一部で、 対象市は大阪市・堺市・豊中市・守口市・門真市・寝屋川市・東大阪市です。 人口114,560人・面積12.30km²の市が、大阪市や堺市と同じリストに並んでいます。

老朽木造が除却され、道路が広がり、敷地が共同化されて新築が建つ。 この更新の過程そのものが、地価を押し上げます。 大阪府全体では令和7年度末時点で218haまで減少しており、門真市でも4地区のうち5つの評価範囲が解消済みです。 残るのは本町14haと石原町・大倉町24haの計38ha。

未解消の2範囲について、大阪府が書いていること

とくに石原町・大倉町は想定平均焼失率63.3％という数字です。 地震で火災が起きたとき、その範囲の建物のおよそ3分の2が焼けると想定されている、ということになります。 大阪府のアクションプログラムは、この範囲がなぜ解消しないのかを次のように書いています。

これは住宅を買う側にとって、そのまま実務上の注意書きになります。 「狭小、接道不良敷地が多い」というのは、 建築基準法上の接道義務を満たさない敷地（再建築不可）が混じっている可能性があるということです。 再建築不可の土地は、住宅ローンが組みにくく、売るときも買い手が限られます。 安く出ている物件には、安い理由があるかもしれない。 門真市の古川橋駅北・本町エリアでは、接道の確認が他市より重要です。

そして注意したいのが、「解消済み」の範囲についても府が書いていることです。 大和田駅南地区（野里町17ha）は令和2年度末の目標どおり解消済みとされていますが、 アクションプログラムの本文はこう続けています。

「解消」とは、大阪府の評価基準（想定平均焼失率など）を下回ったという意味であって、 「その一帯がすべて建て替わった」という意味ではありません。 北東部地区（上島町・城垣町27ha）についても、府は 狭隘道路沿道の老朽木造建築物、空き家の増加、地権者の高齢化を課題として挙げています。 解消済みの地区でも、現地で前面道路の幅と建物の状態を見る必要があります。

出典：大阪府「密集市街地整備アクションプログラム」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/jisshijoukyou.html ／ 各地区のアクションプログラムPDF（西部 //www.pref.osaka.lg.jp/documents/2291/05_1_apseibu.pdf ／古川橋駅北 //www.pref.osaka.lg.jp/documents/2291/05_2_apfurukawabashi.pdf ／北東部 //www.pref.osaka.lg.jp/documents/2291/05_3_aphokutoubu.pdf ／大和田駅南 //www.pref.osaka.lg.jp/documents/2291/05_4_apowada.pdf ）／ 大阪府「地震時等に著しく危険な密集市街地」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/misshuichi.html

理由3：不燃化の法的な枠組みが入っている

門真市は平成29年7月1日に防災街区整備地区計画を決定しています。 対象は西部地区・古川橋駅北地区・大和田駅南地区・北東部地区の4地区で、 対象町名は次の11町名の各一部です。

目的は「密集市街地におけるまちの不燃化を一層促進し、安全なまちづくりを進めるため」です。 これらの町名の物件を検討する場合、地区計画による建築制限がかかっている可能性があります。 地区計画の制限は、建ぺい率・容積率とは別の、その区域だけのルールです。 一般には建築物の構造（準耐火建築物以上など）、壁面の位置、最低敷地面積といった項目が定められますが、 門真市の防災街区整備地区計画の制限の具体的内容は、 本ページ作成時点で確認できていません（未取得）ので、 本文では「制限がかかっている可能性がある」という以上のことは書いていません。 該当する町名の物件を検討する場合は、必ず市のまちづくり部で制限内容をご確認ください。

なお、門真市には防災街区整備地区計画を含めて9件の地区計画があります。 門真南駅前地区／みどりの地区計画／北島東地区／防災街区整備地区計画／北島東第2地区／ 幸福東地区／門真市駅前地区／北島西・北周辺地区。 このうち幸福東地区は、密集市街地の解消済み範囲である幸福町に対応するもので、 北島東・北島東第2・北島西・北周辺地区は市南部の土地区画整理事業の区域に対応します。 門真市は、密集市街地の更新と新市街地の形成を、 どちらも地区計画という制度で下支えしている市だと言えます。

出典：門真市「防災街区整備地区計画」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/toshikeikaku/tikukeikaku/5011.html ／ 門真市「地区計画一覧」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/toshikeikaku/tikukeikaku/index.html

理由4：駅前と市庁舎エリアの面的更新が、同時に走っている

3つめの押し上げ要因が、拠点の再整備です。

門真市駅前地区の地区計画が令和7年11月28日に変更されているのは、 この駅前が「決まって終わった」のではなくいま動いていることを示しています。 立地適正化計画も令和8年1月に変更されたばかりです。 つまり門真市の地価＋2.8％は、過去の実績ではなく、 現在進行中の事業を織り込んだ数字だと読むのが自然です。

ただし正直に書いておくと、 立地適正化計画の居住誘導区域・都市機能誘導区域の具体的な範囲、 届出の対象となる規模、都市構造再編集中支援事業「門真市南東地区」の区域面積・事業期間は、 本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 「この物件は居住誘導区域の内か外か」という判断が必要な場合は、 市の公表しているPDF（立地適正化計画 本編・概要版・届出制度）を直接ご確認ください。

出典：門真市「門真市駅前地区地区計画」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/toshikeikaku/tikukeikaku/25637.html ／ 「立地適正化計画」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/keikaku/18630.html ／ 「都市構造再編集中支援事業」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/toshikeikaku/18722.html ／ 「庁舎エリア整備」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/keikaku/25444.html

その結果、市内の地価格差が「1.7倍」しかない

門真市の住宅地の標準地18地点は、最高が宮野町の165,000円/㎡、 最安が岸和田三丁目の98,300円/㎡。その差はわずか1.7倍です。 大阪府下の他の市を見ると、大東市は大野3,300万円に対し北条770万円、 富田林市は廿山3,000万円に対し須賀765万円と、成約ベースで4〜7倍の開きがあります。 門真市にその開きが無いのは、市域の97.5％が市街化区域で、標高が低く平坦で、 山も海も無いという土地のつくりの結果です。

市が公式に「本市は、津波災害警戒区域、土砂災害警戒区域に指定された区域はありません」 と明記しているとおり、門真市には「この区域だから安い」という災害リスクの線引きがありません。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）があれば建築規制と開発許可がかかり、 担保評価にも将来の建替え可能性にも直接響きます。 そうした制度的な線引きが市内に1本も無いことが、1.7倍という狭さの土台にあります。

これは買い手にとって、はっきりメリットとデメリットの両面があります。 メリットは「エリア選びを外して大損する」リスクが小さいこと。 デメリットは「割安なエリアを見つけて得をする」余地も小さいことです。 門真市ではエリアより物件の個別条件（接道・敷地形状・築年・用途地域の隣地状況）で差がつきます。

町丁目別の成約 ― 3.3倍の差は、どこで生まれているか

地価公示は1.7倍でしたが、実際に売買された物件の価格はもう少し開きます。 国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・門真市207件）を町丁目別に見ると、次のとおりです。

最高の本町1,900万円と最安の島頭580万円で、3.3倍の差です。 地価公示の1.7倍より開いています。なぜかというと、面積が違うからです。 本町の平均71㎡に対して、島頭は51㎡。 土地の単価の差（1.7倍）に、建物の広さの差が上乗せされて、成約価格の差（3.3倍）になる。 これが門真市の価格差の構造です。

地価公示で確かめてみると、島頭には標準地が2つあって、 島頭四丁目が126,000円/㎡（＋2.4％）、島頭三丁目が109,000円/㎡（＋1.9％）。 市内平均133,017円/㎡より安いとはいえ、最安の岸和田三丁目98,300円/㎡ほどではありません。 つまり島頭の580万円という中央値は、 土地が極端に安いからではなく、流通している物件が小さいからだと読むのが正確です。 実際、島頭の平均51㎡は8町丁目のなかで最も小さい数字です。

ここが門真市でいちばん誤解されやすいところです。 「島頭は580万円だから安い街」ではなく、 「島頭では51㎡クラスの小さな物件がよく流通している」というのが、データの読み方として正しい。 逆に言えば、同じ島頭でも広い物件は相応の値段になります。 町名で相場を決めつけず、面積あたりで比較することをおすすめします。

駅別の成約 ― 2,550万円から1,100万円まで

駅別で見ると門真市駅2,550万円と門真南・萱島の1,100万円で2.3倍です。 ここで気づいていただきたいのは、平均徒歩分数との関係。 中央値が最も高い門真市駅は平均徒歩9分で、市内で最も短い。 逆に中央値1,100万円の萱島は平均16分、門真南は15分です。 門真市では「どの駅か」より「駅からどれだけ近いか」で価格が決まる傾向が、 このデータから読み取れます。 市域が東西4.9km・南北4.3kmと小さく、7駅が高密度に分布している市らしい結果です。

もうひとつ。成約207件のうち10件は、大東市の住道駅が最寄りです。 門真市は大阪市・守口市・寝屋川市・大東市の4市と接しているため、 市外の駅が最寄りになる物件が一定数あります。 守口市の大日駅（Osaka Metro／大阪モノレール）も同じです。 広告の「最寄駅」と「住所」は別物として確認してください。

実際の成約は、こんな中身です

数字の話が続いたので、実際の成約事例も挙げておきます。 いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 家タダ自身の取引実績ではありません。

気づいていただきたいのは、戸建の土地面積です。 宮野町60㎡、三ツ島70㎡、北島町70㎡、殿島町80㎡。 いずれも敷地が小さい。 これは地価公示の標準地18地点のうち16地点が68〜125㎡だったことと整合しますし、 大阪府が密集市街地について書いた「狭小、接道不良敷地が多い」という指摘とも符合します。

敷地が小さいということは、実務上いくつかのことを意味します。

• 接道の確認が重要。敷地が小さく細分化されているエリアでは、 前面道路が建築基準法上の道路でない、幅員が4m未満でセットバックが必要、 あるいは接道長が2mに満たないといったケースが混じります。 門真市は指定道路図をインターネットで公開していますので、確認は可能です。
• 建て替えの自由度が低い。敷地60㎡・70㎡という規模では、 駐車場を取れるか、北側の採光が取れるかといった制約がきつくなります。 中古を買って建て替える前提なら、建築士に事前相談しておく価値があります。
• 築年が古い物件が多い。上の表でも戸建4件はすべて1970年代〜1980年代の築です。 成約147件の平均築年は1994年ですが、1981年以前の旧耐震基準の物件も相応に流通しています。 門真市は耐震・除却の補助制度と狭あい道路拡幅整備事業補助を設けていますので、 該当するかどうかを市の建築課に確認する価値があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・門真市207件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積は公表値を四捨五入した区分値です。

まとめ：門真市は「エリア」ではなく「物件」で決まる市

門真市の住宅地の平均価格は、大阪府内で住宅地の標準地が3地点以上ある 69市区町村のうち41位、大阪市24区と堺市7区を除いた38市のなかでは15位です。 変動率（＋2.8％）で見ると府内69市区町村中37位、38市のなかでは9位。 「価格の水準は府内で真ん中よりやや下、上がり方は市のなかでは上位」というのが、 数字で見た門真市の位置です。

そしてその内側は、地価公示で1.7倍、成約で3.3倍。 他市（大東市4.3倍、富田林市4〜7倍）と比べれば市内格差は小さいほうです。 言い換えると、門真市では「どのエリアを選ぶか」で勝負がつきません。 確認すべきことは、市と府の資料からはっきり決まります。

• その物件の接道はどうか（狭小・接道不良敷地が多いと府が明記している市です）
• 密集市街地4地区137haの区域内か、未解消の38ha（本町・石原町・大倉町）にかかるか
• 防災街区整備地区計画の対象11町名に含まれるか、建築制限がかかるか
• 隣地・向かい・裏の現況は何か（準工業地域36.9％で、低層住専はほぼ存在しない市です）
• 内水・洪水・液状化のハザードマップ4種類で、その住所がどう評価されているか

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の門真市

門真市は、江戸後期から大正期にかけて蓮根の産地でした。市の公式資料は「大正期に蓮根栽培が最盛期を迎え、河内蓮根が全国的に認識されるように」なったと記しています。明治43年の京阪電車開通で産業が急速に発展し、昭和8年には松下電器製作所が誘致され、昭和38年の市制施行時に66,582人だった人口は、昭和50年に143,238人まで膨らみました。12年で2.15倍です。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真の時点が、ちょうど人口のピーク（昭和50年＝1975年）にあたります。つまり左側に写っているのが「門真市がいちばん人口を抱えていたときの市街地」で、右側はそれから半世紀が経ち、人口が111,702人（令和7年国勢調査）まで減り、密集市街地4地区137haのうち5つの評価範囲が解消され、門真市駅前に2.0haの地区計画が入り、市南部で土地区画整理事業が進んだあとの姿です。高度経済成長期に一気に埋まった市街地が、いまどう更新されつつあるかが見えます。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28724〜28726・y13008〜13009）で切り出しています。

門真市の都市計画マスタープラン（令和4年3月改定・計画期間 令和4〜13年度）は、市域を北西地域・北東地域・南西地域・南東地域の4地域に区分し、将来都市構造として「賑わい中心拠点」（古川橋駅・門真市駅周辺）、「まちなか生活拠点」（複数駅周辺）、「南部生活拠点」を位置づけています。将来都市像は「子どもが育ち 魅力が育つまち 門真」。また密集市街地について「市北部では、密集市街地が複数箇所に分布」「『地震時等に著しく危険な密集市街地』が解消となった地域でも、引き続き、地域の実情に応じた魅力あるまちづくり」と記しています。ここでは公式の地域区分と拠点の位置づけに、国土交通省の成約価格情報（駅別・町丁目別）、令和8年地価公示の全24地点（住宅地18・商業地4・工業地2）、大阪府の密集市街地整備アクションプログラムの解消状況を重ねて、6つのまとまりに整理します。門真市は市域12.30km²に7駅がある高密度な市なので、エリアは「駅」を軸に読むのがいちばん実務的です。なお各町丁目がどの地域区分に属するかを町名単位で示した公表資料は確認できていないため、以下は駅からの距離（成約データの徒歩分）と密集市街地の地区名にもとづく整理である点をお断りしておきます。

※エリア区分と各エリアの記述は、門真市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

門真市の公式資料は市内の鉄道駅として7駅を挙げています。京阪本線の西三荘・門真市・古川橋・大和田・萱島、Osaka Metro長堀鶴見緑地線の門真南、大阪モノレールの門真市です。東西4.9km・南北4.3kmという面積12.30km²の市に7駅というのは、大阪府下でもかなり高密度な鉄道アクセスです。なお大日駅（Osaka Metro／大阪モノレール）は守口市にあり、門真市内の駅ではありません。物件広告で「大日駅徒歩○分」と書かれていても、住所は門真市というケースがあります。同じことは南東側でも起こり、国土交通省の成約価格情報では門真市の物件でJR学研都市線の住道駅を最寄りとするものが10件（中央値1,200万円・平均徒歩25分）あります。住道駅は大東市の駅です。門真市は東西4.9km・南北4.3kmの小さな市で、4つの市（大阪市・守口市・寝屋川市・大東市）と接しているため、「市外の駅が最寄り」という物件が構造的に出やすい市だと理解しておいてください。

※乗車人員は門真市統計書（令和6年版）表7-3に掲載された京阪電気鉄道株式会社の調査値で、令和5年11月8日（水曜日）の1日の乗車人員です（降車を含む乗降合計ではありません）。比較対象の令和元年の数値は令和元年11月12日（火曜日）の調査値です。5駅の内訳は、門真市 13,543人（うち定期6,260人／令和元年15,054人・−10.0％）、萱島 12,557人（定期6,563人／14,088人・−10.9％）、古川橋 9,536人（定期4,311人／10,978人・−13.1％）、大和田 8,803人（定期4,557人／11,135人・−20.9％）、西三荘 8,456人（定期3,543人／11,044人・−23.4％）。5駅すべてが令和元年から2桁の減少で、同じ期間の国勢調査人口の減少（−6.7％）より大きく落ちています。在宅勤務の定着など鉄道利用そのものの変化を含む数字と考えられますが、要因を特定できる公表資料は確認できていません。なお市内の駅で減少率の幅が−10.0％〜−23.4％と2倍以上に開いている点は、駅ごとの駅勢圏の性格の違いを示すものとして押さえておく価値があります。大阪モノレール門真市駅は令和5年度の年間乗車3,806,711人・降車3,780,123人で、365日で割ると1日平均の乗車は約10,430人・乗降合計で約20,800人になります（当方算出）。令和元年度は乗車4,237,827人・降車4,167,187人でしたので、モノレール側も乗車で約−10.2％です（当方算出）。Osaka Metro 門真南駅は統計書の表からの抽出が安定しなかったため記載していません。なお大日駅は守口市にあり、門真市公式の市内駅リストには含まれていません。

道路

東西方向に国道163号が通り、南北方向に府道大阪中央環状線と近畿自動車道が走ります。さらに第二京阪道路が2010年に完成しています（門真市「市の紹介」）。市域12.30km²という面積に対して、これだけの広域幹線が集まっている市は大阪府下でも多くありません。高速道路へのアクセスという点では有利ですが、裏を返せば幹線道路の沿道に近い住宅地が市内に相当あるということでもあります。騒音・振動・大気環境は用途地域の指定からは読めませんので、現地で時間帯を変えて確認することをおすすめします。

門真市は「大阪府の東北部に位置し」「大阪市、守口市、寝屋川市、大東市と隣接している」（門真市統計書「市の概観」）市で、市域は「標高は低く平坦地」と記されています。坂のある市（箕面市・河内長野市・大東市など）と違い、自転車での移動のしやすさは市全域でほぼ均一です。市は門真市自転車ネットワーク基本計画を策定しており、自転車の通行環境を面的に整備する方針を持っています。土砂災害警戒区域の指定がゼロで、擁壁の維持費という論点が市全体としてほとんど生じないのも、この平坦さの帰結です。

市役所へのアクセスは、市公式によると京都方面からは京阪古川橋駅から西へ徒歩5分、大阪方面からは京阪門真市駅から東へ徒歩5分。2つの駅の中間に市役所があるという配置で、駐車場は2施設108台です。この2駅が都市計画マスタープランの「賑わい中心拠点」にそろって位置づけられているのは、この配置と無関係ではありません。成約中央値も門真市駅2,550万円・古川橋駅2,300万円と、市内の駅別で1位・2位を占めています。

道路については、市は「道路の整備に関するプログラム」を公表しています。個別路線の整備時期までは本ページで確認できていませんので、検討中の物件の前面道路や周辺道路に計画があるかどうかは、市のまちづくり部にご確認ください。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかることがあります。

※近畿自動車道の門真IC、第二京阪道路の門真JCTといったインターチェンジ名については、門真市の公式ページでの記載を確認できていません（未取得）。本ページでは路線名のみを記載しています。出典：門真市「市の紹介（位置・面積・交通）」//www.city.kadoma.osaka.jp/shisei/shokai/5398.html ／門真市「道路の整備に関するプログラム」//www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/keikaku/5015.html ／門真市「自転車ネットワーク基本計画」//www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/keikaku/7615.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

都市計画税の課税対象は、市の公式表現で「都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地と家屋」です。門真市は市域の97.5％が市街化区域のため、ほぼすべての物件が課税対象になります。市街化調整区域が広い市（箕面市・和泉市・河内長野市など）では「調整区域なら都市計画税ゼロ」という選択肢がありますが、門真市には事実上ありません。なお都市計画税の税率0.3％は地方税法が定める制限税率いっぱいの水準です。納税義務者は、市の公式表現で「原則として固定資産の所有者」（登記簿または課税台帳の登記・登録名義人）で、賦課期日である毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

課税標準は、市の公式表現で「原則として、固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）が課税標準額となります」。住宅用地には課税標準の特例（小規模住宅用地は固定資産税で評価額の1/6、都市計画税で1/3）が適用されます。門真市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均133,017円で、府内69市区町村のうち41位、市だけで見ると38市中15位という水準です。門真市は「毎年の保有コストの絶対額」で見ると、府内では比較的軽い部類に入る市だと言えます。ただし税率は1.7％で、市街化調整区域の広い市のような「都市計画税がかからない選択肢」はありません。

免税点

同一人が門真市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。第1期 5月1日〜31日／第2期 7月1日〜31日／第3期 9月1日〜30日／第4期 11月1日〜30日／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率・免税点は門真市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害・津波・高潮は「指定なし」と市が明記している

門真市の防災ページには、次の一文があります。

これは買い手にとって大きな情報です。 大阪府下では河内長野市が土砂災害警戒区域1,671箇所・特別警戒区域1,642箇所（府内最多）、 岸和田市が警戒177箇所・特別159箇所、大東市が警戒120箇所・特別102箇所というなかで、 門真市は土砂災害のレッドゾーン・イエローゾーンがゼロです。 標高が低く平坦な市であることの、数少ないはっきりしたメリットと言えます。

この「ゼロ」が実務上どれだけ効くかを、具体的に書いておきます。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、 居室を有する建築物には構造規制がかかり、開発には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 将来の建て替えの自由度にも直接影響します。 門真市では、この論点そのものが市内のどこにも発生しません。 また、傾斜地の擁壁の維持管理という長期コストも、平坦な市では基本的に生じません。 坂のある市で中古戸建を買う場合、擁壁の築造年・構造・水抜き穴の状態を確認し、 更新費用を見込む必要がありますが、門真市ではその心配がほぼ不要です。

2｜そのぶん、水害リスクは「洪水」と「内水」に集約される

ただし「災害リスクが低い市」と単純化してはいけません。 土砂・津波・高潮が制度上ゼロであるぶん、門真市の水害リスクは2種類に絞られ、 そのぶん一つひとつの重みが増します。

• 淀川の外水氾濫。管理者は国土交通省近畿地方整備局 淀川河川事務所で、 想定最大規模は360mm/24時間【確率1/1000（0.1％）】。公表は平成29年6月14日。 市は「内水氾濫は含まれていないため、実際には浸水区域や浸水深はさらに拡大する可能性があります」 と注記しています。この注記は重要です。 淀川のハザードマップに描かれた浸水深は、内水を含んでいない数字だということになります。
• 寝屋川・古川の氾濫と内水氾濫。最大規模の降雨は138.1mm/時間・683mm/24時間。 市の洪水ハザードマップは、寝屋川・古川については 「内水氾濫となった場合の浸水想定と水深を示した」と記しています。 さらに市は令和8年3月1日に水防法第14条の2にもとづく雨水出水（内水）浸水想定区域を公表しており、 「想定し得る最大規模の降雨（おおよそ1,000年以上に一度程度の確率降雨）が発生した際に、 公共下水道の能力を超えるような雨水の流入や河川等の水位上昇に伴い、 雨水が排水できないことによる浸水の発生が想定される区域」と定義しています。

※寝屋川・古川の河川管理者は市の公表資料に明記がなく、確認できていません（未取得）。 洪水ハザードマップは大阪府の洪水リスク表示図を使用していることから大阪府管理と推定されますが、 断定はしていません。また洪水ハザードマップの浸水深区分（凡例）の具体値と、 門真市域の最大浸水深も確認できていません（未取得）。 本ページでは降雨量の想定条件のみを記載しています。

内水ハザードマップは、洪水ハザードマップとは別物です。 門真市は次の6種類のPDFを別々に公開しています。

物件の住所で、この6枚すべてを確認してください。 とくに液状化マップは見落とされがちですが、 門真市は市の公式資料が「標高は低く平坦地」と記す低地の市で、 歴史的にも蓮根を栽培する水郷農村として発展した土地です。 古代には仁徳天皇が「茨田堤（まんだのつつみ）」を築かせて低湿地帯を治水から守ったと 市の公式資料が記しているくらいですから、もともと水と低地の市だという前提で見るべきです。 ハザードマップは市役所本館2階の危機管理課でも配布されています（1人1部まで）。

なお、内水浸水想定区域の公表が令和8年3月1日という点は覚えておいてください。 これは比較的最近の公表です。 古い重要事項説明のひな形や、それ以前に作られた資料には反映されていない可能性があります。

出典：門真市「防災マップ・洪水ハザードマップ等」 //www.city.kadoma.osaka.jp/kurashi/anshin/4/4/4358.html ／ 「淀川の浸水想定区域の見直しについて」 //www.city.kadoma.osaka.jp/kurashi/anshin/4/4/4362.html ／ 「雨水出水浸水想定区域の公表」 //www.city.kadoma.osaka.jp/soshiki/kankyosuidobu/3/2/2/gaiyou/gesuido_jigyou/38146.html

3｜1,000㎡以上の宅地化には、知事の許可が要る（特定都市河川）

門真市は寝屋川流域の特定都市河川の対象区域です。 大阪府の公式ページは「寝屋川流域内で1000平方メートル以上の雨水浸透阻害行為を行う場合には、 知事等の許可が必要」と明記し、対象市町村に門真市を挙げています。 対象は門真市のほか、大阪市、守口市、枚方市、八尾市、寝屋川市、柏原市、藤井寺市、 東大阪市、大東市、四條畷市、交野市です。

許可が必要になる「雨水浸透阻害行為」は、次の4つと定義されています。

1,000㎡＝約303坪。 門真市の住宅地の標準地の地積は68㎡〜208㎡でしたから、 戸建1棟の敷地がこの閾値に達することはまずありません。 効いてくるのは、ミニ開発・建売分譲の規模です。 1,000㎡というのは、80㎡区画なら12区画、100㎡区画なら10区画に相当します。 門真市の成約データで見た戸建の土地面積は60〜80㎡が中心でしたから、 12〜16区画規模の分譲が、この閾値に近づく計算になります。

申請先は行為地に応じて各市町村担当部局または 大阪府都市整備部河川室河川環境課です。 門真市は寝屋川流域水害対策計画を平成18年2月15日に策定し、 平成26年8月5日に変更しています。 市の公式本文は変更の理由として「流域における下水道の雨水ポンプ施設の操作に関する要綱を定めるなど」 と記しています。 なお特定都市河川・特定都市河川流域の指定年月日そのものは確認できていません（未取得）。

買う側の実務としては、新築の建売・分譲地を検討する場合に 「この分譲地は雨水浸透阻害行為の許可を取っているか」「雨水貯留浸透施設の維持管理は誰がするのか」 を確認しておくと安心です。許可に伴って設置された施設には、その後の管理義務が伴います。

出典：大阪府「雨水浸透阻害行為の許可」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/kasenkankyo/kanri/sogaikyoka.html ／ 大阪府「寝屋川流域の特定都市河川指定」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/kasenkankyo/kanri/neyatokutei.html ／ 門真市「寝屋川流域水害対策計画」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/keikaku/5028.html

4｜市域全域が宅地造成等工事規制区域（盛土規制法）

令和6年4月1日から、門真市全域が盛土規制法の宅地造成等工事規制区域です。 一部ではなく全域である点が門真市の特徴で、 これは市域の97.5％が市街化区域という土地のつくりとも整合しています。

許可権者は大阪府です。 ただし都市計画法の開発許可対象工事については門真市がみなし許可を行います。 つまり工事の種類によって窓口が変わるということで、 手続の入口を間違えると時間をロスします。 施行前に着手していた工事については、令和6年4月22日までの届出が求められていました。

市は制度の背景として 「令和3年7月に静岡県熱海市で大規模な土石流災害が発生したことや現行制度上の課題を踏まえ」 と記しています。 平坦な市なので大規模な盛土は想定しにくいものの、 造成を伴う購入（古家を解体して地盤を触る、駐車場を作るために擁壁や土留めを設ける、 隣地との段差を処理する等）では手続の確認が必要です。 中古戸建を買ってリフォームする際にも、外構工事の規模によっては対象になり得ます。

出典：門真市「盛土規制法（宅地造成等工事規制区域）」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/kenchiku/3/29450.html

5｜門真市まちづくり基本条例の整備基準

門真市には門真市まちづくり基本条例という市独自のルールがあります。 市は条例本文、解説付きの条文、施行規則、整備基準をそれぞれPDFで公開しています。 対象になるのは開発区域面積300㎡以上の建築物建築目的の土地利用行為で、 3,000㎡以上は大規模開発として扱われます。

300㎡＝約91坪です。これはかなり小さい閾値です。 門真市の戸建の敷地が60〜80㎡中心であることを考えると、 4〜5区画の小規模な分譲でも条例の対象になる計算になります。 つまり門真市では、ごく小規模なミニ開発でも市のルールがかかってくるということです。 主な整備基準は次のとおりです。

注目していただきたいのは、接続道路幅員の基準です。 1,000㎡未満でも6m以上の接続道路が求められます。 ところが門真市の既存市街地は、大阪府が「狭小、接道不良敷地が多い」と書くような 密集市街地を4地区137ha抱えています。 つまり門真市では「条例の対象になった新しい開発」と「既存の狭あい道路沿いの敷地」とで、 道路条件が大きく違うということです。 中古物件を検討するときは、この条例の基準を満たしている土地ではないという前提で、 前面道路の幅員と種別を個別に確認してください。 市は狭あい道路拡幅整備事業の補助も設けています。

※整備基準は要約レベルでの取得です。戸建分譲の「敷地面積の最低限度」については、 整備基準・用途地域別建築制限のいずれからも記載を確認できませんでした（未取得）。 また用途地域別の建ぺい率・容積率・高度地区・防火／準防火地域の数値も、 公表PDFからの読み取りの確度が不足したため本ページには掲載していません（未取得）。 正確な適用は市のまちづくり部にご確認ください。 出典：門真市まちづくり基本条例 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/machizukuri_kihonjorei/7601.html ／ 整備基準 //www.city.kadoma.osaka.jp/material/files/group/42/seibikizyun.pdf ／ 門真市「住宅・建築物の補助制度」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/kenchiku/7/index.html

6｜隣地に何が建つか。用途地域では読めない市

繰り返しになりますが、門真市は準工業地域が市街化区域の36.9％（443ha）を占め、 第一種低層住居専用地域は10ha（0.8％）しかありません。 第二種低層住居専用地域と工業専用地域は指定そのものがゼロです。 準工業地域では、危険性や環境悪化のおそれが大きい工場を除けば、 工場・倉庫・遊技場などが広く建てられます。

数字で並べると、門真市の用途地域の構成はこうなります。

「用途地域が住居系だから安心」という読み方が、門真市では通用しません。 第一種低層住居専用地域10haは市街化区域の0.8％。 門真市で「第一種低層住居専用地域の戸建」を探すのは、 市街化区域1,199haのうち10haを探すということです。 現実的な選択肢にはなりにくい。

やるべきことは決まっています。

• 現地で、隣地・向かい・裏・上下の現況を見る。 平日の昼と、夜と、できれば休日。工場の稼働音や搬出入の車両は時間帯で変わります。
• 市の建築・都市計画情報のWeb GISで、周辺の用途地域を「面」で確認する。 自分の敷地だけでなく、半径100mくらいの範囲を見てください。
• 指定道路図で前面道路の種別と幅員を確認する。 門真市は指定道路図をインターネットで公開しています。
• 生産緑地地区の指定があるか確認する。 隣地が生産緑地の場合、指定解除後に土地利用が変わる可能性があります。

家タダでは、ご検討中の物件について用途地域・接道・再建築の可否・地区計画の有無を 契約前に無料で調査します。 門真市は密集市街地4地区137ha・防災街区整備地区計画の対象11町名・地区計画9件という、 区域指定が重なり合う市です。 物件情報の「用途地域：準工業地域」という1行だけでは、判断材料として足りません。

出典：門真市「建築・都市計画情報の確認方法」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/kenchiku/12657.html ／ 門真市「指定道路図のインターネット公開」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/kenchiku/4987.html ／ 令和6年版 門真市統計書 表1-3「都市計画用途地域」 //www.city.kadoma.osaka.jp/material/files/group/6/2024_1-5.pdf

7｜マンションを買う場合 ― 管理適正化推進計画のある市

門真市の成約207件のうち60件はマンションで、 中央値1,900万円・平均専有68㎡・平均築年1997年です。 平均で築30年近いということになります。

門真市はマンション管理適正化推進計画を公表している市です。 マンションを検討する場合、価格や専有面積と同じくらい、 管理組合の運営状況、修繕積立金の水準、長期修繕計画の有無と直近の大規模修繕の履歴が 資産価値を左右します。 本ページ作成時点で計画の具体的な内容までは確認できていませんが、 市がこの分野に計画を持っているという事実自体が、 門真市のマンションストックの築年構成を示しているとも読めます。

成約個票を見ると、常称寺町のマンション（大和田駅徒歩4分・SRC・1983年築・65㎡）が 2,000万円、江端町のマンション（住道駅徒歩25分・SRC・1982年築・75㎡）が1,700万円で 成約しています。 築40年を超える物件が、駅近であれば2,000万円で取引されているということです。 築年だけで判断せず、管理の状態を必ず確認してください。

出典：門真市「マンション管理適正化推進計画」 //www.city.kadoma.osaka.jp/machizukuri_rodo/machizukuri/keikaku/31717.html ／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・門真市207件）

門真市への定住は、約3,500年前に遡ります。 12.30km²という小さな市域に、3つの遺跡が確認されています。

注目したいのは三ツ島遺跡のくり舟です。 全長10メートルを超える舟が、いまは内陸である三ツ島から出土している。 これは門真市がかつて水辺の土地だったことの、いちばん分かりやすい証拠です。 そして大和田遺跡の銅鐸3個は、弥生時代にこの一帯が 祭祀の行われる相応の集落だったことを示しています。 西三荘・大和田・三ツ島という3つの地名は、いずれも現在の駅名や町名として生きています。 西三荘駅、大和田駅、そして三ツ島は成約件数が市内最多（19件）の町丁目です。

仁徳天皇の茨田堤 ― 低湿地を治水から守る

古代には、仁徳天皇が「茨田堤（まんだのつつみ）」を建設させ、 低湿地帯を治水から保護したと市の公式資料は記しています。

この一文は、門真市の土地の性格をそのまま言い表しています。 門真市は市の統計書が「標高は低く平坦地」と記す低地の市で、 古代から堤を築かなければ人が住めない土地でした。 市が公式に「津波災害警戒区域、土砂災害警戒区域に指定された区域はありません」と書けるのは、 山も海も無いからですが、そのぶん水との関係は古代から一貫して続いているということになります。 令和8年3月1日に雨水出水（内水）浸水想定区域が公表され、 市が寝屋川流域の特定都市河川として1,000㎡以上の雨水浸透阻害行為に知事許可を課しているのも、 この延長線上にあります。茨田堤から1,600年、治水は門真市のテーマであり続けています。

平安後期からは荘園となり、江戸時代には市内の約8割以上が天領でした。 天領＝幕府の直轄地です。 市域の8割以上が幕府直轄というのは、かなり高い比率で、 大坂に近い低湿地の生産力が幕府にとって重要だったことをうかがわせます。

河内蓮根と、水郷の農村 ― 「段蔵」と「バッタリ」

水郷農村として発展した門真では、独特の施設が生まれます。 市の公式資料が挙げているのが「段蔵（だんぐら）」と「バッタリ」です。 低湿地で水害と向き合いながら暮らすための工夫が、建築と生活の道具に残っていたということです。

江戸後期には菜種・木綿の栽培が広がり、あわせて蓮根栽培が活発化します。 そして大正期に蓮根栽培が最盛期を迎え、 「河内蓮根」が全国的に認識されるようになりました。

蓮根は、水を張った田でつくる作物です。 門真市が蓮根の一大産地だったということは、 市域に水を張れる低湿な田が広がっていたということにほかなりません。 いまの門真市は市域の97.5％が市街化区域で、 用途地域の36.9％が準工業地域という工業都市ですが、 その地面の下にあるのは蓮根を育てていた水田です。 液状化マップを市が別に公開していること、 土地の成り立ちとして低地であることは、この歴史と地続きの話です。

京阪電車と、工業都市への転換

明治43年（1910年）の京阪電車開通で産業が急速に発展します。 門真市の市街地の骨格が鉄道を軸に形づくられたのは、この時点からです。 いま市内にある7駅のうち5駅（西三荘・門真市・古川橋・大和田・萱島）が京阪本線の駅であり、 成約データを見ても207件のうち153件（約74％）が京阪本線の駅を最寄りとしています。 門真市の不動産は、いまも京阪本線を背骨にしていると言えます。

昭和8年（1933年）には松下電器製作所が誘致されました。 市の公式資料は「もともと河内蓮根を産する農業地域であったが、工業都市へと転換し、 現在は東大阪工業地帯において重要な位置を占める」と記しています。

この転換が、いまの門真市の不動産の条件をほぼ決めています。

• 用途地域の36.9％（443ha）が準工業地域。第一種低層住居専用地域は10ha（0.8％）だけ。 第二種低層住居専用地域と工業専用地域は指定なし。
• 令和8年地価公示で工業地2地点が＋12.1％。住宅地（＋2.8％）の4倍以上の上昇率。 工業都市としての需要が、いまも地面の値段を動かしています。
• 住宅地の地価が市内で1.7倍しか開かないのも、住工混在で 「閑静な高級住宅地」という区分が市内に成立していないことの裏返しです。

市制施行、そして人口143,238人のピーク

昭和38年（1963年）8月1日、門真市が市制を施行します。 そのときの人口は66,582人。大阪府内27番目、全国556番目の市で、 初代市長は中塚種夫でした。

そこからの12年が、門真市の人口史のクライマックスです。 昭和50年（1975年）、人口は143,238人でピークを迎えます。 市制施行時の2.15倍です。 高度経済成長期に、大阪市に隣接し京阪沿線で工業集積のある市へ、 人が一気に流れ込んだ結果でした。

いまの門真市の住宅ストックと市街地の骨格は、この時期にできています。 そして半世紀後のいま、その市街地の更新が課題になっている。 大阪府が門真市の4地区・137haを「地震時等に著しく危険な密集市街地」に指定し、 市が平成29年7月1日に防災街区整備地区計画を決定し、 令和5年に門真市駅前地区の地区計画を定め、令和7年に変更した。 これらはすべて、昭和40〜50年代に一気にできた市街地の更新事業です。 人口は令和7年国勢調査で111,702人（ピーク比 約−22％）まで減りましたが、 地価が＋2.8％で上がっているのは、この更新が同時に走っているからです。

年表

※市名「門真」の由来については、市の歴史ページ・紹介ページのいずれにも 記載を確認できませんでした（未取得）。本ページでは推測による説明を載せていません。 同様に古川（河川名）の由来、市制施行前の町村合併の経緯（旧町村名）についても、 市公式の記載を確認できなかったため記載していません。 松下電器製作所の誘致は市公式「門真市の歴史」に記載のある範囲でのみ触れており、 現在の企業情報には踏み込んでいません。 出典：門真市「門真市の歴史」 //www.city.kadoma.osaka.jp/shisei/shokai/5397.html ／ 門真市「市の紹介」 //www.city.kadoma.osaka.jp/shisei/shokai/5398.html ／ 令和6年版 門真市統計書「市の概観」。 なお市は「かどまの民話」「名所・史跡・文化財」のページも公開しています （//www.city.kadoma.osaka.jp/shisei/shokai/2/index.html ／ //www.city.kadoma.osaka.jp/shisei/shokai/5375.html ）。

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