【南丹市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

南丹市の価格帯で、いくら得になるか

南丹市の住宅地は1㎡あたり平均33,400円（11地点の単純平均）。市内の標準地は最高46,000円/㎡（園部町美園町四号１６番７）から最低13,700円/㎡（園部町船岡堂坂２１番３）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.4倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、南丹市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は22件。成約価格の中央値は2,200万円、真ん中の半数は1,200万円〜2,500万円に収まっています。延床面積の中央値は105㎡。建築年の中央値は2003年です。

最寄駅で多いのは園部駅（20件）、八木駅（1件）、吉富(京都)駅（1件）。

中央値の2,200万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は79万2,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる22件のうち、1981年以前に建てられたものは5件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

南丹市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて南丹市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 2万9千人が616km²に住む、京都府でも指折りに広い市

南丹市の人口は28,776人（男14,017人／女14,759人）、世帯数は14,306世帯です（令和8年10月1日現在・南丹市「人口・世帯数集計表」）。前月と比べて人口は26人減、世帯数は13世帯減。市の集計表PDFでは日本人27,982人・外国人794人と分けて集計されており、合計は28,776人で一致します。面積は616.40km²で、市公式は「京都府の13.4％」と説明しています。人口密度は約47人/km²（当方算出）。京都府の面積の8分の1を超える市域に、3万人弱が住んでいるというのが南丹市の大きさです。

まず正直に書いておきます。国勢調査の南丹市の人口は、令和2年調査・令和7年調査とも確認できていません（未取得）。市公式の統計のページに掲載されている国勢調査は平成22年調査までで、京都府が公表している令和7年国勢調査の市区町村別の表はExcelファイルのため、本ページでは読み取れませんでした。このページの人口は、すべて住民基本台帳にもとづく市の月次の集計です。人口の長期の増減についても、数字で確認できていないため、本ページでは書いていません。

南丹市は、平成18年（2006年）1月1日に、園部町・八木町・日吉町・美山町の4町が合併して生まれた市です。市公式が示している旧町別の面積は、園部町102.78km²、八木町49.56km²、日吉町123.50km²、美山町340.47km²。美山町だけで市域の半分以上を占めます（4町の合計は616.31km²で、市の面積616.40km²とは0.09km²合いません。理由は確認していません）。

住宅を買う立場で大事なのは、この4町で「土地のルール」がまったく違うことです。都市計画区域に入っているのは園部町と八木町の一部（9,415ha）だけで、日吉町と美山町は全域が都市計画区域の外。公的な成約データ24件も、22件が園部駅を最寄りとする物件でした。「南丹市の物件」とひとくくりにせず、どの町の、どの区域の物件かを最初に確かめてください。

市の位置について、市公式は「京都府のほぼ中央」と説明しています。北は福井県と滋賀県、南は兵庫県と大阪府、西は綾部市・京丹波町、東は京都市・亀岡市に接し、大半を丹波山地が占め、北部を由良川、中・南部を桂川（大堰川）が流れます。年平均気温は13度前後で、市は「山陰内陸性気候」としています。

土地の使われ方

南丹市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「都市計画区域9,415ha」です。市域は616.40km²＝61,640ha。そのうち都市計画区域に指定されているのは、園部町と八木町の一部の9,415haで、市域の15.3％（当方算出）にとどまります。残りの約52,225ha（84.7％）は都市計画区域の外です。

都市計画区域のなかで用途地域が指定されているのは582.7ha。市公式は、用途地域図に記載がない地域を「市街化調整区域」または「都市計画区域外」と説明していますので、用途地域のある582.7haが市街化区域にあたります。都市計画区域から582.7haを引いた約8,832haが市街化調整区域です（引き算は当方）。住宅を建てることを前提に用途が決められている土地は、市域の0.9％ということになります。

※都市計画区域9,415ha・用途地域の合計582.7haは南丹市「都市計画の概要・都市計画マスタープラン」（用途地域等の決定状況は令和7年4月11日現在）、市域616.40km²は南丹市「位置・地勢・交通」。市街化調整区域と都市計画区域外の面積は当方の引き算で、市が公表している数値ではありません。端数処理のため構成比の合計は100％になりません。

市街化区域と市街化調整区域

南丹市には、市街化区域・市街化調整区域・都市計画区域外の3つがあります。市公式は「南丹市では、園部町および八木町の一部が都市計画区域に指定されており、面積は9,415ha」と説明しています。この区域は亀岡市とまたがる「南丹都市計画区域」で、京都府は「線引き都市計画区域」の表に掲載しています（対象市町村：亀岡市、南丹市）。つまり、都市計画区域のなかは市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。

一方、市域の大部分は都市計画区域の外です。市公式の「用途地域の指定状況」は、都市計画区域外を次のように列挙しています。「美山町全域、日吉町全域、八木町神吉、園部町殿谷・埴生・南八田・天引・法京・大河内・南大谷・若森」。そして、それ以外で用途地域図に記載がない地域・白色の地域が市街化調整区域です。市は「非線引き都市計画区域・準都市計画区域」は「なし」としています。

面積について、正確を期して書いておきます。市が公表しているのは都市計画区域9,415haと用途地域の合計582.7ha（令和7年4月11日現在）で、「市街化区域◯ha・市街化調整区域◯ha」という形の数字は市のページにありません。下の表は、用途地域のある582.7haを市街化区域、9,415haからそれを引いた8,832.3haを市街化調整区域として当方が整理したものです。京都府の「南丹都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」（令和6年12月）は、亀岡市と南丹市をあわせた市街化区域を1,678haとしており、亀岡市の用途地域1,095.2haと南丹市の582.7haの合計（1,677.9ha）と一致します。

都市計画区域9,415haのうち、市街化区域は6.2％、市街化調整区域は93.8％（当方算出）。園部町・八木町の物件であっても、市街化区域に入っているとは限りません。

用途地域582.7haの内訳は次のとおりです。指定されているのは9種類で、準住居地域・商業地域・工業専用地域の指定はありません。面積が最大なのは第一種住居地域（183.0ha・31.4％）、次が第一種低層住居専用地域（152.8ha・26.2％）。住居系6種類の合計は481.2ha（82.6％）、近隣商業地域22.3ha、工業系2種類は79.2ha（13.6％）です（合計と割合は当方算出）。

※南丹市「都市計画の概要・都市計画マスタープラン」（用途地域等の決定状況は令和7年4月11日現在）。割合は用途地域の合計582.7haに対するもので、当方の算出です。端数処理のため割合の合計は100％になりません。区域区分の当初決定日・最終変更日、用途地域ごとの建ぺい率・容積率は未取得です。

地価公示 ― 11地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、南丹市の住宅地の標準地は11地点。 単純平均は1㎡あたり33,400円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.9％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

南丹市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 南丹市の住宅地の平均価格は26位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第11位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

南丹市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地11地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で3.4倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

南丹市を一言で表すと、「とても広く、住宅の取引はごく一部に集まっている市」です。 市域616.40km²のうち、都市計画区域は15.3％、用途地域のある市街化区域は0.9％（いずれも当方算出）。 そして公的データに出てくる成約は24件、すべて戸建、うち22件が園部駅です。 この章では、この2つの事実から南丹市を読んでいきます。

市域61,640haのうち、用途地域は582.7ha

市が公表しているのは、都市計画区域9,415haと用途地域の合計582.7haです。 市街化調整区域と都市計画区域外の面積は当方の引き算です。 南丹都市計画区域は亀岡市とまたがる区域で、京都府は「線引き都市計画区域」として公表しています。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 「南丹市の物件」は、区域によって別物です。 市街化区域なら用途地域・地区計画・都市計画税（0.2％）。 市街化調整区域なら建て替えの可否と住宅ローン。 都市計画区域外なら建築確認の要否・上下水道・接道。確認する項目がまるで違います。
• 市街化区域は園部駅・八木駅・吉富駅のまわりに限られます。 用途地域図の対象は園部町と八木町の町名だけで、日吉町・美山町は1枚もありません。
• 園部町・八木町でも、9割以上は市街化調整区域です。 都市計画区域9,415haのうち市街化区域は6.2％（当方算出）。「園部町だから市街化区域」とは言えません。

出典：南丹市「都市計画の概要・都市計画マスタープラン」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/town/126/005/000/index_1016095.html ／ 南丹市「用途地域の指定状況」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/town/126/005/000/index_1011371.html ／ 南丹市「位置・地勢・交通」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/gove/132/001/000/index_2052.html ／ 京都府「京都府の都市計画区域の指定状況」 https://www.pref.kyoto.jp/toshi/hunaitoshikeikakukuiki.html

地価公示12地点 ― 上がった地点は1つもない

令和8年地価公示で、南丹市の標準地は住宅地11地点・商業地1地点の計12地点です。工業地の標準地はありません。 住宅地11地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 11地点のうち、上昇した地点は0。横ばい（0.0％）が6地点、下落が5地点。 平均は−0.9％で、京都府内29市区町村のなかで28位、14市のなかで13位です。 値上がりを期待して買う市ではありません。
• 上位8地点は36,300〜46,000円/㎡の狭い幅に収まっている。 南丹市の市街地の住宅地の「ふつうの値段」は、1㎡あたり4万円前後。坪に直すと約12万〜15万円（当方算出）です。 園部町と八木町の差はほとんどありません。
• 下位3地点は13,700〜16,300円/㎡で、3地点とも下落、地積は294〜545㎡。 8番目の小山東町（36,300円）と9番目の八木嶋（16,300円）の間に2.2倍（当方算出）の段差があります。 「市内格差3.4倍」は、この3地点と市街地との差です。 下落率が大きいのも、この3地点（−4.1％・−2.0％・−1.4％）です。

商業地は「園部町内林町3号3番」の1地点で、52,000円/㎡（0.0％・地積1,011㎡）。 住宅地の最高地点（46,000円/㎡）と商業地（52,000円/㎡）の差が小さいのも、南丹市の特徴です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約24件 ― すべて戸建、マンションは0件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 南丹市の成約は24件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※新築1件＋中古22件＝23件で、残る1件は建築年が分からない戸建です。 戸建て全体の面積は土地面積の中央値、新築・中古戸建ての面積は延床面積の中央値です。

まず件数です。24件は、とても少ない数字です。 隣の亀岡市は同じ期間に113件でした。 南丹市の「相場」を公的データだけで語るのは難しい、というのが正直なところです。 以下の数字は、「この1年に公的データに載った実例」としてお読みください。

中古マンションは0件です。 南丹市にマンションがないという意味ではなく、この期間の成約価格情報に1件も載っていないということです。 南丹市でマンションを検討される方は、公的な成約データとの比較ができませんので、 個別の物件ごとに、管理の状態や修繕積立金を含めて判断することになります。

中古戸建て22件は、建築年の中央値が2003年。築20年あまりです。 最小330万円から最大4,000万円まで幅があり、22件のうち5件が1981年以前の建築でした。 中央値2,200万円・延床105㎡という数字からは、 築20年前後の、延床100㎡ほどの戸建が2,000万円台前半で取引されている姿が読み取れます。 戸建て全体で最も高かった成約は6,000万円です（建築年の分からない1件）。

新築戸建ては1件だけ（2,600万円・延床115㎡）。 1件ですので、「南丹市の新築の相場」とは言えません。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが（対象外の物件もあります）、 南丹市では公的データで見るかぎり新築の成約そのものが少ない、ということになります。

町丁目別の成約（3件以上あった4町・計16件）

4つとも園部町で、4つとも4件。 24件のうち16件、3分の2がこの4つの町に集まっています。 小山東町・内林町・横田は2,300万〜2,700万円、小桜町だけが1,275万円です。 4件の真ん中の値ですから、1件の取引で大きく動く数字だという点にご注意ください。 小桜町は地価公示では43,200円/㎡で市内3番目に高い地点ですが、成約の中央値は4町で最も低い。 土地の単価が高い町で成約価格が低いという組み合わせは、築年数の経った建物や小さな敷地の取引が含まれていることを示唆しますが、 町丁目ごとの築年・面積の内訳は公表データにないため、断定はできません。 実際、成約個票には小桜町の2021年築・2,100万円の戸建もあります。

実際の成約は、こんな中身です

4件とも木造の戸建で、2,100万〜2,300万円。 同じ2,300万円でも、土地335㎡・延床230㎡の2000年築と、土地175㎡・延床100㎡の2017年築があります。 同じ値段で「築25年の大きな家」と「築浅のふつうの大きさの家」のどちらも買えるのが、南丹市の2,000万円台前半です。 土地は4件とも170㎡以上あります。

※「データ上は0分」の2件は、成約価格情報の駅からの時間の欄が0になっているものです。 実際の距離を示しているとは限りませんので、参考にしないでください。 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・南丹市24件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

駅は7つ。成約は園部駅だけに集まる

南丹市内のJR山陰本線の駅は、南から八木・吉富・園部・船岡・日吉・鍼灸大学前・胡麻の7つです （国土地理院の地名検索で、7駅とも所在が南丹市であることを確認）。 ところが成約データで3件以上あった最寄駅は園部の22件だけ。

市公式は「京都・園部間の完全複線化が実施されました」と説明しており、 京都府の都市計画の方針は「ＪＲ山陰本線（園部以北）について複線化の促進を図る」としています。 複線の区間は園部まで、というのが公表資料から読める現状です。 園部駅の平均19分という数字は、駅前よりも、駅から離れた住宅地（小山東町・内林町・横田・小桜町など）で 取引されていることを示しています。 駐車場の有無と台数は、南丹市では物件選びの基本条件になります。

山の市 ― 土砂災害警戒区域等は1,759箇所

市公式は、南丹市の地勢を「大半を丹波山地が占め、北部を由良川、中・南部を桂川（大堰川）が流れています。 山間盆地が形成され、南部は亀岡盆地へつながります」と説明しています。 京都府が公表している土砂災害警戒区域等の指定は、南丹市が117地区1,759箇所。 隣の亀岡市は20地区763箇所、京丹波町は67地区1,379箇所、綾部市は90地区1,671箇所です。 南丹市は亀岡市の2倍以上（当方算出で約2.3倍）で、 府は南丹市について、基礎調査が済んでいて今後指定を予定している箇所があることも注記しています。

山ぎわ・谷すじの物件は、土砂災害警戒区域・特別警戒区域にかかっていないかを必ず確認してください。 市は「南丹市総合防災ハザードマップ」を、園部（3枚）・八木（3枚）・日吉（3枚）・美山（5枚）の地域別に公開しています。

出典：京都府「土砂災害警戒区域等の指定」https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 南丹市「南丹市総合防災ハザードマップを更新しました」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/disa/101/000/000/index_69698.html

まとめ：南丹市は「区域・駅・築年・ハザード」の4つで選ぶ市

南丹市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある 29市区町村のうち26位、京都市の11区と町を除いた14市のなかでは11位。 変動率（−0.9％）で見ると29市区町村中28位、14市のなかで13位です。 価格は府内で低いほう、値動きも弱い、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域外か。 市街化区域は市域の0.9％。日吉町・美山町は全域が区域外です。
• どの駅の物件か。園部駅より京都側（八木・吉富・園部）か、北側（船岡・日吉・鍼灸大学前・胡麻）か。美山町には駅がありません。
• 築年と建物の状態。中古戸建ての建築年の中央値は2003年。22件のうち5件は1981年以前の建築です。
• 土砂災害警戒区域と、市のハザードマップ。府の指定は117地区1,759箇所。
• 毎年の税。固定資産税は1.5％。市街化区域は都市計画税0.2％が加わり1.7％。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の南丹市

左が1974〜78年、右が現在の、園部駅を含む同じ範囲です。園部駅は、成約データの最寄駅として市内で唯一、集計に出てくる駅（24件中22件）です。
南丹市の地区計画17箇所のうち、園部町の横田地区は平成5年、小山東町地区（平成台）は平成8年、小山東町向河原地区と新町地区は平成12年、内林町地区は平成15年に都市計画決定されています。左の写真は、これらの地区計画が決まる前の姿にあたります。その後、市公式が「京都・園部間の完全複線化が実施されました」と説明する複線化があり、平成18年1月1日に4町が合併して南丹市になりました。2枚を見比べるときは、駅のまわりで住宅地がどこに広がったかに注目してください。成約データに出てくる小山東町・内林町・横田は、いずれも地区計画のある町です。（写真の範囲は、国土地理院の地名検索で得た園部駅の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28714〜28716・y12966〜12967）で切り出しています。

南丹市は、平成18年1月1日に園部町・八木町・日吉町・美山町の4町が合併してできた市です。住所にはいまも「園部町」「八木町」「日吉町」「美山町」が残り、中学校も旧町ごとに1校ずつあります。

ここでは、令和8年地価公示の全12地点（住宅地11・商業地1）と、国土交通省の成約価格情報24件を、旧町と都市計画の区域を手がかりに4つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この4つのまとまりは、旧町・最寄駅・都市計画の区域をもとにした当方の整理であり、市が定めた地区区分ではありません。また、数字があるのは実質的に園部町だけです。地価公示の住宅地は園部町7地点・八木町4地点で、日吉町と美山町には標準地がありません。成約の町丁目別は3件以上あった園部町の4つの町（各4件・計16件）だけの集計です。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、南丹市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

南丹市を通る鉄道はJR山陰本線で、市内の駅は八木・吉富・園部・船岡・日吉・鍼灸大学前・胡麻の7駅です（国土地理院の地名検索で、7駅とも所在が南丹市であることを確認）。市公式は「JR山陰本線が京都市から北西に走り、京都・園部間の完全複線化が実施されました」と説明しています。

南丹市で必ず確認していただきたいのは、「園部駅より京都側か、北側か」です。京都府の「南丹都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」（令和6年12月）は、「ＪＲ山陰本線（園部以北）について複線化の促進を図る」としています。複線化が完了したと市が説明しているのは京都〜園部間で、園部以北は、これから複線化を促進するという段階です。八木・吉富・園部の3駅と、船岡・日吉・鍼灸大学前・胡麻の4駅とでは、線路の条件が違うということになります。列車の本数・所要時間は、物件の最寄駅ごとに時刻表で確認してください（本ページには掲載していません）。

美山町には鉄道の駅がありません。7駅の所在は、八木・吉富が八木町、園部・船岡が園部町、日吉・鍼灸大学前・胡麻が日吉町の側です（町ごとの所在は、地区計画・学校名など市公式の町名との対応からの整理で、駅の所在地番までは確認していません）。

※駅の所在は、国土地理院の地名検索（住所検索API）で確認しています。7駅とも市区町村コードは26213（南丹市）でした。路線名は市公式の表記「JR山陰本線」にそろえています。駅の並びは、国土地理院の地名検索が返した緯度の順（南から北）です。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の公表値を確認できていないためです（未取得）。各駅の停車列車の種別・本数・所要時間も、本ページでは確認していません。JR西日本の時刻表でご確認ください。

成約データの駅別集計について。国土交通省の成約価格情報で、3件以上の成約があった最寄駅は園部（22件）だけです。24件のうち残る2件は、ほかの駅を最寄りとするか、駅の記載がない取引です。園部駅以外の6駅については、公的な成約データから相場を読むことができません。

道路

市公式が挙げている幹線道路は、北部の国道162号と、南部の国道9号・477号・372号、京都縦貫自動車道です。京都府の都市計画の方針も、京都縦貫自動車道、国道9号、国道372号、国道423号、国道477号を挙げています。地区計画に「園部IC北地区」（園部町内林町、新堂、瓜生野、千妻、曽我谷の各一部・令和6年12月24日決定）があり、府の方針は園部インターチェンジ北地区を市街地開発事業の予定地区のひとつとしています。

幹線道路やインターチェンジの近くの物件は、車での移動の便と引き換えに、音と交通量の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。また府の方針は、園部町の京都新光悦村に隣接する地域について、「工業地として計画的な市街地整備の見通しが明らかになった時点において、市街化区域に編入する」としています。いま市街化調整区域の土地でも、将来の用途が変わりうる場所があるということです（具体的な範囲と時期は確認していません）。

バスは、複数の種類が走っています。市の公共交通のページに載っているのは、南丹市営バス、ぐるりんバス、京阪京都交通、園部八木線・農芸線、デマンドバス「そよかぜ号」です。市営バスは全線でPayPayでの支払いができ、ぐるりんバスには交通系ICカードが導入されていると、市は案内しています。路線ごとの経路・便数・運賃は、本ページでは確認していません（未取得）。市域616.40km²に対して駅は7つ、いずれも市の南西側のJR山陰本線沿いです。駅から離れた物件では、自家用車が生活の前提になります。バス便の物件は、現在の時刻表と、車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の1日平均乗降人員、列車の本数・所要時間、バスの路線ごとの経路・便数・運賃、国道・府道の路線の詳細は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：南丹市「位置・地勢・交通」https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/gove/132/001/000/index_2052.html ／南丹市「公共交通」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/life/116/index.html ／京都府「南丹都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」（令和6年12月）https://www.pref.kyoto.jp/toshi/documents/05nantan-masterplan202412.pdf ／国土地理院 地名検索（住所検索API）https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=園部駅

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

南丹市の固定資産税の税率は1.5％です。市公式の表記は「1月1日現在、市内に土地・家屋・償却資産を所有する方（税率1.5パーセント）」。地方税法が定める標準税率は1.4％で、多くの市町村は1.4％を採用しています。南丹市はそれより0.1ポイント高い税率です。課税標準額1,000万円なら、1.4％の市で年14万円、南丹市で年15万円（当方算出）になります。

都市計画税は0.2％。市公式の表記は「1月1日現在、市街化区域内に土地・家屋を所有する方（税率0.2パーセント）」で、「固定資産税・都市計画税は併せて納税していただくこととなっています」とされています。市街化区域の物件は合計1.7％、市街化調整区域と都市計画区域外の物件は1.5％のみです。南丹市で用途地域が指定されている市街化区域は582.7haで、市域の0.9％（当方算出）。面積で見れば、都市計画税がかからない土地のほうが圧倒的に多い市ですが、成約データに出てくる園部駅周辺の住宅地は、用途地域図に名前のある町です。検討中の物件に都市計画税がかかっているかどうかは、売主側の納税通知書で確認できます。

納期は第1期 5月31日、第2期 7月31日、第3期 9月30日、第4期 11月30日（納期限が土曜日・日曜日・休日の場合は翌開庁日）。窓口・コンビニ・スマートフォン決済アプリ・地方税お支払サイト・口座振替（期別または全期前納）で納められます。

納税義務者は1月1日現在の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点・納税通知書の送付時期・新築住宅の減額措置の内容は、確認した市公式のページに記載がなく未取得です。下の表に免税点を載せていないのはそのためです。

住宅用地の特例（小規模住宅用地は課税標準が6分の1など）は地方税法で定められた全国共通の制度ですが、南丹市公式のページでは特例の説明を確認できていません（未取得）。参考として、南丹市の成約データでは戸建24件の土地面積の中央値は185㎡です。成約個票には土地335㎡の戸建もあり、土地の広い物件が流通している市だと言えます。土地が200㎡を超えるかどうかは税額の計算に関わりますので、売主側の納税通知書・課税明細書で実際の税額を確認してください。

市の税のページには、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修を行った住宅に対する固定資産税（家屋）の減額のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に税務課（0771-68-0004）で確認しておくと、申告の漏れを防げます（各制度の要件・減額割合は本ページでは確認していません）。

※納期：第1期 5月31日／第2期 7月31日／第3期 9月30日／第4期 11月30日（納期限が土曜日・日曜日・休日の場合は翌開庁日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は南丹市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域外か

南丹市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが区域です。

市は用途地域図（6枚）と都市計画総括図を公開していますが、正確な確認は都市計画課（0771-68-0052）への来庁を勧めています。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 とくに市街化調整区域の物件は、南丹市の許可の基準を本ページでは確認できていないため（未取得）、 契約前の個別確認が欠かせません。家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

2｜土砂災害警戒区域等は117地区1,759箇所。ハザードマップは地域別に確認する

京都府が公表している土砂災害警戒区域等の指定は、南丹市が117地区1,759箇所です。 府は、基礎調査が済んでいて今後指定を予定している箇所があることも注記しています。 特別警戒区域（レッドゾーン）の箇所数、現象別（急傾斜地の崩壊・土石流・地すべり）の内訳は、府のページに記載がなく未取得です。

特別警戒区域は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 山ぎわ・谷すじ・がけ下の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。

市は「南丹市総合防災ハザードマップ」を公開しており、 全体版のほか、園部①〜③、八木①〜③、日吉①〜③、美山①〜⑤の地域別の図があります。 市のページは「避難場所や土砂災害警戒区域等を記載」と説明しています。 市域は北部を由良川、中・南部を桂川（大堰川）が流れ、京都府の都市計画の方針は 園部川などの河川の改修を挙げています。 川に近い物件、周囲より低い土地の物件は、洪水の浸水想定も確認してください。

※洪水ハザードマップの対象河川、浸水深、想定の前提、過去の浸水実績は、 市のページ本文に記載がなく、図面はPDFのため本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等の指定」https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 南丹市「南丹市総合防災ハザードマップを更新しました」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/disa/101/000/000/index_69698.html

3｜固定資産税は1.5％。毎年のコストを先に計算する

南丹市の固定資産税の税率は1.5％です（市公式）。 地方税法の標準税率1.4％より0.1ポイント高く、課税標準額1,000万円あたり年1万円の差になります（当方算出）。 市街化区域の物件は都市計画税0.2％が加わり、合計1.7％です。

物件価格が手ごろでも、税は所有しているあいだ毎年かかります。 検討中の物件の実際の税額は、売主側の納税通知書・課税明細書で確認できます。 家タダでは、契約前にこの確認もお手伝いします。

4｜駅からの距離と、車・バスの前提

成約22件の最寄駅である園部駅でも、駅からの時間は平均19分です。成約個票には25分の物件もあります。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• 最寄駅は園部駅より京都側か、北側か。 市が複線化の完了を説明しているのは京都〜園部間で、園部以北は府の方針で「複線化の促進を図る」とされている区間です。 列車の本数は駅ごとに時刻表で確認してください。
• バス便の場合、現在の時刻表。南丹市営バス・ぐるりんバス・京阪京都交通・デマンドバス「そよかぜ号」があります。 路線や便数は見直されることがありますので、車での代替手段をあわせて考えておくと安心です。
• 冬の道路事情。市は気候を「山陰内陸性気候」と説明しています。 市街地から離れた物件は、冬に現地までの道路がどうなるかを、売主や近隣の方に確認することをおすすめします （積雪の量についての公的な数値は、本ページでは確認していません）。

5｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の補助は「契約前に申請」

南丹市の中古戸建ての成約22件のうち、5件が1981年以前の建築でした。 古い木造住宅を買う場合は、市の木造住宅耐震改修事業を知っておいてください。

いちばん大事なのは順番です。 古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 工事の契約、という順番を守ってください。 市には「木造住宅耐震診断」のページもあります。 補助率と上限額は、市のページの本文から数値を確認できなかったため未取得です。 また、年度の途中で予定件数に達して終了するメニューがありますので、受付が続いているかは担当課にご確認ください。

出典：南丹市「木造住宅耐震改修事業」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/disa/101/000/000/index_1010255.html

6｜地区計画・立地適正化計画・景観の届出

地区計画は17箇所。区域内で土地の区画形質の変更や建築行為などを行う場合は、 工事着手日の30日前までに届出が必要です。 成約データに出てくる園部町小山東町・内林町・横田には、いずれも地区計画のある地区があります。

立地適正化計画の区域は、園部地区（JR園部駅周辺と市役所周辺）と八木地区（JR八木駅周辺）。 居住誘導区域の外で3戸以上の住宅を建てる場合などは、着手の30日前までに届出が必要です （戸建1軒の購入・建築は対象外）。

景観については、南丹市景観条例と南丹市景観計画があり、美山町地域では平成26年4月1日から適用されています。 建築物の建築・増築、工作物の建設、開発行為などが届出の対象です。 美山町の一部には伝統的建造物群保存地区があります。 このほか市の都市計画決定現況には、特別用途地区（特定大規模小売店舗制限地区）、準防火地域、生産緑地地区（59地区・約7.96ha）が載っています。

※地区計画ごとの制限内容、居住誘導区域の範囲、景観の届出対象となる規模と基準、準防火地域の範囲は未取得です。 出典：南丹市「地区計画の届出」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/town/126/005/000/index_1014797.html ／ 南丹市「南丹市立地適正化計画に係る開発行為等の事前届出制度」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/town/126/005/000/index_1015023.html ／ 南丹市「景観計画（策定背景・計画の概要）」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/town/126/010/000/index_1006542.html

7｜データが少ない市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 南丹市の公的な成約データは1年で24件、すべて戸建で、22件が園部駅です。 地価公示の住宅地11地点は、上昇が0地点、横ばいが6地点、下落が5地点でした。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さい。土地の広い物件が、府内では低い価格帯で流通しています （戸建24件の土地面積の中央値は185㎡）。
• 買うときの注意点：売り出し価格が妥当かどうかを、公的データで裏づけにくい。 とくに八木町・日吉町・美山町と、中古マンションは、比べる成約データがほとんどありません。
• 持っているあいだの注意点：値上がりは期待しにくい。変動率は府内29市区町村で28位です。 京都府の都市計画の方針は、亀岡市と南丹市をあわせた市街化区域内の人口を、平成27年の79.3千人から 令和17年におおむね66.6千人と見通しています。
• 売るときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が出やすい。 区域（市街化区域かどうか）、駅からの距離、土砂災害警戒区域、居住誘導区域の内外は、将来の売りやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、南丹市は広さと価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

8｜南丹市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

南丹市は、平成18年（2006年）1月1日に発足しました。 園部町・八木町・日吉町・美山町の4町が合併して生まれた市で、市公式には「市制20周年記念式典」のページもあります。 市公式の「沿革」は、4つの町それぞれの変遷を次のように記しています。

4つの町の変遷

昔の村の名前が、いまの暮らしの単位に残っています。

• 駅：吉富駅・胡麻駅の名前は、旧吉富村・旧胡麻郷村の名前と重なります。
• 学校：胡麻郷小学校（日吉町）。地区計画の名称にも「旧川辺小学校地区」「旧新庄小学校地区」「旧吉富小学校地区」があり、 川辺・新庄・吉富はいずれも昭和26年に編入された村の名前です。
• 都市計画の区域：都市計画区域外とされている「八木町神吉」は昭和30年に編入された旧神吉村、 「園部町南大谷・若森」は昭和33年に編入された区域の名前と重なります。

南丹市で物件を探すときは、「南丹市のどこか」ではなく「旧どの町の、どの地区か」で考えると、整理がつきやすくなります。 都市計画の区域も、駅も、学校も、この単位でまとまっているからです。 なお、「南丹」「園部」「八木」などの地名の由来を説明した記述は、確認した市公式のページにはありませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。

京都府のほぼ中央、丹波山地の市

4つの府県（福井・滋賀・兵庫・大阪）と接している市です。 北の美山町は由良川の流域、園部町・八木町・日吉町の側は桂川（大堰川）の流域で、 同じ市のなかで川の流れる向きが分かれています。 市公式の地勢の説明からは、園部町・八木町が亀岡盆地につながる南部の盆地にあたり、 住宅地と鉄道・幹線道路がそこに集まっていることが読み取れます。

市が挙げている地域資源

市公式の「地域資源」のページは、次のものを挙げています。

人口3万人弱の市に、大学・専門学校がこれだけ挙げられているのは、南丹市の特徴です。 住宅を買う立場からは、総合病院が市内にあること（京都中部総合医療センター、明治国際医療大学附属病院）も、 暮らしやすさの材料になります（各施設の所在地・診療内容は本ページでは確認していません）。

年表

※地名の由来、国勢調査（令和2年・令和7年）の人口・世帯数、区域区分の当初決定年、JR山陰本線の複線化の完了年は確認できていません（未取得）。 出典：南丹市「沿革」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/gove/132/001/000/index_2053.html ／ 南丹市「位置・地勢・交通」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/gove/132/001/000/index_2052.html ／ 南丹市「地域資源」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/gove/132/001/000/index_2054.html ／ 南丹市「南丹市の状況」 https://www.city.nantan.kyoto.jp/www/gove/132/index.html ／ 京都府「都市計画区域マスタープラン」 https://www.pref.kyoto.jp/toshi/1194259811772.html

• 【京都府】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 南丹市の価格が京都府全体のどのあたりに位置するのかを、府内の市区町村の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。