【芦屋市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

芦屋市の価格帯で、いくら得になるか

芦屋市の住宅地は1㎡あたり平均394,736円（19地点の単純平均）。市内の標準地は最高815,000円/㎡（船戸町１５番）から最低123,000円/㎡（南浜町１番１０６）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて芦屋市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 減っているのに、地価は兵庫県内1位

令和7年国勢調査（速報値）で芦屋市の人口は91,703人、世帯数は42,017世帯。前回（令和2年）と比べて−2,219人（−2.36％）、世帯数も−505世帯（−1.19％）です。人口も世帯も減っています。それにもかかわらず、令和8年地価公示の住宅地は19地点平均394,736円/㎡・前年比＋3.9％で、当方の集計では兵庫県内40市区町村で1位、25市だけで見ても1位です。

まず、この2つが同時に起きていることを、はっきり書いておきます。不動産の広告で「人口が増えているから地価が上がっています」という説明をよく見かけますが、芦屋市ではその説明は成り立ちません。人口は減り、世帯も減り、それでも地価は県内で最も高い水準にあり、なお上がっています。このページが04章でくわしく扱うのは、この一点です。結論だけ先に書くと、芦屋市では「需要の量」ではなく「供給の側が制度で押さえられていること」が価格を支えていると読むのが、公的資料から言える範囲でいちばん無理のない説明になります。市域の約59％が風致地区、市街化区域の86.1％が高度地区、景観地区は市域全域、六麓荘町は敷地を400㎡未満に分割できない ― これらはすべて市が公表している事実です。

つぎに、住民基本台帳の数字も見ておきます。令和8年7月1日現在で93,158人・45,864世帯（男41,926人／女51,232人）。国勢調査の91,703人より約1,455人多くなりますが、これは国勢調査が常住人口を、住民基本台帳が外国人を含む登録人口を数えているという定義の違いによるものです。

芦屋市の人口統計で目を引くのは、男女比です。令和7年国勢調査（速報値）は男40,672人／女51,031人で、女性が全体の約55.6％を占めます（当方算出）。住民基本台帳でも男41,926人／女51,232人と同じ傾向です。ただし、この男女比が何によって生じているのかを説明した市公式の資料は確認できていません（未取得）。このページでは、数字としてそうなっているという事実だけを記載し、理由の推測は書きません。

1世帯あたりの人員は、国勢調査ベースで91,703人÷42,017世帯＝約2.18人（当方算出）。人口密度は91,703人÷18.47km²＝約4,965人/km²（当方算出）です。芦屋市の面積は18.47km²＝1,857haで、市公式は「東西約2.5km、南北約9.6kmと南北に細長いまちで、北は六甲の山並み南は大阪湾に面し」と記しています。幅2.5kmしかない市が、南北に9.6km伸びている。この形が、芦屋市の地価・規制・災害リスクのすべてを規定しています。北へ行くほど六甲山に入り、南へ行くほど埋立地と海に出ます。

隣接するのは西宮市と神戸市の2市だけです（市統計書「位置及び範囲」の極東・極西・極北・極南欄に記載されているのがこの2市のみ）。市公式は市の位置を「兵庫県の南東部、大阪と神戸のほぼ中間に位置」と記しています。芦屋市は昭和15年（1940年）に精道村から市制を施行した市で、周辺の町村を編入して大きくなったタイプの市ではありません。18.47km²という小ささと、隣接2市だけに挟まれた地理は、この沿革の帰結です（成り立ちは11章でくわしく扱います）。

市街化区域と市街化調整区域

芦屋市は、市域1,857haのうち市街化区域が969ha（52.2％）、市街化調整区域が888ha（47.8％）です。市域の半分近くが市街化調整区域だということになります。18.47km²しかない小さな市で、しかも阪神間の一等地という印象がある市ですから、この数字は意外に思われるかもしれません。

なぜこうなるかというと、芦屋市の市域が東西約2.5km・南北約9.6kmと南北に細長く、その北側が六甲山系だからです。市公式は市域を「北は六甲の山並み南は大阪湾に面し」と説明しています。南北9.6kmのうち、北側のかなりの部分が山で、そこが市街化調整区域になっています。「芦屋市の物件」といっても、山手の奥へ行けば調整区域に当たる可能性が現実にあるということです。

芦屋市は全域が阪神間都市計画区域に属しています。用途地域については、市公式が「芦屋市では8種類の用途地域を指定しています」と記しています（用途地域は全国で13種類）。ただし用途地域の種類別の面積内訳は、本ページでは示せません（未取得）。市統計書PDFの「都市計画区域及び地域地区面積」表から数値を機械的に抽出したところ、行と数値の対応が崩れ、明らかな誤り（第二種低層住居専用地域＝1,857ha＝市域全体、芦屋川風致地区＝29,064ha など）が混入したためです。このページは推測で数字を埋めない方針なので、確実に読み取れた第一種低層住居専用地域の約321ha（市街化区域の約33％）以外は記載していません。

地価公示 ― 19地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、芦屋市の住宅地の標準地は19地点。 単純平均は1㎡あたり394,736円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.9％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

芦屋市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 芦屋市の住宅地の平均価格は1位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第1位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

芦屋市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地19地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

芦屋市で家を買うということは、 「建て替え・増築・外構の自由度が、制度によってあらかじめ決められている土地を買う」ということです。 この章では、その制度を1つずつ数字で確認し、 それが買う側にとって何を意味するのかを、良い面と悪い面の両方から書きます。

先に結論を3行で書きます。

• 規制は、芦屋市の資産価値を守っています。 人口が減っているのに地価が県内1位で＋3.9％という状態は、規制による供給制約なしには説明できません。
• 同時に、規制は建て替え・増築・リフォームのコストと手続きを増やします。 建ぺい率20％・緑地率50％・後退3.0mという基準は、同じ家を建てるのに、より広い土地を要求します。
• そして、芦屋市は仲介手数料0円の削減額が兵庫県内で最も大きくなる市です。 成約の上位10％にあたる8,000万円なら、仲介手数料の上限額は270万6,000円。それが0円になります。

1｜まず数字 ― 芦屋市は兵庫県で最も土地が高い市

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、 芦屋市の住宅地の標準地は19地点。 単純平均は1㎡あたり394,736円、前年比は＋3.9％です。

当方が国土交通省の鑑定評価書情報から全地点を集計したところ、 住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内40市区町村のうち、芦屋市が1位。 神戸市の9区と町を除いた25市だけで見ても1位でした。 変動率の＋3.9％は40市区町村で7位、25市で4位です。 （順位は当方の自算値で、国土交通省が順位として公表しているものではありません。）

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が集計した自算値です。

ここで注目していただきたいのは、工業地の欄が「—」になっていることです。 芦屋市には工業地の標準地がありません。 住宅地19地点と商業地4地点の計23地点だけです。 これは、芦屋市がどういう市として都市計画を組んできたかを、そのまま表しています。 その経緯は11章（成り立ち）でくわしく扱いますが、 昭和26年3月に「芦屋国際文化住宅都市建設法」が公布された市だという事実が、 ここに効いています。

2｜人口は減っている。それでも地価は上がっている

令和7年国勢調査（速報値）で芦屋市の人口は91,703人。 令和2年から−2,219人（−2.36％）、世帯数も−505世帯（−1.19％）減りました。

人口も世帯も減っているのに、地価は県内1位で＋3.9％。 この2つが同時に成り立っているのが、いまの芦屋市です。

不動産の説明でよく使われる 「人口が増えている街だから地価が上がっています」という論法は、芦屋市では使えません。 では何が価格を支えているのか。 公的資料から言える範囲でいちばん無理のない説明は、「供給の側が制度で押さえられている」です。 以下、その制度を1つずつ見ていきます。

3｜市域の約59％が風致地区 ― 用途地域より厳しい基準が上に乗る

芦屋市の風致地区は、六甲山風致地区 約1,055haと 芦屋川風致地区 約33haの合計約1,088ha。 市域1,857haに対して約58.6％（当方算出）です。

ここで、条例の名前を正確に書いておきます。 芦屋市の風致地区の根拠となる条例の正式名称は 「芦屋市風致地区内における建築等の規制に関する条例」です。 「芦屋市風致地区条例」という名前の条例は存在しません。 施行規則の名称は「芦屋市風致地区内における建築等の規制に関する条例施行規則」です。 （条例本文・条例番号・公布年月日は、市の例規集システムがアクセスを拒否したため未取得です。）

市公式のPDF「風致地区内のあらまし」（令和5年12月版）から読み取れた基準は次のとおりです。

※出典：芦屋市「風致地区内のあらまし」（令和5年12月版） //www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/documents/fuutitikunainoaramasi202312.pdf 。 表の一部のセルはPDFからの抽出で確認できず、第4種の有無も確認できていません（未取得）。 風致地区の種別ごとの面積も、指定状況が図面PDFのため取得できていません。

この表が、買う側にとって何を意味するか。 具体的に書きます。

第1種風致地区で、敷地400㎡の土地を買ったとします。 建ぺい率20％なら、建築面積の上限は80㎡です。 緑地率50％以上なら、200㎡以上を緑地として確保しなければなりません。 道路境界から3.0m、隣地境界から1.5m後退し、高さは10m以下。 「土地は広いのに、思ったより大きな家が建たない」という事態が、制度として起きます。

そして、ここがいちばん間違えやすいところです。 用途地域が第一種低層住居専用地域で建ぺい率が40％〜50％と指定されていても、 風致地区の第1種に当たれば20％のほうが効きます。 芦屋市には第一種低層住居専用地域が約321ha（市街化区域の約33％）ありますが、 「第一種低層だから建ぺい率40％」という一般論は、芦屋市の山手では通用しません。

もうひとつ、市街化調整区域との関係を整理しておきます。 市街化調整区域は888ha、風致地区は約1,088ha。 風致地区のほうが200ha広いので、 風致地区は市街化区域のなかにも及んでいます。 「市街化区域だから自由に建てられる」とは限らない、ということです。

4｜景観地区が市域全域 ― 数字が完全に一致している

芦屋市の景観地区（景観法に基づくもの）は2つです。

※出典：芦屋市「土地利用」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/tochi.html ／ 芦屋市「景観形成のてびき」 //www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/keikan_tebiki.html

1,814.4＋42.6＝1,857.0。市域面積は1,857ha。 数字がぴったり一致します。 つまり芦屋市は市域全域が景観地区です。

「景観計画区域が全域」と「景観地区が全域」は、意味の重さが違います。 景観計画区域は届出と勧告が中心の制度ですが、 景観地区は都市計画で定める地域地区で、形態意匠について市長の認定を受けなければ建築できません。 芦屋市の根拠条例は「芦屋市都市景観条例」で、 市公式は「芦屋市都市景観条例第4条」と条番号つきで引用しています （条例の施行日・条例番号は未取得）。

市公式の「景観形成のてびき」から読み取れる手続は次のとおりです。 大規模建築物は景観アドバイザー会議への付議 → 配慮方針の公表 → 景観認定審査会への諮問、 その他の建築物は市の認定審査のみで、書類に不備等がなければ 受付日から1週間程度での交付を目指すとされています（認定審査そのものは30日以内）。 形態意匠の制限については、大規模建築物で 「外壁の色彩以外は定性的な基準」とされ、色彩はマンセル値で指定されます。 設計者は「景観上どのように配慮しているか説明できる資料」を作成する必要があります。 （手続の記述は市公式からの要約的抽出で、確度は中です。）

さらに景観計画重点地区が4地区あります。 芦屋川沿岸地区／宮川沿岸地区／山手幹線沿道地区／南芦屋浜地区です。 景観形成基本計画は平成8年11月策定・平成27年1月改定。 市は平成16年に「庭園都市」を宣言しています。

買う側にとっての意味を、正直に書きます。 良い面は、隣に極端な建物が建ちにくいということです。 外壁の色彩までマンセル値で管理される市は多くありません。 街並みが守られるということは、資産価値が守られるということでもあります。 悪い面は、自分の家を建てる・建て替える・外観を変えるときにも同じ制度がかかるということです。 外壁の色を変えるだけでも、認定の対象になるかどうかを確認する必要が出てきます。 芦屋市で「好きなように建てる」ことは、制度上できません。

5｜高度地区が市街化区域の86.1％ ― 高さが面で押さえられている

芦屋市の高度地区は、第一種 約323ha／第二種 約427ha／第三種 約41ha／第四種 約44ha、 合計約835ha。 市公式はこれを「市街化区域内に占める構成比86.1パーセント」と記しています。

市街化区域969haのうち835ha。 つまり市街化区域のほぼ全面で、建てられる高さが行政によって押さえられているということです。 ただし、種別ごとの具体的な高さ制限値は本ページでは確認できていません（未取得）。 市公式が高度地区の内容をPDFで公表していますが、内容を取得できませんでした。

高さの制限は、マンション供給に直結します。 同じ敷地でも、建てられる階数が低ければ住戸数は減ります。 住戸数が減れば、1戸あたりの土地の取り分が増え、価格は上がります。 芦屋市の成約357件のうち297件（約83％）がマンションであることと、 市街化区域の86.1％に高度地区がかかっていることは、 同じ市場の表と裏だと考えてよいと思います。

6｜六麓荘町 ― 敷地を400㎡未満に分割できない

ここは名称を間違えやすいところなので、先に正確に書きます。 六麓荘町の規制は建築協定ではありません。 「六麓荘町地区地区計画」という都市計画決定です。 市の建築協定の一覧で確認できたのは「レジデンステラス山芦屋」であって、六麓荘町ではありません。 「六麓荘町の建築協定」と書いたら誤りになります。

※出典：芦屋市「六麓荘町地区地区計画」 //www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/rokufumotoshou.html ／概要PDF //www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/documents/rokurokusoutyoutikutikukeikakugaiyou.pdf

「敷地面積の最低限度400㎡」が、買主にとって何を意味するか。 2つあります。

ひとつ目。この町に家を建てるなら、最低400㎡の土地が要ります。 400㎡は約121坪です。 芦屋市の住宅地の平均が394,736円/㎡ですから、 仮にその単価で400㎡なら、土地だけで約1億5,789万円という計算になります （これは当方が平均単価を機械的に掛けた仮の数字で、六麓荘町の実際の地価ではありません）。 物件価格の桁が、制度によって下から支えられているということです。

ふたつ目。土地を分割して売るという出口が、制度で塞がれています。 不動産で最も一般的な供給の増やし方は、大きな土地を分割して複数の区画にすることです。 六麓荘町ではそれができません。 供給が増えないということは、値崩れしにくいということです。 同時に、売るときに買い手の数が限られるということでもあります。 流通が薄く、1件あたりの取引額が極端に大きくなる。 これは資産価値の話でもあり、換金性の話でもあります。

加えて、用途が一戸建ての住宅等に限定されている点も見逃せません。 共同住宅も、店舗兼用住宅も、事務所も建てられません。 「将来、賃貸に転用する」「二世帯で建て替えて片方を貸す」といった出口も、制度上ありません。

7｜制度を一覧にすると、こうなる

ここまでに出てきた制度を1つの表にまとめます。 芦屋市で土地を買うと、これらのうち複数が同時にかかることがあります。

※出典：芦屋市「土地利用」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/tochi.html ／ 芦屋市「地区計画」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/kuiki.html ／ 芦屋市「景観計画」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/keikankeikaku.html ／ 芦屋市「近郊緑地保全区域」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/kinkouryokuchi_01.html

この表を、良い面と悪い面の両方から読んでください。

良い面。 隣地に高い建物が建ちにくく、敷地が細かく分割されにくく、 街並みの色調が揃い、緑が一定量残る。 「買ったときの環境が、10年後もだいたい同じである確率が高い」ということです。 人口が2.36％減っているのに地価が3.9％上がるという状態を、 この供給制約なしに説明するのは難しいと思います。

悪い面。 建て替え・増築・外構の変更にコストと時間がかかります。 風致地区の許可、景観地区の認定、地区計画の届出が重なれば、手続はその分だけ増えます。 建ぺい率20％・緑地率50％という基準の下では、 同じ延床面積を確保するために必要な敷地が大きくなり、 そのぶん取得価格も固定資産税も上がります。 準防火地域に当たれば外壁・開口部の仕様が上がり、建築費も上がります。 「芦屋に住む」というのは、この維持コストを払い続けるということでもあります。 このページは良い面だけを書きません。

8｜成約データで見る、芦屋市の価格の実像

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（直近4四半期）では、 芦屋市の成約は357件。内訳はマンション297件・戸建60件です。 （これは国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。 また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。）

※「平均面積」は成約価格情報の面積欄の平均で、マンションは専有面積、 戸建は土地面積です。仲介手数料の上限額は（価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出した値です。

この表でいちばん重要なのは、戸建の中央値6,150万円という数字です。 マンションの3,000万円に対して2.05倍。 戸建の平均土地面積は183㎡で、これはマンションの平均専有81㎡の2.26倍です。 芦屋市では「戸建を買う」ことと「マンションを買う」ことが、 同じ市の物件を買うとは思えないほど違う金額の話になります。

そして、ここが仲介手数料0円の効きどころです。 仲介手数料の上限は（売買価格×3％＋6万円）×1.1で、 上限額に頭打ちはありません。 価格が上がれば、上限額はどこまでも比例して上がります。

※仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法の報酬額告示にもとづき （売買価格×3％＋6万円）×消費税1.1で当方が算出した値です。 上限額に頭打ちはありません。「最大◯◯円」という制度ではありません。

芦屋市が、仲介手数料0円の削減額が兵庫県内でいちばん大きくなる市だというのは、 この表のとおりです。 同じ兵庫県でも、三田市の戸建の成約中央値は2,600万円で仲介手数料の上限額は92万4,000円。 芦屋市の戸建中央値6,150万円＝209万5,500円は、その約2.3倍になります。

9｜市内6.6倍の中身 ― 高いのは駅前ではなく山手

令和8年地価公示の住宅地19地点を、高い順に並べると次のようになります。

※国土交通省 鑑定評価書情報（令和8年地価公示）より当方が集計。 所在地番は「所在地番」欄の表記で、市名は省略しています。

19地点すべてが前年比プラスです。 下落した地点はひとつもありません。 上昇率が最も大きいのは船戸町15番の＋7.2％、次いで翠ケ丘町26番34の＋6.0％、 親王塚町68番4の＋5.3％、竹園町33番2の＋5.2％。 最も高い地点が、最も大きく上がっているという形です。

いっぽう、成約データの最寄駅別を見ると、順序が逆転します。 件数が最も多い芦屋（JR）は中央値3,900万円、 件数が最も少ない甲南山手は中央値5,850万円。 駅の利用者が多いエリアほど価格が高いわけではありません。 芦屋市では駅から離れた山手のほうが、区画が広く、単価も高いという構造になっています。 標準地の敷地面積が翠ケ丘町1,596㎡・東山町371㎡・平田町365㎡・岩園町329㎡・山手町301㎡と

空から見た、この50年の芦屋市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。同一のタイル座標で切り出しています。

左の写真が撮られた1970年代半ばは、芦屋市にとってどういう時期だったか。市公式の略年表で確認できる出来事を並べます。昭和15年（1940年）、精道村から全国173番目の市として市制施行。昭和20年（1945年）、大空襲により甚大な被害。昭和26年（1951年）3月、「芦屋国際文化住宅都市建設法」が公布。そして昭和50年（1975年）、芦屋浜埋立地造成完成。左の写真の時点は、芦屋浜の埋立が完成した前後にあたります。

右側は、それから半世紀が経った姿です。この間に芦屋市が経験したことも、市公式の略年表に書かれています。平成7年（1995年）1月17日の阪神・淡路大震災で、全壊家屋7,739世帯。平成16年（2004年）、「庭園都市」を宣言。平成18年（2006年）9月26日、六麓荘町地区地区計画が当初決定。令和8年（2026年）4月1日、都市計画マスタープラン（立地適正化計画）を策定。

制度の側から見ると、この半世紀は「守る仕組みを重ねてきた半世紀」です。いま芦屋市には、市域全域にかかる景観地区（約1,857.0ha）、市域の約59％にあたる風致地区（約1,088ha）、市街化区域の86.1％にかかる高度地区（約835ha）、そして22地区の地区計画があります。その結果として、令和8年地価公示の住宅地19地点は1地点も下落せず、平均394,736円/㎡・前年比＋3.9％で兵庫県内1位になっています。

いっぽうで、人は減っています。令和7年国勢調査（速報値）で91,703人、令和2年から−2,219人（−2.36％）。土地の値段は上がり、人は減る。この写真の左と右のあいだに起きたのは、「新しく市街地を広げること」ではなく、「すでにある市街地を、制度で固めていくこと」でした。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28698〜28700・y13008〜13009）で切り出しています。

芦屋市のエリア分けは、市公式の区分をそのまま使います。芦屋市都市計画マスタープラン（立地適正化計画）は令和8年4月1日に策定され、その地域別構想が市域を北部地域・山手地域・中央地域・芦屋浜地域・南芦屋浜地域の5地域に区分しています。「山手／中央／浜手」の3分割ではありません。市公式の方針の文言も、北部地域は「自然と調和した緑豊かな住環境の保全・形成」、山手地域は「安全・快適な住環境と地域拠点の形成」「歴史や文化に触れる環境の保全・創出」、中央地域は「都市の活力とにぎわいを創出するまちづくり」「個性と魅力ある都市空間の形成」と、地域ごとに書き分けられています。

ただし、各地域にどの町名が含まれるかの一覧は未取得です。マスタープランの概要ページには地域名しか掲載されておらず、本体PDF（第3・4章）の内容を取得できませんでした。したがって以下の町名の割り当ては、令和8年地価公示の標準地の所在地、国土交通省の成約価格情報の町丁目、市公式の地区計画名（22地区）にもとづく当方の整理であり、市公式の地域区分そのものではありません。芦屋浜地域・南芦屋浜地域のまちづくり方針の逐語も未取得です。その前提でお読みください。

※エリア区分と各エリアの記述は、芦屋市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

芦屋市の鉄道については、このページは慎重に書きます。理由は前章の注記のとおりで、芦屋市公式に、市内の鉄道駅を事業者別に列挙した一次情報のページを特定できなかったからです。市の統計書には「市内の駅の1日平均乗降客数」という表名が存在しますので、市内に複数の駅があること自体は確かですが、駅名と事業者の公式な一覧と、駅ごとの乗降人員は未取得です。

このページの表に載せているのは、国土交通省の成約価格情報で最寄駅として記録されている「芦屋（JR）」「芦屋（阪神）」の2つだけです。打出・芦屋川・深江・青木・甲南山手については、所在市を市公式で裏取りできていないため、「芦屋市の駅」としては掲載していません。成約データ上の最寄駅としての集計は前章の表に載せています。

この慎重さには実務的な理由があります。芦屋市は東西約2.5km・南北約9.6kmで、西宮市と神戸市の2市だけに挟まれています。市境までの距離が、どこにいても1.25km程度しかないという形です。物件広告で「◯◯駅徒歩◯分」と書かれていても、その駅が芦屋市内にあるとは限りません。逆に、駅が市外にあっても、住所が芦屋市なら固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスはすべて芦屋市のものが適用されます。駅の所在市と、物件の所在市は、別々に確認してください。

※まず、この表に「1日平均乗降人員」の数字が1つも入っていない理由と、駅が2つしか載っていない理由を書きます。

①乗降人員が未取得である理由。芦屋市統計書の「運輸・通信」の章には「市内の駅の1日平均乗降客数」という表名が確かに存在します。ところが表の中身がPDFから機械的に抽出できず、詳細データはExcelでのみ提供されているため、駅名と人数を確実に読み取ることができませんでした。このページは推測で数字を埋めない方針ですので、人員欄は「—」としています。

②駅が2つしか載っていない理由。これが芦屋市のページで最も注意していただきたい点です。芦屋市公式には、市内の鉄道駅を事業者別に列挙した一次情報のページが見当たりませんでした。神戸市の「自転車等放置禁止区域一覧」のように、駅を所在区別に並べた公式資料が無いのです。したがって打出・芦屋川・深江・青木・甲南山手といった駅について、「芦屋市内の駅である」と断定できる一次情報を、本ページは持っていません（未取得）。

ここは誤りやすいところです。国土交通省の成約価格情報に「打出」「芦屋川」「甲南山手」という最寄駅名が出てくるのは、「その駅を最寄りとする芦屋市内の物件がある」ということであって、「その駅が芦屋市内にある」ということではありません。芦屋市は東西約2.5kmしかなく、西宮市と神戸市に挟まれていますから、市外の駅が最寄りになる物件が構造的に出やすい市です。

そのうえで、成約データの最寄駅別の集計は判断材料になりますので、「その駅を最寄りとして記録された芦屋市内の物件」の数字として掲載しておきます。

道路

市内を通る道路について、芦屋市公式ではっきり確認できたのは山手幹線です。芦屋市の景観計画には景観計画重点地区として「山手幹線沿道地区」が位置づけられており、市内を通る幹線道路であることが公式資料から確認できます。沿道が景観の重点地区に指定されているということは、沿道の建築物に通常よりも踏み込んだ景観上の配慮が求められるということでもあります。山手幹線沿いの物件を検討される場合は、この点も確認材料になります。

そのほかの道路名については、本ページでは確認できていません（未取得）。市公式には「道路・都市施設」のページ（//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/shisetsu.html）がありますが、個別の路線名・幅員・整備時期までは取得できていません。このページは推測で書かない方針ですので、国道や高速道路の名称を列挙することはしません。都市計画道路の区域にかかる敷地は建築に制限がかかることがありますので、検討中の物件の前面道路や周辺道路に計画があるかどうかは、市の都市計画担当にご確認ください。

道路よりも先に確認すべきなのは、芦屋市の場合は「地形」です。市公式は市域を「東西約2.5km、南北約9.6kmと南北に細長いまちで、北は六甲の山並み南は大阪湾に面し」と記しています。北へ行けば六甲山、南へ行けば埋立地と海。市域1,857haのうち約1,088haが風致地区で、その大半（約1,055ha）が六甲山風致地区です。一方、南側には芦屋浜（昭和50年に埋立地造成完成）と南芦屋浜があります。同じ「芦屋市」でも、北の端と南の端では土地の成り立ちがまったく違います。この南北差が、住宅地の地価を6.6倍に開かせている正体です（最高＝船戸町815,000円/㎡、最安＝南浜町123,000円/㎡）。

移動の実感としても、南北の差は大きくなります。成約データの平均徒歩分数は駅別に9分〜11分ですが、山手の物件では駅までの経路に高低差が加わりますし、南の埋立地側では駅までの距離そのものが長くなる傾向があります。「芦屋市の物件」とひとくくりにせず、必ず現地で、実際に利用する時間帯に歩いてご確認ください。土砂災害警戒区域59箇所・特別警戒区域14箇所（令和8年6月30日・兵庫県）という指定状況も、北側の斜面に関わる話です（10章でくわしく扱います）。

※芦屋市内の鉄道駅名と事業者の公式一覧、駅別の乗降人員、国道・高速道路のインターチェンジ名などは、本ページでは確認できていません（未取得）。本ページでは、市公式で確認できた「山手幹線（景観計画重点地区：山手幹線沿道地区）」と、市公式の地理の記述のみを記載しています。出典：芦屋市「都市計画の概要」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/gaiyou.html ／芦屋市「景観計画」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/keikankeikaku.html ／芦屋市「道路・都市施設」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/shisetsu.html ／芦屋市統計書（令和7年版）//www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/documents/r7ashiyashi_toukeisyo.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

芦屋市の固定資産税は課税標準額×1.4％、都市計画税は課税標準額×0.3％です（いずれも市公式の逐語）。都市計画税は市公式が目的税であると記しています。合計1.7％というのは、当方が単純に足した数字です。

ただし、上の表の「市街化区域内の土地・家屋のみ」という課税対象の説明について、芦屋市公式の明記は確認できていません（未取得）。地方税法の建て付けとしても、兵庫県内の他市（西宮市・三田市など）の公式の書きぶりとしても市街化区域が対象になりますが、芦屋市については市公式の文言を特定できなかったため、このページでは断定していません。市域の47.8％が市街化調整区域である芦屋市では、ここは毎年の保有コストを左右する重要な確認事項です。

納税義務者は賦課期日である毎年1月1日時点の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。芦屋市の価格帯（戸建の成約中央値6,150万円）では、この精算金も相応の額になります。

住宅用地の課税標準の特例（小規模住宅用地・一般住宅用地）と、新築住宅の減額措置については、芦屋市公式の該当ページを特定できず未取得です。市公式の「固定資産税（土地）」のページは「土地の評価と特例措置」へ誘導していますが、そのページのURLを確認できませんでした。同じ理由で免税点（土地・家屋・償却資産）も未取得のため、このページでは免税点の表を掲載していません。

そのうえで、芦屋市で押さえておくべき点を2つ書いておきます。ひとつは、地価の水準そのものです。芦屋市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均394,736円で、当方の集計では兵庫県内40市区町村で1位、25市だけで見ても1位。同じ広さの土地なら、毎年の税額の絶対額も県内でいちばん大きくなるということです。もうひとつは、区画の広さです。令和8年地価公示の住宅地19地点の敷地面積を見ると、翠ケ丘町26番34が1,596㎡、平田町53番3が365㎡、東山町266番が371㎡、岩園町275番10が329㎡、山手町40番14が301㎡と、200㎡を大きく超える区画が珍しくありません。六麓荘町地区地区計画にいたっては敷地面積の最低限度が400㎡です。芦屋市は「土地が広い」ことが保有コストに効いてくる市だと考えてください。

※納期：年4期。第1期 4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2月末日／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率・免税点は芦屋市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

芦屋市は、「南は海、北は山」を1つの市で同時に抱える市です。 東西約2.5km・南北約9.6kmという細長い市域の、北端が六甲山系、南端が大阪湾。 したがって、確認すべき災害の種類が、市の北と南でまったく違います。 この章では、市公式と兵庫県公式で確認できた範囲だけを、確認できなかったことも含めて書きます。

1｜土砂災害警戒区域59箇所・特別警戒区域14箇所

兵庫県の資料（令和8年6月30日現在）では、芦屋市の指定状況は次のとおりです。

※出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」（令和8年6月30日現在） //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf 。 県の市町別表からの抽出で、確度は中です。

「六甲山系の南斜面だから土砂災害リスクが大きい」と一般化しないでください。 芦屋市の59箇所・14箇所は、県内では少ない部類です。 三田市（388／223箇所）とは桁が違います。 これは芦屋市の市域が18.47km²と小さいことの裏返しでもあります。

ただし、ゼロではありません。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、 居室を有する建築物には構造規制がかかり、開発には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 芦屋市の山手の物件を検討される場合、これは必ず確認すべき項目です。 市は土砂災害ハザードマップ（2024年7月版）を公表しています。

なお、59箇所・14箇所が市内のどこに分布しているかは、 本ページでは確認できていません（未取得）。 市公式・県公式とも、分布は図面での提供です。 住所ごとの確認は、市のWeb版ハザードマップ （//www.city.ashiya.lg.jp/hazardmap/flow_01.html）で行ってください。

2｜洪水 ― 芦屋川・宮川・夙川・堀切川の4河川

市公式は、はっきりこう書いています。 「芦屋川、宮川、夙川、堀切川の計4河川からの浸水被害が想定されています」。

想定最大規模降雨は817mm/12hrで、 ハザードマップは「4つの河川の浸水を比較して深い数値にて掲載」されています。 つまり芦屋市の洪水ハザードマップは、4河川を重ね合わせた最大値で作られているということです。 ただし、浸水深の具体的な数値は図面PDFのため取得できていません（未取得）。

ここで、よくある誤解に触れておきます。 芦屋川について「天井川だ」という説明を見かけることがありますが、 芦屋市公式に「天井川」という記載を確認できませんでした（未取得）。 洪水ハザードマップの解説ページを含めて特定できていませんので、 このページでは、芦屋川が天井川であるともないとも書きません。 市公式が明記しているのは「4河川からの浸水被害が想定されている」ということだけです。

3｜津波 ― 「警戒区域に指定されているか」は断定できません

ここは、このページでいちばん慎重に書く箇所です。

芦屋市の防災マップには、 「津波防災地域づくりに関する法律」に基づく津波の浸水想定区域図が掲載されています （マップPDF：//www.city.ashiya.lg.jp/bousai/documents/202407_tsunami.pdf ／2024年7月）。 浸水想定区域図が存在することは確かです。

しかし、芦屋市が「津波災害警戒区域」として指定されているかどうかは、 本ページでは確定できませんでした（未取得）。 「浸水想定区域」と「津波災害警戒区域」は別の制度です。 このページでは、指定されているともいないとも書きません。

なぜここにこだわるかというと、 「本市に津波災害警戒区域はありません」と市が明記している市も実在するからです。 たとえば大阪府門真市は「本市は、津波災害警戒区域、土砂災害警戒区域に指定された区域はありません」と 公式に書いています。 芦屋市には、そういう明記が見つからなかったということです。 市域の南端が大阪湾に面している市で、この点を推測で書くわけにはいきません。 南側の物件を検討される方は、必ず市のWeb版ハザードマップと重要事項説明書でご確認ください。

4｜高潮 ― 想定最大規模の浸水想定区域図が反映されている

芦屋市の防災マップには、水防法に基づく 「想定最大規模の高潮による浸水想定区域図」が反映されています （マップPDF：//www.city.ashiya.lg.jp/bousai/documents/202407_takashio.pdf ／ 解説：//www.city.ashiya.lg.jp/bousai/bousaimap/takasio.html ／2024年7月）。

芦屋市の南側には、昭和50年に造成が完成した芦屋浜と、南芦屋浜があります。 令和8年地価公示で市内の住宅地の最安地点は南浜町1番106の123,000円/㎡、 下から2番目が浜風町12番46の159,000円/㎡で、いずれもこの方面です。 ㎡単価が低いことを「割安」とだけ読まず、 津波・高潮の浸水想定区域図を必ず併せて確認してください。 浸水深の具体的な数値は、いずれも図面PDFのため取得できていません（未取得）。

5｜風致地区に当たるかどうかで、建てられる家が変わる

災害の次は、規制です。 芦屋市で家を買う前に、最も確認すべきなのは「風致地区に当たるかどうか」だと思います。

条例の正式名称は 「芦屋市風致地区内における建築等の規制に関する条例」。 「芦屋市風致地区条例」という名前の条例は存在しません。 風致地区は六甲山風致地区（第1種〜第3種）約1,055haと 芦屋川風致地区（第1種・第3種）約33haで、合計約1,088ha、 市域1,857haの約58.6％（当方算出）です。

基準は第1種＝建ぺい率20％以下・緑地率50％以上・道路境界から3.0m以上・ 隣地境界から1.5m以上・高さ10m以下、 第2種＝建ぺい率30％以下・緑地率40％以上・道路から2.0m以上・隣地から1.0m以上、 第3種＝建ぺい率40％以下・緑地率30％以上・高さ15m以下。 第2種の高さ、第3種の壁面後退、第4種の有無は未取得です。

実務上の効き方を、もう一度書きます。 用途地域が第一種低層住居専用地域で建ぺい率40％と指定されていても、 風致地区の第1種なら20％が効きます。 敷地400㎡なら建築面積の上限は80㎡、緑地は200㎡以上。 「土地は広いのに、思ったより大きな家が建たない」という事態が、制度として起こります。 市は技術基準・条例審査基準・植栽計画ガイドラインをそれぞれ公表していますので、 設計前に必ず確認してください。

6｜景観地区は市域全域 ― 外壁の色まで認定の対象になる

芦屋市は市域全域が景観地区（景観法に基づく地域地区）です。 芦屋景観地区 約1,814.4ha＋芦屋川特別景観地区 約42.6ha＝約1,857.0ha＝市域面積1,857ha。 数字が一致します。

根拠条例は芦屋市都市景観条例で、 市公式が「芦屋市都市景観条例第4条」と条番号つきで引用しています （施行日・条例番号は未取得）。 景観地区は、形態意匠について市長の認定を受けなければ建築できない制度です。 大規模建築物は景観アドバイザー会議への付議・配慮方針の公表・景観認定審査会への諮問を経ます。 色彩はマンセル値で指定され、それ以外は定性的な基準とされています。 市は「書類の不備等がなければ受付日より1週間程度」での交付を目指すとしています （認定審査自体は30日以内。手続の記述は要約的抽出で確度は中）。

買う側にとっての注意点は、リフォームです。 外壁の塗り替えや外構の変更が、どこまで認定の対象になるかは物件によって変わります。 「買ってから外観を好みに変える」という前提で予算を組むと、 手続と仕様の制約に当たる可能性があります。 景観計画重点地区4地区（芦屋川沿岸・宮川沿岸・山手幹線沿道・南芦屋浜）に当たれば、 さらに踏み込んだ配慮が求められます。

7｜高度地区・地区計画・準防火地域

高度地区は第一種 約323ha／第二種 約427ha／第三種 約41ha／第四種 約44ha、 合計約835haで、市公式が「市街化区域内に占める構成比86.1パーセント」と記しています。 種別ごとの具体的な高さ制限値は未取得です。

地区計画は市内22地区。 南芦屋浜／楠町西／浜風町南／潮見町南／緑町西／業平町／浜風町第2／若宮町／奥池町／奥池南町／ 六麓荘町／新浜住宅／高浜町南／松ノ内町／翠ケ丘町／月若町／大原町／船戸町／三条南町／ 西芦屋町／浜風町1街区／親王塚町。 六麓荘町以外の21地区の決定年月日・面積・制限内容は未取得です。

六麓荘町地区地区計画は約37.7ha（当初決定 平成18年9月26日／最終 令和8年7月6日）で、 敷地面積の最低限度400㎡（分割時にやむを得ない場合は1敷地に限り360㎡まで緩和）、 用途は一戸建ての住宅等に限定、 壁面は道路境界から2m以上・隣地境界から1.5m以上、 高さは地区Aで最高部10m・軒高7m、 垣またはさくは生垣または見通しの妨げにならないフェンス等で高さ1.8m以下。 この町で土地を400㎡未満に分割して売ることはできません。

準防火地域は5地区・約54ha、高度利用地区は3地区・約9.7ha。 準防火地域では外壁・開口部の構造に制限がかかり、建築費に直接効きます。 高度利用地区の具体的な指定内容は未取得です。

8｜市街化調整区域 ― 市域の47.8％

芦屋市は市域1,857haのうち888ha（47.8％）が市街化調整区域です。 市街化調整区域は都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定義され、 原則として建築を目的とした開発ができません。 既存の建物があっても、建て替え・増築・用途変更に許可が要る、あるいはできない場合があります。 住宅ローンの審査で取扱不可になったり、融資比率を下げられたりする金融機関もあります。

そして芦屋市では、ここに風致地区が重なります。 市街化調整区域888haに対して風致地区は約1,088ha。 両方に当たる土地では、開発許可と風致地区内の行為の許可の両方が必要になります。 手続の数が単純に増えます。

区域区分（線引き）の都市計画決定・変更の年月日は未取得です。 市公式に決定年月日を明記したページを特定できませんでした。

9｜都市計画税の課税対象区域が、市公式で確認できていない

これは芦屋市に固有の、実務上きわめて重要な未取得項目です。

芦屋市の固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％で、これは市公式で確認できます。 ところが「都市計画税の課税対象が市街化区域内の土地・家屋に限られる」と明記した 芦屋市公式の記載を、特定できませんでした（未取得）。

兵庫県内でも、西宮市は「市街化区域内の土地・家屋に対してかかります」、 三田市は「都市計画法による都市計画区域のうち市街化区域内に所在する土地及び家屋」と それぞれ明記しています。 芦屋市については、同じ文言を確認できなかったということです。

市域の47.8％が市街化調整区域である芦屋市では、 この1点で毎年の保有コストが0.3％分変わります。 課税標準額が同じなら、1.7％と1.4％の差です。 検討中の物件については、固定資産税の納税通知書（都市計画税の欄があるかどうか）と 重要事項説明書で必ずご確認ください。 このページでは断定しません。

10｜確認の手順（ご自身でもできます）

• 市の用途地域等の検索ページで住所を入力する。 //www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/chizu/kensaku.html で 用途地域・建ぺい率・容積率を確認できます。
• 風致地区の指定状況図を確認する。 市公式が指定状況図・技術基準・条例審査基準・植栽計画ガイドラインを公表しています。
• 地区計画の地域別検索で、その町に地区計画があるか確認する。 //www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/kuiki.html 。22地区あります。
• Web版ハザードマップで、土砂災害・洪水・津波・高潮の4つを確認する。 //www.city.ashiya.lg.jp/hazardmap/flow_01.html 。 芦屋市は4種類すべてを確認する必要がある市です。
• 固定資産税の納税通知書を見る。 都市計画税が課されていれば市街化区域、課されていなければ市街化調整区域の可能性が高い、 という判断材料になります。
• 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を確認する。

※家タダでは、ご検討中の物件が市街化調整区域かどうか、 風致地区の第何種か、地区計画がかかるか、景観の認定にどれだけ時間がかかるか、 再建築が可能か、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。 物件URLをお送りください。 出典：芦屋市「土地利用」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/tochi.html ／ 芦屋市「風致地区」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/huuchi_02.html ／ 芦屋市「六麓荘町地区地区計画」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/rokufumotoshou.html ／ 芦屋市「景観計画」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/keikankeikaku.html ／ 芦屋市「防災マップ」//www.city.ashiya.lg.jp/bousai/map.html ／ 芦屋市「洪水ハザードマップ」//www.city.ashiya.lg.jp/bousai/bousaimap/kouzui.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf

芦屋市がなぜ18.47km²しかないのか。 なぜ隣接する市が西宮市と神戸市の2つだけなのか。 なぜ工業地の標準地が1地点もないのか。 これらは、すべて同じ成り立ちから説明できます。 この章では、市公式の略年表に書かれていることだけをたどります。

昭和15年、精道村から芦屋市へ

市公式の「芦屋市のあゆみ」は、こう記しています。 「昭和15年（1940年）、全国で173番目の市として精道村から芦屋市へと飛躍しました。」

ここで注目していただきたいのは、「精道村から」という一語です。 多くの市は、複数の町村が合併して市になります。 たとえば隣の西宮市は、武庫郡の複数の町村と有馬郡の2村を合併して現在の市域になりました。 芦屋市は、精道村という1つの村がそのまま市になった市です。

だから小さい。 市域は18.47km²＝1,857ha、 市公式の表現で「東西約2.5km、南北約9.6kmと南北に細長いまち」。 隣接するのは西宮市と神戸市の2市だけです （市統計書「位置及び範囲」の極東・極西・極北・極南欄に記載があるのはこの2市のみ）。 市域の小ささと、隣接市が2つしかないという地理は、この沿革の直接の帰結です。

戦災と、合併しないという選択

市公式の略年表によれば、昭和20年（1945年）、芦屋市は大空襲により甚大な被害を受けました。 そして戦後、隣接市との合併構想も示されましたが、 住民投票により合併を選ばず、独立を維持したとされています。 （この合併の経緯は市公式からの要約的な抽出で、原文の言い回しの逐語確認には至っていません。確度：中）

合併しなかったということは、市域が広がらなかったということです。 高度経済成長期に周辺町村を編入して工業用地を確保した市がある一方で、 芦屋市はそれをしませんでした。 令和8年地価公示で、芦屋市に工業地の標準地が1地点もないのは、 この選択の延長線上にあります。

昭和26年3月 ― 芦屋国際文化住宅都市建設法

芦屋市の成り立ちで、最も重要な事実はこれです。

市公式は、昭和26年（1951年）3月に「芦屋国際文化住宅都市建設法」が公布されたと記しています。 そして、独立した文化住宅都市としての道を選択した、と。

「国が、その市のためだけに法律をつくった」ということです。 市名がそのまま法律の名前に入っている法律を持つ市は、多くありません。 そしてその法律の名前に「住宅都市」と入っている。

この事実を、いまの数字と並べてみてください。

※出典：芦屋市「芦屋市のあゆみ」//www.city.ashiya.lg.jp/kouhou/ayumi.html ／ 芦屋市「六麓荘町地区地区計画」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/rokufumotoshou.html ／ 芦屋市「都市計画マスタープラン」 //www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/toshimasu-kaitei5/toshimasu-kaitei5.html

震災 ― 全壊家屋7,739世帯

市公式の略年表は、平成7年（1995年）1月17日の阪神・淡路大震災について 「全壊家屋7,739世帯」を含む甚大な被害があったと記しています。

この数字は、住宅を買う側にとっても意味を持ちます。 芦屋市の令和7年国勢調査（速報値）の世帯数は42,017世帯。 震災で全壊した7,739世帯は、いまの世帯数の約18.4％にあたります（当方算出）。 つまり芦屋市の住宅ストックの相当部分が、震災以降に建て替えられたものだということです。

国土交通省の成約価格情報（直近4四半期）で、 芦屋市の成約物件の平均築年はマンション1992年・戸建2000年。 戸建の平均築年が2000年ということは、震災の5年後です。 成約個票を見ても、戸建は2005年築・1997年築・2001年築・2004年築と、 震災以降に建てられた物件が市場に出てきていることが分かります。

ただし、これは平均の話です。 個別の物件については、必ず建築年と耐震基準をご確認ください。 マンションの平均築年1992年は、震災より前です。

「庭園都市」宣言と、制度の重なり

平成16年（2004年）、芦屋市は「庭園都市」を宣言しました。

この宣言と、いまの制度は地続きです。 風致地区の第1種は緑地率50％以上を求めます。 六麓荘町地区地区計画は、垣またはさくを 「生垣又は見通しの妨げにならないフェンス等」で高さ1.8m以下と定めています。 景観計画には植栽計画ガイドラインがあります。 「庭園都市」という言葉は、標語ではなく制度として運用されているということです。

そして、それがそのまま芦屋市の地価を支えています。 令和8年地価公示の住宅地19地点はすべて前年比プラス、 平均394,736円/㎡・＋3.9％で兵庫県内1位。 人口が2.36％減っている市で、これが成立しています。

市名の由来は、確認できていません

「芦屋」という地名の由来については、 市公式に明記したページを特定できませんでした（未取得）。 市の略年表は「精道村から芦屋市へ」とのみ記しています。

このページは推測で書かない方針ですので、 市名の由来については何も書きません。 地名の由来を語る説はいくつか流布していますが、 市公式で裏の取れないものをここに載せるつもりはありません。

※出典：芦屋市「芦屋市のあゆみ」//www.city.ashiya.lg.jp/kouhou/ayumi.html ／ 芦屋市「都市計画の概要」//www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/gaiyou.html ／ 芦屋市統計書（令和7年版） //www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/documents/r7ashiyashi_toukeisyo.pdf 。 戦後の合併の経緯は市公式からの要約的抽出で、確度は中です。

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