【栗東市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

栗東市の価格帯で、いくら得になるか

栗東市の住宅地は1㎡あたり平均90,850円（10地点の単純平均）。市内の標準地は最高153,000円/㎡（綣６丁目３４２番３０）から最低17,600円/㎡（御園字奥谷１６５３番外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が8.7倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、栗東市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は43件。成約価格の中央値は2,800万円、真ん中の半数は2,100万円〜3,300万円に収まっています。延床面積の中央値は110㎡。建築年の中央値は2008年です。

最寄駅で多いのは手原駅（26件）、栗東駅（8件）、草津(滋賀)駅（7件）。

中央値の2,800万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は99万円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる43件のうち、1981年以前に建てられたものは3件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

栗東市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて栗東市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 7万人が52km²に住む。ただし南半分は山

栗東市の人口は70,362人（男34,967人／女35,395人）、世帯数は31,001世帯です（令和8年9月1日現在・栗東市公式サイト）。面積は52.69km²で、市域は東西6km・南北14kmの縦に長い形。人口密度は約1,335人/km²（当方算出）です。

ただし、この人口密度は実感とずれます。市公式は市域を「北部は平たん地、南部は金勝山を中心とする緑豊かな山地」と説明しています。都市計画マスタープランによれば、南部の金勝地域だけで2,886.3ha・市全体の55.1％を占め、そこに住む人は6,763人（平成30年）でした。市の面積の半分以上に、人口の1割ほどしか住んでいないということです。人が住んでいるのは、ほぼ北側の平地です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の栗東市の人口は確認できていません（未取得）。市公式の統計情報に掲載されている国勢調査の結果は令和2年調査までで、このページの国勢調査の数値はすべて令和2年国勢調査のものです。

その令和2年国勢調査では、人口68,820人・世帯数26,688世帯。平成27年国勢調査が人口66,749人・世帯数24,592世帯でしたから、人口は5年間で2,071人増（＋3.10％）、世帯数は2,096世帯増（＋8.52％）です（市公表）。人口の増えた数と世帯の増えた数がほぼ同じで、世帯の増え方のほうが速い。1世帯あたりの人数が小さくなりながら、住む人が増えてきた市です。

一方で、増加の勢いは落ち着いています。住民基本台帳の人口は、令和7年3月1日が70,367人、令和8年9月1日が70,362人。1年半のあいだ、ほぼ横ばいです。世帯数は同じ期間に30,266世帯から31,001世帯へ735世帯増えました（増減は当方算出）。市公式も「全国的にも高い合計特殊出生率を誇り、平均年齢の若いまちであるものの、近年、人口増加傾向が鈍化し、横ばいの状況」と書いています。市統計書の「栗東のあゆみ」によると、人口は昭和49年に3万人、昭和58年に4万人、平成8年に5万人、平成16年に6万人、令和元年に7万人を超えました。50年近く増え続けてきた市が、いま7万人で止まっている、というのが現在地です。

買う側にとっての意味は2つあります。地価はまだ上がっています（令和8年地価公示の住宅地は平均＋3.4％、10地点中9地点が上昇）。けれども、人口が横ばいに入った市で、これまでと同じ上がり方が続くとは限りません。「上がっている市だから」ではなく「この場所・この建物にこの価格を払う理由があるか」で選ぶことをおすすめします。

市の位置について、市公式は「京阪神都市圏の東北部の外縁部」にあたり、大阪市より60km、京都市より25km、名古屋市より85kmと説明しています。隣り合うのは、東が湖南市、西が大津市と草津市、南が甲賀市、北が守山市と野洲市です。栗東市は琵琶湖に面していません。都市計画マスタープランは、まちの軸のひとつを「金勝山系から琵琶湖までを結ぶ環境共生軸」としています。

土地の使われ方

栗東市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化調整区域72.7％」です。市域5,269ha（52.69km²）は全域が都市計画区域で、市街化区域が1,440.8ha、市街化調整区域が3,828.2ha。その市街化区域のうち、住居系の用途地域（6種類の合計）は872.8ha、商業系（近隣商業・商業）は142.9ha、工業系（準工業・工業・工業専用）は425.1haです（合計は当方算出）。

住居系の用途地域は、市域の16.6％です。「栗東市の住宅地」として売り出されている物件のほとんどは、この6分の1の土地のなかにあります。

なお、地目別の面積（令和3年1月1日現在）は総数5,269haのうち、山林2,211ha、宅地966ha、田617haです（栗東の都市計画2022）。山林が市域の約42％、宅地は約18％（当方算出）。市域の南半分を占める山地が、数字にそのまま出ています。

※滋賀県「滋賀の都市計画2025」（令和6年4月1日現在）および栗東市「栗東の都市計画2022」。系統別の合計・構成比は当方の算出で、端数処理のため構成比の合計は100％になりません。

市街化区域と市街化調整区域

栗東市は市域の全部が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。都市計画区域の名前は大津湖南都市計画区域。大津市・草津市・守山市・栗東市・野洲市・湖南市の6市にまたがる区域です。栗東市「栗東の都市計画2022」によると、市街化区域は1,440.8ha、市街化調整区域は3,828.2ha（令和3年3月30日 最終変更）。合計は市域面積5,269.0haと一致します。市域の27.3％が市街化区域、72.7％が市街化調整区域（構成比は当方算出）です。

線引きが最初に行われたのは昭和45年7月15日で、そのときの市街化区域は1,228.0haでした。約50年のあいだに市街化区域は212.8ha（17％）広がりました（当方算出）。人口が3万人に届く前（昭和49年に3万人突破）に引かれた線が、7万人の市になるまでに少しずつ広げられてきた、ということになります。

市街化区域の中身にも特徴があります。下の表のとおり、用途地域のなかで面積が大きいのは第二種中高層住居専用地域（246.2ha）、工業地域（241.4ha）、第一種住居地域（231.1ha）の順。工業地域が2番目です。準工業地域と工業専用地域を足した工業系は425.1haで、市街化区域の29.5％を占めます。低層住居専用地域（第一種・第二種）は合わせて56.1ha・3.9％しかありません。「戸建だけが並ぶ静かな低層の住宅地」として都市計画で守られている区域は、栗東市では少数派です。

市街化区域1,440.8haの用途地域の内訳は次のとおりです（滋賀県「滋賀の都市計画2025」・令和6年4月1日現在）。11種類の用途地域が指定されており、準住居地域と田園住居地域の指定はありません。住居系6種類の合計は872.8ha（60.6％）、商業系2種類は142.9ha（9.9％）、工業系3種類は425.1ha（29.5％）になります（合計と割合は当方算出）。

※用途地域別の面積は滋賀県「滋賀の都市計画2025」（令和6年度都市計画現況調査・令和6年4月1日現在）、区域区分の面積と決定・変更の年月日は栗東市「栗東の都市計画2022」（令和4年12月現在）による。割合は当方の算出です。栗東市の資料（令和3年3月30日現在）では第二種中高層住居専用地域が252.5ha、第二種住居地域が200.2haで、県の資料とは6.3haずつ入れ替わっています（合計は同じ1,440.8ha）。本ページは新しい県の資料の値を採りました。最新の指定は市の都市計画課でご確認ください。

地価公示 ― 10地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、栗東市の住宅地の標準地は10地点。 単純平均は1㎡あたり90,850円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.4％です。 全10地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

栗東市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 栗東市の住宅地の平均価格は3位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第3位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

栗東市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地10地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で8.7倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

栗東市の都市計画公園は、公園の合計が62.4ha、緑地の合計が68.5haです（栗東の都市計画2022）。種別では、総合公園の栗東健康運動公園（小野地内・計画12.20ha）、運動公園の栗東運動公園（川辺地内・計画8.20ha）、特殊公園の安養寺山公園（計画32.40ha）、近隣公園の大宝公園（綣地内・計画2.70ha）、高野公園（高野地内・1.60ha）、上鈎公園（上鈎地内・1.70ha）、中沢公園（中沢地内・1.00ha）などが定められています。計画面積と、実際に開設されている面積には差があります。栗東健康運動公園は計画12.20haに対して開設0.94ha、栗東運動公園は8.20haに対して3.60haで、都市計画マスタープランも葉山東地域の課題に「栗東健康運動公園の整備が必要」を挙げています。「近くに大きな公園の計画がある」ことと「いま使える公園がある」ことは別ですので、現地でご確認ください。市は「栗東市の公園マップ」も公開しています。都市公園全体の箇所数と、人口1人当たりの公園面積は、本ページでは確認していません（未取得）。

※栗東市「栗東の都市計画2022」（令和4年12月現在の都市計画の内容）。

栗東市を一言で表すと、「名神と国道と新幹線が通る北の平地に、工場と住宅が同時に増えてきた市」です。 市域の南半分は金勝山を中心とする山地で、人が住んでいるのはほぼ北側。 その北側に、昭和38年に名神高速道路の栗東インターチェンジが、平成3年にJR琵琶湖線の栗東駅ができました。 公的データに出てくる成約は92件、戸建62件の中央値が3,100万円、マンション30件が2,350万円。 令和8年地価公示の住宅地は10地点中9地点が上昇しています。 この章では、地価・成約・駅・土地の使われ方の順に、栗東市を読んでいきます。

地価公示15地点 ― 住宅地は10地点中9地点が上昇、県内17市町で3番目に高い

令和8年地価公示で、栗東市の標準地は住宅地10地点・商業地4地点・工業地1地点の計15地点です。

15地点のうち14地点が上昇。下がったのは住宅地の1地点（御園字奥谷・−1.1％）だけです。 住宅地の平均価格は、滋賀県内で住宅地の標準地が3地点以上ある17市町のうち3位、町を除いた13市のなかでも3位。 変動率（＋3.4％）は17市町のうち2位、13市のなかでも2位です（当方の集計。国土交通省が公表している順位ではありません）。 滋賀県のなかで、高くて、しかもよく上がっている市という位置になります。

住宅地10地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 綣6丁目（153,000円）だけが一段高い。2番目の霊仙寺2丁目（120,000円）との差は3万3千円。 綣は栗東駅のある町で、成約も27件と最多です。
• 2番目から8番目までの7地点は、75,000〜120,000円の幅に並んでいる。 栗東市の住宅地の「ふつうの値段」は、1㎡あたり8万〜11万円前後です。 しかもこの7地点はすべて＋3.0％以上上がっています。
• 最安の御園字奥谷（17,600円）だけが飛び抜けて安く、ここだけが下がった。 9番目の御園字大平田（58,800円）との差は3.3倍（当方算出）。 「市内格差8.7倍」という数字は、この1地点によるもので、ここを除いた9地点の最高と最低の差は2.6倍（当方算出）です。 地積769㎡という広さからも、市街地の宅地とは性格のちがう標準地だと分かります。

変動率で見ると、最も上がったのは小柿10丁目（＋5.6％）、次が坊袋（＋5.0％）。 最高価格の綣6丁目は＋4.1％で、10地点のなかでは4番目の上昇率です。 いちばん高い駅前より、そのまわりの町のほうが上がり方が大きいというのが、令和8年の栗東市です。 買う側から見ると、「駅前は高いから少し離れた町で」と考える人が多いことの表れとも読めます （値動きの理由を説明した公的資料は確認していませんので、推測にとどめます）。

商業地4地点と工業地1地点は次のとおりです。

栗東市の特徴は、商業地の最高（124,000円）が住宅地の最高（153,000円）より安いことです。 多くの市では駅前の商業地がいちばん高くなりますが、栗東市では綣6丁目の住宅地がいちばん高い。 「店を出したい場所」より「住みたい場所」のほうに値段がついている市、と言えます。 そして工業地は＋9.8％。1年でほぼ1割上がりました。 住む土地も、働く土地も、どちらも上がっているのが栗東市です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約92件 ― 戸建62件・3,100万円、マンション30件・2,350万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 栗東市の成約は92件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

戸建が3分の2、マンションが3分の1。 戸建の中央の築年は2012年で、築10年あまり。 マンションの中央の築年は2000年で、築25年前後です。 栗東市では、戸建は新しく、マンションは築年数が経っている、という組み合わせになっています。

戸建3,100万円の中身を考えてみます。 住宅地の平均価格90,850円/㎡に、中央の土地面積168㎡を掛けると約1,526万円（当方算出）。 3,100万円のおよそ半分が土地、残りの半分が建物という計算になります （平均価格と中央値を掛け合わせた目安で、個別の物件の内訳ではありません）。 築年が新しいぶん、建物にしっかり値段がついているのが、栗東市の戸建の成約です。

マンション2,350万円・82㎡は、広さに特徴があります。 成約個票のマンション4件は、70㎡・75㎡・100㎡・105㎡。 100㎡を超えるマンションが2件含まれています。 栗東市のマンションは、ファミリー向けの広い住戸が流通していると読めます（30件の中央値が82㎡）。 戸建の建物（成約個票では100〜120㎡）に近い広さを、駅の近くで、戸建より750万円低い中央値で買える、 というのがマンションの位置づけです。

最寄駅別の成約（92件中89件）

中央値がいちばん低いのが、駅にいちばん近い栗東駅（2,700万円・徒歩8分）です。 いちばん高いのが、隣の市の駅で徒歩19分の草津駅（3,400万円）。 「駅に近いほど高い」とは逆の並びになっています。 理由は成約の中身にあると考えられます。 栗東駅のまとまり（綣・野尻）は中央の面積が97㎡・88㎡でマンションが多く、 草津駅・手原駅のまとまりは中央の面積が130〜170㎡で戸建が中心。 駅前はマンション（2,000万円台前半）、駅から離れると戸建（3,000万円前後）という住み分けが、 駅別の中央値にそのまま出ています（駅別の種別内訳は公表データにないため、町丁目別の面積からの推定です）。

だから栗東市では、「駅別の相場」をそのまま使わないでください。 栗東駅徒歩圏で戸建を探すなら、土地が153,000円/㎡する町ですから、2,700万円という駅別中央値では足りない可能性が高い。 逆に手原駅・草津駅の圏内でマンションを探すなら、2,800万円・3,400万円より低い物件があります （成約個票の安養寺のマンションは1,400万円、小柿のマンションは2,200万円でした）。 種別（戸建かマンションか）を先に決めて、それから町を選ぶのが、栗東市では近道です。

町丁目別の成約（4件以上あった8町丁目・計69件）

8つの町丁目の中央値は、2,200万円から3,400万円。最高と最低の差は約1.5倍（当方算出）です。 町による価格の差が小さいのが栗東市の特徴で、 「この町は極端に安い」「この町は手が届かない」という差は、成約データには出ていません。 綣だけで27件、92件のおよそ3割を占めます。

面積の列に注目してください。 綣97㎡・野尻88㎡と、そのほかの6町（134〜168㎡）とで、はっきり2つに分かれます。 この面積は戸建なら土地、マンションなら専有面積ですから、 綣・野尻はマンションの成約が多く、ほかの6町は戸建が中心と読めます。 綣の2,700万円と高野の2,900万円は、数字は近くても、買っているものが違います。 （上鈎・目川・小野は各4件、野尻は5件ですので、参考値としてお読みください。）

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件は、すべて3,100万円でした。 うち3件は2024〜2025年築の木造で、土地150〜170㎡・建物100〜105㎡、手原駅から徒歩15〜25分。 「手原駅圏の新築戸建・土地50坪前後・建物30坪あまり・3,100万円」が、栗東市の戸建の典型と言えそうです （坪への換算は当方。4件の個票からの読み取りです）。 残る1件は2003年築の軽量鉄骨造で、土地155㎡・建物120㎡・栗東駅徒歩15分。 同じ3,100万円で、「手原駅から遠い新築」か「栗東駅に歩ける築20年あまり」か、という選択になっています。

マンション4件は1,400万〜2,300万円、築年は1992〜2000年。 栗東駅徒歩4分・8分の2件は70〜75㎡の3LDKで2,200万〜2,300万円。 草津駅徒歩14分の小柿は100㎡・4LDK＋Sで2,200万円。 手原駅徒歩14分の安養寺は105㎡・3LDK＋Sで1,400万円。 駅から離れるほど、同じ値段で広くなる、あるいは同じ広さで安くなるという関係が読み取れます。 新築戸建の仲介手数料の上限額は108万9,000円、マンションでも52万8,000円〜82万5,000円。 家タダではこれが0円です（対象外になる取引もあります）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・栗東市92件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。戸建の間取りは公表データに記載がありません。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

駅は2つ。乗る人は栗東駅が3倍、成約はほぼ同じ

乗る人は栗東駅が手原駅の約3倍。成約件数は38件と34件で、ほぼ同じ。 手原駅は「乗る人のわりに、最寄駅とする成約が多い」駅です。 平均徒歩20分という数字とあわせると、 手原駅を最寄りとする物件の住人の多くは、毎日この駅から電車に乗っているわけではない （車で通勤している、あるいは別の駅を使っている）と考えるのが自然です。 「最寄駅：手原」と書かれた物件を検討するときは、実際の通勤・通学をどの手段で、どの駅から行うのかを、 物件ごとに決めておいてください。

栗東駅は平成3年にできた駅です。 市公式は、名神高速道路の栗東インターチェンジで企業と住宅が増え、 さらに栗東駅の開業で「京阪神への通勤・通学の利便性が向上し、さらに大規模な住宅開発が進みました」と書いています。 車の時代に工場と住宅が増え、駅の時代に駅前のマンションが増えた。 この2段階の発展が、戸建（中央の築年2012年・駅から遠い）とマンション（2000年・駅に近い）という、 成約データの2つの市場に対応しています。

※乗車人員は栗東市統計書（令和5年度版）「運輸・通信」（資料：西日本旅客鉄道）。乗降人員ではありません。 所在地はJR西日本の駅情報による。

風致地区が市域の2割 ― 山の景色を守るルール

栗東市には風致地区が4地区、合計1,152.8haあります。 市域5,269haの約22％（当方算出）にあたります。

風致地区のなかでは、建築物の新築・改築・増築、宅地の造成、木竹の伐採、 建築物の色彩の変更などに許可が必要です。 市の「条例のあらまし」に載っている新築の基準は次のとおりです。

• 建築物等の高さ：15m以下
• 建ぺい率：40％以下
• 壁面の後退：道路に接する部分は2m以上、その他の部分は1m以上
• 木竹の保全や適切な植栽を行う土地の面積の割合：30％以上

建ぺい率40％以下・緑地30％以上は、ふつうの住宅地（建ぺい率60％）よりかなり厳しい基準です。 168㎡の土地なら、建築面積は67㎡まで（当方算出）。 同じ広さの土地でも、風致地区の内と外で、建てられる家の大きさが変わります。 安養寺山風致地区は市役所のある治田東地域にあり、市街地のすぐそばです。 山ぎわの物件、緑の多い分譲地の物件は、風致地区にかかっていないかを確認してください。 かかっている場合、緑に囲まれた環境が保たれる利点と、建て替え・増築・外壁の塗り替えのたびに許可が要る制約の両方があります。

出典：栗東の都市計画2022 https://www.city.ritto.lg.jp/material/files/group/38/ritto_toshikeikaku.pdf ／ 栗東市「風致地区」 https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/toshiseibi/tokei/gyoumu/toshikeikaku/2495.html ／ 「風致地区における建築等の規制に関する条例のあらまし」 https://www.city.ritto.lg.jp/material/files/group/38/58633130.pdf ※各風致地区の区域（町名）と種別、県条例が適用される阿星金勝風致地区の基準は、本ページでは確認していません（未取得）。

まとめ：栗東市は「種別・駅までの手段・用途地域・山と川」の4つで選ぶ市

栗東市の住宅地の平均価格は、滋賀県内17市町のうち3位、変動率は2位。 10地点中9地点が上がっています。 値段は高めで、まだ上がっている。けれども人口は7万人で横ばいに入った。 これが令和8年時点の栗東市です。

確認すべきことは、次の5点です。

• 戸建かマンションか。戸建は中央値3,100万円・築年2012年、マンションは2,350万円・2000年。駅別の相場は種別が混ざっています。
• 最寄駅まで、実際にどう行くか。栗東は平均徒歩8分、手原は20分、草津（草津市）は19分。
• 市街化区域か市街化調整区域か。市街化区域なら、どの用途地域か。 市域の72.7％は調整区域。市街化区域の約3割は工業系です。
• 風致地区・地区計画・景観形成推進地域・高度地区にかかっていないか。風致地区だけで市域の約2割あります。
• 土砂災害と洪水。警戒区域148箇所・特別警戒区域107箇所。平成25年台風第18号では床上・床下あわせて139棟が浸水しました。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の栗東市

栗東市が市になったのは平成13年（2001年）10月1日です。昭和29年に金勝村・葉山村・治田村・大宝村が合併して栗東町となり、合併を経ずに単独で市制を施行して、滋賀県で8番目の市になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、JR栗東駅（綣2丁目）を含む同じ範囲です。左の写真の時点では、ここに駅はありません。栗東駅が開業したのは平成3年（1991年）。栗東駅前の土地区画整理事業（37.8ha）は平成元年から平成21年にかけて行われました。町の人口が3万人を超えたのは昭和49年ですから、左の写真はちょうどその頃にあたります。いまの人口は70,362人（令和8年9月1日現在）です。2枚を見比べるときは、線路の両側で田畑だった場所が、どれだけ建物に変わったかに注目してください。令和8年地価公示で市内の住宅地の最高価格（153,000円/㎡）がついている綣6丁目は、この駅のある町です。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た綣二丁目の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28760〜28762・y12974〜12975）で切り出しています。

栗東市は、昭和29年に金勝村・葉山村・治田村・大宝村の4つの村が合併してできた町が、もとになっています。いまも小学校の名前に、金勝・葉山・葉山東・治田・治田東・治田西・大宝・大宝東・大宝西と、4つの村の名前が残っており、都市計画マスタープランの地域別構想も、この9つの小学校区を単位にしています。

ここでは、令和8年地価公示の全15地点（住宅地10・商業地4・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報92件の駅別・町丁目別を、町名と最寄駅を手がかりに6つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この6つのまとまりは、町名と最寄駅をもとにした当方の整理であり、市の9地域の区分と完全に一致するものではありません。市の通学区域は自治会の名前で定められていて、町名と小学校区が1対1に対応しないためです（綣は大宝と大宝東に、小柿は治田西と治田に分かれます）。9地域の人口と面積は、「数字で見る」の章に市のマスタープランの数値（平成30年）のまま掲載しています。また、成約の町丁目別は4件以上あった8つの町丁目（計69件）だけの集計で、戸建とマンションを合わせた中央値です。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、栗東市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

栗東市には鉄道が2路線、駅が2つあります。JR琵琶湖線（東海道本線）の栗東駅と、JR草津線の手原駅です。市の北部を東海道新幹線も横断していますが、市内に新幹線の駅はありません（新駅の設置は平成19年10月に中止になりました）。

栗東市で必ず確認していただきたいのは、「最寄駅」が歩ける駅かどうかです。成約データの最寄駅は栗東38件・手原34件・草津(滋賀)17件。平均徒歩は栗東8分に対して、手原20分・草津19分です。成約の半分あまり（51件）は、平均で徒歩20分前後の駅を最寄りとする物件です。

琵琶湖線と草津線は、行き先も本数も違う路線です。市公式は栗東駅について「JRで京都まで約30分、大阪まで約60分」と書いています。手原駅からの所要時間・本数については市公式の記載を確認していません。草津線の列車が草津駅でどう接続するかを含めて、通勤・通学の経路は、実際の時刻表でたどって確認してください（本ページには掲載していません）。

※駅の所在地は、鉄道事業者の公式情報で確認しています（JR西日本「駅情報」）。路線名は、市公式の表記（「JR琵琶湖線（東海道本線）栗東駅」）と、都市計画マスタープランの表記（「草津線手原駅」）によります。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、乗降人員の公表値を確認できていないためです（未取得）。栗東市統計書（令和5年度版）に載っているのは1日平均の乗車人員（資料：西日本旅客鉄道。各年4月1日〜3月31日）で、各駅の説明に書いた数字はその令和4年度の値です。栗東駅は平成30年度が12,348人、令和元年度が11,976人、令和2年度が9,261人、令和4年度が8,819人。手原駅は平成30年度が3,058人、令和2年度が2,629人、令和4年度が2,996人。令和5年度以降の値は未取得です。

成約データの3つ目の駅は、草津駅です。国土交通省の成約価格情報では「草津(滋賀)」と表記されており、17件・中央値3,400万円・平均徒歩19分。JR西日本の駅情報による草津駅の所在地は草津市渋川1丁目1-16で、栗東市の駅ではありません。栗東市の西側（小柿など）には、最寄駅が隣の市の草津駅になる物件があるということです。駅別の集計は成約が多かった3駅のもので、3駅の合計は89件（92件中）になります。

平均徒歩の読み方。栗東8分、草津(滋賀)19分、手原20分。栗東駅だけが「歩いて使う駅」で、草津駅と手原駅は、バス・自転車・車で向かう物件が多いと読めます。成約個票の戸建4件のうち2件は手原駅徒歩25分でした。駐車場の台数と、駅までの手段は、栗東市では物件選びの基本条件になります。

道路

市公式は、栗東市を「交通の要衝」と説明しています。市の北部を東西に、JR東海道新幹線、JR琵琶湖線、名神高速道路、国道1号・8号が横断しており、名神高速道路には栗東インターチェンジがあります。市統計書の年表によると、名神高速道路の栗東〜尼崎間が開通し、栗東インターチェンジが営業を始めたのは昭和38年。栗東インターチェンジの入出車数は令和4年に年間約1,039万台（市統計書。平成28年3月19日に供用開始した栗東湖南インターチェンジの分を含む値）です。

車で動きやすいことは、裏返せば、幹線道路の交通量が多いということです。都市計画マスタープランは、葉山地域の課題に「幹線道路が市街地・農地を分断」、治田西地域の課題に「生活道路が狭く抜け道利用が多い」、大宝東地域の課題に「旧集落の道路が狭く交通量が多い」を挙げています。国道・高速道路・新幹線の近くの物件は、便利さと引き換えに音・振動・排気の確認が必要です。生活道路が抜け道になっていないかは、平日の朝夕に現地で確かめることをおすすめします。

★いま進んでいる国の道路事業が2つあります。ひとつは国道8号野洲栗東バイパス。市公式は「現国道8号の慢性的な渋滞緩和を目的として」栗東市・守山市・野洲市にまたがって整備が進められていると説明しています（事業主体は国土交通省 近畿地方整備局 滋賀国道事務所）。もうひとつは国道1号栗東水口道路で、市のページには「国道1号栗東水口道路1・主要地方道大津能登川長浜線（馬場・上砥山工区）」の開通の資料と、工事に伴う道路規制のお知らせが載っています。どちらも、区間・延長・開通時期は市のページの本文に記載がなく、本ページでは確認できていません（未取得）。バイパスの近くの物件は、開通後に交通量と騒音が変わる可能性と、移動が便利になる可能性の両方があります。市内の都市計画道路は33路線・延長70.7kmで、整備率は62.5％（令和3年3月31日現在・栗東の都市計画2022）。4割近くがまだ整備されていないということですから、検討中の土地が都市計画道路の区域にかかっていないか（かかっていると建築に都市計画法第53条の許可が必要）も、契約前の確認事項です。

市のコミュニティバスは「くりちゃんバス」です。市のページに載っている路線は、くるっとバス大宝循環線・宅屋線、草津駅・手原線、葉山循環線、治田金勝線、金勝循環線、栗東市役所循環線、岡・小柿循環線、草津・伊勢落線と、市内路線バス金勝線。「くるっとバス」は草津市・栗東市・守山市をまたいで走る路線で、令和8年10月1日から宅屋線に「エイスクエア前」停留所が新設されました。民間の路線バスは近江鉄道・帝産湖南交通・滋賀バスの3社が運行しています。市統計書によると、くりちゃんバスの輸送人員は令和4年で年間70,771人・1日平均236人。栗東駅の乗車人員（1日8,819人）と比べると、くりちゃんバスに乗る人は、栗東駅から電車に乗る人のおよそ37分の1です（比は当方算出）。都市計画マスタープランは金勝地域の課題に「公共交通本数が少ない」を挙げています。バス便の物件は、現在の時刻表と運行日を確認し、車を使えなくなったときの暮らし方まで想像しておくことをおすすめします。

※駅の乗降人員（乗車＋降車）、令和5年度以降の乗車人員、くりちゃんバスの運賃・運行日・便数、国道8号野洲栗東バイパスと国道1号栗東水口道路の区間・開通時期、道路の総延長と舗装率は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：栗東市「栗東市の位置・特色」 https://www.city.ritto.lg.jp/shisei/gaiyou/4398.html ／栗東市統計書（令和5年度版）「運輸・通信」https://www.city.ritto.lg.jp/material/files/group/102/r5_7unyu_tuusin.pdf ／JR西日本 駅情報（栗東駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610148 ／同（手原駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0621408 ／同（草津駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610110 ／栗東市「くりちゃんバス・市内路線バス」https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/kensetsu/kotsuseisaku/2131.html ／栗東市「国道8号野洲栗東バイパス」https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/kensetsu/dobokukensetsu/dorokasen/kuniken/kuniken/3116.html ／栗東市「国道1号栗東水口道路」https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/kensetsu/dobokukensetsu/dorokasen/kuniken/kuniken/3118.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

栗東市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.2％です。市街化区域の物件なら合計1.6％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税について、市は対象を「都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内に所在する土地、家屋」とし、「都市計画事業又は土地区画整理事業に要する」費用に充てる税だと説明しています。栗東市は市域の72.7％が市街化調整区域ですから、同じ栗東市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年2万円の差です（当方算出）。

納税義務者は「毎年1月1日現在、栗東市内に所在する固定資産の所有者」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

令和8年度の納期限は第1期 6月1日、第2期 7月31日、第3期 11月2日、第4期 12月28日です（市税納期一覧）。免税点は、同一人が市内に所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

評価替えは3年に1度で、直近の基準年度は令和6年度、次回は令和9年度です（市公式）。栗東市の住宅地は令和8年地価公示で平均＋3.4％、10地点中9地点が上昇しています。地価が上がっている場所では、評価替えのあとに土地の税額が上がる可能性があります。市は土地の税額について、負担の高い土地は据置きまたは引下げ、低い土地は段階的に引き上げる「負担調整措置」があると説明していますので、上がり方は急ではありませんが、買うときに見せてもらった税額がずっと続くとは考えないでください。

住宅用地の特例について、市公式は次のように説明しています。200㎡以下の部分は、固定資産税が課税標準×1/6、都市計画税が×1/3。200㎡を超える部分は、固定資産税が×1/3、都市計画税が×2/3です。

栗東市の成約データでは、戸建62件の中央の土地面積は168㎡です。栗東市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。成約個票の戸建4件も、土地は150㎡・155㎡・160㎡・170㎡で、すべて200㎡以下でした。

新築住宅の固定資産税の減額については、市のページから要件・期間を本文として確認できていません（未取得）。栗東市の戸建の成約は中央の築年が2012年で、成約個票には2024年築・2025年築の戸建が3件含まれています。新築・築浅の戸建を買う方は、減額の対象になるか、いつまで続くかを税務課 資産税係（077-551-0105）にご確認ください。減額期間が終わると、建物の税額はもとの額に戻ります。

市のページには、長期優良住宅、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修（熱損失防止改修）、マンション長寿命化工事に伴う減額措置と、住宅建替え中の土地に係る特例措置のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方、古家を買って建て替える方は、工事の前に対象になるかを確認しておくと、申告の漏れを防げます。マンションの成約は中央の築年が2000年ですから、マンションを買う方は、管理組合が長寿命化工事（大規模修繕）を行ったか・予定しているかも確認しておく価値があります。

免税点

同一人が栗東市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 6月1日／第2期 7月31日／第3期 11月2日／第4期 12月28日（令和8年度・栗東市「市税納期一覧」）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は栗東市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜山・川・ため池 ― 平成25年台風第18号の記録から始める

栗東市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが土砂災害と水害です。 市域の南半分は山地で、北の平地には野洲川・金勝川・葉山川が流れています。 市の総合防災マップ（令和3年3月）は、過去の災害を次のように記録しています。

10年あまり前に、栗東市では人が亡くなる災害が起きています。 全壊・半壊と山崩れ、床上・床下浸水の両方が記録されていますから、 山の災害と水の災害が同時に起きたということです。 市統計書の年表にも、平成25年に「台風第18号により市内に甚大な被害」とあります。 想定ではなく実際に起きた記録がある市として、次の表の項目を確認してください。

土砂災害警戒区域148箇所のうち、107箇所が特別警戒区域（レッドゾーン）です。 割合にして72％（当方算出）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 山ぎわ・がけ下の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。 区域図は滋賀県の砂防のページと「滋賀県防災情報マップ」で見られます。

ため池の名前に、町の名前が出てきます。 安養寺池・上鈎池・坊袋池・灰塚池。安養寺（成約6件）・上鈎（4件）は成約のある町、坊袋は地価公示の標準地がある町です。 平地の住宅地のなかにも、ため池の下流にあたる場所があります。 ため池ハザードマップは総合防災マップとは別に農林課が公開していますので、あわせて確認してください。

滋賀県には「滋賀県流域治水の推進に関する条例」（平成26年3月31日公布）があります。 この条例にもとづいて県が指定する「浸水警戒区域」は、県のページに指定地区の一覧が載っており、 その一覧に栗東市の地区はありません（甲賀市・長浜市・近江八幡市・大津市・米原市・東近江市の各一部地区が掲載されています）。 「地先の安全度マップ」は、県がこの流域治水政策のなかで公表している想定浸水深の図です。 滋賀県で家を買うときは、市のハザードマップに加えて、この県独自の図を確認するのが実務の基本になります。

※浸水深・浸水継続時間・液状化の分布、土砂災害警戒区域の現象別（急傾斜地・土石流・地すべり）と町ごとの内訳、 内水（雨水出水）の浸水想定の有無は、本ページでは確認できていません（未取得）。 土砂災害の箇所数は市のページ（2022年6月10日更新）の記載で、その後の追加指定は反映していない可能性があります。 出典：栗東市「栗東市総合防災マップ」 https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/shimin/kikikanri/bousai/bousaikannrenn/hazardmap/17221.html ／ 同 記事ページ https://www.city.ritto.lg.jp/material/files/group/20/bousaimap_kiji.pdf ／ 栗東市「土砂災害警戒区域および土砂災害特別警戒区域の指定について」 https://www.city.ritto.lg.jp/bohan_bosai/bosai/12004.html ／ 栗東市「栗東市防災重点ため池ハザードマップについて」 https://www.city.ritto.lg.jp/bohan_bosai/bosai/11906.html ／ 滋賀県「地先の安全度マップ」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25843.html ／ 滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html ／ 滋賀県「滋賀の流域治水政策」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/kasenkoan/19554.html

2｜市街化区域か調整区域か。市街化区域なら用途地域まで

栗東市は市域の27.3％（1,440.8ha）が市街化区域、72.7％（3,828.2ha）が市街化調整区域です。

都市計画図は市がWebで公開しています（都市計画課のページからリンク）。 ただし市は「用途地域図は都市計画などの内容を証明するものではありません」と注意書きをしており、 正確な確認は都市計画課 計画・景観係（077-551-0116）で行うことになります。

市街化調整区域の物件については、とくに慎重に。 栗東市には調整区域の地区計画制度（既存集落型・宅地活用継続型・駅近接型・計画整備型）がありますが、 調整区域の全部が地区計画の区域というわけではありません。 都市計画マスタープランも、治田地域について「金勝川より南側は市街化調整区域で農地保全」、 金勝地域について「市街化調整区域のため住宅開発が困難」と書いています。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

3｜風致地区・景観計画・地区計画 ― 建てる前に届出・許可が要る区域

栗東市は、建築の前に手続きが要る区域が広い市です。

戸建を買う方にとくに関係するのは、風致地区と景観形成推進地域です。 風致地区は建ぺい率40％以下という基準があり、建てられる家の大きさに直接ひびきます。 景観形成推進地域は、旧街道沿いの物件を買って建て替える・外観を変えるときに、戸建でも届出が必要になります。 栗東市の景観計画の名前は「百年先のあなたに手渡す栗東市景観計画」。 平成20年6月に制定告示され、平成21年4月1日に全面施行されました。 旧東海道・旧中山道の沿道は、古い町並みが残る一方で、道が狭い・敷地が細長いといった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件もあわせて確認してください。

※景観形成推進地域の範囲（沿道から何mか、どの町か）、届出の時期、各地区計画の制限内容、 高度地区の区域は、本ページでは確認できていません（未取得）。 出典：栗東市「栗東市景観条例」 https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/toshiseibi/tokei/gyoumu/keikan/keikanjourei/2501.html ／ 同「届出の対象となる行為」 https://www.city.ritto.lg.jp/material/files/group/38/6todokede-taishou.pdf ／ 栗東市「風致地区」 https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/toshiseibi/tokei/gyoumu/toshikeikaku/2495.html ／ 栗東市「地区計画」 https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/toshiseibi/tokei/gyoumu/toshikeikaku/2475.html

4｜「最寄駅」まで、どうやって行くか

物件広告の「最寄駅」は、歩いて使える駅とは限りません。

成約個票の戸建4件のうち、2件は手原駅徒歩25分でした。 徒歩25分は、毎日歩く距離としては現実的ではありません。次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。 都市計画マスタープランは「生活道路が狭く抜け道利用が多い」「旧集落の道路が狭く交通量が多い」を課題に挙げています。
• バスを使う場合は、現在の時刻表と運行日。 くりちゃんバスの1日平均の輸送人員は236人（令和4年）。本数の多い交通手段ではありません。
• 草津線か、琵琶湖線か。手原駅は草津線の駅です。京都・大阪方面への通勤は、草津駅での乗り換えを含めて所要時間を確かめてください。
• 名神・国道1号・国道8号・新幹線からの距離。音と振動は時間帯を変えて現地で確認を。 国道8号野洲栗東バイパス、国道1号栗東水口道路の整備が進んでおり、開通後は交通の流れが変わる可能性があります。

5｜駅前のマンション ― 築25年の管理と、高さの制限

栗東市のマンションの成約は30件、中央の築年は2000年です。 栗東駅の開業（平成3年）のあとに建ったマンションが、築25年前後を迎えています。

• 管理と修繕。修繕積立金の残高、長期修繕計画、直近の大規模修繕の時期と次の予定。 築25〜30年は、2回目の大規模修繕や設備の更新が視野に入る時期です。 市の税のページには、マンション長寿命化工事に伴う固定資産税の減額措置も載っています。
• 高度地区との関係。高度地区（第一種15m・第二種20m）は平成8年6月5日に最初に定められ、平成24年3月28日に最終変更されています。 いまの建物が制限の範囲内かどうか、超えている場合に建替えの条件がどうなるかを確認してください （高度地区の区域と、制限を超える既存建物の扱いは本ページでは未取得です）。
• 校区。駅前のマンションは、通学区域の一覧に建物の名前で載っています。同じ駅前でも大宝小と大宝東小に分かれます。

市には「マンション管理」のページもあります（内容は本ページでは確認していません）。 マンションは、買ったあとの管理の質で価値が変わります。 家タダでは、重要事項調査報告書・長期修繕計画・総会議事録を契約前に取り寄せて確認します。

6｜古い木造住宅を買うなら、耐震の補助を先に確認する

栗東市の戸建の成約は中央の築年が2012年で、新しい物件が中心です。 それでも、名神高速道路の開通（昭和38年）のあとに開発された古い住宅地があります （安養寺北部の土地区画整理事業は昭和38〜43年）。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の耐震化の支援事業を知っておいてください。

いちばん大事なのは順番です。市は次のように明記しています。

古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 交付決定 → 工事の契約、という順番を守ってください。 買ってから住むまでのあいだに申請できるのか、申請の受付時期と予算の枠は、 住宅課 建築・施設係（077-551-1943）に事前に確認しておくことをおすすめします。 市のページには、危険なブロック塀等の撤去への補助もあります（内容は本ページでは確認していません）。

出典：栗東市「栗東市では建築物の耐震化に向けた支援事業を実施しています!」 https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/toshiseibi/jutaku/gyoumu/3766.html

7｜地価が上がり、人口が横ばいの市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 栗東市の住宅地は、令和8年地価公示で10地点中9地点が上昇、平均＋3.4％。県内17市町で3番目に高く、2番目に大きく上がっています。 一方で、人口は7万人で横ばいです（令和7年3月 70,367人 → 令和8年9月 70,362人）。

• 買うときの注意点：価格が高い。戸建の成約中央値は3,100万円で、仲介手数料の上限額だけで108万9,000円になります。 物件価格が高いほど、諸費用の金額も大きくなります。
• 持っているあいだの注意点：固定資産税の次回の評価替えは令和9年度です。 地価が上がっている場所では、評価替えのあとに土地の税額が上がる可能性があります。
• 売るときの見通し：地域によって、住んでいる世代がかなり違います。 65歳以上の割合（平成30年）は、大宝東地域10.9％に対して、葉山東地域24.1％、大宝西地域22.6％。 市全体が上がっているからといって、どの場所も同じように上がり続けるわけではありません。 御園字奥谷の住宅地は、市内でただ1つ下がりました。

「上がっている市だから買っておけば安心」ではなく、 「この価格を、この場所の、この建物に払う理由があるか」で判断してください。 家タダでは、成約事例を根拠に価格の妥当性をお伝えし、価格交渉も代行します。

8｜栗東市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

栗東市は、平成13年（2001年）10月1日に市制を施行しました。 市公式は「単独市制により県内8番目の市『栗東市』として新たな歩みを始めました」と書いています。 ほかの市町と合併して市になったのではなく、栗東町がそのまま市になったということです。 その栗東町は、昭和29年10月1日に金勝村・葉山村・治田村・大宝村の4つの村が合併して生まれました （当時の人口は約15,000人）。4つの村は、明治22年の町村制でできた村です。

「栗東」という名前について

正確を期して書いておきます。 「栗東」という名前の由来を説明した市公式の記述は、本ページでは確認できていません（未取得）。 市の総合防災マップには、昭和9年の室戸台風の被害が「栗太郡」の数字として載っています。 ただし、「栗東」の名がどのような経緯でつけられたかは、公的資料で確認していませんので、このページには載せていません。 市公式の「市の概要」には「くりちゃんの使用・申請について」というページがあり、コミュニティバスの名前も「くりちゃんバス」です。

もうひとつ、読み方に注意が要る地名が「綣」です。 JR西日本の駅情報は、栗東駅の所在地を「栗東市綣（へそ）2丁目」と、読みを添えて表記しています。 栗東駅のある町で、成約が27件と最も多く、住宅地の最高地点（153,000円/㎡）がある町。 栗東市で物件を探すと、いちばんよく目にする町名です。

街道のまちから、インターチェンジのまちへ

市公式は、栗東市を「古来より東海道、東山道（中山道）が通り」 「交通の要衝に位置しています」と説明しています。 東海道と中山道という、2つの街道が通っていたまちです。 いまも景観計画が中山道・東海道の沿道を景観形成推進地域としており、 都市計画マスタープランは治田地域・葉山東地域に「東海道沿道に伝統建物残存」、大宝地域に「中山道が中央を通過」と書いています。

年表から読み取れることが3つあります。

• 昭和38年が出発点。名神高速道路の栗東インターチェンジができた年に、最初の土地区画整理事業（安養寺北部）が始まっています。 人口1万5千人の町が、ここから増え始めました。市公式も「栗東インターチェンジの設置により、製造業・商業・流通業などの企業立地が進み」と書いています。
• 平成3年が2つ目の出発点。栗東駅の開業で、車で動く町に、電車で通勤する人の住む場所が加わりました。 駅前の地区計画と高度地区は平成8年、町の人口が5万人を超えた年に決まっています。
• 3つ目の駅はできませんでした。新幹線の新駅は平成14年に正式決定し、平成19年10月に中止。 予定地周辺の土地区画整理事業も廃止され、区域は企業の立地を進める方向に切り替えられました。

インターチェンジで戸建と工場が、駅でマンションが増え、新幹線の駅は来なかった。 いまの栗東市の成約データ（戸建62件・マンション30件、最寄駅は栗東・手原・草津）と、 用途地域（工業系が市街化区域の約3割）は、この60年の経過をそのまま映しています。

4つの村が、いまも学校の名前に残っている

昭和29年に合併した4つの村の名前は、いまも小学校の名前として使われています。

※人口は第四次栗東市都市計画マスタープランの9地域の値（平成30年）を、小学校の名前をもとに当方が合計したものです。 小学校区の境界が昭和29年当時の村の境界と一致するかどうかは、確認していません。

大宝・治田・葉山は、人口が増えて小学校が2つ・3つに分かれました。金勝だけが1つのままです。 金勝地域は市の面積の55.1％を占めますが、人口は1割ほど。 4つの村のうち3つが北の平地にあり、1つが南の山にあったという成り立ちが、 いまの人口の偏りにつながっています。 栗東市で物件を探すときは、「栗東市のどこか」ではなく「どの小学校区か」で考えると、 駅・地価・学校・ハザードが整理しやすくなります。

市のシンボルと、市域の地理

※地名「栗東」の由来、現在の市の木・花・鳥と市章（市公式「市民憲章、市の木・花・鳥、栗東市章」のページは取得できず）、 市公式「栗東市の歴史（歴史のしらべ）」の内容、令和7年国勢調査の人口・世帯数は確認できていません（未取得）。 出典：栗東市「栗東市の位置・特色」 https://www.city.ritto.lg.jp/shisei/gaiyou/4398.html ／ 栗東の都市計画2022 https://www.city.ritto.lg.jp/material/files/group/38/ritto_toshikeikaku.pdf ／ 栗東市統計書（令和5年度版）「栗東のあゆみ」 https://www.city.ritto.lg.jp/material/files/group/102/r5_18furoku.pdf ／ 第四次栗東市都市計画マスタープラン https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/toshiseibi/tokei/gyoumu/toshikeikaku/2476.html ／ 栗東市「新幹線中止後の新たなまちづくり『まちづくり基本構想（後継プラン）』について」 https://www.city.ritto.lg.jp/soshiki/kensetsu/dobokukensetsu/dorokasen/kuniken/sineki/3127.html

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