【東大阪市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

東大阪市の価格帯で、いくら得になるか

東大阪市の住宅地は1㎡あたり平均15万200円。市内55地点の上位は37万2,000円/㎡、下位は4万8,000円/㎡で、その差は約7.8倍あります。大阪市に隣接しながら価格水準は府内11位で、戸建て・マンションとも2,000万円台から4,000万円台が現実的な検討レンジになります。下表は宅建業法の報酬額上限（税込）を、東大阪市で現実的な価格帯にあてはめたものです。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

東大阪市の住宅地は1㎡あたり15万200円。大阪府内33市で11位です

令和8年地価公示（価格時点 令和8年1月1日）の東大阪市は、住宅地55地点の平均が15万200円/㎡、 変動率は＋0.9％。令和7年の＋0.2％から上昇幅は広がりましたが、大阪府平均（＋2.8％）は下回ります。 商業地は＋1.3％（継続17地点／令和7年＋0.6％）です。

出典：国土交通省「令和8年地価公示 第9表 大阪圏の市の住宅地の平均価格等」「第11表 大阪圏の市の対前年平均変動率」、 大阪府「令和8年地価公示の結果について」。

出典：国土交通省 第9表の大阪府分33市を平均価格の降順に並べたもの（上位14市）。 大阪市・堺市は政令指定都市として別掲のため標準地数が空欄です。

東部大阪地域（10市）との比較

出典：大阪府「令和8年地価公示の結果について」（市区町村別対前年平均変動率表）。

東大阪市の住宅地 公示価格（価格上位20地点）

住宅地は全55地点。最高は37万2,000円/㎡（東大阪－42）、最低は4万8,000円/㎡（東大阪－49）で、 市内の開きは約7.8倍。55地点の単純平均は15万172.7円（百円丸めで15万200円）で、国土交通省 第9表の公表値と一致します。 最高地点の東大阪－42だけが突出しており、2位（東大阪－28・21万1,000円/㎡）を16万円以上引き離しています。

重要：各標準地の所在地（町丁名・地番）は掲載していません。 出典の国土交通省 土地鑑定委員会「令和8年地価公示 27227東大阪市」は図面形式のファイルで、 機械可読テキストとして取得できるのは標準地番号・価格・変動率の3点のみです。 所在地を載せている大阪府「令和8年地価公示 価格一覧表」PDFは、 本作業の取得手段では大阪市24区→堺市7区→岸和田市→豊中市の途中までしかテキスト化できず、東大阪市のページに到達できませんでした。 推測で町名を書くことはしません。表の左列に並んでいるのは標準地番号であり、所在地ではありません。 なお全55地点の単純平均15万172.7円/㎡（百円丸めで15万200円/㎡）・最高37万2,000円/㎡・最低4万8,000円/㎡・ 新規2地点を除く継続53地点（＝第11表の継続地点数と一致）の変動率の単純平均0.89811％（公表＋0.9％）の 4通りの検算がいずれも公表値と一致しており、価格列の取り違えが無いことは確認済みです。

価格が抑えめの地点（最安3地点）

出典：同上。東大阪市の住宅地で最も安い東大阪－49は4万8,000円/㎡で、前年比−1.6％と下落しています。 下落率が最も大きいのは東大阪－3の−1.7％です。

住宅地の残り32地点（上位20・最安3以外／価格降順）

出典：同上。この32地点を上の20地点・3地点に加えた55地点が東大阪市の住宅地の全標準地です （標準地番号は東大阪－1〜東大阪－56で、東大阪－2は欠番）。 東大阪－11は令和8年の新規選定地点のため対前年変動率の公表がありません（「—」と表示）。 所在地を掲載していない理由は上と同じです。

東大阪市の商業地 公示価格（全18地点）

商業地は全18地点すべてを掲載しています。最高は東大阪5－13の34万6,000円/㎡（＋3.0％）、 最安は東大阪5－18の14万円/㎡で、市内の開きは約2.5倍。 住宅地の約7.8倍と比べてはるかに狭く、市内に「突出した商業中心」が無いことが数字に出ています。

出典：同上。東大阪5－14は令和8年の新規選定地点で対前年変動率の公表がありません。 これを除く継続17地点の変動率の単純平均1.25882％は、大阪府公表の商業地＋1.3％（継続17地点）と一致します。 価格の単純平均は22万9,777.8円/㎡ですが、市別の商業地の平均価格は国・府とも公表表そのものが無いため、 これは照合先の無い自算値です。所在地を掲載していない理由は住宅地と同じで、表の左列は標準地番号です。

東大阪市の工業地 公示価格（全14地点）

東大阪市は工業地14地点の上昇率が+3.9〜+9.6％（単純平均+5.54％・自算）で、住宅地（+0.9％）・商業地（+1.3％）を大きく上回る。半年後の令和8年大阪府地価調査でも工業地+5.9％と同じ傾向が出ている。準工業地域や工業地域に近いエリアで住宅を買う場合は、周辺工場の稼働時間・騒音・大型車の通行を現地で確認したい。

出典：同上（標準地番号は東大阪9－1〜9－15で、東大阪9－3は欠番）。 地価公示では市町村別の工業地の集計を国土交通省・大阪府とも公表していないため、 14地点の平均価格15万1,057円/㎡・平均変動率＋5.54％はいずれも本ページの自算値で、照合先がありません。 住宅地（＋0.9％）・商業地（＋1.3％）と違い、こちらは公表値との突き合わせができていない点をご承知おきください。 所在地を掲載していない理由は住宅地・商業地と同じです。

半年後の地価調査（基準地価）でも、工業地の強さは変わりません

東大阪市は工業地の上昇率（+5.9%）が住宅地（+0.8%）の7倍以上。ものづくりのまちらしく、工場・倉庫用地の需要が地価を押し上げている。

出典：大阪府「令和8年 大阪府地価調査 報道発表資料」。 地価調査（基準地価）は地価公示とは別の調査で、価格時点は毎年7月1日です。上の地価公示の変動率と混同しないようご注意ください。

所在地まで分かっている2地点（地価調査の工業地）

出典：大阪府「令和8年 大阪府地価調査結果」報道発表資料（工業地の価格・上昇率順位表）。 これは地価調査（令和8年7月1日時点）の基準地であり、上の地価公示の標準地ではありません。 東大阪市の個別地点で所在地まで公表資料から確認できたのは、この2地点のみです。 上に掲げた地価公示の87地点（住宅地55・商業地18・工業地14）は、いずれも標準地番号までしか分かっていません。

東大阪市は東西11.2km・南北7.9km・周囲44.8km、面積61.78km²。 市域の東端は生駒山地（最高点642.27m）、西端は海抜0.54mで、 同じ市内に約640mの標高差があります。この地形差が、価格・交通・ハザードのすべてを分けています。 さらに昭和42年に布施市・河内市・枚岡市の3市が対等合併してできた市であるため、 旧3市のまとまりが今も生活圏の違いとして残っています。6つに分けて考えてください。

東大阪市内の駅は近畿日本鉄道18駅・JR西日本7駅・Osaka Metro2駅。 近鉄けいはんな線とOsaka Metro中央線が「長田」で接続して相互直通しているため、 駅の場所としては市内に26か所あります。市内にJR阪和線・南海の駅はありません。

出典：東大阪市統計書 9「運輸・通信」（鉄道各駅の乗車人員＝市内の駅一覧）。 各駅の所在地（丁目まで）は一次情報で取得できていないため、本ページでは所在地欄を設けていません（推測では埋めていません）。 同表には路線名の見出しが無いため、路線への振り分けは各路線の駅順による整理です。

近鉄奈良線の連続立体交差事業（完了済み）

出典：東大阪市「近鉄奈良線連続立体交差事業」。

大阪モノレール延伸（門真市〜（仮称）瓜生堂）

延伸区間6駅のうち3駅（鴻池新田・荒本・瓜生堂）が東大阪市域。荒本は市役所の最寄り、鴻池新田はJR学研都市線と、瓜生堂は近鉄奈良線と結節する。

出典：大阪府 モノレール建設事務所「大阪モノレール延伸計画」。 開業予定年度・総事業費は公表資料で確認できなかったため掲載していません。 「開業予定」を前提にした価格の説明を受けた場合は、根拠となる公表資料の提示を求めてください。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

都市計画税は市街化区域内の土地・家屋のみが対象。東大阪市の市街化調整区域（1,197ha）の物件には都市計画税がかからない。

住宅用地の特例：小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2。宅地の評価は、宅地は地価公示価格等の7割を目途に評価し、路線価を基準に個別の宅地の状況に応じて価格を決定する。

※税率・免税点は東大阪市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

※東大阪市の免税点・納期は、市のページに明記を確認できなかったため本ページでは掲載していません。（推測では書きません）

昭和42年2月1日、布施市・河内市・枚岡市が対等合併

東大阪市は昭和42年（1967年）2月1日、布施市・河内市・枚岡市の3市が合併して誕生した。大阪府内でも珍しい「市どうしの対等合併」で生まれた市で、市名の「東大阪」は大阪の東に位置することに由来する。布施（西部）・河内（中部）・枚岡（東部）という旧3市のまとまりは、今も生活圏や学校区、駅勢圏の違いとして残っている。

年表

出典：東大阪市統計書 1「土地・気象」（市域の変遷）、東大阪市「中核市について」。

ものづくりのまち

東大阪市は中小のものづくり企業の集積地として知られる。市の公表によれば市内の製造業の事業所数は5,564で全国5位、政令指定都市を除くと全国1位。事業所密度は1km²あたり107.6で全国1位（令和3年経済センサス活動調査）。住宅と工場が隣り合う土地利用が広く、市は「住工共生のまちづくり」を施策として掲げている。

平成28年経済センサス基礎調査に基づく市の旧集計では「市内の事業所数は5,954事業所で全国第5位、工場密度では全国1位」。

ラグビーのまち

ラグビーのまち。花園中央公園内の東大阪市花園ラグビー場は昭和4年に日本で初めてのラグビー専用グラウンドとして開場し、全国高校ラグビーの「聖地」。ラグビーワールドカップ2019では4試合が行われた。

司馬遼太郎が暮らしたまち

作家・司馬遼太郎が暮らした市でもあり、近鉄奈良線 河内小阪駅・八戸ノ里駅の近くに司馬遼太郎記念館がある。 市は「司馬遼太郎記念館周辺整備事業」として、河内小阪駅・八戸ノ里駅から記念館までの経路に誘導サイン（路面の方向タイル、電柱の案内板）を整備している。司馬遼太郎の命日（2月12日・菜の花忌）の頃には、八戸ノ里駅から記念館までの道に約1,000鉢の菜の花が並ぶ「菜の花ロード」が地域団体により実施される。

※司馬遼太郎記念館の住所は市の公式ページに記載を確認できなかったため掲載していません。

生駒山地と、640mの標高差

市の東端は生駒山地。最高地点は生駒山上三角点の642.27mで、最低地点は0.54m。同じ市内で標高差が約640mあり、山麓側は土砂災害警戒区域、低地側は寝屋川流域の内水氾濫リスクという対照的なハザードを抱えている。

西は大阪市（城東区・東成区・生野区・平野区）、北は大東市、南は八尾市、東は生駒山地をはさんで奈良県に接する。市域は東西11.2km・南北7.9km、周囲44.8km。

市内の河川と公園

一級河川は寝屋川・第二寝屋川・恩智川。準用河川は戸堀川・門樋川・箕後川・大川・新川・日下川・音川・御神田川。 都市計画公園は136.86ha（1人当たり2.86㎡・自算）、これとは別に自然公園が840.70ha（生駒山地＝金剛生駒紀泉国定公園ほか）あります。

出典：東大阪市統計書 1「土地・気象」、同13「住宅・建設」（令和6年）。 6種別の合計が公表の「都市計画公園」計136.86haと一致することを確認済みです。 公園の箇所数は統計書の表に列が無いため掲載していません。1人当たり2.86㎡は大阪市（全市3.16㎡前後）とほぼ同水準で、堺市（全市8.96㎡）より小さい。ただし東大阪市は市域の東側に自然公園840.70ha（生駒山地）を抱えており、都市公園の数字だけでは「みどり」の量を測れない。

家タダでは、上の5点をすべて契約前に無料で調査します。 東大阪市内の物件は担当者が現地までご同行し、周辺の環境（前面道路の幅員・擁壁・浸水想定・操業音）をその場で確認します。 物件URLをLINEでお送りください。

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