【京都市下京区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市下京区の価格帯で、いくら得になるか

京都市下京区の住宅地は1㎡あたり平均315,500円（6地点の単純平均）。区内の標準地は最高360,000円/㎡（朱雀正会町７番１１外）から最低286,000円/㎡（西七条東御前田町７番１外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が1.3倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市下京区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は18件。成約価格の中央値は4,500万円、真ん中の半数は2,900万円〜6,000万円に収まっています。延床面積の中央値は100㎡。建築年の中央値は1999年です。

中央値の4,500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は155万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる18件のうち、1981年以前に建てられたものは2件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市下京区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市下京区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 6.78km²に8万4千人。京都市11区で最も伸びている区

下京区の人口は84,660人（男38,751人／女45,909人）、世帯数は51,939世帯です（2026年9月1日現在・下京区役所「人口・世帯数」）。面積は6.78km²で、京都市11区のなかで最も小さい区です（京都市情報館「京都市の地理」）。人口密度は約12,487人/km²（当方算出）。1世帯あたりの人数は約1.63人（当方算出）で、2人を大きく下回っています。

令和7年国勢調査の速報（京都市の独自集計）では、下京区は84,519人・51,527世帯。令和2年国勢調査の82,784人・48,309世帯から、人口は＋1,735人（＋2.1％）、世帯は＋3,218世帯（＋6.7％）です。同じ5年間に京都市全体は1,463,723人から1,431,713人へ−32,010人（−2.2％）でした。11区のうち人口が増えたのは、下京区（＋2.1％）・中京区（＋0.8％）・南区（＋0.8％）の3区だけで、下京区の伸び率が最も高くなっています。世帯の伸び（＋6.7％）は、南区（＋8.4％）に次いで2番目です。なお、この数字は京都市が公表した速報で、市は「総務省統計局が後日公表する速報値とは異なる場合があります」と注記しています。確報は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

人口の伸び（＋2.1％）より世帯の伸び（＋6.7％）のほうがずっと大きい。これは、1〜2人の世帯が増えているということです。第3期下京区基本計画の概要版も、区の現状として「世帯数は増加しているものの，世帯当たりの人員は縮小」「単独世帯（一人世帯）が増加」と書いています。同じ概要版には、昼夜間人口比率について「最も高い状態が継続」していること、自治会・町内会加入率は「他の都心区（上京・中京・東山）とともに市平均を上回るものの，近年は低下傾向」であることも書かれています（概要版は画像のPDFで、比率・年次の数字と、どの範囲の区と比べて最も高いのかは読み取れなかったため、本ページには載せていません＝未取得）。昼は京都駅と四条通に外から人が集まり、夜は1〜2人の世帯が多く住む、というのが資料から読める下京区の姿です。

買う側にとっての意味は2つあります。第一に、人が増えている区なので、住宅の需要が続いているということ。令和8年地価公示では住宅地6地点・商業地21地点・工業地1地点の28地点すべてが上昇しました。買うときの価格は高くなりますが、将来手放すときに買い手がつきにくくなる心配は、人口が減っている地域より小さいと言えます。第二に、流通している住戸にコンパクトなものが多いということ。成約した中古マンション238件の専有面積の中央値は57㎡です。家族で住む広さの住戸を探す方は、広さを条件に入れた時点で選択肢と価格帯が変わると考えておいてください。

下京区は、明治12年（1879年）に誕生した区です（下京区役所「下京区の歩み」）。明治22年の市制施行のとき、京都市の区は上京区と下京区の2つだけでした。その後、昭和4年に中京区・左京区・東山区が分かれ、昭和30年に南区が分かれて、いまの大きさになっています。区役所の指定避難所の一覧は、区内を23の学区に分けて書いています。郁文・格致・成徳・豊園・開智・永松・淳風・醒泉・修徳・有隣・植柳・尚徳・稚松・菊浜・安寧・皆山・梅逕・大内・光徳・七条・七条第三・崇仁・西大路です。この学区という単位は、成約データにも地区計画にもそのまま出てきます（「特徴」の章で扱います）。

市街化区域と市街化調整区域

京都市は、市街化区域と市街化調整区域を分けている市です（線引きあり）。京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在）によると、市域82,783haのうち都市計画区域は48,051ha、そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）。都市計画区域の外は左京区と右京区の一部だけで、下京区は都市計画区域の中にあります。

ただし、下京区の中の内訳（区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積）は、公表資料で確認できませんでした。京都市統計書の都市計画区域面積の表は市全体の値だけで、行政区別の内訳が載っておらず、都市計画の冊子にも行政区別の表がありません。このページでは「下京区は全域が市街化区域」とは書いていません。推測で書かない方針のためです。検討中の物件がどちらの区域にあるかは、京都市地図情報提供サービス（下の「調べ方」）で住所ごとに確認できます。

下京区の物件で実際に効いてくるのは、区域区分よりも、その先の制限です。建物の高さの上限（高度地区）、外観のデザインや色の基準（景観地区など）、職住共存特別用途地区、地区計画（7地区）、そして前面道路の幅と種別。これらは下の表と「買う前に確認したい点」の章で整理します。

地価公示 ― 6地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市下京区の住宅地の標準地は6地点。 単純平均は1㎡あたり315,500円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋6.2％です。 全6地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市下京区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市下京区の住宅地の平均価格は4位。 京都市の11区のなかで見ると第4位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市下京区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地6地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で1.3倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

下京区を一言で表すと、「通り名の住所の側は商業地の値段で、西側の町名の住所は住宅地の値段で動いている区」です。 令和8年地価公示で、住宅地の標準地は6地点。すべて、朱雀・中堂寺・西七条・小坂町という町名の住所にあります。 商業地の標準地は21地点。そのうち18地点は、通りの名前で場所を示す住所です。 そして成約275件のうち238件、86.5％（当方算出）が中古マンションです。 この章では、この2つの事実から下京区を読んでいきます。

住宅地の標準地は6地点。すべて上昇、すべて町名の住所

読み取れることが3つあります。

• 6地点とも28万〜36万円の幅に収まっている。最高と最安の差は1.3倍。 1㎡あたり28万6,000円は、坪に直すと約95万円、36万円は約119万円です（当方算出）。 下京区の住宅地は「高くて、差が小さい」。府内29市区町村で4位、京都市11区でも4位です。
• 6地点すべてが＋5.4〜＋6.9％の上昇。 平均＋6.2％は、府内29市区町村・京都市11区のどちらでも3位。価格は4位、上がり方は3位という位置になります。 上がり方にばらつきが小さいのも特徴です。
• 標準地の地積に小さいものがある。75㎡・90㎡・105㎡の3地点は、ふつうの戸建1軒ぶんの敷地としても小さめです。 成約した戸建37件の土地面積の中央値も65㎡。下京区の戸建は、小さな敷地に建つのが標準だと言えます。

そして、四条通から京都駅までの通り名の住所の側には、住宅地の標準地がありません。 四条・五条・京都河原町・京都といった駅のまわりで、土地の値段の目安になる公的な地点は、商業地の標準地だけです。

商業地は21地点。すべて上昇、12地点が＋10％以上

商業地の平均は2,408,238円/㎡、前年比＋10.2％。21地点すべてが上昇し、12地点が＋10％以上です。 住宅地の平均（315,500円/㎡・＋6.2％）と比べると、価格は約7.6倍（当方算出）。 最高の四条通寺町東入（1,150万円/㎡）と最安の間之町通花屋町下る（53万4,000円/㎡）では約21.5倍の開きがあります。

• 1㎡あたり100万円以上の地点が12地点。すべて通りの名前で場所を示す住所です。 100万円未満の9地点は、通り名の住所が6地点と、中堂寺・西七条・朱雀の3地点。
• 山が2つある。四条通（寺町東入1,150万円・新町東入398万円）と、京都駅前（烏丸通七条下る887万円・塩小路通烏丸西入770万円）です。 上がり方が大きいのは京都駅前で、2地点とも＋13.9％・＋15.2％でした。
• 幹線道路と内側の通りで変わる。烏丸通七条下るは887万円、七条通間之町東入は173万円で約5.1倍（当方算出）。 四条通寺町東入は1,150万円、寺町通綾小路下るは141万円で約8.2倍（当方算出）。

マンションを買う方にとっての意味を、正直に書きます。 通り名の住所の商業地18地点のうち12地点は、1㎡あたり100万円を超えています。 こうした地域のマンションの成約価格には、建物の質だけでなく、土地の値段が入っていると考えられます。 商業地が年に10％前後上がっている局面では、中古マンションの売り出し価格も強気になりやすいと考えられます。 だからこそ、その価格が周辺の成約事例に照らして妥当かを、契約の前に確かめる意味があります。

出典：国土交通省 地価公示（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位・倍率は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 所在地番の丁目・番地の数字は算用数字に直しています。

実際の成約275件 ― 中古マンション238件、戸建37件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 京都市下京区の成約は275件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※新築戸建て・中古戸建ての面積は延床面積の中央値、戸建全体の面積は土地面積の中央値です。 戸建37件のうち建築年が分かるのは26件（新築8件＋中古18件）で、残る11件は建築年が公表データにありません。 中古マンションの上位25％は5,100万円です。 新築戸建ては8件、中古戸建ては18件と件数が少ないため、上位10％の値は最大の値と同じになっています （中古戸建ての上位25％は6,000万円、新築戸建ての上位25％は4,400万円）。

下京区は、圧倒的に中古マンションの区です。275件のうち238件。 中央値は3,450万円ですが、下位25％が1,700万円、上位25％が5,100万円、上位10％が7,500万円と、帯がとても広い。 最小は300万円、最大は1億8,000万円です。 「下京区の中古マンションは3,450万円」と覚えるより、「1,700万円から7,500万円まで、どの価格帯にも成約がある」と理解するほうが実態に合います。 専有面積の中央値は57㎡、建築年の中央値は2002年。築20年あまり・57㎡前後が、成約のまんなかです。

戸建は37件だけ。新築は8件です。 新築戸建ては3,700万円〜4,600万円の狭い幅に8件すべてが収まり、延床面積の中央値は85㎡。 中古戸建ては1,400万円〜1億3,000万円と幅が広く、建築年の中央値は1999年、18件のうち2件が1981年以前の建築です。 中古戸建ての中央値（4,500万円）が新築戸建ての中央値（3,900万円）より高い点は、下京区の特徴です。 中古戸建ての延床面積の中央値は100㎡で、新築の85㎡より広く、上位には1億3,000万円の成約も含まれています。 件数が18件と少ないので断定はできませんが、下京区の中古戸建てには、広さや場所によって新築より高く成約しているものがあると読めます。 戸建全体の土地面積の中央値は65㎡。 住宅地の平均価格315,500円/㎡に65㎡を掛けると約2,051万円（当方算出）ですから、 戸建の中央値4,000万円のおよそ半分が土地の値段という計算になります。

0円仲介の対象という面から見ると、次のように整理できます。

• 新築戸建て（建売）は対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。下京区では8件・3,700万円〜4,600万円。 この帯の上限額は128万7,000円〜158万4,000円です。ただし、件数そのものが少ないことは知っておいてください。
• 中古マンション・中古戸建ては、対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み・リノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。 下京区は中古マンションの成約が238件と多い区ですので、気になる住戸が対象かどうか、まず物件ごとに確かめる価値があります。
• 売主が個人の方で、売主側から仲介会社に報酬が支払われない形の取引などは、対象外になる場合があります。

最寄駅別の成約（11駅・計269件）

件数の上位は、五条（53件）、四条（39件）、京都河原町・丹波口（各29件）、大宮（26件）。 中央値は、京都河原町6,300万円に対して丹波口が2,400万円。 同じ下京区の物件の最寄駅で、中央値が約2.6倍ちがいます。 京都駅（15件・4,600万円）は、件数では8番目です。 予算が決まっている方は、「下京区」で探すのではなく、「どの駅から歩ける範囲か」で探すと、現実的な候補が早く見つかります。

元学区別の成約（6件以上の15学区・計196件）

15学区のうち10学区が、中央値3,000万円以上です。 件数が多いのは格致（26件）、有隣（22件）、永松（21件）、醒泉（20件）、豊園（18件）。 10件以上の9学区で見ると、最高は成徳学区（6,500万円）、最低は有隣学区（2,100万円）で約3.1倍（当方算出）の開きがあります。 この表は、マンションと戸建を分けていない中央値です。 下京区は成約の86.5％が中古マンションですから、学区の数字は、おおむね中古マンションの価格を表していると考えられます （学区ごとの種別の内訳は公表データにないため、断定はできません）。 中央値の差は「場所のよしあし」ではなく、成約した住戸の広さ・築年・種別の差を含んだ数字としてお読みください。 6〜9件の学区は、1件入れ替わるだけで中央値が大きく動きます。 5件の3学区（稚松・菊浜・崇仁）は、同じ理由でこの表に入れていません。

「学区」という言葉について。 ここでいう学区は、小学校の通学区域ではなく、元学区と呼ばれる地域の単位です。 区役所の避難所一覧も、地区計画の名前（修徳元学区地区・有隣元学区地区）も、この単位で書かれています。 物件広告に「◯◯学区」と書いてあっても、通う小学校の名前ではありませんので、指定校は別に確認してください。

区の西側の成約（町名別・3件以上の8町）

町名別は件数が少なく、8町あわせて38件（当方合計）です。 3〜7件の中央値は、1件入れ替わるだけで大きく動きますので、参考値としてお読みください。 そのうえで読み取れるのは、西七条・七条御所ノ内の4町は3,350万円〜4,800万円、中堂寺の2町は1,600万円〜1,800万円と、町名の頭の部分で水準が分かれていることです。 住宅地の標準地は6地点とも28万〜36万円/㎡で差が小さいのに、成約の中央値は1,600万円から4,800万円まで3倍。 土地の単価がほとんど変わらないのに成約価格がこれだけちがうのは、建物の種類・広さ・新しさの差だと考えるのが自然です （町ごとの種別・築年は公表データにないため、断定はできません）。

実際の成約は、こんな中身です

中古マンション4件は、3,400万円〜3,500万円。 同じ3,500万円で、四条駅6〜8分の45㎡・1LDK（2012〜2014年築）と、梅小路京都西駅10分の70㎡・3LDK（2010年築）のどちらも買えるということです。 五条駅3分の70㎡（1986年築）は3,400万円。 駅・広さ・築年のどれを取るか、が下京区の中古マンション選びの基本になります。

戸建4件は、3,800万円〜4,200万円。うち3件が2025年築の新築です。 新築3件は土地50〜75㎡・延床85〜95㎡で、3件とも延床面積が土地面積より大きく、3件とも駅から徒歩15分。 小さな敷地に2階建・3階建で床面積を確保した家だと読めます。 植柳学区の1991年築の戸建は、土地45㎡に延床125㎡の鉄骨造で、五条駅から5分でした。 こうした家は、建て替えのときに同じ床面積が取れるか（建ぺい率・容積率・高さ・道路後退）を確認しておくことが大切です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市下京区275件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。 戸建の間取りは公表データに入っていないため「—」としています。

明治12年からの区 ― 分かれて小さくなり、いまは人口が増えている

下京区役所の「下京区の歩み」と京都市統計書から、区の大きさの変化を整理します。

かつての下京区は、いまの中京区の南側や南区にあたる地域も含む区でした（中京区は上京区の南部と下京区の北部を区域として生まれ、南区は下京区から分かれました）。 分区を重ねて、面積6.78km²という市内で最も小さい区になっています。 その小さな区に、京都駅（大正3年に新築落成、平成9年に現在の駅が竣工）、中央卸売市場（昭和2年開設・日本最初）、 世界文化遺産の西本願寺（平成6年登録）、梅小路公園、京都水族館（平成24年開業）があります。

• 人口は令和2年から令和7年のあいだに＋2.1％。11区で最も高い伸びです。世帯は＋6.7％。
• 成約の86.5％が中古マンションで、専有面積の中央値は57㎡。1世帯あたりの人数は約1.63人です。
• 区の基本計画の概要版は、「世帯数は増加しているものの，世帯当たりの人員は縮小」「単独世帯（一人世帯）が増加」と書いています。

買う側にとっては、次の2点が実務上の意味を持ちます。

• 町内会などの地域の活動が続いている区です。 区の基本計画の概要版によると、自治会・町内会加入率は市平均を上回るものの、近年は低下傾向にあります。 マンションを買う方は、そのマンションと町内会の関係（加入しているか、会費、行事）を管理組合に確認しておくと、住み始めてからの行き違いを減らせます。
• 古い木造の家と新しいマンションが、同じ町内に並んでいる区です。 京町家を買う・京町家が建っている土地を買う場合は、解体の届出と改修の補助を先に確認してください （「買う前に確認したい点」の章で扱います）。京都市全体の京町家は、平成20・21年度の47,735軒から令和6年度には34,580軒に減っています （下京区の軒数は本ページでは確認できていません）。

出典：下京区役所「下京区の歩み」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000011948.html ／ 京都市統計書 第2章「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/ ／ 第3期下京区基本計画 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000288914.html ／ 京都市「京町家を未来へ」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/

まとめ：下京区は「駅・学区・種別・制限」の4つで選ぶ区

下京区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち4位、 京都市の11区のなかでも4位。変動率（＋6.2％）はどちらで見ても3位です。 確認すべきことは、次の5点です。

• どの駅から歩ける物件か。京都河原町6,300万円、京都4,600万円、五条4,000万円、四条3,500万円、丹波口2,400万円。駅で価格帯が決まります。
• どの学区（元学区）・どの町か。10件以上の学区で成徳6,500万円から有隣2,100万円まで。町名別では西七条・七条御所ノ内が3,350万円〜4,800万円。
• 中古マンションか、新築戸建てか、中古戸建てか。成約の86.5％は中古マンション。新築戸建ては8件・3,700万円〜4,600万円の狭い幅。
• 高さ・景観・用途・地区計画の制限。建て替えや改装の自由度が、物件の場所で変わります。
• 前面道路と建物の扱い。細い道・路地に面していないか、京町家にあたらないか、1981年以前の建築か。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件については買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市下京区

下京区が誕生したのは明治12年（1879年）。昭和4年に中京区・左京区・東山区が、昭和30年に南区が分かれて、いまの区域になりました（下京区役所「下京区の歩み」）。
左が1974〜78年、右が現在の、下京区役所（西洞院通塩小路上る東塩小路町）を含む同じ範囲です。区役所は京都駅から徒歩5分の場所にあります。区の歩みによると、地下鉄烏丸線の工事着工が昭和49年（1974年）、市電の河原町線・七条線・烏丸線の廃止が昭和52年（1977年）、下京区総合庁舎の新築移転が昭和54年（1979年）、京都駅前地下街「ポルタ」の開業が昭和55年（1980年）、地下鉄の京都〜北大路間の運転開始が昭和56年（1981年）、現在の京都駅の竣工が平成9年（1997年）。左の写真は、地下鉄が開業する前、市電が最後に走っていた時期にあたります。2枚を見比べるときは、駅のまわりの大きな建物と、屋根の細かい木造の街並みが大きな建物に置き換わっている場所に注目してください。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「京都市下京区東塩小路町」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28740〜28742・y12979〜12980）で切り出しています。

下京区は明治12年に誕生した区で、区役所の避難所一覧は区内を23の学区に分けています。国土交通省の成約価格情報は、通り名の住所の側を元学区の名前（格致学区・有隣学区など）で、区の西側を町名（中堂寺◯◯町・西七条◯◯町・七条御所ノ内◯◯町など）で公表しています。地価公示は、住宅地の6地点がすべて町名の住所、商業地21地点のうち18地点が通り名で場所を示す住所です。

ここでは、区役所の避難所一覧に載っている「学区ごとの避難所の所在地」と、成約データ・地価公示に出てくる町名を手がかりに、下京区を5つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この5つのまとまりは、避難所の住所の通り名・町名をもとにした当方の整理であり、京都市や下京区が定めた区分ではありません。学区の境界線そのものは公表資料で確認できていないため、「この学区はこの通りからこの通りまで」という書き方はしていません。また、学区別・町名別の成約は件数が少ないものがあります。件数を必ずあわせてご覧ください。5件以下の学区の中央値は、1件入れ替わるだけで大きく動くため、本ページでは載せていません（町名別の表は3〜7件の参考値として載せています）。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市下京区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

下京区の成約データに最寄駅として出てくる駅は11あります。京都市営地下鉄の烏丸線（四条・五条・京都）、JR西日本（京都・丹波口ほか）、阪急京都線（京都河原町・烏丸・大宮）などです。6.78km²の区に、歩いて使える駅がこれだけあるというのが、下京区の交通のいちばんの特徴です。成約データでも、駅からの平均は11駅のうち10駅が10分以内でした。

駅によって、成約の価格帯がはっきり分かれます。中央値が高いのは京都河原町（29件・6,300万円）、京都（15件・4,600万円）、大宮（26件・4,150万円）、五条（53件・4,000万円）。低いのは七条（8件・1,100万円）、丹波口（29件・2,400万円）、烏丸・清水五条（各15件・3,100万円）。件数の多い駅どうしで比べても、京都河原町6,300万円と丹波口2,400万円で約2.6倍（当方算出）。「下京区の相場」ではなく「どの駅の物件か」で考える必要があります。

区役所は京都駅から徒歩5分。区の歩みと京都市のあゆみによると、地下鉄烏丸線の京都〜北大路間が運転を始めたのは昭和56年（1981年）、京都〜竹田間の開業は昭和63年（1988年）です。下京区は、JR各線・近鉄京都線・地下鉄烏丸線が集まる京都駅を区内に持つ区で（路線の書き方は区役所の案内による）、市外・府外への通勤や出張が多い方にとっては、ここが大きな利点になります。所要時間や本数は各事業者の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※この表は「下京区の成約で最寄駅として出てくる駅」のうち、駅名と路線を事業者などの公式情報で確認できた駅です。京都駅・丹波口駅はJR西日本の駅情報（所在地の記載あり）、地下鉄は京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」（烏丸線15駅の一覧）、阪急は阪急電鉄の駅一覧（京都線）、京都駅の近鉄は下京区役所「区役所へのアクセス」で確認しました。駅が下京区内にあると鉄道事業者の公式情報で確認できたのは、JR京都駅（烏丸通塩小路下ル東塩小路町）とJR丹波口駅（中堂寺南町1番地）の2駅です。京都市交通局・阪急電鉄の駅ページには住所の記載がないため、五条・四条・京都河原町・烏丸・大宮の所在の区は、国土地理院の地名検索（住所検索）が返す市区町村コードによるものです（五条・四条・京都河原町＝下京区 26106、烏丸・大宮＝中京区 26104）。「下京区の駅」ではなく「下京区の物件の最寄駅」としてお読みください。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、表計算ファイルのみの公開で、本ページでは読み取れていません。

成約データには、この表に載せていない駅名もあります。梅小路京都西（21件・中央値3,500万円・駅からの平均9分）、西大路（19件・3,900万円・11分）、清水五条（15件・3,100万円・5分）、七条（8件・1,100万円・5分）です。この4駅は鉄道事業者の公式ページで駅の情報を取得できなかったため、表には入れていません。国土地理院の地名検索による所在は、梅小路京都西駅が下京区（26106）、西大路駅が南区（26107）、清水五条駅と七条駅が東山区（26105）です。下京区の物件でも、隣の区の駅が最寄りになる場所があるということです。七条の1,100万円は8件だけの中央値ですので、参考値としてお読みください。

駅別の集計は11駅・計269件（275件中）です。駅からの平均は4〜11分で、10分を超えるのは西大路（11分）だけ。最も短いのは京都河原町の4分です。下京区は、駅から歩ける物件が成約の中心だと言えます。ただし、成約個票の新築戸建て3件（西七条西八反田町・七条御所ノ内北町・梅小路石橋町）は、いずれも駅から徒歩15分でした。新築戸建ては、駅から少し離れた西側の町に出ていると読めます（新築8件すべての所在は公表データを集計しておらず、断定はできません）。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「五条(京都市営)」「四条(京都市営)」「大宮(京都)」と表記されています。

道路

資料で名前を確認できる下京区の主な通りは、四条通・五条通・七条通・塩小路通（東西）と、河原町通・烏丸通・堀川通・大宮通（南北）です。いずれも地価公示の標準地や避難所の住所に出てくる通りで、四条通・五条通・河原町通・烏丸通・堀川通は、京都市が職住共存地区の定義に使っている「都心商業地の幹線道路」でもあります。区の歩みによると、四条大橋は大正2年、五条大橋は昭和34年の竣工です。

市電が走っていた通りの区です。区の歩みには、明治28年に京都電気鉄道が塩小路〜伏見間で開通したこと、昭和36年に北野線、昭和47年に千本線・大宮線・四条線、昭和52年に河原町線・七条線・烏丸線が廃止されたことが載っています。いまは地下鉄とバスがその役割を担っています。

幹線道路から1本入ると、道の幅が大きく変わります。京都市が平成23年に行った調査では、幅員4m未満の「細街路」が市内（都市計画区域内で建物の立ち並びがあるもの）に約941km・約12,960本。そのうち袋路が約4,330本、幅員1.8m未満の道が約3,410本あります（区ごとの内訳は未取得）。市は「幅員1.8メートル未満の路地は沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。前面道路の幅と建築基準法上の種別は、交通の便と同じくらい大事な確認事項です（「買う前に確認したい点」の章で扱います）。

車を持つ方は、駐車場を個別に確認してください。区役所の案内でも「一般来庁者向けの駐車場はありません」とされており、市バスの「下京区総合庁舎前」停留所が最寄りです。京都市の都市計画総括表には駐車場整備地区（484ha・2地区）が載っていますが、下京区のどの範囲が入るかは本ページでは確認できていません（未取得）。バスの系統・本数、国道・高速道路の路線名も、本ページでは公式資料で確認できていません（未取得）。バスを主な足にする物件は、現在の時刻表を京都市交通局の「地下鉄・バスなび」などでご確認ください。

※駅別の乗降人員、JRの路線名、梅小路京都西・西大路・清水五条・七条・四条大宮の各駅の事業者公式情報、市バスの系統、国道・高速道路の名称は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：JR西日本 駅情報（京都駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610116 ／JR西日本 駅情報（丹波口駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610701 ／京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／阪急電鉄 駅一覧 https://www.hankyu.co.jp/station/ ／下京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000217384.html ／下京区役所「下京区の歩み」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000011948.html ／国土地理院 住所検索（駅名による検索。市区町村コードで所在の区を確認） https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=五条駅 ／京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。下京区も同じです。都市計画税がかかるのは、市公式の説明では「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」。市街化区域の物件なら合計1.7％になります（償却資産は都市計画税の対象外）。

納期が4月から始まる点に注意してください。令和8年度の納期は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 12月28日、第4期 令和9年3月1日。固定資産税・都市計画税は毎年1月1日（賦課期日）の所有者に1年分がかかる税で、年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習です。市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が市内に所有する資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

下京区の物件で税額を考えるときに効くのは、土地の値段の高さです。令和8年地価公示で住宅地の平均は315,500円/㎡、商業地の平均は2,408,238円/㎡。固定資産税の評価額は公示価格そのものではありませんが、土地の評価が高い区であることは変わりません。マンションは、土地の持分が小さいぶん建物の評価の比重が大きく、戸建は、土地が小さくても1㎡あたりの評価が高いという前提で、売主の納税通知書（課税明細書）の実額を見せてもらうのが確実です。

★京都市には、これとは別の新しい税が予定されています。「非居住住宅利活用促進税」です。市の説明では「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」で、システム開発の影響で当初の予定から1年延期されています。本ページ作成時点で、まだ課税は始まっていません。対象は「京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅（その所在地に住所を有する者がいない住宅）の所有者」。住民票の有無ではなく居住実態で判定され、分譲マンションは戸（専有部分）単位です。税額は、家屋価値割（家屋の固定資産評価額×0.7％）と、立地床面積割（敷地の1㎡あたり固定資産評価額×延べ床面積×税率。家屋価値割の課税標準が700万円未満0.15％、700万円以上900万円未満0.3％、900万円以上0.6％）の合計。家屋の評価額が30万円未満（導入当初5年間は100万円未満）のもの、事業の用に供しているもの、賃貸・販売の募集中で一定の条件を満たすものなどは課税が免除され、転勤・入院・介護などによる一時的な非居住には減免があります。自分が住む家は対象外です。立地床面積割は土地の評価額に連動しますから、京都駅や四条通に近い下京区で「住まない住戸」を持つと、この税の負担は相対的に大きくなります。セカンドハウスとして買う方、将来住まなくなる可能性のある方は、制度を確認しておいてください。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

下京区の成約データでは、戸建37件の土地面積の中央値は65㎡です。下京区で流通している戸建のほとんどは、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだと言えます。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。ここで下京区ならではの注意点があります。市のページによると、減額の対象になる居住部分の床面積は、令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下、それ以降の新築は40㎡以上240㎡以下。床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1になり、期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分です（令和13年3月31日までの新築が対象）。下京区は1世帯あたり約1.63人の区で、成約した中古マンションの専有面積の中央値も57㎡です。単身向けのコンパクトな新築住戸は、床面積の下限に届くかどうかを確認してください。中古の住戸には、この新築の減額はありません。なお、市のページではこの減額は固定資産税について説明されており、都市計画税に適用するという記載は確認できませんでした。

このほか、認定長期優良住宅（5年度分、3階建以上の中高層耐火住宅は7年度分）、耐震改修（昭和57年1月1日以前から所在する住宅・工事費50万円超・税額の2分の1・1年度分）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。古い戸建や京町家を買って改修する方は、工事の前に対象になるかを確認し、工事完了後3か月以内などの申告期限を逃さないようにしてください。

免税点

同一人が京都市下京区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月28日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。納期限が土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜前面道路の幅と種別 ― 細い道・路地に面した家は、建て替えに条件がつきます

下京区で古い戸建や古家つきの土地を検討するとき、最初に確認していただきたいのが前面道路です。 京都市は、幅員4m未満の道を「細街路」と呼び、平成23年の調査結果を公表しています。

※京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」（平成24年7月策定・令和3年3月改定）。 都市計画区域内で建物の立ち並びのあるものの数です。下京区の内訳は公表資料で確認できていません（未取得）。

道の幅によって、家の扱いが変わります。

下京区の戸建は、敷地が小さいぶん、セットバックの影響が大きくなります。 成約した戸建37件の土地面積の中央値は65㎡。成約個票には土地45㎡・50㎡の戸建もあります。 65㎡の敷地で道路側を数十cm下げると、建てられる建物の大きさがはっきり変わります。 いま建っている家と同じ床面積を建て替えで確保できるかを、契約の前に確かめてください。

ただし、京都市には「建て替えできない」で終わらせないための制度があります。

• 路地のある町並みを再生するための道路指定制度（平成26年度創設）：袋路や幅員1.8m未満の道に面する建物について、 地域の合意のもとで一定の条件を満たす場合に、道路後退距離の緩和や建て替えを可能にする制度。
• 建築基準法43条2項の許可・認定：接道の長さが2m未満の路地状の敷地や、トンネル路地の奥での建て替えの許可（平成25年度に基準見直し、その後も改正）。
• 連担建築物設計制度：路地全体をひとつの敷地とみなして接道の規定などを適用する制度（平成29年度に要件を柔軟化）。

これらは「申請すれば必ず通る」制度ではありません。地域の合意や個別の審査が前提です。 相場より大きく安い戸建・古家つきの土地は、前面道路が理由であることが少なくありません。 道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。 京都市の基準時（2項道路かどうかの判断の基準になる日）は、原則として昭和25年11月23日です。 成約データでも、戸建の最小は1,400万円で、中央値4,000万円の3分の1ほどでした（この物件の接道の状況は公表データにありません）。 こうした価格の物件を見つけたら、まず接道を確認してください。 なお、市が「優先的に防災まちづくりを進める地区」として町名を公表している6学区（北区・上京区・東山区）に、下京区の学区は入っていません （密集市街地とされる21地区に下京区が含まれるかは、本ページでは確認できていません）。

出典：京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京都市「優先的に防災まちづくりを進める地区の区域」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000201107.html

2｜京町家 ― 解体は1年前までに届出。買う前に「指定」の有無を確認

京都市には「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」（平成29年11月制定）があります。 下京区にある京町家の軒数は本ページでは確認できていませんが（未取得）、明治12年からの区で、古い木造の建物が残る地域です。

買う側にとっての意味は、買う目的で変わります。

• 古家を壊して新築するつもりで買う方：建物が京町家にあたる場合、解体の1年前までの届出が求められます。 個別指定・指定地区内なら義務です。「買ってすぐ解体して着工」という工程が組めない可能性がありますので、契約の前に、指定の有無を確認してください。 条例の改正が検討されていますので、制度が変わる可能性もあります（改正の中身と施行時期は、本ページでは確認できていません）。
• 京町家を直して住むつもりで買う方：耐震改修の補助（下の4）や、京町家改修補助金（個別指定京町家・指定地区内の京町家が対象。 外観工事は補助率3分の1・上限200万円）があります。 未就学のお子さんがいる世帯なら、京都安心すまい応援金の加算（京町家の購入で50万円）の対象にもなりえます。

出典：京都市「京町家を未来へ」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ 同「解体の届出」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／ 同「京町家改修補助金」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/repair/ ／ 京都市 条例改正案の市民意見募集 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html ※京町家改修補助金の内部工事・設備工事の上限額は読み取りを照合できず、本ページには載せていません（未取得）。

3｜高さ・景観・用途の制限 ― 「いまと同じ建物」を建てられるとは限りません

京都市の建物の高さの上限は10・12・15・20・25・31mの6段階。 平成19年9月1日の新景観政策で45mの区分が廃止され、市街地の約3割で上限が引き下げられました。 あわせて、次の規制があります。

下京区のどの住所にどの規制がかかるかは、区ごとの資料では確認できていません（未取得）。 ただ、職住共存地区の定義（御池通・四条通・五条通と河原町通・烏丸通・堀川通に囲まれた内部）に出てくる通りは、 下京区の四条通〜五条通のあいだの住所に関わります。 物件ごとに、京都市地図情報提供サービスと景観情報共有システムで確認してください。

• 中古マンション：その建物が、現在の高さの上限に収まっているか。 収まっていない場合、将来の建て替えで同じ階数・同じ戸数を確保できない可能性があります。
• 戸建・土地：屋根の形、外壁の色、軒の出などに基準がある区域かどうか。 建て替え・外観の改修の計画がある方は、設計の自由度と費用に関わります。
• 店舗つき住宅・事務所として使う予定：用途の制限と、看板（屋外広告物）の基準。 有隣元学区地区のように、地区計画で用途の制限を定めている地区があります。

出典：京都市「新景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html ／ 京都市「新景観政策 10年とこれから」第1章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000281/281299/report_1.pdf ／ 京都市「京都市景観計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281258.html ／ 京都市「風致地区」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000023109.html ／ 京都市「景観情報共有システム」の案内 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html

4｜地震 ― 1981年以前の建物は耐震の確認を

京都市は区ごとに地震ハザードマップを公開しており、 「被害が一番大きくなると想定される地震（断層）の震度階を表しています」と説明しています。 下京区のマップがどの地震（断層）を想定しているかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 市のページの例示は左京区・中京区・西京区だけで、下京区の情報面のPDFは本文を読み取れませんでした。 下京区の地図面・情報面は、下の出典のページから開けます。 京都市は令和5年3月に第4次地震被害想定の最終報告をまとめています。

下京区の成約データには、古い建物が含まれています。

1981年以前の建築は、中古マンションで14件（建築年が分かる237件のうち）、中古戸建てで2件（18件のうち）です。 このほか、戸建には建築年が公表データに入っていない成約が11件あります。 京都市の耐震の補助制度は、昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を対象にしています。

令和8年度の受付は2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）。 いちばん大事なのは順番で、工事の着工前に申請が必要です。 買ってすぐに改修工事を始めてしまうと、補助が受けられません。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 工事の順番を守ってください。 対象者に「居住者（予定を含む）」が入っていますので、買主の立場でも相談できます。 1981年以前に建った中古マンション（成約14件）は、この木造住宅向けの制度の対象ではありません。 耐震診断・耐震改修を行っているかどうかを、管理組合の資料で確認してください。

※下京区の想定地震の名前、想定震度・被害想定の数字、液状化の想定は、ハザードマップ・被害想定のPDFから本文として読み取れず、本ページには載せていません（未取得）。 出典：京都市「地震ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000196.html ／ 京都市「京都市第4次地震被害想定」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000668.html ／ 京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「まちの匠・ぷらす」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html

5｜水害と土砂災害 ― 土砂は「指定予定の箇所なし」。浸水は住所ごとに確認

下京区役所は、ハザードマップについて次のように案内しています。

土砂災害について。京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」で、 京都市の11区のうち指定箇所があるのは北・左京・東山・山科・右京・西京・伏見の7区（計2,545箇所）。 下京区は、上京区・中京区・南区とともに「指定予定の箇所なし」とされています。 防災重点農業用ため池（市内17箇所）の一覧にも、下京区のため池は載っていません。

水害について。下京区には洪水と内水のハザードマップがあります。つまり、浸水の想定がある区です。 正直に書くと、下京区のどの住所にどの川の浸水想定がかかるか、浸水の深さが何mかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 京都市の水害の情報は、地図の形で公開されています。

• 京都市防災情報マップ：洪水・内水・土砂災害・地震の4種類。 洪水・内水は河川ごとに「浸水深」「家屋倒壊（氾濫流）」「家屋倒壊（河岸浸食）」「浸水継続時間」を表示。
• 京都府は、鴨川・高野川・桂川などを洪水予報河川に、天神川などを水位周知河川にしています（府内全体の一覧。どの川が下京区に関係するかは本ページでは確認していません）。
• 京都市は、「平成25年台風第18号および平成26年8月豪雨」による市域の被害を受けて浸水対策を強化したと説明しており、 「雨に強いまちづくり」推進計画を進めています。

都心部は地面の多くが舗装されており、大雨のときに下水道や水路があふれる内水氾濫にも注意が必要です。 マンションの場合は、地下・半地下に電気室や機械式駐車場がないか、1階の住戸や店舗の床の高さを、 戸建の場合は道路より敷地が低くないかを確認してください。 住所を入れれば、防災情報マップで浸水の想定を調べられます。契約時の重要事項説明でも、水害ハザードマップ上の所在地が説明されます。

避難所は学区ごとに指定されています。 区役所の一覧には23学区の施設が載っており、ほとんどの施設が地震と水害の両方に対応していますが、 京都市立芸術大学の体育館（川端町）だけは「地震のみ」で、水害時の指定緊急避難場所にはなっていません。 区役所は「すべての避難場所・避難所が開設されるわけではなく、学区ごとに優先的に開設される避難場所・避難所が決まっている」と説明しています。 広域避難場所は、梅小路公園（観喜寺町・安全面積10.30ha・収容可能人員51,500人）と、 光徳公園・光徳小学校グラウンド・京都産業大学附属中学校高等学校グラウンド（1.24ha・6,200人）の2か所。 2か所とも区の西側にあります。四条通や京都駅の側の物件を検討する方は、広域避難場所までの距離と道順を地図で確かめておいてください。 物件を見に行くときに、その学区の避難所の場所と、そこまでの道を歩いてみることをおすすめします。

出典：下京区役所「ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000343902.html ／ 下京区役所「下京区内の指定緊急避難場所・指定避難所一覧」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000358451.html ／ 下京区役所「下京区内の広域避難場所一覧」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000358452.html ／ 京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 京都市「京都市Web版ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000146.html ／ 京都市防災情報マップ https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/ ／ 京都府「洪水浸水想定区域図」 https://www.pref.kyoto.jp/sabo/1170048959713.html ／ 京都市「雨に強いまちづくり」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000458.html ／ 京都市「防災重点農業用ため池」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html

6｜住まない住戸には新しい税 ― 非居住住宅利活用促進税（令和12年度から課税開始予定）

京都市独自の、これから始まる税です。

自分が住む家には関係のない税です。 関係があるのは、(1)セカンドハウスとして下京区のマンションを買う方、(2)将来、転勤や住み替えで住まなくなる可能性のある方、 (3)親御さんのために買う・相続で受け継ぐ予定のある方です。 下京区は、京都駅から歩ける場所にコンパクトな住戸が多く、「京都に来たときだけ使う」目的で検討されやすい区だと考えられます。 そうした使い方は、この税の対象になりえます。 ②の立地床面積割は、土地の評価額が高いほど大きくなります。 商業地の標準地が平均約241万円/㎡の下京区は、この税の負担が相対的に重くなりやすい区だと考えられます（個別の税額は評価額によります）。 まだ始まっていない税ですから、開始時期や内容が変わる可能性もあります。 該当しそうな方は、市の税制課（075-222-3155）の最新の案内をご確認ください。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 同「課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

7｜中古マンションを買うなら ― 築年・広さ・1階の用途・町内会

下京区の成約の86.5％は中古マンションです。公的データと市の制度から、確認しておきたい点を整理します。

• 建築年。238件の建築年の中央値は2002年。14件は1981年以前です。 平成19年9月より前に建った建物は、新景観政策より前の高さの上限のもとで建てられています。
• 広さ。専有面積の中央値は57㎡。成約個票にも45㎡・1LDKの住戸が2件あります。 新築住宅の固定資産税の減額は床面積の下限（令和8年4月以降の新築は40㎡以上）があるので、小さな新築住戸は対象になるかを確認してください。 住宅ローンや税の特例にも床面積の条件があるものがありますので、コンパクトな住戸を買う方は、使いたい制度の面積要件を先に確認してください。
• 価格の幅。最小300万円から最大1億8,000万円まであります。 下位25％は1,700万円で、4件に1件はこれ以下の成約です。 価格の低い住戸は、専有面積が小さい、築年が古い、といった理由が考えられます。管理費・修繕積立金の額と、修繕の履歴をあわせて確認してください。
• 1階の用途。職住共存特別用途地区では、容積率300％を超える共同住宅に併設施設の基準があります。 低層階に店舗・事務所が入るマンションは、営業時間、におい、搬入の動線を現地で確認してください。
• 管理。京都安心すまい応援金の加算の条件に「管理計画認定マンション」が入っています。 管理計画の認定を受けているかどうかは、管理の状態を知る手がかりにもなります。
• 町内会と避難所。区の基本計画の概要版によると、自治会・町内会加入率は近年低下傾向にあります。 加入の有無と、災害時の避難所（学区ごとに指定）を確認しておきましょう。
• まわりの建物の使われ方。京都駅と四条通を持つ区で、宿泊施設や店舗が多い場所があります。 同じ建物・隣の建物に宿泊施設があるか、管理規約で民泊がどう扱われているかは、住み心地に関わります （区内の宿泊施設の数は、本ページでは確認できていません）。

8｜京都市下京区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、道路・高さ・景観・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

下京区は、明治12年（1879年）に生まれました。 下京区役所の「下京区の歩み」は、年表のいちばん上に「1879（明治12年）下京区誕生」と書いています。 京都市が市制を施行したのは明治22年（1889年）ですから、下京区は京都市そのものより10年早く生まれた区です。 市制施行のとき、京都市の区は上京区と下京区の2つだけでした（京都市統計書）。 平成元年（1989年）に下京区110周年、平成21年（2009年）に下京区130周年を迎えています。

広がって、分かれて、市内で最も小さな区に

大正7年と昭和6年に周辺の町村を加えて広がり、昭和4年と昭和30年に区を分けて小さくなった。 これが下京区の区域の歴史です。いまの面積は6.78km²で、京都市11区のなかで最も小さくなっています。 大正7年に編入された村の名前を見ると、朱雀野村・大内村・七条村があります。 いまの下京区には、「朱雀◯◯町」という町名（住宅地の最高地点の朱雀正会町、商業地の朱雀北ノ口町）、 「大内」という学区、「七条」「七条第三」という学区と「西七条◯◯町」「七条御所ノ内◯◯町」という町名があります。 編入された村と同じ名前が、いまは区の西側の学区・町の名前に使われています （いまの学区・町の区域が、かつての村の区域と同じかどうかは、本ページでは確認していません。 「朱雀」「中堂寺」「西七条」という地名そのものの由来も、公的な資料で確認していませんので、本ページには載せていません）。

成約データと地価公示は、この成り立ちのとおりに分かれています。 明治からの区域にあたると考えられる通り名の住所の側は、成約が元学区の名前で公表され、土地の値段の目安は商業地の標準地（53万〜1,150万円/㎡）。 西側の町名の住所は、成約が町名で公表され、住宅地の標準地（28万〜36万円/㎡）があります。 新築戸建ての成約個票3件は、すべて西側の町名の住所でした。

23の学区 ― 避難所も、地区計画も、成約データも、この単位

下京区役所の指定避難所の一覧に出てくる学区は23。次のとおりです。

京都市のあゆみには、明治2年（1869年）に日本最初の小学校が開校したことが記されています。 下京区の避難所を見ると、「元淳風小学校」「元有隣小学校」「元安寧小学校」「元梅逕中学校」のように「元」のつく施設や、 京都市学校歴史博物館（開智学区・平成10年開設）、下京中学校成徳学舎（成徳学区）、京都市総合教育センター（永松学区）といった教育の施設が並んでいます。 区の歩みには、平成4年に洛央小学校と六条院小学校、平成8年に梅小路小学校、平成19年に下京中学校、平成22年に下京渉成小学校が開校したことが載っています。 学校が統合されて数が減ったあとも、学区という地域の単位は残り、避難所・町内会・地区計画（修徳元学区地区、有隣元学区地区）の単位として使われている ということです。 （個々の施設がどの小学校の跡地なのか、どの小学校が統合されてどの小学校になったのかは、下京雅小学校（醒泉小学校と淳風小学校の統合）を除き、 施設名からの推測を避け、本ページでは断定していません。）

家を買う方にとっては、3つの場面でこの単位に出会います。

• 物件広告と成約データ：「格致学区」「有隣学区」といった表記。国土交通省の成約価格情報も、通り名の住所の側はこの単位で公表されています。
• 避難所：学区ごとに指定されています。
• まちづくりのルール：修徳元学区地区・有隣元学区地区の地区計画が、学区の単位で作られています。

ただし、通う小学校はこの単位では決まりません。 23の学区に対して、通学区町名一覧に出てくる小学校区は洛央・下京雅・下京渉成・梅小路・七条・七条第三・西大路・光徳の8つです。

京都駅 ― 明治の電車から、平成の駅ビルまで

JR京都駅の所在地は、京都市下京区烏丸通塩小路下ル東塩小路町（JR西日本）。 下京区役所は西洞院通塩小路上る東塩小路町で、同じ「東塩小路町」です。 令和8年地価公示では、東塩小路町の商業地2地点が887万円/㎡（＋15.2％）と770万円/㎡（＋13.9％）。 区内の商業地21地点のなかで、上昇率の1位と2位です。 一方で、京都駅を最寄りにする住宅の成約は15件（中央値4,600万円）と、五条（53件）・四条（39件）よりずっと少なくなっています。 京都駅のまわりは「住む場所」より「集まる場所」として値段がついている、と読むことができます。 住むための物件を探す方は、京都駅そのものより、1〜2駅北の五条・四条、西の丹波口・梅小路京都西のまわりに選択肢が多い、というのがデータの示すところです。

区の西側 ― 市場、公園、研究施設、水族館

区の歩みから、区の西側（丹波口・梅小路のまわり）に関わるできごとを拾うと、次のようになります。

梅小路公園（観喜寺町）は、安全面積10.30ha・収容可能人員51,500人の広域避難場所でもあります。 JR丹波口駅の所在地は中堂寺南町1番地（JR西日本）、梅小路京都西駅も国土地理院の地名検索による所在は下京区。 成約データでは、丹波口が29件・中央値2,400万円、梅小路京都西が21件・3,500万円です。 四条通や京都駅前に比べて価格が抑えられ、大きな公園が近いというのが、区の西側の位置づけです （各施設の正確な位置と、駅からの距離は、本ページでは地図で確認していません。現地でご確認ください）。

通りの名前で場所を言う ― 下京区の住所の読み方

下京区の四条通から京都駅までの側の住所は、「◯◯通◯◯上る（下る・東入・西入）◯◯町」という形をしています。 区役所は「西洞院通塩小路上る東塩小路町」、京都駅は「烏丸通塩小路下ル東塩小路町」、 地価公示の標準地も「四条通寺町東入2丁目御旅町」「五条通西洞院西入小柳町」のように書かれています。

• 同じ町名がほかの場所にもあります。通学区町名一覧の備考には、上京区・中京区・東山区・南区・伏見区・左京区に同じ名前の町があることを示す記載が何度も出てきます。 町名だけでは場所が決まらないので、物件の所在は必ず通り名つきで確認してください。
• 通りが1本ちがうと、土地の値段が変わります。四条通寺町東入は1,150万円/㎡、寺町通綾小路下るは141万円/㎡。
• 登記上の所在（地番）と、ふだん使う住所の書き方が違います。 契約書・重要事項説明書では地番で表示されますので、広告の住所と同じ物件かどうかを、地図で確かめてください。

区の西側の中堂寺・朱雀・梅小路・西七条・七条御所ノ内では「中堂寺◯◯町」「西七条◯◯町」という町名の住所が使われ、成約データも町名別です。 四条通から京都駅までの側は通りで、西側は町で場所を言うと覚えておくと、物件情報が読みやすくなります。

年表

※区名「下京」の由来、23学区それぞれの成り立ちと境界、「朱雀」「中堂寺」「西七条」などの地名の由来、 大正7年・昭和6年に編入された区域といまの町の対応、令和7年国勢調査の確報は確認できていません（未取得）。 大正7年に編入された村の郡名は、統計書の表から読み取れなかった箇所があるため、本ページでは郡名を省いています。 出典：下京区役所「下京区の歩み」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000011948.html ／ 京都市統計書 第2章「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/ ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／ 総務省「指定都市一覧」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/bunken/shitei_toshi-ichiran.html ／ 下京区役所「下京区内の指定緊急避難場所・指定避難所一覧」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000358451.html ／ 下京区役所「第3期下京区基本計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000288914.html ／ 下京区役所「下京区まちづくり運営方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000354918.html

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