【赤穂市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

赤穂市の価格帯で、いくら得になるか

赤穂市の住宅地は1㎡あたり平均38,615円（13地点の単純平均）。市内の標準地は最高59,800円/㎡（上仮屋北２０番１２）から最低7,900円/㎡（福浦字東木場１９５１番１外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が7.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、赤穂市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は34件。成約価格の中央値は1,050万円、真ん中の半数は450万円〜1,500万円に収まっています。延床面積の中央値は112㎡。建築年の中央値は1985年です。

最寄駅で多いのは播州赤穂駅（34件）。

中央値の1,050万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は41万2,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる34件のうち、1981年以前に建てられたものは10件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

赤穂市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて赤穂市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 4万3千人が127km²に住む、兵庫県の西南端の市

赤穂市の人口は42,871人（男20,712人／女22,159人）、世帯数は20,502世帯です（令和8年8月末日時点・赤穂市「令和8年度人口・世帯数」）。面積は126.85km²（赤穂市統計書）。人口密度は約338人/km²（当方算出）です。市公式の「赤穂市の概要」は、赤穂市の位置を兵庫県の西南端、岡山県との県境と説明しています。

令和7年国勢調査の確定値も、市が公表しています。人口42,701人・世帯数18,674世帯。前回の令和2年は45,892人・18,911世帯でしたから、人口は5年間で3,191人減（−7.0％）、世帯数は237世帯減（−1.3％）です（市公表）。人口だけでなく世帯の数も減っている、という点を押さえておいてください。

長い目で見ると、市の計画書に載っている年のなかで人口が最も多いのは昭和60年（1985年）の52,374人です。赤穂市都市計画マスタープランに載っている国勢調査の推移では、昭和45年45,942人 → 昭和60年52,374人 → 平成12年52,077人 → 平成22年50,523人 → 令和2年45,892人。計画書は2030年の人口を41,081人と推計しています（計画書の推計値）。人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、価格が上がりにくく選択肢が多いという利点があります。実際、令和8年地価公示の住宅地13地点は13地点すべてが下落しました。一方で、将来売るときに買い手がつきやすい立地かどうかは、いまより慎重に見る必要があります。

赤穂市統計書は人口を8つの地区で集計しています（令和7年9月末現在）。多い順に、赤穂地区12,211人、塩屋地区9,633人、尾崎地区7,030人、坂越地区5,515人、御崎地区4,362人、有年地区2,324人、高雄地区1,978人、福浦地区507人です。赤穂・塩屋の2地区で市全体の約5割（当方算出）。（統計書PDFの読み取りで、12,211人の行は地区名の欄が読み取れていません。残る地区として当方が赤穂地区と判断しています。8地区の合計43,560人は統計書の合計と一致します。）

市の地勢について、「赤穂市の概要」は、まちのほぼ中央を名水百選に選ばれた千種川が流れ、海岸線は瀬戸内海国立公園の一角を占めていると書いています。そして市域を「古代遺跡が多く残る北部」「河口デルタ上に発達した旧城下町の中心部」「塩田の開発によって開かれた南部」「天然の良港に恵まれた坂越地区」の4つに大別しています。赤穂市強靭化計画によると、市域の約50％が山地、約10％が丘陵地、約37％が低地です。

土地の使われ方

赤穂市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域11.2％」です。赤穂市都市計画マスタープランによると、市街化区域は1,418ha、市街化調整区域は11,267ha。合計12,685haは市域面積と一致します。その市街化区域1,418haを用途地域で分けると、住居系（6種類の合計）は773ha、商業系（近隣商業・商業）は96ha、工業系（準工業・工業・工業専用）は549haです（合計は当方算出）。

住居系の用途地域は、市域のわずか6.1％（当方算出）。残りの88.8％は市街化調整区域で、その大半は山地・丘陵・農地です。課税対象の土地（地目別・令和7年1月1日）でも、総数126,850千㎡のうち山林が50,132千㎡、宅地は11,178千㎡、田は8,568千㎡、畑は3,055千㎡です（赤穂市統計書）。宅地は市域の約9％（当方算出）しかない市です。

※赤穂市都市計画マスタープラン 第2章（用途地域別面積は令和4年3月31日現在）。赤穂市統計書（令和7年版）の用途地域別面積（令和7年3月31日）も合計1,418haで同じ値。系統別の合計と市域に対する構成比は当方の算出。

市街化区域と市街化調整区域

赤穂市は都市計画区域が市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。赤穂市都市計画マスタープランによると、市街化区域は1,418ha（市域の約11％）、市街化調整区域は11,267ha。合計12,685haは、計画書が対象区域とする「赤穂市全域（12,685ha）」と一致します。市域の88.8％が市街化調整区域（構成比は当方算出）です。市の都市計画税条例も「市街化区域内に所在する土地及び家屋」に課税すると定めており、区域区分があることは条例の文言からも確認できます。

赤穂市で家を探すときに最初に知っておいていただきたいのは、この「9割が調整区域」という数字です。市街化調整区域は、原則として建築を目的とした開発ができない区域です。赤穂市には兵庫県の制度による「特別指定区域」があり、地域活力再生等区域（地縁者の住宅区域）が28地区（平成20年3月25日指定）、御崎の地域資源活用区域・複合型区域（令和7年8月29日に区域追加の指定告示）が指定されています。ただし地縁者の住宅区域で家を建てられるのは、市の資料によると「建築予定地のある自治会周辺に10年以上居住したことのある人又は現在居住している人」で、世帯分離・Uターン・環境改善などの「やむを得ない理由」が必要です。市外から赤穂市に移る方が、調整区域の土地を買って新しく家を建てる仕組みではありません。

区域区分の当初決定日・最終変更日、および都市計画区域の正式名称は、市公式のテキストから確認できていません（未取得）。なお兵庫県は令和7年6〜7月に「播磨西部地域都市計画区域マスタープラン等」の説明会・公聴会を予定し、案の内容に「区域区分」を含めていました。区域区分の見直しの結果は本ページでは確認していません。

市街化区域1,418haの用途地域の内訳は次のとおりです。11種類の用途地域が指定されており（準住居地域は表にありません）、面積が最大なのは工業専用地域（383ha・27.0％）です。2番目が第1種中高層住居専用地域（379ha・26.7％）。住居系6種類の合計は773ha（54.5％）、商業系2種類は96ha（6.8％）、工業系3種類は549ha（38.7％）になります（合計と割合は当方算出）。

※赤穂市都市計画マスタープラン 第2章「赤穂市の現状と課題」用途地域別面積（令和4年3月31日現在）。赤穂市統計書（令和7年版）の用途地域別面積（令和7年3月31日）も各数値・合計1,418haで一致しています。区域区分の決定・変更の年月日、都市計画区域の名称は未取得です。

地価公示 ― 13地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、赤穂市の住宅地の標準地は13地点。 単純平均は1㎡あたり38,615円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−2.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

赤穂市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 赤穂市の住宅地の平均価格は26位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第13位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

赤穂市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地13地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で7.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

赤穂市を一言で表すと、「市域は広いが、家を建てられる土地は狭い市」です。 市域12,685haのうち市街化区域は1,418ha（11.2％）。 その市街化区域の27.0％は工業専用地域で、用途地域11種類のなかで最大です。 そして公的データに出てくる成約は、44件のうち41件が戸建、中央値は1,300万円。 令和8年地価公示では、住宅地13地点のすべてが下落しました。 この章では、この3つの事実から赤穂市を読んでいきます。

市街化区域の4分の1以上が「工業専用地域」

赤穂市都市計画マスタープラン（令和4年3月31日現在）による用途地域別の面積です。 赤穂市統計書（令和7年3月31日）も同じ値です。

工業専用地域が1位、第1種中高層住居専用地域がわずかな差で2位です。 準工業地域・工業地域を足した工業系は549haで、市街化区域の38.7％（当方算出）。 市街化区域の4割近くが工業系ということは、住宅を建てられる市街化区域はさらに狭いということです。 工業地の標準地2地点（西浜北町＋2.8％、木津字稲荷山＋2.4％）は、住宅地とは逆にどちらも上昇しています。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 住宅を建てられる土地は「市街化区域の住居系＋商業系＋準工業・工業」に限られる。 住居系6種類の773haは市域の6.1％です。土地を買って新築する方は、選べる範囲が最初から狭いと考えてください。
• 工場に近い住宅地は、用途地域の境界を確認する。 工業専用地域には住宅が建てられませんから、境界の向こう側は将来も住宅地になりません。 準工業地域・工業地域は住宅を建てられますが、隣に工場や倉庫が建つ可能性があります。
• 市街化調整区域は88.8％。調整区域の住宅は特別指定区域（地縁者の住宅区域）が中心で、 建てられるのは自治会周辺に10年以上住んだ人などです。調整区域の中古戸建は、建て替えの可否を契約前に必ず確認してください。

出典：赤穂市都市計画マスタープラン 第2章 https://www.city.ako.lg.jp/chiiki/keikaku/documents/dai2syou_tosimasu.pdf ／ 赤穂市統計書（令和7年版） https://www.city.ako.lg.jp/soumu/gyousei/documents/reiwa7nenakousitoukeisyo.pdf ／ 赤穂市「特別指定区域について」 https://www.city.ako.lg.jp/kensetsu/keikaku/2008-tokubetusitei.html ※系統別の合計と割合は当方算出です。

地価公示17地点 ― 住宅地は13地点すべてが下落、工業地は2地点とも上昇

令和8年地価公示で、赤穂市の標準地は住宅地13地点・商業地2地点・工業地2地点の計17地点です。 用途ごとの動きを並べると、赤穂市の性格がはっきり出ます。

住宅地は平均−2.2％で、13地点すべてが下落。 前年比の変動率は兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のなかで40位、 神戸市の9区と町を除いた25市のなかでも25位です（当方集計）。 平均価格は40市区町村で26位、25市のなかで13位。 価格は県内の中位、値動きは県内で最も弱い、という位置になります。 工業地は2地点とも上昇しており、働く土地と住む土地の値動きが分かれています。

住宅地13地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 5万円台は4地点（上仮屋北・大町・元町・磯浜町）。中心市街地と南部の住宅地です。 赤穂市の住宅地で「1㎡5万円台」は上位の水準で、坪に直すと約18万〜20万円（当方算出）。
• 3万〜4万円台が5地点（中広・中浜町・南宮町・北野中・浜市）。 そこから下は2万円台以下（御崎21,600円・東有年17,500円・木津14,900円・福浦7,900円）で、 9番目の浜市（35,100円）と10番目の御崎（21,600円）のあいだに約1.6倍（当方算出）の段差があります。
• 最も下がったのは浜市（−4.9％）、次いで東有年（−3.3％）、木津（−2.6％）。 最も下げ幅が小さかったのは福浦（−1.0％）と大町（−1.2％）です。 下落した13地点のうち、−2％以上の下落は7地点（当方集計）でした。

赤穂市の住宅地は「全体として下がっている」というのが令和8年時点の実態です。 買う側にとっては、価格が上がる前に急いで買う必要が小さく、物件そのものの条件で選びやすい市です。 一方で、値上がりを期待して買う市ではないということでもあります。

商業地2地点と工業地2地点は次のとおりです。

商業地は2地点とも加里屋で、下げ幅は−0.5％と−0.2％。住宅地より小さい下げです。 工業地は2地点とも＋2％台の上昇。 住宅地だけが一様に下がっているのが、令和8年の赤穂市の地価の特徴です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 標準地番号は所在地とあわせて表記しています。

実際の成約44件 ― 41件が戸建、中央値1,300万円、中央の土地面積188㎡

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 赤穂市の成約は44件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

赤穂市は、圧倒的に戸建の市です。44件のうち41件、93％（当方算出）が戸建。 マンションは3件しかありませんので、「赤穂市のマンション相場」として1,100万円を使うのは無理があります。 3件の真ん中の値にすぎません。マンションを検討される方は、個別の物件ごとに判断することになります。

戸建の中央の築年は1995年、中央の土地面積は188㎡。 成約中央値1,300万円という数字は、「新築が1,300万円で買える」という意味ではありません。 築30年前後の戸建が、200㎡近い土地つきで1,300万円前後で取引されている、ということです。 住宅地の平均価格38,615円/㎡に188㎡を掛けると約726万円（当方算出）。 中央値の物件では、価格の半分強が土地の値段、残りが建物という見方ができます （標準地の平均を使った粗い試算で、個々の物件の内訳ではありません）。

だからこそ、買う側の判断が問われます。

• 市街化区域か調整区域かを最初に確認する。赤穂市は市域の88.8％が調整区域です。 調整区域の戸建は、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いが論点になります。
• 建物の状態を必ず確認する。築30年前後の戸建は、屋根・外壁・水回り・シロアリ・雨漏りの履歴で、 購入後にかかる費用が数百万円単位で変わります。
• リフォーム費用を含めた総額で比べる。1,300万円＋リフォーム費用の物件と、 区画整理地の土地＋新築のどちらが自分に合うのかは、総額と住む年数で判断してください。
• 諸費用の割合が大きくなる。物件価格が低いと、登記費用・ローンの事務手数料・火災保険料といった 金額の決まった費用の割合が相対的に大きくなります。仲介手数料の上限額49万5,000円もそのひとつで、 家タダではこれが0円です。

最寄駅別の成約（44件中43件が播州赤穂）

駅別に集計できる（3件以上の）駅は、播州赤穂だけです。 平均徒歩20分ですから、駅前の物件ではなく、駅から歩くと20分前後の住宅地の物件が中心です。 赤穂市の地域公共交通計画も「市民の大半が自家用車を移動に利用している」ことを課題に挙げています。 車を何台置けるか、前面道路は車の出し入れがしやすいかを、物件選びの最初の条件にしてください。

町丁目別の成約（3件以上あった3町丁目・計15件）

3町丁目の中央値は1,300万円〜1,800万円の範囲に収まっています。 ただし件数は7件・5件・3件で、44件のうち町丁目別に集計できたのは15件だけです。 残る29件は、それぞれの町丁目で3件未満だったということで、町丁目ごとの相場を数字で比べられるほどの件数はありません。 「公表データに載っていない町＝取引がない町」という意味ではありません。 相場を確かめたい物件があれば、周辺の地価公示と個別の成約事例で判断することになります。

実際の成約は、こんな中身です

マンション3件は520万〜2,000万円、戸建4件は1,100万〜1,400万円。 マンションは築年で価格がはっきり分かれ、1992年築の55㎡が520万円、2008年築の90㎡が2,000万円です。 戸建4件は1981〜2003年築で、土地120〜230㎡・延床80〜130㎡。 同じ1,000万円台前半でも、土地の広さ・建物の広さ・築年の組み合わせはさまざまです。

築年には、制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 市の住まいの耐震化の支援事業は「昭和56年5月31日以前に着工された旧耐震基準の住宅」が対象で、 簡易耐震診断は所有者負担3,000円（木造戸建住宅の場合）、耐震改修には「耐震改修促進事業補助金」があります。 上の表の1981年築は、着工日によって対象になるかどうかが分かれる年代です。 古い戸建を買う場合は、耐震診断と補助制度の確認を、契約・工事の前に行うことをおすすめします。 補助率・上限額・受付期間は市のページに記載がないため、都市計画課建築係（0791-43-6827）でご確認ください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・赤穂市44件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 最寄駅の徒歩分の値が0の個票は、徒歩分を表示していません。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

災害リスク ― 千種川・播磨灘・山の3方向

赤穂市の地形は、市域の約50％が山地、約10％が丘陵地、約37％が低地です（赤穂市強靭化計画）。 市の中央を千種川（市内流路延長17.4km）が流れ、南は播磨灘。 市のハザードマップのページには次の図が掲載されています。

「実績」も記録されています。 赤穂市強靭化計画は、過去の主な災害として次を挙げています。

想定される地震は、山崎断層地震で最大震度6弱、南海トラフ地震で最大震度6弱・最高津波水位2.8m（T.P.）・＋1m津波の到達は120分後。 過去の高潮では、最高潮位2.8m（折方）が観測されています（いずれも強靭化計画）。 海・川・山のどれに近い物件かで、見るべき図が変わります。

※浸水深・浸水継続時間の具体値、町ごとの浸水範囲は、ハザードマップが図面のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：赤穂市「ハザードマップ」 https://www.city.ako.lg.jp/koushitsu/kikikanri/hazardmap/index.html ／ 赤穂市強靭化計画 https://www.city.ako.lg.jp/koushitsu/kikikanri/documents/akokyoujinka.pdf

まとめ：赤穂市は「区域区分・築年・駐車場・ハザード」の4つで選ぶ市

赤穂市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち26位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは13位。 変動率（−2.2％）で見ると40市区町村中40位、25市のなかでも25位です（当方集計）。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か市街化調整区域か。市域の88.8％が調整区域。調整区域の新築は地縁者向けの特別指定区域が中心です。
• 市街化区域なら、どの用途地域か。工業専用地域383haには住宅を建てられません。
• 築年と建物の状態。戸建の中央の築年は1995年。昭和56年5月31日以前の着工なら耐震の支援事業の対象になりえます。
• 駐車場と移動手段。成約の平均徒歩は播州赤穂駅まで20分。「ゆらのすけ」は週3日運行です。
• ハザードマップ。千種川の洪水、高潮、南海トラフの津波、土砂災害警戒区域317・特別警戒区域194。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の赤穂市

赤穂市が誕生したのは昭和26年（1951年）9月1日。赤穂町・坂越町・高雄村が合わさって市制を施行し、昭和30年4月1日に赤穂郡有年村、昭和38年9月1日に岡山県和気郡日生町大字福浦を加えて、いまの市域になりました（赤穂市統計書「市域の変遷」）。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（加里屋）を含む同じ範囲です。市公式は、旧城下町の中心部を「河口デルタ上に発達した」、南部を「塩田の開発によって開かれた」と説明しています。2枚を見比べるときは、千種川の河口まわりの市街地の広がりと、海側の土地の使われ方に注目してください。現在、赤穂市の市街化区域1,418haのうち383haが工業専用地域で、そこには住宅を建てることができません。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「兵庫県赤穂市加里屋」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28615〜28617・y13005〜13006）で切り出しています。

赤穂市は、昭和26年（1951年）9月1日に赤穂町・坂越町・高雄村が合わさって市制を施行し、その後に有年村と、岡山県だった福浦が加わってできた市です。市公式の「赤穂市の概要」は、市域を北部・旧城下町の中心部・南部・坂越地区の4つに大別し、赤穂市統計書は人口を赤穂・塩屋・福浦・尾崎・御崎・坂越・高雄・有年の8地区で集計しています。

ここでは、令和8年地価公示の住宅地13地点と、国土交通省の成約価格情報44件の町丁目別・個票を、住所の町名を手がかりに7つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この7つのまとまりは、住所の町名をもとにした当方の整理であり、市の4つの大別や8地区の区分と完全に一致するものではありません（どの町丁字がどの地区に属するかの対応は、市の資料から正確に読み取れていないためです）。また、成約の町丁目別は3件以上あった3つの町丁目（計15件）だけの集計で、3件の町丁目もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。市街化区域は市域の11.2％ですから、どのまとまりでも、まず物件が市街化区域か調整区域かを確認してください。

※エリア区分と各エリアの記述は、赤穂市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

赤穂市にはJRの鉄道が2路線、駅が5つあります。JR赤穂線（播州赤穂・坂越・天和・備前福河）と、JR山陽本線（有年）です。

JR赤穂線は、相生側（姫路方面）と長船側（岡山方面）で利用の大きさが違います。赤穂市地域公共交通計画によると、令和4年度の輸送密度は播州赤穂〜相生が7,956人/日、播州赤穂〜長船が1,726人/日。計画は2028年度に播州赤穂〜長船を2,000人/日以上にする目標を掲げています。

市街地の南部と北部で、使う路線が分かれます。中心市街地・南部・坂越は赤穂線、北部の有年は山陽本線の有年駅です。計画書は「中央部を山陽新幹線が通過しています」と書いていますが、市内に新幹線の駅についての記述はありません。所要時間や乗り換えは各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※駅名と路線は、赤穂市の公式資料で確認しています。赤穂市地域公共交通計画（本編）は、市内の鉄道を「ＪＲ赤穂線に4駅、ＪＲ山陽本線に1駅」とし、駅として播州赤穂・坂越・天和・備前福河・有年を挙げています。山陽本線の1駅が有年駅であることは、市の「有年土地区画整理事業」のページ（「JR山陽本線で唯一本市に存在する有年駅」）で確認しました。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、乗降人員の公表値を確認できていないためです（未取得）。各駅の説明に書いた数字は、計画書が兵庫県統計書から引いている乗車人員（1日平均）で、最新は令和3年度です。令和3年度は、播州赤穂3,271人、坂越585人、天和209人、有年215人、備前福河25人。

成約データの最寄駅は、播州赤穂に集中しています。国土交通省の成約価格情報で、駅別の集計（3件以上）に出てくるのは播州赤穂だけで、44件中43件・中央値1,300万円・平均徒歩20分です。駅から歩ける距離の物件より、車で動く前提の住宅地の物件が多く成約していると読めます。駐車場の有無と台数は、赤穂市では物件選びの基本条件になります。

道路

赤穂市地域公共交通計画によると、山陽自動車道・国道2号・国道250号が東西方向に走り、国道373号が北へ伸びています。またJR赤穂線は国道250号とほぼ並行しています。有年土地区画整理事業のページは、国道2号のバイパスが都市計画決定されていること、事業を「国道2号バイパスの建設と一体的に推進する」ことを書いています。新幹線・自動車道・幹線国道の近くの物件は、交通の便と引き換えに音と振動の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（市の「都市計画法第53条の規定による建築等の許可について」）。

赤穂市の公共交通は、路線バス・市内循環バス・圏域バス・デマンドタクシーの組み合わせです。計画書の整理（令和4年度）は次のとおりです。路線バスは御崎線・小島線・湯の内・槙線・千鳥線・有年・上郡線の5路線（株式会社ウイング神姫）で、年112,024人。御崎線は平日28往復で最も本数が多い路線です。市内循環バス「ゆらのすけ」は5ルート・週3日運行・1回100円で、年20,122人。東備西播定住自立圏圏域バス「ていじゅうろう」は上郡ルート・備前ルートの2ルート、月〜土の1日2往復で、年9,930人。このほか有年方面にはデマンドタクシー「うね・のり愛号」があります。

計画書は課題として「市民の大半が自家用車を移動に利用している」こと、「路線バスの運転手不足」を挙げています。「ゆらのすけ」の収支率は8.5％（令和4年度）で、計画は25.0％以上を目標にしています。バスの便数が将来も維持される前提で物件を選ぶのは避けたほうが安全です。バス便の物件は、現在の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。「ゆらのすけ」は週3日の運行ですから、毎日の通勤・通学の足として使えるかどうかは、曜日と時刻まで確認が必要です。

※駅別の1日平均乗降人員、各駅の所在地（鉄道事業者の公式）、国道2号バイパスのルート・事業時期、高速道路のインターチェンジの名称は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：赤穂市「赤穂市地域公共交通計画について」https://www.city.ako.lg.jp/koushitsu/kikaku/akoshitiikikoukyoukoutuukeikaku.html ／同 本編 https://www.city.ako.lg.jp/koushitsu/kikaku/documents/akoshitiikikoukyoukoutuukeikakur0603honpen.pdf ／同 概要版 https://www.city.ako.lg.jp/koushitsu/kikaku/documents/akoshitiikikoukyoukoutuukeikakugaiyoubanr0603.pdf ／赤穂市「赤穂市総合時刻表（公共交通のご案内）」https://www.city.ako.lg.jp/koushitsu/kikaku/sougoujikokuhyou.html ／赤穂市「有年土地区画整理事業」 https://www.city.ako.lg.jp/kensetsu/kukaku/unekukaku.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

赤穂市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。固定資産税は市の「固定資産税制度のあらまし」に「課税標準額×税率（赤穂市では1.4％）＝税額」、都市計画税は赤穂市都市計画税条例第3条に「100分の0.3とする」とあります。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら原則として固定資産税の1.4％のみです。

都市計画税の課税対象には、赤穂市ならではの注意点があります。条例第2条は、課税対象を「市街化区域内に所在する土地及び家屋」としたうえで、「市街化調整区域において土地区画整理事業が施行される場合には、当該施行地区内に所在する土地及び家屋についても同様とする」と定めています。赤穂市は市域の88.8％が市街化調整区域ですから、同じ赤穂市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。

納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）に土地・家屋・償却資産を所有している人です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は条例上第1期4月・第2期7月・第3期12月（25日まで）・第4期翌年2月の4期です。市の「市税の納期限」のページは、固定資産税の第1期の納期限は条例により5月末に変わることがあること、納期限が日曜・祝日なら翌日、土曜なら翌々日になることを案内しています。令和7年度の納期限は第1期4月30日、第2期7月31日、第3期12月25日、第4期令和8年3月2日でした。

免税点は、市内に同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、赤穂市も地方税法どおりです。市の「土地に対する課税のしくみ」は、200㎡以下の住宅用地（200㎡を超える場合は住宅1戸あたり200㎡までの部分）を小規模住宅用地とし、価格の6分の1、それ以外の一般住宅用地は価格の3分の1とする特例を説明しています（固定資産税）。住宅用地として扱われるのは「家屋の床面積の10倍まで」です。

赤穂市の成約データでは、戸建41件の中央の土地面積は188㎡です。200㎡に近い数字で、町丁目別でも加里屋は200㎡、片浜町150㎡、尾崎129㎡。赤穂市では、土地が200㎡を超える戸建も珍しくないと考えられます。200㎡を超える部分は一般住宅用地（固定資産税は価格の3分の1）になりますので、土地の広い物件は、税額を売主側の課税明細書で確認しておくと安心です。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市の「家屋に対する課税のしくみ」によると、要件は専用住宅や併用住宅（居住部分が2分の1以上）で、居住部分の床面積が1戸あたり40㎡以上240㎡以下（戸建以外の貸家住宅は40㎡以上280㎡以下）。減額の対象は床面積120㎡まで、税額の2分の1。期間は一般の住宅が新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅等が5年度分です。適用期限と都市計画税の扱いは同ページに記載がないため、市の固定資産税係（0791-43-6804）でご確認ください。

このほか、省エネ改修、認定長期優良住宅、耐震基準適合住宅、バリアフリー改修の各減額措置、セットバック部分の固定資産税等のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が赤穂市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：条例上の納期 第1期 4月1日〜30日／第2期 7月1日〜31日／第3期 12月1日〜25日／第4期 翌年2月1日〜末日（令和7年度の納期限は 4月30日・7月31日・12月25日・令和8年3月2日）／賦課期日は毎年1月1日。納税通知書は例年4月中旬に発送（評価替えの年は5月中旬）

※税率・免税点は赤穂市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜市街化区域か、市街化調整区域か ― 赤穂市では最初にこれ

赤穂市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが区域区分です。 市域12,685haのうち、市街化区域は1,418ha（11.2％）、市街化調整区域は11,267ha（88.8％）です。

市外から赤穂市に移り住む方が土地を買って新築する場合、候補になるのは原則として市街化区域の土地です。 調整区域の中古戸建を買う場合は、その建物が建てられた経緯（地縁者の住宅として許可されたものか、など）によって、 将来の建て替えや売却のしやすさが変わります。 市の区域図は参考資料で、正確な確認は都市計画課計画係（0791-43-6827）で行うことになります。 市は「赤穂市地図情報サービス」も公開しています。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

2｜千種川・高潮・津波 ― 該当するハザードを住所で特定する

市のハザードマップは、10の小学校区ごとに区域図が分かれています。 物件の住所の小学校区を確認したら、その校区の「洪水・土砂災害」「高潮・土砂災害」の図を開いてください。 契約時の重要事項説明を待たずに、物件を見に行く前の段階で確認しておくことをおすすめします。

※浸水深・浸水継続時間・津波の到達時間の場所ごとの値は、図面のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 ため池の浸水想定図・ため池ハザードマップの公開状況も確認していません。 出典：赤穂市「ハザードマップ」 https://www.city.ako.lg.jp/koushitsu/kikikanri/hazardmap/index.html ／ 赤穂市強靭化計画 https://www.city.ako.lg.jp/koushitsu/kikikanri/documents/akokyoujinka.pdf

3｜土砂災害警戒区域317箇所・特別警戒区域194箇所

兵庫県が公表している市町別の指定状況（令和8年6月30日現在）で、 赤穂市の土砂災害警戒区域は317箇所、うち特別警戒区域は194箇所です。

317箇所のうち254箇所が「急傾斜地の崩壊」です。 市域の約50％が山地という地形ですから、平地の住宅地でも、背後や隣に斜面がある物件は少なくありません。 特別警戒区域（レッドゾーン）は194箇所で、警戒区域の61％（当方算出）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 山ぎわ・がけ下の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf （令和8年6月30日現在）。 町ごとの内訳は未取得です。

4｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の支援事業を先に確認する

赤穂市の戸建の成約は中央の築年が1995年で、成約個票には1981年築・1985年築の戸建も含まれています。 市の「住まいの耐震化に関する支援事業」（2026年8月26日更新）は、 昭和56年5月31日以前に着工された旧耐震基準の住宅を対象に、次のメニューを案内しています。

いちばん大事なのは順番です。 補助金の制度は一般に、交付決定の前に工事の契約・着工をすると対象外になる仕組みがとられています。 赤穂市の補助金の要件はページに記載がないため、購入後すぐにリフォームの契約をする前に、 都市計画課建築係（0791-43-6827）で要件と受付状況を確認してください。 市は「赤穂市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026（令和8年度版）」も公開しています。

出典：赤穂市「住まいの耐震化に関する支援事業について」 https://www.city.ako.lg.jp/kensetsu/kenchiku/taisintop.html ／ 赤穂市「赤穂市耐震改修促進計画等について」 https://www.city.ako.lg.jp/kensetsu/kenchiku/taishinkaisyu.html

5｜空き家バンクの補助は「仲介手数料・引越し費用」が対象

赤穂市には空き家情報バンク活用支援事業補助金があります（市のページは2022年12月1日更新）。

この補助の対象経費には「仲介手数料」が入っています。 家タダを通して買う場合、買主様の仲介手数料は0円ですので、その分の補助は発生しませんが、 引越し費用は対象経費です。 空き家バンクの物件を検討される方は、現在の年度にこの補助が実施されているか、要件が変わっていないかを、 市の担当課に必ず確認してください（ページの更新日が2022年12月1日のため）。 市はこのほか、移住支援事業費補助金（東京23区）、移住調査宿泊費補助、お試し暮らし住宅などの案内を「定住へのお誘い」のページにまとめています。

出典：赤穂市「赤穂市空き家情報バンク活用支援事業補助金」 https://www.city.ako.lg.jp/sangyoshinko/kanko/teiju/akiyabankuhojyokin.html ／ 赤穂市「定住へのお誘い」 https://www.city.ako.lg.jp/sangyoshinko/kanko/teiju/index.html

6｜車がないと暮らしにくい、という前提で選ぶ

成約データの平均徒歩は、播州赤穂駅まで20分です。 成約個票にも徒歩25分の戸建が2件あります。 赤穂市地域公共交通計画は「市民の大半が自家用車を移動に利用している」ことと「路線バスの運転手不足」を課題に挙げています。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• バス便の場合、現在の時刻表。市内循環バス「ゆらのすけ」は週3日運行・1回100円、 路線バスは5路線（御崎線は平日28往復）。毎日の通勤・通学に使えるかを曜日と時刻で確認してください。
• JR赤穂線の方面。播州赤穂〜相生の輸送密度は7,956人/日、播州赤穂〜長船は1,726人/日（令和4年度）。 通勤先が姫路方面か岡山方面かで、使い勝手が大きく変わります。

7｜景観・風致・地区計画・空家特区の届出

赤穂市には、建物の外観や用途に関わる区域がいくつかあります。

• 市街地景観形成地区（坂越地区・お城通り地区）：建築物・工作物・広告物の新築、大規模な修繕・模様替え、外観の色彩の変更、 土地の形質の変更、木竹の伐採などに届出が必要
• 風致地区：建築物の新築・増築、宅地の造成、木竹の伐採、建築物の色彩の変更などに許可が必要
• 尾崎地区地区計画（約26.9ha）：建築物の最高部12m以下・軒高10m以下、地区ごとの用途制限。事前の届出が必要
• 空家等活用促進特別区域（坂越地区の一部）：届出のあった空家について、一般住宅・店舗・宿泊施設等への用途変更などの特例。 特区内の空家所有者は市へ空家情報を届け出る必要があります

これらの区域の物件を買って建て替え・外観の改修をする場合は、建物の形や色、用途に制約があります。 購入前に、改修の計画が基準に合うかを都市計画課に相談しておくと安心です。

8｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 赤穂市の人口は、国勢調査で令和2年の45,892人から令和7年の42,701人へ、5年間で3,191人（7.0％）減りました。 世帯数も237世帯（1.3％）減っています。 令和8年地価公示では、住宅地13地点のすべてが下落し、変動率は兵庫県内40市区町村で40位（当方集計）でした。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さく、選択肢が多い。 値下げ交渉の余地がある物件も見つけやすい環境です。
• 持っているあいだの注意点：値上がりは期待しにくい。住宅地は13地点すべてが下落しています。
• 売るときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 市街化区域か調整区域か、災害リスク、駐車場、駅や中心市街地への距離は、将来の売りやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、赤穂市は価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地と区域区分の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜赤穂市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 近畿エリア圏内であれば即日対応します。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

赤穂市は、昭和26年（1951年）9月1日に市制を施行しました。 赤穂市統計書の「市域の変遷」は、昭和26年9月1日に赤穂町・坂越町・高雄村、 昭和30年4月1日に赤穂郡有年村、昭和38年9月1日に岡山県和気郡日生町大字福浦、と記録しています。 市制施行時の面積は69.65km²で、現在は126.85km²です。 市勢要覧が平成23年（2011年）に「市制施行60周年版」として作られていることも、昭和26年の市制施行と合っています。

「赤穂」という名前

市章について、市公式の「赤穂市の概要」は 「『赤穂の赤』を図案化したもので、光芒は塩の結晶と躍進を表し、市制施行と同時に制定された」と説明しています。 ただし、正確を期して書いておきます。 「赤穂」という地名そのものの語源・由来を説明した記述は、市公式のページで確認できていません（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。

市公式が分ける「4つの赤穂」

赤穂市で物件を探すときは、この4つのどこにある物件かで、確認すべきことが変わります。 中心部は景観とハザード、南部は工業地との距離と海のハザード、坂越は景観と空家の制度、北部は区画整理と川・山のハザード、という具合です。

2つの日本遺産 ― 塩のまちと北前船の港

市の「赤穂市の日本遺産」のページは、赤穂市にかかわる日本遺産のストーリーとして次の2つを挙げています。

• 『日本第一』の塩を産したまち播州赤穂：江戸時代に「入浜塩田の一大生産地として栄えた、瀬戸内海に面したまち」
• 荒波を越えた男たちの夢が紡いだ異空間〜北前船寄港地・船主集落〜：坂越は北前船の寄港地で、その繁栄を伝える歴史文化遺産が数多く残る

南部の住宅地は塩田の跡に広がり、坂越には港町の町並みが残っている、というのが市の公式の説明から読み取れる赤穂市の姿です。 古い町並みの区域では、前面道路の幅が狭い、敷地が細長い、といった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件を必ず確認してください。 市の固定資産税のページには「セットバック部分の固定資産税等について」の案内もあります。

岡山県から来た福浦

赤穂市の西端の福浦は、昭和38年9月1日に岡山県和気郡日生町から編入された地区です（赤穂市統計書）。 市公式の「赤穂市の概要」は、赤穂市を「兵庫県の西南端、岡山県との県境」に位置すると説明しています。 福浦の住宅地の標準地は7,900円/㎡で、令和8年地価公示の13地点のなかで最も低い価格です。 人口は507人（令和7年9月末・統計書）。 市内のJR赤穂線の駅に「備前」の旧国名を持つ備前福河駅があることも、県境の市であることを感じさせます。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※地名「赤穂」の語源・由来、区域区分（線引き）の当初決定日は確認できていません（未取得）。 出典：赤穂市「赤穂市の概要」 https://www.city.ako.lg.jp/shise/profile/guide.html ／ 赤穂市統計書（令和7年版） https://www.city.ako.lg.jp/soumu/gyousei/documents/reiwa7nenakousitoukeisyo.pdf ／ 赤穂市「赤穂市市勢要覧」 https://www.city.ako.lg.jp/koushitsu/hishokouhou/siseiyuran.html ／ 赤穂市「赤穂市の日本遺産」 https://www.city.ako.lg.jp/sangyoshinko/kankou/japan_heritage_ako.html ／ 赤穂市都市計画マスタープラン https://www.city.ako.lg.jp/chiiki/keikaku/toshimasu.html

• 【兵庫県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 赤穂市の価格が兵庫県全体のどのあたりに位置するのかを、41市町の地価と成約データで比較できます。
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