【神戸市兵庫区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市兵庫区の価格帯で、いくら得になるか

神戸市兵庫区の住宅地は1㎡あたり平均203,937円（16地点の単純平均）。市内の標準地は最高288,000円/㎡（中道通４丁目１番２５）から最低93,000円/㎡（氷室町２丁目３５番８）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて神戸市兵庫区・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

兵庫区の数字で、まず押さえていただきたいのはここです。令和7年（2025年）国勢調査の速報集計で、神戸市の総人口は1,497,630人。神戸市は150万人を割りました。2020年比で△27,522人（△1.8％）です。そのなかで、神戸市の公式ページは区別の動きをこう書いています。「市内を区別に見ると、灘区（＋0.4％）、中央区（＋3.1％）、兵庫区（＋2.5％）の3区は人口が増加しました。」

兵庫区は、神戸市で人口が増えた3区の一つです。実数では2020年の109,144人から2025年の111,844人へ、＋2,700人（＋2.5％）（増減と率は当方の算出）。増加率では中央区の＋3.1％に次ぐ市内2位です。人口が減っている政令指定都市のなかで、増えている区がある。これは物件を探すうえで無視できない事実です。

そして世帯数の伸びが、それ以上に大きい。2020年の61,091世帯から2025年の67,342世帯へ、＋6,251世帯（＋10.2％）（当方算出）。人口＋2.5％に対して世帯＋10.2％ですから、およそ4倍の速さです。神戸市全体の世帯の伸び（＋4.3％）と比べても2倍以上。つまり兵庫区で起きているのは、「人が増えた」というより「世帯が増えた」という現象だということになります。

これを裏づけるのが1世帯当たり人員1.75人（2020年国勢調査）という数字です。本ページで扱う3区（兵庫区1.75人・長田区1.87人・須磨区2.10人）のなかで最も少なく、神戸市全体の1.95人（2025年）も下回ります。単身・少人数世帯の比率が高い区だということです。成約データでマンションが183件（全体の71％）を占め、その平均専有面積が58㎡と小ぶりであることは、この世帯構造と整合します。

もう一つ、高齢化率（65歳以上人口の割合）は29.5％（2020年国勢調査）。3区のなかでは最も低い水準です（長田区35.0％・須磨区33.3％）。人口が増え、世帯が急速に増え、3区で最も高齢化率が低い。これが兵庫区の人口の姿です。

ただし、良い面だけを書くのはフェアではありませんので、注意点も同じ強さで書いておきます。兵庫区の面積は、本ページでは取得できていません（未取得）。神戸市統計書の該当表がxlsxのみの提供で、数値を読み取れませんでした。したがって人口密度も計算していません。また2025年国勢調査の区別人口の実数は、速報集計PDFから取得した値であり、確定値ではない点にもご留意ください。そして兵庫区は、いまも密集市街地の再生優先地区「兵庫北部」を抱える区です。人口が増えていることと、市街地の課題があることは、同時に成り立ちます。

市街化区域と市街化調整区域

ここに出てくる面積は、兵庫区のものではなく神戸市全体のものです。神戸市は区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積を公表していません（未取得）ので、本ページでは市全体の数字を示したうえで、区としての読み方を書きます。

神戸市全体では、神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）です。政令指定都市でありながら、市域の3分の2が市街化調整区域という、全国的にもかなり珍しい構造をしています。ただしこの調整区域は主に北区・西区に分布しており、神戸市は無電柱化の方針のなかで「既成市街地（東灘区〜須磨区）」という言い方をしています。兵庫区はこの「既成市街地」に含まれる区です。とはいえ、兵庫区内に市街化調整区域があるかどうかは市公式で確認できていません（未取得）ので、本ページでは「兵庫区に調整区域は無い」とは書きません。個別の物件の区域は、神戸市の都市計画情報検索・神戸市情報マップ、または重要事項説明書で必ずご確認ください。

地価公示 ― 16地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市兵庫区の住宅地の標準地は16地点。 単純平均は1㎡あたり203,937円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市兵庫区は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 神戸市兵庫区の住宅地の平均価格は7位。 神戸市の9区のなかで見ると第4位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市兵庫区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地16地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で3.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

令和7年（2025年）国勢調査の速報で、神戸市の人口は150万人を割りました。 総人口1,497,630人、2020年比△27,522人（△1.8％）。 政令指定都市が150万人を割るというのは、それ自体が大きなニュースです。 ところが、その神戸市のなかに人口が増えている区が3つだけある。 神戸市の公式ページは、こう書いています。

兵庫区は、その一つです。 この章では、この事実を出発点にして、兵庫区の数字を全部並べます。

増えているのは「人」より「世帯」― ＋2.5％と＋10.2％

実数を見ます。

人口＋2.5％に対して、世帯＋10.2％。およそ4倍の速さです。 神戸市全体の世帯の伸び（＋4.3％）と比べても2倍以上。 つまり兵庫区で起きているのは、「ファミリーが流入して人口が増えた」という現象ではなく、 「世帯の数が急速に増えた」という現象だということになります。

これを裏づけるのが1世帯当たり人員1.75人（2020年国勢調査）。 本ページで扱う3区のなかで最も少なく、神戸市全体の1.95人（2025年）も下回ります。

兵庫区は、3区のなかで人口増減がプラスの唯一の区であり、 1世帯当たり人員が最も少なく、高齢化率も最も低い。 3つの指標が同じ方向を指しています （人口増減と1世帯当たり人員・高齢化率は基準年が違う点にご留意ください。 人口増減は2020→2025、1世帯当たり人員と高齢化率は2020年国勢調査の値です）。

そしてこの人口構造は、成約データにそのまま出ています。 兵庫区の成約256件のうち183件（71％）がマンションで、 その平均専有面積は58㎡。 成約の個票には大開通の築2017年・専有35㎡・1DKのマンションが1,900万円という取引もあります。 単身・少人数世帯向けの住戸が、実際に売買されている区だということです。

令和8年地価公示 ― 住宅地16地点に、下落がひとつもない

兵庫区には令和8年地価公示の標準地が、住宅地16地点・商業地6地点・工業地2地点の 合計24地点あります。まず住宅地16地点を、価格の高い順に全部並べます。

16地点のうち15地点が前年比プラス、1地点が横ばい。下落地点はゼロです。 参考までに、長田区は17地点のうち3地点が下落、須磨区は40地点のうち6地点が下落しています （いずれも同じ令和8年地価公示から当方が集計）。 兵庫区は、本ページで扱う3区のなかで唯一、下落地点が1つもない区です。

そして最高288,000円/㎡、最安93,000円/㎡。その差は3.1倍。 長田区の6.6倍、須磨区の6.5倍と比べて、区内の格差が半分以下です。

兵庫区は、3区のなかで平均価格が最も高く、上昇率も最も高く、 区内格差が最も小さく、下落地点がありません。 4つの指標すべてで3区のトップです。 兵庫県内40市区町村のなかでは平均価格7位・変動率9位、 神戸市9区のなかでは平均価格4位・変動率4位という位置です。

ただし「格差が小さい」は、良いことだけを意味しません。 エリアで大きく外すリスクが小さいということは、 割安なエリアを見つけて得をする余地も小さいということです。 兵庫区で差がつくのは、エリアではなく物件の個別条件になります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 標準地番号は国土交通省の鑑定評価書情報における地域名「神戸兵庫」に対応します。 区の平均・倍率・順位はいずれも当方の集計であり、国土交通省が公表しているものではありません。

商業地6地点・工業地2地点 ― 水木通640,000円/㎡と、工業地＋10.6％

住宅地だけを見ていると見落とすのが、商業地と工業地です。

商業地6地点の内訳はこうです。

水木通一丁目の640,000円/㎡は、兵庫区の全24地点を通じて最高値です。 住宅地の最高値（中道通四丁目288,000円/㎡）の2.2倍。 上昇率＋7.9％も全24地点で最大です。 商業地6地点のうち5地点が＋4.8％以上で、＋2％を下回ったのは下祇園町（＋1.3％）だけでした。

工業地は2地点。 御崎本町四丁目2番7が159,000円/㎡（＋9.7％・地積1,117㎡）、 高松町12番17が87,000円/㎡（＋11.5％・610㎡）。 2地点とも2桁の上昇で、平均＋10.6％は住宅地の＋3.1％の3倍以上です。 地積が1,117㎡と610㎡という規模からも、臨海部の事業用地であることが読み取れます。 市公式が「新川運河と兵庫運河は、いまなお、現役として活躍を続けています」 「日本最大の運河が、ここ兵庫区にあることはあまり知られていません」と書く区の性格が、 工業地の上昇率という形で出ている数字だと言えます。

成約256件 ― マンション183件と戸建73件で、価格帯が分かれている

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、兵庫区の成約は256件。種別の内訳はこうです。

まず、戸建の平均築年2006年という数字に注目してください。 長田区の戸建は1997年、須磨区の戸建は2001年です。 兵庫区の戸建は、3区のなかで最も新しい。 しかも中央値3,000万円は、マンション1,900万円の1.6倍です。 床面積あたりの単価に直すと、マンションが約32.8万円/㎡、戸建が約38.5万円/㎡ （当方算出）で、戸建のほうが高くなります。

これは長田区と正反対の構造です。 長田区ではマンションの中央値2,000万円が戸建の1,700万円を上回っていました。 兵庫区では戸建のほうが1,100万円高い。 同じ神戸市の、隣り合う区で、並びが逆になっているということです。

兵庫区で読み取れるのは、次の2つが同時に動いているということです。 一つは1世帯1.75人という世帯構造に対応した、小ぶりな中古マンション （183件・平均専有58㎡・中央値1,900万円）。 もう一つは築年の新しい戸建（73件・平均築2006年・中央値3,000万円）。 成約の個票でも、戸建4件はすべて3,000万円で、 御崎町（1998年築・鉄骨造・延床100㎡・土地165㎡）、 湊町（1997年築・鉄骨造・延床50㎡・土地100㎡）、 吉田町（2009年築・木造・延床85㎡・土地100㎡）、 湊川町（1998年築・木造・延床60㎡・土地100㎡）。 4件とも土地が100㎡以上です。

いっぽうマンションの個票4件はすべて1,900万円で、 西橘通（1993年築・RC・専有60㎡）、水木通（2000年築・RC・55㎡）、 大開通（2017年築・RC・35㎡）、新開地（1979年築・SRC・65㎡）。 築1979年の65㎡と、築2017年の35㎡が、同じ1,900万円です。 兵庫区のマンション市場では、築年と面積がトレードオフの関係で価格に効いていると読めます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。 これは国土交通省が公表している取引データであって、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 本ページでは土地単独の成約中央値を掲載していません。

町丁目別・最寄駅別の成約中央値（全データ）

最寄駅別の中央値の幅は、1,600万円から3,350万円までの2.1倍。 長田区の5.0倍、須磨区の2.7倍と比べて、兵庫区は最も幅が狭い。 ここでも「区内の差が小さい区」という性格が出ています。

そして、兵庫区では駅からの距離と価格が対応していません。 中央値が最も高い御崎公園（3,350万円）は徒歩5分ですが、 2番目に高い大倉山（3,100万円）は徒歩14分で区内最長。 逆に徒歩4分で最短の新開地は1,600万円で、区内の下から数えたほうが早い。 長田区では駅からの距離と価格がほぼ一直線に対応していたのとは対照的です。

理由は成約の個票から読み取れます。 御崎公園を最寄りとする3,000万円の成約2件は、 いずれも土地100㎡以上の戸建（御崎町・土地165㎡／吉田町・土地100㎡）でした。 つまり兵庫区の最寄駅別の中央値は、その駅の周辺で何が売れたか （マンションか戸建か）に強く引っぱられています。 駅別の数字を「その駅の相場」と読まないでください。

町丁目別でいちばん注意して読むべきは菊水町です。 15件で区内最多、中央値560万円で区内最安、平均60㎡。 ところが菊水町の標準地（菊水町七丁目3番4外）は162,000円/㎡で、 区内平均203,937円/㎡の8割の水準はあります。 区内最安の標準地（氷室町二丁目93,000円/㎡）の1.7倍です。 土地が極端に安い町ではないのに、成約の中央値は560万円。 面積も60㎡で、とくに小さいわけではありません。 ここから読めるのは、菊水町で動いている物件の価格は、 土地の値段ではなく建物の条件（築年・構造・管理状態）で決まっている可能性が高いということです。 「地価が安いから成約も安い」という説明は、菊水町には当てはまりません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・ 神戸市兵庫区256件）。家タダ自身の成約実績ではありません。 仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示の速算式 （価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出したものです。

震災復興の「松本地区」8.9ha ― 兵庫区の事業です

兵庫区にも阪神・淡路大震災の復興事業があります。 神戸市の事業概要PDFから、松本地区の数字を並べます。

8.9haに約250億円。1haあたり約28億円（当方算出）という密度です。 神戸市の震災復興土地区画整理事業は市施行・組合施行の計13地区で、 地区名は森南第一・第二・第三／六甲道駅北／六甲道駅西／松本／御菅東／御菅西／ 新長田駅北／鷹取東第一／鷹取東第二。 このうち兵庫区の地区として市公式に区の明記があるのは松本地区だけです。

ここは混同されやすいところです。 御菅東・御菅西・新長田駅北・鷹取東第一・第二は長田区の事業であって、兵庫区ではありません。 逆に松本地区は兵庫区であって、長田区ではありません。 地価公示では松本通七丁目104番4が259,000円/㎡（＋4.4％）で区内3位ですが、 松本地区8.9haの区域にどの町丁目が含まれるかは市公式で確認できていません（未取得）ので、 「松本通だから松本地区」という断定はできません。

いっぽうで、密集市街地の再生優先地区「兵庫北部」がある

良い数字ばかり並べるのはフェアではないので、ここを書きます。 神戸市は密集市街地の再生について 「灘北西部」「兵庫北部」「長田南部」「東垂水」の4地区を 密集市街地再生優先地区（候補地）としています。 兵庫区は「兵庫北部」が該当します。

また、国の基準等に基づく密集市街地の面積の一覧には次の6地区が挙がっています。

「兵庫山麓 32ha」と「西出・東出・東川崎 7ha」という地区名が、 兵庫区の町名を含んでいます。 ただしこの一覧には区の帰属が明記されていませんので、 本ページでは「これは兵庫区の地区です」と断定していません。 西出町・東出町は兵庫区の町名、東川崎町は中央区の町名です。

さらに注意が必要なのは、神戸市のなかで2種類の呼称が併存していることです。 市の密集市街地ページ本文は優先地区を「灘北西部／兵庫北部／長田南部／東垂水」と記し、 方針PDFの表は「灘西部／吾妻／西出・東出・東川崎／兵庫山麓／長田南部／東垂水」と記しています。 粒度と呼称が違う別の区分です。混ぜて読まないでください。

市の目標は「延焼しにくいまち」「倒壊しにくく避難できる建物」で、 計画期間は2025年（平成37年）まで。 支援制度として老朽建物除却補助・まちなか防災空地・防災空地の土地寄付受け・ 近隣住環境計画が用意されています。 「老朽建物の除却に補助が出る制度がある」ということは、 除却対象になる老朽建物が現役で存在すると市が認めているということです。

結論として、兵庫区はこう読むのが正確です。 人口が増え、世帯が急速に増え、地価は16地点すべてが下落せず、区内格差は3.1倍と小さい。 いっぽうで密集市街地の再生優先地区を抱え、 土砂災害警戒区域も区内に122箇所あります（2026年6月30日現在・兵庫県指定）。 区としての数字が良いことと、個別の物件に課題がないことは、別の話です。 接道・再建築の可否・区域指定は、1件ずつ確認してください。

出典：神戸市「密集市街地の再生」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/index.html ／ 神戸市 密集市街地再生方針（PDF）//www.city.kobe.lg.jp/documents/11677/misshu.pdf ／ 神戸市 松本地区 事業概要（PDF） //www.city.kobe.lg.jp/documents/75524/matsumoto_jigyougaiyou.pdf ／ 神戸市「震災復興土地区画整理事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/kukakuseiri/shinsaifukkoutochikukakuseirijigyou.html

空から見た、この50年の神戸市兵庫区

左が1974〜78年、右が現在の、同じ範囲です。この2枚のあいだに、1995年1月17日の阪神・淡路大震災が挟まっています。兵庫区では震災復興の土地区画整理事業として松本地区8.9haが施行されました（事業計画決定 平成8年3月26日／換地処分 平成16年12月24日／震災前人口2,367人・1,206世帯／事業費約250億円）。神戸市の震災復興土地区画整理13地区のうち、兵庫区の地区として市公式に区の明記があるのは松本地区だけです。

いっぽう、この2枚に共通して写っているものもあります。運河です。神戸市「兵庫区の概要」は「新川運河と兵庫運河は、いまなお、現役として活躍を続けています」「日本最大の運河が、ここ兵庫区にあることはあまり知られていません」と記しています。奈良時代から瀬戸内海交通の要衝で、平安末期に平清盛が港を改修し日宋貿易の拠点とし、室町時代以降は「区内南部の『兵庫津』を中心に、豪商が建ち並び」繁栄し、「高田屋嘉兵衛がエトロフ航路を開き、兵庫津は北海道物産交易の基地として大いに賑わいました」という場所です。神戸港ができるより前から、ここは港でした。

そして右の写真の現在、兵庫区は2025年国勢調査速報で人口＋2.5％・世帯＋10.2％という、神戸市のなかで数少ない「増えている区」になっています。住宅地16地点はすべて下落なし、区内の価格差は3.1倍。半世紀にわたって港と運河が現役であり続けた区が、いま住宅地としても人を集めているというのが、この2枚の写真の間に起きたことです。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28686〜28688・y13013〜13014）で切り出しています。

兵庫区には、須磨区のような「区公式のエリア区分」がありません。神戸市須磨区は区内を「板宿エリア／須磨浦エリア／北須磨エリア」の3つに分けて公式に紹介していますが、兵庫区について同じような公式のエリア区分は確認できませんでした（未取得）。そこで本ページでは、神戸市「兵庫区の概要」が書いている区の性格（港のまち・兵庫津・運河のまち・大衆芸能のまち）を軸に、令和8年地価公示の住宅地16地点・商業地6地点・工業地2地点の実数と国土交通省の成約価格情報256件（町丁目別・最寄駅別）を重ねて、6つのまとまりに整理します。

兵庫区を読むうえで、先に一つ押さえておいてください。兵庫区の住宅地の地価は、最高288,000円/㎡・最安93,000円/㎡で3.1倍。長田区の6.6倍、須磨区の6.5倍と比べると、区内の差が半分以下です。成約データの最寄駅別で見ても、中央値の幅は1,600万円〜3,350万円の2.1倍（長田区は5.0倍）。兵庫区は「エリアで大きく外すリスクが小さい区」だということです。そのぶん、割安なエリアを見つけて得をする余地も小さい。差がつくのは、エリアではなく物件の個別条件になります。

なお各町丁目がどのエリアに属するかを示した公表資料は確認できていません（未取得）。以下の区分けは、市公式が書く区の性格と、地価公示の標準地の所在地番・成約データの町丁目名にもとづく整理です。個別の物件の区域指定は、神戸市情報マップまたは重要事項説明書でご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市兵庫区・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

兵庫区の鉄道については、他の市区のページより慎重な書き方をしています。理由は単純で、神戸市の公式サイトに「区内の駅一覧」が存在しないからです。神戸市交通局の駅一覧ページにも駅の所在地表記がありません。本ページは公的一次情報に書かれた事実だけを書く方針ですので、所在区の裏が取れた新開地のみを上の表に載せています。

とくに注意していただきたいのが神戸駅です。神戸駅は中央区にあります。兵庫県の県名と同じ「兵庫区」という区名のせいで、神戸市の玄関口である神戸駅が兵庫区にあると思われがちですが、違います。成約データにも「神戸（兵庫）」という表記の最寄駅が出てきますが、これは兵庫県の神戸駅という意味の表記であって、兵庫区にある駅という意味ではありません。

神戸市営地下鉄については、市の交通局が西神・山手線／北神線を「S01 谷上 〜 S17 西神中央」の17駅、海岸線を「K01 三宮・花時計前 〜 K10 新長田」の10駅と公表しています。各駅がどの区にあるかの記載はありません。兵庫区の物件の成約データには、最寄駅として兵庫・湊川公園・新開地・御崎公園・和田岬・大倉山（兵庫）・高速神戸といった駅名が実際に記録されていますが、これらは「兵庫区の物件の最寄駅」であって、所在区を示すものではありません。

※本表に載せている駅が1つしかないのは、手を抜いているからではありません。神戸市の公式サイトには「どの駅がどの区にあるか」を1件ずつ示した対応表が無く、神戸市交通局の駅一覧ページにも所在地（住所）の表記がありません。本ページは推測で書かない方針のため、神戸市公式で所在区の裏が取れた場所だけを表に載せています。新開地については、神戸市「兵庫区の概要」が区の紹介文のなかで新開地を兵庫区の地域として記述しているため、区の帰属が確認できます。

逆に、次の駅については所在区を確認できていません（未取得）。高速長田・大開・湊川・湊川公園・上沢など。兵庫区内にあると言われることの多い駅ですが、本ページでは「兵庫区の駅」として断定しません。和田岬についても、和田岬という場所が兵庫区であることは市公式で確認できますが（「兵庫区の概要」が和田岬を区内の地形として記述し、市立和田岬小学校が兵庫区の小学校一覧に掲載されています）、駅そのものの所在区を明記した市公式の記載は確認できていません。

そして、いちばん間違えやすいのが神戸駅です。神戸駅は中央区にあります。「兵庫県の神戸駅だから兵庫区」ではありません。同様に板宿は須磨区、新長田は長田区、垂水・舞子は垂水区です。

そのうえで、国土交通省の成約価格情報に「最寄駅」として記録されている駅名なら、所在区とは無関係に事実として書けます。兵庫区の物件256件について、最寄駅として記録されている上位6駅は次のとおりです。兵庫 47件・中央値2,700万円・平均徒歩7分／湊川公園 36件・1,600万円・徒歩10分／新開地 31件・1,600万円・徒歩4分／御崎公園 24件・3,350万円・徒歩5分／和田岬 19件・2,000万円・徒歩7分／大倉山（兵庫）17件・3,100万円・徒歩14分。これは「兵庫区にある物件の最寄駅」であって、「兵庫区にある駅」ではありません。

この6駅の中央値の幅は、1,600万円から3,350万円までの2.1倍です。長田区の5.0倍、須磨区の2.7倍（いずれも同じ成約データによる）と比べると、兵庫区は最寄駅による価格差が小さいことが分かります。住宅地の地価でも区内の差は3.1倍にとどまっており、これは3区のなかで最小です。兵庫区は「どの駅を選んでも価格帯が大きくは外れない区」だと言えます。

ただし徒歩分数には差があります。新開地の4分・御崎公園の5分に対して、大倉山（兵庫）は14分、湊川公園は10分。そして中央値がいちばん高い御崎公園（3,350万円）は徒歩5分、2番目に高い大倉山（3,100万円）は徒歩14分。兵庫区では、駅からの距離と価格が単純に対応していません。これは長田区（距離と価格がほぼ一直線に対応）とはっきり違う点です。成約の個票を見ると、御崎公園を最寄りとする3,000万円の成約は御崎町の戸建（1998年築・鉄骨造・延床100㎡・土地165㎡）と吉田町の戸建（2009年築・木造・延床85㎡・土地100㎡）。いずれも戸建で、土地が100㎡以上あります。兵庫区の駅別中央値は、その駅の周辺で何が売れたか（マンションか戸建か）に強く引っぱられている、と読むのが正確です。

なお各駅の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書の「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で、本ページでは数値を読み取れませんでした。数字を持っていないので、駅の規模を人数で比較する記述は本ページには一切ありません。

道路

神戸市が公表している緊急輸送道路の一覧では、高速自動車国道等として山陽自動車道・中国縦貫自動車道・新名神高速道路・神戸淡路鳴門自動車道・第二神明道路が、主要国道として「一般国道2号（浜手バイパス）、一般国道2号、一般国道43号、一般国道175号」が挙げられています。これは神戸市全体の一覧で、兵庫区内をどの路線が通っているかを路線別に示した市公式の資料は確認できていません（未取得）。本ページでは路線名を市全体の一覧として紹介するにとどめ、「兵庫区を通る国道は◯号です」という書き方はしていません。

同じ緊急輸送道路の路線一覧のなかに、市道として「兵庫埠頭線」が掲載されています。これは路線名からの読み取りであって、市の資料に「兵庫区内の道路」として区分けされているわけではありません。ただし「埠頭」という路線名は、市公式が「新川運河と兵庫運河は、いまなお、現役として活躍を続けています」「日本最大の運河が、ここ兵庫区にあることはあまり知られていません」と記す区の性格と一致します。兵庫区は、いまも港と運河が現役で動いている区だということです。

渋滞については、神戸市が「阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）や第二神明道路（伊川谷〜明石西）において、交通の集中による渋滞が頻発しています」と公表しています。兵庫区から車で東西に動く場合、この2区間がボトルネックになり得るという前提で見ておくとよいでしょう。

神戸市は道路の無電柱化について「既成市街地（東灘区〜須磨区）を中心に」推進し、その後「北区・垂水区・西区」へ広げると記しています。兵庫区はこの「既成市街地」に含まれ、無電柱化の重点区域の側です。無電柱化は景観の話に見えますが、実務的には災害時の電柱倒壊による道路閉塞を防ぐための施策です。兵庫区は密集市街地の再生優先地区「兵庫北部」を抱える区でもありますので、この文脈で読むべき事実です。

地形については、神戸市の「兵庫区の概要」が「その昔、今の兵庫港のあたりは、六甲連山によって北西の季節風が遮られ、和田岬によって西からの波浪が防がれ」天然の良港を形成した、と記しています。北に六甲連山、南に和田岬と港。これが兵庫区の骨格です。地価公示の標準地でも、北側の氷室町二丁目が93,000円/㎡（区内最安）であるいっぽうで、同じ北側の会下山町二丁目は229,000円/㎡。「北だから安い」という単純な読み方は兵庫区では通用しません。内覧時には必ず坂の勾配と、雨の日の通学路をご確認ください。

※兵庫区内の駅別の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で本ページでは読み取れませんでした。また区内を通る国道・主要地方道の路線別リストも市公式に見当たらず、未取得です。出典：神戸市「緊急輸送道路（路線一覧PDF）」//www.city.kobe.lg.jp/documents/8736/emergencyroad_list.pdf ／神戸市「道路網」//www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「無電柱化の推進」//www.city.kobe.lg.jp/a83166/shise/kekaku/kensetsukyoku/michikei/emergencyroad.html ／神戸市交通局 //kotsu.city.kobe.lg.jp/ ／神戸市「兵庫区の概要」//www.city.kobe.lg.jp/e90232/kuyakusho/hyogoku/shoukai/outline.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市の公表値です。固定資産税の計算式は市の公式表現で「課税標準額（1,000円未満切捨て）×税率（1.4％）＝税額（100円未満切捨て）」、都市計画税は「課税標準額×税率（0.3％）」。合計1.7％という数字を神戸市が1本で公表しているページは確認できていませんので、本ページでは1.4％と0.3％を分けて示したうえで合算値を併記しています。

都市計画税の課税対象は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」。神戸市は市域の64％が市街化調整区域ですから、神戸市内には都市計画税がかからない物件が実際に存在します。ただし兵庫区内に市街化調整区域があるかどうかは確認できていません（未取得）ので、兵庫区の物件について「かからない」とも「かかる」とも断定していません。納税通知書で確認するのが確実です。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納付は一括払いまたは年4回分割で、口座振替・クレジットカード払いに対応しています。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場は新長田合同庁舎（長田区）です。2026年5月1日からは、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。兵庫区にお住まいの場合、証明書の対面取得は隣の長田区まで行くことになります。

住宅用地の課税標準の特例は、神戸市の公表値で小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡以下の部分）が固定資産税で価格の6分の1・都市計画税で3分の1、一般住宅用地（それを超える部分）が固定資産税で3分の1・都市計画税で3分の2です。市の原文は「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日から床面積要件が変わっています。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になりました。減額割合はいずれも2分の1、減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（認定長期優良住宅は2031年3月31日までの新築でそれぞれ5年・7年に延長）です。兵庫区はこの要件変更が効きやすい区です。成約マンションの平均専有面積が58㎡、1世帯当たり人員が1.75人と本ページで扱う3区で最も小さく、40㎡台〜50㎡未満の住戸が新たに減額の対象に入るからです。

兵庫区の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均203,937円で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち7位、神戸市9区のなかでは4位という水準です。本ページで扱う3区のなかでは最も高い（長田区143,047円・須磨区147,172円）ので、毎年の保有コストの絶対額も3区のなかでは高くなります。ただし区内の標準地は最高288,000円/㎡から最安93,000円/㎡までの3.1倍にとどまっており、長田区の6.6倍・須磨区の6.5倍と比べると区内の差は小さい。兵庫区は「どこを選んでも税負担の水準が読みやすい区」だと言えます。

なお土地・家屋の免税点の金額は、神戸市の公表ページで確認できていません（未取得）。一般に言われる「土地30万円・家屋20万円」という数字は、神戸市の公式ページ上で裏が取れなかったため本ページには記載していません。償却資産の免税点は「課税標準となるべき額が150万円未満の場合は、課税されません」と明記されています。また「固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません」とも記されています。

免税点

同一人が神戸市兵庫区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日が納期限です（納税通知書は2026年4月1日発送）。「固定資産税（概要）」ページは「年4回（4月、7月、12月、翌年2月）」と記していますが、実際の納期限は年度ごとにずれますので、該当年度の市税スケジュールをご確認ください／賦課期日は1月1日。「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」（神戸市）

※税率・免税点は神戸市兵庫区の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域は122箇所。神戸市9区で最も少ない

兵庫県が2026年6月30日現在で公表している指定状況によると、 神戸市内の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は2,356箇所。 区別の内訳は次のとおりです。

兵庫区は122箇所で、神戸市9区のなかで最も少ない区です。 北区（858箇所）の7分の1、須磨区（306箇所）の4割、長田区（186箇所）の3分の2。 これは兵庫区のはっきりした強みです。

ただしゼロではありません。122箇所あります。 そして内訳を見ると、土石流が35箇所と、 長田区（19箇所）・東灘区（19箇所）より多い。 急傾斜地の崩壊86箇所に対して土石流35箇所という比率は、 神戸市9区のなかでは土石流の比率が高いほうです。 「少ないから関係ない」ではなく、「自分の物件が122箇所のどれかに当たっていないか」を 確認してください。

指定するのは神戸市ではなく兵庫県です。 市の公式表現は「兵庫県は法令に基づき、順次、基礎調査を実施したうえで、 『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』及び『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を 指定しています」。 なお兵庫県は2026年6月の変更対象に兵庫区を含んでいます。 指定は更新されますので、古い資料の情報で判断しないでください。

※上の表はすべて警戒区域（イエローゾーン）の箇所数です。 特別警戒区域（レッドゾーン）の箇所数は、市・県とも本ページでは取得できていません（未取得）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物に構造規制がかかり、 開発には許可が必要になります。担保評価にも影響し得ます。 イエローとレッドは実務上まったく別物です。 出典：兵庫県「令和8年6月30日現在の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「土砂災害警戒区域等」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/preparation/sand/doshasaigaikuiki.html

2｜津波の防潮堤対策は2023年3月に完了。兵庫区は対象7区の一つ

神戸市は次のように公表しています。

市の定義では、レベル2津波が 「1000年に一度の確率で発生する可能性のあるマグニチュード9クラスの地震に伴い発生するとされる津波」 ＝南海トラフ巨大地震を想定したもの、 レベル1津波が「概ね100年〜150年間隔で繰り返し発生しているマグニチュード8クラスの地震に伴い 発生するとされる津波」です。 津波浸水想定区域があるのは東灘・灘・中央・兵庫・長田・須磨・垂水の7区で、 兵庫区は含まれます（北区・西区は浸水しないと見込まれています）。

市は対策完了後について 「対策前の浸水想定区域と比較すると、浸水範囲が大幅に減少していることがわかります」 「人の住む区域は浸水しないと想定されています」と記しています。

兵庫区は、市公式が「日本最大の運河がある」と書く区です。 新川運河・兵庫運河が現役で、和田岬・御崎本町・高松町といった臨海部の町があります。 成約データで中央値が最も高い御崎公園（3,350万円・24件）も臨海側です。 海に近いエリアを検討される場合は、津波だけでなく高潮のハザードマップも 必ず確認してください。神戸市は高潮ハザードマップを別に公開しています。

ただし想定津波高・浸水面積・到達時間、そして高潮浸水想定区域の区域・面積は、 本ページでは取得できていません（未取得）。 市の該当ページが可視化ツール参照としているためです。 数字は書いていませんので、ご自身の住所については神戸市のハザードマップでご確認ください。

出典：神戸市「津波対策の完了について」 //www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html ／ 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113

3｜密集市街地の再生優先地区「兵庫北部」がある

兵庫区の数字は全体として良いのですが、ここは正直に書きます。 神戸市は密集市街地再生優先地区（候補地）として 「灘北西部」「兵庫北部」「長田南部」「東垂水」の4地区を挙げており、 兵庫区は「兵庫北部」が該当します。 また国の基準等に基づく密集市街地の面積一覧には 「兵庫山麓 32ha」と「西出・東出・東川崎 7ha」という、 兵庫区の町名を含む地区名が出てきます。

ただし、この一覧には区の帰属が明記されていません。 西出町・東出町は兵庫区の町名、東川崎町は中央区の町名です。 本ページでは「これは兵庫区の地区です」と断定していません。 さらに市の密集市街地ページ本文（4地区）と方針PDFの表（6地区）で 地区名の粒度と呼称が違います。混ぜて読まないでください。

市が用意している支援制度は次のとおりです。

市の目標は「延焼しにくいまち」「倒壊しにくく避難できる建物」で、 計画期間は2025年（平成37年）まで。 確認すべきは次の4点です。

• 前面道路の種別と幅員。建築基準法上の道路かどうか、42条2項道路なら セットバックが必要な範囲はどこまでか。
• 再建築の可否。いま建っているものが建て替えられるとは限りません。 接道が2m未満であれば原則として再建築できません。
• 密集市街地の区域にかかっているか。 「兵庫北部」「兵庫山麓32ha」の具体的な範囲（町丁目）は本ページでは確認できていません（未取得）ので、 神戸市情報マップまたは市の担当部局でご確認ください。
• 隣地との境界と、隣家の状態。延焼リスクは自分の建物だけでは決まりません。

出典：神戸市「密集市街地の再生」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/index.html ／ 神戸市 密集市街地再生方針（PDF）//www.city.kobe.lg.jp/documents/11677/misshu.pdf ／ 「老朽建物の除却」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/tatemonojokyaku.html ／ 「まちなか防災空地」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/matinakabousaikuuti.html

4｜マンションを買う場合 ― 成約の71％がマンションの区で見るところ

兵庫区の成約256件のうち183件（71％）がマンションで、 中央値1,900万円・平均専有58㎡・平均築年1999年です。 本ページで扱う3区のなかで、マンションの比率が最も高い区 （長田区46％・須磨区63％）であり、平均専有面積は最も小さい。 1世帯当たり人員1.75人という世帯構造と対応しています。

成約の個票を並べると、価格の決まり方が見えます。

4件とも1,900万円。ところが面積は35㎡から65㎡まで、築年は1979年から2017年まで。 築1979年の65㎡と、築2017年の35㎡が、同じ値段です。 兵庫区のマンション市場では、築年と面積がトレードオフになって価格に効いている、と読めます。

中古マンションを検討する場合、価格や専有面積と同じくらい、 管理組合の運営状況、修繕積立金の水準、長期修繕計画の有無と直近の大規模修繕の履歴が 資産価値を左右します。とくに築1979年のような物件では決定的です。 神戸市には長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの固定資産税の減額措置が あります（制度ページの存在を確認。具体的な要件は未取得）。 そのほか耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う減額措置の制度ページもあります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（神戸市兵庫区256件）／ 神戸市「長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置」 //www.city.kobe.lg.jp/a72594/kurashi/tax/kotei/sansyo4/mansyon.html

5｜神戸市は「地区ルールが乗っている」確率が高い市

神戸市には地区計画が94地区＋防災街区整備地区計画1地区＝計95地区、 約3,697.8ha（2025年12月8日現在）あります。 市街化区域20,244haに対して約18％（当方算出）。 さらにまちづくり協定が20地区（2026年6月1日現在。 根拠は1981年12月制定の神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例）、 1978年制定の神戸市都市景観条例もあります。

地区計画がかかると、建ぺい率・容積率・高さ・壁面の位置・用途・垣柵の構造などに 追加の制限が入ることがあります。 制限は自由度を下げますが、同時に周辺の環境を守る働きもします。 大切なのは、契約前に「あるか・ないか・何が書いてあるか」を確定させることです。

兵庫区でとくに効いてくるのが、2023年6月1日施行の用途地域見直しです。 この見直しで駅周辺地区の容積率が200％→300％、 工業系地域の容積率・建ぺい率が200/60→300/80に引き上げられました。 兵庫区は駅周辺にも臨海の工業系地域にも該当する区域を持つ区です。 容積率が上がるということは、隣地により大きな建物が建ち得るということでもあります。 日照・眺望・通風は、現況ではなく建てられる上限で考えてください。 兵庫区内のどの地区でこの見直しが適用されたかは、本ページでは確認できていません（未取得）。

神戸市の高度地区は1973年に当初指定され、以降8回の全市見直しを経ており、 「斜線型高さ制限」と「絶対高さ制限」の2類型があります。 防火地域922ha・準防火地域5,942ha（2025年12月8日現在）。 兵庫区内の用途地域・高度地区・防火／準防火地域の具体的な指定は未取得ですので、 本ページには数値を書いていません。 神戸市の「都市計画情報検索」「神戸市情報マップ」で住所を入力すれば、 線引き・用途地域・地区計画・高度地区がまとめて確認できます。

※神戸市に「斜面地建築物の制限条例」があるという確認は取れていません。 横浜市など他都市には存在しますが、神戸市公式に該当ページを特定できませんでしたので、 本ページには書いていません。 出典：神戸市「地区計画」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 「用途地域・高度地区」//www.city.kobe.lg.jp/a84931/areadistrict.html ／ 「用途地域の見直し」 //www.city.kobe.lg.jp/a84931/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/youtominaoshi/index.html ／ 「都市計画情報検索」//www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html

6｜「くらしの防災ガイド」兵庫区版を、住所単位で見る

神戸市は区ごとに「くらしの防災ガイド」（2026年度版・土砂災害・水害ハザードマップ付）を 公開しています。兵庫区版は本文PDFと地図PDFに分かれています。

本ページに、兵庫区の想定浸水深は書いていません。 理由は単純で、区版ガイドのPDFから該当の数値を抽出できなかったから（未取得）です。 洪水・高潮浸水想定の対象河川も特定できていません。

確認していただきたいのは次の4つです。

• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域。兵庫区内に警戒区域が122箇所あります （急傾斜地の崩壊86・土石流35・地すべり1）。特別警戒区域の箇所数は未取得です。
• 洪水浸水想定。住所単位で浸水深をご確認ください。
• 津波・高潮。防潮堤対策は2023年3月に完了していますが、 高潮ハザードマップは別に公開されています。臨海部を検討される方は必ず両方を。
• 避難所と避難経路。北の六甲連山側と南の臨海部では、避難の方向が逆になります。

神戸市のハザードマップは日本語のほか英語・中文・韓国語でも公開されています。 兵庫県のCGハザードマップもあわせてご確認ください。

※神戸市の「くらしの防災ガイド」区別PDF索引では、 ファイル名と区名がずれて表示される事例が確認されています。 本ページの調査では、須磨区の本文PDFが `tarumi.pdf`（垂水）というファイル名で提示されました。 ファイル名から区を推定しないでください。PDFを開いて区名を目視で確認することをおすすめします。 出典：神戸市「ハザードマップ」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/index.html ／ 「くらしの防災ガイド」区別PDF索引 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/pdfkohyo2019.html ／ 兵庫区版（本文PDF）//www.city.kobe.lg.jp/documents/28756/hyogo.pdf ／ 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113

7｜「人口が増えている区」を、どう読むか

最後に、兵庫区を検討される方にいちばんお伝えしたいことを書きます。

「人口が増えている区だから安心」とは考えないでください。 兵庫区の人口増は＋2.5％（2020→2025）で、実数では＋2,700人。 いっぽう世帯は＋6,251世帯（＋10.2％）増えています。 増えた世帯のほうが、増えた人口より多い。 これは1〜2人世帯が増えたということを意味します（1世帯当たり人員1.75人）。 つまり兵庫区で増えているのは、主に単身・少人数世帯向けの需要です。

ファミリー向けの広い住戸を探している場合、この数字は必ずしも追い風になりません。 成約マンションの平均専有面積は58㎡（3区で最小）。 いっぽう戸建は73件で中央値3,000万円・平均築2006年と、 3区でいちばん新しく、中央値は須磨区と並んで3区で最も高い水準です （長田区は1,700万円・平均築1997年、須磨区は3,000万円・平均築2001年）。 兵庫区でファミリー向けを探すなら、戸建側の価格帯（3,000万円前後）を前提に 資金計画を立てるのが現実的です。

そしてもう一度、良い面だけではないことを書いておきます。 兵庫区には密集市街地の再生優先地区「兵庫北部」があり、 土砂災害警戒区域が122箇所あり、 臨海部は津波・高潮のハザードマップの確認が必要です。 区の平均が良いことと、個別の物件に課題がないことは別の話です。 家タダでは、ご検討中の物件について用途地域・接道・再建築の可否・地区計画の有無・ ハザードマップ上の位置を、契約前に無料で調査します。

出典：神戸市「令和7年（2025年）国勢調査 速報集計」 //www.city.kobe.lg.jp/a47946/shise/toke/toukei/kokutyou/2025/2025.html ／ 神戸市 2020年国勢調査 人口等基本集計（PDF） //www.city.kobe.lg.jp/documents/48691/2020kokujinkou.pdf ／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報

神戸市「兵庫区の概要」は、区の成り立ちを地形の説明から始めています。

北の六甲連山が風を遮り、南西に突き出た和田岬が波を防ぐ。 この2つの地形の組み合わせが、兵庫区を港にしました。 神戸港ができるより、ずっと前の話です。

平清盛が港を改修し、日宋貿易の拠点にした

市公式は、平安末期に平清盛が港を改修し日宋貿易の拠点としたと記しています。 兵庫区の児童館に「雪御所」という名前が残っているのも、この時代の記憶です （ただし地名の由来についての市公式の記載は本ページでは確認していませんので、 施設名として挙げるにとどめます）。 神戸市には「平清盛ゆかりの史跡」という区のコンテンツページがあり、 ほかに「兵庫区歴史さんぽ道」「兵庫区今昔まちかど史」「兵庫区歴史花回道構想」といった 歴史の企画が公表されています。

兵庫津 ― 豪商が建ち並び、北海道物産交易の基地になった

市公式は室町時代以降についてこう書いています。

エトロフ航路の起点が、兵庫区だった。 瀬戸内海の要衝という位置に加えて、北海道との交易の基地でもあったということです。 「兵庫津」という呼び名は、いまも区の南部を指す言葉として市公式に使われています。

運河のまち ―「日本最大の運河が、ここ兵庫区にある」

市公式は、運河についてこう書いています。

「いまなお、現役として」という表現が重要です。 観光資源として保存されているのではなく、いまも物流が動いているということです。 緊急輸送道路の路線一覧に兵庫区の市道として「兵庫埠頭線」が載っていること、 令和8年地価公示の工業地が御崎本町四丁目2番7（159,000円/㎡・地積1,117㎡）と 高松町12番17（87,000円/㎡・610㎡）で、 2地点とも前年比＋9.7％・＋11.5％と2桁上昇していることも、 この「現役の港」という性格と無関係ではないでしょう。

新開地 ―「東の浅草、西の新開地」

近代の兵庫区を語るときに市公式が挙げるのが新開地です。

大衆芸能のまちです。 そしていま、成約データで新開地を最寄りとする物件は 31件・中央値1,600万円・平均徒歩4分。 平均徒歩4分は区内の最寄駅別で最短です。 地価公示の商業地新開地五丁目1番8は369,000円/㎡で前年比＋6.3％。 芸能のまちとして栄えた場所が、いまは駅至近の住宅供給地になっているというのが、 数字から読み取れる現在です。

1931年の区制、そして1945年の再編

神戸市に行政区が設置されたのは1931年（昭和6年）で、 このとき誕生したのは灘・葺合・神戸・湊東・湊・湊西・須磨・林田の8区でした。 そして1945年（昭和20年）、「従来の8区は6区に統合」されます。 このときの再編について、神戸市の長田区の歴史ページはこう記しています。

兵庫運河より東が、このとき兵庫区になりました。 運河が区の境界の基準になっているというのは、 「運河のまち」という区の性格をそのまま示しています。 ただし、この記述は長田区の歴史ページにあるもので、 兵庫区自身の公式沿革ページには年表を確認できませんでした（確度中）。 また区名「兵庫」の由来についても、市公式に明記したページを特定できていません（未取得）。 推測では書きません。

1995年の震災と、松本地区8.9ha

1995年1月17日の阪神・淡路大震災のあと、 兵庫区では松本地区の震災復興土地区画整理事業が行われました。 施行面積8.9ha、施行者は神戸市、事業計画決定は平成8年3月26日、 換地処分は平成16年12月24日。 震災前の人口は2,367人・1,206世帯、事業費は約250億円です。 8.9haに250億円という密度の投資が行われました。

神戸市の震災復興土地区画整理事業は市施行・組合施行の計13地区。 このうち兵庫区の地区として市公式に区の明記があるのは松本地区だけです （御菅東・御菅西・新長田駅北・鷹取東第一・第二は長田区）。 松本地区は兵庫区。長田区ではありません。 ここは混同されやすいので、はっきり書いておきます。

そして2025年、神戸市で人が増えている3区の一つに

2025年国勢調査の速報で、神戸市の人口は1,497,630人。 150万人を割りました。2020年比△1.8％。 そのなかで兵庫区は111,844人で＋2.5％、 世帯数は67,342世帯で＋10.2％（増減率は当方算出）。 神戸市の公式ページは「市内を区別に見ると、灘区（＋0.4%）、中央区（＋3.1%）、 兵庫区（＋2.5%）の3区は人口が増加しました」と記しています。

令和8年地価公示では、住宅地16地点のうち15地点が上昇、1地点が横ばい、下落はゼロ。 平均203,937円/㎡で前年比＋3.1％、兵庫県内40市区町村のうち7位、神戸市9区のなかで4位。 区内の最高（中道通四丁目288,000円/㎡）と最安（氷室町二丁目93,000円/㎡）の差は3.1倍で、 長田区の6.6倍・須磨区の6.5倍より小さい。

奈良時代の要衝、平清盛の港、兵庫津の豪商、日本最大の運河、 「東の浅草、西の新開地」。そして2025年、神戸市で人が増えている3区の一つ。 兵庫区で物件を見るときには、この区が1,000年以上にわたって 人とモノが集まる場所であり続けてきたということを、一度思い出してみてください。 そのうえで、接道・再建築の可否・ハザードマップの位置は、1件ずつ確認してください。

出典：神戸市「兵庫区の概要」 //www.city.kobe.lg.jp/e90232/kuyakusho/hyogoku/shoukai/outline.html ／ 神戸市「兵庫区歴史さんぽ道」 //www.city.kobe.lg.jp/e90232/kuyakusho/hyogoku/shoukai/rekishi/sanpomichi.html ／ 神戸市「兵庫区の歴史コンテンツ」 //www.city.kobe.lg.jp/e90232/kuyakusho/hyogoku/shoukai/rekishi/history_1.html ／ 神戸市「長田区の歴史」（1931年の区制・1945年の再編の記述） //www.city.kobe.lg.jp/h53961/kuyakusho/nagataku/jyouhou/rekishi.html ／ 神戸市 松本地区 事業概要（PDF） //www.city.kobe.lg.jp/documents/75524/matsumoto_jigyougaiyou.pdf ／ 神戸市「令和7年（2025年）国勢調査 速報集計」 //www.city.kobe.lg.jp/a47946/shise/toke/toukei/kokutyou/2025/2025.html

• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜地価・人口・学校選択制で選ぶエリア比較 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。