【西宮市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

西宮市の価格帯で、いくら得になるか

西宮市の住宅地は1㎡あたり平均293,355円（93地点の単純平均）。市内の標準地は最高525,000円/㎡（羽衣町１０３番６外）から最低13,000円/㎡（名塩美山３７番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が40.4倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて西宮市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査と、市公式の6行政区域

令和7年国勢調査（速報値）で西宮市の人口は482,834人、世帯数は222,598世帯です（令和7年10月1日現在。総務省の発表は令和8年5月29日）。市公式はこの数字について「確定値とは異なる場合がございます。確定値は、令和8年9月以降に順次、総務省から公表される予定です。」と明記しています。本ページの国勢調査の数値は、すべてこの速報値です。前回（令和2年）からの増減は、市がHTMLで公表しておらず確認できていません（未取得）。市の令和2年国勢調査の結果はxlsxとPDFでのみ提供されており、市公式サイトはrobots.txtでPDFの取得を禁止しているためです。

そして、西宮市を理解するうえでいちばん重要なのが、この国勢調査の集計区分です。西宮市は中核市（平成20年4月移行）であって政令指定都市ではないので、行政上の「区」はありません。そのかわり市は、国勢調査の結果を本庁・鳴尾・瓦木・甲東・塩瀬・山口という6つの行政区域で集計しています。これが、市公式で確認できる唯一の網羅的な市域区分です。内訳は次のとおりです。

本庁 201,926人（41.8％）／鳴尾 94,531人（19.6％）／瓦木 77,493人（16.1％）／甲東 68,261人（14.1％）／塩瀬 24,377人（5.0％）／山口 16,246人（3.4％）（構成比は当方算出）。

塩瀬と山口が、市の北部です。合わせて40,623人＝市全体の8.4％しかありません。市公式は市域について「南北に長い市域は、北部の山地部と南部の平野部に分かれています」と記しています。この一文が、西宮市の不動産を考えるときの出発点になります。市域100.18km²のうち、人口の91.6％が南部の平野部に集まっている。そして住宅地の地価公示93地点のうち12地点（12.9％）が北部に置かれている（当方集計）。人口比8.4％の地域に、地点構成では12.9％が配分されているということです。

ところが、市の行政組織はこの人口比のとおりにはなっていません。西宮市の支所は5か所（鳴尾・瓦木・甲東・塩瀬・山口）で、そのうち2か所＝4割が北部に置かれています。塩瀬支所は名塩新町1の塩瀬センター1階、山口支所は山口町下山口4丁目1-8の山口センター1階。これに加えて市民サービスセンターが2か所（夙川・上甲子園）とアクタ西宮ステーションがありますが、これらはいずれも南部です。人口8.4％の地域に支所の4割を置かなければならないという事実が、六甲山系で南北が分断された市域の構造を、行政組織の側から裏づけています。

もうひとつ、住民基本台帳の数字も見ておきます。令和8年9月1日現在で、推計人口は480,608人（男222,288／女258,320）・225,177世帯。住民基本台帳人口は479,275人（男224,914／女254,361）・233,358世帯で、うち外国人が10,124人です。月次の動きを見ると、令和8年8月の1か月で出生279人・死亡394人＝自然増減△115人、転入1,795人・転出1,818人＝社会増減△23人、合計△138人。減っているのはほぼ自然減で、転入と転出はほぼ釣り合っています。人口48万人規模の市で1か月の社会増減が△23人というのは、人の出入りが安定していることを示す数字だと読めます。

なお男女比を見ると、推計人口で男222,288人・女258,320人。女性が36,032人多く、比率にして男46.3％・女53.7％です（当方算出）。国勢調査の速報値でも男223,337人・女259,497人で同じ傾向が出ています。西宮市には女子大学の名を冠した駅（鳴尾・武庫川女子大前）があり、関西学院周辺には大学を核とした景観地区が都市計画決定されている市ですが、その学生人口がこの男女比にどれだけ効いているかを示す公表資料は確認できていません（未取得）ので、本ページでは数字を並べるにとどめます。

市街化区域と市街化調整区域

西宮市の市街化区域・市街化調整区域の面積は、本ページでは示せません（未取得）。このページは推測で数字を埋めない方針なので、先にそれを書いておきます。市公式は区域区分の面積を「西宮市都市計画年報（令和7年版）」のPDFでのみ公表しており、市サイトのrobots.txtが全PDFのクロールを禁止しています。兵庫県・国土交通省の側にも、市町別の面積をHTMLで示すページを見つけられませんでした。「西宮市の◯％が市街化調整区域です」という数字を、本ページは持っていません。

そのうえで、市が文章として公表していることは、はっきりしています。市公式は区域区分のページで、市街化区域を「既成市街地から臨海部の埋立地にかけて、計画的な市街化を優先する区域」、市街化調整区域を「六甲山などの自然環境や北部地域の農地など、市街化を抑制する区域」と説明しています。市が市街化調整区域の代表例として、真っ先に「六甲山」と「北部地域の農地」を挙げているということです。

西宮市の都市計画そのものは、かなり古くから始まっています。市公式は「西宮市では、昭和2年に西宮都市計画区域が決定され」と記しています。昭和2年＝1927年、市制施行（1925年4月）のわずか2年後です。区域区分（いわゆる「線引き」）そのものは昭和43年（1968年）の都市計画法で創設された制度ですから、西宮市の都市計画には線引きより40年早く始まった歴史があることになります。

実務的に効いてくるのは、次の点です。西宮市で市街化調整区域に当たる可能性があるのは、市が名指ししている「六甲山などの自然環境」と「北部地域の農地」、つまり南部の六甲山麓の山側と、北部（塩瀬・山口）だと読むのが自然です。ただし個別の土地がどちらの区域に入るかは、市の「にしのみやWebGIS」か重要事項説明書でしか確認できません。町名で決めつけられる話ではありませんので、必ず物件単位でご確認ください。

地価公示 ― 93地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、西宮市の住宅地の標準地は93地点。 単純平均は1㎡あたり293,355円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.9％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

西宮市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 西宮市の住宅地の平均価格は5位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第2位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

西宮市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地93地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で40.4倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

西宮市の地価データを並べると、2つの驚きが順番にやってきます。

1つめ。市内の住宅地93地点で、最高が羽衣町の525,000円/㎡、 最安が名塩美山の13,000円/㎡。その差は40.4倍です。 同じ方法で集計した大阪府下24市のどの市より大きく、 門真市の1.7倍、神戸市北区の11.7倍と比べても桁が違います。 「西宮市の相場」という1つの数字で語ることに、ほとんど意味がない市だということです。

2つめ。そして、こちらのほうが重要です。 その40.4倍は「北部が安いから」だけでは説明できません。 市の南部にある、誰もが知る高級住宅地 ― 甲陽園目神山、鷲林寺、苦楽園 ― の標準地が、 ㎡単価では市内の最安層に並んでいるからです。 甲陽園目神山町65,500円/㎡。鷲林寺南町85,000円/㎡。苦楽園三番町146,000円/㎡。 市の平均は293,355円/㎡ですから、いずれも平均の半分以下です。

この2つを、公的資料だけで順に解きほぐしていきます。

まず、令和8年地価公示の住宅地93地点を全部並べる

西宮市には令和8年地価公示の標準地が、 住宅地93地点・商業地14地点・工業地3地点の合計110地点あります。 議論の土台になるので、住宅地93地点を価格の高い順に全部並べます。 右端の「北部」欄に「北」と入れたのが、当方が北部（山口町・名塩・東山台・北六甲台・ すみれ台・生瀬・宝生ケ丘）とみなした12地点です。

93地点の単純平均は293,355円/㎡、前年比は＋3.9％。 兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち5位、 神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは2位です（1位は芦屋市の394,736円/㎡）。 変動率でも県内40市区町村中6位、25市中3位で、 水準も上昇率も、兵庫県のトップグループにあります。

そのうえで、この表からすぐに読み取れることが4つあります。

• 40万円台以上が16地点、30万円台が20地点。 つまり93地点のうち36地点（約39％）が30万円/㎡以上で、 市の中心部は一貫して高い水準にあります。
• 前年比がマイナスなのは、わずか2地点だけ。 名塩茶園町594番33が▲1.7％、仁川町6丁目171番が▲0.7％です。 93地点中91地点が横ばいか上昇で、0.0％が6地点 （老松町・苦楽園三番町・鷲林寺南町・甲陽園目神山町・山口町中野1丁目・名塩美山）。 残りはすべてプラスです。
• 上昇率が最も高いのは城山2番9の＋9.2％。 93地点で唯一の9％台で、2位の結善町・青木町（いずれも＋6.9％）を大きく引き離しています。
• 地積（標準地の面積）のばらつきが非常に大きい。 最小は東鳴尾町1丁目の64㎡、最大は結善町5番1の1,254㎡で、 同じ市内で約20倍ひらいています。93地点の単純平均は221㎡です（当方算出）。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（荒戎町101番・愛宕山39番56）は「—」としています。 「北部」の区分は当方の定義であり、市が公表している区分ではありません。

40.4倍の正体（1）― 南北で7.4倍

最初の分解です。93地点を南北で分けて集計すると、次のようになります。

南北の平均差は7.4倍です（当方算出）。 そして上昇率も、南部＋4.14％に対して北部＋2.17％と約2倍の差があります。 差は縮まっているのではなく、いま広がっているということです。

ここで注目していただきたいのが、平均地積が南北で同じ221㎡だということ。 つまり「北部は区画が広いから㎡単価が安い」という説明は成り立ちません。 同じ広さの土地で、単価が7.4倍違う。これは純粋に土地の需要の差です。

北部12地点を全部並べると、次のとおりです。

北部のなかでも、最高の東山台81,000円/㎡と最安の名塩美山13,000円/㎡で6.2倍 ひらいています。

ここで、40.4倍という数字をきれいに2つに分解できます。 市内最高の羽衣町525,000円/㎡を、北部最高の東山台81,000円/㎡で割ると6.5倍。 その東山台81,000円/㎡を、市内最安の名塩美山13,000円/㎡で割ると6.2倍。 6.5×6.2＝40.4。これが西宮市の40.4倍の中身です（当方算出）。 「南部の平地と北部の入口」で6.5倍、「北部の入口と北部の奥」でさらに6.2倍。 どちらか一方ではなく、2段構えで開いているというのが正確な理解です。

北部が独立した価格圏を形づくっている理由は、 市の公表資料だけでも4つ挙げられます。

• 市自身が「南北に長い市域は、北部の山地部と南部の平野部に分かれています」と書いている。 六甲山系が市域を物理的に二分しています。
• 北部だけが「有馬郡」だった。 市の年表によれば、1933年に今津町・芝村・大社村、1941年に甲東村、1942年に瓦木村、 1951年に鳴尾村を合併していますが、これらはすべて武庫郡です。 1951年4月に同時に編入された塩瀬村と山口村だけが有馬郡でした。 神戸市北区（有馬郡などから戦後に編入）とまったく同じ成り立ちです。
• 北部に鉄道駅ができたのが1986年。 市公式の歴史資料によればJR西宮名塩駅の開業は昭和61年11月1日。 そして市公式の駅一覧に山口地域の駅は1つもありません。
• 市が2009年から南北連絡バスを走らせている。 さくらやまなみバスは「2009年4月1日から運行を開始しました」 「西宮の南部地域と山口町・有馬温泉を結ぶバス」。 合併から58年後に、市が自ら公共交通を仕立てて初めて南北がつながったということです。

人口で見ても、この分断ははっきりしています。 令和7年国勢調査（速報値）の6行政区域別人口は 本庁201,926人・鳴尾94,531人・瓦木77,493人・甲東68,261人に対し、 塩瀬24,377人・山口16,246人。 北部2区域の合計40,623人は、市全体の8.4％にすぎません（構成比は当方算出）。 それでも支所5か所のうち2か所が北部に置かれ、 洪水ハザードマップも土砂災害マップも、北部版と南部版に分けて作られています。 1枚の地図に収まらない市域だということです。

40.4倍の正体（2）― 南部の斜面高級住宅地が、市内最安層に並ぶ

ここからが、西宮市でいちばん誤解されているところです。

南部81地点の最安は甲陽園目神山町の65,500円/㎡。 北部の東山台（81,000円/㎡）や生瀬町（68,700円/㎡）より安いのです。 鷲林寺南町の85,000円/㎡も、北部の東山台より安い。 「北部だから安い、南部だから高い」という説明は、この時点で崩れます。

南部の山手（甲陽園・苦楽園・目神山・鷲林寺・仁川・上ケ原）の標準地を、 価格の高い順に並べてみます。右端に、市公式で確認できる規制を付けました。

価格が下がるほど、地積が大きくなっているのが分かります。 上位の城山135㎡・甲陽園若江町102㎡に対し、 下位の苦楽園三番町219㎡・苦楽園六番町265㎡・仁川町6丁目394㎡・ 鷲林寺南町446㎡・甲陽園目神山町479㎡。 ㎡単価が最も低い甲陽園目神山町が、この一覧で最も広い区画です。

そして市公式で確認できる規制が最も厚いのも、甲陽園目神山町です。 景観重点地区であり、まちづくり協定の認定地区でもある。 市内でこの2つが重なっているのは、目神山だけです （もう1つのまちづくり協定認定地区は北部の宝生ケ丘で、こちらは59,000円/㎡）。

なぜ「規制が厚い地区ほど㎡単価が低い」のか

先に結論を書きます。安いのではなく、1区画が大きいのです。

地価公示は1平方メートルあたりの価格で表示されます。 ところが、この一帯の標準地は 甲陽園目神山町479㎡・鷲林寺南町446㎡・仁川町6丁目394㎡・苦楽園六番町265㎡・ 苦楽園三番町219㎡。 1区画が広ければ、総額は当然大きくなります。 そして総額が大きくなるほど、買える人は限られます。 買い手の母数が減れば、㎡あたりの単価は上がりにくくなる。 これは「不人気だから安い」のではなく、「1区画が大きいから㎡単価が下がる」という 面積効果です。

試しに、総額のイメージを計算してみます（当方の単純計算です）。

㎡単価では40.4倍でも、標準地1区画の土地代で見ると 9,188万円対387万円で約24倍です（当方算出）。 そして斜面の高級住宅地は、㎡単価が市内最安層でも、 土地代の目安は3,000万円台になります。 「甲陽園目神山は65,500円/㎡だから安い」というのは、読み方として間違っています。

もうひとつ、この一帯には規制が重なっています。 市公式で数値まで確認できるのが風致地区の制限です。 西宮市の風致地区は昭和12年（1937年）から指定されており、 市公式は「自然の風景と建築物の調和を維持する」ことを目的に 六甲山麓と河川沿いを対象としていると説明しています。 制限は次のとおりです。

第1種風致地区では、建ぺい率20％・緑地率50％です。 敷地の半分を緑にしたうえで、建物は敷地の2割しか建てられない。 500㎡の土地を買っても、建築面積は100㎡までということになります。 だから区画が大きくなければ家が建たない。 この因果を市が明示しているわけではありませんが、 制度の数値と標準地の地積は、はっきり整合しています。

※西宮市の風致地区の名称・種別ごとの区域・面積・都市計画決定年月日は、 市公式に記載がなく確認できていません（未取得）。 市は開発審査課（0798-35-3491）への照会を案内しています。 したがって本ページは「甲陽園目神山町が第◯種風致地区である」とは書いていません。 制限の内容と、標準地の地積という2つの事実を並べているだけです。 出典：西宮市「風致地区内の建築等の規制」 //www.nishi.or.jp/kotsu/toshikeikaku/nishinomiya_toshi/seigen/fuchichiku-seigen.html

その規制は、昭和38年の「文教住宅都市宣言」から始まっている

西宮市の住環境規制が厚いのは、偶然ではありません。出発点がはっきりしています。 昭和38年（1963年）11月3日の「文教住宅都市宣言」です。 市公式に掲載されている宣言文から引用します。

「風光の維持、環境の保全・浄化」。 この6文字と5文字が、60年以上にわたって西宮市の建築規制の根拠であり続けています。 証拠は市の資料そのものにあります。

• 第5次総合計画の将来都市像が「未来を拓く 文教住宅都市・西宮 憩い、学び、つながりのある美しいまち」（計画期間は令和元年度を初年度とする10年間）。 令和の総合計画に、昭和38年の宣言の言葉がそのまま入っています。
• 西宮市まちなみまちづくり基本条例（平成31年1月1日施行）の目的が 「文教住宅都市西宮における住環境形成に関する基本理念を定め」。 条例の目的規定に宣言の名前が書き込まれています。
• 西宮市都市交通計画も、策定の目的として「文教住宅都市」としての魅力の維持を挙げています。 交通の計画にまで出てきます。
• 環境学習都市宣言（平成15年12月14日）も、市公式によれば 「1963年の文教住宅都市宣言と1983年の平和非核都市宣言の精神を継承するもの」です。

その実装が、次の制度の積み重ねです。 西宮市の住環境規制は、条例1本ではなく「条例＋要綱＋景観制度＋都市計画」の重ね技で できています。市公式で正式名称と内容を確認できたものを並べます。

「9種類の最高限度高度地区＋1種類の最低限度高度地区を全市に張っている」 というのは、かなり特異な状態です。 多くの自治体は高度地区を数種類しか定めないか、部分的にしか指定しません。 西宮市は平成19年4月24日に全市一斉で変更しています。 これは「文教住宅都市宣言」の実装そのものだと読めます。

そして、この規制の重なりが、いちばん濃いのが斜面の高級住宅地です。 景観の制度を並べると、それがはっきり出ます。

景観重点地区6地区のうち3地区（甲陽園目神山・同東・苦楽園五番町くすのき台）が 六甲山麓の斜面住宅地です。 まちづくり協定の認定2地区も、甲陽園目神山（65,500円/㎡）と宝生ケ丘（59,000円/㎡）。 住民が自ら「まちなみや住環境の保全、向上のために守るべき事項を定め、自ら運営する」 と市が説明する制度を結んでいる2地区が、 そろって市内の㎡単価では最安層にある。 これが西宮市の地価データを読むときに、いちばん外してはいけない構図です。

※斜面地等における建築物の制限に関する条例の規制内容、 景観重点地区・関西学院周辺景観地区の制限の数値、まちづくり協定・建築協定の具体的なルール、 高度地区9種類＋最低限度1種類の高さの数値は、 いずれも公表資料がPDFのみのため確認できていません（未取得）。 本ページでは制度の名称・施行日・区域名までにとどめています。 該当地区の物件を検討される場合は、必ず西宮市にご確認ください。 出典：西宮市「斜面地等における建築物の制限に関する条例」 //www.nishi.or.jp/jigyoshajoho/kenchiku/kenchikukijyunhou/jinjikyuyo.html ／ 「開発事業等におけるまちづくりに関する条例」 //www.nishi.or.jp/jigyoshajoho/kaihatsujigyo/kaihatsujigyo/joreiseigen/kaihatsu.html ／ 「西宮市まちなみまちづくり基本条例」 //www.nishi.or.jp/kotsu/keikan/machizukuri/nishinomiya_machi/machizyorei.html ／ 「景観重点地区」 //www.nishi.or.jp/kotsu/keikan/keikan/todokede/keikanjutentiku.html ／ 「まちづくり協定」 //www.nishi.or.jp/kotsu/keikan/machizukuri/nishinomiya_machi/machikyotei.html ／ 「景観地区」 //www.nishi.or.jp/kotsu/keikan/keikan/todokede/keikantiku.html ／ 「建築協定」 //www.nishi.or.jp/jigyoshajoho/kenchiku/kaihatsu/kenchikukyoutei/kenchiku-list.html ／ 「高度地区の制限」 //www.nishi.or.jp/kotsu/toshikeikaku/nishinomiya_toshi/seigen/kodochiku-seigen.html ／ 「文教住宅都市宣言」 //www.nishi.or.jp/shisei/shinogaiyo/toshisengen/jutakutoshisengen.html

下がっているのは、93地点のうち2地点だけ

ここまで格差の話をしてきましたが、 令和8年地価公示で西宮市の住宅地が下落した地点は、たった2つです。

この2地点に共通しているのは「斜面」と「区画の広さ」です。 名塩茶園町286㎡、仁川町6丁目394㎡。 93地点の平均221㎡を大きく上回ります。 そして市全体が＋3.9％で上がっているなかで、この2地点だけが下げている。

さらに、横ばい（0.0％）の6地点を並べると、傾向がもっとはっきりします。

マイナス2地点と横ばい6地点、合計8地点のうち7地点が、 北部か南部の斜面住宅地です。 そして8地点のうち6地点が地積200㎡超。 西宮市で「動いていない土地」は、広くて、坂の上にあるという傾向が、 数字としてはっきり出ています。

逆に、上昇率の高い地点も見ておきましょう。

上位はすべて南部の平地です。 西宮市の地価は、南部の平地で上がり、斜面と北部では止まっている。 これが令和8年地価公示から読み取れる、いまの動きです。

商業地14地点は＋7.6％、工業地3地点は＋11.3％

住宅地ばかり見ていると見落とすのが、商業地と工業地です。 西宮市では、どちらも住宅地（＋3.9％）を大きく上回って動いています。

商業地14地点を全部並べます。

最高は高松町541番外の1,400,000円/㎡（＋11.1％・1,821㎡）。 住宅地の最高値（羽衣町525,000円/㎡）の2.7倍です。 そして14地点のうち8地点が＋8％以上。 上昇率トップは和上町19番1の＋11.3％で、僅差で高松町の＋11.1％が続きます。

一方で、商業地のなかにも温度差があります。 甲陽園西山町79番1外は369,000円/㎡で＋3.1％、 東町1丁目110番3外は313,000円/㎡で＋2.3％。 14地点で最も上昇率が低いのがこの2つで、 甲陽園西山町は山手の、東町は3,536㎡という大区画の商業地です。 住宅地と同じで、「山手」と「大区画」は動きが鈍い。

続いて工業地3地点です。

3地点とも2桁近い上昇で、平均＋11.3％。 西宮浜2丁目が＋12.7％、鳴尾浜3丁目が＋12.0％、 山口町阪神流通センター1丁目が＋9.2％です。 南部の臨海埋立地2地点と、北部の流通センター1地点という構成で、 ここでも「西宮市には2つの産業立地がある」ことが見て取れます。 単価は西宮浜178,000円/㎡に対し山口町83,000円/㎡で2.1倍の差ですが、 住宅地の40.4倍と比べれば、工業地の南北差は驚くほど小さい。 工業用地は住宅用地ほど「立地のブランド」に左右されない、ということかもしれません （ただし市がそう説明しているわけではありません）。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 平均・前年比・倍率は当方が全地点を集計して算出した自算値です。

実際に売買された1,220件 ― 西宮市は「マンションの市」

ここまでは地価公示の話でした。 今度は実際に売買が成立した価格を見ます。 国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 直近4四半期（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の西宮市の成約は1,220件です。

1,220件のうち765件、約63％がマンションです。 門真市（成約207件のうち戸建147件＝約7割）や神戸市北区（509件のうち戸建353件＝約7割）とは、 まったく逆の構成になっています。 西宮市は、阪神間のマンション市場だということが、この1行に出ています。

もうひとつ注目したいのが平均築年です。 マンションは1997年、戸建は2003年。 戸建のほうが6年新しいということになります。 一般に中古市場ではマンションのほうが新しいことが多いので、 これは西宮市のマンションストックが相応に古い世代を含んでいることを示しています。 1997年築なら築29年前後。 大規模修繕を2回以上経験している物件が、市場の中心にあると考えてください。

次に、最寄駅別です。

この表がいちばん読ませたい表です。 上位5駅の中央値は3,950万円〜4,650万円の範囲に収まっていて、 差はわずか1.18倍（当方算出）。 ところが6位の西宮名塩だけが1,700万円で、西宮北口との差は2.7倍になります。

西宮市の成約価格は「駅ごとになだらかに違う」のではありません。 「南部5駅の塊」と「北部」という、2つの世界に分かれています。 地価公示で見た「南北7.4倍」が、成約価格では2.7倍まで縮まっているのは、 北部で流通している物件が広い（＝1件あたりの総額が押し上げられる）からです。 現に町丁目別で見ると、北六甲台の平均面積は247㎡で市内最大です。

町丁目別も見ておきます。

最高の甲子園口4,800万円と最安の東山台・高須町1,800万円で2.7倍です。 ここで2つ、読み間違えやすい点を指摘しておきます。

• 「甲子園口」と「上甲子園」は別の町名で、中央値が2.2倍ちがう。 4,800万円と2,200万円。平均面積は82㎡と72㎡でそれほど変わりません。 1文字違いの町名で、これだけ開きます。 地価公示でも甲子園口1丁目406,000円/㎡に対し上甲子園4丁目303,000円/㎡ですが、 地価の差は1.3倍程度。 成約中央値の2.2倍という差は、土地の単価だけでは説明できません。 流通している物件の種類・専有面積・築年の違いが効いていると読むべきです。
• 「高須町1,800万円」と「北六甲台2,400万円」を同じ物差しで比べない。 高須町の平均面積は92㎡、北六甲台は247㎡です。 北六甲台のほうが600万円高いのに、面積は2.7倍。 西宮市では、成約価格の高低を「面積あたり」に直さないと、 まったく違う結論が出ます。

最後に、実際の成約事例を8件挙げておきます。 いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報であり、 家タダ自身の取引実績ではありません。

この8件を見比べると、西宮市の価格の付き方が分かります。

• マンション4件は、すべて3,400万円です。 香櫨園徒歩2分・1998年築・65㎡と、苦楽園口徒歩17分・2003年築・65㎡と、 泉町・香櫨園徒歩17分・2005年築・75㎡が、同じ値段で成約している。 徒歩分数・築年・専有面積のどれか1つだけで価格は決まりません。
• 戸建4件も、すべて4,000万円です。 ところが土地面積は55㎡から305㎡まで5.5倍ひらいています。 上田中町（土地55㎡・2025年築の新築）と、 北六甲台（土地305㎡・2008年築）が同じ4,000万円。 西宮市では、同じ予算で「南部の狭い新築」と「北部の広い築18年」のどちらかを選ぶ という選択が、実際に成立しているということです。
• 苦楽園六番町の戸建の最寄駅が「芦屋（JR）」と記録されています。 JR芦屋駅は芦屋市の駅です。 西宮市は芦屋市・尼崎市・宝塚市・神戸市と接しているため、 市外の駅が最寄りになる物件が実際にあります。 なおこの物件と北六甲台の物件は、 徒歩分数が分単位で記録されていません（データ上は0と集計されていますが、 これは「徒歩0分」という意味ではありません）。 徒歩で測れる距離ではない、ということです。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・西宮市1,220件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 面積は公表値を四捨五入した区分値です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 本ページには土地単独の成約中央値を掲載していません。

まとめ：西宮市は「どこを買うか」で桁が変わる市

最後に、この章で見てきたことを整理します。

西宮市で家を買うときに、本当に効いてくるのは次の5点です。

• その住所は市街化区域か、市街化調整区域か（都市計画税0.3％が変わります）
• 風致地区・高度地区・景観重点地区・まちづくり協定・建築協定・地区計画の どれがかかっているか（建ぺい率・高さ・緑地率・色彩まで変わります）
• 土砂災害警戒区域（261箇所）・特別警戒区域（132箇所）に入っていないか
• 洪水はどの川のハザードマップを見るべきか （武庫川511mm/24時間・有馬川391mm/6時間・夙川817mm/12時間と、条件が別です）
• その最寄駅は本当に西宮市の駅か（仁川駅は宝塚市、JR芦屋駅は芦屋市です）

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。 西宮市の成約中央値（マンション3,400万円・戸建4,000万円）なら、 1件あたり118万8,000円〜138万6,000円の差です。

空から見た、この50年の西宮市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。西宮市の市役所周辺、南部の平野部にあたります。

左の写真が撮られた1970年代半ばは、西宮市にとってどういう時期だったか。文教住宅都市宣言（昭和38年＝1963年11月3日）から10年あまり、風致地区の指定（昭和12年＝1937年）から40年ほど、そして高度地区の当初指定（1970年）の直後です。市が「風光の維持、環境の保全・浄化」を掲げ、制度で住環境を守るという方針を固めきった直後の市街地が、左側に写っています。

右側は、それから半世紀が経った姿です。この間に西宮市は、1996年に高度地区を防災の観点から拡充し、平成19年（2007年）4月24日には全市的に高度地区を変更しました。平成28年（2016年）10月1日には「斜面地等における建築物の制限に関する条例」が施行され、平成31年（2019年）1月1日には「まちなみまちづくり基本条例」が施行されています。令和2年（2020年）6月には関西学院周辺景観地区（約51.4ha）が都市計画決定。そして令和7年（2025年）9月25日、阪神西宮駅北地区の地区計画が決定され、公民連携事業と土地区画整理事業が動き出しています。

同じ範囲を見比べると、南部の平野部がすでに1970年代の時点でかなり埋まっていたことが分かります。西宮市の令和7年国勢調査（速報値）の人口は482,834人。そのうち91.6％が南部の4行政区域（本庁・鳴尾・瓦木・甲東）に住んでいます。いま西宮市で起きているのは「新しく広げる」開発ではなく、すでにある市街地の「入れ替え」です。アサヒビール西宮工場跡地、津門飯田町外（森永乳業工場等跡地）といった大規模跡地のまちづくり方針のページが市公式にあるのも、その表れです。

そして、この写真に写っていない場所こそが、西宮市を理解する鍵でもあります。北へ六甲山系を越えた先に、塩瀬（24,377人）と山口（16,246人）があります。JR西宮名塩駅が開業したのは昭和61年（1986年）11月1日ですから、左の写真の時点では、名塩にまだ鉄道が来ていません。そして市が南北連絡バス（さくらやまなみバス）を走らせ始めたのは2009年4月1日。この写真の左と右のあいだに、北部にようやく鉄道とバスが通った。それが、住宅地93地点で40.4倍という市内格差の背景にあります。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28702〜28704・y13007〜13008）で切り出しています。

西宮市のエリア分けは、市公式の区分をそのまま使います。西宮市は中核市（平成20年4月移行）であって政令指定都市ではないので、行政上の「区」はありません。そのかわり市は、国勢調査の結果を本庁・鳴尾・瓦木・甲東・塩瀬・山口という6つの行政区域で集計しています。これが、市公式で確認できる唯一の網羅的な市域区分です。都市計画マスタープラン（第3次・令和5年8月28日承認）にも地域別構想がありますが、その区分名は本体PDFにしか載っておらず、本ページでは確認できていません（未取得）。

令和7年国勢調査（速報値・令和7年10月1日現在）の6行政区域別の人口は、本庁201,926人（41.8％）／鳴尾94,531人（19.6％）／瓦木77,493人（16.1％）／甲東68,261人（14.1％）／塩瀬24,377人（5.0％）／山口16,246人（3.4％）（構成比は当方算出）。塩瀬と山口が北部で、合わせて40,623人＝市全体の8.4％です。

以下では、この6区分に、①市の支所・市民サービスセンターの所在地 ②令和8年地価公示の住宅地93地点・商業地14地点・工業地3地点 ③国土交通省の成約価格情報（駅別・町丁目別・個票）④市が指定している景観重点地区・まちづくり協定・建築協定・地区計画を重ねて読んでいきます。

ひとつ、お断りしておきます。各町丁目がどの行政区域に属するかを町名単位で示した公表資料は確認できていません（未取得）。したがって、以下で各エリアに添えた「最寄駅」と、そのエリアに挙げた町名・標準地は、支所の所在地と地名の対応から当方が整理したものであって、市が「この行政区域にはこの町が属する」と公表しているものではありません。正確な区分が必要な場合は、西宮市にご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、西宮市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

西宮市の鉄道は、JR・阪急・阪神の3社です。市公式の自転車等放置禁止区域と市営自転車駐車場の一覧に登場する事業者はこの3社だけで、神戸電鉄の駅は1つも掲載されていません。

市公式の一覧に掲載されている駅は、JRが西宮名塩・生瀬・甲子園口・西宮・さくら夙川、阪急が仁川・甲東園・門戸厄神・西宮北口・阪神国道・甲陽園・苦楽園口・夙川、阪神が武庫川・洲先・武庫川団地前・鳴尾武庫川女子大前・甲子園・久寿川・今津（阪神・阪急）・西宮・香櫨園です。ただし、このうち阪急仁川駅は宝塚市の駅ですので、本ページの駅一覧表には載せていません。阪神武庫川駅・洲先駅・武庫川団地前駅も、駅本体の所在市を市公式で確認できなかったため表から外しています（未取得）。

ここで見落とせないのが、北部に鉄道がどれだけあるかです。西宮市の北部は塩瀬地域（24,377人）と山口地域（16,246人）ですが、市公式の一覧に出てくる北部の駅は、JRの西宮名塩と生瀬の2駅だけ。そしてこの2駅は、いずれも塩瀬地域側です。山口地域の駅は、市公式の一覧に1つも出てきません。

だから西宮市は、自前でバスを走らせています。さくらやまなみバスです。市公式は「2009年4月1日から運行を開始しました」「西宮の南部地域と山口町・有馬温泉を結ぶバス」と記しています。目的は、山口地域から南部地域への直結を実現することで「山口地域の活性化や各地域間のさまざまな交流が促進される」ようにし、西宮のまちづくりに貢献すること。市公式サイトでは、このバス1路線が「都市計画」や「景観」と並ぶ独立したカテゴリとして扱われています。市には「バス事業基金」のページもあります（基金の内容・金額、運行事業者、補助額はいずれも未取得）。

同じ市内なのに、市が公共交通を自ら仕立てないと南北がつながらない。そしてそれが実現したのが2009年だった。1951年（昭和26年）の合併から58年です。この一点が、西宮市の南北の距離を何より雄弁に示しています。北部の物件を検討される方は、さくらやまなみバスの運行本数と所要時間を、必ずご自分で確認してください。（本ページでは時刻・本数・運賃を市公式から取得できていません。）

※まず、この表に「1日平均乗降人員」の数字が1つも入っていない理由を書きます。西宮市の駅別乗降人員は、市統計書の「第4章 運輸・通信」に収録されていますが、提供形式がPDFとxlsxだけで、市サイトのrobots.txtがPDFのクロールを禁止しているため、本ページでは数値を取得できませんでした（未取得）。数字を持っていないので、駅の規模を人数で比較する記述は本ページには一切ありません。

次に、表に載せた駅の選び方です。ここは西宮市でいちばん事故が起きやすいところです。西宮市の公式サイトには「どの駅が西宮市にあるか」を1件ずつ示した対応表がありません。そこで本ページでは、①自転車等放置禁止区域の指定駅一覧 ②市営自転車駐車場（駐輪場）の一覧という2つの市公式資料に駅名が掲載されていることを手がかりにしています。ただし、この2つの一覧は「西宮市が市内に区域・施設を設けている駅」を示すものであって、駅本体の所在市を証明するものではありません。また市公式のこの一覧には事業者名（JR・阪急・阪神）しか書かれておらず、路線名（◯◯線）の記載がありません。そこで本ページの表の「路線」欄も、市公式が書いている事業者名だけにしています。推測で路線名を補うことはしていません。

そのうえで、次の3つの駅は表から外しています。
①阪急仁川駅は宝塚市の駅です。西宮市公式のキッズサイトは隣接市町について「東側：武庫川・仁川を境に尼崎市および宝塚市」と明記しており、仁川は市境の川です。ただしややこしいことに、西宮市には「仁川町1〜6丁目」という町名が実在します。地価公示でも仁川町1丁目63番1外が280,000円/㎡、仁川町4丁目102番外が320,000円/㎡、仁川町6丁目171番が136,000円/㎡という3地点が西宮市の標準地として設定されています。成約データでも仁川町は20件・中央値3,900万円・平均面積163㎡で、町丁目別の上位に入っています。「西宮市仁川町」は西宮市、「阪急仁川駅」は宝塚市。これを混同すると、市役所の窓口も、税率も、学区も、ごみの収集日も間違えます。
②阪神武庫川駅は、市公式の一覧には掲載されていますが、駅本体の所在市を示す市公式のページを特定できませんでした（未取得）。市公式が「東側：武庫川…を境に尼崎市」と明記しているとおり、武庫川は市境の川です。本ページでは西宮市の駅として断定しません。
③洲先駅・武庫川団地前駅（市公式の一覧では阪神の駅として掲載）も、市営駐輪場の一覧には西宮市の施設として掲載されていますが、駅本体の所在市は同じ理由で確認できていません（未取得）。ただし国土交通省の成約価格情報では、西宮市上田中町の戸建（2025年築・木造・土地55㎡／延床90㎡・3LDK）が「洲先 徒歩10分」として4,000万円で成約した記録があります。所在市がどこであれ、西宮市の物件の最寄駅として実際に機能しているということです。

そして、神戸電鉄について。西宮市の北部（山口町）は有馬温泉と同じ有馬郡だった地域ですが、市公式の駅関連の一覧（放置禁止区域・市営駐輪場）に、神戸電鉄の駅は1つも出てきません。本ページでは「西宮市内に神鉄の駅がある」とは書きません。同時に「無い」とも書きません（いずれも未取得）。

同じ駅名・似た駅名の取り違えにも注意してください。西宮市に関係する範囲だけでも、次のとおりです。「西宮」はJRと阪神で別の駅。「甲子園」（阪神）と「甲子園口」（JR）は別の駅。「今津」は阪神と阪急の2社（市公式も「今津（阪神・阪急）」と併記）。「夙川」（阪急）と「さくら夙川」（JR）も別の駅です。物件広告の「◯◯駅 徒歩◯分」は、社名まで確認しないと徒歩圏がまったく違うことになります。

最後に、成約データから見える駅の序列を並べておきます。国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・西宮市1,220件）で、最寄駅として記録されている上位6駅は次のとおりです。西宮北口 120件・中央値4,650万円・平均徒歩10分／苦楽園口 106件・4,150万円・13分／甲子園 90件・3,950万円・12分／甲子園口 87件・4,300万円・10分／甲陽園 80件・4,250万円・12分／西宮名塩 79件・1,700万円・13分。上位5駅の中央値は3,950万円〜4,650万円の範囲に収まり、差は1.18倍しかありません（倍率は当方算出）。ところが6位の西宮名塩だけが1,700万円で、西宮北口との差は2.7倍になります。西宮市の成約価格は「駅ごとになだらかに違う」のではなく、「南部5駅の塊」と「北部」で断層のように分かれているという読み方のほうが、データに合います。

道路

西宮市で進行中の道路・鉄道の事業として、市公式が専用ページを設けているものが2つあります。1つは名神湾岸連絡線で、市公式のカテゴリでは都市計画変更と環境影響評価の手続き中という段階です。もう1つは阪急武庫川新駅設置事業で、こちらも市公式に専用ページがあります。新駅は、住宅需要の地図を変える可能性がある事業です。ただし開業予定時期も、新駅の位置も、本ページでは確認できていません（未取得）。「武庫川新駅ができるから」という理由で物件価格の上乗せを受け入れるのは、現時点では根拠が不足しています。市のまちづくりの部署に、最新の進捗を直接ご確認ください。

都市計画道路については、市公式にページがあり、道路網の見直しが平成27年度に実施されています。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかることがあります。具体的には、将来の道路用地にかかる部分に階数や構造の制限が課される（都市計画法第53条の許可）ケースです。検討中の物件の前面道路や敷地に計画線がかかっていないかは、重要事項説明の前に、市の都市計画の窓口か「にしのみやWebGIS」で確認してください。個別路線の名称・幅員・整備時期は、本ページでは確認できていません（未取得）。

市の交通政策の枠組みも押さえておきます。西宮市は西宮市都市交通計画を持っており、市公式によれば、これは旧「総合交通戦略」（2016年）と「地域公共交通計画」を統合したものです。最終更新は2025年3月で、2024年2月・6月には鉄道駅の改良とコミュニティ交通の観点から改定されています。市がこの計画を策定する目的として掲げているのが「文教住宅都市」としての魅力の維持です。昭和38年の宣言が、令和の交通計画の目的にまで書き込まれている。このことは11章でもう一度扱います。市にはコミュニティ交通の専用ページもあります（路線・運行区域は未取得）。

最後に、西宮市の道路と地形の関係について、正直に書いておきます。西宮市は市公式が「南北に長い市域は、北部の山地部と南部の平野部に分かれています」と記す市です。南部の平野部は阪神間の東西軸に沿って市街地が広がっていますが、六甲山麓の斜面住宅地（苦楽園・甲陽園・目神山・鷲林寺）と北部は、坂と山越えが前提になります。地価公示の標準地を見ても、甲陽園目神山町479㎡・鷲林寺南町446㎡・山口町上山口1丁目459㎡と、斜面と北部では1区画が非常に大きい。区画が大きいということは、道路から玄関までの距離も、擁壁の量も、除草や落ち葉の手間も大きいということです。西宮市の固定資産税の軽減メニューに「がけ地による評価額の減額」が入っているのは、こうした土地が市内に実在することの制度的な裏づけでもあります（減額率は市公式に数値の掲載がなく未取得）。斜面の物件は、車の取り回し・擁壁の状態・冬季の路面を、必ず現地で、できれば雨の日に確認してください。

※本ページでは、西宮市の駅別乗降人員・乗車人員を1駅も掲載していません（未取得）。市統計書の「第4章 運輸・通信」がPDF（市サイトのrobots.txtでクロール不可）とxlsx（バイナリ）でのみ提供されているためです。またさくらやまなみバスの運行本数・所要時間・運賃・運行事業者・市の補助額・バス事業基金の内容、阪急武庫川新駅の開業予定時期と位置、名神湾岸連絡線の区間・事業期間、都市計画道路の個別路線名についても確認できていません（未取得）。出典：西宮市「自転車等放置禁止区域」//www.nishi.or.jp/kotsu/kotsu/churin/hochikinshi.html ／西宮市「自転車等駐車場」//www.nishi.or.jp/kotsu/kotsu/churin/chushajo.html ／西宮市「さくらやまなみバス」//www.nishi.or.jp/kotsu/sakurayamanamibus/seidogaiyo/sakurayaanami.html ／西宮市「阪急武庫川新駅設置事業」//www.nishi.or.jp/kotsu/kotsu/kotsukeikaku/mukohanshineki/index.html ／西宮市「名神湾岸連絡線」//www.nishi.or.jp/kotsu/toshikeikaku/meishinwangan/meiwan.html ／西宮市「西宮市都市交通計画」//www.nishi.or.jp/kotsu/kotsu/kotsukeikaku/kotsukeikaku/kotsukeikaku.html ／西宮市「都市計画道路」//www.nishi.or.jp/kotsu/kotsu/doro/doro_toshi/index.html ／西宮市「まちの位置（キッズサイト）」//www.nishi.or.jp/kosodate/kids/town/town-place.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

西宮市の固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％。いずれも市公式の2つのページで同じ値が確認できます。

ここで西宮市に固有の論点が1つあります。市は都市計画税について「市街化区域内の土地・家屋に対してかかります」とはっきり書いています。つまり市街化調整区域内の物件には都市計画税がかかりません。市街化区域内なら合計1.7％、市街化調整区域内なら1.4％です。西宮市は市街化調整区域の代表例として「六甲山などの自然環境や北部地域の農地」を挙げている市ですから、山手や北部の物件では、この0.3％の差が実際に生じうるということになります。ただし市街化区域・市街化調整区域の面積や分布を示した市公式の文章資料は確認できていません（未取得）ので、「北部だから都市計画税がかからない」と一般化することはできません。北部の山口町名来2丁目では令和7年12月23日に生産緑地地区の変更が告示されており、生産緑地は市街化区域内農地の制度ですから、北部にも市街化区域は存在します。判断材料は、納税通知書と重要事項説明書です。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。西宮市の価格帯（戸建の成約中央値4,000万円）では、この精算金も相応の額になります。

免税点は土地30万円・家屋20万円。同一人が市内に所有する資産の課税標準額の合計がこの額に満たない場合は課税されません。償却資産の免税点は、市公式のこのページに記載がなく未取得です。

住宅用地の課税標準の特例は、市の公表値で小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡以下の部分）が固定資産税で6分の1・都市計画税で3分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）が固定資産税で3分の1・都市計画税で3分の2です。適用の限度は「家屋の床面積の10倍」まで。市は計算例として、300㎡の敷地に1戸がある場合は200㎡を小規模住宅用地、残り100㎡を一般住宅用地として計算すると説明しています。

西宮市の方は、この「200㎡」という線を強く意識してください。理由は2つあります。

1つめ。成約データでは、西宮市の戸建455件の平均面積（土地面積）は150㎡で、200㎡は超えていません。ただし町丁目別に見ると北六甲台247㎡・仁川町163㎡・東山台137㎡という水準で、北部や山手では200㎡超がふつうに流通します。成約の個票でも、北六甲台の戸建は土地305㎡（延床155㎡・2008年築・3LDK＋S）で4,000万円、苦楽園六番町の戸建は土地210㎡（延床220㎡・1994年築・7LDK）で4,000万円という記録が出ています。200㎡を超えた部分には、小規模住宅用地の6分の1ではなく一般住宅用地の3分の1が適用されます。

2つめ。西宮市の地価公示の標準地そのものが、南部の斜面住宅地で非常に広いことです。甲陽園目神山町479㎡・鷲林寺南町446㎡・仁川町6丁目394㎡・苦楽園三番町219㎡・苦楽園六番町265㎡。これらはいずれも㎡単価では市内の最安層ですが、面積が大きいので総額はそれなりになりますし、毎年の固定資産税でも「広さ」がそのまま効いてきます。斜面の高級住宅地を検討する方は、㎡単価の安さだけでなく、保有コストの総額で見てください。

新築住宅の減額措置は、令和8年4月1日から床面積要件が変わっています。減額の内容は「居住部分の床面積120平方メートルまでの部分について、固定資産税額が2分の1に減額」。床面積の要件は、新築日が令和8年3月31日までなら一般住宅50〜280㎡（共同賃貸住宅は1戸当たり40〜280㎡）、令和8年4月1日〜令和13年3月31日の新築なら一般住宅40〜240㎡です。上限が280㎡から240㎡に下がっています。減額期間は一般住宅・共同賃貸住宅が「新たに課税されることとなった年度から3年度間」、地上3階建以上の中高層耐火・準耐火構造住宅が「5年度間」。そして「都市計画税にはこの減額措置は適用されません」と市は明記しています。認定長期優良住宅の減額期間は、このページに記載がなく未取得です。

西宮市で特筆すべきなのが、軽減メニューに「がけ地による評価額の減額」が入っていることです。六甲山麓の斜面住宅地を大量に抱える市らしい項目で、市公式の土地の軽減のページに項目名が掲げられています。ただし具体的な減額率は市公式に数値が掲載されておらず未取得です。がけ地を含む敷地を検討する場合は、市の資産税課にご確認ください。なお共用私道は「宅地価格の10分の1に軽減」、公衆用道路は非課税です。私道負担のある物件では、この扱いも確認しておく価値があります。

最後に水準の話です。西宮市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均293,355円で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち5位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは2位（1位は芦屋市394,736円/㎡）。地価が高いということは、同じ広さなら毎年の税額も高いということです。ただし市内の標準地は525,000円/㎡から13,000円/㎡まで40.4倍ひらいており、「西宮市だから固定資産税が高い」と一律に言うことはできません。場所次第で、まったく違います。

免税点

同一人が西宮市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。市公式は「納税通知書は毎年5月10日頃に送付します」「4期に分けて納めていただきます」（一括納付も可）と記しています。各期の納期限（月日）そのものは、市のこのページには記載がなく未取得です／賦課期日は1月1日。1月1日時点で市内に固定資産を所有する人が納税義務者

※税率・免税点は西宮市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域261箇所・特別警戒区域132箇所

西宮市で最初に確認すべきは、土砂災害の区域指定です。 兵庫県の資料（令和8年6月30日現在）では、西宮市の指定状況は次のとおりです。

警戒区域261箇所・特別警戒区域132箇所。 レッドとイエローの比は132÷261＝50.6％で、 兵庫県全体の12,813÷21,553＝59.4％よりやや低いものの、 絶対数としては阪神間で大きい部類です （比率は当方算出）。 参考までに、神戸市北区は警戒区域858箇所・特別警戒区域424箇所です。

この2つの区域は、性質がまったく違います。市公式の説明はこうです。

西宮市でこの論点が特に重いのは、住宅地の分布が理由です。 04章で見たとおり、西宮市には 甲陽園・苦楽園・目神山・鷲林寺・仁川といった六甲山麓の斜面住宅地と、 名塩・生瀬・東山台・北六甲台・すみれ台・宝生ケ丘といった北部の斜面ニュータウンが あります。 これらは、市内で最も㎡単価が低い一群でもあります。 「相場より安い」と思った物件が、区域内だったという事態は起こりえます。

※土砂災害警戒区域・特別警戒区域の地区別（町丁目別）の分布は、 市公式・県公式とも図面でのみ公表されており、本ページでは確認できていません（未取得）。 「甲陽園目神山が区域内である」といった個別の断定は一切していません。 電子版は兵庫県CGハザードマップで確認できます。 出典：兵庫県「土砂災害警戒区域指定状況（市町別）」令和8年6月30日現在 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 西宮市「土砂災害ハザードマップ」 //www.nishi.or.jp/kurashi/anshin/bosaijoho/kakushumap/hazardmap/dosya_hazard.html

なお、市の土砂災害ハザードマップの紙地図は「北部・南部の2分割」 （2026年8月更新）でしか作られていません。 1枚の地図に収まらない市域だということが、ここにも出ています。 市は参考として山地災害危険地区・土石流危険渓流も掲載しています。

2｜洪水は「どの川を見るか」が地域で違う

西宮市の洪水ハザードマップでいちばん重要なのは、 対象河川ごとに想定降雨がまったく違うということです。 市公式が公表している条件は次のとおりです。

同じ市内で、想定降雨が「511mm/24時間」「391mm/6時間」「817mm/12時間」と 3通りあります。 これは、西宮市の川が流域の性格も、降り方の想定も違うことを意味します。 あなたが検討している住所は、どの川のハザードマップを見るべきなのか。 これを最初に決めてください。

そして、市の洪水ハザードマップは3種類の地図で構成されています。

• ①浸水深。どれだけの深さまで浸かるか。
• ②「水深0.5メートル以上が続く時間」＝浸水継続時間。 これは見落とされがちですが、実務的にはきわめて重要です。 浸水が長く続けば、避難生活の期間も、 建物の復旧に要する費用と時間も大きく変わります。
• ③「家屋倒壊・流失」のおそれがある区域（氾濫流・河岸侵食）。 浸水するかどうかではなく、家そのものが壊れるおそれがある区域という意味です。 これに該当する場合、建物の被害の性質がまったく変わります。

マップの更新は2025年8月。 浸水深の具体的な数値と凡例の区分は、地図PDFでのみ公開されており、 本ページでは確認できていません（未取得）。 物件の住所で、必ずご自身で3種類とも確認してください。

出典：西宮市「洪水ハザードマップ」 //www.nishi.or.jp/kurashi/anshin/bosaijoho/kakushumap/hazardmap/kozui_hazard.html

3｜高潮 ― 「910hPa・500〜4000年に1度」という前提

臨海部（西宮浜・鳴尾浜ほか）を検討される方は、高潮の想定を必ず見てください。 兵庫県が令和4年6月7日に高潮浸水想定区域を指定しています。 想定の前提は、市公式によれば次のとおりです。

「500〜4000年の確率で発生する規模」という前提は、 裏を返せば「めったに起きないが、起きたらこうなる」という想定だということです。 住宅ローンを35年で組むなら、その期間に起きる確率は低い。 しかし、建物の資産としての寿命はもっと長いし、 浸水想定区域に入っているかどうかは、重要事項説明の対象でもあります。 最大浸水深の具体値は図面PDFでのみ公開されており、未取得ですので、 臨海部の物件では必ずご自身で地図をご確認ください。

出典：西宮市「高潮ハザードマップ」 //www.nishi.or.jp/kurashi/anshin/bosaijoho/kakushumap/hazardmap/107509720220722.html

4｜津波 ― いま、地図が「過渡期」にあります

西宮市の津波ハザードマップについては、 2026年9月時点の状況を正確にお伝えしておく必要があります。

市は、「2025年防災マップ」の津波ハザードマップで、 水深「0〜0.3m」と「0.3〜1m」の配色を取り違える誤りがあったことを公表し、 訂正版を掲載しています。 市は「この訂正は水深の表記（配色）に関するもの」であり、 危険度評価そのものの変更ではないと明記しています。

そして、紙版の配布は、兵庫県が南海トラフ地震の新想定を反映した 津波浸水想定を公表（2026年初頭見込み）した後に行う予定だとしています。

津波の浸水深・浸水区域の具体的な数値は、 図面PDFでのみ公開されており、本ページでは確認できていません（未取得）。 また兵庫県の新想定が公表済みかどうかも、本ページでは確認していません。 最新の状況は、西宮市 防災危機管理局（第二庁舎4階・0798-35-3626）に 直接ご確認ください。

出典：西宮市「津波ハザードマップ」 //www.nishi.or.jp/kurashi/anshin/bosaijoho/kakushumap/hazardmap/tsunamihazardmap.html

5｜そのほかに市が公開している地図

西宮市は、洪水・高潮・津波・土砂災害のほかにも地図を公開しています。 物件の住所で、全部確認してください。

とくに液状化危険度分布図は、臨海部（西宮浜・鳴尾浜）や 河川沿いの低地を検討される場合に見ておく価値があります。 西宮市は市が「南北に長い市域は、北部の山地部と南部の平野部に分かれています」と記す市で、 南部は武庫川・夙川・芦屋川ほかの河川が大阪湾に注ぐ平野です。 そして臨海部は埋立地です。 市自身が市街化区域を「既成市街地から臨海部の埋立地にかけて」と説明しているとおりです。

出典：西宮市「ハザードマップ」 //www.nishi.or.jp/kurashi/anshin/bosaijoho/kakushumap/hazardmap/index.html

6｜建てられるものが、用途地域だけでは分からない市

西宮市で、物件情報の「用途地域：第一種低層住居専用地域」という1行だけで 判断するのは危険です。 なぜなら、その上に高度地区・風致地区・景観地区・景観重点地区・地区計画・ まちづくり協定・建築協定が何重にも重なっている可能性があるからです。

西宮市の用途地域そのものは、建築基準法の13種類が使われています （直近の法改正は2017年）。 市公式は指定の傾向を、 山手側に「低層または中高層の住居系用途地域」、主要駅周辺に「商業地域」、 大工場のある地域に「工業系用途地域」と説明しています。 ただし用途地域の種類別面積は、都市計画年報PDFと「にしのみやWebGIS」でしか公表されておらず、 本ページでは確認できていません（未取得）。

そのうえに乗っている制度が、次のとおりです。

市自身が注意を促している一文があります。 「西宮市地区計画等の区域内における建築物等の制限に関する条例」のページにある、次の文です。

条例に書いてあることが、地区計画の制限のすべてではない。 市がそう明記しているということは、 西宮市では「条例を読んだから大丈夫」が成立しないということです。 物件単位で、市の窓口に確認する以外にありません。

やるべきことは決まっています。

• 「にしのみやWebGIS」で、その住所にかかる区域を全部確認する。 用途地域だけでなく、高度地区・風致地区・景観・地区計画・立地適正化計画の誘導区域まで。
• 市の都市計画部／開発指導課に、地区計画とまちづくり協定の有無を確認する。
• 斜面地・山手の物件なら、斜面地条例の適用を確認する。 この条例の規制内容は公開PDFでのみ示されており、 本ページでは内容を示せていません。
• 市街化調整区域なら、「緑の保全等に関する指導要綱」（敷地300㎡以上で発動）と 近郊緑地保全区域の届出（木竹の伐採も対象）を確認する。

※本ページでは用途地域の種類別面積、高度地区9種類の高さの数値、 日影規制・外壁後退・敷地面積の最低限度、 地区計画の一覧と制限内容、景観の各基準の数値、 立地適正化計画の居住誘導区域・都市機能誘導区域の範囲を、 いずれも確認できていません（未取得）。 理由はすべて同じで、西宮市公式サイトのrobots.txtが全PDFのクロールを禁止しているためです。 出典：西宮市「地域地区」 //www.nishi.or.jp/kotsu/toshikeikaku/nishinomiya_toshi/toshikeikaku/chiikichiku.html ／ 「地区計画等の区域内における建築物等の制限に関する条例」 //www.nishi.or.jp/jigyoshajoho/kenchiku/kenchikukijyunhou/chikukeikaku.html ／ 「にしのみやWebGIS」 //www.nishi.or.jp/kotsu/toshikeikaku/nishinomiya_toshi/087807111.html

7｜マンションを買う場合 ― 平均築1997年という現実

西宮市の成約1,220件のうち765件（約63％）がマンションで、 中央値3,400万円・平均専有78㎡・平均築年1997年です。 平均で築29年前後ということになります。

築29年ということは、大規模修繕を2回以上経験している物件が中心だということです。 価格や専有面積と同じくらい、 管理組合の運営状況、修繕積立金の水準と残高、長期修繕計画の有無、 直近の大規模修繕の履歴が資産価値を左右します。

そして、西宮市で特に見ておきたいのがワンルームマンション等指導要綱です。 市は専有面積40㎡未満の単身者住宅を10戸以上有する集合建築物などを対象に、 次の指導を行っています。

この要綱は、西宮市の住宅ストックの性格を制度の側から決めています。 成約データでマンションの平均専有が78㎡というのは、 ファミリー向けが中心の市場だということですが、 その背景にこの指導があると読むことはできます （ただし市が因果として説明しているわけではありません）。

出典：西宮市「ワンルームマンション等の管理等に関する指導要綱」 //www.nishi.or.jp/jigyoshajoho/kaihatsujigyo/kaihatsujigyo/keikakushishin/1room.html ／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・西宮市1,220件）

8｜生活のルールも条例で決まっている市です

最後に、住んでからの話を1つ。 西宮市には「快適な市民生活の確保に関する条例」（平成12年3月制定・同年7月1日施行）が あります。内容は次のとおりです。

対象区域は「公共の場所（道路、公園、広場、河川、海岸、 市民が自由に利用できる場所）」です。 「音の出る花火」を時間帯で規制している条例を持つ市というのは、 文教住宅都市宣言（昭和38年11月3日）の「環境の保全・浄化」を、 生活レベルまで降ろしている一例だと読めます。 罰則の詳細はPDFのみで、本ページでは確認できていません（未取得）。

西宮市は環境基本条例（平成17年4月1日施行）も持っており、 環境学習都市宣言（平成15年12月14日）を基本理念としています。 行動憲章は5項目 （①自然体験を通じた環境配慮行動の実践 ②市民・事業者・行政のパートナーシップ ③循環型都市の構築 ④人と自然の共生社会 ⑤次世代への継承と国際的ネットワーク）で、 市公式はこれを 「1963年の文教住宅都市宣言と1983年の平和非核都市宣言の精神を継承するもの」と 位置づけています。

出典：西宮市「快適な市民生活の確保に関する条例」 //www.nishi.or.jp/kotsu/kankyo/kankyokeikaku/seido/kaiteki.html ／ 「西宮市環境基本条例」 //www.nishi.or.jp/kotsu/kankyo/kankyokeikaku/seido/kankyokihon.html ／ 「環境学習都市宣言」 //www.nishi.or.jp/shisei/shinogaiyo/toshisengen/kankyotoshisengen.html

西宮市の南北格差は、地形の話であると同時に「郡」の話です。 この章では、市公式の年表と「西宮小史」に書かれていることだけで、 西宮市がどうやって現在の市域になったのかをたどります。

市名の由来 ― 広田神社と、西宮神社と、鳴尾の沖

まず市の名前から。 市公式の「西宮小史」によれば、 平安時代に「西宮」という名称は広田神社を指していました。 その後、広田神社の別宮の摂社に祀られていたエビス神が 「西宮神社の元となった」とされています。

そして市公式は、もう一つの伝承も併記しています。 「東の鳴尾の沖で漁師の網にかかった神を祭ったことから始まる」というものです。

ここで「鳴尾」という地名が出てくることに注目してください。 鳴尾は、いまの西宮市の6行政区域のひとつ（人口94,531人・市全体の19.6％）です。 そして鳴尾村が西宮市に合併されたのは1951年（昭和26年）4月、 つまり市制施行（1925年）から26年も後のことです。 市の名前の由来として語られる地名が、市域に編入されたのは戦後だった ということになります。

※市名の由来については、市公式の記述の要約であり、 逐語での完全な確認には至っていません（確度中）。 本ページでは市公式に書かれている範囲を超える説明をしていません。 出典：西宮市「西宮小史」 //www.nishi.or.jp/bunka/rekishitobunkazai/nishinomiyanorekishi/shoshi.html

1925年から1951年まで ― 26年かけて市域ができた

市公式の「市のあゆみ」に載っている合併の年表は、次のとおりです。 すべて逐語です。

市公式の「西宮小史」は、これをこうまとめています。 「昭和26年に鳴尾村・山口村・塩瀬村を合併して、現在の西宮市域を形成した」。 そして合併した町村の郡を、次のように明記しています。

この一文が、西宮市の南北格差の根っこです。 西宮市を構成する9つの町村のうち、7つは武庫郡。 有馬郡は、山口村と塩瀬村の2つだけです。 そしてその2村が、いちばん最後の1951年に編入された。

いまの6行政区域と、この郡の区分は、ぴたりと重なります。

6行政区域のうち4つが武庫郡、2つが有馬郡。 そして有馬郡の2区域＝北部の人口は、合わせて40,623人＝市の8.4％です （構成比は当方算出）。

ここで、神戸市北区を思い出してください。 神戸市北区も、1947年から1958年にかけて有馬郡などから編入された地域です。 西宮市の北部と神戸市北区は、成り立ちがまったく同じなのです。 そしてさくらやまなみバスが「西宮の南部地域と山口町・有馬温泉を結ぶ」路線なのも、 偶然ではありません。山口も有馬温泉も、もとは同じ有馬郡だからです。

出典：西宮市「市のあゆみ」 //www.nishi.or.jp/shisei/shinogaiyo/nishinomiyashishi/ayumi.html ／ 西宮市「西宮小史」 //www.nishi.or.jp/bunka/rekishitobunkazai/nishinomiyanorekishi/shoshi.html

昭和2年 ― 都市計画が、線引きより40年早く始まっていた

市公式は、西宮市の都市計画の起点をこう記しています。 「西宮市では、昭和2年に西宮都市計画区域が決定され」。

昭和2年＝1927年。市制施行（1925年4月）のわずか2年後です。 そして区域区分（いわゆる「線引き」）の制度が創設されたのは、 昭和43年（1968年）の都市計画法。 西宮市の都市計画は、線引き制度より41年早く始まっていたことになります。

その10年後、昭和12年（1937年）に風致地区の指定が始まります。 目的は市公式の説明で「自然の風景と建築物の調和を維持する」こと、 対象は六甲山麓と河川沿い。 戦前の時点で、西宮市はすでに「山と川の景観を守る」という都市計画を持っていた ということです。

年表にすると、こうなります。

昭和38年11月3日 ― すべての規制の出発点

西宮市の年表のなかで、不動産の観点から最も重要な日付は 昭和38年（1963年）11月3日です。 文教住宅都市宣言が行われた日です。全文の主要部を、もう一度引用します。

「三十万市民」と書かれています。 いまの西宮市の人口は482,834人（令和7年国勢調査 速報値）ですから、 この宣言から人口は1.6倍になりました（当方算出）。 それでも宣言は生きています。

生きているというのは、比喩ではありません。

• 第5次総合計画の将来都市像が「未来を拓く 文教住宅都市・西宮 憩い、学び、つながりのある美しいまち」（令和元年度から10年間）
• 西宮市まちなみまちづくり基本条例（平成31年1月1日施行）の目的規定が 「文教住宅都市西宮における住環境形成に関する基本理念を定め」
• 西宮市都市交通計画の策定目的が「文教住宅都市」としての魅力の維持
• 環境学習都市宣言（平成15年12月14日）が 「1963年の文教住宅都市宣言と1983年の平和非核都市宣言の精神を継承するもの」

60年以上前の宣言の言葉が、総合計画にも、条例の目的規定にも、 交通計画にも、別の宣言にも書き込まれている。 これが、西宮市の規制がなぜこれほど積み重なっているのかの答えです。 高度地区9種類＋最低限度1種類を全市に張り、平成19年4月24日に一斉変更したのも、 昭和12年から風致地区を指定し続けているのも、 平成28年に地下室マンション規制の条例を施行したのも、 景観重点地区を6地区・まちづくり協定を2地区・建築協定を7地区置いているのも、 すべてこの宣言の延長線上にあります。

買う側にとって、これは両面です。 良い面は、まちなみが60年守られてきたこと。 甲陽園・苦楽園・目神山の斜面住宅地がいまのかたちを保っているのは、 制度が効いているからです。 厳しい面は、自分が建てるときにも同じ制度がかかること。 建ぺい率20％・緑地率50％という風致地区第1種の数値は、 「隣が守る」だけでなく「自分も守る」ルールです。 西宮市で土地を買うというのは、この制度に参加するということだと 理解しておいてください。

市の花はさくら、市の木はくすのき

最後に、市のシンボルを紹介しておきます。

市の花が「さくら」であることは、 市が2009年から走らせているバスの名前にも出ています。「さくらやまなみバス」。 市の花の名を冠したバスが、市の南部と、1951年に有馬郡から編入された山口町・有馬温泉を 結んでいる。 そしてJRには「さくら夙川」という駅があります。

※平和非核都市宣言と安全都市宣言の宣言年月日は、 個別ページを確認できておらず未取得です（都市宣言一覧に名称のみ）。 また市制施行前の西宮町の歴史、名塩和紙の起源、 さくらやまなみバスの運行事業者・補助額についても確認できていません（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 出典：西宮市「市のあゆみ」 //www.nishi.or.jp/shisei/shinogaiyo/nishinomiyashishi/ayumi.html ／ 西宮市「西宮小史」 //www.nishi.or.jp/bunka/rekishitobunkazai/nishinomiyanorekishi/shoshi.html ／ 西宮市「市章・市の花・市の木・市歌」 //www.nishi.or.jp/shisei/shinogaiyo/symbol.html ／ 西宮市「文教住宅都市宣言」 //www.nishi.or.jp/shisei/shinogaiyo/toshisengen/jutakutoshisengen.html ／ 西宮市「環境学習都市宣言」 //www.nishi.or.jp/shisei/shinogaiyo/toshisengen/kankyotoshisengen.html ／ 西宮市「第5次総合計画」 //www.nishi.or.jp/shisei/sogokeikaku/sogokeikaku/dai5jisogokeikaku/dai5jisougoukeikaku.html ／ 西宮市「名塩和紙学習館」 //www.nishi.or.jp/bunka/rekishitobunkazai/ritsukyodoshiryokan/washi-access/index.html ／ 西宮市「むかしの写真（JR西宮名塩駅開業）」 //www.nishi.or.jp/bunka/rekishitobunkazai/mukashiphoto/JRnasioekikaigyou.html

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