【甲賀市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

甲賀市の価格帯で、いくら得になるか

甲賀市の住宅地は1㎡あたり平均22,134円（18地点の単純平均）。市内の標準地は最高58,200円/㎡（水口町東名坂１５８番３）から最低6,520円/㎡（甲賀町高嶺字天岡９６０番２外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が8.9倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、甲賀市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は20件。成約価格の中央値は1,450万円、真ん中の半数は1,000万円〜2,100万円に収まっています。延床面積の中央値は120㎡。建築年の中央値は1995年です。

最寄駅で多いのは水口駅（8件）、水口石橋駅（4件）、甲南駅（3件）。

中央値の1,450万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は54万4,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる20件のうち、1981年以前に建てられたものは4件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

甲賀市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて甲賀市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 86,222人。481km²に5つの旧町

甲賀市の人口は86,222人（男43,355人／女42,867人）、世帯数は38,561世帯です（令和8年8月末現在・甲賀市「世帯数・人口統計」。住民基本台帳にもとづく数値）。面積は481.62km²で、東西約43.8km・南北約26.8km。市公式は「県土の約12％を占めています」と説明しています。人口密度は約179人/km²（当方算出）です。

国勢調査の人口について、市公式は次のように書いています。「甲賀市の人口は、平成17（2005）年の93,853人をピークとして減少に転じ、平成27（2015）年では、90,901人となっています」。10年間で2,952人、約3.1％の減少です（差と率は当方算出）。令和2年・令和7年の国勢調査の人口は、本ページでは市公式から取得できていません（未取得）。参考までに、令和8年8月末の住民基本台帳人口86,222人は、平成27年の国勢調査人口より4,679人少ない数字です（国勢調査と住民基本台帳は数え方が違うため、単純には比べられません）。市の都市計画マスタープラン（平成29年8月改定）は、平成40年（2028年）の人口をおよそ83,000人と推計していました。

甲賀市を理解するいちばんの近道は、「5つの旧町」で見ることです。平成16年10月1日に水口町・土山町・甲賀町・甲南町・信楽町が合併して甲賀市が生まれました。市の字別人口の表も、いまもこの5つの町ごとに集計されています。

水口町が40,421人で市全体の46.9％、甲南町が20,651人で24.0％。この2つの町で市の人口の7割を超えます。次いで信楽町9,745人（11.3％）、甲賀町8,846人（10.3％）、土山町6,559人（7.6％）（構成比は当方算出）。市の人口のほぼ半分が水口町に住んでいることになります。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、価格が急に上がりにくく、落ち着いて選べるという利点があります。一方、令和8年地価公示の住宅地18地点を見ると、上昇が8地点、横ばいが2地点、下落が7地点（残る1地点は前年と比べられない地点）。平均は＋0.3％ですが、上がっている地点は水口町と甲南町に、下がっている地点は信楽町・土山町・甲賀町に集まっています（くわしくは「甲賀市の特徴」の章で扱います）。「甲賀市だから」ではなく「甲賀市のどの町か」で考えることが、この市では特に大切です。

市の位置について、市公式は次のように説明しています。滋賀県東南部に位置し、大阪・名古屋から100キロメートル圏内。「その東南部は、標高1,000mを超える山々が連なる鈴鹿山脈により、西南部は信楽盆地とこれらに続く丘陵性山地により各々三重県、京都府に接しています」。野洲川・杣川・大戸川沿いに平地が開け、森林も多く、琵琶湖の水源涵養にも重要な地域だとしています。市の統計書によると標高は最高1,238m（雨乞岳）、最低150m。琵琶湖には面していない、山と川の市です。

土地の使われ方

甲賀市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域3.2％」です。市公式「甲賀市の都市計画」と滋賀県「滋賀の都市計画2025」をもとに、市域48,162haを次の4つに分けて整理しました。市街化区域1,559ha（3.2％）、市街化調整区域17,462ha（36.3％）、線引きをしていない2つの都市計画区域6,167ha（12.8％）、都市計画区域外22,974ha（47.7％）。

市域の半分近く（47.7％）は、そもそも都市計画区域の外です（都市計画区域外の面積は、市域48,162haから3つの都市計画区域の合計25,188haを差し引いた当方の算出値です。市が公表している3区域の面積は「約」の付いた値ですので、目安としてお読みください）。ひとつの市のなかに、家を建てるときのルールが場所によって4通りあるということです。

市の都市計画マスタープランは「市内の70％を森林が占め」ていると書いています。山と川と、その間の盆地・谷すじの市で、住宅地はそのなかの限られた場所にあります。用途地域（3つの都市計画区域の合計1,923.5ha）を見ると、工業系の3種類が887.7haで46.2％。住居系の7種類の合計897.7ha（46.7％）とほぼ同じ広さです（系統別の合計と割合は当方算出）。工業団地の多い、働く場所のある市だということが、用途地域の数字からも分かります。

※都市計画区域の面積は甲賀市「甲賀市の都市計画」（甲賀 約19,021ha・信楽高原 約3,267ha・土山 約2,900ha）、市街化区域・市街化調整区域は滋賀県「滋賀の都市計画2025」、市域48,162haは甲賀市都市計画マスタープラン。都市計画区域外の面積と構成比は当方の算出。

市街化区域と市街化調整区域

甲賀市は、市域の一部だけが「線引き」をしている市です。市公式「甲賀市の都市計画」によると、市内には都市計画区域が3つあります。

(1) 甲賀都市計画区域：旧水口町・旧甲賀町・旧甲南町。約19,021ha。区域区分（線引き）あり。
(2) 信楽高原都市計画区域：旧信楽町の長野、江田、神山。約3,267ha。区域区分なし（非線引き）。
(3) 土山都市計画区域：旧土山町の「大野学区、青土を除く土山学区」。約2,900ha。区域区分なし（非線引き）。

下の表は、このうち線引きをしている甲賀都市計画区域（19,021ha）の内訳です。市街化区域は1,559ha、市街化調整区域は17,462ha。線引きをしている区域のなかでも、市街化区域は8.2％にすぎません。市の開発許可のページは、水口町・甲賀町・甲南町を「全域線引き都市計画区域」と書いています。水口・甲賀・甲南の物件は、市街化区域か市街化調整区域かのどちらかに必ず入るということです。

表に入っていない土地が、市域の6割あります。信楽町と土山町には、市街化区域も市街化調整区域もありません。あるのは「非線引きの都市計画区域」と「都市計画区域外」の2つです。信楽町で都市計画区域に入るのは長野・江田・神山だけ、と市公式は書いていますので、信楽高原鐵道の勅旨・雲井・紫香楽宮跡の各駅がある信楽町勅旨・牧は、市の説明にあてはめると都市計画区域の外になります。

市公式「甲賀市の都市計画」に載っている用途地域は12種類・合計1,923.5haです。この合計は、3つの都市計画区域の用途地域を足したものです（滋賀県の資料では甲賀1,558.5ha・信楽高原215.0ha・土山150.0haで、合計が一致します）。非線引きの信楽高原・土山の都市計画区域にも、用途地域が指定されているということです。

住居系7種類の合計は897.7ha（46.7％）、商業系2種類は138.1ha（7.2％）、工業系3種類は887.7ha（46.2％）。最大は第1種住居地域（416.7ha）、次が工業専用地域（393.1ha）、3番目が工業地域（256.2ha）です。工業専用地域には住宅を建てられません。

※面積は甲賀市「甲賀市の都市計画」。右の列の割合は、表の見出しでは「市街化区域に占める割合」となっていますが、甲賀市の表では3つの都市計画区域の用途地域の合計1,923.5haに対する割合（当方算出）です。系統別の合計も当方の算出です（端数処理のため合計は100％になりません）。区域ごとの用途地域の内訳（甲賀1,558.5ha・信楽高原215.0ha・土山150.0ha）は滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章。市の表の基準日は確認できていません。

地価公示 ― 18地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、甲賀市の住宅地の標準地は18地点。 単純平均は1㎡あたり22,134円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.3％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

甲賀市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 甲賀市の住宅地の平均価格は13位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第12位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

甲賀市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地18地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で8.9倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

市公式「甲賀市の都市計画」には、都市計画公園として、総合公園の甲賀中央公園（甲賀町相模・計画11.3ha）、みなくち総合公園（水口町北内貴・虫生野・計画63.3ha、供用42.1ha）、信楽運動公園（信楽町西・計画10.3ha）、運動公園の甲南中央運動公園（甲南町葛木・計画18.4ha）、地区公園の伴谷公園（水口町伴中山）、近隣公園の柏木公園・水口公園・古城が丘公園、風致公園の名坂風致公園（水口町名坂・計画31.0ha）などが載っています。総合公園・運動公園が旧町ごとにひとつずつある形です。市のマスタープランは「市内の70％を森林が占め」と書いており、都市公園の数字だけでは緑の量は測れません。公園の総数・1人当たりの公園面積は、本ページでは確認していません（未取得）。

※甲賀市「甲賀市の都市計画」に掲載されている都市計画公園の表（基準日は未確認）。

甲賀市を一言で表すと、「5つの町が、それぞれ別のルールと別の値動きを持ったまま、ひとつの市になっている」市です。 市街化区域は市域の約3.2％。都市計画区域の外が半分近く。 鉄道は3路線あるのに、つながっているのは貴生川駅だけ。 住宅地の公示価格は、1㎡あたり5万円台の町と1万円を切る町がある。 そして、都市計画税がありません。 この章では、公的データに出ている事実から甲賀市を読んでいきます。

地価公示23地点 ― 水口・甲南は上がり、信楽・土山・甲賀は下がっている

令和8年地価公示で、甲賀市の標準地は住宅地18地点・商業地4地点・工業地1地点の計23地点です。

住宅地の平均は＋0.3％。ほぼ横ばいに見えます。ところが、中身は横ばいではありません。 18地点を、旧町ごとに、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 上昇した8地点は、すべて水口町か甲南町。 水口町の6地点は上昇5・下落1、甲南町の4地点は上昇3・横ばい1。 信楽町・土山町の4地点はすべて下落、甲賀町の4地点に上昇はありません。 平均＋0.3％は、「上がっている2つの町」と「下がっている3つの町」を足して割った数字です。
• 価格の上位5地点（28,300円以上）も、すべて水口町か甲南町。 「甲賀市の住宅地は平均22,134円」と言っても、水口町の平均は32,050円、甲賀町の平均は11,030円で、ほぼ3倍ちがいます（旧町ごとの平均は当方算出）。
• 最も上がったのは水口町山（＋4.7％）、最も下がったのは甲賀町高嶺（−5.0％）。 水口町山の標準地は17,700円/㎡で、価格としては高くありません。 「価格が高い地点ほど上がる」とは限らず、水口町のなかでは価格の低い地点も上がっています。

買う側にとっての意味は、はっきりしています。 水口町・甲南町は、価格が保たれているか、ゆるやかに上がっています。 信楽町・土山町・甲賀町は、土地が広く安く買えるかわりに、この1年で公示価格が1.0〜5.0％下がった地点が大半です（横ばいの大原市場と、前年と比べられない上野を除く）。 どちらが良い・悪いではなく、「何年住むつもりか」「将来手放す可能性があるか」で選ぶべき土地が変わります。

商業地4地点と工業地1地点は次のとおりです。

工業地は＋4.5％。住宅地の平均（＋0.3％）とは動きが違います。 用途地域の46.2％が工業系で、新名神高速道路のICが3つある市です。 市内に働く場所が多いことは、甲賀市の強みです。 商業地の最高は水口町水口の80,600円/㎡で、住宅地の最高（58,200円）の1.4倍ほど（当方算出）。 商業地と住宅地の差が小さいのも、この市の特徴です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・地点の数え上げ・旧町ごとの集計は当方の集計であり、国土交通省が公表しているものではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。旧町の区分は所在地番の町名によります。

実際の成約26件 ― すべて戸建、中央値1,600万円、中央の築年2004年

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 甲賀市の成約は26件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

まず、件数が少ないことを正直に書いておきます。 人口8万6千人の市で、1年間に公的データに載った成約が26件。 この件数では、町ごと・駅ごとの「相場」を細かく語ることはできません。 このページの中央値は、どれも「目安」です。

そのうえで、26件から読み取れることがあります。

• 26件すべてが戸建。甲賀市は戸建の市です。 この1年間、マンションの成約はデータに1件も出ていません。 甲賀市でマンションを探している方は、比べられる成約がほぼ無いことを前提にしてください。
• 中央の築年は2004年。築20年あまりの家が真ん中です。 成約個票の4件は1987年・1993年・1997年・2018年築で、4件のうち3件が軽量鉄骨造。 ハウスメーカーの軽量鉄骨の家が、築30年前後で1,500万〜1,600万円で動いていることが分かります。
• 中央の土地面積は232㎡（約70坪）。 住宅地の平均公示価格22,134円/㎡に232㎡を掛けると約514万円（当方算出）。 成約中央値1,600万円との差は、建物の値段と、標準地より条件のよい立地の分と考えられます。 甲賀市の戸建は、価格のうち建物が占める割合が大きいということです。 建物の状態・性能・保証を、土地以上にしっかり確認する必要があります。

最寄駅別の成約（26件中25件）

近江鉄道の水口・水口石橋で12件、JR草津線の甲南・甲賀で10件、貴生川で3件。 甲賀市の住宅の取引は、水口町と、JR草津線沿いの甲南町・甲賀町に集まっています。 JRの駅（甲南2,150万円・甲賀2,050万円・貴生川2,900万円）のほうが、近江鉄道の駅（水口1,350万円・水口石橋1,800万円）より中央値が高い という結果ですが、件数が3〜8件ですので、路線の差と言い切ることはできません。 土地の公示価格は水口町がいちばん高いのに、成約中央値は水口駅がいちばん低いという点は、覚えておく価値があります。 水口町は築年の経った物件の流通が多い、と読むのが自然です（駅別の築年は公表データにないため、断定はできません）。

残りの8駅には、3件以上の成約がありませんでした。 信楽高原鐵道の駅と、JRの寺庄・油日、近江鉄道の水口城南・水口松尾の近くで物件を探す場合は、 比べられる成約がほとんど無いことを前提にしてください。

町丁目別の成約（3件以上あった2町丁目・計6件）

26件のうち、3件以上まとまった町は2つ・6件だけ。残りの20件は、1〜2件ずつ市内に散らばっています。 481km²ある市ですから、当然といえば当然です。 甲南町竜法師3,100万円と水口町新城1,400万円で、約2.2倍（当方算出）。 土地の広さはほぼ同じ（183㎡と198㎡）で、水口町新城の標準地は28,300円/㎡。 土地の値段では説明がつかない差ですから、建物の新しさの違いと考えられます （町丁目ごとの築年は公表データにないため、断定はできません）。

実際の成約は、こんな中身です

4件は1,500万〜1,600万円にそろっています。 同じ値段で、2018年築・土地185㎡・建物115㎡の家と、1997年築・土地335㎡・建物170㎡の家がある。 「新しくて小さめの家」と「築年が経って大きい家」が同じ値段、というのが甲賀市の1,500万円前後の帯です。 どちらが合うかは、家族の人数と、車を何台置くか、そして建物にあと何年住めるかで決まります。 1987年築の甲賀町拝坂の家は、昭和56年6月以降の着工と考えられる年代ですが、築40年近い建物です。 古い軽量鉄骨の家は、メーカーの点検・補修の履歴が残っているかで状態が大きく変わります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・甲賀市26件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。戸建の「面積」は土地面積、「建物」は延床面積です。 駅からの距離が「0分」の2件は公表値のままで、駅のすぐ前なのか未記入なのかは判別できません。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

3つの都市計画区域 ― 水口・甲賀・甲南は線引き、信楽・土山は線引きなし

市公式「甲賀市の都市計画」は、市内の都市計画区域を次の3つとしています。

市街化区域1,559haは、市域48,162haの約3.2％です（当方算出）。 そこに非線引きの2区域の用途地域365haを足しても、用途地域は1,923.5ha・市域の4.0％。 さらに、市が立地適正化計画で定めた居住誘導区域は922.8ha。 市が「今後も住宅地として維持していく」と位置づけている場所は、市域の2％に届きません（1.9％・当方算出）。

ただし、甲賀市は「市街化区域の外は建てられない」という市でもありません。 水口・甲賀・甲南の市街化調整区域には、自己居住用の住宅を建てられる第12号の指定区域があります。 そして、信楽・土山では、そもそも市街化調整区域の規制がかかりません。 「この土地に、自分は家を建てられるのか」の答えが、場所によって何通りもあるのが甲賀市です。 くわしくは「市街化調整区域」の章にまとめています。

出典：甲賀市「甲賀市の都市計画」 https://www.city.koka.lg.jp/8517.htm ／ 滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/480/5605830_1.pdf

都市計画税がない ― 毎年のコストは固定資産税1.4％だけ

甲賀市は、都市計画税を課していません。 甲賀市税条例が定める税目に都市計画税は無く、市の例規集にも都市計画税条例はありません。 都市計画税は、地方税法のうえで市町村が「課することができる」税で、課すかどうか・税率をいくらにするかは市町村ごとに違います。

• 市街化区域の物件でも、毎年かかるのは固定資産税1.4％だけです。
• 課税標準額1,000万円の物件に0.2％の都市計画税がかかる市と比べると年2万円、0.3％の市と比べると年3万円の差になります（当方算出）。 30年住めば60万〜90万円。仲介手数料と同じくらいの金額が、税の差だけで動く計算です。
• 一方で、「都市計画税が載っていないから市街化調整区域だ」という見分け方は、甲賀市では使えません。 区域の確認は、市の都市計画図か都市計画課で行ってください。

出典：甲賀市税条例 https://reiki.city.koka.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r055RG00000124.html ／ 甲賀市例規集（第7編 財務 第3章 税・税外収入） https://reiki.city.koka.lg.jp/reiki_int/reiki_taikei/r_taikei_07_03.html ／ 甲賀市「その他の税」 https://www.city.koka.lg.jp/23984.htm

まとめ：甲賀市は「町・区域・駅・水」の4つで選ぶ市

確認すべきことは、次の5点です。

• 5つの町のどこか。水口町・甲南町は地価が上昇、信楽町・土山町・甲賀町は下落または横ばい。成約は水口・甲南・甲賀に集まっています。
• その土地は4つの区分のどれか。市街化区域／市街化調整区域／非線引きの都市計画区域／都市計画区域外。 調整区域なら、第12号の指定区域の内か外か。
• どの駅の物件か。JRは草津線の5駅。水口の市街地は近江鉄道です。3路線がつながるのは貴生川駅だけ。
• 水害。県の浸水警戒区域20地区のうち6地区が甲賀市（信楽町に5地区、水口町三本柳）。野洲川・杣川・大戸川沿いの平地は洪水浸水想定区域図の確認が必要です。
• 学校の再編。信楽は5小学校を1校に、土山・甲賀は小中一貫校、甲南第三小は甲南中部小と再編、という方向が計画に書かれています。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の甲賀市

甲賀市が誕生したのは平成16年（2004年）10月1日。水口町・土山町・甲賀町・甲南町・信楽町の5町が合併して、いまの市域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、水口町新町一丁目（近江鉄道 水口駅の自転車駐車場がある町）を含む同じ範囲です。当時はまだ「水口町」でした。水口町は、住宅地の標準地6地点のうち5地点が上昇している町で、最高地点の水口町東名坂（58,200円/㎡・＋3.2％）もこの町にあります。2枚を見比べるときは、田畑だった場所がどこまで宅地や工場に変わったか、逆にいまも農地のまま残っているのはどこか、に注目してください。甲賀市の市街化区域は市域の約3.2％で、そのすぐ外側は市街化調整区域です。「市街地の端」がどこにあるかが、写真から読み取れます。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「滋賀県甲賀市水口町新町一丁目」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28778〜28780・y12982〜12983）で切り出しています。

甲賀市は、平成16年10月1日に5つの町が合わさってできた市です。水口町・土山町・甲賀町・甲南町・信楽町。住所にはいまも「甲賀市水口町◯◯」「甲賀市信楽町◯◯」のように旧町の名前が入り、市の人口統計も、学校の通学区域も、都市計画区域も、この5つの町を単位にしています。

ここでは、令和8年地価公示の全23地点（住宅地18・商業地4・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報26件の駅別・町丁目別を、旧町をもとにした6つのまとまりに整理します（水口町は、近江鉄道の駅がある市街地と、3路線が集まる貴生川駅のまわりに分けました）。

先にお断りしておきます。甲賀市の住所は町名に旧町の名前が入っているため、標準地と成約がどの旧町のものかは、所在地の表記から判断しています。水口町を「市街地」と「貴生川駅のまわり」に分けたのは当方の整理で、市の公式の区分ではありません。また、成約の町丁目別は3件以上あった2つの町丁目（計6件）だけの集計です。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、甲賀市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

甲賀市には鉄道が3つの路線あります。市公式は次のように説明しています。「鉄道網は、ＪＲ草津線が地域を横断し、ＪＲ草津線貴生川駅を起点として近江鉄道本線・信楽高原鐵道があります」。

3つの路線は、貴生川駅でだけつながっています。JR草津線は貴生川から甲南・寺庄・甲賀・油日へ、近江鉄道本線は貴生川から水口の市街地へ、信楽高原鐵道は貴生川から信楽へ。信楽高原鐵道の公式サイトによると、貴生川〜信楽間は延長14.7kmです。市役所のある水口の市街地の駅は近江鉄道で、JRの駅ではありません。水口で買って京都・大阪方面にJRで通う場合は、貴生川駅まで近江鉄道・バス・車などで出ることになります。市公式の案内する経路も「京都駅→（JR琵琶湖線）→草津駅→（JR草津線）→貴生川駅」です。

土山町には、市の資料で確認できる鉄道の駅がありません。市の駐車場・自転車駐車場の一覧に土山町の駅は出てこず、マスタープランも土山地域の拠点を駅ではなく「土山地域市民センター周辺」としています。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※表に載せているのは、甲賀市内にあることを市の資料で確認できた13駅です。JR草津線の5駅（貴生川・甲南・寺庄・甲賀・油日）は、市公式「草津線に乗って旅をしよう」が市内の駅として紹介しています。近江鉄道の4駅と信楽高原鐵道の4駅は、市公式「駅前市営駐車場・駐輪場の案内、利用料金」に載っている市営の自転車駐車場の所在地（すべて甲賀市の町名）で確認しました。各説明の「所在地」は駐車場・自転車駐車場の町名であり、駅舎の地番そのものではありません。

信楽高原鐵道には、もう1駅あります。事業者の公式サイトの駅紹介は、貴生川・紫香楽宮跡・雲井・勅旨・玉桂寺前・信楽の6駅を載せています。玉桂寺前駅（勅旨駅と信楽駅のあいだ）は、市の資料で所在地を確認できなかったため、表には入れていません。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を確認できていないためです（未取得）。市の統計（令和元年度版）に鉄道の乗車人員の表がありますが、PDFの表を正確に読み取れなかったため、本ページでは採用していません。

成約データの読み方。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、水口8件・甲南6件・甲賀4件・水口石橋4件・貴生川3件の計25件（26件中）。13駅のうち、3件以上の成約があったのは5駅だけです。平均徒歩は甲南19分・水口16分・甲賀15分・貴生川10分・水口石橋8分。水口石橋と貴生川を除くと平均で徒歩15分以上で、駅前よりも駅から離れた住宅地の物件が多く成約しています。成約個票には駅からの距離が「0分」と公表されているものが2件ありますが、駅のすぐ前なのか未記入なのかは判別できません。駐車場の有無と台数は、甲賀市では物件選びの基本条件になります。

道路

市公式は、道路網を次のように説明しています。「主要幹線道路として国道1号及び主要地方道草津伊賀線が地域を横断し、国道307号が地域を縦断する広域交通拠点です」。「新名神高速道路が平成19年度に開通しました、市内には甲賀土山IC・甲南IC・信楽ICが設置されました」。市は自らを「大阪・名古屋から100キロメートル圏内」「近畿圏と中部圏をつなぐ広域交通拠点」と位置づけています。鉄道よりも、高速道路と国道で動く市だと言えます。

インターチェンジが3つあることは、甲賀市の住宅地を考えるうえで大きな要素です。地区計画の一覧には「新名神甲賀工業団地地区」（令和6年12月27日決定）、「水口町宇川工業団地地区」などの工業団地が並び、用途地域も工業系が46.2％を占めます。令和8年地価公示の工業地の標準地（甲南町柑子）は前年比＋4.5％で、住宅地の平均（＋0.3％）を大きく上回りました。市内に働く場所があり、車で通勤する人が多い市ということです。幹線道路やICに近い物件は、通勤の便がよい反面、音・振動・大型車の通行があります。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。

市の都市計画には27路線の都市計画道路があり（市公式「甲賀市の都市計画」の表）、泉名坂線（延長3,700m・幅員25m・4車線）、川久保名坂線、名坂新城線、水口工業団地線などが載っています。計画線にかかる敷地では建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可。市に許可申請のページがあります）。検討中の物件が都市計画道路の区域にかかるかどうかは、契約前に確認が必要です。

バスは、市のコミュニティバスと、予約制のりあい交通「コミタク」が、5つの地域ごとに運行されています。市のページには、水口の八田線・広野台線・三雲駅・市役所線、土山の土山本線、甲賀の大原線・佐山線・油日線、甲南の希望ケ丘・水口線・環状線、信楽の朝宮線・多羅尾線などの路線名と、「みなくちデマンド」「おおはらデマンド」といった予約制の便が並んでいます。土山・甲賀地域では「甲賀流公共ライドシェア」も案内されています。481km²の市域を、13の駅とコミュニティバス・予約制の交通で支えているわけですから、バスの便数が将来も維持される前提で物件を選ぶのは避けたほうが安全です。バス便の物件は、現在の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の乗降人員、コミュニティバスの運賃・便数、国道・県道の経路、インターチェンジの所在地、都市計画道路の整備率は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：甲賀市「甲賀市の概要」 https://www.city.koka.lg.jp/1118.htm ／甲賀市「草津線に乗って旅をしよう」 https://www.city.koka.lg.jp/24135.htm ／甲賀市「駅前市営駐車場・駐輪場の案内、利用料金」 https://www.city.koka.lg.jp/26415.htm ／甲賀市「市営駐車場の利用者募集について」 https://www.city.koka.lg.jp/8813.htm ／信楽高原鐵道「駅・車両紹介」 https://koka-skr.co.jp/station.html ／甲賀市「コミュニティバス」 https://www.city.koka.lg.jp/15230.htm ／甲賀市「甲賀市の都市計画」 https://www.city.koka.lg.jp/8517.htm

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

甲賀市の固定資産税の税率は1.4％です。そして、甲賀市は都市計画税を課していません。

都市計画税が無いことは、次の3つで確認しています。
(1) 甲賀市税条例（第3条）が定める市税の税目は、普通税が市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税・鉱産税・特別土地保有税、目的税が入湯税。都市計画税は入っていません。
(2) 市の例規集の「税・税外収入」の章に、都市計画税条例がありません。
(3) 市公式の「固定資産税とは」「その他の税」「市税の納期について」の各ページに、都市計画税の記載がありません。

上の表で都市計画税を「—」としているのは、「課税なし」という意味です。甲賀市では市街化区域・市街化調整区域・非線引きの区域・都市計画区域外のどこでも、固定資産税1.4％のみです。

都市計画税は、地方税法のうえで市町村が「課することができる」税で、課すかどうか・税率は市町村ごとに違います。課税標準額1,000万円の土地・家屋で税率0.2％の都市計画税がかかれば年2万円、0.3％なら年3万円（当方算出）。近隣の市と比べて検討している方は、毎年のコストにこの差があることを覚えておいてください。

納税義務者について、市公式は「毎年1月1日現在に市内に土地、家屋、償却資産を所有している個人や事業所」と説明しています。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は年4回（5月・7月・12月・2月）で、納期限は各期の月末日です。免税点の金額と納税通知書の発送時期は、市公式のページでは確認できていません（未取得）。問い合わせ先は税務課 資産税係（0748-69-2129）です。

住宅用地の特例は、地方税法で全国共通に定められています。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は固定資産税の課税標準が価格の6分の1、その他の住宅用地（200㎡を超える部分）は3分の1です（甲賀市のページでこの特例の説明は確認できていませんので、地方税法の定めとして記しています）。

甲賀市の成約データでは、戸建26件の中央の土地面積は232㎡です。200㎡を超えています。成約個票の4件も、土地は185㎡・235㎡・245㎡・335㎡。地価公示の住宅地18地点も、地積の中央値は約298㎡（当方算出）で、最も広い甲賀町高嶺の標準地は1,233㎡あります。甲賀市では、敷地が200㎡を超える物件がふつうです。200㎡を超えた部分は特例の率が変わる、という点を覚えておいてください。

市の固定資産税のページには、住宅耐震改修に伴う減額、住宅のバリアフリー改修に伴う減額、省エネ改修工事に伴う減額、長期優良住宅の特例措置の各ページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額制度の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。新築住宅の減額措置の要件（床面積・期間）は、市のページでは確認できていません（未取得）。

※納期：第1期 5月／第2期 7月／第3期 12月／第4期 2月。納期限は各期の月末日（土・日曜日等にあたる場合は翌開庁日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は甲賀市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜その土地は「4つの区分」のどれか ― 最初にここを確かめる

甲賀市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが土地利用の区分です。 同じ甲賀市の住所でも、次の4つのどれにあたるかで、建てられる建物と手続きが変わります。 甲賀市の場合、旧町の名前でおおよその見当がつきます。

市は都市計画図を43の区画に分けてPDFで公開しています。 正確な確認は都市計画課（0748-69-2203）で行うことになります。 市街化調整区域の物件については、「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、区分・指定区域・建て替えの可否・住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

甲賀市では「納税通知書で見分ける」方法が使えません。 都市計画税を課している市では、納税通知書に都市計画税が載っているかどうかで市街化区域かどうかの見当がつきます。 甲賀市は都市計画税そのものが無いため、この方法では区別できません。

出典：甲賀市「甲賀市の都市計画」 https://www.city.koka.lg.jp/8517.htm ／ 甲賀市「都市計画法に基づく開発許可が必要な行為、規模」 https://www.city.koka.lg.jp/3947.htm

2｜浸水警戒区域 ― 県内20地区のうち6地区が甲賀市。住宅の建築に知事の許可が必要

甲賀市には、滋賀県の条例にもとづく「浸水警戒区域」が6地区あります。 これは滋賀県独自の制度で、県内の指定は20地区。そのうち6地区が甲賀市で、市町別では長浜市の8地区に次ぐ数です （県のページの一覧を当方が数えました）。

滋賀県のページによると、浸水警戒区域は 「200年に1回の割合で発生するものと予想される降雨が生じた場合における想定浸水深」を踏まえ、 想定浸水深がおおむね3mを超える土地の区域を対象に指定されます。 平屋建ての住宅なら天井の高さを超える浸水です。

• 区域内で、住居の用に供する建築物や、社会福祉施設・学校・医療施設の建築（移転を除く）をしようとする建築主は、あらかじめ知事の許可を受ける必要があります。
• 買ったあとに建て替える場合も、許可が必要になります。建築の計画と費用に関わりますので、区域内の物件は建て替えの条件を先に確認してください。
• 指定は年々増えています。甲賀市の6地区は平成30年・令和4年・令和5年（3地区）・令和7年の指定で、いちばん新しい水口町三本柳は令和7年3月です。 古い物件広告や、数年前の重要事項説明書には載っていない可能性があります。

信楽町黄瀬・勅旨・牧・江田・神山、水口町三本柳の物件を検討される方は、その敷地が区域の内か外かを、契約前に必ず確認してください。 多くは「一部地域」の指定ですので、同じ町のなかでも区域に入る土地と入らない土地があります。 区域図は滋賀県のページで公開されています。

出典：滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html ／ 滋賀県「滋賀県流域治水の推進に関する条例に基づく浸水警戒区域の指定について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/947.html （各地区の区域の範囲・面積、許可の基準の詳細は本ページでは確認していません）

3｜洪水 ― 野洲川・杣川・大戸川沿いの平地と、市の防災マップ

市公式は甲賀市の地勢を「野洲川・杣川・大戸川沿いに平地が開け」と説明しています。 住宅地は、川沿いの平地にあります。 市の防災マップは「2022年保存版」で、令和4年2月に全戸・全事業所に配布されました。構成は次のとおりです。

確認していただきたい図は3つです。 (1) 想定最大規模の洪水浸水想定区域図で、敷地がどのくらい浸かる想定か。 (2) 家屋倒壊等氾濫想定区域に入っていないか。川の近くで、氾濫した水の勢いや河岸の侵食で家屋が倒壊するおそれがある区域です。 (3) 浸水継続時間。水が引くまでにどのくらいかかる想定か。

これに加えて、滋賀県は「地先の安全度マップ」を公表しています。 県のページには、最大浸水深図、最大流体力図、床上浸水発生確率図・家屋水没発生確率図・家屋流失発生確率図が載っています。 市の防災マップのページも、地先の安全度マップ（県のページ）を案内しています。 洪水浸水想定区域図と地先の安全度マップの両方を、物件を見に行く前の段階で確認しておくことをおすすめします。

※防災マップのPDFは画像のため、対象の河川名、想定している降雨量、町ごとの浸水深・浸水継続時間、ため池の数、想定している地震は、 本ページでは取得できていません（未取得）。過去の水害の記録も確認できていません。 出典：甲賀市「甲賀市防災マップ」 https://www.city.koka.lg.jp/7216.htm ／ 甲賀市「甲賀市の概要」 https://www.city.koka.lg.jp/1118.htm ／ 滋賀県「地先の安全度マップ」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25843.html

4｜土砂災害と盛土 ― 市域の7割が森林の市

市の都市計画マスタープランは「市内の70％を森林が占め」ていると書き、 市公式は東南部を「標高1,000mを超える山々が連なる鈴鹿山脈」、西南部を「信楽盆地とこれらに続く丘陵性山地」と説明しています。 市の標高は最高1,238mから最低150mまで。山ぎわ・谷すじの住宅地が多い市です。

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）・特別警戒区域（レッドゾーン）は、市の防災マップの詳細地図（15枚）に載っています。
• 特別警戒区域は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 市の立地適正化計画は、土砂災害特別警戒区域と急傾斜地崩壊危険区域を居住誘導区域に含めていません。
• 盛土規制法の規制区域は、滋賀県が令和7年4月1日に指定しています。県のページには甲賀市の区域図が21枚に分けて掲載されています。 造成地・ひな壇の宅地・擁壁のある物件は、区域と、過去の造成の許可・検査の記録を確認してください。

甲賀市の土砂災害警戒区域の箇所数は、本ページでは掲載していません（未取得）。 滋賀県が市町別の指定状況を公表していますが、PDFの表を正確に読み取れなかったためです。 山ぎわ・がけ下の物件は、イエローかレッドかまで、防災マップか滋賀県の土砂災害の情報で必ず確認してください。

出典：甲賀市都市計画マスタープラン https://www.city.koka.lg.jp/secure/8257/tosimasu.pdf ／ 甲賀市「甲賀市防災マップ」 https://www.city.koka.lg.jp/7216.htm ／ 滋賀県「盛土規制法に基づく規制区域について【令和7年4月1日指定】」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/machizukuri/339775.html ／ 甲賀市立地適正化計画 https://www.city.koka.lg.jp/secure/21093/keikakusyo.pdf

5｜「駅が近い」の意味 ― JRか近江鉄道か信楽高原鐵道か

物件広告の駅名は、路線とあわせて確認してください。 甲賀市の3つの路線がつながっているのは貴生川駅だけです。

水口の市街地から京都・大阪方面にJRで通う方は、貴生川駅までの経路を必ず確認してください。 近江鉄道で貴生川に出るのか、バスか、車で駅まで行って駐車場を借りるのか。 市は貴生川駅南・甲賀駅南・甲賀駅北・油日駅前・甲南駅南口などに市営駐車場を設けています （甲賀駅南駐車場と油日駅前駐車場は月額3,000円と案内されています）。 駅まで車で行って電車に乗る、という使い方を市が想定しているということです。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• 土山町には、市の資料で確認できる鉄道の駅がありません。通勤・通学・買い物・通院の動線を具体的に確かめてください。
• バス便の場合、現在の時刻表。コミュニティバスと予約制のコミタクがあります。便数が将来も維持されるとは限りません。
• 都市計画道路の区域にかかっていないか。市の都市計画には27路線の都市計画道路があります。

6｜学校の再編 ― 「小学校が近い」は10年後も同じとは限らない

市は令和7年9月に「第2次甲賀市小中学校再編計画（基本計画）」を策定しました （計画期間：令和7年度〜令和16年度）。

再編の年度は、本ページでは確認できていません（未取得）。 お子さんの入学と重なりそうな方は、教育委員会 教育総務課（0748-69-2239）にご確認ください。 学校が遠くなること自体が悪いわけではありませんが、「歩いて通える小学校」を理由に価格を判断している場合は、前提が変わりうるということです。

7｜築年の古い木造住宅を買うなら、耐震の補助制度の順番を守る

甲賀市の戸建の成約は中央の築年が2004年ですが、成約個票には1987年築・1993年築・1997年築の家が並んでいます。 集落の住宅地には、さらに古い木造住宅も流通します。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の木造住宅耐震改修補助事業を知っておいてください。

大事なことが2つあります。 ひとつは順番。古い家を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 市に相談 → 申請 → 交付決定 → 工事の契約、という順番を守ってください。 もうひとつは枠。令和8年度の募集は1件で、すでに終わっています。 「補助が出るから」を前提にした資金計画は危険で、補助が無くても成り立つ計画にしておくことをおすすめします。 市にはこのほか、木造住宅無料耐震診断・補強案作成事業、ブロック塀等撤去補助事業、既存民間建築物耐震診断補助事業のページがあります（内容は本ページでは確認していません）。 なお、成約個票に多い軽量鉄骨造の住宅は、この「木造住宅」の補助の対象には読めません。 古い軽量鉄骨の家を買う場合は、補助に頼らず、建物の状態を事前に調べることが大切です。

出典：甲賀市「木造住宅耐震改修補助事業」 https://www.city.koka.lg.jp/15529.htm ／ 甲賀市「住宅の耐震対策」 https://www.city.koka.lg.jp/20974.htm（問い合わせ先：住宅建築課 建築係 0748-69-2213）

8｜景観計画と、市の条例による事前協議

甲賀市は、市全域が景観計画区域です（甲賀市景観計画・平成25年10月1日施行）。 市は平成24年4月1日に景観行政団体になっています。 一定規模以上の建築などを行う場合は、行為着手の30日前までに市への届出が必要です。

戸建を1軒買う方にとって効いてくるのは、景観形成地区です。 国道307号の沿道、杣川の河川沿い、土山地域で、新築・建て替え・外観の変更をするときは、届出の対象になるかどうかを確認してください。 届出の対象となる規模（高さ・面積）と基準は、市の「景観計画ガイドライン」に定められており、 本ページでは数値を確認できていません（未取得）。 該当しそうな物件は、都市計画課（0748-69-2203）にご確認ください。 市は「街なみ環境修景整備事業補助金」のページも設けています（内容は未確認）。

出典：甲賀市「甲賀市景観計画」 https://www.city.koka.lg.jp/7099.htm ／ 甲賀市「景観法の届出について」 https://www.city.koka.lg.jp/6376.htm ／ 甲賀市「甲賀市みんなのまちを守り育てる条例」 https://www.city.koka.lg.jp/5290.htm ／ 甲賀市「甲賀市の都市計画」 https://www.city.koka.lg.jp/8517.htm

9｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 市公式によると、甲賀市の国勢調査人口は平成17年の93,853人をピークに減少に転じ、平成27年は90,901人。 令和8年8月末の住民基本台帳人口は86,222人です。 市のマスタープランは平成40年（2028年）におよそ83,000人、平成72年（2060年）には59,000人あまりと推計していました。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さく、落ち着いて選べる。 令和8年地価公示の住宅地は平均＋0.3％です。
• 持っているあいだの注意点：町によって値動きが分かれる。 水口町・甲南町の10地点は上昇8、信楽町・土山町・甲賀町の8地点は上昇0・下落6。
• 手放すときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 居住誘導区域の内か外か、駅からの距離、災害リスク、学校までの距離は、将来の手放しやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、甲賀市は広さと価格の面で現実的な選択肢です。 中央の土地面積232㎡・成約中央値1,600万円、そして都市計画税がかからない。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。 市は空き家バンクを設けており、市と協定を結んだ不動産会社が物件の販売・賃貸を支援する仕組みになっています。

10｜甲賀市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、土地利用の区分・指定区域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

甲賀市は、平成16年（2004年）10月1日に誕生しました。 水口町・土山町・甲賀町・甲南町・信楽町の5町が合併してできた市です。 市の統計に載っている「市域の変遷」の図によると、土山町・甲賀町・甲南町はいずれも昭和30年（1955年）4月1日に成立しています。

「5つの町」は、いまも生活の単位です

• 住所：「甲賀市水口町東名坂」「甲賀市甲南町竜法師」「甲賀市信楽町長野」のように、旧町の名前が町名の頭に入っています。 住所を見れば、どの旧町かがすぐ分かるのが甲賀市です。「甲賀市甲賀町」という住所もあります。
• 人口統計：市の字別人口は水口町・土山町・甲賀町・甲南町・信楽町の5つで集計されています。 令和8年8月末は水口町40,421人、甲南町20,651人、信楽町9,745人、甲賀町8,846人、土山町6,559人。
• 学校：中学校は水口中・城山中（水口）、土山中、甲賀中、甲南中、信楽中。旧町ごとに中学校区があります。
• 都市計画：水口・甲賀・甲南は線引きをしている甲賀都市計画区域、信楽は信楽高原都市計画区域、土山は土山都市計画区域。 3つの都市計画区域も、旧町の境で分かれています。
• 防災マップ・コミュニティバス・避難先一覧：いずれも水口・土山・甲賀・甲南・信楽の5地域で作られています。

甲賀市で物件を探すときは、「甲賀市のどこか」ではなく「どの町か」で考えると、整理がつきやすくなります。 駅も、学校も、土地利用のルールも、地価の動きも、この単位で分かれているからです。

忍者・信楽焼・東海道の宿場 ― 市公式が紹介する甲賀市

市公式の「甲賀市の紹介」は、市の魅力として 「甲賀流忍者」「信楽焼」「東海道五十三次の宿場」を挙げています。 市勢要覧の目次にも「日本遺産・忍者・六古窯」という章があります。

地名の由来について、正確を期して書いておきます。 「甲賀」「水口」「土山」「甲南」「信楽」「貴生川」といった地名の由来を説明した記述は、 本ページでは市公式で確認できていません（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。 信楽について確認できたのは、信楽高原鐵道の公式サイトにある「昔の“信楽”は“紫香楽”でした」という一文までです。

歴史のある町で物件を探すと、前面道路の幅が狭い、敷地の形が不整形、といった条件の物件に出会うことがあります。 旧街道沿いや古い集落では、再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件を必ず確認してください。 土山地域には景観計画の景観形成地区があります。 また、市には「埋蔵文化財（遺跡）の有無の照会について」のページがあり、 立地適正化計画は「周知の埋蔵文化財包蔵地」を居住誘導区域に含めない区域のひとつに挙げています。 土地を買って新築する方は、埋蔵文化財の包蔵地にあたるかどうかも事前に照会しておくと安心です。

鈴鹿山脈と信楽盆地のあいだ ― 市域の地理

甲賀市は、琵琶湖に面していない市です。 滋賀県の市のなかでは、湖岸の浸水や湖の景観のルールよりも、 川（野洲川・杣川・大戸川）の洪水と、山の土砂災害が確認の中心になります。 市の標高は最低でも150mです。

年表

※地名の由来、合併前の各町の沿革の詳細、市章の説明は確認できていません（未取得）。 出典：甲賀市「甲賀市の紹介」 https://www.city.koka.lg.jp/1117.htm ／ 甲賀市「甲賀市の概要」 https://www.city.koka.lg.jp/1118.htm ／ 甲賀市「甲賀市の花・木・鳥」 https://www.city.koka.lg.jp/5232.htm ／ 甲賀市統計（第1章 土地・気象） https://www.city.koka.lg.jp/secure/27692/1.pdf ／ 甲賀市「甲賀市市勢要覧2018」 https://www.city.koka.lg.jp/8583.htm ／ 信楽高原鐵道「駅・車両紹介」 https://koka-skr.co.jp/station.html ／ 甲賀市教育委員会 https://www.city.koka.lg.jp/kyouiku/

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• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。