【大和郡山市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

大和郡山市の価格帯で、いくら得になるか

大和郡山市の住宅地は1㎡あたり平均73,153円（13地点の単純平均）。市内の標準地は最高107,000円/㎡（城南町２５６番１４）から最低42,200円/㎡（小林町１９０番２）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.5倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、大和郡山市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は66件。成約価格の中央値は990万円、真ん中の半数は500万円〜1,800万円に収まっています。延床面積の中央値は100㎡。建築年の中央値は1987年です。

最寄駅で多いのは大和小泉駅（30件）、筒井(奈良)駅（14件）、近鉄郡山駅（12件）。

中央値の990万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は39万2,700円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる66件のうち、1981年以前に建てられたものは19件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

大和郡山市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて大和郡山市・奈良県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 8万1千人。平成7〜8年の約9万5,700人をピークに、30年かけて減ってきた市

大和郡山市の人口は81,240人、世帯数は40,043世帯です（令和8年9月30日現在・住民基本台帳・外国人を含む。前月比は人口−49人、世帯数＋10世帯）。面積は42.69km²で、東西約9km・南北約7km。人口密度は約1,903人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。国勢調査（令和2年・令和7年）の大和郡山市の人口は確認できていません（未取得）。市公式の「数字で見る大和郡山市」に載っているのは、各年1月1日現在の住民基本台帳の人口です。このページの人口は、すべて住民基本台帳の数字です。

その住民基本台帳で見ると、人口が最も多かったのは平成8年1月1日の95,762人（平成7年は95,761人で、ほぼ同じ）。市の立地適正化計画も「平成7年(1995年)に人口のピーク」と書いています。令和8年9月30日の81,240人は、平成8年より14,522人、15.2％少ない数字です（当方算出）。一方、世帯数は平成8年の32,043世帯から40,043世帯へ、ちょうど8,000世帯増えました（当方算出）。人は減り、世帯は増えている。1世帯当たりの人数は約2.03人（当方算出）です。立地適正化計画（令和6年3月改定）は、令和17年（2035年）の人口を7.2万人と推計しています。

大和郡山市の人口の歩みは、20年の急な上り坂と、30年の下り坂でできています。住民基本台帳の人口は、昭和40年が45,462人、昭和45年が54,346人、昭和50年が69,932人、昭和55年が80,341人、昭和60年が89,051人。昭和40年から昭和60年までの20年間で、人口はほぼ2倍になりました（当方算出で1.96倍）。いま大和郡山市で流通している中古戸建ての多くは、この時代とそのあとに建った家です。成約データでも、中古戸建て66件の建築年の中央値は1987年（昭和62年）です。

高齢者人口の比率は33.47％（令和5年10月1日現在）。奈良県の32.66％、全国の29.1％より高い数字です。平成20年に県の比率を上回ってから、その差が少しずつ開いています（市公式「数字で見る大和郡山市」）。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。大和郡山市の場合、令和8年地価公示の住宅地13地点は、上昇5・横ばい6・下落2で、平均は＋0.2％。上がっている地点と下がっている地点が、同じ市のなかに並んでいます。市はみずから立地適正化計画をつくり、住宅を誘導する区域（居住誘導区域）を約532haに絞っています。将来も人が住み続けると市が見込んでいる場所かどうかは、長く住むうえでも、将来手放すときにも効いてきます。

もうひとつ、この市の性格を表す数字があります。工業です。令和3年経済センサス活動調査で、従業員4人以上の製造業の事業所は154、従業員は11,490人、製造品出荷額等は4,704億5,532万円（47,045,532万円）。立地適正化計画は、昭和工業団地を中心に「製造品出荷額等が県内で最も多く、県内の約1/4を占める」と書いています。住宅地の市であると同時に、働く場所のある市です。そして金魚。市の統計では、令和5年の金魚の販売量は43,300千尾（4,330万尾）。平成5年の84,127千尾からは、ほぼ半分になっています。

市の位置は、東経135度46分57秒・北緯34度38分57秒（市役所付近）。海抜は市役所が54m、最低42m、最高340mです。隣り合う市町は、奈良市・天理市・生駒市・斑鳩町・安堵町・川西町です。

市街化区域と市街化調整区域

大和郡山市には、市街化区域と市街化調整区域の両方があります（線引きあり）。都市計画の名称は「大和都市計画」。市の立地適正化計画（令和6年3月改定）は、「大和郡山市は、市域全体が都市計画区域であり、その中で市街化区域が約3割を占めています」と書いています。

ただし、市街化区域と市街化調整区域の面積（ha）の内訳は、市の公表資料で確認できませんでした（未取得）。確認できたのは「約3割」という表現だけです。このページでは推測で面積を入れていません。市の都市計画マスタープラン（第3次・令和3年3月）は、市街化調整区域について「自然的土地利用が約７割を占めているが、商業用地や工業用地が市街化区域と同程度の面積」と書いています。大和郡山市の市街化調整区域は、田畑と金魚池だけの区域ではなく、工場や店舗も立っている区域だということです。

地区ごとの違いも、マスタープランに書かれています。市域を5つに分けた地域別構想では、北地区が「地区のほとんどが市街化区域」、中央地区が「全域が市街化調整区域となっており、農地が広がり、金魚池が点在」、東地区が「ほぼ全域が市街化調整区域であり、農用地の中に既存集落が点在」。近鉄郡山駅・JR郡山駅のある北側は市街化区域、市の中央部と東部は市街化調整区域が中心という並びです。検討中の物件がどちらの区域かは、市の公開型GIS「やまとこおりやまデジタルなび」で地番を入れて確認できます。

地価公示 ― 13地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、大和郡山市の住宅地の標準地は13地点。 単純平均は1㎡あたり73,153円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

大和郡山市は奈良県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある奈良県内の28市町村のうち、 大和郡山市の住宅地の平均価格は7位。 町村を除いた「市」だけで見ると、12市のなかで第5位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

大和郡山市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地13地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

公園の数・面積は、市公式の統計ページに掲載が無く、本ページでは取得できていません（未取得）。都市計画マスタープランの地域別構想に名前が出てくるのは、北地区の郡山城跡公園・外堀緑地、西地区の県立矢田自然公園・大和郡山市総合公園・大和民俗公園と里山の駅「風とんぼ」です。マスタープランは西地区について「矢田丘陵や富雄川等の自然環境を保全するとともに、公園・緑地等の整備により、有効に活用することが必要」と書いています。大きな公園は、城跡のまわりと矢田丘陵の側にまとまっていると読めます。

※大和郡山市都市計画マスタープラン（第3次・令和3年3月）地域別構想。公園の箇所数・面積は未取得。

大和郡山市を一言で表すと、「城下町と工業団地が同じ市にあり、住宅地はそのあいだの約3割に絞られている市」です。北に郡山城跡と城下町、西に矢田丘陵、中央と東に金魚池と田園、南に県内一の工業団地。市の全域が都市計画区域で、市街化区域は約3割。市が住宅を誘導する区域は、さらに絞って約532haです。そして公的データに出てくる成約は、107件のうち66件が中古戸建て、その中央値は990万円。この章では、数字と、この市に固有の4つの条件（風致地区と埋蔵文化財／金魚池・ため池と水／工業／乗り換えのできない2路線）から、大和郡山市を読んでいきます。

市街化区域は「約3割」、居住誘導区域は約532ha

大和郡山市立地適正化計画（令和6年3月改定）による区域です。

市街化区域が約3割、そのなかで市が住宅を誘導する区域は市域の12.5％。大和郡山市で「市が将来も住宅地として維持していく」と決めた土地は、地図で見る市の広さの8分の1ほどです。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 「大和郡山市の物件」のなかに、市街化調整区域の物件が混ざる。マスタープランは、中央地区を「全域が市街化調整区域」、東地区を「ほぼ全域が市街化調整区域」と書いています。価格が周辺より目立って安い物件、敷地が広い物件は、まず区域区分を確認してください。
• 調整区域の相談先は県。開発・建築の許可は奈良県の建築安全課 開発審査係、建築確認も県（郡山土木事務所建築課）または指定確認検査機関です。市役所だけでは答えが出ません。
• 市街化区域のなかでも、居住誘導区域に入る場所と入らない場所がある。居住誘導区域は、近鉄郡山駅・JR郡山駅のまわりと、矢田丘陵の住宅地・JR大和小泉駅のまわりの2か所です。

出典：大和郡山市立地適正化計画（令和6年3月改定） https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/ritteki202403.pdf ／同 概要版 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/202403rittekigaiyou.pdf ／大和郡山市都市計画マスタープラン 地域別構想 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/27/HP_honpen_4.pdf ※割合は当方算出です（4,269haは42.69km²を換算したもの）。

地価公示23地点 ― 住宅地は上昇5・横ばい6・下落2

令和8年地価公示で、大和郡山市の標準地は住宅地13地点・商業地8地点・工業地2地点の計23地点です。

住宅地は平均＋0.2％。13地点のうち6地点が横ばいで、上がった地点と下がった地点が両方あります。いちばん上がっているのは工業地（＋2.8％）で、次が商業地（＋0.8％）、住宅地は最後です。工業地は2地点だけですので市全体の傾向とは言い切れませんが、県内一の工業団地のある市で、産業用地の評価が住宅地より上がっていることは読み取れます。

住宅地13地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 10万円を超えるのは城南町の1地点だけ。107,000円は坪に直すと約35万円（当方算出）。ただしこの標準地は地積390㎡で、13地点のなかで最も広い区画です。2番目の高田町（96,500円）は地積82㎡で、最も狭い区画。上位2地点は、区画の性格がまったく違います。
• 3番目から12番目までの10地点は、61,800〜77,500円に収まる。大和郡山市の住宅地の「ふつうの値段」は、1㎡あたり6万〜7万円台です。坪に直すと約20万〜26万円（当方算出）。
• 上がったのは中心部、下がったのは西の丘陵側。上昇5地点は城南町・高田町・北郡山町（2地点）・柳6丁目で、すべて郡山中学校区の住所。下落2地点は泉原町と満願寺町（どちらも−0.8％）です。同じ市のなかで、中心部と郊外の住宅地の動きが分かれています。

商業地8地点と工業地2地点です。

商業地の最高は南郡山町の234,000円（＋3.5％）で、2番目（小泉町東・135,000円）の1.7倍（当方算出）。近鉄郡山駅のまわりだけが、市内で頭ひとつ抜けています。一方、堺町（90,500円）・筒井町（92,200円）・小林町西（92,900円）・北郡山町（96,200円）の商業地は、住宅地の最高地点（城南町・107,000円）より安い値段です。工業地の西町は＋4.8％で、23地点のなかで最大の上昇率。横田町の工業地（84,800円）は、住宅地13地点のうち11地点より高い値がついています。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約107件 ― 中古戸建て66件、中古マンション34件、新築戸建て6件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、大和郡山市の成約は107件です。これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※戸建73件のうち1件は建築年が分からないため、新築・中古の区分には入っていません（66件＋6件＝72件）。

中古戸建てが66件で、全体の6割（当方算出で62％）。その中央値が990万円です。最小100万円から最大4,900万円まであり、下位25％は500万円、上位10％は2,500万円。建築年の中央値は1987年で、66件のうち19件（当方算出で29％）が1981年以前の建築です。築45年を超える戸建と、築浅の戸建が、同じ「中古戸建て」として並んでいます。

990万円という中央値は、ほぼ土地の値段です。戸建73件の土地面積の中央値は135㎡。住宅地の平均価格73,153円/㎡を掛けると約988万円になります（当方算出）。大和郡山市の中古戸建ての真ん中あたりの物件は、建物にほとんど値段がついていないと読めます。言いかえると、買ったあとに建物にかけるお金（耐震・リフォーム、あるいは建て替え）を、最初から総額に入れて考える市です。

中古マンションは34件。全体の3割（当方算出で32％）あります。中央値1,300万円、専有面積の中央値75㎡、建築年の中央値1998年。1981年以前の建築は34件のなかにありません。価格の幅は480万〜3,900万円です。中古戸建て（990万円）より中古マンション（1,300万円）のほうが中央値が高いのは、大和郡山市の特徴です。戸建のほうが古く（1987年と1998年）、建物の値段が残っていないことが効いています。

新築戸建ては6件だけです。中央値2,700万円、幅は2,300万〜3,000万円、延床面積の中央値は100㎡。6件では「大和郡山市の新築相場」とは言えませんが、中古戸建ての中央値（990万円）との差は1,710万円あります。仲介手数料の上限額で言えば、2,700万円は95万7,000円、990万円は39万2,700円です。

買う側の確認事項は、種別ごとに違います。

• 中古戸建て：まず建築年。1981年以前の建築なら耐震診断を。市の耐震改修工事補助金は工事費の3分の1・上限50万円ですが、令和8年度の予定は3件・先着順です。次に区域区分、風致地区、埋蔵文化財包蔵地。中古戸建ては、仲介手数料0円の対象になる物件とならない物件があります。売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい物件です。
• 中古マンション：管理費・修繕積立金の額と長期修繕計画、駅からの距離。建築年の中央値は1998年で、築30年前後の物件が中心です。中古マンションも、0円の対象になる物件とならない物件があります。
• 新築戸建て：そもそも成約が少ない市です（6件）。土地の面積と形、前面道路の幅、区域区分。新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが、対象外の物件もあります。

最寄駅別の成約（107件中106件）

大和小泉が38件で最多、中央値は965万円。近鉄郡山は22件で1,950万円。件数が最も多い駅の中央値が、近鉄郡山の半分です。九条は15件・660万円で、5駅のなかで最も低い中央値。JR郡山は12件・1,500万円で、駅からの平均7分は5駅で最も短い数字です。駅別の中央値は新築戸建て・中古戸建て・中古マンションが混ざった値ですので、どの種別が多いかで数字は動きます。「近鉄郡山は高い、九条は安い」と単純には言えませんが、物件を見比べるときは、同じ駅の、同じ種別の成約と比べることをおすすめします。

町別の成約（3件以上あった15町・計85件）

件数が10件以上あるのは、小泉町（16件・725万円）、九条町（11件・850万円）、矢田山町（10件・1,250万円）の3つの町だけです。この3町の中央値は、どれも市全体の戸建の中央値（1,100万円）の前後か、それより下。大和郡山市で成約が多い場所は、1,000万円前後の物件が動いている場所だということになります。

最も高い北西町2,700万円と、最も低い城北町430万円で6.3倍（当方算出）。ただし北西町は3件、城北町は4件です。この件数では、新築が1件入るか、古い戸建が1件入るかで中央値が大きく動きます。町ごとの建築年は公表データにありませんので、「北西町は高い町」「城北町は安い町」と決めつけず、参考値としてお読みください。430万円の物件の仲介手数料の上限額は20万7,900円で、400万円を少し超えたところから速算式（3％＋6万円）の区分に入ります。

実際の成約は、こんな中身です

8件とも、1,100万〜1,200万円。戸建全体の中央値（1,100万円）と、中古マンションの中央値（1,300万円）のあたりです。マンション4件は、どれも1,200万円・3LDK・専有75〜80㎡・1990年代の建築。大和郡山市の1,200万円は、「築30年前後・75㎡・3LDKのマンション」が買える値段だということです。駅からは1分・5分・7分・7分で、4件とも駅に近い物件でした。

同じ1,100万〜1,200万円で、戸建も買えています。小泉町・新町の戸建は土地110㎡で、延床は100〜110㎡。泉原町・矢田山町の戸建は土地が180㎡・245㎡と広く、延床も140㎡台です。同じ予算で、「駅に近い75㎡のマンション」「土地110㎡の平成築の木造戸建」「土地が200㎡前後ある昭和50〜60年代の戸建」の3つが並んでいる。どれを選ぶかで、買ったあとの暮らし方と、かかる費用の種類（管理費・修繕積立金か、リフォーム費か、車の維持費か）が変わります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・大和郡山市107件）。これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。新築戸建て・中古戸建ての「面積の中央値」は延床面積、中古マンションは専有面積です。「データ上0分」は成約データに記録されている駅からの分数が0のもので、駅前の物件という意味とは限りません。仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

固有の条件1：城下町と2つの風致地区、そして埋蔵文化財

大和郡山市には風致地区が2つあります。郡山城跡風致地区と、矢田山風致地区です。市公式によると、平成25年4月1日から許可をするのは市長で、根拠は大和郡山市風致地区条例。区域のなかで建物を建てる、宅地を造成する、木を切るといった行為には、あらかじめ市長の許可が要ります。

市の審査指針に載っている、種別ごとの基準です。

住宅を買う立場から、この表の意味を言いかえます。

• 建ぺい率が10分の2〜10分の4。敷地100㎡なら、建物が建てられるのは20〜40㎡分です。一般的な住宅地の建ぺい率より低いので、古い家を買って建て替えるとき、いまと同じ大きさの家が建たないことがあります。
• 道路から2〜3m、隣地から1〜1.5m下げる。間口の狭い敷地では、建てられる幅がかなり削られます。
• 敷地の10分の2〜10分の4以上を緑地に。駐車場を広く取りたい方は、緑地率と両立するかを確認する必要があります。
• 許可が要るので、日数がかかる。建て替え・増築・外構の工事の前に、申請と許可の期間を見込んでください。

風致保全方針は、2つの地区の性格を次のように書いています。郡山城跡風致地区は「歴史保全＋市街地育成型」で、「郡山城跡を中心として残る堀、石垣等の遺構や道路パターン等城下町独特の街並みを維持・保全するとともに、城跡より望む奈良盆地や矢田丘陵、大和青垣の山並みへの眺望を確保する」。矢田山風致地区は「自然保全型」で、「奈良盆地から矢田丘陵への眺望を確保するとともに、丘陵の尾根線の保全を図る」。城跡のまわりの市街地と、西の丘陵。どちらも住宅地のすぐそばです。

2つの地区の面積、指定された年月日、どの場所が第何種にあたるかは、市のページと方針・指針からは確認できませんでした（未取得）。検討中の物件が風致地区に入るかどうか、入るなら第何種かは、市の公開型GIS「やまとこおりやまデジタルなび」か、市の担当課でご確認ください。

「奈良だから古都の規制がある」と思われがちですが、大和郡山市は違います。奈良県のページによると、古都保存法の歴史的風土保存区域・特別保存地区があるのは、奈良市・天理市・橿原市・桜井市・斑鳩町・明日香村の6市町村。大和郡山市は含まれていません。景観についても、県内で独自の景観計画を持つ景観行政団体は奈良市・橿原市・桜井市・生駒市・葛城市・斑鳩町・明日香村の7市町村で、大和郡山市は奈良県景観計画の区域です（一定の規模を超える建築などは県に届出、届出後30日間は着手できません。規模の基準は未取得）。大和郡山市で物件ごとに確認するのは、「風致地区」と「埋蔵文化財」の2つと整理できます。

埋蔵文化財。市公式によると、埋蔵文化財包蔵地の範囲内で建築・土木工事を行う場合は、「工事着手の60日前までに」届出書を提出します（3部＝正1・副2。窓口はまちづくり戦略課 文化財保存活用室・内線733）。遺跡の範囲は「やまとこおりやまデジタルなび」で確認できます。買ってすぐ建て替えたい方にとって、60日は小さくない日数です。届出のあと、工事の内容によっては立会いや調査が必要になることもあります。城下町の区域や古い集落のなかで土地・古家を買う方は、契約の前に、包蔵地かどうかを確認してください。史跡郡山城跡については、現状変更等の許可申請の案内ページが別に設けられています。

出典：大和郡山市「風致地区」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/machizukuri/keikan/6872.html ／大和郡山市風致地区条例 審査指針 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/fuuti_shishinR5.pdf ／大和郡山市風致保全方針 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/fuuti_hozen.pdf ／大和郡山市「埋蔵文化財の取扱い」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kanko_bunka_sports/rekishi_bunkazai/bunkazaigo_goannai/16467.html ／奈良県「古都保存法」 https://www.pref.nara.lg.jp/n094/12757.html ／奈良県「景観法に基づく届出制度」 https://www.pref.nara.lg.jp/n094/22485.html

固有の条件2：金魚池・ため池と、水

大和郡山市は金魚の産地です。市の統計では、令和5年の金魚の販売量は43,300千尾（4,330万尾）。都市計画マスタープランは、北地区・中央地区・東地区に金魚池があると書き、中央地区を「農地が広がり、金魚池が点在」と表現しています。そしてもうひとつ、ため池があります。

市は「ため池マップ・ため池ハザードマップ」を公開しています。防災重点ため池とは「万が一決壊した場合の浸水想定区域に家屋や公共施設が存在し、人的被害を与える恐れのあるため池」。ため池ハザードマップは「万が一ため池が決壊した場合にどこまで浸水区域が広がるのかを想定し示したもの」です。市の「防災重点ため池一覧」のページには、ハザードマップが60件並んでいます（「峠池上池・峠池下池」のように複数の池をまとめた図があるため、池の数は60より多くなります。池の正式な総数は未取得）。池の名前には、矢田新池・山田新池・九条新池・田中上池・池之内古池・小南新池・本庄池・杉古池・椎木上池・小林上池・筒井新池・発志院南池・白土上池・井戸野古池・横田新池・櫟枝池・八条南池など、市内の町名と同じ語が並びます。丘陵の矢田から、中央・東・南の平地まで、広い範囲に池があるということです。隣の奈良市（5件）・天理市（5件）・安堵町（7件）のため池ハザードマップも、あわせて案内されています。

川の洪水も確認が必要です。立地適正化計画は「一級河川である佐保川と富雄川が縦断」と書き、防災指針で、西側の土砂災害警戒区域、河川沿いの浸水想定区域、家屋倒壊等氾濫想定区域（河岸侵食）に触れています。国土強靭化地域計画（令和8年3月更新）には、過去の被害が数字で残っています。

床下浸水1,665棟という数字は、想定ではなく実績です。昭和57年は、市の人口が8万人を超えて伸びていた時期。成約データで中古戸建ての建築年の中央値が1987年ですから、いま流通している戸建の半分は、この水害より前か、その数年後までに建った家ということになります。どの町でどれだけ浸水したかは、計画には書かれていません（未取得）。

市のハザードマップ（総合防災マップ・令和2年3月作成）は、水害編と地震編に分かれています。水害ハザードマップは市域を9つの図に分けたもの。想定最大規模の雨量、町ごとの浸水深、家屋倒壊等氾濫想定区域の位置は、図がテキストを含まないPDFのため、本ページでは数値として取得できていません（未取得）。物件の住所で、洪水の図と、ため池の図の両方を見てください。家タダでも契約前に確認します。

出典：大和郡山市「ため池マップ・ため池ハザードマップ」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/bosai/manual_chizujoho/5873.html ／「防災重点ため池一覧」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/soshiki/nogyosuisanka/totikairyo/10265.html ／「総合防災マップ」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/bosai/manual_chizujoho/5886.html ／大和郡山市国土強靭化地域計画（令和8年3月更新） https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/65/yamatokoriyamasikokudokyoujinnkar0803.pdf ／大和郡山市立地適正化計画 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/ritteki202403.pdf ／「数字で見る大和郡山市」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/shinoshokai/tokei/5533.html

固有の条件3：県内一の工業都市 ― 昭和工業団地

立地適正化計画は、昭和工業団地についてこう書いています。「昭和42年(1967年)3月に団地面積約108万5,000㎡の造成を完了」。そして「製造品出荷額等が県内で最も多く、県内の約1/4を占める出荷額」。市の統計（令和3年経済センサス活動調査）では、製造業の事業所154・従業員11,490人・製造品出荷額等4,704億5,532万円です。

住宅を買う立場からの意味は、良い面と注意点の両方があります。

• 市内に働く場所がある。マスタープランは「昭和工業団地の従業員を新規住民として獲得するなど、若者層の移住・定住の促進を図る」と書いています。職場の近くに住みたい方にとっては、選ぶ理由になります。
• 工業地の地価が上がっている。令和8年地価公示で、工業地2地点は＋4.8％と＋0.7％。住宅地の平均（＋0.2％）を上回りました。
• 住宅と工場が近い場所がある。マスタープランは南地区の課題に「住工混在の解消」を挙げています。音・におい・大型車の通行は、平日の昼間に現地で確かめてください。
• 市街化調整区域にも事業所が立っている。マスタープランは市街化調整区域について「商業用地や工業用地が市街化区域と同程度の面積」と書いています。隣が田んぼでも、将来そのままとは限りません。

出典：大和郡山市立地適正化計画 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/ritteki202403.pdf ／大和郡山市都市計画マスタープラン https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/27/HP_honpen_1.pdf ／同 地域別構想 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/27/HP_honpen_4.pdf ／「数字で見る大和郡山市」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/shinoshokai/tokei/5533.html

固有の条件4：2路線7駅。ただし乗り換えはできない

市の都市計画マスタープラン（第3次）は、交通の課題をこう書いています。

近鉄橿原線に5駅（九条・近鉄郡山・筒井・平端・ファミリー公園前）、JR大和路線に2駅（郡山・大和小泉）。東西約9km・南北約7kmの市に7つの駅があるのは恵まれた条件ですが、2つの路線は市内でつながっていません。「駅が7つある市」ではなく、「近鉄の市」と「JRの市」が重なっている、と考えたほうが実態に近いと言えます。

• 通勤先の路線で、選ぶ駅が決まる。物件を見る前に、どちらの路線を使うのかを決めてください。
• 共働きで勤め先の路線が違う場合は、2つの駅の両方に行ける場所か、車・自転車・バスで補えるかを確認してください。コミュニティバスは3路線とも近鉄郡山駅とJR郡山駅を通りますが、運行は平日だけです。
• 将来手放すときの買い手も、路線で絞られる。どちらの路線の駅にも遠い物件は、買い手が限られることを見込んでおく必要があります。

出典：大和郡山市都市計画マスタープラン（第3次） https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/27/HP_honpen_1.pdf ／大和郡山市立地適正化計画 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/ritteki202403.pdf ／大和郡山市「大和郡山市コミュニティバス」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/doro/kotsu_bus/7828.html

まとめ：大和郡山市は「区域・路線・建築年・水」の4つで選ぶ市

大和郡山市の住宅地の平均価格は、奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある28市町村のうち7位、町村を除いた12市のなかでは5位。変動率（＋0.2％）で見ると28市町村中6位、12市のなかでは5位です。価格も値動きも、県内の市のなかでは真ん中より少し上、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か市街化調整区域か。市街化区域は約3割。市街化区域なら、居住誘導区域（約532ha）の内か外か。調整区域の相談先は県です。
• 風致地区と埋蔵文化財。郡山城跡・矢田山の風致地区なら高さ・建ぺい率・緑地率の基準。包蔵地なら工事着手の60日前までに届出。
• どの路線のどの駅か。近鉄橿原線とJR大和路線は市内で乗り換えできません。成約の中央値は九条660万円〜近鉄郡山1,950万円。
• 建築年。中古戸建て66件のうち19件が1981年以前。市の耐震改修補助は令和8年度3件・先着順。
• 水。洪水（佐保川・富雄川など）と、ため池（ハザードマップ60件）の両方。昭和57年には床下浸水1,665棟の実績。

この5点は、すべて契約前に調べられます。家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます（物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の大和郡山市

大和郡山市の住民基本台帳の人口は、昭和50年が69,932人、昭和55年が80,341人。5年で1万人あまり増えました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（北郡山町）を含む同じ範囲です。左の写真は、大和郡山市の人口がいちばん速く増えていた時期にあたります。昭和40年の45,462人が昭和60年には89,051人と、20年でほぼ2倍。昭和42年3月には昭和工業団地の造成が完了し、市の年表には昭和52年に郡山西小学校、昭和57年に矢田南小学校、昭和58年に郡山東中学校、昭和61年に片桐中学校の完成が並びます。学校を次々に建てなければならないほど、子どもの数が増えていた時代です。いま成約データに出てくる中古戸建て66件のうち19件は1981年以前の建築で、左の写真の時代に建った家が、いまも取引されています。2枚を見比べるときは、田や池だった場所がどこで住宅地に変わったかに注目してください。右の写真で住宅に埋まっている区画のなかにも、左の写真では農地や水面のままのところがあるはずです。そうした場所は、道路や区画の形が整っていることが多い一方、もともと低い土地だった可能性もあります。水害とため池の想定とあわせて見てください。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た「奈良県大和郡山市北郡山町２４８番地」の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28742〜28744・y13017〜13018）で切り出しています。

大和郡山市は、昭和28年から32年にかけて、郡山町に5つの町村が加わってできたまちです。矢田・昭和・平和・治道の各村と、片桐町。いまも支所や小学校の名前に、その名前が残っています。

ここでは、令和8年地価公示の全23地点（住宅地13・商業地8・工業地2）と、国土交通省の成約価格情報107件の駅別・町別を、市が町名つきで公開している5つの中学校区に沿って整理します。

先にお断りしておきます。市の都市計画マスタープランは市域を別の5つの地区（北・中央・東・西・南）に分けていますが、どの町がどの地区に入るかは、本ページでは確認できていません。そこで、町名の裏づけが取れる中学校区をものさしに使い、マスタープランの記述は地区の名前を挙げて引用する形にしています。小泉町・新町・満願寺町・小林町など、2つの中学校区に分かれる町がありますので、該当する地点はその旨を書いています。見出しの駅名は目安です。成約の町別は3件以上あった15の町（計85件）だけの集計で、多くは3〜8件です。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、大和郡山市・奈良県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

大和郡山市には鉄道が2路線、駅が7つあります。近鉄橿原線（九条駅・近鉄郡山駅・筒井駅・平端駅・ファミリー公園前駅）と、JR大和路線（郡山駅・大和小泉駅）です。市の立地適正化計画は「JR西日本と近畿日本鉄道が南北に縦断」と書いています。

大和郡山市で最初に決めていただきたいのは「近鉄か、JRか」です。市の都市計画マスタープランは、課題として「市内2路線の鉄道路線があるが、乗り換えができない」と書いています。2つの路線はどちらも南北に走っていて、市内で交わる駅がありません。「近鉄郡山駅」と「JR郡山駅」は名前が似ていますが、別の場所にある別の駅です。通勤・通学先がどちらの路線の沿線かで、選ぶ駅が決まります。

成約は近鉄の3駅（近鉄郡山・筒井・九条）で56件、JRの2駅（大和小泉・郡山）で50件。件数はほぼ半々です。ただし中身は違います。JRの50件のうち38件は大和小泉駅で、中央値は965万円。近鉄郡山駅は22件で1,950万円。同じ市のなかで、最寄駅によって成約の中央値が約3倍違います（九条660万円〜近鉄郡山1,950万円・当方算出）。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません。市の移住のページは「大阪から1時間」と紹介しています）。

※市内の駅が7つであることは、市の計画で確認しています。大和郡山市立地適正化計画（令和6年3月改定）に、市内の駅として近鉄郡山駅・JR郡山駅・JR大和小泉駅・筒井駅・平端駅・九条駅・ファミリー公園前駅の名前が載っており、路線名は同計画の表記（近鉄橿原線・JR大和路線）によります。平端駅だけは、近畿日本鉄道の「駅別乗降人員」の表で橿原線と天理線の両方に載っているため、表の路線欄に両方を書いています。各駅の所在地（どの町にあるか）は、鉄道事業者の駅情報のページを取得していないため、本ページには載せていません（未取得）。

近鉄の5駅の乗降人員は、近畿日本鉄道が公表している「駅別乗降人員」の値で、令和7年11月11日（火）の1日の調査値です。年間の平均ではありません。表の見出しは「1日平均乗降人員」となっていますが、近鉄の駅はこの1日だけの数字としてお読みください。近鉄郡山駅15,929人、筒井駅7,362人、九条駅3,954人、平端駅3,855人、ファミリー公園前駅473人です。JRの郡山駅・大和小泉駅が「—」なのは、数値を公式資料で取得できていないためです（未取得）。JRの2駅の数字が無いので、市内の7駅を通した順位は本ページでは書いていません。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、JR郡山駅が「郡山(奈良)」、近鉄の筒井駅が「筒井(奈良)」、九条駅が「九条(奈良)」と表記されています。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、5駅の合計は106件（107件中）です。平端駅・ファミリー公園前駅は、この集計に出てきません。

駅からの平均の読み方。大和小泉14分、筒井13分、近鉄郡山9分、九条8分、JR郡山7分。成約個票には、駅からの分数が「0分」と記録されている戸建が3件（新町・泉原町・矢田山町）あります。矢田山町は丘陵の住宅地の町名ですので、この「0分」は駅前という意味ではなく、データ上の表記と読むのが安全です。駅から離れた物件では、駐車場の有無と台数、バスの便が物件選びの基本条件になります。

道路

道路では、京奈和自動車道がいま動いている計画です。都市計画マスタープラン（第3次・令和3年3月）は、南地区について「郡山インターチェンジが立地し、広域道路網に優れている」「京奈和自動車道が通り」と書き、東地区については「京奈和自動車道が整備中」「京奈和自動車道については、早期整備に向け、関係機関へ働きかけを行う」としています。市のバスのページには、京奈和自動車道（大和北道路）の建設工事に伴うバス停の移動の告知も出ています。開通の時期・区間は、本ページでは確認できていません（未取得）。幹線道路や工事区間の近くで物件を検討する方は、完成後の交通量と、その土地が道路の計画区域にかかっていないかを確認してください。

マスタープランは、東地区について「国道24、25号や県道木津横田線等の沿道において、交通利便性を活かした企業等の立地を許容するなど計画的な土地利用を行うことが必要」と書いています。幹線道路の沿道は、これから事業所が増える可能性のある場所として位置づけられている、ということです。北地区では都市計画道路 城廻り線の事業が進められており、マスタープランは「道路が狭く建築物が密集している」ことを課題に挙げています。城下町の区域は道が細い。前面道路の幅と、建て替えのときに敷地を下げる必要があるかどうか（セットバック）は、契約前に必ず確認してください。

市のコミュニティバスは3路線です。元気城下町号（近鉄郡山駅・市役所・やまと郡山城ホール・JR郡山駅・平和団地など）、元気平和号（近鉄郡山駅・近鉄九条駅・JR郡山駅東口・郡山ニュータウン・平和公民館など）、元気治道号（近鉄郡山駅・JR郡山駅東口・治道公民館など）。運行はエヌシーバスです（2026年6月25日更新）。運行は月曜から金曜だけで、土日祝日と12月29日〜1月3日は運休。運賃は大人200円・小学生100円・未就学児無料、回数券は11枚2,000円。現金か回数券だけで、ICカードは使えません。平日だけの運行ですから、毎日の通勤・通学の足というより、通院や買い物のための便です。

予約制の「きんぎょたくしー」（デマンドタクシー）が、令和8年4月21日から本格運行しています。A地区（城町・新町・小泉町を中心とする地域・居住地乗降所22か所）と、B地区（小林町・今国府町・額田部北町を中心とする地域・18か所）。運行は月曜から金曜の午前9時〜午後5時（正午〜午後1時を除く）で、運賃は一般400円。使えるのは会員登録をした65歳以上の方、障害者手帳をお持ちの方、妊産婦、18歳以上で普通自動車免許を持っていない方です。子育て世帯がふだんの足として使える制度ではありません。路線バスは、立地適正化計画に奈良法隆寺線・郡山小泉線・郡山イオンモール線の名前が載っています（便数は未取得）。駅から離れた物件では、自家用車を前提にした暮らしになると考えておくのが現実的です。

※JRの2駅（郡山駅・大和小泉駅）の乗降人員、各駅の所在地、京奈和自動車道（大和北道路）の開通時期、路線バスの便数は、本ページでは確認できていません（未取得）。近鉄の5駅の乗降人員は令和7年11月11日（火）の1日の調査値です。出典：近畿日本鉄道「駅別乗降人員 奈良線 橿原線 天理線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/c.html ／大和郡山市立地適正化計画 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/ritteki202403.pdf ／同 概要版 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/202403rittekigaiyou.pdf ／大和郡山市都市計画マスタープラン https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/27/HP_honpen_1.pdf ／同 地域別構想 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/27/HP_honpen_4.pdf ／大和郡山市「大和郡山市コミュニティバス」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/doro/kotsu_bus/7828.html ／「きんぎょたくしー(大和郡山市デマンドタクシー)」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/doro/kotsu_bus/16174.html ／「放置自転車の禁止区域」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/doro/kotsuanzen/5893.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

大和郡山市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です（市公式「固定資産税・都市計画税」）。都市計画税がかかる物件なら合計1.7％、かからない物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の0.3％は、地方税法が定める制限税率（上限）と同じ税率です。課税標準額1,000万円なら年3万円です（当方算出）。どの区域の土地・家屋に課税されるかは、市の税のページには書かれていませんでした（未確認）。大和郡山市は市街化区域が市域の約3割で、残りは市街化調整区域です。検討中の物件に都市計画税がかかっているかどうかは、売主の納税通知書を見せてもらうのが確実です。

納期は年4回（4月末・7月末・11月末・2月末）。納税通知書は毎年4月10日前後に送られます。年の途中で売買した場合、固定資産税・都市計画税の日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習で、決済時の精算金は仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円です。

新築住宅の減額は、大和郡山市のページで次のように説明されています。固定資産税が2分の1に減額され、期間は一般の住宅で3年度分、3階建て以上の耐火住宅で5年度分。居住部分が2分の1以上であること、床面積が40㎡以上280㎡以下であること（建築時期で異なります）が要件です。認定長期優良住宅は2分の1の減額が一般で5年度分、3階建て以上の耐火住宅で7年度分に延びます。

気をつけていただきたいのは、この減額が固定資産税だけのもので、都市計画税には適用されないことです（市のページの説明）。新築戸建てを買っても、都市計画税0.3％は最初の年から満額です。そして減額の期間が終わると、建物の固定資産税は本来の額に戻ります。築浅の中古戸建てを買う方は、いまの税額が減額中のものかどうかを売主側に確認しておくと、買ったあとの負担を読み違えずに済みます。

市のページには、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修・マンションの大規模修繕についての減額制度も載っています。要件の細かい数字は、本ページでは再確認できていないため載せていません。古い戸建を買って改修する方は、工事の前に税務課にご確認ください。住宅用地の特例（小規模住宅用地など）の説明は、今回確認した市のページからは取得していません（未取得）。

免税点

同一人が大和郡山市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 4月末／第2期 7月末／第3期 11月末／第4期 2月末（年4回）／納税通知書は毎年4月10日前後に発送

※税率・免税点は大和郡山市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水とため池 ― 2種類の図を、両方見る

大和郡山市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのがハザードマップです。市は「大和郡山市総合防災マップ」（令和2年3月作成）を公開しており、水害編・水害ハザードマップ（市域を1〜9の図に分割）・地震編・地震ハザードマップがあります。これとは別に、ため池のハザードマップがあります。

洪水の図とため池の図は、別のものです。洪水の図は川があふれた場合、ため池の図は池の堤が切れた場合の想定。川から離れていても、ため池の浸水想定に入る場所があります。市のページは、ため池ハザードマップについて「実際の災害時には想定を上回る可能性がある」ことにも触れています。家屋倒壊等氾濫想定区域は、「2階に逃げれば足りる」とは言えない区域です。河岸が削られて家そのものが壊れるおそれがあるとされる区域で、早めに区域の外へ逃げることが前提になります。川沿いの物件は、浸水深だけでなく、この区域に入っているかどうかまで見てください。

浸水の想定がある区域では、火災保険の水災補償の保険料も、買ったあとの費用に入ってきます。仲介手数料が0円になっても、この費用は変わりません。

※想定最大規模の雨量、町ごとの浸水深・浸水継続時間、家屋倒壊等氾濫想定区域の位置、昭和57年の水害で浸水した町名は、本ページでは取得できていません（未取得）。出典：大和郡山市「総合防災マップ」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/bosai/manual_chizujoho/5886.html ／「ため池マップ・ため池ハザードマップ」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/bosai/manual_chizujoho/5873.html ／「防災重点ため池一覧」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/soshiki/nogyosuisanka/totikairyo/10265.html ／大和郡山市国土強靭化地域計画 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/65/yamatokoriyamasikokudokyoujinnkar0803.pdf ／大和郡山市立地適正化計画 概要版 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/202403rittekigaiyou.pdf

2｜地震 ― 奈良盆地東縁断層帯で、市内は震度7の想定

市の国土強靭化地域計画（令和2年度策定・令和8年3月更新）に載っている被害想定です。

全壊 約10,400棟という想定は、世帯数（40,043世帯）と見比べると、その大きさが分かります。この数字は市全体の想定で、どの町で被害が大きいかは本ページでは取得できていません。マスタープランは「洪水や地震の被害予測では、東部をはじめ被害の大きい地域が存在する」と書いています。物件の住所で、地震ハザードマップ（揺れやすさ・建物の被害の想定）を確認してください。古い戸建を検討する方は、次の5番（建築年と耐震）とあわせてお読みください。

出典：大和郡山市「国土強靭化地域計画」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/bosai/keikaku_hoshin/7128.html ／同 計画書 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/65/yamatokoriyamasikokudokyoujinnkar0803.pdf ／大和郡山市都市計画マスタープラン https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/27/HP_honpen_1.pdf

3｜市街化区域か調整区域か。市街化区域なら居住誘導区域の内か外か

大和郡山市は市域全体が都市計画区域で、市街化区域は約3割です。検討中の物件がどちらの区域かは、市の公開型GIS「やまとこおりやまデジタルなび」で、地番を入れて確認できます（高機能版で地番を検索し、地点をクリックすると用途地域の情報が出ます）。

• 市街化調整区域の物件：建て替えができるか、誰が建てられるか、住宅ローンが使えるか。許可の相談先は奈良県の建築安全課 開発審査係です。答えが出るまでの日数を見込んでください。
• 市街化区域の物件：用途地域・高度地区と、居住誘導区域（中心市街地地区 約302ha・西部住宅地区 約230ha）の内か外か。
• どちらの場合も：都市計画税（0.3％）がかかっているかどうかを、売主の納税通知書で確認する。

※市街化区域・市街化調整区域の面積、用途地域ごとの面積、高度地区の高さ、居住誘導区域の境界（町名）は、本ページでは取得できていません（未取得）。出典：大和郡山市「都市計画一般図(用途地域図)」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/machizukuri/toshikeikaku/9832.html ／やまとこおりやまデジタルなび https://yamatokoriyama.geocloud.jp/ ／大和郡山市立地適正化計画 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/ritteki202403.pdf

4｜風致地区・景観・埋蔵文化財 ― 建て替えで同じ大きさが建つか

大和郡山市で、建物の大きさや工事の時期に直接かかわる制度を並べます。

いちばん効くのは風致地区です。建ぺい率10分の2〜10分の4は、一般的な住宅地より厳しい数字で、いまの家が基準より大きく建っている場合、建て替えると小さくなります。風致地区の中古戸建てを買う方は、「いまの建物の建ぺい率」と「その土地の種別の基準」を、契約前に並べて確認してください。風致地区に入っているかどうかで、同じ広さの土地でも建てられる家の大きさが変わるため、土地の値段の見方も変わります。

※風致地区2地区の面積・区域の町名・種別の割り当て、景観計画の届出規模、地区計画の制限内容は未取得です。出典：大和郡山市「風致地区」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/machizukuri/keikan/6872.html ／審査指針 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/fuuti_shishinR5.pdf ／風致保全方針 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/fuuti_hozen.pdf ／「埋蔵文化財の取扱い」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kanko_bunka_sports/rekishi_bunkazai/bunkazaigo_goannai/16467.html ／奈良県「古都保存法」 https://www.pref.nara.lg.jp/n094/12757.html ／奈良県「景観法に基づく届出制度」 https://www.pref.nara.lg.jp/n094/22485.html ／大和郡山市「用途地域・高度地区の変更、地区計画の決定（令和3年10月14日）」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/machizukuri/toshikeikaku/yamatotoshikeikaku/10747.html

5｜1981年以前の戸建 ― 市の耐震改修補助は、令和8年度3件

成約データで、中古戸建て66件のうち19件が1981年以前の建築です。昭和56年6月に建築基準法の耐震基準が改められ、それより前に建築確認を受けた建物は「旧耐震」と呼ばれます。大和郡山市には、旧耐震の木造住宅のための補助があります。

買ってすぐ使える補助は、多くありません。耐震改修の補助は年3件。「現に居住」が要件ですので、買って入居してからの申請になり、その年度の枠が残っているかは分かりません。エコリフォームの商品券は1年以上の住民登録が要件で、転入したばかりの買主は使えません。古い戸建を安く買って、補助を使って直す、という計画は、大和郡山市では補助を前提にしないほうが安全です。

• 建築年を、登記や建築確認の記録で確かめる。広告の「築年」だけでなく、いつ建築確認を受けた建物なのかを確認してください。
• 耐震診断と改修の費用を、購入の総額に入れておく。中古戸建ての下位25％は500万円です。安い物件ほど、買ったあとにかかる費用の割合が大きくなります。
• 耐震改修をすると固定資産税の減額がある。市のページに制度が載っています（要件は工事の前に税務課へ）。

空き家については、「大和郡山市空き家バンク」があります（市内全域。相談窓口はNPO法人空き家コンシェルジュ）。市の調査では空き家が1,000件を超え（平成28年度）、立地適正化計画によると空き家率は平成30年に12.5％。空き家バンクの物件は、家タダの仲介手数料0円の対象になるとは限りません。買主向けの補助の記載も、市のページにはありませんでした。

出典：大和郡山市「住宅の耐震改修工事補助金」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/sumai/taishinjosei_hojo/6250.html ／「住宅エコリフォーム助成商品券」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/sumai/taishinjosei_hojo/6149.html ／「空き家バンク」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/sumai/akiya/8074.html ／「住宅の減額制度」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/soshiki/zeimuka/zeikin/2/8549.html ／大和郡山市立地適正化計画 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/ritteki202403.pdf

6｜近鉄かJRか。駅からの距離と、平日だけのバス

大和郡山市の2つの路線は、市内で乗り換えができません（都市計画マスタープラン）。成約データの駅別です。

大和小泉（14分）と筒井（13分）は、駅からの平均が長い駅です。成約個票には大和小泉駅から20分の戸建もあります。コミュニティバス（元気城下町号・元気平和号・元気治道号）は月曜から金曜だけの運行で、現金か回数券のみ。きんぎょたくしーは、65歳以上の方などの会員制です。土日の移動と、毎日の通勤・通学は、徒歩・自転車・車で成り立つかどうかを、物件ごとに確かめてください。近鉄郡山駅・JR郡山駅・JR大和小泉駅の周辺は放置自転車の禁止区域ですので、自転車で駅まで行く方は駐輪場も確認が必要です。

7｜細い道と再建築 ― 城下町と古い集落

都市計画マスタープランは、道の細さを3つの地区で課題に挙げています。北地区は「道路が狭く建築物が密集している」、中央地区は「既存集落においては狭隘な道路等が多く、災害発生時の被害が大きくなることが想定される」、南地区は「地域内や駅周辺の狭隘な道路」。

• 前面道路の幅が4m未満なら、建て替えのときに敷地を下げる（セットバック）必要があるのが一般的です。使える敷地が減ります。
• 道路に2m以上接していない敷地は、原則として建て替えができません。価格が安い理由が「再建築不可」であることがあります。
• 建築確認の窓口は県（郡山土木事務所建築課 0743-51-0209）または指定確認検査機関です。道路の種別は、契約前に必ず確認してください。
• 車を使う暮らしになる物件では、車が入れる道か、すれ違えるかを現地で確かめてください。

出典：大和郡山市都市計画マスタープラン 地域別構想 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/27/HP_honpen_4.pdf ／大和郡山市「建築に関する手続き」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/machizukuri/keikan/6210.html

8｜人口が減っている市で買う、ということ

大和郡山市の人口は、平成8年の95,762人から、令和8年9月の81,240人へ。30年で15.2％減りました。立地適正化計画は令和17年を7.2万人と推計しています。高齢者人口の比率は33.47％（令和5年）で、県・全国より高い数字です。

それでも、令和8年の住宅地の地価は平均＋0.2％で、下がってはいません。ただし中身は、中心部の上昇（城南町＋1.9％・高田町＋1.2％）と、西の丘陵側の下落（泉原町・満願寺町−0.8％）に分かれています。人口が減る市では、「どこでも同じように下がる」のではなく、「場所によって差がつく」。大和郡山市の数字は、それを示しています。長く住み続ける前提の方は、暮らしやすさと災害の想定を優先して選べばよいと考えます。一方、「数年で買い替える前提」の方は、居住誘導区域の内か外か、駅からの距離を、厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜大和郡山市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。物件URLをLINEでお送りいただければ、「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・風致地区・ハザードの確認結果をお伝えします。調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

大和郡山市は、昭和29年（1954年）1月に市制を施行しました。市公式の年表「大和郡山市のあゆみ」によると、その直前の昭和28年12月に矢田・昭和・平和・治道の各村が郡山町に編入され、翌月に「大和郡山市制施行」。昭和32年3月には片桐町が編入されて、いまの市域になりました。（市制施行の日が1月の何日かは、年表に月までしか記載が無く、本ページでは確認できていません。）

郡山町に、5つの町村が加わった

合併前の町村の名前は、いまも暮らしのなかに残っています。市立小学校11校には、矢田小・昭和小・平和小・治道小・片桐小の名前があり、中学校にも片桐中学校があります。支所は平和支所・治道支所・昭和支所・片桐支所。コミュニティバスの路線名にも「元気平和号」「元気治道号」があります。住所は「大和郡山市矢田町」「大和郡山市小泉町」のように町名で書かれるため、合併前の村の名前は住所には出てきませんが、学校・支所・公民館の名前から、その物件がどの旧町村のまとまりにあるかが読み取れます。（合併前の町村の範囲と、いまの町名との正確な対応は、公的資料で確認していません。）

城下町 ― 堀と石垣と、道のかたち

市の風致保全方針は、郡山城跡のまわりを「郡山城跡を中心として残る堀、石垣等の遺構や道路パターン等城下町独特の街並み」と表現しています。都市計画マスタープランも「郡山城周辺には旧城下町の歴史的なまちなみが残っている」と書いています。城下町の「道路パターン」が残っているということは、道の幅や曲がり方が、車の時代より前のままの場所があるということでもあります。中学校の通学区域の一覧に並ぶ魚町・塩町・茶町・豆腐町・紺屋町・綿町・材木町・雑穀町・鍛冶町・大工町・車町といった町名は、いまも住所として使われています。

年表には、城にかかわる出来事が続きます。昭和35年8月に郡山城址が県の史蹟に指定。昭和36年5月にお城まつり第1回開催。昭和58年11月に郡山城追手門の復元工事が完成、昭和59年11月に追手東隅櫓・多聞櫓、昭和62年3月に追手向櫓・多聞櫓が完成。昭和60年11月には「築城400年記念親子まつり」が開かれています。令和3年10月には「郡山城跡公園地区」の地区計画が決まり、マスタープランは「郡山城跡公園基本計画に基づき、歴史公園にふさわしい公園空間の創出に向けた整備」が進められているとしています。市公式には「秀長さんプロジェクト」のページもあります。城跡は、過去のものではなく、いまも整備が続いている場所です。そのまわりに風致地区がかかっているのは、この景色を守るためです。

金魚 ― 販売量は30年で半分に

市の統計ページ「数字で見る大和郡山市」は、人口や工業と並べて、金魚の販売量を載せています。平成5年は84,127千尾、令和5年は43,300千尾。30年でほぼ半分になりました（令和5年の内訳は和金27,300千尾など）。マスタープランは、中央地区を「農地が広がり、金魚池が点在」「集落と農地、金魚池が広がる、うるおいのある景観」と書いています。金魚池のある風景は、市街化調整区域の景色です（中央地区は「全域が市街化調整区域」）。販売量が減っているなかで、金魚池がこの先どうなっていくかは、市の計画からは読み取れませんでした。池のそばの土地を検討する方は、その池がいま使われているか、区域区分はどうかを確認してください。

昭和の人口増と、工業団地

住民基本台帳の人口は、昭和40年の45,462人から、昭和50年の69,932人、昭和60年の89,051人へ。昭和42年3月に昭和工業団地（約108万5,000㎡）の造成が完了し、年表には昭和40年8月に「県下初の住居表示実施」とあります。人口が増えるのにあわせて、学校と保育所が次々に建ちました。年表から拾うと、昭和52年4月に郡山西小学校、昭和57年3月に郡山中学校の新築移転、同年4月に矢田南小学校、昭和58年4月に郡山東中学校、昭和61年4月に片桐中学校。保育所も昭和51年から63年のあいだに10か所以上が完成・新築移転しています。いま大和郡山市で流通している中古戸建ての建築年の中央値が1987年（昭和62年）なのは、この時代に住宅地が広がったからです。

人口は平成8年の95,762人で頭を打ち、そのあとは減り続けています。昭和の後半に一気に建った家が、同じ時期に年数を重ねている。中古戸建ての中央値が990万円で、ほぼ土地の値段になっているのは、その結果です。

年表

※市制施行の日、「郡山」という地名の由来、郡山城の築城・歴代城主の経緯、平成以降の年表、合併前の町村の範囲は、本ページでは市公式から確認できていません（未取得）。出典：大和郡山市「大和郡山市のあゆみ 昭和28年〜50年」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/shinoshokai/sinoayumi/14035.html ／「大和郡山市のあゆみ 昭和51年〜63年」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/shinoshokai/sinoayumi/14034.html ／「数字で見る大和郡山市」 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/shiseijoho/shinoshokai/tokei/5533.html ／大和郡山市立地適正化計画 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/ritteki202403.pdf ／大和郡山市風致保全方針 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/63/fuuti_hozen.pdf ／大和郡山市都市計画マスタープラン 地域別構想 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/27/HP_honpen_4.pdf ／大和郡山市国土強靭化地域計画 https://www.city.yamatokoriyama.lg.jp/material/files/group/65/yamatokoriyamasikokudokyoujinnkar0803.pdf

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