【姫路市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

姫路市の価格帯で、いくら得になるか

姫路市の住宅地は1㎡あたり平均70,665円（88地点の単純平均）。市内の標準地は最高235,000円/㎡（北条口３丁目３３番）から最低13,000円/㎡（林田町口佐見字北岸ノ上１２７番４）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が18.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて姫路市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 51万6千人の中核市と、2050年に▲17.1％という市自身の予測

姫路市の人口は516,046人、世帯数は232,086世帯です（令和8年9月1日現在・姫路市の推計人口。男249,826人／女266,220人）。面積は534.35km²で、人口密度は約966人/km²（当方算出）。兵庫県の南西部に位置（地図）、瀬戸内海に面しています。というのが市公式の位置の説明です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の姫路市の人口は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。市の推計人口のページには「令和7年10月から令和8年5月までの推計人口の数値に関しては、令和8年5月29日に令和7年国勢調査結果（速報値）が公表されたことから、遡って修正している」という注記があり、国勢調査の速報値が出ていること自体は読み取れるのですが、数値そのものを市公式・兵庫県公式のいずれでも特定できませんでした。兵庫県のページも「2026年5月22日公表（県独自集計）」という公表日の記載までです。このページでは推測で数字を埋めない方針のため、人口はすべて住民基本台帳にもとづく推計人口を使い、基準日を明示しています。

姫路市は、平成8年4月に全国で初めて中核市へ移行した市です。市公式の表現は「姫路市は（平成8年4月）、全国で初めて中核市に移行しました。」。中核市は保健所の設置をはじめ、都道府県の事務の多くを市が処理できる制度で、住宅を買う側から見ると建築・都市計画・保健衛生の窓口がほぼ市役所で完結するということです。実際このページで扱う用途地域の決定（令和5年2月15日・姫路市告示第40号）も、高度地区の決定（令和3年4月1日・姫路市告示第154号）も、大規模集客施設制限地区の指定（平成21年6月23日・姫路市告示第240号）も、すべて「姫路市告示」です。

そして、このページを読むうえで外せないのが市自身が公表している将来人口です。市は「2023年の約52万6千人を基準とすると、2050年には約17.1％、約9万人減少することが予測されます」「2030年には約50万6千人、2050年には約43万6千人となり」と明記しています。27年で約9万人、率にして17.1％の減少を、市が自分で書いているということです。

ただし、ここで止めると読み方を誤ります。同じ資料で市は「人口増加が見込まれる7校区」として手柄・荒川・城陽・糸引・別所・広畑第二・大津茂を名指しし、あわせて「山間部・島嶼部で高齢化率50％超となる地域の拡大」を予測しています。市全体としては減る。しかし校区単位では増えるところがある。これが姫路市の人口の正確な姿です。住宅を買う側にとって効いてくるのは市全体の数字ではなく、その住所がどの校区にあるかのほうです。

姫路市が「区」ではなく小学校区を分析単位にしているのは、この将来予測だけではありません。市は861町の行政町のうち住民基本台帳人口のない25町を除く836町の町別人口を公表し、あわせて「小学校及び義務教育学校の校区に準じたもの」として校区別人口・校区別年齢別人口を出しています。防災のハザードマップも校区別で作られています。統計も防災も将来予測も校区単位という市は、そう多くありません。このページでも、エリアの話はできるだけ校区と旧町村の単位に寄せて書いています。

なお町別人口表は旧家島町・旧夢前町・旧香寺町・旧安富町という4つの旧自治体区分を持っています。平成18年3月27日に編入合併した4町です。この4町の扱いは、あとで出てくる都市計画区域の話に直結します。同じ姫路市でも、旧香寺町は都市計画区域の中、旧夢前町・旧安富町・旧家島町は都市計画区域の外という線が引かれているからです。

土地の使われ方

姫路市を理解するうえで、面積の内訳は避けて通れません。市域53,435haのうち、都市計画区域は30,753ha（57.6％）。残る22,682ha（42.4％）は都市計画区域の外です。市公式の説明によれば、都市計画区域に含まれるのは「合併前の姫路市全域／香寺町全域」、都市計画区域外は「合併前の家島町全域／夢前町全域／安富町全域」。市域の4割強は、都市計画法にもとづく区域区分（市街化区域／市街化調整区域）の線引きがそもそも及んでいない土地だということです。この構造が、このあと出てくる「都市計画税がかからない物件が現実に存在する」という話と、市内18.1倍という地価格差の土台になっています。

※姫路市「都市計画の概要」／市域面積は市の推計人口ページ掲載値。構成比は当方が算出。

市街化区域と市街化調整区域

姫路市の都市計画区域は30,753haで、そのうち市街化区域が11,055ha（35.9％）、市街化調整区域が19,698ha（64.1％）です。都市計画区域の3分の2が市街化調整区域ということになります。さらにその外側に、都市計画区域外が22,682ha（市域の42.4％）あります。市街化区域11,055haは市域53,435haの20.7％（当方算出）でしかありません。「姫路市の物件＝市街化区域」という前提は、確率的にまず成り立たないと考えてください。市は市街化調整区域について「市街化を抑制すべき区域」で「原則として用途地域は定めず、一部を除き新たな開発は制限される」と説明しています。

市街化区域11,055haの用途地域の構成は、姫路市が何の街かをそのまま表しています。最大は第一種住居地域2,238ha（20.2％）ですが、注目すべきは第3位の工業専用地域1,560ha＝市街化区域の14.1％です。これに対して第一種低層住居専用地域は623ha（5.6％）、第二種低層住居専用地域は407ha（3.7％）。低層住居専用地域を合わせても1,030ha（9.3％）で、工業専用地域1種類に届きません。臨海部の重工業都市という産業構造が、用途地域の構成にそのまま出ています。住宅地の供給は中高層住居専用地域と第一種住居地域に偏っており、「閑静な低層住宅街」という用途規制で守られた区域は、市街化区域の1割弱しかありません。上位5種のほかは、近隣商業地域415ha・準工業地域723ha・第二種住居地域447ha・第一種低層住居専用地域623ha・第二種低層住居専用地域407ha・商業地域285ha・準住居地域199haです。

※姫路市「都市計画の概要（区域区分・用途地域）」。面積は市の公表値、構成比は当方が算出しています。

地価公示 ― 88地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、姫路市の住宅地の標準地は88地点。 単純平均は1㎡あたり70,665円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.4％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

姫路市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 姫路市の住宅地の平均価格は18位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第9位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

姫路市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地88地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で18.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

姫路市のデータを並べると、まず目に入るのは「動いていない」という事実です。 令和8年地価公示で、姫路市の住宅地88地点の平均は1㎡あたり70,665円、前年比＋0.4％。 同じ兵庫県内で、明石市は＋5.0％、神戸市全体は＋2.9％、加古川市は＋2.9％、西宮市は＋3.9％です。 姫路市は、住宅地の標準地が20地点以上ある県内14市区のなかで、いちばん上がっていない市です。

この章では、その＋0.4％が何を意味するのかを、公的データだけで解きます。 結論から書くと、姫路市の＋0.4％は 「市場が死んでいる」のではなく「上がっている場所と下がっている場所が、市内で打ち消し合っている」数字です。 そして、その打ち消し合いの構造は、市域534.35km²という広さと、 市域の42.4％が都市計画区域の外にあるという制度のかたちから説明できます。

まず、県内の市区と横に並べる

当方が国土交通省の鑑定評価書情報から全地点を集計した自算値で、 住宅地の標準地が20地点以上ある県内14市区を変動率の低い順に並べると、次のとおりです。

姫路市の88地点は、西宮市の93地点に次いで県内2番目の規模です。 サンプルが少ないから平均がぶれている、という話ではありません。 88地点を集めて平均しても＋0.4％にしかならないというのが、姫路市の実態です。 次に低い川西市の＋1.8％とも4倍以上の開きがあり、 明石市の＋5.0％とは12倍以上の差があります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 地点数・平均・変動率は当方が全地点を集計して算出した自算値で、国土交通省が順位として公表しているものではありません。

＋0.4％の中身 ― 45地点が上がり、21地点が下がっている

＋0.4％は、88地点が一様に横ばいだという意味ではありません。 前年の同一標準地と比較できる86地点の内訳は、次のとおりです。

市内の4分の1近い地点が下がっています。 そして上がっている45地点の多くは姫路駅の北側・都心部、 下がっている21地点のほとんどは内陸北部・西部の旧村域です。 姫路市の＋0.4％は、都心の上昇と周縁の下落が相殺された結果だと読むのが正確です。 「市全体の相場」という一つの数字で姫路市を考えると、実際の物件とのズレが最も大きくなる市だと言えます。

上がっていないことは、買う側には必ずしも悪い話ではない

ここは正直に書きます。 地価が上がっていない市を、買う側が避ける理由は、必ずしもありません。 むしろ次の2点は、はっきりしたメリットです。

• 高値づかみのリスクが小さい。 明石市の＋5.0％、神戸市東灘区の＋4.7％といった市場では、 「去年の相場」で判断すると今年の売出価格に届かないということが起こります。 姫路市の＋0.4％は、1年前の成約データが今年もほぼそのまま使えるということでもあります。 国土交通省の成約価格情報で相場を確認してから交渉に入る、という進め方が最も機能しやすい市です。
• 固定資産税の評価替えで、課税標準額が跳ね上がりにくい。 市は「基準年度（3年ごと）に評価替えを行い」「原則として、第二年度、第三年度は 基準年度の価格をそのまま据え置き」と説明しており、次回の評価替えは令和9年度です。 地価が年に5％ずつ上がっている市では、評価替えのたびに毎年の税負担が増えます。 姫路市ではその心配が小さい。購入後のランニングコストが読みやすいということです。

一方で、デメリットも正直に書いておきます。 買ったあとの値上がりを期待する買い方は、姫路市では成立しにくいということです。 88地点のうち21地点が下落しているわけですから、 エリアを外せば、持っているあいだに価値が下がる可能性があります。 このページが18.1倍の内訳をここまで細かく書いているのは、そのためです。

そして、市自身が2050年に▲17.1％と予測している

もうひとつ、目を背けずに書いておくべき数字があります。 姫路市は「地域の未来予測」で、自らの将来人口を次のように公表しています。

27年で約9万人減る、と市が自分で書いている。 これは、地価が＋0.4％で止まっていることと無関係ではありません。 人口が増えない市で、土地の需要だけが増えるということは通常起こりません。

ただし、同じ資料で市はもう一つ重要なことを書いています。 「人口増加が見込まれる7校区」として、 手柄・荒川・城陽・糸引・別所・広畑第二・大津茂を名指ししているのです。 あわせて「山間部・島嶼部で高齢化率50％超となる地域の拡大」も予測しています。

市全体では減る。しかし校区単位では増えるところがある。 姫路市の人口統計も防災も将来予測も小学校区を単位にしているのは、 市域534.35km²という広さのなかで、地域ごとの動きがまったく違うからです。 姫路市で家を買うときに見るべきなのは、市全体の人口ではなく、その住所の校区です。

出典：姫路市「地域の未来予測」 //www.city.himeji.lg.jp/shisei/0000026748.html ／ 姫路市「推計人口」 //www.city.himeji.lg.jp/shisei/0000004686.html

市内18.1倍 ― 88地点の分布を見る

姫路市の住宅地は、最高が北条口3丁目33番の235,000円/㎡、 最安が林田町口佐見字北岸ノ上127番4の13,000円/㎡。その差は18.1倍です。 まず、88地点がどの価格帯にどれだけあるかを見てください。

88地点の6割（53地点）が5万〜10万円の帯に収まっています。 これが姫路市の「ふつうの住宅地」の水準です。 平均70,665円/㎡、中央値は69,000円/㎡（当方算出）で、平均と中央値がほぼ一致しています。 18.1倍という数字は、この中心の帯の外側に、上下へ細く尾を引いていることから生まれています。 上は北条口3丁目の1地点だけが突出し、下は3万円未満に9地点が並ぶ。 「市内が2つに割れている」のではなく、「中心の帯があって、その下に長い裾がある」のが姫路市です。

上位15地点

下位15地点

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 所在地は鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

★ここを間違えないでください ― 「安い＝平成合併の旧町」は誤りです

姫路市の地価格差を説明するとき、いちばんよくある誤りがこれです。 姫路市は平成18年3月27日に家島町・夢前町・香寺町・安富町の4町を編入合併しました。 だから「市域が広くなり、旧町の地価が低いから18.1倍も開いている」—— そう書きたくなります。しかし、これは事実に反します。

令和8年地価公示の住宅地88地点の所在を当方が全件確認したところ、次のことが分かりました。

つまり18.1倍という格差は、「合併で広がった外周部」との差ではなく、 「同じ旧姫路市のなかの、中心部と周縁部」の差だということです。 最高地点の北条口3丁目は姫路駅の北・大手前通り側。 最安地点の林田町口佐見も、旧姫路市域のうちです。

では、旧夢前町・旧安富町・旧家島町はどこに行ったのか。 答えは「地価公示という物差しが当たっていない」です。 この3町は都市計画区域の外にあります。

市域の42.4％には、住宅地の標準地が1つもない。 これが姫路市の地価データの前提です。 「姫路市の住宅地は平均70,665円/㎡」という数字は、 正確には「都市計画区域のなかの住宅地の平均」であって、市域全体の平均ではありません。 旧夢前町・旧安富町・旧家島町の物件を検討する場合、 このページの地価の数字は、そのままでは参考になりません。 必ず個別に、周辺の取引事例と市の窓口で確認してください。

出典：姫路市「都市計画の概要」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000003454.html ／ 姫路市「総務大臣告示」 //www.city.himeji.lg.jp/shisei/0000006413.html ／ 標準地の所在の確認は当方の集計によるものです。

最安層の正体は「市街化調整区域」です

旧町ではないとすれば、最安層は何なのか。 市街化調整区域です。

姫路市の都市計画区域30,753haの内訳は、 市街化区域11,055ha（35.9％）／市街化調整区域19,698ha（64.1％）。 市街化区域は市域53,435haで見れば20.7％（当方算出）でしかありません。 市の説明は、市街化調整区域について「市街化を抑制すべき区域」であり 「原則として用途地域は定めず、一部を除き新たな開発は制限される」というものです。

そして、ここが姫路市を買う側にとって最も実務的な論点になります。 都市計画税は市公式の表現で 「市街化区域内の土地と家屋に対してかかる税金」です。 姫路市では、市域の面積で見れば約8割に都市計画税がかかりません。

具体的に計算してみます。 課税標準額1,000万円の土地・家屋を持っているとして、

• 市街化区域：固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％＝1.7％＝年17万円
• 市街化調整区域／都市計画区域外：固定資産税1.4％のみ＝年14万円

年3万円、30年持てば90万円の差です。 仲介手数料1件分に相当します。 もちろん市街化調整区域には建て替えの制限や住宅ローンの制約があり、 「安いから得」という単純な話ではありません。 ただし「姫路市の物件は固定1.4％＋都計0.3％で1.7％」と決め打ちするのは、 姫路市では事実として誤りです。 検討中の物件がどの区分にあるかで、毎年払う金額が変わります。 この確認は、契約前に必ず行ってください。

出典：姫路市「固定資産税」 //www.city.himeji.lg.jp/kurashi/0000000536.html ／ 姫路市「都市計画税」 //www.city.himeji.lg.jp/kurashi/0000000742.html ／ 姫路市「都市計画の概要」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000003454.html

用途地域の構成 ― 低層住居専用地域より、工業専用地域のほうが広い市

市街化区域11,055haの用途地域の構成も、姫路市の性格をよく表しています。

低層住居専用地域は第一種623ha＋第二種407ha＝1,030ha（9.3％）。 工業専用地域1,560ha（14.1％）の3分の2しかありません。 工業地域997ha・準工業地域723haを足すと、工業系だけで3,280ha＝市街化区域の29.7％。 市街化区域のおよそ3割が工業系の用途地域という市です。

これは臨海部の重工業都市という産業構造がそのまま用途地域に出たものです。 住宅を買う側にとっての意味は2つあります。

• 「閑静な低層住宅街」という用途規制で守られた区域は、市街化区域の1割弱しかない。 第一種低層住居専用地域623haというのは、市街化区域11,055haのうち5.6％です。 姫路市で「第一種低層住居専用地域の戸建」を条件に探すと、選択肢はかなり絞られます。
• 住宅地の多くは第一種住居地域・中高層住居専用地域にある。 これらの用途地域では、規模の制限つきで店舗・事務所・ホテルなどが建てられます。 隣地に何が建つかは、用途地域の名前だけでは決まりません。 現地で周囲の現況を確認し、市のWebマップで周辺の用途地域を面で見てください。

なお工業地の標準地は7地点・平均46,585円/㎡・前年比＋2.5％で、 住宅地の＋0.4％より大きく動いています。 最高は定元町4番2の72,200円/㎡（＋0.7％）、 飾磨区細江字浜万歳1288番は35,000円/㎡で＋6.1％と、 市内の全用途のなかでも大きい上昇率です（地積10,259㎡）。 商業地は28地点・平均199,221円/㎡・＋1.4％。 住宅地＋0.4％／商業地＋1.4％／工業地＋2.5％という順序は、 姫路市で動いているのは住宅ではなく産業用地のほうだということを示しています。

出典：姫路市「都市計画の概要」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000003454.html ／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。構成比・平均は当方が算出した自算値です。

姫路城の高さ制限は、景観条例ではなく「高度地区」で効いている

姫路市の都心部を語るときに欠かせないのが、建物の高さです。 そして、ここでよくある誤解が「姫路城の周りが低いのは景観条例のため」というものです。 市公式の説明を読むと、実際に高さを縛っているのは都市計画の「高度地区」です。

面積を見てください。35m・50mの第三種・第四種は、合わせて約6haしかありません。 一方で12mの第一種が約643ha、15mの第二種が約849ha、合わせて約1,492ha。 市街化区域11,055haの13.5％（当方算出）が、12mまたは15mで高さを止められているということです。

これは、姫路市のマンション市場を考えるうえで無視できない事実です。 12mはおおよそ4階建て、15mはおおよそ5階建てが上限の目安になります。 中高層住居専用地域の大半がこの高度地区で抑えられているわけですから、 大規模な高層マンションが建てられる場所が、都心の商業地域を除けば市内に多くないということです。 国土交通省の成約価格情報で姫路市のマンション249件の中央値が1,100万円、 平均専有71㎡・平均築1997年という水準になっているのは、 この供給構造と無関係ではないはずです。

あわせて、都心部には高度利用地区が3地区（お城本町、姫路駅西、姫路駅南）に 指定されています（平成5年3月16日・姫路市告示第55号）。 高度利用地区は容積率の最高限度・最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度などを定めるもので、 市街地の再開発を促すための指定です。 「高度地区（高さを抑える）」と「高度利用地区（高度に利用させる）」は、 名前は似ていますがまったく別の制度です。姫路市にはその両方があります。

出典：姫路市「高度地区・高度利用地区」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000003436.html ／ 姫路市「景観」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000007207.html

実際の成約620件 ― 戸建6割、平均180㎡という市

ここからは、実際に売買された物件のデータです。 国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（直近4四半期）で、姫路市は620件。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

620件のうち371件（約6割）が戸建で、その平均面積は180㎡です。 阪神間の市（西宮市は1,220件のうち765件がマンション）とは、買うものの中身がまったく違います。 姫路市は「土地のある家を買う市」だと言えます。 その結果として、固定資産税の住宅用地特例の200㎡という区切りが、他市より現実的な論点になります。

※成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。 「平均面積」は成約価格情報の「面積」欄の平均で、マンションは専有面積、戸建は土地面積です。

最寄駅別の成約

ここでいちばん注目していただきたいのが、網干と山陽網干です。 成約価格情報では、この2つが別の駅として集計されています。 そして中央値は網干1,400万円・山陽網干950万円で1.5倍の差。 JR網干駅と山陽網干駅は別の駅で、所在地も離れています。 市の鉄道駅周辺整備プログラムも、事業名を「JR山陽本線○○駅」「山陽電鉄○○駅」と明確に書き分けています。 物件広告の「網干駅徒歩◯分」がどちらの網干を指しているかで、条件も価格帯も変わります。 同じことは姫路駅でも起こります。JR姫路駅と山陽姫路駅は別の駅です。

なお播磨高岡・野里・山陽網干・網干・京口の各駅については、 市公式の資料で所在を裏取りできませんでした。 市は「市内にある32の鉄道駅」と書いていますが、その32駅の駅名一覧が公表されていないためです。 このページでは、成約データ上の最寄駅として扱い、 「姫路市内の駅である」とは断定していません。

町丁目別の成約 ― 2.9倍の差

最高の勝原区1,950万円と最安の広畑区675万円で2.9倍の差です。 ところが、平均面積を見てください。勝原区176㎡、広畑区157㎡。 面積はほとんど変わりません。 つまり、この2.9倍は「物件が小さいから安い」ではなく、 土地そのものの評価の差だということになります。

地価公示で確かめると、勝原区は熊見字箱山97,500円/㎡（＋1.0％）と 下太田字小川53,000円/㎡（横ばい）、 広畑区は小坂80,600円/㎡（＋0.1％）・北野町80,500円/㎡（＋0.6％）・長町63,600円/㎡（▲0.3％）・ 蒲田63,200円/㎡（横ばい）・才59,200円/㎡（▲0.3％）で、 広畑区5地点の平均は約69,400円/㎡（当方算出）。 地価の差ほどには成約価格の差が説明できません。 築年や建物の状態、区画の条件など、個別要因の影響が大きいと考えるべきです。

もうひとつ、東今宿の平均面積71㎡が目を引きます。 他の町丁目が104〜248㎡であるなかで、ここだけが極端に小さい。 東今宿ではマンションの取引が多いと考えられます（成約価格情報のマンションの面積は専有面積です）。 地価では東今宿6丁目2175番外が62,500円/㎡（＋1.0％）、 西今宿6丁目265番17が68,000円/㎡（＋0.7％）。 同じ「今宿」でも、東と西で流通している物件の性格が違うということです。 町名だけで相場を判断せず、面積あたりで比較してください。

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件はいずれも1,700万円で、延床170㎡〜495㎡。 広畑区の7LDK＋S（延床290㎡・1988年築）と、田寺の4LDK（延床170㎡・2005年築）が同じ値段です。 姫路市では「広さ」だけでは値段が決まりません。 築年と立地、そして土地の評価が効いています。

マンション4件はすべて1,100万円で、専有60〜80㎡・築1986〜1997年。 築30年前後のファミリータイプが1,100万円前後で流通しているのが姫路市の中古マンション市場です。 この価格帯だと、仲介手数料の上限額は42万9,000円。 物件価格に対する比率で見れば、仲介手数料の重みは決して小さくありません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・姫路市620件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積は公表値を四捨五入した区分値です。 なお「はりま勝原」「亀山(兵庫)」の所在は市公式で確認できていません。

まとめ：姫路市は「どの線の内側か」で決まる市

姫路市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち18位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは9位。 変動率（＋0.4％）で見ると40市区町村中25位、25市のなかでは13位です。 「価格の水準は県内で中位、上がり方は主要市でいちばん小さい」というのが、数字で見た姫路市の位置です。

そしてその内側は18.1倍。 ただしこの18.1倍は、駅からの距離では説明できません。 説明するのは、都市計画の線です。

• その物件は市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域外か。 毎年の都市計画税0.3％の有無と、建て替えの可否がここで決まります。
• 用途地域は何か。市街化区域の約3割が工業系で、低層住居専用地域は9.3％しかない市です。
• 高度地区（12m・15m）にかかるか。約1,492haが12mまたは15mで高さを止められています。
• 土砂災害警戒区域（1,358箇所・家島町除く）か、 高潮（910hPa想定）・津波（南海トラフ）・洪水5河川・内水のどれにかかるか。 姫路市は南北でリスクの性格がまったく違います。
• どの小学校区か。市が「人口増加が見込まれる7校区」を名指ししている市です。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の姫路市

姫路市が市制を施行したのは明治22年（1889年）。市公式の年表の逐語は「姫路市制を敷く（人口24,958人、面積3.03平方キロメートル）」です。人口2万5千人、面積3.03km²から始まった市が、いまは人口516,046人・面積534.35km²になっています。面積で176倍、人口で20倍です。その転機が昭和21年（1946年）で、市公式は「飾磨市、白浜町、広畑町、網干町、大津村、勝原村、余部村と合併し、新しい姫路市誕生」と記しています。いま成約データで町丁目別の上位に並ぶ網干区・飾磨区・広畑区・勝原区・大津区・余部区は、この昭和21年の合併で姫路市になった地域です。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真の時点は、昭和63年に建設大臣承認を受けたキャスティ21計画が始まる前、JR山陽本線等（姫路駅付近）連続立体交差事業も行われる前の姫路駅周辺です。右側は、それから半世紀が経ち、駅前が再整備され、大手前通りに隣接する商業地域に高さの最高限度35m・50mの高度地区（令和3年4月1日・姫路市告示第154号）が入ったあとの姿です。姫路城を中心に、高さを抑えたまま都心を作り替えてきた市であることが、2枚の写真の対比から見えてきます。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28642〜28644・y12998〜12999）で切り出しています。

姫路市は市域534.35km²・人口516,046人・行政町861町という大きな市です。政令指定都市ではないので「区」はありませんが、市は人口統計も防災も将来予測も「小学校区」を単位にしています。さらに町別人口表には旧家島町・旧夢前町・旧香寺町・旧安富町という4つの旧自治体区分があり、これは平成18年3月27日に編入合併した4町にあたります。

ここでは、市公式の校区・旧町村の単位に、令和8年地価公示の全123地点（住宅地88・商業地28・工業地7）、国土交通省の成約価格情報620件の駅別・町丁目別、都市計画区域と区域区分の線、兵庫県の土砂災害警戒区域の指定状況を重ねて、6つのまとまりに整理します。姫路市は「駅の近さ」だけでは価格が説明できない市です。同じ市内で住宅地の地価が18.1倍開いており、その差は駅からの距離よりも都市計画の線（市街化区域か、調整区域か、区域外か）と南の海側か北の内陸側かで説明がつきます。なお都市計画マスタープランの地域別構想（第5章）はPDFのみで、市公式の地域区分名は確認できていません（未取得）ので、以下のエリア区分は当方が公的データを組み合わせて整理したものである点をお断りしておきます。

※エリア区分と各エリアの記述は、姫路市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

姫路市は市公式で「市内にある32の鉄道駅」と明記している市です。市域534.35km²という広さに32駅ですから、JR山陽本線・JR播但線・JR姫新線・山陽電鉄が市域を縦横に走っていることになります。市は「鉄道駅周辺整備プログラム」を策定し、「整備済み及び事業中の駅を除いた10駅の整備内容及び着手予定時期を定めている」としています。つまり市は、いまも駅の整備に順番をつけて取り組んでいる途中です。

市公式で完了した事業として掲載されているのは、山陽電鉄夢前川駅・山陽電鉄大塩駅・JR山陽本線東姫路駅・山陽電鉄白浜の宮駅・JR播但線溝口駅・JR播但線香呂駅の各周辺整備事業。現在取り組んでいる事業は、JR山陽本線姫路・英賀保間新駅整備事業、山陽電鉄的形駅周辺整備事業、山陽電鉄西飾磨駅周辺整備事業、山陽電鉄飾磨駅周辺整備事業、JR山陽本線英賀保駅自由通路・北改札口整備事業です。

このうち買う側にとっていちばん大きいのは「姫路・英賀保間の新駅」です。既存駅の改良ではなく、駅間に新しい駅ができる事業ですから、完成すれば周辺の利便性は変わります。ただし新駅の位置・開業予定時期・事業費は市公式で確認できていません（未取得）ので、このページでは事業名が存在するという事実以上のことは書いていません。新駅を織り込んだ価格で売り出されている物件を見かけた場合は、市の担当課で事業の進捗を直接確認してから判断してください。

※まず、この表に載せていない駅があることをお断りしておきます。姫路市は公式に「市内にある32の鉄道駅の中には、バリアフリー化やアクセス道路、駐輪場などについて課題が見られ」と記しており、市内に32の鉄道駅があること自体は市公式の逐語で確認できます。ところがその32駅の駅名を列挙したページが市公式に無く、駅名一覧は未取得です（整備プログラムの本体はPDFのため取得できませんでした）。このページの表に載せているのは、市公式の「鉄道駅周辺整備プログラム」の完了事業・実施中事業のページと、市営自転車駐車場の一覧から、駅名と事業者の両方を確認できた駅だけです。

国土交通省の成約価格情報には、このほかに播磨高岡（41件・中央値1,400万円）、野里（34件・885万円）、山陽網干（31件・950万円）、網干（27件・1,400万円）、京口（26件・1,090万円）といった駅名が最寄駅として出てきますが、これらの駅の所在を市公式で裏取りできなかったため、上の表には載せていません。「姫路市の特徴」「エリアガイド」の各章では成約データの駅名として触れますが、「姫路市内の駅である」と断定はしていません。

そして、姫路市でいちばん事故が起きやすいのが「同名だが別の駅」です。市の鉄道駅周辺整備プログラムは、事業名を「JR山陽本線○○駅」「山陽電鉄○○駅」と明確に書き分けています。これは形式上の話ではありません。JR姫路駅と山陽姫路駅は別の駅ですし、JR網干駅と山陽網干駅も別の駅で、所在地も離れています。成約価格情報に「網干」と「山陽網干」が別々に集計されているのは、このためです。2つの中央値も網干1,400万円・山陽網干950万円と大きく違います。物件広告の「網干駅徒歩◯分」がどちらの網干かで、条件はまったく変わります。

駅別の乗降人員・乗車人員は、5市と同様に未取得です。姫路市の統計要覧はPDF／xlsxでのみ公開されており、鉄道の駅別数値を本文として取得できませんでした。このページのEKIの人員欄がすべて「—」なのはそのためで、数字が無いことを、推測で埋めていません。公共交通の事業者としては、市公式のリンク先に「シーサイドエクスプレス山陽電車」「神姫バス株式会社」が挙がっています。

道路

正直にお断りしておきます。姫路市の道路については、市公式で確認できた記載が限られています。国道・高速道路の路線名やインターチェンジ名を市公式のページで特定できなかったため、このページでは路線名・IC名を一切書いていません（未取得）。他市のページと比べて道路の記述が薄いのは、推測で書かない方針を姫路市でも同じように適用しているからです。検討中の物件の前面道路の種別・幅員、都市計画道路の区域にかかるかどうかは、市の担当課と重要事項説明書で必ずご確認ください。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかることがあります。

市公式から確認できる「まちなかの道路」の話としては、大手前通りの再整備があります。大手前通りは姫路駅から姫路城へまっすぐ延びる通りで、この通りに隣接する商業地域が、高さの最高限度35メートル・50メートルの高度地区に指定されています（令和3年4月1日・姫路市告示第154号）。市は指定の目的を「姫路城を眺める景観の保全」と明記しています。姫路市では、道路が景観の軸であり、その軸に沿って建物の高さが法的に決まっているということです。これは他市ではあまり見ない構造です。

市は姫路市ウォーカブル推進計画、姫路駅北駅前広場計画、姫路市都心部まちづくり構想、都市再生整備計画事業、姫路市中心市街地活性化基本計画といった都心部の計画群を公開しています。姫路駅周辺は「歩いて動く都心」に作り替えている最中だと読み取れますが、各計画の対象区域・期間・事業内容の詳細は本ページでは確認できていません。

自転車については、市がシェアサイクル「姫ちゃり」を運営しているほか、駅周辺における路上等駐輪場整備・管理運営事業を進めています。市営の自転車駐車場は、姫路駅（姫路駅前中央地下駐輪場・姫路駅西地下駐輪場・大手前地下駐輪場）、御着駅（御着駅前自転車置場）、手柄山平和公園（手柄山駐輪場・手柄山第二駐輪場）に設けられています。姫路駅だけで市営の地下駐輪場が3か所あるというのは、駅へのアクセスを自転車が担っている市だということの裏返しです。バスは神姫バス株式会社が市公式のリンク先に挙がっています。

※国道・高速道路の路線名、インターチェンジ名、市内32駅の駅名一覧、駅別の乗降人員、姫路・英賀保間新駅の位置と開業時期、大手前通り再整備・ウォーカブル推進計画・都心部まちづくり構想の対象区域と事業期間は、いずれも市公式のHTMLページから確認できませんでした（未取得）。本ページでは事業名・制度名の存在までにとどめています。出典：姫路市「鉄道駅周辺整備プログラム」//www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000004627.html ／姫路市「完了した主な事業」//www.city.himeji.lg.jp/sangyo/category/4-12-2-4-3-0-0-0-0-0.html ／姫路市「現在取り組んでいる主な事業」//www.city.himeji.lg.jp/sangyo/category/4-12-2-4-2-0-0-0-0-0.html ／姫路市「自転車駐車場」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000001584.html ／姫路市「キャスティ21計画」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000002249.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税は市公式の表現で「税額=課税標準額×税率（1.4％）」、都市計画税は「税額＝課税標準額×税率（0.3％）」です。ただし、姫路市で合計1.7％になるのは市街化区域内の物件だけです。市は都市計画税について「住み良い街づくりのための都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用の一部を負担していただくための目的税で、市街化区域内の土地と家屋に対してかかる税金」と明記しています。姫路市の市街化区域は11,055ha＝市域53,435haの約20.7％（当方算出）。市街化調整区域19,698haと都市計画区域外22,682haの物件には都市計画税がかからず、固定資産税1.4％のみです。面積で見れば、姫路市は都市計画税がかからない土地のほうが圧倒的に広い市だということになります。これは他市のページにそのまま当てはめられない、姫路市固有の条件です。

納税義務者は「毎年1月1日（賦課期日）現在で市内に土地、家屋、償却資産を所有している人」。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

なお市は「基準年度（3年ごと）に評価替えを行い」「原則として、第二年度、第三年度は基準年度の価格をそのまま据え置き」と説明しており、次回の評価替えは令和9年度です。姫路市の住宅地の公示価格は前年比＋0.4％で、住宅地の標準地が20地点以上ある県内14市区のなかで最も小さい上昇率でした。地価が大きく動いていないということは、評価替えで課税標準額が跳ね上がりにくいということでもあります。明石市＋5.0％、神戸市＋2.9％といった市と比べたとき、姫路市の「上がっていない」は、毎年のコストの面ではむしろ安定要因です。

住宅用地には課税標準の特例があります。市公式の表現をそのまま引くと、小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下の部分）は「固定資産税については課税標準額が評価額の6分の1になり、都市計画税については課税標準額が評価額の3分の1になります。」、一般住宅用地（200㎡を超える部分）は「固定資産税については課税標準額が評価額の3分の1になり、都市計画税については課税標準額が評価額の3分の2になります。」。市は「300平方メートルの敷地の場合、最初の200平方メートルが小規模、残り100平方メートルが一般住宅用地」という例まで示しています。

この200㎡という区切りは、姫路市では他市より実際に効いてきます。国土交通省の成約価格情報で、姫路市の戸建371件の平均面積は180㎡。町丁目別では花田町が平均248㎡、勝原区176㎡、大津区172㎡、広畑区157㎡、網干区152㎡です。阪神間のように60〜100㎡の敷地が中心の市とは違い、姫路市では200㎡を超える敷地が普通にあります。200㎡を超えた部分は小規模住宅用地の6分の1ではなく3分の1評価になりますので、広い敷地の物件を検討するときは、固定資産税の試算を売主側に確認しておくことをおすすめします。

新築住宅を建てる場合の減額措置も市公式に明記されています。対象は「居住部分の床面積が1戸あたり40平方メートル以上240平方メートル以下の家屋」で「居住部分の割合が家屋全体の2分の1以上のもの」。内容は「居住部分の床面積（住宅1戸あたり120平方メートルを限度）に相当する税額の2分の1が減額」され、期間は一般住宅が新築後3年度間、3階建以上の中高層耐火住宅が新築後5年度間です。ただし「都市計画税は対象外」＝減額されるのは固定資産税だけだと市が明記しています。なお令和8年3月31日までの新築については床面積要件が「50平方メートル以上（共同貸家住宅は40平方メートル以上）280平方メートル以下」でした。要件が変わる境目に当たる方は、必ず市の資産税課にご確認ください。

このほか市は、認定長期優良住宅・バリアフリー改修・耐震改修・省エネ改修・マンション長寿命化工事の各減額制度と、わがまち特例のページを公開しています。

免税点

同一人が姫路市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。5月・7月・9月・12月の4回（納税通知書は毎年4月下旬に送付）／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率・免税点は姫路市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域1,358箇所。ただしこの数字には家島町が入っていません

兵庫県が公表している市町別の指定状況（令和8年6月30日現在）で、 姫路市の土砂災害警戒区域は1,358箇所、土砂災害特別警戒区域は851箇所です。 内訳は次のとおりです。

ここで必ず知っておいていただきたいことがあります。 兵庫県の指定状況表の該当欄は「姫路市（家島町除く）」と表記されています。 つまり1,358箇所・851箇所という数字には、家島町分が含まれていません。 家島町分の箇所数は同じ表から取得できませんでした（未取得）。 「姫路市全体で1,358箇所」と書くと不正確ですので、このページではそう書いていません。 家島の物件を検討する場合は、兵庫県のCGハザードマップと市の窓口で個別に確認してください。

851箇所の特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 将来の建て替えの自由度にも直接影響します。 そして内訳を見ると、944箇所（警戒区域の7割）が「急傾斜地の崩壊」です。 斜面のそばの土地かどうかが、姫路市では決定的な確認事項だということになります。

この指定は、地価の分布とも対応しています。 住宅地88地点で最も安い層にある林田町・四郷町・豊富町・香寺町・西脇・船津町は、 いずれも内陸北部・西部です。 安さの一因が土砂災害の指定にある可能性は、十分に考えられます。 ただし市公式・県公式に「この地点が警戒区域内である」と書かれているわけではありませんので、 断定はしていません。個別の住所で必ず確認してください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf （令和8年6月30日現在）／ 兵庫県CGハザードマップ http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/

2｜洪水5河川・高潮910hPa・津波（南海トラフ）・内水。リスクが全種類そろう市

姫路市は、水害リスクの種類が非常に多い市です。 市が公表している洪水浸水想定の対象河川は5河川で、それぞれ想定降雨が異なります。

市は「想定最大規模降雨」の定義について、重要な注意書きをしています。 これは「1000年に1回」という意味ではなく、 「年間発生確率が1000分の1以下」という意味であり、 複数回発生する可能性があるという説明です。 「1000年に1度だから自分が生きているうちは来ない」という読み方は誤りだ、 と市が明示しているということになります。

洪水以外にも、次の想定があります。

• 高潮浸水想定：想定中心気圧910ヘクトパスカル、9経路のシミュレーション。 飾磨区・広畑区・網干区・白浜町・大津区といった南部の臨海エリアが対象になります。
• 津波浸水想定：南海トラフ巨大地震モデルにもとづきます。
• 内水：内水ハザードマップを令和5年3月に作成（水防法）。 下水道の能力を超える雨で、河川があふれなくても浸水する現象です。

ハザードマップの作成時期は次のとおりです。

さらに姫路市は校区別ハザードマップを公開しています。 人口統計も将来予測も校区単位という市ですから、防災も校区単位です。 物件の住所がどの小学校区かを調べれば、そのままハザードマップにたどり着けるという設計になっています。 地図で確認する場合は姫路市Webマップ（//www2.wagmap.jp/himeji/Portal ）と 兵庫県CGハザードマップが使えます。

そして、買う側が必ず知っておくべき市の一文があります。 姫路市は「不動産業者の方へ」というページを設け、 重要事項説明での水害ハザードマップの利用について触れたうえで、 「宅地建物取引業者へのハザードマップの配布は、行っておりません」と明記しています。

これは、ハザードマップの確認は買主と仲介会社が自分で行うものだということです。 宅地建物取引業法にもとづき、重要事項説明では水害ハザードマップにおける物件の位置を説明することになっていますが、 市が業者にマップを配るわけではありません。 家タダでは、ご検討中の物件について、洪水・高潮・津波・内水・土砂の各ハザードマップ上の位置を 契約前に確認してお伝えします。

※浸水深・浸水継続時間の具体値は、ハザードマップがPDF図面のため数値として取得できませんでした（未取得）。 本ページでは想定降雨の条件のみを記載しています。 出典：姫路市「各種ハザードマップ」 //www.city.himeji.lg.jp/anzen/0000014098.html ／ 姫路市「ハザードマップについて（不動産業者の方へ）」 //www.city.himeji.lg.jp/anzen/0000027047.html ／ 姫路市「校区別ハザードマップ」 //www.city.himeji.lg.jp/anzen/category/61-1-8-1-0-0-0-0-0-0.html

3｜姫路城の高さ制限＝高度地区。マンションを買う前に確認する

「姫路市の特徴」の章でも触れましたが、実務上の確認事項として改めて整理します。 姫路市の建物の高さは、都市計画の「高度地区」で縛られています。 決定は令和3年4月1日（姫路市告示第154号）です。

市公式の表現は 「姫路城を眺める景観の保全を目的に、建築物の高さの最高限度（35メートル・50メートル）を定めた高度地区」を 大手前通りに隣接する商業地域に指定した、というものです。 つまり、姫路城の眺めを守るという目的が、都市計画として法的な効力を持っているということになります。

買う側にとっての意味は次のとおりです。

• 中高層住居専用地域の物件は、12mまたは15mの上限がかかっている可能性が高い。 第一種643ha＋第二種849ha＝約1,492haは、市街化区域11,055haの13.5％（当方算出）にあたります。 いま目の前が開けていても、隣地に高い建物が建つ余地は制度的に限られているということでもあります。 これは日当たりや眺望の面ではメリットです。
• 逆に、自分が建て替えるときも同じ制限を受けます。 3階建てを検討している場合、高さ制限と隣地斜線・北側斜線の両方を確認してください。
• 都心の商業地域では、容積率600％が使えても高さ35m・50mで止まります。 再開発に期待した値付けの物件には注意が必要です。

あわせて、都心部には高度利用地区が3地区 （お城本町、姫路駅西、姫路駅南）に指定されています （平成5年3月16日・姫路市告示第55号）。 「高度地区」は高さを抑える制度、「高度利用地区」は高度な土地利用を促す制度で、別物です。

出典：姫路市「高度地区・高度利用地区」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000003436.html

4｜市内全域が景観計画区域。届出が要る可能性があります

姫路市の景観規制は、二段構えになっています。

「市内全域を景観計画区域とし」という一文が重要です。 姫路市では、市域のどこであっても景観計画の区域内ということになります。 そのうえで、都市景観形成地区・歴史的町並み景観形成地区・風景形成地域という より強い規制がかかる区域が別に指定されています。

ただし、ここは正直に書きます。 3類型それぞれの個別の地区名リストと、届出の対象となる行為の規模基準（高さ・面積）は、 本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 市公式では景観ガイドラインのPDF内にあるためです。 確認できたのは、デザイン事前協議の自己評価書の様式名から読み取れる区域名で、 大手前通り地区（Aゾーン・Bゾーン）、駅南大路地区（高さ12メートル以上／12メートル未満で区分）、 中堀通り地区、姫路駅北駅前広場地区、野里街道地区、姫路城周辺風景形成地域です。 これは様式名からの抽出であり、景観計画の地区名とは別体系の可能性がありますので、 正確な区域は必ず市にご確認ください。

実務上は、新築・増築・外壁の塗り替えなどを予定している場合、 その敷地が景観計画上のどの区域にあり、どの規模から届出が必要かを、 着工前に市の担当課で確認することが必要になります。 中古戸建を買ってリフォームする場合も、外観に手を入れるなら確認する価値があります。

出典：姫路市「景観計画」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000006968.html ／ 姫路市「都市景観条例・景観形成基本計画」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000007207.html ／ 姫路市「デザイン事前協議」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000006895.html。 なお姫路市都市景観条例の条例番号・制定月日は市公式に記載がなく未取得です。

5｜中高層建築物の紛争予防条例 ― 12m以上または4階以上で標識が要る

姫路市には姫路市中高層建築物の建築に係る紛争の予防および調整に関する条例があります。 対象は次のとおりです。

対象になる建築物は、建築確認申請の 「少なくとも20日前までに標識を設置し、届出」を行う必要があります。

買う側の実務としては、2つの使い道があります。 ひとつは、検討している土地の近くに標識が立っていないかを現地で見ること。 中高層の建築計画があれば、標識が出ています。 もうひとつは、自分が3階建て以上を建てる場合、この手続きが必要になる可能性があることです。 とくに高さ12mというのは、3階建ての住宅でも屋根の形によっては超えることがある水準です。 「住宅だから関係ない」とは限りません。

出典：姫路市「中高層建築物の建築に係る紛争の予防および調整に関する条例」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000007125.html

6｜大規模集客施設制限地区 ― 1万㎡超の施設は商業・近隣商業だけ

姫路市は特別用途地区として大規模集客施設制限地区を指定しています。 指定は平成21年6月23日（姫路市告示第240号）です。

規制の対象は「劇場、映画館、演芸場、観覧場、店舗、飲食店、展示場、遊技場等で 床面積の合計が1万平方メートルを超えるもの」。 規制後は商業地域と近隣商業地域にしか立地できません。

住宅を買う側にとっての意味は、周辺環境の予見可能性です。 商業地域285ha・近隣商業地域415ha以外の用途地域では、 1万㎡を超える大規模商業施設が新たに建つことは制度上できないということになります。 第一種住居地域2,238haや中高層住居専用地域に住む場合、 近所に巨大なショッピングモールが突然できるという心配は、 この制度がある分だけ小さくなります。 逆に言えば、大規模商業施設の利便性を求めるなら、商業・近隣商業地域の近くを選ぶ必要があるということです。

出典：姫路市「特別用途地区（大規模集客施設制限地区）」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000003328.html

7｜地区計画39地区。条例で建築制限がかかっているのは36地区

姫路市の地区計画は、令和8年5月25日現在で 39地区で決定、うち37地区で地区整備計画を決定されています。 さらに「姫路市の地区計画の区域内における建築物等の制限に関する条例」が 36地区について制定されています。

条例で制限がかかっているということは、建築確認の審査対象になるということです。 一般に地区計画では、建築物の用途、容積率・建ぺい率、高さの最高限度、 壁面の位置、敷地面積の最低限度、垣・柵の構造などが定められます。 敷地面積の最低限度が定められている地区では、土地を分割して2棟建てるということができません。 中古戸建を買って将来分筆するつもりの方は、必ず確認してください。

市公式から確認できた地区の例は次のとおりです。

別所と城陽は、市が「人口増加が見込まれる7校区」に挙げている校区と同じ名前です。 偶然かどうかは市公式に書かれていませんので断定しませんが、 地区計画で街の形を決めた区域で人口が増えると市が予測しているという対応関係は、 データとして押さえておく価値があります。

また、駅周辺のキャスティ21については、 「中播都市計画地区計画（キャスティ21）」として地区計画が定められています。 キャスティ21は市公式によれば「昭和63年に旧新都市拠点整備事業として総合整備計画の建設大臣承認」を取得した計画で、 愛称は「キャッスル（城）」と「シティ（都市）」に21世紀を合成したもの。 エントランスゾーン、コアゾーン、イベントゾーンの3ゾーンに分かれ、 エリア区分はメインエリア・サブエリア・一般エリアの3区分です。 ただし区域面積・事業期間・完了年は市公式の概要ページに記載がなく、未取得です。

なお、市街化調整区域については姫路市市街化調整区域地区計画運用基準が 定められています（平成27年3月改定の都市計画マスタープランを受けて策定）。 運用基準の具体的な内容は未取得ですが、 市街化調整区域であっても地区計画によって建築の道が開かれる場合があるということは、 調整区域の物件を検討する方にとって知っておく価値のある制度です。

※39地区すべての名称・決定年月日・面積は一覧がPDFのため未取得です。 出典：姫路市「地区計画」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000003548.html ／ 姫路市「キャスティ21計画」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000002249.html ／ 姫路市「中播都市計画地区計画（キャスティ21）の変更」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000033951.html ／ 姫路市「市街化調整区域地区計画運用基準」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000003472.html

8｜低層住居専用地域では、外壁後退が求められる区分があります

姫路市の低層住居専用地域には、建ぺい率・容積率の組み合わせによって、 外壁の後退距離の扱いが違う区分があります。

外壁後退1メートルというのは、敷地の使い方に直接効きます。 敷地境界から1m下がって建てなければならないということは、 建てられる建物の幅が、両側合わせて2m小さくなるということです。 狭い敷地では致命的になることがあります。 逆に、この規制がある区域は、隣家との距離が確保されるので住環境としては良好です。

姫路市の第一種低層住居専用地域は623ha、第二種低層住居専用地域は407ha。 合わせて市街化区域の9.3％にすぎませんが、 この1,030haのなかで、外壁後退が要る区域と要らない区域が分かれているということになります。 検討中の土地がどちらかは、必ず確認してください。

※この表の内容は、市公式の図を中心としたページからの読み取りのため、 抽出に不確実性があります（確度：中）。 また用途地域ごとの建ぺい率・容積率の一覧、防火／準防火地域の指定状況は、 パンフレットPDFのみで本文として取得できず、未取得です。 正確な適用は必ず市の担当課にご確認ください。 出典：姫路市「用途地域による建築物の制限」 //www.city.himeji.lg.jp/sangyo/0000003551.html

9｜姫路市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

ここまでの内容を、実際に使える形に整理します。 姫路市の物件を買う前に、次の9点を確認してください。 いずれも契約前に調べられることです。

家タダでは、これら9点の調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

姫路市が市制を施行したのは明治22年（1889年）です。 市公式の年表の逐語は、次のとおりです。

人口24,958人、面積3.03km²。 いまの姫路市は人口516,046人・面積534.35km²ですから、 人口で約20倍、面積で約176倍になったことになります。 この「面積176倍」という数字が、このページで扱ってきた 市内18.1倍の地価格差や、市域の42.4％が都市計画区域外であるという構造の、いちばん根っこにあります。

姫山のとりでと、赤松氏

市公式の歴史ページには、次の記述があります。

いまの姫路城がある場所です。 ただし、ここで正直に書いておきます。 「姫路」という市名の由来については、市公式のどのページにも説明がありません（未取得）。 「姫山」という地名が歴史の記述のなかに出てくるだけで、 市名の由来として書かれているわけではありません。 このページでは、推測による説明を載せていません。 市の歴史ページ・紹介ページのいずれにも由来の記載がない、という事実のみをお伝えします。

昭和21年 ― 7つの市町村と合併して「新しい姫路市」になる

姫路市が大きく変わったのは昭和21年（1946年）です。市公式の逐語です。

この7つの地名を、いまの姫路市の地図と照らしてみてください。 飾磨区・白浜町・広畑区・網干区・大津区・勝原区・余部区。 すべて現在の町名・地名として生きています。 そして、このページの成約データで町丁目別の上位に並ぶのが、まさにこの地域です。

成約620件のうち149件（約24％）が、昭和21年に姫路市になった5つの地域で取引されています。 そして中央値は勝原区1,950万円から広畑区675万円まで2.9倍の開きがあります。 80年前に同じ日に姫路市になった地域のあいだで、いま3倍近い価格差があるということです。 合併の古さは、価格の均一化を意味しません。

平成8年4月 ― 全国で初めて中核市になる

市公式の表現は、はっきりしています。

全国で初めて、です。 中核市制度は、政令指定都市に次ぐ規模の市に都道府県の事務を移す仕組みで、 保健所の設置、都市計画の決定、建築確認、環境保全などの権限が市に移ります。

このページで扱ってきた制度の多くが「姫路市告示」であることに、お気づきでしょうか。

• 用途地域の決定：令和5年2月15日・姫路市告示第40号
• 高度地区の決定：令和3年4月1日・姫路市告示第154号
• 高度利用地区の指定：平成5年3月16日・姫路市告示第55号
• 大規模集客施設制限地区の指定：平成21年6月23日・姫路市告示第240号

一方で、区域区分（市街化区域／市街化調整区域）の決定は 令和3年3月31日・兵庫県告示第420号で、こちらは県の告示です。 市が決めるものと県が決めるものが分かれているということになりますが、 住宅を買う側にとって重要なのは、 用途地域・高さ・特別用途地区といった「建物に直接効くルール」の多くが、 姫路市役所で完結しているという点です。 確認も相談も、市の窓口でできます。 （なお市の都市計画の告示名には「中播都市計画」という区域名が繰り返し現れますが、 「中播都市計画区域」という正式名称を定義した記述そのものは市公式で特定できていません。 県民センターの名称は「中播磨県民センター」で、こちらは「中播磨」です。）

平成18年3月27日 ― 4町の編入と、都市計画区域外22,682ha

姫路市の面積が534.35km²になったのは、平成18年の編入合併によるものです。 市公式の年表は「平成18年(2006年) 家島町・夢前町・香寺町・安富町の4町を編入合併」とだけ書いていますが、 市が掲載している総務大臣告示のページには、より詳しい情報があります。

告示が3本に分かれていて、香寺町と安富町だけが同じ告示第746号にまとまっています。 そして郡がそれぞれ違います。香寺町は神崎郡、安富町は宍粟郡、家島町と夢前町は飾磨郡。 姫路市は、4つの町を3つの郡から集めたということになります。

この4町のその後の扱いが、姫路市の不動産を理解するうえで決定的です。

市公式は、都市計画区域に含まれるのは 「合併前の姫路市全域／香寺町全域」、 都市計画区域外は「合併前の家島町全域／夢前町全域／安富町全域」と明記しています。 都市計画区域外22,682haは、市域53,435haの42.4％。 平成18年に編入した4町のうち3町が、まるごと都市計画区域の外だということです。

ただし繰り返しますが、「地価が安いのはこの3町だから」ではありません。 この3町には住宅地の標準地が1地点もなく、 市内18.1倍の格差は旧姫路市域の中心部と周縁部のあいだで生じています。 合併の話と地価の話は、姫路市では直結しません。

なお市は、合併に関する資料として 合併協定書調印・廃置分合申請・総務大臣告示・合併4町ガイドブック・新市建設計画の各ページを公開しており、 編入した4町の地域ごとに地域審議会も設置されています。 町別人口表に旧家島町・旧夢前町・旧香寺町・旧安富町という区分が残っているのも、 この合併の枠組みが行政上いまも生きていることの表れです。

市のシンボル

市鳥がしらさぎ、市旗のモチーフもシラサギ、市花がさぎ草。 姫路城が白鷺城と呼ばれることと重なりますが、 市公式は市の鳥・市の花としか書いておらず、城との関係を説明してはいませんので、 このページでもそれ以上は書きません。

年表

※市名「姫路」の由来は、市公式の歴史ページ・紹介ページのいずれにも記載を確認できませんでした（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 同様に、令和7年国勢調査の人口・世帯数、隣接市町を列挙したページ、 市域面積534.35km²の根拠・基準日を明示したページ、 キャスティ21の区域面積・事業期間・完了年も市公式で確認できていません。 出典：姫路市「姫路の歴史」 //www.city.himeji.lg.jp/shisei/0000007248.html ／ 姫路市「市の紹介」 //www.city.himeji.lg.jp/shisei/0000007156.html ／ 姫路市「中核市」 //www.city.himeji.lg.jp/shisei/0000007190.html ／ 姫路市「総務大臣告示」 //www.city.himeji.lg.jp/shisei/0000006413.html ／ 姫路市「合併までの取組み」 //www.city.himeji.lg.jp/shisei/category/5-7-3-5-0-0-0-0-0-0.html

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