【河内長野市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

河内長野市の価格帯で、いくら得になるか

河内長野市の住宅地は1㎡あたり平均62,174円（27地点の単純平均）。市内の標準地は最高110,000円/㎡（千代田南町２２８番４１）から最低18,600円/㎡（日野５１３番１外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.9倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて河内長野市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年国勢調査（速報）で河内長野市の人口は94,871人（男44,008人・女50,863人）。前回（令和2年）から−6,821人・−6.71％と、大阪府内でも減少率の大きい市のひとつです。世帯数は41,517世帯で−850世帯（−2.01％）。市は速報値について「今後国から発表される数値が異なる場合があります」と注記しています。いっぽう住民基本台帳では令和7年3月末現在で97,359人・47,568世帯（1世帯あたり2.05人）で、前年から−1,427人（−1.4％）です。市の立地適正化計画は「平成12年にピークを迎えた後は減少に転じています」と記しており、減少は四半世紀続いているトレンドです。さらに国立社会保障・人口問題研究所の推計では2045年に約65,000人（2015年の約107,000人から約4割減）、高齢化率は2015年の約31％から2045年に約52％（うち75歳以上34％）になると市の計画に記載されています。この人口見通しは、住宅を買う側にとっては「安く買える理由」であると同時に「将来の売りにくさ」でもあります。両面を承知したうえで判断する必要があります。

土地の使われ方

河内長野市の土地利用を考えるときに最初に押さえるべき数字は、森林7,309haです。市域10,963ha（＝109.63km²）に対して約66.7％。うち人工林が5,243ha（人工林率71.7％）、天然林が1,900ha、その他の森林が166haです。市域のおよそ3分の2が森林で、残りの3分の1に市街地・農地・道路などが収まっている——これが河内長野市の土地のつくりです。ただし「大阪府内で最も森林率が高い市かどうか」は、府内全市の比較データを確認できていないため断定していません（未取得）。

※河内長野市統計書（令和8年版）「森林面積の状況」令和7年4月1日現在。森林の3区分は市の公表値、構成比と「森林以外」は市域10,963haを分母に当方が算出した値で、市が公表しているものではありません。

市街化区域と市街化調整区域

河内長野市は市域10,963haのうち市街化区域が1,565ha（14.3％）しかなく、市街化調整区域が9,398ha（85.7％）を占めます。市域面積109.63km²＝10,963haと都市計画区域の面積が一致しているので、市域の全部が都市計画区域です。大阪府下には市域の97.5％が市街化区域という市（門真市）もありますが、河内長野市はその正反対にあたります。昭和45年6月20日の当初決定では市街化区域1,087ha・調整区域9,873haでしたから、半世紀かけて市街化区域が478ha増えた計算になります。森林が7,309ha＝市域の約66.7％を占めることと合わせて、「宅地にできる土地が、そもそも市域の1割台しかない」というのがこの市の不動産を考えるときの出発点です。

河内長野市の用途地域は中高層住居専用地域が中心です。第一種中高層住居専用地域343haと第二種中高層住居専用地域230haで573ha、これに第二種住居地域204ha、第一種低層住居専用地域138haが続きます。上位5種のほかは、第一種住居地域81ha・工業地域34ha・準住居地域21ha・商業地域11ha・近隣商業地域3.3ha。商業地域は市街化区域1,565haのうち11ha（約0.7％）しかありません。大規模な商業集積をつくる制度的な器が、そもそも小さい市だということです。そのうえで押さえておきたいのが、令和8年2月6日 市告示第8号で定められた特別用途地区「居住環境保全地区」約1,316haの存在です。これは市街化区域1,565haの約84％にあたる広さで、事実上「市街化区域のほとんどが特別用途地区の中にある」状態です。建築制限の具体的な内容は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）ので、購入前に必ず市の都市創生部にご確認ください。

※河内長野市「都市計画の概要」（用途地域は令和7年3月26日現在）。表の構成比は同資料に記載された数値をそのまま掲載しています。各面積を市街化区域1,565haで割った値（第一種中高層住居専用地域なら21.9％）とは一致せず、資料上の母数が異なるとみられます。正確な割合は市の公表資料でご確認ください

地価公示 ― 27地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、河内長野市の住宅地の標準地は27地点。 単純平均は1㎡あたり62,174円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

河内長野市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 河内長野市の住宅地の平均価格は59位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第30位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

河内長野市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地27地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.9倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

河内長野市の都市計画公園は23箇所・決定面積95.80haで、うち開設済みは49.69haです。決定面積に対する開設の割合は約52％で、計画上の公園の半分ほどが未開設ということになります。あわせて生産緑地地区が228地区・約61.99ha（最新変更 令和6年12月10日）指定されており、市街化区域内の緑の一部はこの生産緑地が担っています。なお生産緑地71.6haは、立地適正化計画で居住誘導区域から除外された区域にも含まれています。

※河内長野市「都市計画の概要」。都市計画道路は19路線・総延長37,180m。

河内長野市の不動産を考えるとき、最初に置くべき数字は地価でも人口でもありません。 土砂災害警戒区域1,671箇所・特別警戒区域1,642箇所という数字です。 これは大阪府内で最も多く、府全体（警戒8,383箇所・特別7,773箇所）の 約2割を、この1市だけで占めています。 大阪府内には31の市町村に土砂災害警戒区域がありますが、そのなかで河内長野市が突出しています。

理由1：市域の85.7％が市街化調整区域。宅地にできる土地が14.3％しかない

河内長野市の市街化区域は1,565ha（14.3％）。 市街化調整区域は9,398ha（85.7％）です。 市域面積109.63km²＝10,963haと都市計画区域の面積が一致しているので、市域の全部が都市計画区域。 そして森林が7,309ha＝市域の約66.7％（人工林5,243ha・天然林1,900ha・その他166ha）。

「土地が余っている市」ではなく「土地はあるが使える土地が少ない市」です。 昭和45年6月20日の当初線引きでは市街化区域1,087haでしたから、半世紀で478ha増えた計算。 それでも市域の14.3％にとどまっています。

理由2：土砂災害のリスク区域が、市街化区域のなかにまで入り込んでいる

ここからが購入判断に直結する話です。 市街化区域1,565haのうち、土砂災害警戒区域が118.1haあります。 市の立地適正化計画は、この118.1ha（と生産緑地71.6haなど）を 居住誘導区域から除外したと明記しています。

出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/damusabo/dosyahou/d_sitei.html （最新指定告示日 令和5年8月27日／府データ基準日 令和8年9月14日）／ 河内長野市 立地適正化計画 第3章 //www.city.kawachinagano.lg.jp/uploaded/attachment/33726.pdf

警戒区域1,671に対して特別警戒区域が1,642。その比率は98％です。 イエローに指定された場所のほとんどが、レッドにも指定されているということになります。 特別警戒区域（レッド）は、建築物の構造規制や開発行為の許可が関わる区域です。 河内長野市で「土砂災害警戒区域にかかっていますか」と聞くときは、 同時に「特別警戒区域ではないですか」まで確認してください。

理由3：市街化区域の84％を覆う、極めて新しい規制がある

河内長野市は令和8年2月6日、市告示第8号で 特別用途地区「居住環境保全地区」約1,316haを定めています。 市街化区域は1,565haですから、その約84％が居住環境保全地区に入っている計算です。

特別用途地区は、用途地域による制限を市町村が独自に上乗せ・緩和するための制度です。 ただし河内長野市の居住環境保全地区について、建築制限の具体的な内容は 本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 市の専用ページは公開されていますが、規制内容が大容量のPDFにまとめられており、 本文としての記載を取得できませんでした。

理由4：都市計画税の課税範囲が、他市と違う

多くの市では「都市計画税は市街化区域だけ」です。 ところが河内長野市の公式表現は 「市街化区域または市街化調整区域内の大規模開発区域に所在する土地及び家屋」。 市街化調整区域であっても、大規模開発区域にあたれば課税されます。

実例があります。都市計画法第34条第1項第10号にもとづき令和5年1月4日に定めた 高向・上原土地区画整理事業の施行区域が、令和6年度から都市計画税の課税対象になりました。 この区域には「高向・上原」地区計画（22.4ha・令和4年12月22日決定）もかかっています。 地価公示でも、この周辺の工業地「上原西町1254番6」は72,500円/㎡で 前年比＋3.7％と市内の全用途を通じて最も高い上昇率です。

「市域の85.7％が調整区域だから、調整区域なら都市計画税はかからない」—— この読み方が河内長野市では通用しません。 毎年のランニングコストを見積もるときは、必ず区域と課税の有無をセットで確認してください。

理由5：駅勢の格差が117倍。「駅徒歩」の意味が駅ごとに違う

1日平均乗降客数（令和6年度）を並べると、この市の構造がはっきりします。

河内長野駅と千早口駅の差は117倍。 美加の台駅（3,002人）と比べても、天見・千早口は10分の1以下です。 そしてこの格差は、成約価格の格差とは一致しません。 乗降人員が最も多い河内長野駅の成約中央値は980万円で、 乗降3,002人の美加の台駅の1,500万円より低い。 河内長野駅周辺は築年の古いマンションが流通の中心で（長野町の2LDK80㎡・1981年築・RCが880万円）、 美加の台は1区画が広い戸建が中心、という構成の違いです。

理由6：開発団地の高齢化率。買う前に必ず見ておきたい数字

河内長野市の住宅ストックの中心は、開発から30〜40年が経った開発団地です。 市の立地適正化計画には、団地別の高齢化率が載っています。

市の計画は、2015年時点では40人/ha未満の低密度地域が工業系など限定的だったのに対し、 2045年には駅周辺・開発団地を含む市街地の大部分が40人/ha未満に低下すると予測しています。

これは「買うな」という話ではありません。 高齢化率が高い団地ほど、広い区画が相対的に安く手に入るのは事実です。 北青葉台の6DK・265㎡・1971年築・ブロック造が1,100万円という個票は、 大阪市内では絶対に出てこない条件です。 買う側がすべきなのは、その安さが何と引き換えなのかを数字で把握しておくこと—— 将来の売却のしやすさ、バス便の維持、学校の統合、団地内の空き区画の増加。 これらは10年後に効いてくる論点です。

その結果、市内の地価が5.9倍ひらく

令和8年地価公示の住宅地27地点は、最高が千代田南町228番41の110,000円/㎡、 最安が日野513番1外の18,600円/㎡（−1.1％）。その差は5.9倍です。 住宅地27地点の単純平均は62,174円/㎡（前年比＋0.2％）で、 大阪府内69市区町村中59位、市だけで見ると38市中30位。

いっぽう商業地は5地点平均131,480円/㎡で前年比＋2.0％、 工業地は1地点72,500円/㎡で＋3.7％。 住宅地が＋0.2％で横ばいなのに対し、商業地・工業地が上がっているという対照があります。 商業地の上昇は本町308番16の＋2.8％、西之山町1150番外の＋3.2％が牽引し、 いずれも河内長野駅周辺です。 工業地の＋3.7％は上原西町——高向・上原土地区画整理事業のエリアです。

つまり河内長野市で価格が動いているのは、 面としての住宅地ではなく、拠点と事業区域という「点」です。 エリアの平均値ではなく、拠点からの距離・区域の指定・災害リスクという 個別条件で価格が決まる市だと考えてください。

空から見た、この50年の河内長野市

河内長野市が市制を施行したのは昭和29年（1954年）4月1日。長野町・三日市村・高向村・天見村・加賀田村・川上村の1町5村が合併して生まれました。市街化区域と市街化調整区域の線引きが行われたのは昭和45年6月20日で、このときの市街化区域は1,087ha。現在は1,565haですから、半世紀で478ha増えています。同じ昭和45年4月には野作地区で土地区画整理事業が始まり、平成2年3月には向野住宅街区整備事業の第1期住宅工事が完了しました。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。谷筋に沿って市街地が伸び、丘の上に開発団地が載っていく——この市の市街化のかたちが、空から見るとよく分かります。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28722〜28724・y13039〜13040）で切り出しています。

河内長野市の公式のエリア区分は、都市計画マスタープラン（平成28年3月策定・令和5年3月改定）の4つの地域圏と、立地適正化計画（平成30年3月策定・令和5年3月改定）の5つの拠点です。4地域圏は主要3駅発のバス路線でまとまる鉄道駅勢圏で、河内長野駅西地域圏／河内長野駅東地域圏／千代田駅地域圏／三日市町駅地域圏。5拠点は都市拠点＝河内長野駅周辺、地域拠点＝千代田駅周辺・三日市町駅周辺、行政拠点＝市役所周辺、丘の生活拠点＝南花台中心地です。将来都市構造は「集約連携都市（ネットワーク型コンパクトシティ）」で、「5つの谷」など多様な地域を公共交通でつなぐ、とされています。注意したいのは、成約中央値が市内最高（1,500万円）の美加の台が、公式には拠点に指定されていないことです。拠点に入っているのは南花台のほう。ここでは公式の拠点区分に、成約データと地価公示、そして団地ごとの高齢化率を重ねて整理します。

※エリア区分と各エリアの記述は、河内長野市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

河内長野市の鉄道は南海高野線と近鉄長野線の2路線です。南海高野線は北から千代田・河内長野・三日市町・美加の台・千早口・天見、近鉄長野線は汐ノ宮・河内長野。2路線が河内長野駅で交わる一極構造になっています。そして駅ごとの乗降人員の差が、他市とは比べものにならないほど大きい。河内長野23,260人 ＞ 三日市町12,309人 ＞ 美加の台3,002人 ＞ 天見299人 ＞ 千早口198人。最大と最小で117倍の開きがあります。河内長野市で「駅徒歩◯分」という数字を見るときは、どの駅なのかをセットで確認しないと生活の実像が読めません。

※1日平均乗降客数は河内長野市統計書（令和8年版）第13章「交通・通信」の令和6年度の数値で、年間人員を365日で割ったものです。資料は南海電気鉄道株式会社 鉄道事業本部統括部、近畿日本鉄道株式会社 経理部。近鉄長野線は表の体裁上、河内長野駅の乗降計5,769人（うち乗車4,154人）と汐ノ宮駅の乗車926人のみが取得でき、汐ノ宮駅の乗降計は取得できていません。千代田駅の数値も同表から確度のある値を抽出できなかったため記載していません。なお成約データには「滝谷（大阪）」を最寄駅とする物件が7件（中央値950万円）ありますが、滝谷駅は河内長野市の公式資料の駅一覧に記載がなく、市内の駅かどうか確認できていません。広告の「最寄駅」と「住所」は別物としてご確認ください。

道路

市内の主要道路は大阪外環状線（国道170号）と大阪河内長野線です。市の年表によれば、昭和56年3月に大阪外環状線の富田林〜河内長野区間（5.3km）が開通しました。都市計画道路は19路線・総延長37,180mが決定されています（河内長野市「都市計画の概要」）。

市域は東西16.3km・南北15.8km、標高は最高924.2m・最低76m。高低差が850mを超える市です。門真市のように「市全域が平坦」という市とは前提がまったく違い、同じ市内でも坂の有無・冬の路面・バス便の有無で生活が大きく変わります。現地は必ず、平日の朝と雨の日に一度ずつ見ておくことをおすすめします。

※よく誤解されますが、南阪奈道路は河内長野市内を通りません（羽曳野〜葛城のルートで、河内長野市の公式資料にも記載がありません）。本ページでは河内長野市の交通として記載していません。
※国道371号および大阪橋本道路については、市の「都市計画の概要」に路線名としての記載を確認できなかったため、記載していません（未取得）。
※バス路線については、都市計画マスタープランが「主要3駅発のバス路線でまとまる鉄道駅勢圏」を4つの地域圏として整理している旨のみ確認でき、個別の系統・本数は未取得です。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

河内長野市の都市計画税は、課税範囲が他市と違います。市の公式本文は、課税対象を「市街化区域または市街化調整区域内の大規模開発区域に所在する土地及び家屋」と定めています。納税義務者も「賦課期日現在、市街化区域および市街化調整区域内の大規模開発区域に所在する土地及び家屋を所有している人」です。多くの市は「市街化区域内のみ」ですから、調整区域でも大規模開発区域なら課税されるという点が河内長野市固有の扱いになります。実例として、都市計画法第34条第1項第10号にもとづき令和5年1月4日に定めた高向・上原土地区画整理事業の施行区域が、令和6年度から都市計画税の課税対象になりました。市域の85.7％が市街化調整区域という市なので、「調整区域＝都市計画税ゼロ」と早合点せず、必ず区域と課税の有無を確認してください。なお納期（年何期・各期の期間）は市の公表資料で確認できていません（未取得）。

課税標準は固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。住宅用地には課税標準の特例があります。免税点は土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円で、市は「（課税標準額が）これらの金額に満たない場合、固定資産税及び都市計画税は課税されません」と明記しています。河内長野市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均62,174円（27地点）、最も安い標準地（日野）は18,600円/㎡ですから、市の南部・山間部では土地の免税点30万円が現実に効いてくる価格帯です。

免税点

同一人が河内長野市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※税率・免税点は河内長野市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域1,671箇所・特別警戒区域1,642箇所（大阪府内最多）

河内長野市で家を買うとき、いちばん最初に確認すべきはここです。 大阪府の「土砂災害警戒区域等の指定状況」によれば、河内長野市の 土砂災害警戒区域（イエロー）は1,671箇所、土砂災害特別警戒区域（レッド）は1,642箇所。 大阪府全体が警戒8,383箇所・特別7,773箇所ですから、 府全体の約20％・約21％をこの1市が占めています。 大阪府内で土砂災害警戒区域がある31市町村のなかで最多です。

指定の最新告示日は令和5年8月27日、大阪府のデータ基準日は令和8年9月14日です。 市は「土砂災害警戒区域は洪水ハザードマップ内に重ねて記載しています」としており、 総合ハザードマップ（令和6年版・50ページ＋地域版20種／最新版は令和7年3月発行）で確認できます。

出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/damusabo/dosyahou/d_sitei.html ／ 河内長野市「ハザードマップ」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/1/2499.html

2｜市街化区域のなかの118.1haは、市が居住を誘導していない

見落とされやすいのがこの点です。 市の立地適正化計画は、居住誘導区域（まちなか居住集積区域）を設定するにあたって 「災害等の危険がある区域や、自然環境を保全すべき区域など」を除外しました。 除外された内訳には土砂災害警戒区域118.1ha、生産緑地71.6haなどが挙げられています。

居住誘導区域の設定条件は、市街化区域内の既存住宅地のうち、 鉄道駅から800m、行政拠点・丘の生活拠点から500mの徒歩圏、 基幹公共交通軸のバス停から300m圏で、土地利用の高密度化が可能な区域。 対象は河内長野駅周辺・千代田駅周辺・三日市町駅周辺・市役所周辺・南花台周辺です。

「市街化区域だから安心」ではありません。 市街化区域のなかにも118.1haの土砂災害警戒区域があり、そこは市が居住を誘導しない区域です。 物件広告からは読み取れないので、必ず住所単位でハザードマップと突き合わせてください。

3｜居住誘導区域の「外」で建てるときは、30日前までに市長へ届出

立地適正化計画には届出制度があります。 居住誘導区域外で3戸以上の住宅を建てる場合、または2戸で1,000㎡以上の開発を行う場合は、 着手の30日前までに市長へ届出が必要です。

1戸の注文住宅を建てるだけなら該当しませんが、 分譲を前提とした土地を買う場合や、複数区画の開発地を検討している場合は スケジュールに影響します。売主が事業者の場合は、届出済みかどうかを確認してください。

出典：河内長野市「立地適正化計画」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/32/23759.html ／ 河内長野市「立地適正化計画に基づく届出制度」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/20/23753.html

4｜洪水は石川と4つの支川。高潮は「該当なし」

河内長野市の洪水浸水想定区域は大阪府が管理者で、対象河川は 石川・天見川・石見川・加賀田川・西除川の5河川。 想定最大規模降雨（概ね1,000年に1度以上の確率規模）にもとづく想定です。

• 高潮：該当なし。市は宅地建物取引時の水害リスク説明のページで、 高潮ハザードマップを「該当なし」としています。
• 内水：水防法に基づくマップには該当しない。 同ページで「内水は地域防災計画に位置づけがなく、水防法に基づくマップには該当しない」旨が記されています。
• ため池ハザードマップは別に公開されています。 市域の広い範囲に農業用ため池があるため、物件の周辺にため池がある場合は必ず確認してください。

市は「不動産取引時に、水防法に基づき作成された水害（洪水、雨水出水、高潮） ハザードマップにおける取引対象の物件地について説明することが義務化されました。」と明記しています。 河内長野市では、これに土砂災害警戒区域・特別警戒区域の確認が加わります。 重要事項説明で土砂災害の区域について触れられなかった場合は、その場で必ず確認してください。

出典：河内長野市「宅地建物取引時における水害リスク情報の説明について」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/1/62564.html ／ 河内長野市「ため池ハザードマップ」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/17/69897.html ／ 大阪府「洪水浸水想定区域」 http://www.pref.osaka.lg.jp/kasenseibi/keikaku/kozuishinso.html

5｜敷地面積の最低限度 ― 第一種低層は150㎡以上、その他は80㎡以上

河内長野市は「開発事業の手続等に関する条例」の施行基準で、 一戸建て住宅・長屋住宅の一住戸当たりの敷地面積の最低限度を定めています。

第一種低層住居専用地域で150㎡以上という基準は、狭小分譲を実質的に封じる水準です。 河内長野市の第一種低層住居専用地域は138ha。 「土地を分けて2棟建てる」「敷地の一部を売る」といった将来の選択肢が、 この基準で制約される可能性があります。 逆に言えば、第一種低層住居専用地域の街並みは、この基準で守られているということでもあります。

出典：河内長野市「開発事業の手続等に関する条例」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/20/4088.html ／ 施行基準PDF //www.city.kawachinagano.lg.jp/uploaded/attachment/37190.pdf

6｜特別用途地区「居住環境保全地区」約1,316ha（市街化区域の約84％）

令和8年2月6日、市告示第8号で 特別用途地区「居住環境保全地区」約1,316haが定められました。 市街化区域1,565haの約84％にあたります。

建築制限の具体的な内容は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 市の専用ページは公開されていますが、規制内容が大容量PDFにまとめられており、 本文として取得できませんでした。 推測で制限内容を書くことはしませんので、市街化区域内の物件を検討される場合は、 必ず市の都市計画担当課に「居住環境保全地区にかかるか」「かかる場合の制限内容」を ご確認ください。決定が令和8年2月6日と極めて新しいため、 仲介会社の手元資料が更新されていない可能性もあります。

出典：河内長野市「特別用途地区（居住環境保全地区）」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/32/120322.html ／ 河内長野市「都市計画の概要」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/uploaded/attachment/45499.pdf

7｜金剛生駒紀泉国定公園 ― 自然公園法の届出が必要な区域がある

河内長野市内には金剛生駒紀泉国定公園の区域があります。 市の公式ページは次のように記しています。

自然公園法第20条第3項は特別地域内の行為（許可）、 第21条第3項は特別保護地区内の行為に係る規定です。 市内の具体的な区域範囲・面積・特別地域／普通地域の区分は確認できていません（未取得）ので、 山側の物件で工作物の新築・増改築や木竹の伐採、土地の形状変更を予定している場合は、 市の環境政策課に区域の該当を確認してください。

出典：河内長野市「自然公園法の届出に関すること」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/14/1900.html

8｜国史跡3件。現状変更の許可に最大2ヶ月かかる

河内長野市の指定文化財は総計293件（国指定208件・国登録29件・府指定64件・ 市指定／市選定52件／令和6年4月9日現在）。府内でも有数の文化財の集積地です。

購入判断に直結するのは史跡・名勝の区域内での工事です。

市の公式本文は「現状を変更する場合（各種土木工事、イベントでの仮設工作物設置、 記念碑の建立など）は、着工前に国・府・市へ現状変更許可申請をおこない、許可を受ける必要があります」 としており、許可には最大2ヶ月かかります。 引渡し後すぐに外構工事や増築を予定している場合、スケジュールが2ヶ月ずれる可能性があります。

あわせて周知の埋蔵文化財包蔵地の確認も必要です。 市は「河内長野市役所7階 社会教育第2課 文化財保護グループの窓口で確認するか、 河内長野市地図情報システム『かわちーず』（「文化財包蔵地」の項目）、 大阪府のホームページで閲覧可能」としています。

出典：河内長野市「史跡・名勝内での工事等について」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/57/83902.html ／ 河内長野市「埋蔵文化財」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/57/17245.html ／ かわちーず //webgis.alandis.jp/kawachinagano27/portal/main/index.html

9｜都市計画税は「調整区域でも課税される場合がある」

繰り返しになりますが重要な点なので、ここにも書いておきます。 河内長野市の都市計画税の課税対象は 「市街化区域または市街化調整区域内の大規模開発区域に所在する土地及び家屋」です。 調整区域でも大規模開発区域なら課税されます。 高向・上原土地区画整理事業の施行区域は令和6年度から課税対象になりました。 毎年のコストを見積もるとき、他市の常識をそのまま当てはめないでください。

出典：河内長野市「都市計画税」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/29/2861.html ／ 河内長野市「都市計画税の課税対象区域の拡大について」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/29/90039.html

10｜本ページで「確認できなかった」と正直に書いていること

河内長野市の調査では、次の項目について公的な一次情報を取得できませんでした。 推測で書くことはしないので、該当する物件では市に直接ご確認ください。

• 盛土規制法（宅地造成等工事規制区域）の指定状況。 市サイトに該当ページがなく、大阪府の指定ページも特定できませんでした。 標高差850mを超える市なので、造成を伴う購入では必ず確認が必要です。
• 景観計画の有無。市サイト内に景観計画の独立ページを発見できませんでした。
• 風致地区・景観地区・緑地保全地区。 市の「都市計画の概要」に記載がありません。指定なしの可能性が高いものの、 「指定なし」と明記した公式文書は取得できていないため断定していません。
• 居住環境保全地区の建築制限の具体的内容。
• 金剛生駒紀泉国定公園の市内区域範囲・面積・特別地域／普通地域の区分。
• 固定資産税・都市計画税の納期。
• 待機児童数（人数と基準日）。

家タダでは、ご検討中の物件について 区域区分・用途地域・地区計画・居住環境保全地区・土砂災害警戒区域／特別警戒区域・ 埋蔵文化財包蔵地・再建築の可否を、契約前に無料で調査します。 河内長野市は「調べることが多い市」です。そこは私たちが引き受けます。

河内長野市が誕生したのは昭和29年（1954年）4月1日。 長野町・三日市村・高向村・天見村・加賀田村・川上村の1町5村が合併して市制を施行しました。 いまの市域が東西16.3km・南北15.8km、面積109.63km²と広いのは、この合併のかたちに由来します。

※市名「河内長野」の由来については、市の沿革ページに明示的な記載を 確認できませんでした（未取得）。本ページでは推測による説明を載せていません。

「5つの谷」という地形

河内長野市の都市計画マスタープランは、将来都市構造を 「集約連携都市（ネットワーク型コンパクトシティ）」とし、 「拠点」と「ネットワーク」で構成して「5つの谷」など多様な地域を公共交通でつなぐ、と記しています。

標高は最高924.2m・最低76m。高低差は850mを超えます。 合併した1町5村がそれぞれ谷筋に沿って集落を持っていたこと、 その谷筋に鉄道と道路が通って市街地が伸びたこと、 そして丘の上に昭和後期の開発団地が載ったこと—— この3層が、いまの河内長野市の市街地のかたちです。

市域の3分の2が森林

市の統計書（令和7年4月1日現在）によれば、河内長野市の総森林面積は7,309ha。 人工林5,243ha（人工林率71.7％）、天然林1,900ha、その他166haです。 市域10,963haに対して約66.7％が森林という計算になります。

※「大阪府内で最も森林率が高い市かどうか」は、府内全市の比較データを 確認できていないため断定していません（未取得）。

日本遺産3件と、国宝・重要文化財

河内長野市は日本遺産に3件が認定されています。

市の指定文化財は総計293件（国指定208件・国登録29件・府指定64件・ 市指定／市選定52件／令和6年4月9日現在）。 国宝の建造物は「観心寺金堂」（南北朝／寺元）の1件です。

重要文化財の建造物は16件。 天野町の金剛寺金堂・金剛寺多宝塔・金剛寺御影堂・金剛寺鐘楼・金剛寺楼門・金剛寺食堂・ 摩尼院書院表門築地塀、長野町の長野神社本殿、喜多町の烏帽子形八幡神社本殿、 寺元の観心寺訶梨帝母天堂・観心寺書院・観心寺建掛塔・観心寺恩賜講堂、 小深の山本家住宅、滝畑の左近家住宅、加賀田の岩湧寺多宝塔です。

※金剛寺金堂・多宝塔の指定区分は、河内長野市公式の分類（重要文化財－建造物）に 従って記載しています。文化庁「国指定文化財等データベース」での裏取りができていないため、 本ページでは市公式の分類をそのまま掲載しています。

高野街道と、市の年表

市は西高野街道沿いに休憩所をオープンさせるなど、街道を活かした施策を進めています。 以下は市の公表資料から確認できた出来事です。

※都市計画マスタープランの改定作業は進行中で、 改定後の新マスタープランは本ページ作成時点で未公表です。 出典：河内長野市「沿革（市制施行60周年記念誌より抜粋）」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/soshiki/33/35436.html ／ 河内長野市「都市計画の概要」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/uploaded/attachment/45499.pdf ／ 河内長野市「日本遺産」 //www.city.kawachinagano.lg.jp/site/nihonisan-kawachinagano/

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