【京都市北区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市北区の価格帯で、いくら得になるか

京都市北区の住宅地は1㎡あたり平均312,541円（24地点の単純平均）。区内の標準地は最高509,000円/㎡（小山下花ノ木町２３番）から最低124,000円/㎡（西賀茂井ノ口町５１番２）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市北区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は176件。成約価格の中央値は2,800万円、真ん中の半数は1,800万円〜4,200万円に収まっています。延床面積の中央値は95㎡。建築年の中央値は1996年です。

最寄駅で多いのは北大路駅（94件）、北野白梅町駅（25件）、北山(京都)駅（14件）。

中央値の2,800万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は99万円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる176件のうち、1981年以前に建てられたものは42件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市北区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市北区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 11万4千人。18の学区に、1万4千人の学区と118人の学区がある

京都市北区の人口は114,349人（男54,133人／女60,216人）、世帯数は58,602世帯です（令和7年国勢調査の速報・令和7年10月1日現在。京都市の独自集計で、確報ではありません）。面積は94.88km²で、京都市の11区のなかで右京区（292.07km²）・左京区（246.77km²）に次いで3番目。市域827.83km²の約11.5％を北区が占めます（割合は当方算出）。人口は11区のなかで6番目です（同じ速報の11区の数字を当方が並べたもの）。

令和2年国勢調査は117,165人・57,187世帯でした。5年間で人口は2,816人減（−2.4％）、世帯数は1,415世帯増（＋2.5％）。京都市全体は人口−2.2％・世帯＋3.4％ですから、北区は市の平均よりわずかに人口の減り方が大きく、世帯の増え方は小さい区です。1世帯あたりの人数は約1.95人（当方算出）。

人口が減っていることは、区自身が計画の出発点に置いています。北区基本計画（令和3年8月）は、「北区においても、昭和50年をピークに人口減少に歯止めがかからず」と書き、高齢化率についても「29.2％と本市で3番目に高い水準」としています（いずれも計画策定時点の記述で、基準日は本ページでは確認できていません）。一方で、同じ計画は「北区には4つの大学（大谷大学，京都産業大学，佛教大学，立命館大学）があり，留学生も含めて約4万人の大学生が在籍」とも書いています。人口11万4千人の区に、約4万人の大学生が在籍する大学がある。高齢化が進む住宅地と、学生の多いまちが同じ区のなかにある、というのが北区の人口の姿です。

北区役所は、区を18の学区で紹介しています（学区紹介・2026年時点）。各学区の紹介に載っている人口（令和8年1月1日現在・京都市住民基本台帳）を並べると、いちばん多いのは大宮学区の14,695人、いちばん少ないのは雲ケ畑学区の118人。上位の4学区（大宮14,695人・上賀茂11,226人・柊野10,826人・金閣10,275人）だけで47,022人、18学区の合計104,085人の約45％です（合計と割合は当方算出）。北部の山あいにある中川・小野郷・雲ケ畑の3学区は、合わせて510人・318世帯。この3学区に住んでいるのは、18学区の合計の0.5％ほどです（当方算出）。小野郷学区の紹介は「過疎化と高齢化のため、人口減少に歯止めがかかりません」と書いています。

18学区の合計104,085人は、国勢調査の速報114,349人より約1万人少ない数字です。学区紹介の数字は住民基本台帳（住民票）、国勢調査は住民票の有無にかかわらずふだん住んでいる人を数える調査で、調べ方が違うため一致しません。基準日も令和8年1月1日と令和7年10月1日で違います。本ページでは、区全体の人口は国勢調査の速報、学区ごとの人口は学区紹介の数字と、出どころを分けて書いています（金閣学区の紹介だけは、基準日の記載を読み取れませんでした）。

北区は昭和30年（1955年）9月1日に上京区から分かれて誕生しました。区役所は「北区は昭和30年9月1日に上京区から分区し、令和7年9月に区制70周年を迎えます」と書いています。区役所（北区総合庁舎）の所在地は紫野東御所田町33-1。大将軍学区の紹介は、学区の位置を「北区の一番南に位置し、上京区・中京区・右京区に隣接」と説明しています。

市街化区域と市街化調整区域

北区は、区の全域が都市計画区域のなかにあります。京都市は、都市計画区域を「京都市域のうち、左京区及び右京区の一部を除いた区域で、昭和46年12月に決定」と説明しています。区域の外にあたるのは「左京区花背峠以北及び右京区嵯峨樒原，嵯峨越畑，京北地域」（冊子「京都市の都市計画」）で、北区の地名は入っていません。京都市は市街化区域と市街化調整区域を分けている（線引きをしている）市ですから、北区の土地は、市街化区域か、市街化調整区域のどちらかということになります。

京都市全体では、都市計画区域48,051haのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）です（令和8年4月23日現在・都市計画総括表）。都市計画区域のなかでも、約7割は市街化調整区域です。

ここは正直に書きます。北区だけの市街化区域・市街化調整区域の面積は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。京都市統計書の都市計画区域面積の表は市全体の値だけで、行政区別の内訳は載っていません。北区のどの町が市街化調整区域にあたるかを文章で示した資料も、本ページの作成時点では確認できていません。そのため、このページには区ごとの面積の表を載せていませんし、「◯◯町は調整区域」といった書き方もしていません。

確かめる必要があるのは、山ぎわと北部の物件です。北区役所の学区紹介によると、中川学区は「北区の北西部」にあって「京都市内中心部から車で約40分」、小野郷学区は「京都市北区の最北端」、雲ケ畑学区は「鴨川の源流に位置」しています。金閣学区の紹介は、学区の西部の原谷地域について「戦後１９戸の方々が入植され、山林原野を開墾された地域であり、現在は市街地となっています」と書いています。こうした地域の土地・家を検討するときは、「市街地に見えるかどうか」ではなく、都市計画上の区域区分を個別に確かめてください。京都市の「京都市地図情報提供サービス」で、住所から確認できます。

地価公示 ― 24地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市北区の住宅地の標準地は24地点。 単純平均は1㎡あたり312,541円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.6％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市北区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市北区の住宅地の平均価格は5位。 京都市の11区のなかで見ると第5位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市北区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地24地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で4.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

北区を一言で表すと、「駅が少なく、駅から離れた住宅地に戸建が広がる区」です。 面積94.88km²・人口11万4千人の区に、公的な情報で北区の駅と確かめられた駅は3つ。 最寄駅の分かる成約255件のうち153件が北大路駅で、駅からの平均は18分。成約293件のうち255件が戸建です。 この章では、(1)駅、(2)18の学区、(3)地価公示30地点、(4)町丁目別の成約、(5)個別の成約例、(6)築年、(7)景観と災害の順に、北区を読んでいきます。

北区の駅は3つ ― 成約データの最寄駅8駅のうち、5駅は区の外

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、北区の成約の最寄駅として3件以上あったのは8駅です。 それぞれの駅がどの区にあるかを、国土地理院の地名検索が返す市区町村コードと、鉄道事業者の駅情報で確かめました。

読み取れることが4つあります。

• 北大路が153件で、8駅の合計255件の60％。2番目の北野白梅町（43件）の3.6倍です。 「北区で家を探す」は、多くの場合「北大路駅からどう帰るかを決める」ことと同じ意味になります。
• 北区の駅は北大路・北野白梅町・等持院・立命館大学衣笠キャンパス前の3つ。この3駅が最寄りの成約は207件（81％）。 残る48件は、上京区の鞍馬口、左京区の北山・京都精華大前・二軒茶屋、中京区の円町が最寄りです。
• 件数の多い4駅は、駅からの平均がすべて15分以上。北大路18分、北野白梅町16分、鞍馬口16分、北山15分。 駅前のマンションより、駅から離れた戸建が多く取引されていることと合っています。
• 中央値は、となりの区の駅のほうが高い。北大路2,800万円・北野白梅町3,100万円に対して、鞍馬口3,750万円・北山3,800万円・京都精華大前4,100万円。 ただし鞍馬口18件・北山17件・京都精華大前6件と件数が少なく、数件の取引で中央値が動きます。

二軒茶屋の1,000万円（3件）と京都精華大前の4,100万円（6件）は、どちらも叡山電車 鞍馬線の左京区の駅です。 北区の物件なのに左京区の叡山電車が最寄りになるのは、左京区との境に近い物件だと考えられます （個票の町名と駅の対応は公表データになく、町名は特定できません）。 町丁目別では、上賀茂本山が6件・4,100万円で、京都精華大前を最寄りとする成約と件数・中央値が同じです。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（北区293件。家タダの成約実績ではありません）／ 国土地理院 地名検索（住所検索API） https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=北大路駅 ほか／ 京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／ 叡山電車「路線図・各駅情報」 https://eizandensha.co.jp/guide/station/ ／ 京福電気鉄道「嵐電 ご利用方法」 https://www.keifuku.co.jp/cms/randen_howto/ ※国土地理院のコードは駅を代表する1点のものです。8駅の合計は255件で、残る38件は最寄駅が3件未満の駅か、最寄駅の記載がない成約です。

18の学区 ― 1万人を超える学区が4つ、500人に満たない学区が3つ

北区役所は「学区紹介（2026年時点）」で、区内の18学区を1つずつ紹介しています。 人口の多い順に並べ、紹介文から読み取れた特徴を添えました。

大宮・上賀茂・柊野・金閣の4学区で47,022人、18学区の約45％（当方算出）。 この4学区の紹介文には、共通して「あとから住宅地になった」という話が出てきます。 大宮は「昭和35年以降の区画整理事業で住宅地として開発発展」、上賀茂は「昭和6年、植物園の建設をきっかけに何回かの区画整理」、 柊野は「新たな宅地開発による若い世代の流入」、金閣学区の原谷は「戦後１９戸の方々が入植され、山林原野を開墾された地域であり、現在は市街地」。 北区の人口の半分近くが住む4つの学区は、どれも紹介文のなかで、昭和以降の区画整理・宅地開発・開墾に触れています。

成約データの町丁目別でも、上賀茂（4町丁目・29件）、大宮（5町丁目・21件）と、こうした学区と同じ名前のつく町が上位に並びます。 区画整理でできた住宅地は、一般に、道の幅がそろい、建て替えや車の出し入れで困りにくいという利点があります（個別の道の幅は現地で確かめてください）。 一方、駅からは離れますので、バスの系統と本数が暮らしやすさを左右します。

反対に、中川・小野郷・雲ケ畑の3学区は合わせて510人。 小野郷学区の紹介は「過疎化と高齢化のため、人口減少に歯止めがかかりません」「住民平均年齢が65歳を超えました」と書いています。 同じ北区でも、住宅の取引がある市街地と、人口が数百人の山あいの集落では、家を買うときに確かめることがまったく違います。

出典：北区役所「学区紹介（2026年時点）」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000317032.html （各学区のPDF。人口・世帯数は令和8年1月1日現在・京都市住民基本台帳。 金閣学区のPDFは基準日の記載を読み取れず）。学区の範囲と町名の対応は、本ページでは確認していません。

地価公示30地点 ― 比べられる29地点は、すべて上昇

令和8年地価公示で、北区の標準地は住宅地24地点・商業地6地点の計30地点です（工業地はありません）。 住宅地24地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 上位4地点はすべて「小山」。509,000円・470,000円・464,000円・448,000円で、5番目の上賀茂石計町（410,000円）までが40万円台以上です。 小山の5地点は上昇率も＋4.9〜＋6.7％と高く、高いところがさらに上がっている形です。
• 6番目から19番目までの14地点は、254,000〜356,000円の幅に収まる。紫竹・紫野・大将軍・北野・平野・衣笠・小松原、それに小山堀池町と上賀茂荒草町。 北区の住宅地の「ふつうの値段」は、1㎡あたり25万〜36万円です。坪に直すと約84万〜118万円（当方算出）。
• 20番目から下の5地点は、大宮・西賀茂・鷹峯。240,000円・199,000円・193,000円・176,000円・124,000円。 前年と比べられる4地点の上昇率は＋0.5〜＋2.1％と小さく、大宮・西賀茂・鷹峯は単価が低く、値動きもゆるやかです。
• 前年と比べられる23地点は、すべて上昇。最大は小山東大野町の＋6.7％、最小は大宮玄琢北東町の＋0.5％。 平均は＋3.6％で、京都府内29市区町村のなかで6位、京都市の11区のなかでも6位です。 西賀茂井ノ口町は前年と比べられない地点のため、上がったとも下がったとも言えません。

地積（標準地の敷地の広さ）にも特徴があります。 最小は紫野東舟岡町の77㎡、次が紫竹高縄町の82㎡。最大は衣笠東尊上院町の558㎡で、次が紫野上若草町の274㎡。 紫野・紫竹には100㎡に満たない敷地が標準地として選ばれている一方、衣笠には500㎡を超える敷地があります。 同じ北区でも、町によって「ふつうの敷地の広さ」が違うことが分かります。

商業地6地点は次のとおりです。

商業地は6地点すべてが上昇で、平均461,333円/㎡・＋5.9％。 最高は小山北上総町の828,000円/㎡（＋6.8％）で、2番目の北野上白梅町（513,000円/㎡）の約1.6倍。 国土地理院の検索では、小山北上総町は地下鉄の北大路駅とほぼ同じ位置にあります。 北区の商業地は、北大路駅のまわりだけが飛び抜けて高いという形です。 上昇率が最も大きいのは紫野上門前町の＋7.0％（地積69㎡）、最も小さいのは紫野南舟岡町の＋4.0％でした。 住宅地の平均（＋3.6％）より、商業地（＋5.9％）のほうが上がり方が大きいのが、令和8年の北区です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

町丁目別の成約 ― 3件以上あった37町丁目・162件のすべて

成約293件のうち、同じ町丁目で3件以上の成約があったのは37町丁目・計162件です。 いちばん多い上賀茂北ノ原町でも13件で、成約は多くの町に少しずつ散らばっています。 町名の頭の文字でまとめると、次のようになります。

どの名前でも、いちばん高い町丁目といちばん低い町丁目で、中央値が約2倍〜4.2倍ちがいます（当方算出）。 紫野は1,500万〜5,200万円、西賀茂は1,300万〜5,500万円、紫竹は1,500万〜5,250万円。 「紫野だからいくら」「西賀茂だからいくら」という相場は、北区では成り立ちません。 37町丁目のすべてを、件数の多い順に並べます。

中央値の高い順・低い順に8町丁目ずつ取り出すと、こうなります。

高い側は、衣笠大祓町5,600万円・西賀茂榿ノ木町5,500万円・紫竹下園生町5,250万円・紫野雲林院町5,200万円。 低い側は、大北山原谷乾町580万円・西賀茂今原町1,300万円、そして1,400万円の3町丁目（大宮開町・大宮玄琢北東町・鷹峯土天井町）。 高い側にも低い側にも、西賀茂・紫野・紫竹の名前が入っています。 同じ地名のなかに、5,000万円台の町と1,000万円台の町がある。これが北区の町丁目別のデータの特徴です。 新築戸建て（中央値4,200万円）がまとまって成約した町と、古い戸建・古いマンションが成約した町が、となり合っていると考えられます （町丁目ごとの種別・築年の内訳は公表データになく、断定はできません。3件・4件の町丁目は、1件の取引で中央値が大きく動きます）。

小山・出雲路・北野・小松原の町名は、この37町丁目に入っていません。 公示価格の上位4地点がある小山で、3件以上の成約があった町丁目がひとつも無い、ということです。 成約が無いのではなく、3件未満の町丁目は集計に出てこないためで、売り物が少ない・1つの町に集まらないまとまりだと読めます。

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件はすべて3,200万円（戸建全体の中央値）ですが、中身はまったく違います。 西賀茂・上賀茂の3件は2024〜2025年築で、土地135〜165㎡・延床100〜110㎡。 出雲路俵町の1件は1995年築で、土地50㎡・延床95㎡。 同じ3,200万円で、西賀茂・上賀茂なら新しくて土地の広い家、出雲路なら築30年で土地が約3分の1の家です。 出雲路俵町の最寄駅は鞍馬口（上京区の駅）で15分。西賀茂・上賀茂の3件は、最寄駅が北大路か、記載がありません。

マンション4件は1,800万〜1,900万円で、築年は1978〜1993年。 専有面積は60〜70㎡が3件、大北山長谷町だけが120㎡です。 北区の中古マンションは、建築年の中央値が1987年。築40年前後の建物が中心ですから、 管理の状態、修繕積立金の残高と今後の値上げの予定、大規模修繕の履歴を、契約の前に必ず確かめてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市北区293件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 戸建の「土地」は土地面積、「延床」は建物の延床面積、マンションの「専有」は専有面積です。 最寄駅が「記載なし」の物件、駅からの分数が0と記録されている物件は、分数を書いていません。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

築年 ― 中古戸建ての約4件に1件、中古マンションの約4割が1981年以前

1981年は、建物の耐震基準が変わった年です。 京都市の耐震診断士派遣や耐震改修の支援は、木造住宅について昭和56年5月31日以前に着工されたものを対象にしています。 北区の中古戸建ての成約176件のうち42件、中古マンション38件のうち16件は建築年が1981年以前で、この年代にあたる可能性があります （成約価格情報の「建築年」は年単位で、着工日までは分かりません）。

もうひとつの境目は昭和25年（1950年）です。 京都市の条例は、建築基準法の施行（昭和25年）より前に建てられた木造で、伝統的な構造と意匠を持つものを「京町家」としています。 京町家にあたる建物は、解体に着手する1年前までに届出が必要です（個別に指定された京町家と指定地区内の京町家は義務、それ以外は努力義務）。 古い家つきの土地を買って建て替えるつもりの方は、建物が京町家にあたるか、指定されているかを先に確かめてください。 北区の成約データに京町家が何件あるかは、公表データからは分かりません。

景観と災害 ― 山に近い区の2つの条件

北区は、山に近い区です。それは、景観の規制と災害リスクの両方に表れます。

山ぎわの物件は、「建てられる大きさ」と「土砂災害」をセットで確かめる必要があります。 風致地区や歴史的風土特別保存地区は、山の緑と社寺のまわりの風景を守るための制度で、住む側にとっては眺めと環境が保たれる利点があります。 同時に、建て替えのときに同じ大きさを建てられない、外観を自由に変えられないという制約でもあります。 詳しくは「市街化区域と市街化調整区域」と「買う前に確認したい点」の章に書いています。

まとめ：北区は「駅からの帰り方・規制・築年・道の幅・災害」で選ぶ区

北区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち5位、京都市の11区のなかでも5位。 変動率（＋3.6％）は29市区町村中6位、11区のなかでも6位です。 価格も値動きも、京都市の真ん中あたりという位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 駅からどう帰るか。北区の駅は3つ。成約の6割が北大路で、平均18分。バスの系統と本数、自転車・車の置き場を物件ごとに。
• どの規制の区域か。市街化区域か市街化調整区域か。風致地区・歴史的風土特別保存地区・伝統的建造物群保存地区にかかるか。高さの上限は何mか。
• 築年と建物の状態。中古戸建ての約4件に1件、中古マンションの約4割が1981年以前。京町家にあたる建物は解体の届出が必要です。
• 前の道の幅。柏野学区の5町は市が防災まちづくりを優先する地区。幅1.8m未満の路地に面した建物は、建て直しが難しい場合があります。
• 土砂災害と浸水。土砂災害警戒区域等は10地区365箇所。川に近い物件は浸水想定も確認してください。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象の物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市北区

北区は昭和30年（1955年）9月1日に上京区から分かれて誕生しました。左が1974〜78年、右が現在の、地下鉄の北大路駅と、商業地の最高地点がある小山北上総町を含む範囲です（東西約3km・南北約2km。国土地理院の地名検索では、左京区の北山駅もこの範囲に入ります）。
京都市の地下鉄烏丸線が開通したのは1981年（京都市「京都市のあゆみ」）。左の写真は、地下鉄が開通する前の時期にあたります。北区役所の学区紹介によると、紫明学区は「大正迄は田畑が広がったのどかな田園地帯」で、昭和に入って区画整理が始まりました。上賀茂学区は昭和6年の植物園の建設をきっかけに区画整理が進み、大宮学区は昭和35年以降の区画整理事業で住宅地になったと紹介されています。2枚を見比べるときは、建物の建っていない土地（田畑や空き地）が、50年のあいだにどう変わったかに注目してください。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た小山北上総町の座標から算出したタイルによるものです。どの学区が写真のどこにあたるかは、本ページでは確認していません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28740〜28742・y12973〜12974）で切り出しています。

北区は、18の学区でできている区です（北区役所「学区紹介」）。学区紹介の言葉を借りると、大将軍学区は「北区の一番南に位置し、上京区・中京区・右京区に隣接」、上賀茂学区は「東は、深泥池、南は植物園、西は賀茂川」、中川学区は「北区の北西部」で「京都市内中心部から車で約40分」、小野郷学区は「京都市北区の最北端」。南の市街地から北の山あいまで、暮らしの条件がまったく違う地域が一つの区に入っています。

ここでは、令和8年地価公示の全30地点（住宅地24・商業地6）と、国土交通省の成約価格情報293件の駅別・町丁目別を、住所の町名を手がかりに8つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。このまとまりは、住所の町名の頭の文字（小山・紫野・紫竹・大宮・上賀茂・西賀茂・鷹峯・衣笠など）をもとにした当方の整理であり、京都市や北区が定めた区分そのものではありません。学区の境とも一致しません。また、成約の町丁目別は3件以上あった37町丁目（計162件）だけの集計で、3件・4件の町丁目が多くあります。件数を必ずあわせてご覧ください。町丁目別の平均面積は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった数字のため、本ページでは広さの比較に使っていません。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市北区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

北区にある鉄道の駅は、公的な情報で確かめられた範囲で3つです。地下鉄烏丸線の北大路駅、嵐電の北野白梅町駅、等持院・立命館大学衣笠キャンパス前駅。面積94.88km²・人口11万4千人の区に対して、駅は多くありません。

だから北区は、「駅からどう帰るか」で物件を選ぶ区です。最寄駅の分かる成約255件のうち153件（60％）が北大路駅で、駅からの平均は18分。北大路駅には地下のバスターミナルが隣接しており、北区役所も、駅から区役所へは市バスに乗り換えて「北大路新町」バス停で降りる経路を先に案内しています。北大路まで地下鉄、そこからバスという動き方が、北区の住宅地の基本になっていると読めます。通勤・通学の経路と所要時間は、物件ごとに、いまの時刻表で確かめてください（本ページには掲載していません）。

中川・小野郷・雲ケ畑の北部3学区については、鉄道の駅を確認できていません。区役所が案内しているのは出張所の所在地で、学区紹介には、中川学区が「京都市内中心部から車で約40分」、雲ケ畑学区に雲ケ畑バス「もくもく号」があることが書かれています。

※上の表に載せているのは、国土地理院の地名検索（住所検索API）が返す市区町村コードが「26101（京都市北区）」だった3駅だけです。駅がどの区にあるかは取り違えが起きやすいため、公的な情報で北区の駅と確かめられたものに限りました（コードは駅を代表する1点のもので、駅舎や出入口が区の境をまたぐ場合があります）。

北区の成約データには、このほかに5つの駅が最寄駅として出てきます。いずれも北区の外の駅です。
・鞍馬口（18件・中央値3,750万円・平均16分）：地下鉄烏丸線。国土地理院のコードは26102（上京区）
・北山（17件・3,800万円・15分）：地下鉄烏丸線。コードは26103（左京区）
・円町（4件・3,200万円・11分）：コードは26104（中京区）。路線名は本ページでは確認していません
・京都精華大前（6件・4,100万円・10分）：叡山電車 鞍馬線。同社の駅情報で所在地は左京区静市市原町871
・二軒茶屋（3件・1,000万円・15分）：叡山電車 鞍馬線。所在地は左京区静市市原町968

北区の駅が最寄りの成約は207件（北大路153＋北野白梅町43＋等持院・立命館大学衣笠キャンパス前11）、区の外の駅が最寄りの成約は48件です（当方合算）。北区は左京区・上京区・中京区・右京区に接しており、区の境に近い物件では、となりの区の駅のほうが近くなります。物件広告の「◯◯駅 徒歩◯分」は、その駅がどの路線のどの駅かを確かめてください。

駅からの平均分数の読み方。北大路18分、北野白梅町16分、鞍馬口16分、北山15分、二軒茶屋15分、円町11分、等持院・立命館大学衣笠キャンパス前10分、京都精華大前10分。件数の多い4駅は、どれも平均15分以上です。成約価格情報の「駅からの分」が徒歩なのかバスを含むのかは、公表データの欄からは区別できません。個票には、最寄駅が北大路で分数が0と記録されているもの、最寄駅の記載がないものもあり、本ページではそうした物件の分数は書いていません。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の乗降人員を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、本ページの作成時点では数値を取得できていません。

道路

バスについて。北区役所は、区役所への行き方として、地下鉄「北大路駅」南改札から北大路バスターミナル（青のりば）で市バスに乗り換え、「北大路新町」バス停で下車（約10分）、または市バス「北大路新町」（徒歩約2分）・「北大路堀川」（徒歩約3分）と案内しています。柊野学区の紹介には「2014年から市バス特37系統の運行が開始され、2020年の延伸を経て利便性が大きく向上」とあります。新しく住宅地になったところへ、あとからバスが延びてきたという経過です。バスの系統と本数は改正で変わります。バス便の物件は、朝の通勤時間帯と夜の最終便を、いまの時刻表で確かめてください（系統ごとの経路・本数は、本ページでは確認していません）。

道路について。北区役所の学区紹介に名前が出てくる通りは、紫竹学区の「堀川通、北山通、大宮通等の幹線道路」、鳳徳学区の範囲を示す「東は新町通、南は北大路通、西は大徳寺、北は今宮通」、紫明学区の鞍馬口通・紫明通です。中川学区は国道162号線沿い、鷹峯学区の紹介には「鷹峯から杉坂、丹波へ至る街道」という表現があります。幹線道路に面した物件は、交通の便と引き換えに音と振動を確認する必要があります。時間帯を変えて現地で確かめてください。国道・府道の路線名の一覧、高速道路の出入口は、公式資料で確認できていません（未取得）ので、本ページには載せていません。

北部の山あいの交通は、市街地とまったく違います。北区役所は小野郷・中川・雲ケ畑に出張所を置いており、中川学区は「京都市内中心部から車で約40分」。「北山三学区まちづくりビジョン」（平成26年3月）のページは、課題のひとつに「学校の休校やバス路線の廃止」を挙げています。北区基本計画（令和3年8月）は「平成30年7月豪雨では，山間部で土砂災害による通行止め，倒木や停電などの大きな被害が発生」と書いています。この地域で家を探す方は、通勤・通院・買い物の経路と、通行止めのときの代わりの道を、地図と現地で確かめてください。出張所は正午から午後1時まで窓口を閉めています。

市街地の細い道について。京都市全体では、幅4m未満の細い道（細街路）が約941km・約12,960本あります（平成23年調査）。北区だけの本数は未取得ですが、市は北区の柏野学区の5つの町（紫野上柏野町・紫野郷ノ上町・紫野下柏野町・紫野中柏野町・紫野西土居町）を「優先的に防災まちづくりを進める地区」に挙げています。古くからの市街地の物件では、前の道の幅と、建築基準法上の道路の種別を必ず確認してください（確認の方法は「買う前に確認したい点」の章に書いています）。区役所は来庁について「駐車場の収容台数が非常に少ないため，御来庁の際には公共交通機関を御利用ください」と呼びかけています。駐車場つきの物件を探す方は、前の道の幅と車の出し入れを現地で試してください。

※駅別の乗降人員、市バスの系統ごとの経路・本数、国道・府道の路線名の一覧、北部3学区へのバスの運行状況は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：国土地理院 地名検索（住所検索API） https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=北大路駅 ／京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／京都市交通局「北大路駅」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009393.html ／北区役所「北区役所へのアクセス・開庁時間」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000103835.html ／北区役所「学区紹介（2026年時点）」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000317032.html ／北区役所「『北山三学区まちづくりビジョン』の策定について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000163658.html ／北区基本計画 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000288345.html ／京福電気鉄道「嵐電 ご利用方法」 https://www.keifuku.co.jp/cms/randen_howto/ ／叡山電車「路線図・各駅情報」 https://eizandensha.co.jp/guide/station/ ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／京都市「優先的に防災まちづくりを進める地区の区域」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000201107.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税1.4％・都市計画税0.3％。これは京都市の税率で、北区も同じです。区ごとに税率が違うことはありません。市街化区域にある物件は合計1.7％、市街化区域の外にある物件は固定資産税の1.4％だけがかかります。

都市計画税の課税対象は、市の説明では「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」。課税標準額が1,000万円なら、都市計画税のある・なしで年3万円ちがいます（当方算出）。北区のなかの市街化区域・市街化調整区域の範囲は、本ページでは面積としても町名としても確認できていませんので、山ぎわや北部の物件は、売主の課税明細書か京都市地図情報提供サービスで区域を確かめてください。

京都市で家を買うなら、もうひとつの税も知っておいてください。「非居住住宅利活用促進税」です。対象は、市街化区域内にある「その所在地に住所を有する者がいない住宅」の所有者。市は「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」としており、システム開発の影響で当初の令和11年度から1年延期されました。2026年10月の時点では、まだ課税は始まっていません。税額は、家屋の固定資産評価額×0.7％（家屋価値割）と、敷地の評価額と延べ床面積から計算する立地床面積割の合計です。ご自身が住む家は対象外です。判定は住民票ではなく、暮らしの実態（生活の本拠）で行われます。北区の成約データには、建築年が1981年以前の戸建が42件、マンションが16件あります。古い家を買って「しばらく空けておく」「親が施設に入ったあと空き家のまま持つ」といった使い方になると、誰も住んでいない期間は課税の対象になりえます。賃貸・売却の予定があるもの（募集開始から1年以内などの条件あり）や事業に使っているものには課税免除、転勤・入院・介護・工事などによる一時的な非居住には減免、所有者や居住者が亡くなって空いた場合には3年間の徴収猶予が定められています。

納税義務者は毎年1月1日（賦課期日）の所有者です。年の途中で買った場合の日割りの精算は、売主と買主の合意で行う商慣習で、市が按分して課税するわけではありません。決済のときに支払う固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例（京都市の説明）。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

北区の成約データでは、戸建255件の土地面積の中央値は95㎡。個票の例でも、出雲路俵町の戸建が土地50㎡、上賀茂北ノ原町が土地135㎡、西賀茂北今原町が土地140㎡、西賀茂上庄田町が土地165㎡でした。北区で流通している戸建の多くは、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まります。200㎡を超える広い敷地の家では、超えた部分が一般住宅用地の扱いになります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。令和13年3月31日までに新築された住宅で、居住部分の割合が2分の1以上、居住部分の床面積が40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下）のものは、床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1になります。期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分。認定長期優良住宅は5年度分（中高層耐火住宅は7年度分）です。北区の新築戸建ての成約57件は延床面積の中央値が95㎡ですから、多くは120㎡の枠のなかに収まります。市のページでは、この減額は固定資産税について書かれており、都市計画税にも適用するという記載は確認できませんでした。

中古住宅を買って手を入れる方には、改修の減額措置があります。耐震改修（昭和57年1月1日以前からある住宅・工事費50万円超・固定資産税額の2分の1・1年度分）、バリアフリー改修（新築後10年以上・工事費50万円超）、省エネ改修（平成26年4月1日以前からある住宅・工事費60万円超・窓の断熱改修が必須）です。北区の中古戸建ての成約176件のうち42件、中古マンション38件のうち16件は、建築年が1981年以前。古い住宅を買って耐震改修をするなら、減額の対象になるかを工事の前に確かめておくと、申告の漏れを防げます（多くの減額は申告が必要で、工事完了後3か月以内などの期限があります）。

免税点

同一人が京都市北区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月28日／第4期 翌年（令和9年）3月1日（令和8年度。土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜駅からどう帰るか ― 北区の駅は3つ、成約の6割は北大路

北区で家を買う前に、最初に決めていただきたいのは「毎日どうやって帰るか」です。 北区にある駅は、公的な情報で確かめられた範囲で、地下鉄烏丸線の北大路駅、嵐電の北野白梅町駅、等持院・立命館大学衣笠キャンパス前駅の3つ。 成約データの最寄駅別は次のとおりで、件数の多い駅ほど、駅からの平均が長いという並びになっています。

• 物件広告の「北大路駅 バス◯分」は、バスに乗っている時間だけのことがあります。バス停までの徒歩、バスを待つ時間、駅での乗り換えを足した時間を、朝の通勤時間帯に実際に試してください。
• バスの系統と本数は改正で変わります。柊野学区では2014年に市バス特37系統の運行が始まり、2020年に延伸されました（学区紹介）。 逆に、北部の3学区については、区役所のページが課題として「バス路線の廃止」を挙げています。
• 駐車場と前の道の幅。車を使う前提なら、台数だけでなく、前の道で車がすれ違えるか、車庫入れができるかを現地で確かめてください。
• 成約個票には、最寄駅の記載がない物件もあります。鷹峯土天井町のマンション、西賀茂上庄田町の戸建がそうでした。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報／国土地理院 地名検索（住所検索API）／ 北区役所「北区役所へのアクセス・開庁時間」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000103835.html ／ 北区役所「学区紹介（2026年時点）」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000317032.html ※バスの系統ごとの経路・本数・所要時間は、本ページでは確認していません。

2｜土砂災害警戒区域等は10地区365箇所 ― 山ぎわは必ず確認

京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」で、北区は10地区365箇所です。 京都市の11区を並べると、次のようになります。

北区は、右京区・左京区に次いで3番目に多い区です。 となりの上京区・中京区は「指定予定の箇所なし」ですから、区の境を北へ越えると、土砂災害が確認事項に加わることになります。 区の基本計画（令和3年8月）は、実際の被害についてこう書いています。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）にかかると、実務上たいへん重い意味を持ちます。 居室のある建物に構造の規制がかかり、担保評価や住宅ローンの条件に影響することがあります。 京都市の居住誘導区域も、土砂災害特別警戒区域を除いて定められています。 上賀茂・西賀茂・鷹峯・衣笠・大北山・金閣寺の周辺など、山に近い町の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。 京都市には、土砂災害特別警戒区域内の建築物の安全対策への助成の制度もあります（内容は本ページでは確認していません）。

山だけではありません。北区基本計画は「まちなかでも浸水想定区域が広がっています」と書いています。 学区紹介には、上賀茂学区の西が賀茂川であること、紫竹学区が「御土居や加茂川に囲まれ」ていること、雲ケ畑学区が「鴨川の源流に位置」することが出てきます。 川に近い物件は、京都市防災情報マップで、洪水・内水の浸水深と、家屋倒壊等氾濫想定区域にかかるかどうかを確かめてください。 京都市の防災重点農業用ため池17箇所のうち、北区には1箇所（小池）があります。ため池の下流にあたる物件は、ため池ハザードマップも確認が必要です。

※北区の10地区の地区名と地区ごとの箇所数、警戒区域と特別警戒区域の内訳、洪水の対象河川と浸水深、北区の地震ハザードマップが想定している地震（断層）の名前、小池の所在町名は、 本ページでは確認できていません（未取得）。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 北区基本計画 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000288345.html ／ 北区役所「北区内のハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000238879.html ／ 京都市防災情報マップ https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/ ／ 京都市「ため池ハザードマップについて」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html ／ 京都市「立地適正化計画の区域図」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000256463.html

3｜風致地区・歴史的風土・伝統的建造物群 ― 建て直せる大きさを先に確かめる

北区の山ぎわと社寺のまわりには、建物の大きさと外観を制限する区域が重なっています。

• 風致地区（名称に北区の地名が入るもの：上賀茂 約2,110ha・紫野 約49ha・北野 約12ha）：新築・増改築・色や意匠の変更に市長の許可。 種別により高さ8〜15m、建ぺい率2/10〜4/10、道路から2〜3mの後退、敷地の2/10〜4/10の緑地。
• 歴史的風土特別保存地区（上賀茂 約37ha・西賀茂 約102ha・金閣寺 約110ha・御室・衣笠 約107ha）：建物の新築・宅地の造成は原則として認められません。
• 伝統的建造物群保存地区（上賀茂・昭和63年5月26日指定）：新築・外観の変更に許可が必要。修理・修景には費用の一部を補助する制度があります。
• 高度地区：京都市の高さの上限は10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階。いちばん広いのは10mの区域です。
• 眺望景観保全地域：視点場からの眺めを守るため、建物の高さ（標高）・形・色に基準がある区域です。北区のどこがあたるかは、本ページでは確認していません。

中古の家を買うときに効いてくるのは、「いまの家」ではなく「建て直すときの家」です。 規制ができる前に建った家は、いまの基準より大きいことがあります。 その家を壊して建て直すと、建ぺい率・高さ・後退距離のぶんだけ小さくなる。 買う前に、その土地に「いま建てられる最大の家」を確かめておくと、将来の建て替えや売却で困りません。 どの指定がかかるかは、京都市の「景観情報共有システム」と「京都市地図情報提供サービス」で、住所から調べられます。

出典：京都市「風致景観の保全」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281780.html ／ 京都市「歴史的風土（古都）の保存」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281785.html ／ 京都市「伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281305.html ／ 京都市景観計画 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281258.html ／ 京都市「景観情報共有システム」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html ／ 京都市「京都市地図情報提供サービス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000278444.html

4｜細い道と再建築 ― 柏野学区の5町は、市が防災まちづくりを優先する地区

京都市全体で、幅4m未満の細い道（細街路）は約941km・約12,960本あります（平成23年調査）。

北区だけの本数は未取得ですが、北区には、市が名前を挙げて対策を進めている区域があります。 京都市の「優先的に防災まちづくりを進める地区」に、北区の柏野学区の5つの町（紫野上柏野町・紫野郷ノ上町・紫野下柏野町・紫野中柏野町・紫野西土居町）が入っています。 成約データでは、紫野上柏野町5件・2,000万円、紫野中柏野町4件・1,500万円、紫野下柏野町5件・2,700万円。 北区の町丁目別の中央値（1,300万〜5,600万円。大北山原谷乾町を除く）のなかで、低いほうに入る3つの町です。

市は、細い道について次のように説明しています。

• 建築基準法上の道路に接していない敷地は、原則として建て直しができません。道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。
• 幅4m未満の「2項道路」に面する土地は、建て替えのときに道路の中心線から2m後退（セットバック）が必要です。 京都市では、建築確認申請の前に狭あい道路整備の申出・協議を行い、後退杭を設置する手続きになっています。後退したぶん、建てられる面積は小さくなります。
• 救済の制度もあります。路地のある町並みを再生するための道路指定制度、建築基準法43条2項の許可、連担建築物設計制度。 ただし「申請すれば必ず通る」ものではなく、地域の合意や個別の審査が前提です。
• 京都市の基準時（2項道路かどうかの判断の基準になる日）は、原則として昭和25年11月23日です。

相場より大きく安い戸建・古家つきの土地は、前の道が理由であることが少なくありません。 北区の中古戸建ての成約は最小350万円、戸建全体の下位25％が2,000万円です。 こうした価格の物件を見つけたら、まず接道を確認してください。家タダでは、契約前に無料で調査します。

出典：京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／ 京都市「優先的に防災まちづくりを進める地区の区域」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000201107.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ※柏野学区の5町が、市のいう「密集市街地」（21地区）のどれにあたるか、区内のほかの町が含まれるかは、本ページでは確認できていません。

5｜京町家 ― 解体は1年前までに届出。買う前に「指定」の有無を確認

京都市には「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」（平成29年11月制定）があります。 京町家とは、建築基準法の施行（昭和25年）より前に建てられた木造の建物で、伝統的な構造と、都市の暮らしのなかから生まれた形や意匠を持つものです。

北区の中古戸建ての成約176件のうち42件は、建築年が1981年以前です。 このなかに昭和25年より前の建物がどれだけあるかは、公表データからは分かりません。 「古い家つきの土地を買って、すぐ壊して建てる」つもりの方は、その建物が京町家にあたるか、個別指定・指定地区にあたるかを、契約の前に確かめてください。 指定されていれば、解体までに1年の届出期間が必要になります。 逆に、京町家を直して住む方には、改修の補助や、未就学の子どものいる世帯向けの「京都安心すまい応援金」の加算（京町家の購入で50万円）があります。 条例の改正が検討されていますので、制度は変わる可能性があります。

出典：京都市「京町家を未来へ」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ 同「解体の届出」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／ 京都市「京町家条例の改正案に関する市民意見募集」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html ※北区内の個別指定京町家・指定地区の有無は、本ページでは確認していません。

6｜築年の古い家を買うなら、耐震の支援を「工事の前に」確認する

北区の成約データでは、中古戸建ての約4件に1件（42件）、中古マンションの約4割（16件）が1981年以前の建築です。 古い木造住宅・京町家を買う方は、京都市の次の制度を知っておいてください。

令和8年度の受付は、どちらも2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）。 いちばん大事なのは順番で、「まちの匠・ぷらす」は工事に着工する前の申請が必須です。 古い戸建を買ってすぐリフォームの契約・着工をしてしまうと、支援を受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 申請 → 工事の順を守ってください。 「居住者（予定を含む）」も対象ですから、買ってこれから住む方も使える可能性があります。 窓口は京（みやこ）安心すまいセンター（075-744-1631）。補助率は本ページでは確認できていません（上限額のみ）。

マンションの場合は、建物全体の耐震診断・改修の状況を管理組合に確認することになります。 北区の中古マンションの成約は建築年の中央値が1987年で、1981年以前が38件中16件。 耐震診断を受けているか、結果はどうだったか、改修の計画と積立金の残高を、重要事項調査報告書で必ず確かめてください。

出典：京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「まちの匠・ぷらす 京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html

7｜市街化区域かどうか。そして「住まない家」にかかる新しい税

北区は全域が都市計画区域のなかにあり、土地は市街化区域か市街化調整区域のどちらかです。 ただし、北区のどこが市街化調整区域にあたるかは、本ページでは確認できていません。

調べ方は2つあります。 ひとつは、京都市地図情報提供サービスで住所を入れる方法。 もうひとつは、売主の固定資産税の課税明細書を見る方法です。 京都市は、非居住住宅利活用促進税の説明のなかで、課税明細書（家屋）の「都市計画税に係る当該年度課税標準額」の欄が空白の家屋は市街化区域内に無い、と案内しています。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。山ぎわ・北部の物件は、契約の前に必ず確かめてください。

非居住住宅利活用促進税は、京都市の市街化区域内にある、住所を有する人のいない住宅の所有者にかかる税です（令和12年度から課税開始予定。2026年10月時点ではまだ始まっていません）。 自分が住む家は対象外ですが、北区は約4万人の大学生が在籍する大学のある区です。 お子さんの進学にあわせて住戸を買い、卒業後は空けておく、という使い方を考えている方は、誰も住まなくなった時点で課税の対象になりうることを知っておいてください。 家屋の固定資産評価額が一定額に満たないもの、賃貸・売却の予定があるものなどには課税免除の定めがあります。

出典：京都市「都市計画のあらまし」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000020250.html ／ 京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 同「課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html ／ 北区基本計画 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000288345.html

8｜人口が減っている区で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 北区の人口は、国勢調査で令和2年の117,165人から令和7年（速報）の114,349人へ、5年間で2,816人（2.4％）減りました。 区の基本計画は「昭和50年をピークに人口減少に歯止めがかからず」と書いています。 一方で、世帯数は1,415世帯（2.5％）増えており、令和8年地価公示の住宅地は、前年と比べられる23地点がすべて上昇しています。

• 地価は上がっていますが、上がり方には差があります。小山の5地点は＋4.9〜＋6.7％、大宮・西賀茂・鷹峯の4地点は＋0.5〜＋2.1％。 「北区だから上がる」のではなく、場所によります。
• 北部の3学区は、人口が合わせて510人。小野郷学区の紹介は「人口減少に歯止めがかかりません」と書いています。 この地域の家は、将来の売りやすさを期待して買うものではありません。
• 売るときに効くのは、駅からの帰りやすさ・接道・規制・災害リスクです。 買うときに確かめた5つの点は、そのまま、将来の買い手が確かめる点になります。

「長く住むための家」として選ぶなら、北区は京都市の真ん中の価格帯で、戸建の選択肢が多い区です。 「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜北区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・景観の規制・接道・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

北区は、昭和30年（1955年）9月1日に、上京区から分かれて誕生しました。 北区役所は「北区は昭和30年9月1日に上京区から分区し、令和7年9月に区制70周年を迎えます」と書いています。 京都市が政令指定都市に移行したのは、その翌年の昭和31年9月1日です。

「北区」になるまで ― 京都市統計書の変遷一覧から

京都市統計書の「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」から、北区に関係するできごとを拾います。

北区は、もとの上京区のうち、あとから編入された村々を多く含む区です。 昭和6年に入った上賀茂村・大宮村・鷹ヶ峰村、昭和23年の中川村・小野郷村、昭和24年の雲ケ畑村。 これらの村の名前は、いまも北区に残っています。

• 町名：令和8年地価公示の北区の標準地には、上賀茂石計町・上賀茂荒草町、大宮西小野堀町・大宮玄琢北東町、鷹峯藤林町と、村の名前を頭につけた町が並びます。
• 学区：北区役所の18学区に、上賀茂・大宮・鷹峯・中川・小野郷・雲ケ畑の名前があります。
• 出張所：区役所の出張所は、小野郷・中川・雲ケ畑の3か所です。

北区で物件を探すときは、「北区のどこか」ではなく、「どの村だった地域か」で考えると整理がつきます。 地価も、成約の価格帯も、交通も、この単位でまとまっているからです。 （大正7年に編入された村のうち、どれがいまの北区にあたるかは、統計書の表からは確かめられませんでした。上賀茂村・大宮村は「一部」と書かれています。）

学区紹介が語る、まちの成り立ち

北区役所の「学区紹介（2026年時点）」には、それぞれの学区がどうやって今の姿になったかが書かれています。

区画整理という言葉が、上賀茂・紫明・大宮・紫竹の4つの学区に出てきます。 昭和のはじめから戦後にかけて、田畑を整理して道と宅地をつくってきた。 いま北区の成約の中心になっている住宅地は、こうしてできたまちです。 一方、御土居（紫竹・鷹峯・衣笠の学区紹介に出てきます）や社家町のように、ずっと古い時代の姿が残っている場所もあります。 同じ北区でも、「昭和に整えられたまち」と「それより前からのまち」では、道の幅も敷地の形も違います。 古くからのまちで物件を探すときは、接道と再建築の可否をとくに丁寧に確かめてください。

地名について。 学区紹介で由来が説明されているのは「衣笠」です（上の表）。 区の名前「北」の由来、上賀茂・紫野・紫竹・鷹峯・大宮などの地名の由来を説明した公的な資料は、本ページでは確認できていません（未取得）。 推測による地名の由来は載せていません。

世界遺産と行事

北区基本計画（令和3年8月）は、北区の文化的な資源として、 世界遺産の賀茂別雷神社（上賀茂神社）と鹿苑寺（金閣寺）、「五山の送り火，葵祭，やすらい祭などの伝統行事」を挙げています。 自然については「北山の山並みや北山杉の美林景観」、「京都を代表する川である賀茂川や天然記念物に指定されている深泥池生物群集」に触れています。 金閣学区の紹介によると、8月16日には五山送り火のひとつ「左大文字」が行われます。 こうした社寺と山の風景を守るために、風致地区・歴史的風土特別保存地区・伝統的建造物群保存地区が定められている、という関係です。 大学は4つ（大谷大学・京都産業大学・佛教大学・立命館大学）で、留学生を含めて約4万人の大学生が在籍しています（同計画）。

年表

※区名「北」の由来、大正7年に編入された村のうち現在の北区にあたる範囲、地下鉄烏丸線の北大路駅の開業年月日は確認できていません（未取得）。 出典：京都市統計書「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/ ／ 北区役所「北区制70周年記念事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000343173.html ／ 北区役所「学区紹介（2026年時点）」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000317032.html ／ 北区基本計画 https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/page/0000288345.html ／ 京都市「上賀茂伝統的建造物群保存地区保存計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281306.html ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／ 総務省「指定都市一覧」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/bunken/shitei_toshi-ichiran.html

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