【湖南市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

湖南市の価格帯で、いくら得になるか

湖南市の住宅地は1㎡あたり平均37,145円（11地点の単純平均）。市内の標準地は最高66,500円/㎡（中央５丁目１５４番）から最低16,700円/㎡（朝国字宮之下６４６番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.0倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、湖南市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は39件。成約価格の中央値は1,500万円、真ん中の半数は870万円〜2,300万円に収まっています。延床面積の中央値は105㎡。建築年の中央値は1993年です。

最寄駅で多いのは三雲駅（13件）、石部駅（12件）、甲西駅（8件）。

中央値の1,500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は56万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる39件のうち、1981年以前に建てられたものは9件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

湖南市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて湖南市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 5万4千人。山林が5割強の市域に、野洲川をはさんで住む

湖南市の人口は54,050人（男28,184人／女25,866人）、世帯数は25,933世帯です（令和8年8月31日現在・湖南市「行政区別住民登録表」）。面積は70.40km²で、東西9.7km・南北12.3km。人口密度は約768人/km²（当方算出）です。市公式は地形について「平地、丘陵、山林に分かれ、特に山林が全土地面積の5割強を占めています」と説明しています。人が住んでいるのは、市の中央を流れる野洲川に沿った平地と、その両側の丘陵の住宅地です。

令和2年国勢調査では、人口54,460人・世帯数22,498世帯。平成27年国勢調査が54,289人・21,286世帯でしたから、人口は5年間で171人増（＋0.3％）、世帯数は1,212世帯増（＋5.7％）です（増減数は市公表、率は当方算出）。1世帯当たり人員は2.51人から2.38人に下がりました。

ただし、その後は減少に転じています。市の都市計画マスタープラン第3版（第1章）は国勢調査の人口の推移を載せており、平成17年（2005年）55,325人、平成22年54,614人、平成27年54,289人、令和2年54,460人、令和7年（2025年）は速報値で53,614人。令和2年から846人減（−1.6％・当方算出）です。令和7年国勢調査の確定値と世帯数は、市公式の国勢調査のページにはまだ掲載されていません（未取得）。

人口がほぼ横ばいから緩やかな減少、という市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、価格が急に上がる心配が小さいという利点があります。令和8年地価公示の住宅地11地点の変動率は平均＋0.2％で、上昇3地点・横ばい2地点・下落6地点でした。一方で、将来手放すときに買い手がつきやすい立地かどうかは、いまより慎重に見る必要があります。「湖南市の物件」ではなく「どの駅・どの地域の物件か」で選ぶことをおすすめします。

外国人住民が多いのも湖南市の特徴です。行政区別住民登録表の合計行では、54,050人のうち外国人が4,616人（男2,791人／女1,825人）。人口の約8.5％（当方算出）にあたります。世帯数25,933世帯の内訳は、日本人のみ22,684世帯、外国人のみ3,010世帯、混合239世帯です。

市は人口を43の行政区で集計しています。行政区と住所の地名は一致しないことがあり、市は「行政区名・地名対応表」を公開しています（たとえば行政区「ハイウェイサイドタウン」は住所では「サイドタウン」、行政区「みどりの村」は「菩提寺西の一部」、行政区「三上台」は「菩提寺東二・三・四丁目」）。この対応表を手がかりに行政区を5つの地域にまとめると、三雲・甲西駅まわり15,069人（27.9％）、下田・水戸12,000人（22.2％）、石部・石部南11,506人（21.3％）、菩提寺11,355人（21.0％）、岩根4,120人（7.6％）です（まとめ方と構成比は当方によるもの。5つの合計は54,050人で市全体と一致します）。駅のある野洲川の南側（石部・甲西・三雲）に約半分、駅のない北側（菩提寺・岩根・下田・水戸）に約半分、という住み分けになっています。

土地の使われ方

湖南市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域の45.5％が工業系」です。市域7,040ha（70.40km²）は全域が都市計画区域で、市街化区域が1,470ha、市街化調整区域が5,570ha。その市街化区域のうち、住居系の用途地域（5種類の合計）は725.2ha、商業系（近隣商業・商業）は75.3ha、工業系（準工業・工業・工業専用）は669.5haです（合計は当方算出）。

「市街化区域が20.9％ある」といっても、住居系の用途地域に限れば市域の10.3％です。工業専用地域286.1haには、建築基準法上、住宅を建てることができません。市公式は「名神高速道路の開通によって、栗東インターチェンジ、竜王インターチェンジ等を活用して県下有数の工業団地が立地しています」と説明しており、住宅地と工業団地が隣り合っているのが湖南市の市街化区域です。

市の都市計画マスタープラン第3版も、市街化区域内の土地利用（令和6年度）について「住宅用地が27.2％を占め、次いで工業用地26.2％」と記しています。市街化区域のなかの空閑地は約125.4haです。

※滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章の湖南市の数値（都市計画区域7,040ha・市街化区域1,470ha・市街化調整区域5,570ha・用途地域別面積）。系統別の合計と構成比は当方の算出。

市街化区域と市街化調整区域

湖南市は市域の全部が都市計画区域（大津湖南都市計画区域）で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。滋賀県「滋賀の都市計画2025」によると、湖南市の都市計画区域は7,040ha、市街化区域は1,470ha、市街化調整区域は5,570ha。市域の20.9％が市街化区域、79.1％が市街化調整区域（構成比は当方算出）です。大津湖南都市計画区域は、大津市の一部・草津市・守山市・栗東市・野洲市・湖南市で構成される区域で、滋賀県内に11ある都市計画区域のうち、線引きをしている4区域のひとつです。

市域の約8割が市街化調整区域です。市公式が「山林が全土地面積の5割強」と説明しているとおり、調整区域の多くは山林と農地ですが、昔からの集落や、調整区域のなかの住宅地もあります。物件広告に「市街化調整区域」と書かれていたら、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを必ず確認してください。

もうひとつ、湖南市の「市街化区域20.9％」は、そのまま「住宅地20.9％」ではありません。下の表のとおり、市街化区域のうち工業専用地域が286.1ha（19.5％）で最大、2番目が第1種中高層住居専用地域263.5ha（17.9％）、3番目が工業地域260.9ha（17.7％）です。

区域区分の当初決定日・最終変更日は、資料の読み取りで日付を確定できなかったため掲載していません（未取得）。市は用途地域などを確認できる地図情報サイト「KONAN MAP」を公開しています。

市街化区域1,470haの用途地域の内訳は次のとおりです。市公式によると、13種類の用途地域のうち湖南市で指定されているのは10種類（第2種住居地域・準住居地域・田園住居地域は指定なし）。面積が最大なのは工業専用地域（286.1ha・19.5％）です。住居系5種類の合計は725.2ha（49.3％）、商業系2種類は75.3ha（5.1％）、工業系3種類は669.5ha（45.5％）になります（合計と割合は当方算出）。

※滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章の用途地域別面積（湖南市）。10種類の合計は1,470.0haで市街化区域面積と一致します。割合は当方の算出で、端数処理のため合計は100％になりません。指定されている用途地域の種類は湖南市「用途地域について」による。区域区分の決定・変更の年月日は未取得です。

地価公示 ― 11地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、湖南市の住宅地の標準地は11地点。 単純平均は1㎡あたり37,145円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

湖南市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 湖南市の住宅地の平均価格は8位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第8位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

湖南市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地11地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

湖南市は「湖南市公園等ストック再編基本計画」を策定しており、対象は市内207か所の公園です。都市計画マスタープラン第3版は、同計画を出典として「住民一人当たりの敷地面積は、8.47㎡、地域ふれあい公園を含めると11.07㎡」（令和6年1月現在）と記しています。都市政策課のページには野洲川親水公園の案内があり、都市計画公園として三雲公園・高松公園の名前が市の都市計画の手続きのページに出てきます。マスタープランは石部南地域と菩提寺地域について、都市公園が未整備であることを課題に挙げています。種別ごとの箇所数・面積は、資料の読み取りが安定しなかったため本ページには載せていません（未取得）。

※湖南市「湖南市公園等ストック再編基本計画を策定しました」／湖南市都市計画マスタープラン【第3版】第1章（令和6年1月現在）。

湖南市を一言で表すと、「働く場所と住む場所が隣り合っている、戸建の市」です。 市街化区域の45.5％が工業系の用途地域で、公的データに出てくる成約は46件すべてが戸建。 そして線引きをしている市でありながら、都市計画税の課税がありません。 この章では、この3つの事実から湖南市を読んでいきます。

市街化区域の45.5％が工業系 ― 最大の用途地域は「工業専用地域」

滋賀県「滋賀の都市計画2025」による、湖南市の用途地域別の面積です（広い順）。

1位が工業専用地域、3位が工業地域です。 準工業地域を足した工業系は669.5haで、市街化区域の45.5％（当方算出）。住居系5種類の合計725.2ha（49.3％）とほぼ同じ広さです。 市公式は、名神高速道路の開通によって栗東インターチェンジ・竜王インターチェンジなどを活用した 「県下有数の工業団地が立地しています」と説明しています。 市の年表には、昭和40年4月の「湖南工業開発土地区画整理事業」の計画決定、昭和43年3月の湖南工業団地の造成工事完了が記されています。 都市計画マスタープラン第3版によると、市内では11地区・428.8haで土地区画整理事業が行われ、いずれも完了しています。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 働く場所が市内と隣の市にある。マスタープランは通勤・通学先について 「隣接する甲賀市が最も多く、次いで栗東市、草津市の順」と記しています。 JR草津線で通うだけでなく、車で工業団地に通う世帯が多い市です。
• 工場に近い住宅地は、用途地域の境界を確認する。 工業専用地域には住宅が建てられませんから、境界の向こう側は将来も住宅地になりません。 準工業地域・工業地域は住宅を建てられますが、隣に工場や倉庫・物流施設が建つ可能性があります。
• 工業地の値段が上がっている。次の節で見るとおり、工業地の公示価格は1年で約10％上がりました。 マスタープランは「湖南工業団地や石部緑台工業団地などに新たな工場や物流施設が開業」と記しています。 工場や物流施設が増えることは、働く場所が増える一方で、大型車の通行が増えるということでもあります。

出典：滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/480/5605830_1.pdf ／ 湖南市「位置と地勢」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/shisei/gaiyo/PROFIRE/9355.html ／ 湖南市「まちの歴史」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/shisei/gaiyo/PROFIRE/9357.html ／ 湖南市都市計画マスタープラン【第3版】第1章 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/material/files/group/22/mp3_1syou.pdf ※割合と系統別の合計は当方算出です。

地価公示16地点 ― 住宅地は＋0.2％、工業地は約＋10％

令和8年地価公示で、湖南市の標準地は住宅地11地点・商業地3地点・工業地2地点の計16地点です。

住宅地は平均＋0.2％ですが、11地点のうち下落が6地点。平均を押し上げているのは、中央5丁目（＋2.8％）と石部東3丁目（＋3.0％）の2地点です。 工業地は2地点とも約10％の上昇。 同じ市のなかで、住む土地と働く土地の値動きがはっきり分かれています。

住宅地11地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 上がっているのは駅のある南側の2地点だけ、と言ってよい。 中央5丁目（甲西駅・市役所東庁舎の側）が＋2.8％、石部東3丁目が＋3.0％。3つ目の上昇地点の石部口1丁目は＋0.4％です。
• 野洲川の北側の4地点は、すべて下落。 岩根（−0.3％）、菩提寺西7丁目（−0.3％）、下田（−2.0％）、朝国（−0.6％）。 下田字高松の−2.0％は11地点で最大の下落です。
• 最安の朝国（16,700円）だけが離れている。 10番目の石部口1丁目（28,600円）との差は1.7倍（当方算出）。 「市内格差4.0倍」は、最高の中央5丁目と、この朝国の1地点との比です。 朝国を除いた10地点の最高と最低の差は2.3倍（当方算出）です。

坪に直すと、平均の37,145円/㎡は約12万3千円/坪（当方算出）。 土地の値段だけを見れば、買いやすい市です。 一方で、11地点中6地点が下落しているという事実は、値上がりを期待して買う市ではないことを示しています。 駅のある側と、駅のない北側とで動きが分かれている点は、将来手放すときのことを考える方には大事な情報です。

商業地3地点と工業地2地点は次のとおりです。

商業地の最高（57,500円）が、住宅地の最高（66,500円）より安い。 これは珍しい形で、湖南市には地価を引っ張る大きな駅前商業地がなく、 いちばん土地の値段が高いのは、市役所と甲西駅に近い住宅地だということを示しています。 そして工業地の柑子袋字中之町（36,200円）は、住宅地11地点のうち7地点より高い値段です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約46件 ― すべて戸建、中央値1,600万円、土地221㎡、1999年築

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 湖南市の成約は46件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

湖南市は、公的データのうえでは戸建だけの市です。 この1年間、中古マンション等の成約は公表データに1件もありません。 「湖南市のマンション相場」を示せる公的な数字は、本ページにはありません。 マンションを検討される方は、個別の物件ごとに、近隣の市の事例も参考にして判断することになります。 また46件という件数は多くありません。1年間で46件、月に4件弱です。 中央値1,600万円は目安であり、数件の成約で動きうる数字だという前提でお読みください。

戸建の中央の築年は1999年。築25年前後です。 土地面積の中央221㎡に住宅地の平均価格37,145円/㎡を掛けると約821万円（当方算出）。 成約中央値1,600万円のおよそ半分が土地、残りが建物という計算になります （平均どうしを掛け合わせた粗い目安で、個別の物件にあてはまるとは限りません）。 建物にまだ値段がついているということですから、建物の状態が価格に見合っているかの確認が大切です。

• 建物の状態を必ず確認する。築25年前後の戸建は、屋根・外壁の塗り替え、水回りの交換の時期にあたります。 直近で手を入れているかどうかで、購入後の費用が変わります。
• 土地が広いことの負担も見る。221㎡（約67坪）は、庭や駐車場に余裕がある一方、 草刈り・外構・擁壁の維持に手間と費用がかかります。丘陵の造成地では擁壁の状態も確認してください。
• 諸費用を総額で見る。登記費用・ローンの事務手数料・火災保険料などは物件価格に関係なくかかります。 仲介手数料の上限額59万4,000円もそのひとつで、家タダではこれが0円です。

最寄駅別の成約（46件中44件）

市内3駅の平均徒歩が、そろって20分です。 徒歩20分はおよそ1.6km。駅まで歩く前提の物件は少なく、車か自転車、バスで駅に出る物件が中心だと読めます。 成約個票にも、駅距離の欄が0（徒歩分数の記載なし）の物件が含まれています。 湖南市で物件を探すときは、「駅徒歩◯分」で絞り込むと候補がほとんど残りません。 駐車場2台分があるか、バス停までの距離、通勤先までの車での所要時間、といった条件で探すほうが現実的です。

町丁目別の成約（3件以上あった7町丁目・計28件）

46件が多くの町に散らばっていて、いちばん多い下田でも6件です。 7町丁目を合わせても28件。残りの18件は、成約が1〜2件の町に分かれています。 町ごとの「相場」を言える件数ではありませんので、次のような傾向を読む程度にとどめてください。

• 2,000万円以上の帯：宮の森（2,600万円）、菩提寺西（2,050万円）、サイドタウン（2,000万円）。丘陵の住宅地です。
• 1,400〜1,550万円の帯：下田、三雲、若竹町。市全体の中央値（1,600万円）に近い帯です。
• 岩根の680万円・692㎡：ほかの6町丁目と性格が違います。土地が数倍広く、価格は半分以下。 市街化調整区域の物件や古い集落の物件が含まれている可能性がありますが、公表データからは分かりません。

実際の成約は、こんな中身です

4件とも1,500万〜1,600万円、1993〜2001年築、土地155〜185㎡・建物100〜140㎡。 中央値の近くで取引されているのは、こういう戸建です。 4件のうち2件は、最寄駅からの徒歩分数が公表データに記載されていません。 4件とも1981年6月以降の建築ですので、市の木造住宅耐震改修の補助（昭和56年5月31日以前に建築された住宅が対象）の対象にはなりません。 間取りは公表データに記載がありませんでした。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・湖南市46件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

都市計画税がない ― 線引きをしている市なのに

湖南市は市街化区域と市街化調整区域を分けている市ですが、都市計画税を課税していません。 湖南市税条例の第3条は、市税の税目を次のように定めています。

目的税の欄に、都市計画税がありません。 市の例規集にも都市計画税条例はなく、市公式の「固定資産税について」も税率1.4％だけを示しています。 固定資産税の課税標準額が土地・建物あわせて1,000万円の家なら、 都市計画税0.3％の市では毎年3万円、30年で90万円かかる計算ですが、湖南市ではこれがかかりません（当方算出の単純計算）。

注意点が2つあります。 ひとつは、「納税通知書に都市計画税が載っていれば市街化区域」という見分け方が、湖南市では使えないこと。 市街化区域か調整区域かは、市の地図情報サイト「KONAN MAP」か都市政策課で確認する必要があります。 もうひとつは、税の制度は条例の改正で変わりうること。 本ページは令和8年3月24日現在の内容とされる例規集にもとづいています。購入の前に、税務課で最新の取扱いをご確認ください。

出典：湖南市税条例 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/section/reiki_int/reiki_honbun/r041RG00000177.html ／ 湖南市例規集「税・税外収入」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/section/reiki_int/reiki_taikei/r_taikei_06_03.html ／ 湖南市「固定資産税について」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/kurashi/zeikin/3/28430.html

まとめ：湖南市は「区域・用途地域・駅までの手段・山と川」で選ぶ市

湖南市の住宅地の平均価格は、滋賀県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 17市町のうち8位、町を除いた13市のなかでも8位。 変動率（＋0.2％）も17市町中8位、13市中8位です（いずれも当方集計）。 価格も値動きも、県内のちょうど真ん中という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か市街化調整区域か。市域の79.1％は調整区域です。調整区域なら、誰が建て替えられる土地なのか（11号区域・12号・地区計画）まで。
• 市街化区域なら、どの用途地域か。市街化区域の45.5％は工業系です。
• 駅までの手段。成約データの平均徒歩は3駅とも20分。菩提寺・岩根・下田・水戸には駅がありません。
• 山と川。土砂災害警戒区域は291箇所（うち特別警戒区域209箇所）。野洲川の浸水は石部駅付近・菩提寺南側付近。
• 校区。岩根・水戸町・宝来坂・吉永・正福寺・菩提寺・下田は、同じ地名のなかで学校が分かれます。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の湖南市

湖南市が誕生したのは平成16年（2004年）10月。石部町と甲西町が合併して生まれました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所東庁舎（中央一丁目）と甲西駅のあたりを含む同じ範囲です。市の年表によると、甲西駅が開業したのは昭和56年（1981年）10月、駅舎と駅前広場の完成は昭和57年4月。左の写真の時期には、まだ甲西駅がありません。湖南工業団地の造成工事が完了したのは昭和43年3月で、左の写真はその約10年後、草津線の電化（昭和55年3月）の直前にあたります。現在、「中央5丁目」は住宅地の公示価格が市内で最も高い場所（66,500円/㎡）になっています。2枚を見比べるときは、野洲川と国道1号・草津線の位置を手がかりに、田畑だった場所がどこから市街地になったかに注目してください。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「湖南市中央一丁目」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28769〜28771・y12978〜12979）で切り出しています。

湖南市は、平成16年（2004年）10月に石部町と甲西町が合併してできた市です。甲西町はさらにさかのぼると、昭和30年に岩根村と三雲村が合併し、昭和33年に下田村が加わってできた町でした。石部・三雲・岩根・下田という旧町村の名前が、いまも駅名・学校名・住所に残っています。

市の都市計画マスタープラン第3版は、市内を小学校区をもとに三雲・石部・石部南・岩根・菩提寺・下田・水戸の7地域に分けています。ここでは、令和8年地価公示の全16地点（住宅地11・商業地3・工業地2）と、国土交通省の成約価格情報46件の駅別・町丁目別を並べやすいように、7地域を6つのまとまりに整理し直しました（三雲地域を甲西駅側と三雲駅側に分け、石部と石部南、下田と水戸をそれぞれひとつにしています）。

先にお断りしておきます。この6つのまとまりは当方の整理であり、人口は市の「行政区別住民登録表」（令和8年8月31日現在）の行政区を「行政区名・地名対応表」を手がかりに当方が合算したものです。行政区と小学校区・住所は完全には重なりません。また、成約の町丁目別は3件以上あった7つの町丁目（計28件）だけの集計で、どれも3〜6件です。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、湖南市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

湖南市の鉄道はJR草津線の1路線、駅は石部・甲西・三雲の3つです。3駅はいずれも野洲川の南側にあり、国道1号とほぼ並んで市域を東西に通っています。野洲川の北側にあたる菩提寺・岩根・下田・水戸には、駅がありません。行政区別の人口を当方でまとめると、北側の4地域で27,475人、市の人口の約半分です。

令和8年8月31日で、石部駅と甲西駅のきっぷうりばの営業が終了しました。市の案内によると、近距離きっぷは引き続き駅の券売機で買えますが、長距離の乗車券・特急券などは「草津駅またはお近くの駅のみどりの窓口」、定期券は三雲駅の自動券売機などで買うことになります。通勤・通学で定期券を使う方は、買い方が変わっている点を知っておいてください。

市は「滋賀県草津線活性化・複線化促進期成同盟会」に関するページを設けています。草津線の所要時間や本数は、JR西日本の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※市内の駅が3つであることは、市公式の「位置と地勢」で確認しています（「国道1号とJR草津線が地域を東西に走り、当地域には石部、甲西、三雲の3駅があります」）。各駅の所在地はJR西日本の駅情報によります。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の利用者数を確定できていないためです（未取得）。市の都市計画マスタープラン第3版に、滋賀県統計書を出典とする3駅の「一日平均旅客乗車人員」のグラフがありますが、数値の読み取りが安定しなかったため、本ページには載せていません。同プランは、利用者数が令和2年（2020年）に大きく減り、その後は緩やかに回復しているものの、「2019年（令和元年）の水準にまでは回復していません」と記しています。

成約データの駅別について。集計は成約が3件以上あった駅のもので、三雲17件・石部14件・甲西9件・野洲4件の計44件（46件中）です。「野洲」は湖南市内の駅ではありません（市内の駅は石部・甲西・三雲の3駅）。野洲が最寄駅とされた4件（中央値2,400万円）は、公表データの駅距離の欄が0で、徒歩分数の記載がありません。

平均徒歩の読み方。石部・甲西・三雲の3駅とも平均20分。駅前の物件より、駅から離れた住宅地の物件が多く成約しているということです。駐車場の有無と台数は、湖南市では物件選びの基本条件になります。

道路

市公式が挙げている幹線は、国道1号と名神高速道路です。「位置と地勢」は「国道1号とJR草津線が地域を東西に走り」、「名神高速道路の開通によって、栗東インターチェンジ、竜王インターチェンジ等を活用して県下有数の工業団地が立地」と説明しています。市役所の案内では、東庁舎まで栗東湖南ICから約15分（6.5km）、竜王ICから約18分（11km）、西庁舎まで栗東湖南ICから約8分（4.6km）です。

都市計画マスタープラン第3版は、「栗東湖南ICの開設、国道1号栗東水口道路の開通などにより広域的な交通利便性が向上」したと記し、主要な道路として国道1号・主要地方道 草津伊賀線・名神高速道路を挙げています。通勤・通学先については「隣接する甲賀市が最も多く、次いで栗東市、草津市の順」。車での通勤が前提になっている世帯が多い市だと読めます。幹線道路や工業団地の近くの物件は、交通の便と引き換えに、大型車の通行と音の確認が必要です。平日の朝夕に現地で確かめることをおすすめします。

市のコミュニティバスは「めぐるくん」です。路線は石部循環線、下田線（三雲駅ルート・甲西駅ルート）、ひばりヶ丘線、菩提寺線（甲西駅ルート・石部駅ルート）、美松台ルート、妙感寺ルート、医療センタールート、三雲線・東庁舎ルート、イオンタウンルート、石部線・東庁舎ルート、甲西南線・三雲小学校ルートの13が市のページに並んでいます。運賃は中学生以上250円、小学生以下130円。1日券は大人500円、通勤定期は1か月7,000円、通学定期は1か月6,000円です（令和8年4月1日更新）。このほか予約型乗合交通「あいのり」のページがあります。駅のない菩提寺・下田・水戸の物件は、最寄りのバス路線がどの駅に行くのか（石部駅か甲西駅か三雲駅か）を時刻表で確認してください。都市計画マスタープラン第3版は、めぐるくんについて令和6年（2024年）4月の減便に触れています。バスの便数が将来も維持される前提で物件を選ぶのは避け、自家用車での代替手段をあわせて考えておくのが安全です。

※駅別の利用者数、草津線の本数・所要時間、めぐるくんの路線ごとの便数、「あいのり」の運行区域、国道1号栗東水口道路の開通時期、県道の路線名の一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：湖南市「位置と地勢」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/shisei/gaiyo/PROFIRE/9355.html ／JR西日本 駅情報（石部駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0621407 ／同（甲西駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0621409 ／同（三雲駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0621406 ／湖南市「草津線内の駅のきっぷうりば営業終了について」https://www.city.shiga-konan.lg.jp/soshiki/kensetsu_keizai/koutsutaisaku/41493.html ／湖南市「コミュニティバス」https://www.city.shiga-konan.lg.jp/soshiki/kensetsu_keizai/koutsutaisaku/2_3/index.html ／湖南市コミュニティバス「めぐるくん」運賃表https://www.city.shiga-konan.lg.jp/soshiki/kensetsu_keizai/koutsutaisaku/2_3/39491.html ／湖南市「庁舎アクセス」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/soshiki/somu/kanzaikeiyaku/4/2/2/2323.html ／湖南市都市計画マスタープラン【第3版】第1章https://www.city.shiga-konan.lg.jp/material/files/group/22/mp3_1syou.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

湖南市の固定資産税の税率は1.4％です。そして、湖南市には都市計画税がありません。上の表で都市計画税を「—」としているのは、税目そのものが無いという意味です。

根拠は2つあります。第一に、市公式の「固定資産税について」は税額の計算を「課税標準額（千円未満切捨て）×税率（湖南市の場合、税率は1.4％）＝税額（百円未満切捨て）」と説明しており、都市計画税についての記載がありません。第二に、湖南市税条例（平成16年10月1日条例第60号）第3条が定める市税の税目は、普通税が市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税・鉱産税・特別土地保有税、目的税が入湯税で、都市計画税は挙げられていません。市の例規集の「税・税外収入」の章にも、都市計画税条例はありません。

線引きをしている市の多くは、市街化区域の土地・家屋に都市計画税を課税しています。湖南市はそうではなく、市街化区域でも市街化調整区域でも、毎年かかるのは固定資産税1.4％だけです。課税標準額1,000万円の物件で、都市計画税0.3％の市と比べると年3万円の差になります（当方算出）。隣の市と湖南市のどちらで買うかを比べている方は、物件価格だけでなく、この毎年の差も計算に入れてください。なお、税制は条例の改正で変わることがあります。最新の取扱いは税務課 固定資産税係（0748-71-2321）でご確認ください。

納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）現在の固定資産の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

土地と家屋の価格は3年ごとの基準年度に評価替えが行われます。免税点は、同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。令和8年度の納期限（各期の月日）と納税通知書の送付時期は、市公式のページで確認できませんでした（未取得）。

もうひとつ、家を買うときにかかる不動産取得税は県税で、滋賀県に納めます。市の税金ではありません。

住宅用地には、地方税法にもとづく課税標準の特例があります。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は固定資産税の課税標準が評価額の1/6、一般住宅用地（200㎡を超える部分）は1/3になります（市公式のページは「住宅用地等の特例措置」があることに触れていますが、率は載せていないため、ここは地方税法の一般的な定めとして書いています）。

湖南市の成約データでは、戸建46件の土地の中央値が221㎡です。200㎡を超える土地が半分以上ということですから、湖南市の戸建は「200㎡までは1/6、超えた部分は1/3」と、2つの率が混ざる物件が多いことになります。町丁目別では、サイドタウン279㎡・菩提寺西206㎡が200㎡超、三雲187㎡・若竹町173㎡・下田159㎡・宮の森155㎡は200㎡以下、岩根は692㎡です。

新築住宅には、地方税法にもとづく固定資産税の減額措置があります（要件を満たす住宅の居住部分120㎡までの税額が一定期間2分の1）。湖南市での適用の要件・期間は、市公式のページに本文としての記載を確認できなかったため、税務課にご確認ください。市公式には、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修にともなう固定資産税の減額措置のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が湖南市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※税率・免税点は湖南市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜山のふもとか、野洲川の近くか ― 住所でハザードを特定する

湖南市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのがハザードです。 市公式は地形を「南端に阿星山系を、北端に岩根山系を望む丘陵地で、これらの丘陵地に囲まれて、地域の中央を野洲川が流れています」と説明しています。 山に近ければ土砂災害、川に近ければ浸水。湖南市の住宅地は、このどちらかを確認する必要がある場所に広がっています。

野洲川の浸水について、市の都市計画マスタープラン第3版（第1章）は具体的に書いています。

3mを超える浸水は、1階の天井を超える深さです。 「10年に1回程度の雨で0.5m超」という場所もある、という記述ですから、 石部駅の近く、菩提寺の南側、三雲の野洲川沿いの物件は、想定最大規模の図だけでなく、 発生しやすい規模の雨での浸水深も確認してください。 滋賀県の「地先の安全度マップ」は、最大浸水深図・最大流体力図・床上浸水発生確率図・家屋水没発生確率図・家屋流失発生確率図からなる県独自の図で、 県は「滋賀県流域治水の推進に関する条例」（平成26年3月31日公布）にもとづく流域治水政策の基礎情報と位置づけています。 滋賀県で家を買うときは、市のハザードマップに加えて、この県の図を確認するのが実務の基本です。

なお、同条例にもとづく「浸水警戒区域」（建築に制限がかかる区域）は、 県のページに掲載されている指定地区の一覧に湖南市の地区はありません（本ページ作成時点）。

※住所ごとの浸水深・浸水継続時間は、防災マップがPDF図面のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：湖南市「湖南市防災マップ」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/kurashi/buosai/4489.html ／ 湖南市「ため池ハザードマップ」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/kurashi/buosai/4045.html ／ 湖南市都市計画マスタープラン【第3版】第1章 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/material/files/group/22/mp3_1syou.pdf ／ 滋賀県「地先の安全度マップ」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25843.html ／ 滋賀県「滋賀の流域治水政策」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/kasenkoan/19554.html ／ 滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html

2｜土砂災害警戒区域291箇所・特別警戒区域209箇所

滋賀県が公表している湖南市の指定状況です。

人口5万4千人の市で、警戒区域が291箇所あります。 市域の5割強が山林で、南に阿星山系、北に岩根山系がある地形によるものです。 市のマスタープランは「市街化区域内については土砂災害警戒区域の指定は少ないものの、菩提寺や岩根の一部などに指定」と記しています。 逆に言えば、市街化調整区域の山ぎわの物件ほど、該当する可能性が高いということです。

特別警戒区域（レッドゾーン）209箇所は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 急傾斜地の崩壊は、警戒区域149箇所のうち129箇所がレッドゾーンです。 さらに湖南市では、令和4年4月1日から、市街化調整区域の11号・12号の区域に土砂災害警戒区域を含められなくなっています（「市街化調整区域」の章を参照）。 イエローゾーンであっても、調整区域では建て替えの可否に直結しうる、ということです。

市には「湖南市住宅・建築物土砂災害対策改修促進事業費補助金」の制度があります （内容は交付要綱PDFに定められており、本ページでは未取得。窓口は土木建設課 管理係 0748-71-2334）。

出典：滋賀県「土砂災害警戒区域・基礎調査結果（湖南市）」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25897.html ／ 同（土石流） https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1313.html ／ 同（急傾斜地の崩壊） https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1314.html ／ 湖南市「湖南市住宅・建築物土砂災害対策改修促進事業費補助金について」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/kurashi/sumai/26591.html ※地すべりについての記載は県の湖南市のページにありません。大字ごとの内訳は未取得です。

3｜市街化区域か調整区域か。調整区域なら「誰が建てられる土地か」まで

湖南市は市域の20.9％（1,470ha）が市街化区域、79.1％（5,570ha）が市街化調整区域です。

市は「区域区分・用途地域・都市計画施設の明示について」という手続きのページを設けており、 地図情報サイト「KONAN MAP」でも用途地域を確認できます。 湖南市では都市計画税の有無で区域を見分けることができませんので、地図か窓口での確認が必須です。 高度地区・防火地域などの指定の有無、用途地域ごとの建ぺい率・容積率は、本ページでは確認できていません（未取得）。

4｜古い木造住宅を買うなら、耐震の補助は「契約の前に申請」

湖南市の戸建の成約は中央の築年が1999年ですが、市内には昭和の時代に開発された住宅地も多くあります。 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された木造住宅を買う場合は、市の木造住宅耐震改修事業補助制度を知っておいてください。

古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 交付決定 → 工事の契約、という順番を守ってください。 市には「木造住宅耐震診断事業および木造住宅耐震補強案作成事業」「ブロック塀撤去改修補助金」のページもあります。 予算には限りがあるため、対象になるか・受付が続いているかは住宅課（0748-71-2349）にご確認ください。

出典：湖南市「木造住宅耐震改修事業補助制度について」（2025年4月1日更新） https://www.city.shiga-konan.lg.jp/kurashi/sumai/3/5773.html ／ 湖南市「耐震支援・補助」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/kurashi/sumai/3/index.html

5｜駅までどう行くか。きっぷうりばの終了とバス

成約データの平均徒歩は、石部・甲西・三雲の3駅とも20分です。 そして野洲川の北側（菩提寺・岩根・下田・水戸）には駅がありません。次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。丘陵の住宅地では坂と冬の路面も。
• バス便の場合、どの駅に行く路線か。コミュニティバス「めぐるくん」は13の路線・ルートが市のページに載っています（中学生以上250円）。 マスタープランは令和6年4月の減便に触れており、便数が将来も維持されるとは限りません。
• 定期券の買い方。石部駅・甲西駅のきっぷうりばは令和8年8月31日で営業を終了しました。 市の案内では、定期券は三雲駅の自動券売機などで購入します。
• 幹線道路・工業団地からの距離。国道1号、名神高速道路、工業団地に出入りする大型車の音は、時間帯を変えて現地で確認してください。

6｜景観計画（市内全域）と旧東海道の重点地区、風致地区

湖南市は平成25年12月に景観行政団体になり、湖南市景観条例・景観計画を平成27年4月1日に施行しています。 市内全域が景観計画区域で、次の3つが重点地区です。

重点地区の物件を買って建て替え・外観の改修をする場合は、建物の形や色にルールがあり、届出が必要になることがあります。 古い町割りの旧街道沿いでは、前面道路の幅が狭い、敷地が細長いといった条件の物件もあります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要かどうか、接道の条件もあわせて確認してください。

このほか、市の南部の山あいには阿星金勝風致地区（栗東市・湖南市。湖南市分206.0ha）があります。 この風致地区には県の条例が適用され、市にも「滋賀県風致地区内における建築等の規制に関する条例施行規則」があります。区域内の建築などには規制がかかります。 盛土規制法の規制区域は滋賀県が令和7年4月1日に指定しており、大津市を除く県内全域が対象とされています。 丘陵地で造成や擁壁のやり替えを伴う工事を考えている方は、許可・届出の要否を事前に確認してください。

※景観計画の届出対象となる行為の規模、重点地区の正確な範囲、風致地区の区域と種別、 盛土規制法で許可・届出が必要な工事の規模は、本ページでは確認できていません（未取得）。 出典：湖南市「景観」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/soshiki/kensetsu_keizai/toshi_seisaku/keikan_okugai/2/25080.html ／ 滋賀県「滋賀県内の風致地区一覧」 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/557/5220216.pdf ／ 滋賀県「盛土規制法に基づく規制区域について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/machizukuri/339775.html

7｜人口が横ばいから減少に向かう市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 湖南市の人口は、国勢調査で平成17年の55,325人から令和2年の54,460人までほぼ横ばいでしたが、 令和7年の速報値は53,614人で、5年間に846人（1.6％）減りました。 マスタープランは、空き家が令和6年度に880件で「2016年度と比較して1.44倍に増加」したと記しています。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さく、土地が広い物件を選びやすい。
• 持っているあいだの注意点：値上がりは期待しにくい。住宅地11地点のうち6地点が下落しています。
• 手放すときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅までの手段、災害リスク、区域区分、立地適正化計画の居住誘導区域の内外は、将来の手放しやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、湖南市は価格と広さの面で現実的な選択肢です。 都市計画税がないぶん、持っているあいだの負担も軽くなります。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

8｜湖南市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

湖南市は、平成16年（2004年）10月に石部町と甲西町が合併して誕生しました。 市の年表によると、平成14年9月に「石部・甲西まちづくり協議会」が発足し、同年12月に法定の合併協議会が設置され、 平成16年2月に合併協定の調印、同年9月に両町の閉町式が行われています。 市の条例（湖南市税条例など）は平成16年10月1日付けで制定されています。

2つの町、4つの旧町村

石部・三雲・岩根・下田。この4つの旧町村の名前は、いまも生活の単位として残っています。

• 駅：石部駅・三雲駅は旧町村の名前、甲西駅は旧町の名前です。
• 学校：石部小・石部南小・三雲小・三雲東小・岩根小・下田小、石部中・甲西中・甲西北中。
• 住所：石部東・石部中央・石部西、三雲、岩根・岩根中央、下田。
• 市役所：東庁舎（中央一丁目・甲西駅の側）と西庁舎（石部中央一丁目・石部駅の側）の2つがあります。 税務課・都市政策課は東庁舎、学校教育課は西庁舎と、窓口が分かれていますので、手続きの際はご注意ください。

湖南市で物件を探すときは、「旧石部町の側か、旧甲西町の側か」「甲西なら三雲・岩根・下田・菩提寺のどこか」で考えると、整理がつきやすくなります。 駅も、学校も、地価も、この単位でまとまっているからです。

東海道五十三次の51番目の宿場 ― 石部

市公式の「位置と地勢」は、この地域の歴史を次のように説明しています。

いまも旧東海道は石部と三雲を通っており、市の景観計画は 「石部地域旧東海道沿道地区」「三雲地域旧東海道沿道地区」を重点地区にしています。 市の都市計画マスタープラン第3版は、石部地域の東海道石部宿、石部南地域の常楽寺・長寿寺、岩根地域の善水寺、 三雲地域の平松のウツクシマツ自生地を、それぞれの地域の資源として挙げています。 市の木は「うつくし松」で、市は選定理由を 「国の天然記念物として全国的に知られている美しい形の松である。湖南市特有の木であり、湖南市の独自性を表す。」としています。

ただし、正確を期して書いておきます。 「湖南」という市名の由来を説明した記述は、市公式の「まちの歴史」のページでは確認できませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。

名神高速道路と湖南工業団地 ― 昭和40年代に市の形が決まった

「湖南」という名前は、市ができる40年前から工業団地の名前として使われていました。 市公式は、名神高速道路の開通によって「県下有数の工業団地が立地」し、 国道1号とJR草津線によって「京阪神の都市圏への通勤通学に便利な立地となり、京阪神のベッドタウンとして住宅地開発が進みました」と説明しています。 工業団地と、そこで働く人・京阪神に通う人のための住宅地。 いまの用途地域（工業系45.5％・住居系49.3％）は、この昭和40年代からの歩みをそのまま映しています。 石部町の人口は昭和45年に6,291人、甲西町は昭和33年に10,294人でしたから、 いまの5万4千人の大半は、その後の住宅地開発で増えた人口です。 昭和40〜50年代に開発された住宅地では、建物も住む人も同じ時期に年を重ねています。 マスタープランによる高齢化率は、石部南地域30.6％、菩提寺地域29.7％に対し、水戸地域は17.6％です。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※市名「湖南」の由来、合併の日付（日まで）、三雲駅・石部駅の開業年、令和7年国勢調査の確定値は、 市公式のページで確認できていません（未取得）。 出典：湖南市「まちの歴史」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/shisei/gaiyo/PROFIRE/9357.html ／ 湖南市「位置と地勢」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/shisei/gaiyo/PROFIRE/9355.html ／ 湖南市「市の木・花・鳥」 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/shisei/gaiyo/PROFIRE/9373.html ／ 湖南市都市計画マスタープラン【第3版】 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/soshiki/kensetsu_keizai/toshi_seisaku/4_2/41835.html ／ 同 第3章 https://www.city.shiga-konan.lg.jp/material/files/group/22/mp3_3syou.pdf

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