【亀岡市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

亀岡市の価格帯で、いくら得になるか

亀岡市の住宅地は1㎡あたり平均77,523円（17地点の単純平均）。市内の標準地は最高117,000円/㎡（篠町見晴２丁目６番１４）から最低17,300円/㎡（河原林町河原尻東垣内６１番２）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.8倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、亀岡市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は92件。成約価格の中央値は1,700万円、真ん中の半数は1,300万円〜2,500万円に収まっています。延床面積の中央値は100㎡。建築年の中央値は1996年です。

最寄駅で多いのは亀岡駅（37件）、馬堀駅（29件）、千代川駅（15件）。

中央値の1,700万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は62万7,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる92件のうち、1981年以前に建てられたものは17件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

亀岡市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて亀岡市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 8万5千人。224.80km²の盆地の市で、市街化区域は4.9％

亀岡市の人口は85,036人（男41,252人／女43,784人）、世帯数は40,820世帯です（令和8年9月1日現在・亀岡市「亀岡市の人口」）。面積は224.80km²で、東西24.6km・南北20.5km。人口密度は約378人/km²（当方算出）です。

ただし、この「378人/km²」は亀岡市の暮らしの実感とは合いません。亀岡市都市計画マスタープランは、市を山々に囲まれた盆地と説明し、山林が市域の約7割を占めるとしています。立地適正化計画は「市街化区域は市域の約4.9％で、人口の74.4％が居住」と記しています。人口の4分の3が、市域の20分の1の土地に住んでいる、というのが亀岡市の形です。

令和7年国勢調査の結果は、すでに市が公表しています。令和7年10月1日現在の総人口は83,181人（男40,017人／女43,164人）。令和2年の86,174人から2,993人減（−3.5％）です。一方、一般世帯数は34,370世帯から35,159世帯へ789世帯増（＋2.3％）。1世帯当たりの人員は2.47人から2.32人になりました（いずれも市公表）。人口は減り、世帯は増えている＝1世帯の人数が小さくなっている、という動きです。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、選択肢が多く、価格が急に上がりにくいという利点があります。一方で、将来売るときに買い手がつきやすい立地かどうかは、いまより慎重に見る必要があります。ただし、地価は下がっていません。令和8年地価公示の住宅地17地点は平均＋1.8％で、前年と比べられる16地点のうち12地点が上昇しています。上がっているのは駅に近い町、動いていないのは駅から遠い集落という分かれ方で、「亀岡市」という一つの括りで考えると判断を誤ります。

市は人口を町ごとに公表しています。最も多いのは篠町18,651人（市全体の21.9％）。旧城下町と亀岡駅の周辺にあたる亀岡地区（32の町の小計）が19,518人（23.0％）。次いで千代川町8,516人、大井町8,412人。丘陵の住宅地である南つつじケ丘5,734人、西つつじケ丘3,257人、東つつじケ丘2,928人（3つ合わせて11,919人・14.0％）。ここまでで67,016人、市の人口の78.8％になります（構成比と合計は当方算出）。JR嵯峨野線の4駅（馬堀・亀岡・並河・千代川）の沿線と、つつじケ丘に、人口の8割が集まっているということです。

残りの2割は、曽我部町3,594人、薭田野町2,225人、畑野町1,614人、馬路町1,421人、保津町1,404人、本梅町1,273人、宮前町1,189人、千歳町996人、河原林町948人、東別院町900人、西別院町728人、吉川町660人、旭町631人、東本梅町437人と、盆地の縁や山あいの町に分かれて住んでいます。

土地の使われ方

亀岡市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域1,095.2ha」です。市域は22,480ha（224.80km²）。そのうち市街化区域は1,095.2haで、市域の4.9％。市街化調整区域が11,915haで53.0％。市街化区域と市街化調整区域を足すと13,010.2haで、市域との差の約9,470ha（42.1％）は都市計画区域の外です（合計・差・割合は当方算出。区域の面積は令和7年4月1日現在・令和7年版亀岡市統計書）。

「家を建てることを前提に区域が決められている土地」は、市域の20分の1しかありません。残りの95％は、市街化を抑える市街化調整区域か、都市計画区域の外の山林・農地・集落です。亀岡市都市計画マスタープランは「山林が市域の約7割」と記しています。

買う側にとって、この数字は2つのことを意味します。第一に、物件の選択肢は、JR嵯峨野線の沿線とつつじケ丘に集中するということ。第二に、それ以外の場所で見つけた物件は、区域の確認が欠かせないということです。市街化調整区域にも、条件つきで住宅を建てられる区域や、昔に開発された団地があり（「市街化調整区域」の章で扱います）、そうした場所の物件は価格が低い代わりに、建て替えや住宅ローンで確認すべきことが増えます。

※令和7年版亀岡市統計書「土木・建設」都市計画区域（令和7年4月1日現在）および「土地・気象」。都市計画区域外の面積は、市域22,480haから市街化区域と市街化調整区域を引いた当方の算出値で、市が公表している数値ではありません。

市街化区域と市街化調整区域

亀岡市は、市域の一部が都市計画区域（南丹都市計画区域）で、そのなかが市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。令和7年版亀岡市統計書（令和7年4月1日現在）によると、市街化区域は1,095.2ha、市街化調整区域は11,915ha。市は、市街化調整区域を定めたのは昭和46年12月28日と説明しています。

下の表の構成比は「市街化区域＋市街化調整区域＝13,010.2ha」に対する割合です。この内訳では市街化区域8.4％・市街化調整区域91.6％。亀岡市の市域は22,480haで、これより約9,470ha広く、その部分は都市計画区域の外にあたります（当方算出）。市域全体に対する割合に直すと、市街化区域4.9％・市街化調整区域53.0％・都市計画区域外42.1％です。立地適正化計画も「市街化区域は市域の約4.9％」と記しており、数字は一致します。

直近にも動きがあります。令和6年版の統計書（令和6年4月1日現在）では市街化区域1,078.7ha・市街化調整区域11,932haでした。1年後の令和7年4月1日現在は1,095.2ha・11,915ha。市街化区域が16.5ha増えています（差は当方算出）。市は令和6年12月24日に、用途地域の変更と、篠町夕日ケ丘西地区・篠町篠洗川地区の地区計画の決定などを告示しており、立地適正化計画は「令和6年12月に京都府が線引きを改定」と記しています。篠町では、いまも市街化区域が広がっているということです（編入された区域の範囲と面積の内訳は本ページでは未取得です）。

市街化区域1,095.2haの用途地域の内訳は次のとおりです（令和6年12月24日時点・亀岡市「亀岡市の都市計画の概要」）。11種類の用途地域が指定されており、面積が最大なのは第一種住居地域（421.1ha・38.4％）、2番目が第一種低層住居専用地域（263.2ha・24.0％）です。住居系7種類の合計は869.6ha（79.4％）、商業系2種類は74.4ha（6.8％）、工業系2種類は151.2ha（13.8％）になります（合計と系統別の割合は当方算出）。工業専用地域の指定はありません。

※亀岡市「亀岡市の都市計画の概要」（用途地域の表は令和6年12月24日時点）。11種類の合計は1,095.2haで、統計書の市街化区域面積と一致します。用途地域ごとの建ぺい率・容積率は本ページでは取得していません（未取得）。都市計画区域（南丹都市計画区域のうち亀岡市域）の面積そのものは、市・府の資料で数値を確認できていません。表の合計13,010.2haは、市街化区域と市街化調整区域を足した当方の算出値です。

地価公示 ― 17地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、亀岡市の住宅地の標準地は17地点。 単純平均は1㎡あたり77,523円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.8％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

亀岡市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 亀岡市の住宅地の平均価格は20位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第7位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

亀岡市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地17地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.8倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

亀岡市統計書の「公園」の表には、種別ごとの公園が載っています。総合公園が2箇所・計43.65ha、運動公園が1箇所・15.90ha、自然公園が1箇所・42.30ha、近隣公園が2箇所・計1.50ha。このほか、街区公園・緑地・都市緑地があります。公園の総数・総面積と、街区公園・緑地の箇所数は、統計書の表を正確に読み取れなかったため、本ページには載せていません（未取得）。市は「亀岡市水と緑の基本計画」を公開しており、「京都・亀岡保津川公園」の事業も進めています。個々の公園の名称・所在地は、本ページでは確認していません（未取得）。

※令和7年版亀岡市統計書「土木・建設」公園（資料は京都府南丹土木事務所・市都市整備課）。

亀岡市を一言で表すと、「広い市の、ごく一部に住む市」です。 市域は224.80km²ありますが、市街化区域は1,095.2ha、市域の4.9％。 そこに人口の74.4％が住んでいます（亀岡市立地適正化計画）。 そして公的データに出てくる成約は、113件のうち107件が戸建です。 この章では、「区域」「駅」「戸建」「税」「川」の5つから亀岡市を読んでいきます。

市街化区域は1,095.2ha。その8割が住居系

亀岡市「亀岡市の都市計画の概要」による用途地域別の面積です（令和6年12月24日時点）。

第一種住居地域と第一種低層住居専用地域の2つで684.3ha、市街化区域の62.5％（当方算出）。 住居系7種類を合わせると869.6haで79.4％です。 第一種低層住居専用地域（263.2ha）は、低層の戸建住宅地のための用途地域で、 建てられる建物の用途が最も絞られています。 亀岡市の成約のほとんどが戸建であることは、この用途地域の構成と重なります。 工業専用地域の指定はありません。工業系は準工業地域と工業地域を合わせて151.2ha（13.8％）です。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 選べる範囲は、思ったより狭い。市域は224.80km²ありますが、市街化区域は約11km²。 JR嵯峨野線の4駅の周辺と、つつじケ丘などの丘陵の住宅地に限られます。
• 市街化区域の外にも、物件はある。市街化調整区域の指定区域や概成団地、集落の物件が流通しており、 価格は低い代わりに、建て替え・住宅ローン・使える人の制限を確認する必要があります。
• 準工業地域・工業地域（151.2ha）は、住宅を建てられるが工場や倉庫と隣り合う可能性がある。 大井町には工業地の標準地があります。価格が周辺より低い場合、用途地域が理由のことがあります。

出典：亀岡市「亀岡市の都市計画の概要」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/32/3747.html ／ 令和7年版亀岡市統計書「土木・建設」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/47007.pdf ／ 亀岡市立地適正化計画 第4章 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/46664.pdf ※系統別の合計と割合は当方算出です。

地価公示20地点 ― 駅に近い町は上昇、集落は横ばい・下落

令和8年地価公示で、亀岡市の標準地は住宅地17地点・商業地2地点・工業地1地点の計20地点です。

住宅地17地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 上位4地点は、4つの駅の町に1つずつ。篠町見晴2丁目（馬堀駅の町）117,000円、古世町2丁目（亀岡駅の側）114,000円、 大井町土田2丁目（並河駅の町）110,000円、千代川町今津2丁目（千代川駅の町）105,000円。 4地点とも10万円台で、上昇率は＋2.8〜＋4.5％です。坪に直すと約35万〜39万円（当方算出）。
• つつじケ丘の3地点は66,300〜75,000円で、上昇率は0.0〜＋1.1％。 丘陵の住宅地は、駅に近い町より単価が3〜4割低く、値動きも小さい。
• 下落したのは2地点だけ。下矢田町東法楽寺（−0.8％）と曽我部町穴太（−0.6％）。 横ばいは南つつじケ丘桜台と河原林町河原尻です。
• 下位3地点は、上の14地点と価格の水準がちがう。 14番目の篠町篠下中筋（61,600円）と15番目の下矢田町東法楽寺（39,700円）のあいだに1.6倍の段差があり、 16番目・17番目は17,000円台です。「市内格差6.8倍」は、集落の2地点が17,000円台であることによるもので、 上位14地点だけなら最高と最低の差は1.9倍です（いずれも当方算出）。

亀岡市の住宅地は、「駅のある町の区画」と「丘陵の団地」と「集落」で、値段も値動きも別ものです。 平均77,523円/㎡・＋1.8％という数字は、この3つを混ぜた平均にすぎません。 京都府内29市区町村で20位、14市のなかで7位。変動率は29市区町村で18位、14市のなかで5位です。

商業地2地点と工業地1地点は次のとおりです。

商業地の最高地点（追分町・140,000円）は横ばいで、住宅地の最高地点（篠町見晴2丁目・117,000円）は＋4.5％。 差は2万3千円まで縮まっています。 荒塚町の商業地（100,000円）は、住宅地の上位4地点より安い。 亀岡市では、商業地より住宅地のほうが動いている、というのが令和8年の姿です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約113件 ― 107件が戸建。新築は2,800万円、中古戸建ては1,700万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 亀岡市の成約は113件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

亀岡市は、圧倒的に戸建の市です。113件のうち107件、95％（当方算出）が戸建。 中古マンションは6件しかなく、価格は770万円から1,900万円。 「亀岡市のマンション相場」として1,300万円を使うのは無理があります。6件の真ん中の値にすぎません。 マンションを検討される方は、個別の物件ごとに判断することになります。

新築戸建ては15件で、1,800万円から4,000万円。 中央値2,800万円、延床面積の中央値は100㎡です。 中古戸建ては92件で、270万円から5,200万円。 中央値は1,700万円、延床面積の中央値は同じ100㎡、建築年の中央値は1996年。 新築と中古の中央値の差は1,100万円です。 延床の広さがほぼ同じなら、この差は「建物の新しさの値段」と見ることができます。

中古戸建て92件のうち17件（18％・当方算出）は、1981年以前の建築です。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅は、市の木造住宅耐震化促進事業の対象になりえます。 築40年を超える戸建が、いまも2割近く取引されているということで、 亀岡市で中古戸建てを買う場合、耐震とリフォーム費用の見積りは避けて通れません。

だからこそ、買う側の判断が問われます。

• 建物の状態を必ず確認する。築30年前後の戸建は、屋根・外壁・水回り・シロアリ・雨漏りの履歴で、 購入後にかかる費用が数百万円単位で変わります。
• リフォーム費用を含めた総額で比べる。1,700万円＋リフォーム費用の中古と、 2,800万円の新築のどちらが自分に合うのかは、総額と住む年数で判断してください。
• 土地の値段を先に見積もる。住宅地の平均価格77,523円/㎡に土地面積の中央値125㎡を掛けると約970万円（当方算出）。 中古戸建ての中央値1,700万円は、土地の値段に建物の値段が700万円ほど乗った水準、という目安になります （場所によって土地の単価が6.8倍ちがう市ですので、あくまで平均どうしの計算です）。
• 仲介手数料は、価格が上がるほど大きくなる。1,700万円で上限額62万7,000円、2,800万円で99万円。 家タダで対象になる物件なら、これが0円です。

最寄駅別の成約（113件中107件）

亀岡と馬堀の2駅で80件、107件の4分の3。 中央値は1,750万円と1,900万円で近く、どちらも駅からの平均が15分を超えています。 千代川は20件・2,950万円で、ほかの3駅より1,000万円以上高い。駅からの平均も9分と短い。 乗客数が4駅で最も少ない千代川駅が、成約の価格では最も高いという結果です。 「駅の利用者が多い＝住宅の価格が高い」ではありません。 並河は7件しかありませんので、1,500万円は参考値です。

※年間乗客数は令和7年版亀岡市統計書「JR西日本駅別乗客数」（単位：千人）の定期・定期外を当方が合計したもの。 「駅からの平均」は成約価格情報の値の平均です。

町丁目別の成約（3件以上あった16町丁目・計84件）

最高の千代川町明晴4,200万円と、最も低い篠町広田780万円で5.4倍（当方算出）。 件数はどちらも5件です。 16の町丁目を中央値で3つに分けると、次のようになります。

• 2,500万円以上：千代川町明晴（4,200万円）、京町・篠町夕日ケ丘（2,600万円）、千代川町小林（2,550万円）、篠町野条（2,500万円）
• 1,700万〜2,150万円：千代川町今津、下矢田町、篠町見晴、曽我部町寺、篠町馬堀
• 1,500万円以下：大井町土田、篠町森、南つつじケ丘桜台・大葉台、篠町篠、篠町広田（780万円）

つつじケ丘は「件数が多く、価格は低め」。 南つつじケ丘の2つの町丁目で15件、どちらも中央値1,400万円です。 千代川町と篠町夕日ケ丘・野条は「件数は少なめで、価格は高い」。 ご自身がどの帯を探しているのかを最初に決めておくと、物件探しが進めやすくなります。 （町丁目ごとの建築年・新築と中古の内訳は公表データにありません。 また1つの町丁目の件数は3〜10件ですので、中央値は1件の成約で大きく動きます。参考値としてお読みください。 町丁目別の公表データにある平均面積は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざっているため、ここには載せていません。）

実際の成約は、こんな中身です

戸建の4件は、4件とも1,800万円です。 同じ1,800万円で、馬堀駅から10分の1985年築（土地135㎡・延床95㎡）、 市街化区域の外側の町にある2024年築（土地135㎡・延床100㎡）、 亀岡駅から20分の1996年築（土地150㎡・延床110㎡）、 丘陵の団地の2000年築（土地190㎡・延床125㎡）。 「駅に近いが古い」「新しいが駅から遠い」「広いが丘の上」のどれを取るかが、亀岡市の1,800万円の選び方です。 4件とも仲介手数料の上限額は66万円で、家タダで対象になる物件ならこれが0円になります。

マンションの4件は770万円から1,700万円、建築年は1990〜1995年。 駅から2分の物件が2件あります（並河・千代川）。 亀岡市の中古マンションは件数が少なく、築30年以上が中心です。 管理費・修繕積立金の額と、長期修繕計画・積立金の残高を、価格とあわせて確認してください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・亀岡市113件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 戸建の「土地」は土地面積、「延床」は建物の延床面積で、別の数字です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

固定資産税1.5％ ― 標準より0.1ポイント高く、都市計画税は0.1％と低い

亀岡市の税率は、ほかの市と組み合わせがちがいます。

亀岡市では、区域による税の差が年1万円（課税標準額1,000万円あたり）しかありません。 参考に挙げた税率の市なら年3万円の差です。 「市街化調整区域は税金が安い」という話は、亀岡市ではあまり当てはまりません。 調整区域の物件を選ぶ理由は、税ではなく、土地の値段と広さということになります。 納期は5月31日・7月31日・9月30日・11月30日。11月末で1年分を納め終える日程です。

出典：亀岡市「固定資産税・都市計画税の概要」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/20/3152.html ／ 亀岡市「実際に税額を計算してみましょう［住宅用地の場合（一例）］」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/20/3151.html ※参考の2行は、標準税率1.4％と都市計画税の上限0.3％を使った比較用の例で、特定の市を指すものではありません。 課税標準額は、住宅用地の特例などを適用したあとの額です。

桂川（保津川）が盆地の真ん中を流れる

亀岡市統計書によると、桂川は南丹市八木町との境から京都市との境まで、市内を15,000m流れています。 都市計画マスタープランは、桂川が「市域中心部を北から東へ貫流」していると記しています。 4つの駅のある市街地は、この川に沿った盆地の平地にあります。

市の洪水（土砂災害）ハザードマップは、想定を新しくしています。 市の説明では、以前は「概ね100年に1度の降雨」（計画規模）を前提にしていましたが、 平成30年度と令和4年度に京都府が河川の浸水想定区域を見直し、 現在は「概ね1,000年に1度の降雨」（想定最大規模）にもとづく浸水の範囲と深さを載せています。 対象は桂川（洪水予報河川）、犬飼川（水位周知河川）のほか、 鵜ノ川、西川、年谷川、雑水川、山内川、法貴谷川、千々川、愛宕谷川、七谷川、三俣川。 マップは篠町、亀岡地区・つつじケ丘、河原林町・保津町など地域ごとに分かれています。

立地適正化計画（令和8年3月改定）の防災指針は、場所の名前を挙げています。

いずれも、居住誘導区域に関する検討のなかで挙げられた場所、つまり市街地の内側です。 河原町・古世町は亀岡駅のまとまり、並河は並河駅のまとまり、篠町は馬堀駅のまとまり。 駅に近く便利な平地と、浸水の想定が重なっているのが、盆地の市である亀岡市の特徴です。 防災指針は、地震についても、低地が広がる亀岡地区、篠町・つつじケ丘、千代川町・大井町で 液状化が発生する可能性が高いとしています。

「駅に近い平地」と「丘陵の団地」は、災害の種類が入れ替わります。 平地は洪水と液状化、丘陵は土砂災害。 防災指針は土砂災害について、下矢田町、南つつじケ丘桜台、南つつじケ丘大葉台、西つつじケ丘美山台などの地名を挙げています。 どちらを選んでも、ハザードマップの確認は必要です。 見るべき図が違うだけです。

※地区ごとの浸水深の分布、浸水継続時間、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の箇所数は、 本ページでは数値として取得できていません（未取得）。上の表は防災指針が文章で挙げている場所だけを載せたもので、 ここに名前のない場所が安全という意味ではありません。 出典：亀岡市「亀岡市洪水（土砂災害）ハザードマップを掲載します」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/15/2470.html ／ 亀岡市立地適正化計画 第6章 防災指針 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/46325.pdf ／ 令和7年版亀岡市統計書「土地・気象」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/46987.pdf

まとめ：亀岡市は「区域・駅・築年・ハザード・税」の5つで選ぶ市

亀岡市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある 29市区町村のうち20位、14市のなかでは7位。 変動率（＋1.8％）で見ると29市区町村中18位、14市のなかで5位です。 価格は14市のちょうど真ん中、値動きは14市のなかで上位、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域外か。 市街化区域は市域の4.9％。調整区域の中古住宅は「使える人が限定されている可能性」があると、市が明記しています。
• どの駅の物件か、駅までどう行くか。馬堀・亀岡・並河・千代川の4駅。亀岡と馬堀は駅からの平均が15分を超えます。
• 築年と建物の状態。中古戸建ての建築年の中央値は1996年。92件のうち17件が1981年以前です。
• ハザード。平地は桂川・犬飼川などの洪水と液状化、丘陵は土砂災害。想定最大規模の浸水深を確認してください。
• 毎年の税。固定資産税1.5％・都市計画税0.1％。納期は5月から11月の4回です。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の亀岡市

亀岡市が誕生したのは昭和30年（1955年）1月1日。南桑田郡の1町15カ村が合併して市制を施行し、昭和31年9月30日に船井郡東本梅村を、昭和34年9月30日に南桑田郡篠村を編入して、ほぼいまの市域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（安町野々神）を含む同じ範囲です。市によると、市街化区域と市街化調整区域の線引きが最初に行われたのは昭和46年12月28日。左の写真は、線引きから数年後の亀岡にあたります。その後、土地区画整理事業が14地区・129.4haで完了し、いまも3地区が施行中です。2枚を見比べるときは、田んぼだった場所がどこまで住宅地に変わったか、そして変わっていない場所はどこか、に注目してください。市街化区域はいまも市域の4.9％で、線の外側は田畑と山のまま残っています。亀岡市の物件が「新しく造られた住宅地」と「昔からの町・集落」に分かれる理由が、写真から読み取れます。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28723〜28725・y12976〜12977）で切り出しています。

亀岡市は、昭和30年1月1日に南桑田郡の1町15カ村が合わさってできた市です。その後、昭和31年に東本梅村、昭和34年に篠村が加わりました。いまも住所には「篠町」「大井町」「千代川町」「曽我部町」「薭田野町」「保津町」といった旧村の名前が残り、市の人口も町ごとに公表されています。

ここでは、令和8年地価公示の全20地点（住宅地17・商業地2・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報113件の駅別・町丁目別を、住所の町名と最寄駅を手がかりに6つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この6つのまとまりは、住所の町名と最寄駅をもとにした当方の整理であり、市の都市計画マスタープランの地域区分と同じものではありません。また、成約の町丁目別は3件以上あった16の町丁目（計84件）だけの集計で、件数が3〜5件の町丁目が大半です。件数を必ずあわせてご覧ください。町丁目別の公表データにある平均面積は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった数字のため、本ページでは土地の広さの比較には使っていません。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、亀岡市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

亀岡市の鉄道はJR嵯峨野線（山陰本線）の1路線、駅は4つです。京都市の側から順に馬堀・亀岡・並河・千代川。盆地のなかを、桂川に沿うように線路が通っています。市公式は「京都市へは電車でも車でも約20分、大阪市へは約1時間」と説明し、京都駅から亀岡駅までは「約20分（快速）」と案内しています。

路線が1本しかない、ということは2つの意味を持ちます。第一に、通勤先が京都市内なら話が単純です。4駅のどれからでも同じ路線で京都駅へ出られます。第二に、代わりの路線がありません。亀岡市と京都市のあいだには保津峡があり、列車が止まったときに振り替えられる鉄道はありません。大阪方面へは鉄道だと京都駅を経由することになり、車なら国道423号や京都縦貫自動車道を使うことになります。通勤先が大阪府北部の方は、車での経路と所要時間を、通勤時間帯に実際に走って確かめておくことをおすすめします。

どの駅も、停まる列車の種類と本数が同じとは限りません。快速が停まるかどうか、時間帯ごとの本数は、JR西日本の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※市内の駅は、亀岡市統計書の「JR西日本駅別乗客数」に載っている4駅（馬堀・亀岡・並河・千代川）だけを載せています。路線名は、市公式の表記にならって「JR嵯峨野（山陰本）線」としています。駅の所在地（町名・番地）は鉄道事業者の公式情報で確認できていないため、表には書いていません（未取得）。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、1日平均の公表値を確認できていないためです（未取得）。亀岡市統計書に載っているのは年間の乗客数（単位：千人）で、各駅の説明に書いた数字はその令和6年度の値です。馬堀1,588千人、亀岡3,141千人、並河1,025千人、千代川775千人、4駅の総数は6,529千人。駅ごとの数字は、統計書の定期・定期外の内訳を当方が足したもので、4駅を合計すると統計書の総数6,529千人と一致します。資料元はJR西日本近畿統括本部京滋支社と記されています。

成約データの読み方。国土交通省の成約価格情報の駅別集計は、亀岡46件・馬堀34件・千代川20件・並河7件で、合計107件（113件中）です。「駅からの平均」は公表データの値をそのまま平均したもので、亀岡18分、馬堀16分、並河10分、千代川9分。亀岡と馬堀は平均で15分を超えています。駅から丘陵へ上がったところに広がる住宅地（つつじケ丘、篠町の見晴・夕日ケ丘など）の成約が多いためと考えられます。亀岡市で物件を選ぶときは、駅までの手段（徒歩・自転車・バス・車）と、駐車場の台数を最初に確認してください。

観光用のトロッコ列車について。市公式は「京都・嵯峨からの観光トロッコ列車」を市の魅力として紹介していますが、通勤・通学に使う路線ではないため、本ページの駅の表には含めていません。

道路

市公式の資料で名称を確認できる幹線道路は、国道9号、京都縦貫自動車道、国道372号、国道423号です。市は「隣接する京都市とJR山陰本線・国道9号・京都縦貫自動車道などで結ばれ、また大阪府とも隣接」していると説明しています。市役所へのアクセスとして市が挙げているのは、「京都市内より国道9号を西へ約20分」「京都縦貫自動車道 沓掛I.C.より約10分」「亀岡I.Cから車で5分」「舞鶴自動車道 丹南篠山口I.Cより国道372号で約45分」「阪神高速自動車道 池田木部I.Cより国道423号で約45分」「新名神高速道路 箕面とどろみI.C.より国道423号で約35分」です。

京都市内へは国道9号と京都縦貫自動車道、大阪府北部へは国道423号、舞鶴自動車道の丹南篠山口インターチェンジ方面へは国道372号という構造です。都市計画マスタープランは、京都縦貫自動車道のインターチェンジ周辺に産業拠点を形成する方針を掲げており、大井インターチェンジの周辺には工業地があります。地価公示の工業地の標準地「大井町南金岐重見49番1外」は66,700円/㎡（＋1.5％）。篠町では「篠インター」の名のつく土地区画整理事業（17.8ha）が進んでいます。インターチェンジや国道9号に近い物件は、車の便と引き換えに、交通量・音の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。

都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可）。市は「都市計画施設等の区域内における建築の規制について」のページを設けており、令和7年3月には都市計画道路事業（馬堀停車場篠線ほか）の事業計画の変更認可も公表しています。馬堀駅の周辺や篠町で物件を検討される方は、その土地が都市計画道路の区域にかかるかどうかを、市の都市計画課（0771-25-5040）でご確認ください。（路線ごとのルート・幅員・事業の時期は、本ページでは取得していません。）

バスは3種類あります。京阪京都交通の路線バス、亀岡地区・篠地区のコミュニティバス（篠地区は試験運行）、そして周辺の町を結ぶ亀岡市ふるさとバスです。ふるさとバスは平成17年4月に運行を始めたもので、5コース14系統（川東コース／別院コース／畑野コース／畑野千代川コース／並河駅コース）。運賃は大人150円または200円、運行は京阪京都交通株式会社です。令和8年9月19日にも別院コース・畑野千代川コースの一部の便でダイヤが変更されました。

バスの便数は、将来も同じとは限りません。市は「バス型公共ライドシェア」の運転士（普段の自動車免許で応募できる）を募集しており、コミュニティバス・ふるさとバスの運転士の募集も続けています。運転士の確保が課題になっているということです。立地適正化計画が居住誘導区域に含める条件のひとつは「鉄道駅500m圏域または30便/日以上のバス停300m圏域内」。バス便の物件を検討するときは、現在の時刻表と、車での代替手段をあわせて確認してください。つつじケ丘など丘陵の住宅地は、駅まで歩くと時間がかかるうえ坂があります。車を2台置けるかどうかは、亀岡市では物件選びの基本条件になります。

※駅の所在地、駅別の1日平均乗降人員、快速の停車駅と本数、コミュニティバスの路線ごとの経路・便数、京都縦貫自動車道の市内のインターチェンジの一覧、都市計画道路の路線は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：令和7年版亀岡市統計書「交通・通信」https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/46997.pdf ／亀岡市「市役所へのアクセス」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/4/1338.html ／亀岡市「位置と特徴」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/4/1339.html ／亀岡市「亀岡市ふるさとバス情報」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/34/3862.html ／亀岡市「バス」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/life/1/9/38/ ／亀岡市「市街地整備」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/life/5/24/115/ ／亀岡市都市計画マスタープラン（令和4年3月改定） https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/32/3744.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

亀岡市の税率は、固定資産税1.5％・都市計画税0.1％です。市公式の表記は、固定資産税が「課税標準額×1.5％」、都市計画税が「課税標準額×0.1％」。市街化区域の物件なら合計1.6％、市街化調整区域・都市計画区域外の物件なら固定資産税の1.5％のみになります。

ここは、ほかの市から移る方に必ず知っておいていただきたい点です。固定資産税の標準税率は1.4％で、多くの市町村はこの税率を使っています。亀岡市の1.5％は、それより0.1ポイント高い税率です。課税標準額1,000万円あたり、1.4％の市なら年14万円、亀岡市なら年15万円（当方算出）。年1万円の差が、所有している限り毎年続きます。

一方、都市計画税は0.1％と低い税率です（都市計画税の上限は0.3％）。そのため、市街化区域の物件の合計は1.6％。固定資産税1.4％・都市計画税0.3％の市（合計1.7％）と比べると、合計では0.1ポイント低くなります。亀岡市の税の特徴は「市街化区域なら他市よりやや軽く、市街化調整区域・都市計画区域外なら他市よりやや重い」です。市街化区域の外の物件は、都市計画税がかからない分を差し引いても、税率が1.5％あるからです。

都市計画税は「都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」に課税されます。亀岡市は市域の4.9％が市街化区域、53.0％が市街化調整区域、42.1％が都市計画区域外ですから、同じ亀岡市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年1万円の差です（当方算出）。「都市計画税がかからない＝お得」ではありません。かからないのは市街化区域の外だからで、建て替えや住宅ローンの条件が変わる区域だということです。

納税義務者は「毎年1月1日現在で、市内に土地・家屋・償却資産を所有している人」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は年4回で、第1期 5月31日、第2期 7月31日、第3期 9月30日、第4期 11月30日。11月末で1年分を納め終えるという日程で、第3期が12月、第4期が翌年2月という市より前倒しです。5月から11月までの7か月のあいだに4回の納期が来ますので、住宅ローンの返済とあわせた資金繰りを見ておいてください。

免税点は、市内に同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。評価額は原則として3年ごとに見直され（評価替え）、令和6年度が基準年度、令和7・8年度は据え置きです。

住宅用地の特例は、亀岡市も地方税法どおりです。市公式の表記は、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）が6分の1、その他の住宅用地（200㎡を超える部分）が3分の1（固定資産税の課税標準）。市は「住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から固定資産税および都市計画税の課税標準の特例措置が設けられています」と説明しています。都市計画税については、地方税法の定めで小規模住宅用地が3分の1、その他の住宅用地が3分の2です。

亀岡市の成約データでは、戸建107件の土地面積の中央値は125㎡です。亀岡市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。成約個票でも、土地135㎡・延床95㎡の1985年築（篠町見晴・1,800万円）、土地150㎡・延床110㎡の1996年築（下矢田町・1,800万円）、土地190㎡・延床125㎡の2000年築（東つつじケ丘曙台・1,800万円）と、4件とも土地は200㎡以下です。一方、地価公示の標準地を見ると、西町（352㎡）、曽我部町穴太（378㎡）、河原林町河原尻（273㎡）、東つつじケ丘都台（251㎡）、大井町小金岐（211㎡）と、200㎡を超える敷地もあります。旧城下町の屋敷地や集落の物件、つつじケ丘の広い区画では、200㎡を超える部分の軽減が小さくなります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市公式（2026年7月22日更新）の説明は、床面積と価格の要件を満たす新築の専用住宅・併用住宅について、「新たに課税される年度から3年度分（3階建て以上の中高層耐火新築住宅は5年度分）に限り、120平方メートルまでの居住部分に相当する固定資産税額の2分の1が軽減されます」。床面積の要件は、令和8年3月31日までの新築が50㎡以上280㎡以下、令和8年4月1日以降の新築は40㎡以上240㎡以下です。亀岡市の新築戸建て15件の延床面積の中央値は100㎡ですから、多くの新築戸建ては、床面積の全部が減額の対象（120㎡まで）に入る広さです。

このほか市のページには、耐震改修（2分の1・1年度分）、バリアフリー改修（3分の1）、省エネ改修（3分の1）、認定長期優良住宅（2分の1・5年度分）の減額が載っています。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。亀岡市の中古戸建ての成約92件のうち17件は1981年以前の建築で、耐震改修の減額と市の耐震化の補助の両方が関係する年代です。

免税点

同一人が亀岡市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 5月31日／第2期 7月31日／第3期 9月30日／第4期 11月30日（納期限が土曜日・日曜日・祝日の場合は次の平日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は亀岡市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域外か

亀岡市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが区域です。 市街化区域は1,095.2haで市域の4.9％。市街化調整区域が11,915haで53.0％。残りの約42％は都市計画区域の外です。

市街化調整区域の中古住宅について、市は次のように書いています。 「過去に建築された住宅であっても、使用できる者や使用目的が都市計画法により制限（限定）されている可能性があります。 市街化調整区域内で中古住宅の購入を検討される際も亀岡市都市計画課へあらかじめご相談ください。」 追分町・安町・古世町・余部町・下矢田町・大井町・千代川町・篠町など、駅のある町・駅に近い町にも、 一部に市街化調整区域があります。 「亀岡駅の近くの町だから市街化区域だろう」と決めつけないでください。 市は「都市計画法上の区域証明」の制度を設けており、用途地域は市のページの指定図と統合型GISで確認できます。 家タダでは、区域の確認、建て替えの可否、住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

出典：亀岡市「市街化調整区域における建築など」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/32/3724.html ／ 亀岡市「亀岡市の用途地域の指定状況」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/32/3770.html ／ 亀岡市「都市計画法の開発許可制度」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/32/3713.html

2｜洪水 ― 桂川と犬飼川。想定最大規模の浸水深を住所で確認する

亀岡市は、桂川（保津川）が盆地の中央を流れる市です。 市の洪水（土砂災害）ハザードマップは、概ね1,000年に1度の降雨（想定最大規模）による浸水の範囲と水深、各地区の避難場所を載せています。

立地適正化計画の防災指針（令和8年3月改定）は、市街地のなかの場所を具体的に挙げています。

• 浸水深3.0m以上：「アンダーパスとその周辺」「犬飼川沿いの、住宅用地と商業用地として利用されている並河の一部のエリア」
• 浸水深2.0〜3.0m未満：「河原町とその周辺」「古世町西内坪とその周辺」「篠町柏原久保垣内とその周辺」

浸水深3.0m以上は、1階がすべて水に浸かる深さです。 2.0〜3.0m未満でも1階の天井近くまで達します。 こうした区域の物件は、火災保険の水災補償の保険料、垂直避難ができるかどうか（2階建て以上か）、 避難場所までの経路まで含めて検討する必要があります。 並河駅・亀岡駅・馬堀駅に近い平地の物件を検討するときは、必ず地域別のマップで該当の有無を確認してください。 契約時の重要事項説明では水害ハザードマップ上の所在地が説明されますが、 物件を見に行く前の段階でご自身でも確認しておくことをおすすめします。

※地区ごとの浸水深の分布・浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫想定区域の範囲は、 ハザードマップが図面のため、本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 過去の水害の記録（年・被害の規模）も、今回確認した市のページには記載がなく、本ページには書いていません。 出典：亀岡市「亀岡市洪水（土砂災害）ハザードマップを掲載します」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/15/2470.html ／ 亀岡市「ハザードマップ」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/life/3/43/251/ ／ 亀岡市立地適正化計画 第6章 防災指針 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/46325.pdf

3｜土砂災害 ― 丘陵の団地と山すその集落

亀岡市は、山々に囲まれた盆地の市です。 統計書に載っている主な山は、半国山774.2m（東本梅町）、鴻応山678.7m（西別院町）、牛松山629.0m（保津町）、 湯谷ケ岳622.1m（東別院町）、三郎ケ岳613.4m（馬路町）、小和田山611.6m（本梅町）。 山すその集落と、丘陵を造成した団地の両方に、土砂災害の確認が必要な土地があります。

立地適正化計画の防災指針は、居住誘導区域内の土砂災害警戒区域における人口を3,318人（令和2年）とし、 これを令和12年に2,862人、令和17年に2,634人へ減らす目標を掲げています。 市が住宅の立地を推奨する区域の内側にも、土砂災害警戒区域があり、3千人以上が住んでいるということです。 防災指針は、下矢田町、南つつじケ丘桜台、南つつじケ丘大葉台、西つつじケ丘美山台などの地名を挙げています。 南つつじケ丘桜台は、成約件数が市内で最も多い町丁目（10件）です。

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）か、特別警戒区域（レッドゾーン）かを確認する。 レッドゾーンでは居室のある建築物に構造の規制がかかり、建て替えの費用と自由度に影響します。
• 居住誘導区域には、土砂災害特別警戒区域は含まれません。 検討中の区画が居住誘導区域から外れている場合、その理由を確かめてください。
• 擁壁の状態を確認する。丘陵の団地では、古い擁壁の補修・造り直しが建て替えのときの大きな費用になることがあります。

※土砂災害警戒区域・特別警戒区域の箇所数と町ごとの内訳は未取得です。 出典：亀岡市立地適正化計画 第6章 防災指針 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/46325.pdf ／ 同 第4章 居住誘導区域 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/46664.pdf ／ 令和7年版亀岡市統計書「土地・気象」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/46987.pdf

4｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の補助制度を先に確認する

亀岡市の中古戸建ての成約92件は、建築年の中央値が1996年で、17件が1981年以前の建築です。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の木造住宅耐震化促進事業を知っておいてください。

対象は、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅で、延べ床面積の半分以上が住宅として使われているものなど。 令和8年度の申請受付は5月14日に始まっています。

いちばん大事なのは順番です。市は次のように明記しています。

古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 交付決定 → 工事の契約、という順番を守ってください。 診断士派遣は年度の早い時期に受付が終わることがある（令和8年度は5月25日時点で終了）ので、 古い戸建の購入を考えている方は、年度の初めに動けるように準備しておくと安心です。 予算には限りがあるため、対象になるか・受付が続いているかは、市の建築住宅課（0771-25-5048）にご確認ください。 耐震改修を行った住宅には、固定資産税の減額（2分の1・1年度分）もあります。

出典：亀岡市「木造住宅耐震化促進事業のおしらせ」（2026年5月25日更新） https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/36/3903.html ／ 亀岡市「固定資産税の評価などの概要」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/20/3154.html

5｜駅からの距離と、移動の手段

成約データの「駅からの平均」は、亀岡18分、馬堀16分、並河10分、千代川9分です。 成約個票には、亀岡駅から20分の戸建、23分のマンションがあり、駅からの時間が入っていない戸建も2件あります。 駅から離れた物件が多く取引されている市ですので、次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。丘陵の団地では坂と冬の路面も。
• バス便の場合、現在の時刻表。路線バス（京阪京都交通）、コミュニティバス（亀岡地区・篠地区）、ふるさとバス（5コース14系統）があります。 市はバスの運転士や「バス型公共ライドシェア」の運転士を募集しており、便数が将来も維持されるとは限りません。
• 鉄道は1路線だけ。JR嵯峨野線が止まったときに使える別の鉄道はありません。車での経路も確認しておいてください。
• 国道9号・京都縦貫自動車道からの距離。音と交通量は時間帯を変えて現地で確認してください。

6｜土地区画整理事業の施行中の区域 ― 篠町と千代川町

亀岡市では、3つの土地区画整理事業（いずれも組合施行）が施行中です。

施行中の区域の土地・新築を買う場合は、次の点を確認してください。

• 仮換地か、換地処分が済んでいるか。仮換地の段階では、登記簿上の土地と実際に使う土地が一致しません。
• 清算金・賦課金の負担が買主に引き継がれるか。契約書の特約で扱いを確かめます。
• 地区計画の内容。篠町夕日ケ丘東・夕日ケ丘西・篠洗川の3地区は令和6年12月24日に地区計画が決定・変更されています。
• 住宅ローンの実行時期。換地処分の前は、金融機関によって手続きが変わることがあります。

※各事業の土地利用計画（住宅地・産業用地の別）と区域図は、本ページでは取得していません（未取得）。 出典：亀岡市「土地区画整理事業」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/33/3774.html ／ 亀岡市「市街地整備」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/life/5/24/115/

7｜景観計画（市域全域）と、旧城下町の景観協議・地区計画の届出

亀岡市景観計画の景観計画区域は「市域全域」です。 景観計画に定める届出基準以上の建築行為などは、景観法にもとづく届出の対象になります。 一般的な規模の戸建住宅が届出の対象になるかどうかは、基準の内容によります （届出基準の規模の数値は、本ページでは確認できていません。市の都市計画課にご確認ください）。

旧城下町の区域には、もうひとつ仕組みがあります。 市は、城下町地区で「建築物・工作物などを新築・建て替え・増改築される場合」に、 平成8年に策定した「亀岡市都市景観形成ガイドプラン」にもとづく任意の景観協議 （景観デザインチェックシートを用いた協議）への協力を求めています。 城下町の区域で建て替え・外観の改修をする場合は、設計の早い段階で都市計画課に相談してください。 城下町地区の具体的な範囲は、市役所2階の都市計画課で確認するよう案内されています。

地区計画は18地区。 区域内で建築などを行う場合は、行為に着手する30日前までに届出が必要です。 最低敷地面積、壁面の位置、高さ、形態・意匠などが地区ごとに定められています。

出典：亀岡市「『亀岡市景観計画』について」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/32/3729.html ／ 亀岡市「亀岡市都市景観形成ガイドプランに基づく景観協議について（城下町地区）」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/32/3733.html ／ 亀岡市「地区計画制度」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/32/3726.html

8｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 亀岡市の人口は、国勢調査で令和2年の86,174人から令和7年の83,181人へ、5年間で2,993人（3.5％）減りました。 一般世帯数は789世帯増えています（国勢調査と住民基本台帳は調査方法が違うため、85,036人とは単純に比べられません）。

• 買うときの利点：選択肢が多く、戸建の中央値は1,800万円。京都駅まで快速で約20分の市としては、手の届きやすい価格帯です。
• 持っているあいだの注意点：固定資産税は1.5％。駅に近い町の地価は上がっていますが、集落と一部の団地は横ばい・下落です。
• 売るときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅からの距離、災害リスク、市街化区域の内外、居住誘導区域の内外は、将来の売りやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、亀岡市は価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。 令和8年地価公示で上昇率が高かったのは、篠町見晴2丁目（＋4.5％）、篠町篠下中筋（＋4.1％）、千代川町今津2丁目（＋4.0％）、 古世町2丁目・篠町篠下西山（＋3.6％）でした。

9｜亀岡市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

亀岡市は、昭和30年（1955年）1月1日に市制を施行しました。 亀岡市統計書の「市域の変遷」には「南桑田郡1町15カ村合併、市制施行」と記されています。 その後、昭和31年9月30日に船井郡東本梅村を、昭和34年9月30日に南桑田郡篠村を編入して、ほぼ現在の市域になりました。 市章（昭和30年4月6日制定）は、市の説明によると、「カ・メ」などの文字と保津峡の頭文字を図案化し、 「16ヶ町村大合併」を象徴するものです。 令和7年10月1日には市制70周年の記念式典がガレリアかめおかで開かれました。

「亀山」から「亀岡」へ ― 明智光秀が築いた城と城下町

市公式は、亀岡の町の始まりを次のように説明しています。

亀岡は、江戸時代まで「亀山」と呼ばれていました（市公式）。 都市計画マスタープランは、明治2年（1869年）に「亀山」から「亀岡」に改称されたと記しています。 改称の理由を説明した記述は、今回確認した市のページにはありませんでした（未取得）ので、本ページでは理由には触れません。

市公式は、亀山城の堀が「内堀・外堀・惣堀と三重」になっており、道路がカギ型に折れ曲がるなどの工夫がされていたと紹介し、 光秀の都市計画が「亀岡の街並みの基礎を築いた」としています。 いまも市の人口統計には、東竪町・西竪町・突抜町・呉服町・旅籠町・紺屋町・塩屋町・柳町・本町・京町・新町・西町・北町といった 城下町らしい町名が並び、その多くは人口が100〜300人ほどの小さな町です （個々の町名の由来は市公式で確認していませんので、町名の紹介にとどめます）。

旧城下町で物件を探すと、こうした町名の住所に出会うことになります。 古い町割りの区域では、前面道路の幅が狭い、敷地が細長い、といった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件を必ず確認してください。 地価公示の標準地「西町14番」（94,700円/㎡・＋2.0％）は地積352㎡で、住宅地17地点のなかで2番目に広い敷地です。 成約では京町が5件・中央値2,600万円。 城下町の区域は、小さな町家の敷地と、広い屋敷地の両方が流通するまとまりだと読めます。

18の町村が、いまも住所に残っている

いま市内で人口が最も多い篠町（18,651人）は、市ができて4年後に加わった村です。 昭和34年の編入で、市の面積は200.16km²から225.31km²へ、25km²あまり広がりました。 最後に加わった村が、いまは市で最も人が多く、住宅地の最高地点のある町になっている。 馬堀駅のある町です。

合併前の町村は、いまも生活の単位として残っています。

• 住所：「篠町◯◯」「大井町◯◯」「千代川町◯◯」「曽我部町◯◯」「薭田野町◯◯」「保津町」と、旧村名を冠した住所が使われています。
• 人口統計：市は亀岡地区の32町のほか、篠町・大井町・千代川町・曽我部町など20の町ごとに人口を公表しています。
• 学校：大井小・千代川小・曽我部小・薭田野小・吉川小・保津小・東別院小・西別院小と、旧村名の小学校があります。
• 都市計画：市街化調整区域の既存集落まちづくり区域も、保津・馬路・千歳・薭田野・吉川・旭・曽我部・千代川と、旧村の単位で指定されています。
• ハザードマップ：洪水ハザードマップも町ごとに分かれています。

亀岡市で物件を探すときは、「亀岡市のどこか」ではなく「どの町か」で考えると、整理がつきやすくなります。 学校も、地価も、区域も、ハザードマップも、この単位でまとまっているからです。

市のシンボルと、市域の地理

市の花のつつじについて、市は「市内に多く自生」し、保津峡の「岩つつじ」が観光客を魅了すると説明しています。 東・西・南の「つつじケ丘」という町名と同じ花です。 市の草花のキキョウは、市の説明では明智光秀の家紋。令和7年10月1日、市制70周年の記念式典の日に制定されました。 市公式は、亀岡市の水道水について、豊かな自然が育んだ地下水を水源とし、 厚生省の「おいしい水研究会」で「おいしい水道水」に選ばれたと紹介しています。

年表

※「亀山」から「亀岡」への改称の理由、昭和30年に合併した1町15カ村の個々の町村名、 区域区分の最終変更の告示日は、今回確認した市のページからは取得できていません（未取得）。 出典：令和7年版亀岡市統計書「土地・気象」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/46987.pdf ／ 亀岡市「市章・市の花・市の木・市の魚・市の石・市の草花・市の鳥・市歌・宣言」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/4/1342.html ／ 亀岡市「令和7年10月1日、70周年記念式典を開催しました。」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/7/80268.html ／ 亀岡市「亀山城について」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/site/kirin/1269.html ／ 亀岡市「位置と特徴」 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/soshiki/4/1339.html ／ 亀岡市都市計画マスタープラン（令和4年3月改定）第2章 https://www.city.kameoka.kyoto.jp/uploaded/attachment/25308.pdf

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