【阪南市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

阪南市の価格帯で、いくら得になるか

阪南市の住宅地は1㎡あたり平均36,606円（18地点の単純平均）。市内の標準地は最高56,500円/㎡（黒田１２０番５外）から最低10,900円/㎡（桑畑３１９番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.2倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて阪南市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

阪南市については、令和7年国勢調査の結果を市の統計ページで確認できていません（未取得）。市は大正9年から令和2年までの国勢調査人口の推移をPDFで公表していますが、各回の具体値は本ページ作成時点で取得できていないため、ここでは掲載していません。代わりに住民基本台帳の数値を掲載します。令和8年8月末日現在で48,828人・24,118世帯（男23,275人／女25,553人）。ただしこの数値は市が公開する町・字別PDFからの読み取りで、同じ月の地区別PDFとの整合が取れなかったため確度は「中」です。正確な人口は市の統計ページで最新のPDFをご確認ください。なお阪南市は、市自身が都市計画マスタープラン（令和5年3月）で「令和17（2035）年の人口を43,000人と想定」と記しています。48,828人に対して約12％少ない数字です。これは目標人口ではなく、計画の前提として置かれた想定値である点に注意してください。市が自ら人口減少を織り込んで都市計画を立てている、という事実として読むのが正確です。

市街化区域と市街化調整区域

阪南市は都市計画区域 約3,617haのうち、約2,423ha（約67.0％）が市街化調整区域です。市街化区域は約1,194ha（約33.0％）しかありません（平成28年3月30日 大阪府告示第520号・第7回線引き見直し時点）。大阪府下でも市街化調整区域の比率が高い市はいくつかあり、河内長野市85.7％、和泉市69.3％、箕面市58.1％といった市が並びますが、阪南市の約67.0％はそのグループに入ります。市域のおよそ3分の2は、原則として建築を目的とした開発ができない区域だということです。ただし阪南市の場合、これは「開発が止まっている市」という意味ではありません。市街化区域は昭和48年3月19日の統合時点で約748haでしたが、7回の線引き見直しを経て約1,194haまで、およそ450ha拡大しています。いま阪南市の住宅地の多くは、この拡大した市街化区域のなかにあります。

阪南市の用途地域で最大なのは第一種低層住居専用地域で、市街化区域の32.7％（390ha）を占めます。住居系（第一種・第二種低層住居専用、第一種・第二種中高層住居専用、第一種・第二種住居）を合計すると1,061.3ha＝市街化区域の約88.9％になります（当方算出）。いっぽう商業地域の指定はゼロ、近隣商業地域も35ha（2.9％）しかありません。つまり阪南市の市街化区域は、ほぼ全面が「住むための区域」として設計されている市です。第一種低層住居専用地域には高さ10mの制限と、1〜1.5mの外壁後退がかかります。3階建ての建売やペンシルハウスが成立しにくく、敷地にもある程度の広さが要るということです。実際、直近4四半期の戸建成約の平均土地面積は212㎡（約64坪）で、大阪市内の戸建（おおむね50〜70㎡台）とはまったく違う土地の使われ方をしています。上位5種のほかは、近隣商業地域35.0ha（2.9％）・第二種中高層住居専用地域22.0ha（1.8％）・第二種低層住居専用地域5.3ha（0.4％）。商業地域・工業地域・工業専用地域の指定はありません。

※阪南市「都市計画の決定・変更」。区域区分・用途地域の面積は平成28年3月30日 大阪府告示第520号（第7回線引き見直し）時点の値です。用途地域の合計1,194haは市街化区域の面積と一致しています。なお市域面積36.13km²＝3,613haと都市計画区域 約3,617haには約4haの差がありますが、その理由を説明した公式資料は確認できていません。

地価公示 ― 18地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、阪南市の住宅地の標準地は18地点。 単純平均は1㎡あたり36,606円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.7％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

阪南市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 阪南市の住宅地の平均価格は65位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第35位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

阪南市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地18地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.2倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

先に、いちばん都合の悪い数字から書きます。 令和8年地価公示で、阪南市の住宅地は1㎡あたり平均36,606円、前年比−0.7％。 本シリーズで集計した大阪府下24市のなかで、平均価格がいちばん低く、下落率もいちばん大きいのが阪南市です。 国土交通省の鑑定評価書情報から当方が全地点を集計した自算値ですが、 府内の住宅地の標準地が3地点以上ある69市区町村で見ても65位、 大阪市24区と堺市7区を除いた市だけで見ても38市中35位です。

この事実を、隠すつもりも、大げさに嘆くつもりもありません。 不動産の価格は「その街が良いか悪いか」の点数ではなく、 土地の供給量・人口の見通し・法規制・災害リスクといった条件の合成です。 阪南市の場合、その条件はすべて公的資料から確認できます。 以下、4つの構造として整理します。

構造1：市域の約67％が市街化調整区域。宅地にできる土地が最初から限られている

阪南市は都市計画区域 約3,617haのうち、約2,423ha（約67.0％）が市街化調整区域です。 市街化区域は約1,194ha（約33.0％）。 これは平成28年3月30日 大阪府告示第520号（第7回線引き見直し）時点の数字です。

注目したいのは、市街化区域が748haから1,194haへ、およそ450ha拡大してきたという事実です。 「調整区域ばかりで開発できない市」ではなく、 「40年以上かけて、調整区域を少しずつ市街化区域に編入しながら住宅地を増やしてきた市」というのが正確です。 いま阪南市で流通している戸建の多くは、この拡大した市街化区域のなかにあります。

ただし、買い手の側から見るとこれは同時にリスクでもあります。 市域の3分の2が調整区域である以上、 「土地は安いが、その土地が市街化調整区域かもしれない」という確認作業が、他市より高い頻度で発生します。 調整区域の物件は、原則として建築を目的とした開発ができず、 将来の建て替えに許可が要る、あるいはできない場合があります。 住宅ローンを取り扱わない金融機関もあります。 阪南市で「相場より安い」と感じた物件があったら、まず区域区分を確認してください。

出典：阪南市「都市計画の決定・変更」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/toshikeikaku_kankei/toshikeikaku_kettei_henkou.html

構造2：市自身が「令和17年の人口を43,000人と想定」している

阪南市の都市計画マスタープラン（令和5年3月）には、次の一文があります。

住民基本台帳の人口は令和8年8月末日現在で48,828人（PDF読み取りのため確度は中）。 約9年後に、約12％少ない43,000人になることを前提に、市は都市計画を立てているということです。

ここを誤読しないでください。43,000人は「目標人口」ではありません。 都市計画マスタープランにおける将来人口は、 計画の前提として置かれる想定値であって、「そこまで減らす」という目標でも、 「そこで止める」という公約でもありません。 市が現実的な数字を前提に計画を立てている、という事実として読むべきものです。

不動産の価格は、将来その土地を必要とする人がどれだけいるかの予想で動きます。 市自身が公表している将来人口の想定が、地価の変動率に効いていないと考えるほうが不自然です。 令和8年地価公示で阪南市の住宅地18地点のうち、 値上がりしたのは4地点、横ばいが2地点、残り12地点は下落しています。

上がった4地点のうち3地点が「黒田」だという点が、この市を読む鍵です。 阪南市全体が一様に下がっているのではなく、 市内の一部だけが値を保ち、大半が下がっているという形をしています。 だから「阪南市の相場」という一つの数字ではなく、 丁目単位・標準地単位で見る必要があるのです。

構造3：学校の統廃合が「終わって、なお足りていない」

阪南市教育委員会は、小学校を12校から8校へ、中学校を5校から4校へ 統合済みであると記しています。統廃合は、すでに完了した実績です。

そのうえで、市はこう書いています。

市は「阪南市立学校のあり方検討委員会」を設置し、11回の会議を開いて答申を受けています。 今後の統廃合の時期は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

住宅を買う側にとって、これは無視できない情報です。 学区は住所で決まります（阪南市は学校選択制を採っていません）。 つまり物件を選んだ時点で学校が決まるのに、 その学校が10年後に残っているかは分からない、という状態です。 学区を理由にエリアを絞るなら、 「いまの学校までの距離」ではなく「その学校が残る見込み」を 市教育委員会に確認するべき市だと言えます。

構造4：土砂災害・高潮・津波・洪水が、同じ36.13km²に重なっている

阪南市は海抜 最高461.9メートル・最低0.0メートルという市です。 和泉山脈と大阪湾に挟まれた地形で、面積は36.13km²しかありません。 この狭い市域に、性質の違う災害リスクが重なります。

同じバッチで調査した3市と比べると、土砂災害の箇所数の差は明確です。 泉南市が警戒185箇所・特別警戒180箇所、大阪狭山市が警戒24箇所・特別警戒23箇所であるのに対し、 阪南市は警戒231箇所・特別警戒219箇所で最多です。

そして阪南市の場合、これが「山側だけの話」で終わりません。 海抜0.0メートルの市域には、高潮と津波の浸水想定が重なります。 つまり山を避けて海へ、海を避けて山へ、という逃げ方が成立しにくい。 市の総合防災マップ（令和4年3月）が 「洪水、高潮、土砂災害、地震、津波の各ハザードに対して、 どの地域が被害にあう可能性があるかを示す」と5つを並べて書いているのは、 そのためだと読めます。

ここが、この市で物件を選ぶときの最重要ポイントです。 阪南市では「どのハザードに、どの程度かかっているか」が物件ごとにまったく違います。 とくに土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は、 建築に構造規制がかかり、住宅ローンの取扱いが変わる金融機関もあります。 価格が安いこと自体は、この市では珍しいことではありません。 安い理由がハザードなのか、調整区域なのか、建物の古さなのか、駅からの距離なのか。 そこを一つずつ切り分けることが、阪南市で家を買うということです。

では、買い手にとって阪南市の何が「得」なのか

ここまで書いた条件を踏まえたうえで、数字が示す事実を並べます。

• 戸建の成約中央値が690万円（102件）。平均土地面積は212㎡＝約64坪。 大阪市内の戸建がおおむね50〜70㎡台の敷地であることを考えると、 同じ予算で、土地の広さがまったく違います。
• 用途地域の32.7％（390ha）が第一種低層住居専用地域で、 高さ10m・外壁後退1〜1.5mの規制がかかります。 隣にいきなり高い建物が建つ、という事態が制度的に起きにくい用途構成です。 商業地域の指定はゼロ、近隣商業も2.9％（35ha）だけ。
• 住居系用途地域の合計は市街化区域の約88.9％（当方算出）。 市街化区域のほぼ全面が「住むための区域」として設計されている市です。
• 町丁目別に見ると、石田2,000万円・桃の木台1,800万円という価格帯もあれば、 舞385万円・箱作530万円という価格帯もあります。 5.2倍の地価差は、裏を返せば「予算に合わせて選べる幅」でもあります。

結論として、阪南市は「広い土地を、低い単価で買える市」です。 そのかわり、確認しなければならない項目が他市より多い。 区域区分、用途地域と外壁後退、高度地区、地区計画5地区、建築協定25地区、 土砂災害の警戒区域・特別警戒区域、高潮・津波・洪水・内水の4種のハザード、 そして学校の統廃合。 この確認を面倒がらずにやりきれるかどうかが、そのまま買い物の成否になる市だと考えてください。

空から見た、この50年の阪南市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。1970年代前半、阪南市はまだ「市」ではありませんでした。昭和47（1972）年10月に東鳥取村を除く3町村が合併して南海町が生まれ、その後、南海町と東鳥取町（昭和35年に町制施行）が合併して阪南町となり、平成3（1991）年10月に市制を施行して阪南市になりました。都市計画のうえでも、昭和48年3月19日に旧南海町・旧東鳥取村の都市計画区域が統合された時点で、市街化区域は約748haでした。それが平成28年3月30日（大阪府告示第520号・第7回線引き見直し）の時点で約1,194haまで広がっています。この2枚の写真のあいだに増えた約450haが、いま流通している阪南市の住宅地の中心です。丘陵部に等高線に沿った区画が現れ、海沿いの集落との間に新しい住宅地が挟まっていく様子が見て取れます。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28693〜28695・y13050〜13051）で切り出しています。

阪南市が公式に用いている地区区分は尾崎地区・西鳥取地区・下荘地区・東鳥取地区の4地区です（市の地区別人口PDF）。ただしどの町がどの地区に属するかを示した公表資料は確認できていません（未取得）ので、ここでは地区名で割り振るのではなく、令和8年地価公示の標準地18地点と、国土交通省の成約価格情報（直近4四半期104件）の実データが並ぶ順に、6つのまとまりとして整理します。阪南市は市内の土地値が5.2倍開く市です。「阪南市の相場は690万円」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが最も大きくなる市のひとつだと考えてください。

※エリア区分と各エリアの記述は、阪南市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

阪南市は東西8.5km・南北6.8km・面積36.13km²の市です。海抜は最高461.9メートル・最低0.0メートルと市が公表しており、和泉山脈と大阪湾に挟まれた、標高差の大きい市であることが一次情報で裏付けられます。この地形が、阪南市の住宅地の値段の開き（最高56,500円/㎡〜最低10,900円/㎡＝5.2倍）に直結しています。鉄道については、市内の駅を列挙した公式ページを確認できていません（未取得）。下の表は、国土交通省の成約価格情報に「最寄駅」として記録された駅名を件数順に並べたもので、市公式の駅一覧ではありません。

※【重要】この表は、阪南市の公式資料にもとづく「市内の駅一覧」ではありません。阪南市の公式サイトの「交通」カテゴリはコミュニティバスと交通安全のみで、市内の鉄道駅を列挙した公式ページを、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。そのため上の表は、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、阪南市の物件の「最寄駅」として記録された駅名を、記録件数の多い順に並べたものです。路線名も、各駅が阪南市内に所在するかどうかも、市公式では裏付けられていません。また乗降人員は1駅も取得できていないため、すべて「—」としています。駅名や路線を根拠に物件を判断される場合は、鉄道事業者の公式情報など別の一次情報で必ずご確認ください。なお阪南市が公式に公表している地区名は尾崎地区・西鳥取地区・下荘地区・東鳥取地区の4地区、市立小学校名には尾崎・西鳥取・下荘・東鳥取が含まれており、これらの地名が市域に存在することは公式に確認できています。

道路

阪南市内を通る国道・府道・高速道路の一覧を記した公式ページを、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。このため本ページでは道路名を記載していません。一般論としての「◯◯インターが近い」といった記述も、一次情報で裏付けられない以上は載せない方針です。

市が公式に案内している市内交通はコミュニティバスで、運行ルート図と時刻表が公表されています（2025年9月1日改正）。海抜0mから461.9mまでの高低差がある市ですので、「駅まで徒歩○分」だけでなく、その経路に坂があるかどうかが生活のしやすさを大きく左右します。成約データの平均徒歩分数は尾崎14分・鳥取ノ荘16分・箱作18分・和泉鳥取18分・淡輪21分で、いずれも大阪市内の相場観（徒歩10分以内）とはかなり違います。現地の内覧では、晴れた日の昼だけでなく、実際に使う時間帯の徒歩ルートを歩いてみることを強くおすすめします。

※阪南市の位置・面積・海抜は市公式「面積及び市役所の位置」によります。接する市町村についても、公式ページに記載を確認できていません（未取得）ので、本ページでは隣接自治体名を記載していません。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

【必ずお読みください】上の表のうち、「都市計画税 0.3％」と「合計 1.7％」は阪南市が公表した税率ではありません。本ページ作成時点で、阪南市の公表資料から都市計画税の税率・課税範囲を確認できていません（未取得）。阪南市のサイトには「固定資産税・都市計画税」という括りのページ（納期の案内など）はありますが、税率と課税範囲を明記した個別ページを特定できませんでした。表の0.3％は大阪府内の多くの市で採られている税率を便宜上置いたもので、阪南市の実際の税率とは異なる可能性があります。この数字を根拠に資金計画を立てないでください。

阪南市について確認できている税のファクトは次の2点だけです。(1) 固定資産税の税率は「1．4/100」（市公式のFAQに明記）。(2) 固定資産税・都市計画税の納期は第1期5月末／第2期7月末／第3期9月末／第4期11月末。大阪府内では第4期を12月に置く市が多いなか、阪南市は第4期が11月末で、年内最後の納付が1か月早く来ます。年末の資金繰りを考えるうえで、意外に効いてくる差です。

固定資産税の免税点も確認できていません（未取得）。正確な税額・税率・免税点は、阪南市の税務課または納税通知書で必ずご確認ください。家タダでは、ご検討中の物件について毎年のランニングコストの目安をお調べしますが、その際も推定値ではなく市の公表値・納税通知書の実額をもとにご説明します。

課税標準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。住宅用地には課税標準の特例が適用されますが、阪南市の公表資料でその適用内容（小規模住宅用地の軽減割合など）を確認できていません（未取得）。なお阪南市の戸建の成約は平均土地面積212㎡（約64坪）で、小規模住宅用地の特例（一般に200㎡まで）の範囲を超える物件が少なくありません。土地が広い市では、固定資産税の計算が「200㎡まで」と「200㎡超」の二段構えになります。この点は物件ごとに市の資産税担当へご確認ください。

※このすぐ下に表示される定型の注記には「税率・免税点は阪南市の公表資料にもとづく最新値です」とありますが、阪南市については都市計画税の税率と、固定資産税の免税点を確認できていません。上の太字の注意書きが優先します。

※納期：年4期。第1期 5月末／第2期 7月末／第3期 9月末／第4期 11月末（納期限が休日の場合は翌開庁日まで）。※市・府民税は6月末・8月末・10月末・12月25日、軽自動車税は5月末で、納期が異なります／「毎年1月1日（賦課期日）現在の土地、家屋又は償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている方」が納税義務者（市公式）

※上の表の税率・免税点は、阪南市が公表している値として確認できたものではありません。このページでは推測で数字を埋めない方針のため、確認できなかった旨を明示しています。正確な税率・税額は必ず市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域231箇所・特別警戒区域219箇所

大阪府の公表によると、阪南市の土砂災害警戒区域は231箇所、 土砂災害特別警戒区域は219箇所です（最新告示日 平成28年9月9日）。 同じバッチで調査した3市と並べると、次のようになります。

警戒区域231に対して特別警戒区域が219、つまり 警戒区域のうち約95％が特別警戒区域という比率です（当方算出）。 特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）は、建築物の構造に規制がかかり、 土地の利用にも制限が及びます。住宅ローンの取扱いが変わる金融機関もあります。

阪南市は、市の防災ページで土砂災害を がけ崩れ・地すべり・土石流の3類型で説明し、 「1時間20mm以上／総雨量100mm以上で発生しやすい」としています。 ただし大阪府の一覧には類型別の内訳がないため、 「急傾斜地が◯箇所」といった内訳は本ページには書けません（未取得）。

出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html ／ 阪南市「土砂災害について」 //www.city.hannan.lg.jp/kurashi/bousai/1286954626823.html

2｜高潮と津波の浸水想定が、同じ市域に重なっている

阪南市は海抜 最高461.9メートル・最低0.0メートルの市です。 和泉山脈と大阪湾に挟まれた36.13km²の市域に、山のリスクと海のリスクが同居しています。

• 高潮：「想定し得る最大規模の高潮による氾濫が海岸や河川から発生した場合に、 浸水が想定される『区域』」が大阪府により令和2年8月に公表されています。 阪南市域は詳細図17・18（浸水想定区域・浸水深／浸水継続時間）に該当します。
• 津波：阪南市の総合防災マップ（令和4年3月）に津波ハザードが掲載されています。 市は避難所の海抜一覧表も公表しており、 避難先を海抜で選べるようにしていることが読み取れます。

市の総合防災マップの説明は、こうです。

5つのハザードを1枚のマップに並べて説明している市は、そう多くありません。 阪南市で物件を見るときは、 「どのハザードにかかっていないか」ではなく「どのハザードに、どの程度かかっているか」 という見方をしてください。

出典：阪南市「総合防災マップ」 //www.city.hannan.lg.jp/kurashi/bousai/1315209355813.html ／ 阪南市「高潮浸水想定区域」 //www.city.hannan.lg.jp/kurashi/bousai/1600230524646.html ／ 阪南市「避難所海抜一覧表」 //www.city.hannan.lg.jp/kurashi/bousai/1338774367598.html

3｜洪水は男里川水系。管理者は大阪府

阪南市の洪水浸水想定区域は男里川水系を対象としており、 対象河川は男里川・金熊寺川・山中川・菟砥川の4河川です。 河川管理者は大阪府。 平成27年の水防法改正にもとづき、 想定し得る最大規模降雨（年超過確率1/1,000以下）を前提とした区域が 令和2年10月に公表されています。

さらに阪南市は内水ハザードマップも別に公表しています。 洪水（河川があふれる外水氾濫）と内水（排水が追いつかない浸水）は別物で、 ハザードマップも別の図面です。 内水ハザードマップの想定降雨は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 物件の住所で、洪水・高潮・津波・土砂災害・内水のすべてを確認してください。

出典：阪南市「洪水浸水想定区域（男里川水系）」 //www.city.hannan.lg.jp/kurashi/bousai/1607736871153.html ／ 阪南市「内水ハザードマップ」 //www.city.hannan.lg.jp/kurashi/bousai/7453.html

4｜第一種低層住居専用地域32.7％ ― 守られる代わりに、建てられない

阪南市の市街化区域1,194haのうち、 390ha（32.7％）が第一種低層住居専用地域です。 ここには建ぺい率40〜50％・容積率80〜100％・高さ10m・外壁後退1〜1.5mという 規制がかかります。第二種低層住居専用地域（5.3ha）も同様の高さ10m・外壁後退1mです。

• 高さ10m：3階建てが成立しにくい高さです。ロフトや屋根形状の自由度も下がります。
• 外壁後退1〜1.5m：隣地境界線から外壁までその距離を空ける必要があります。 敷地いっぱいに建てられません。狭い敷地では、想定より小さい建物しか建たないことがあります。
• 高度地区：第一種 約395ha／第二種 約277ha／第三種 約389ha／計 約1,061ha。 市街化区域の約88.9％（当方算出）に高度地区が指定されており、 用途地域の高さ制限とは別に高さが規制されます。

これは「静かな住環境が制度で守られている」ということでもあり、 同時に「建て替えや増築の自由度が低い」ということでもあります。 中古を買ってリフォーム・増築・建て替えを考えている方は、 その計画が現行の規制で成立するかを契約前に必ず確認してください。 建築時点では適法でも、現行規制では同じ建物が建てられない（いわゆる既存不適格）ケースがあります。

なお阪南市には商業地域の指定がなく、近隣商業地域も35ha（2.9％）だけ。 防火地域の指定はこの表の範囲では確認できず、 準防火地域は容積率300％の近隣商業地域のみです。 市は「他の法令等による規制が重複する地域では、それぞれの規制が適用され、 結果として厳しいほうの規制が適用される」と注記しています。

出典：阪南市「都市計画法による制限」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/toshikeikaku_kankei/toshikeikakuhou_seigen.html

5｜建築協定25地区 ― 買う前に運営委員会の承認が要る

阪南市には建築協定が25地区あります。 阪南スカイタウンA〜G地区ほかで、認可年月日は 平成8年3月15日から令和6年11月12日にわたります。 市は次のように明記しています。

これは、行政の許可とは別のハードルです。 建築協定は住民どうしの協定で、 建物の用途・高さ・敷地の最低面積・外壁の色・塀の形状などを定めることがあります。 協定区域内の物件を買って建て替えるには、行政手続に加えて運営委員会の承認が要る、 というのが阪南市の公式の説明です。

各地区の協定で何がどこまで制限されているかは、 本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 協定書のPDF内に記載があるものと思われますが、地区ごとに内容が異なります。 25地区という数は、府下の市としては確認事項が多いほうです。 ご検討中の物件が協定区域に入っていないか、 入っている場合は協定の内容と運営委員会の連絡先を、契約前に必ず確認してください。

出典：阪南市「建築協定」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/kaihatsu_kenchiku/8805.html

6｜地区計画5地区

阪南市の地区計画は阪南丘陵地区計画・鳥取中地区地区計画・ 阪南カレッジタウン地区地区計画・南山中地区地区計画・黒田地区地区計画の5地区です。 地区計画の区域内では、用途地域に上乗せする形で 建築物の用途・高さ・敷地面積の最低限度・壁面の位置などが制限されることがあります。

各地区計画の決定年月日と制限の内容は確認できていません（未取得）。 ただし、令和8年地価公示で阪南市の住宅地の上位3地点を占める「黒田」に 黒田地区地区計画が定められていることは、都市計画上の事実として押さえておく価値があります。

また阪南市は、市街化調整区域における地区計画の運用基準を 令和6年4月版に改定しています。 市域の約67％が調整区域である阪南市にとって、 調整区域の土地利用は都市計画の本体です。 調整区域の物件でも、地区計画によって建築が認められるケースがあり得るということですが、 運用基準の具体的な数値は未取得ですので、個別に市へご確認ください。

出典：阪南市「地区計画」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/toshikeikaku_kankei/chikukeikaku.html ／ 阪南市「市街化調整区域における地区計画の運用基準」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/toshikeikaku_kankei/1378255054860.html

7｜開発指導要綱は「住宅戸数2戸以上」から対象になる

阪南市開発指導要綱の対象は、次の4つです（公式本文）。

「住宅戸数が2戸以上」という基準は、かなり低い閾値です。 1区画を2区画に割って2棟建てる、といった小規模な計画でも要綱の対象になり得ます。 第4号の「連たんして…累積が該当する場合」という規定もあり、 時期をずらした分割開発も拾われる建て付けです。 土地を買って分割することを考えている方は、必ず事前に市へご相談ください。

※要綱に定める最低敷地面積は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 要綱条文・施行基準はPDFで公表されていますが、該当箇所を特定できませんでした。 出典：阪南市「開発指導要綱」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/kaihatsu_kenchiku/kaihatsu_shidouyoukou.html

8｜盛土規制法の規制区域（令和6年4月1日・大阪府指定）

盛土規制法にもとづく規制区域は、 大阪府が令和6年4月1日に指定しており、阪南市の区域図も公表されています。 事務は令和6年3月までは広域まちづくり課（泉南市役所内）が担当し、 令和6年4月以降は大阪府が事務を開始しています。

ただし、宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域のどちらに （または両方に）指定されているかは確認できていません（未取得）。 「市全域が規制区域」といった断定は本ページではしていません。 阪南市は海抜0mから461.9mまでの高低差がある市で、 擁壁や造成を伴う敷地が少なくありません。 造成を伴う購入を検討される場合は、手続の要否を必ず確認してください。

出典：阪南市「盛土規制法」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/kaihatsu_kenchiku/8013.html

9｜立地適正化計画 ― 誘導区域の外では「30日前までの届出」が義務

阪南市は平成30年8月31日に立地適正化計画を策定しています。 区域は「居住誘導区域（居住促進区域）」と「都市機能誘導区域（中心区域）」の2種類。 誘導施設として、大規模小売店舗・病院・図書館・劇場・市役所等・ 総合型施設・スポーツ施設が挙げられています。

実務上いちばん効くのは、届出義務です。 都市機能誘導区域（中心区域）外では、都市再生特別措置法にもとづき 着手30日前までの届出が義務とされ、 虚偽の届出・未届出は「30万円以下の罰金」と市は明記しています。

誘導区域の範囲・面積、拠点の具体的な地名は確認できていません（未取得）。 ご検討中の物件が誘導区域の内か外かは、市の都市計画担当へご確認ください。

出典：阪南市「立地適正化計画」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/toshikeikaku_kankei/1532909612199.html

10｜空き家 ― 市は対策計画を令和6年6月に改訂している

阪南市は空家等対策計画（第2期）を令和6年6月に改訂しています。 市は空き家バンク制度を設けており、 空き家の利活用・売却・解体の支援も実施しています。

阪南市の空き家率・空き家数そのものは確認できていません（未取得）。 計画のPDF内に記載があると思われますが、本ページでは数値を掲載しません。

ただ、市が第2期の計画を改訂し、支援メニューを整えているという事実は、 買い手にとって2つの意味があります。 1つは売り出されていない空き家が市場に出てくる可能性があること。 もう1つは取得した住宅の解体・利活用に市の支援を使える可能性があることです。 阪南市の戸建の成約は平均築1987年（約39年）ですので、 取得後に手を入れる前提で買う方は、支援制度の対象になるか市に確認する価値があります。

出典：阪南市「空家等対策」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/akiyataisaku/index.html

11｜生産緑地・埋蔵文化財・風致地区

• 生産緑地：阪南市は面積要件を300㎡に引き下げ済で、 特定生産緑地制度もあり、追加指定も行われています。 生産緑地は農地としての管理義務がかかる一方、固定資産税の扱いが宅地と異なります。 隣地が生産緑地の場合、将来そこが宅地化される可能性も含めて確認してください。
• 埋蔵文化財：市には「埋蔵文化財関係の窓口変更について」というページがありますが、 包蔵地の範囲・箇所数は確認できていません（未取得）。 包蔵地にかかると、着工前に届出が必要になり、試掘調査で工期が延びることがあります。
• 風致地区・景観計画：有無を確認できていません（未取得）。 阪南市が景観行政団体かどうかも確認できませんでした。
• ため池：ため池ハザードマップの有無を確認できていません（未取得）。
• 密集市街地整備アクションプログラム：阪南市は対象外です （対象は大阪市・堺市・豊中市・守口市・門真市・寝屋川市・東大阪市の7市）。

12｜阪南市で、家タダが契約前に無料で調べること

ここまでお読みいただいて分かるとおり、 阪南市は「確認事項の数」が多い市です。 価格が低いこと自体は珍しくありません。大事なのは安い理由を切り分けることです。

• その物件は市街化区域か、市街化調整区域か（市域の約67％が調整区域）
• 用途地域は何か。外壁後退・高さ10m・高度地区がかかっていないか
• 地区計画5地区・建築協定25地区のいずれかに入っていないか
• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域にかかっていないか（特別警戒区域はローンに影響することがあります）
• 高潮・津波・洪水（男里川水系）・内水の浸水想定にどうかかっているか
• 立地適正化計画の誘導区域の内か外か（外なら着手30日前までの届出義務）
• 再建築は可能か。接道はどうか。擁壁・造成の履歴はどうか
• 毎年の固定資産税・都市計画税がいくらになるか（都市計画税の税率は市の公表資料で要確認）

これらをすべて契約前に無料で調査したうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。 気になる物件のURLをLINEでお送りください。

阪南市は、一度の合併で生まれた市ではありません。 ここを誤解している解説をときどき見かけますが、 「4つの町村が一度に合併して阪南市になった」わけではありません。 市の公式資料が記しているのは、2段階の合併と、そのあとの市制施行です。

第1段階：昭和47年10月、3町村が合併して「南海町」

市の公式資料は「昭和47（1972）年10月、東鳥取村を除く3町村が合併して南海町が設立」と記しています。 このとき東鳥取村は加わっていません。

第2段階：南海町と東鳥取町が合併して「阪南町」

その後、南海町と東鳥取町（昭和35年に町制施行）が合併して、 阪南町が誕生します。 東鳥取は、村から町になり、そのうえで南海町と合併した、という順序です。

第3段階：平成3年10月、市制施行

そして市は「平成3（1991）年10月に市制を施行し、 阪南市として今日に至っています」と記しています。 市になってから、まだ35年ほどしか経っていない市です。

※市制施行の「日」は市公式に記載を確認できていません。 「平成3年10月1日」などと日付を補完することはしていません。

都市計画から見た阪南市の歴史

この合併の経緯は、都市計画の沿革とぴったり対応しています。 昭和45年6月20日に、旧南海町と旧東鳥取村で「それぞれ別々に」区域区分の当初指定が行われました。 そして昭和48年3月19日、合併により2つの都市計画が統合されます。 このとき市街化区域は約748ha、市街化調整区域は約2,895haでした。

市名「阪南」の由来は、公式には書かれていない

市名「阪南」の由来について、市の公式ページに記載を確認できませんでした（未取得）。 合併時の町名「阪南町」を市制施行にあたって引き継いだものと読めますが、 その町名がどういう意図で付けられたのかは、市公式の資料では確認できていません。 本ページでは推測による説明を載せていません。

出典：阪南市「阪南市のおいたち」 //www.city.hannan.lg.jp/shisei/shisei/oitachi_sc.html ／ 阪南市「都市計画の決定・変更」 //www.city.hannan.lg.jp/kakuka/toshi/toshi/toshikeikaku_kankei/toshikeikaku_kettei_henkou.html

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