【京都市西京区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市西京区の価格帯で、いくら得になるか

京都市西京区の住宅地は1㎡あたり平均227,847円（23地点の単純平均）。区内の標準地は最高424,000円/㎡（桂南巽町１２１番２）から最低84,500円/㎡（大原野上里南ノ町４８番８）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.0倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市西京区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は165件。成約価格の中央値は3,100万円、真ん中の半数は1,700万円〜4,000万円に収まっています。延床面積の中央値は90㎡。建築年の中央値は1996年です。

最寄駅で多いのは桂駅（86件）、上桂駅（34件）、松尾大社駅（12件）。

中央値の3,100万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は108万9,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる165件のうち、1981年以前に建てられたものは40件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市西京区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市西京区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 14万2千人。区役所の管内と洛西支所の管内で動きが違う

京都市西京区の人口は142,386人（男67,377人／女75,009人）、世帯数は65,885世帯です（2026年8月1日現在・西京区役所ホームページ「区の基本情報」）。面積は59.24km²（京都市「京都市の地理」）。人口密度は約2,404人/km²、1世帯あたり約2.16人です（いずれも当方算出）。ただし、この人口密度は区の実感とは合いません。第3期西京区基本計画（概要版）が「区域の約75％が開発行為が厳しく制限されている市街化調整区域」と書いているとおり、西京区は西側に西山の山林と大原野の田園が広がり、住宅は東側の桂川に近い市街地と、洛西ニュータウン・桂坂などの計画的な住宅地に集まっています。

令和7年国勢調査の速報では、西京区は143,118人・65,423世帯（令和7年10月1日現在・京都市の独自集計。確報ではありません）。令和2年国勢調査は149,837人・65,082世帯でしたから、人口は5年間で6,719人減（−4.5％）、世帯数は341世帯増（＋0.5％）です。京都市全体は−2.2％。11区のなかでは山科区（−5.0％）に次いで2番目に減り方が大きい区にあたります。人口の規模は伏見区・右京区・左京区に次いで4番目です（同じ速報の値で当方が比較）。

区のなかで、動きは一様ではありません。京都市の報道発表資料は、西京区を区役所（本所）と洛西支所に分けた数字も載せています。本所管内は97,110人（令和2年の100,045人から−2.9％）、洛西支所管内は46,008人（49,792人から−7.6％）。洛西支所の管内は、5年間で人口の13分の1ほどが減った計算です。区の基本計画（概要版）は、平成22年と令和2年を比べて「区全体で人口が3,110人減少」し、「洛西ニュータウンの高齢化率は，25.1％から42.8％と急激に高まっています」と記しています。買う立場から見ると、洛西支所の管内は「値段が抑えられている理由」と「これからの街の動き」をあわせて確かめる場所です（洛西ニュータウンについては「この区の特徴」の章で扱います）。

西京区は、昭和51年（1976年）10月に、桂川を境界として右京区から分かれてできた区です（西京区役所「西京区の概要」）。分区のときの人口は約9万人。区役所は、その後の発展の理由として「桂駅中心の市街化、洛西ニュータウン建設、桂坂住宅開発、桂川右岸区画整理」を挙げています。区の「西京区まちづくり運営方針」（令和8年6月）は、令和8年度を「区制50周年」、洛西ニュータウンを「誕生から50年の節目」としています。

西京区に接しているのは、東側が右京区・南区、西側が亀岡市・大阪府高槻市、南側が向日市・長岡京市・大阪府三島郡島本町です（西京区役所「西京区の概要」）。区の最高地はポンポン山（678.9m）、最低地は牛ケ瀬山柿町（18.4m）。東西11.16km・南北11.46kmの区域に、約660mの高低差があります（差は当方算出）。

市街化区域と市街化調整区域

西京区は、区域の約4分の3が市街化調整区域です。第3期西京区基本計画（概要版）は、区の土地利用を次のように説明しています。「区域の約75％が開発行為が厳しく制限されている市街化調整区域となっています。」「市街化区域のうち，約8割が住居専用地域であり，良好な居住環境が保全されている反面，店舗，飲食店などの立地には規模による制限があります。」

京都市全体では、都市計画区域48,051haのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）です（令和8年4月23日現在・都市計画総括表）。京都市は都市計画区域を「京都市域のうち、左京区及び右京区の一部を除いた区域」と説明しており、西京区は全域が都市計画区域のなかにあります。そのうえで、西京区の調整区域の割合（約75％）は、市全体（68.8％）より高いことになります。

ここは正直に書きます。西京区だけの市街化区域・市街化調整区域の面積（ヘクタール）は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。区の基本計画にある「約75％」という割合だけが、公式に確認できた数字です。そのため、このページには区ごとの面積の表を載せていません。個別の土地がどちらの区域にあたるかは、京都市の「京都市地図情報提供サービス」で住所から確認できます。

地価公示 ― 23地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市西京区の住宅地の標準地は23地点。 単純平均は1㎡あたり227,847円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.9％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市西京区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市西京区の住宅地の平均価格は8位。 京都市の11区のなかで見ると第8位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市西京区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地23地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で5.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

西京区を一言で表すと、「東の桂と、西の洛西・大原野で、値段も交通も土地のルールも違う区」です。 昭和51年（1976年）10月に桂川を境に右京区から分かれ、令和8年度が区制50周年にあたります。 この章では、(1)区の成り立ちと2つの管内、(2)地価公示27地点、(3)成約272件、(4)洛西ニュータウン、(5)景観と地区計画、(6)災害の順に、西京区を読んでいきます。

区役所の管内と洛西支所の管内 ― 「西京区」は2つの顔を持つ

人口は本所の管内が約3分の2、洛西支所の管内が約3分の1（令和7年国勢調査の速報で68％と32％・当方算出）。 ところが成約の町丁目別（3件以上あった29町丁目・156件）では、大枝・大原野が65件で約42％を占めます（当方算出）。 洛西支所の管内は、人口の割に取引が多い＝家が動いている地域です。 5年間で人口が7.6％減っていることとあわせて考えると、住み替え・相続などで売りに出る家が多く、買う側には選択肢があると読めます。 （御陵の町は、本所の管内と洛西支所の管内の両方にあります。上の表の標準地・成約の区分は町名の頭の文字によるもので、管内の境とは一致しません。）

区役所の「西京区の概要」は、分区のとき約9万人だった人口が増えた理由として 「桂駅中心の市街化、洛西ニュータウン建設、桂坂住宅開発、桂川右岸区画整理」の4つを挙げています。 西京区の住宅地は、古くからの駅前の市街地に、計画的に造られた3つの住宅地が加わってできたということです。 どの成り立ちの住宅地かによって、道の幅・敷地の広さ・街のルール（地区計画・建築協定）がまったく違います。

出典：西京区役所「区役所・洛西支所の所管区域」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000126672.html ／ 西京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000034734.html ／ 西京区役所「西京区の概要」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000270247.html ／ 京都市統計ポータル「令和7年国勢調査」報道発表資料 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Population/Census/2025/2025sokuhou.pdf ／ 第3期西京区基本計画（概要版） https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000288010.html

地価公示27地点 ― 住宅地は5.0倍の開き、比べられる22地点はすべて上昇

令和8年地価公示で、西京区の標準地は住宅地23地点・商業地4地点の計27地点です（工業地の標準地はありません）。

住宅地の平均は227,847円/㎡。京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のなかで8位、京都市の11区のなかでも8位です。 変動率＋2.9％は29市区町村で11位、11区のなかでは10位。 京都市内では、土地の値段は低いほうから4番目・値上がりは下から2番目という位置になります。 ただし、前年と比べられる22地点はすべて上昇していて、下がった地点はありません。 「大きくは上がらないが、どこも下がっていない」のが、令和8年時点の西京区です。

住宅地23地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 上位3地点はすべて「桂」。桂南巽町424,000円、桂木ノ下町391,000円、桂坤町360,000円。 4位の川島権田町（289,000円）とは7万円以上の差があります。
• 4位から13位までの10地点は、205,000〜289,000円に収まっている。 川島・上桂・樫原・松尾・下津林・牛ケ瀬と桂の2地点で、区役所の管内の「ふつうの値段」は1㎡あたり20万円台です。 坪に直すと約68万〜96万円（当方算出）。
• 18位から23位までの6地点は、すべて大枝・大原野。大原野上里紅葉町161,000円、大枝西新林町5丁目153,000円、大枝北福西町2丁目148,000円、 大原野西竹の里町1丁目146,000円、大枝北沓掛町4丁目126,000円、大原野上里南ノ町84,500円。 洛西・大原野は、桂の上位3地点（360,000〜424,000円）の半分以下の単価です。 最安の大原野上里南ノ町を除いた22地点の最高と最低の差は約3.4倍（当方算出）です。
• 上がり方は、桂駅の南で大きく、北と西でゆるやか。 4％以上上がったのは下津林中島町（＋6.3％）、川島東代町（＋4.8％）、上桂三ノ宮町（＋4.6％）、樫原山路（＋4.3％）、桂春日町（＋4.1％）、川島権田町（＋4.0％）の6地点。 2％に届かなかったのは下津林佃・御陵北山町（＋1.7％）、大枝北沓掛町4丁目（＋1.6％）、大枝北福西町2丁目・大原野西竹の里町1丁目（＋1.4％）、 嵐山茶尻町（＋1.1％）、松室追上ゲ町・大原野上里南ノ町（＋0.5％）の8地点です。

地積にも注目してください。標準地の地積が100㎡に満たないのは下津林中島町64㎡、樫原蛸田町86㎡、樫原山路90㎡の3地点だけ。 桂南巽町170㎡、桂木ノ下町198㎡、大原野上里紅葉町202㎡、大枝北福西町2丁目204㎡、松室追上ゲ町325㎡、大枝北沓掛町4丁目432㎡と、 100㎡を超える標準地が23地点のうち20地点あります。 成約データでも戸建の土地面積の中央値は105㎡。 となりの右京区は戸建の土地面積の中央値が75㎡ですから、西京区は、それより敷地にゆとりのある戸建が多い区だと分かります。

商業地4地点は次のとおりです。

商業地の「川島有栖川町50番1」は640,000円/㎡・＋6.7％。 西京区の27地点のなかで、価格も上昇率も最大です。 ほかの3地点は148,000〜272,000円/㎡で、川島有栖川町だけが飛び抜けています。 区の運営方針が「西京区の玄関口である阪急桂駅前」と書いていることとあわせると、区の商業の中心は桂駅の周辺だと考えられます （川島有栖川町の標準地と桂駅との位置関係は、鑑定評価書の本文を確認しておらず、推測です）。 大枝塚原町の商業地は148,000円/㎡（＋0.7％）で、洛西・大原野の住宅地と同じ水準です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約272件 ― 戸建216件・マンション56件。8割が戸建

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 西京区の成約は272件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

西京区は、戸建が中心の区です。272件のうち戸建が216件（約79％）、マンションが56件（約21％・割合は当方算出）。 そして戸建は、新築50件の中央値が4,500万円、中古165件の中央値が3,100万円と、1,400万円の差があります （戸建216件のうち1件は建築年が分からないため、50件＋165件は216件になりません）。

• 新築戸建ては4,000万円台が中心。50件の半分が3,700万〜5,100万円に入り、最小2,400万円・最大8,600万円。 延床面積の中央値は95㎡です。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。 4,500万円にかかる仲介手数料の上限額は155万1,000円で、この金額がまるごと変わる可能性があります。
• 中古戸建ては幅がたいへん広い。下位25％が1,700万円、上位25％が4,000万円、最小350万円・最大1億4,000万円。 建築年の中央値は1996年で、165件のうち40件（約24％・当方算出）は1981年以前の建築です。 延床面積の中央値は90㎡と、新築（95㎡）とほとんど変わりません。 「築30年前後で、新築より1,400万円安い」のが、西京区の中古戸建ての真ん中の姿です。
• 中古マンションは件数が少なく、広めで、安い。56件・中央値1,650万円・専有面積の中央値80㎡・建築年の中央値1992年。 56件のうち16件（約29％・当方算出）が1981年以前の建築です。 専有80㎡という広さは家族向けの間取りで、成約個票にも専有90㎡・105㎡の部屋があります。 管理の状態・修繕積立金・建て替えのときの高さ制限（高度地区）を確かめる必要があります。

築年には制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 京都市の耐震診断士派遣（木造住宅は無料）や「まちの匠・ぷらす」の耐震改修の補助は、 これ以前に着工された木造住宅が対象です（京町家は昭和25年11月22日以前の着工）。 西京区の成約では、中古戸建ての約4分の1がこの年代にあたります（建築年と着工日は別ですので、個別に確認が必要です）。

最寄駅別の成約（7駅・計259件）

桂が135件で、7駅の合計259件の半分以上。上桂の58件を足すと193件で、4分の3になります（当方算出）。 西京区の取引は、桂と上桂の2駅に集まっています。 中央値が最も高いのは東向日の3,700万円（12件）、最も低いのは桂川の2,450万円（10件）で、約1.5倍の開きです。 右京区（23駅・1,300万〜4,200万円）と比べると、駅による差は小さい区だと言えます。 差が出るのは「駅」より「町」と「種別」です（次の表）。

※この表は「西京区の物件の最寄駅」の一覧で、駅が西京区にあるとは限りません。 桂川駅は国土地理院の地名検索で南区、東向日駅は所在の市区を確認していません。 東向日の「駅からの平均24分」は、大原野など駅から遠い物件が含まれるためです。 件数の少ない駅（10〜13件）の中央値は、数件の取引で大きく変わります。

町丁目別の成約 ― 件数の多い15町丁目

3件以上の成約があった町丁目は29町丁目・計156件。 町名の頭の文字でまとめると、大枝35件（6町丁目）、大原野30件（3町丁目）、桂24件（5町丁目）、御陵18件（3町丁目）、 上桂15件（3町丁目）、山田13件（3町丁目）、川島9件（2町丁目）、嵐山6件（2町丁目）、松尾3件、樫原3件です（当方合算）。 件数の上位2つ（大原野西境谷町19件・大枝北沓掛町12件）は、どちらも洛西支所の管内の町名です。 最寄駅別では桂が半分を占めるのに、町丁目別では大枝・大原野が上位に来る。 「最寄駅は桂だが、駅からは遠い」物件が多いことが、2つの表を見比べると分かります。

中央値が高い8町丁目と、低い8町丁目

最高は桂坤町の6,800万円（5件）、最低は大原野西境谷町の1,000万円（19件）。6.8倍（当方算出）です。 6,800万円にかかる仲介手数料の上限額は231万円、1,000万円なら39万6,000円。 高い側は桂・御陵・川島・上桂、低い側は大原野西境谷町・大枝沓掛町・上桂前田町・桂乾町。 高い側にも低い側にも「桂」「上桂」の町名が入っていて、「桂は高い」「洛西は安い」と地名だけでは言い切れません。 同じ地名のなかに、新しい戸建の帯と、築年数の経ったマンションの帯が混ざっていると読むのが妥当です （町丁目ごとの種別・建築年は公表データになく、断定はできません。19件の大原野西境谷町と12件の大枝北沓掛町を除けば、いずれも3〜9件の参考値です）。

実際の成約は、こんな中身です

マンション4件は1,500万〜1,700万円、戸建4件は3,400万〜3,500万円（それぞれの中央値に近い個票です）。 同じ1,700万円のマンションでも、専有65㎡の3LDKと専有105㎡の4LDKがあります。 嵐山中尾下町の部屋は駅から5分ですが1974年築。山田平尾町の部屋は専有90㎡と広いかわりに駅から27分。 「広さ」「築年」「駅からの距離」のどれを取るかが、西京区の1,500万〜1,700万円の選択です。

戸建4件のうち3件は2025年築の新築です。 樫原蛸田町は土地85㎡・延床70㎡、大原野上里鳥見町は土地115㎡・延床95㎡、大原野上里紅葉町は土地110㎡・延床90㎡。 3件とも土地面積のほうが延床面積より大きい家で、2階建てと考えられます（階数は公表データにありません）。 桂池尻町（2010年築）だけが土地75㎡・延床105㎡と、延床のほうが大きい家です。 同じ3,500万円前後で、桂の近くなら「築15年・土地75㎡」、大原野なら「新築・土地110㎡以上」。 駅への近さを取るか、新しさと敷地の広さを取るかを、先に決めておくと物件を絞りやすくなります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市西京区272件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。 戸建の個票の間取りは公表データに無いため「—」としています。駅からの分数が公表データで0の個票は「分数は不明」としています。

洛西ニュータウン ― 誕生から50年。安さの理由と、いま起きていること

西京区で家を探すと、必ず「洛西ニュータウン」の物件に出会います。 成約の町丁目別で件数がいちばん多い大原野西境谷町（19件・中央値1,000万円）は、地区計画の名前に「大原野西境谷町」が3つ出てくる町です。 公式資料で確認できたことを、良い面もそうでない面も並べます。

買う立場で整理すると、こうなります。

• 安い。住宅地の公示価格は146,000〜153,000円/㎡で、桂の上位3地点の半分以下。成約では大原野西境谷町が中央値1,000万円（19件）。 1,000万円の物件なら、仲介手数料の上限額は39万6,000円です。
• 広い。中古マンション56件の専有面積の中央値は80㎡。標準地の地積も176〜204㎡あります。
• 駅が無い。鉄道の駅まではバス・自転車・車です。朝のバスの本数と所要時間、夜の最終便を、いまの時刻表で確かめてください。
• 人が減り、高齢化している。5年で人口が7.6％減り、高齢化率は42.8％（令和2年）。 将来売るときに、買い手が見つかりやすいかどうかは、駅前の市街地とは条件が違います。
• 市と区が手を入れている最中。新しい小中一貫の学校、タウンセンターの再整備、交通の取組。 再整備の中身と時期は、本ページでは確認できていません（未取得）ので、「これから便利になる」と決めつけずに、区の最新の発表を確かめてください。

「京都市内で、広い家を、予算を抑えて買い、長く住む」という目的には合います。 「値上がりを期待する」「駅近で通勤時間を短くする」という目的には合いません。 京都市の都市計画総括表には「新住宅市街地開発事業 260.7ha・1地区」とありますが、 この表に名称の記載はなく、洛西ニュータウンを指すかどうかは本ページでは確認していません。 洛西ニュータウンの面積・計画人口・入居開始の年月日、ニュータウンに含まれる町名の一覧は、公式資料で確認できていません（未取得）。

出典：西京区「西京区まちづくり運営方針の策定について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000355039.html ／ 同 方針PDF https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/cmsfiles/contents/0000355/355039/nishikyou.pdf ／ 第3期西京区基本計画（概要版） https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000288010.html ／ 京都市「洛西ニュータウン・タウンセンター地区地区計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000154913.html ／ 京都市「都市計画総括表」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000019433.html

景観と街のルール ― 嵐山・松尾は歴史的風土、洛西・桂坂は地区計画

京都市は、建物の高さとデザインの規制が全国でも特に細かい都市です。 平成19年（2007年）9月1日の新景観政策で、高さの上限は10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階になりました。 西京区は、そのうえに歴史的風土・風致地区と、計画的な住宅地の地区計画・建築協定が重なります。

これらは「街並みが守られる」という価値と、「自由に建てられない」という制約の両面を持ちます。 区の基本計画（概要版）は、市街化区域の約8割が住居専用地域で「良好な居住環境が保全されている反面，店舗，飲食店などの立地には規模による制限があります」と書いています。 静かな住宅地であることと、歩いて行ける店が少ないことは、同じ理由から来ているということです。 物件を検討するときは、(1)どの制度の区域か、(2)いまの建物と同じ大きさを建て直せるか、(3)近くに日常の買い物ができる場所があるかを確かめてください。

災害 ― 山ぎわの土砂、桂川・小畑川の水、9つのため池

京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」で、西京区は9地区・168箇所です。

168箇所のうち、大原野と大枝で97箇所（約58％・当方算出）。 桂坂・嵐山東・松尾・松陽・樫原と、西山のふもとに沿って指定が並びます。 区役所の「西京区の学区・地域紹介」にある17の学区・地域のうち、京都府の一覧に名前が無いのは、 桂・桂川・桂東・桂徳・川岡・川岡東・境谷・竹の里の8つです（当方が2つの一覧を照らし合わせた結果で、 「名前が無い＝区域が無い」と公式に書かれているわけではありません）。 桂川に近い桂駅の周辺では、土砂災害の確認とあわせて、水害を必ず確かめてください。

水害について。 京都市の水害ハザードマップは、洪水予報河川（宇治川、桂川、木津川下流、鴨川・高野川）と 水位周知河川（弓削川、桂川（周山）、山科川、天神川、小畑川）を対象にしています（市全体の一覧です）。 西京区版は令和3年5月発行。 西京区は桂川を東の境とする区で、区の最低地は牛ケ瀬山柿町の標高18.4m。 桂・川島・下津林・牛ケ瀬など桂川に近い町の物件は、浸水の深さを必ず確認してください。

ため池について。 京都市の防災重点農業用ため池は17か所。そのうち9か所が西京区で、市内でいちばん多い区です（北区1・左京区3・右京区4）。 市の一覧にある名前は、樫原弁天池／樫原新池／紅葉池／上ノ池・下ノ池／宮池・南春日ノ新池・射場ノ池／千原池・米谷池／薬師谷池／三田戸中池・三田戸下池／地蔵池。 ため池の下流側にあたる物件は、ため池ハザードマップで浸水の想定を確認してください。

※浸水の深さ・浸水継続時間・想定震度の具体値、土砂災害の警戒区域と特別警戒区域の内訳、ため池それぞれの所在地、 西京区に最大の被害をもたらす想定地震の名前は、本ページでは取得できていません（未取得）。 京都府の箇所数は「警戒区域等」の合計で、ページの更新日は2021年4月27日です。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報（西京区）」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/1300060963668.html ／ 京都市「水害ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000143.html ／ 西京区役所「京都市水害ハザードマップ【西京区】」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000324123.html ／ 京都市「ため池ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html

まとめ：西京区は「区域・管内・種別と築年・駅までの足・ハザード」で選ぶ区

西京区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち8位、京都市の11区のなかでも8位。 変動率（＋2.9％）は29市区町村中11位、11区のなかでは10位です。 京都市内では価格が低めで、値上がりはゆるやか。ただし下がった地点は無い。 買う側から見れば、京都市内で、100㎡前後の敷地の戸建を探しやすい区ということになります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か、市街化調整区域か。区域の約75％が調整区域。大原野には、移り住む人が一戸建てを建てられる指定区域が6つあります。
• 本所の管内か、洛西支所の管内か。公示価格は桂36万〜42万円/㎡、洛西・大原野8万〜16万円/㎡。人口の動きも交通も違います。
• 種別と築年。新築戸建て4,500万円、中古戸建て3,100万円、中古マンション1,650万円。中古戸建ての約24％、中古マンションの約29％は1981年以前の建築です。
• 駅までの足。成約の半分は桂が最寄りですが、駅からの平均は13分。洛西・桂坂・大原野はバス・車が前提です。
• ハザードと規制。土砂災害（9地区168箇所）、桂川・小畑川の水害、ため池9か所。嵐山・松室には新築が原則認められない特別保存地区があります。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市西京区

西京区は昭和51年（1976年）10月に右京区から分かれてできた区で、令和8年度が区制50周年にあたります。区の運営方針は、同じ令和8年を「洛西ニュータウンは誕生から50年の節目」としています。
左が1974〜78年、右が現在の、洛西支所（大原野東境谷町二丁目）を含む同じ範囲です。左の写真は、西京区ができ、洛西ニュータウンが生まれた、ちょうどその時期にあたります。2枚を見比べるときは、造成された土地と、もとの田畑・竹林・山との境目に注目してください。区役所は、分区のとき約9万人だった人口が増えた理由として「桂駅中心の市街化、洛西ニュータウン建設、桂坂住宅開発、桂川右岸区画整理」を挙げています。いまこの範囲には、「洛西ニュータウン・タウンセンター地区」（8.4ha）をはじめ、大原野西境谷町・西竹の里町、大枝西新林町・福西町の名のつく地区計画が定められています。計画的に造られた街は、道が広く区画が整っている一方で、建物が同じ時期に建ち、同じ時期に古くなります。区の基本計画が洛西ニュータウンの高齢化率（25.1％→42.8％）を挙げているのは、その表れです。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た大原野東境谷町二丁目の座標から算出したタイルによるものです。写真に何が写っているかの説明は、画像を確認していないため書いていません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28732〜28734・y12982〜12983）で切り出しています。

西京区は、区役所（本所）の管内と、洛西支所の管内に分かれます。区役所の「所管区域」のページによると、本所の管内は上桂・桂・川島・下津林・牛ケ瀬・樫原・松室・松尾・山田・下山田・嵐山と御陵の町、洛西支所の管内は大枝・大原野と御陵大枝山の町です。

ここでは、令和8年地価公示の全27地点（住宅地23・商業地4）と、国土交通省の成約価格情報272件の駅別・町丁目別を、住所の町名を手がかりに6つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この6つのまとまりは、住所の町名の頭の文字（桂・川島・上桂・山田・御陵・大枝・大原野など）をもとにした当方の整理であり、京都市や西京区が定めた区分ではありません。学区の境とも一致しません。また、成約の町丁目別は3件以上あった29町丁目（計156件）だけの集計で、3件・4件の町丁目が多くあります。件数を必ずあわせてご覧ください。町丁目別の平均面積は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった数字のため、本ページでは広さの比較に使っていません。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市西京区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

西京区の鉄道は阪急電鉄です。京都線の桂駅・洛西口駅、嵐山線の嵐山駅、そして上桂駅・松尾大社駅の5駅が、国土地理院の地名検索で西京区にあります。区役所は「阪急電車 上桂駅から徒歩約10分」「阪急電車 桂駅から徒歩約20分」と案内しています。JRの桂川駅は南区にありますが、区役所の「西京区の概要」は、区の発展を支えたものとして「阪急洛西口駅・JR桂川駅開設」を挙げています。

西京区の特徴は、駅がすべて区の東側にあることです。洛西支所（大原野東境谷町二丁目）の最寄りとして区役所が案内しているのは、市バスの「境谷大橋」停留所（徒歩約3分）だけで、鉄道の駅の案内はありません。洛西ニュータウン、桂坂、大枝、大原野は、駅までバス・自転車・車で出ることが前提の住宅地です。区の基本計画（概要版）は重点に「公共交通」「新交通ネットワーク」を掲げ、「西京区まちづくり運営方針」（令和8年6月）には「自動運転バスの社会実装に向けた取組」「大原野地域における交通環境の維持・向上」という言葉があります。交通が、区自身も認める課題だということです。

所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※上の表に載せているのは、国土地理院の地名検索で所在が「西京区（市区町村コード26111）」と確認できた5駅です。路線名は、阪急電鉄の公式ページ（駅一覧・嵐山駅のページ）と区役所の資料で確認できた範囲で書いています。上桂・松尾大社の2駅は、阪急のページから路線の駅一覧を取得できなかったため、路線名を「阪急電鉄」とだけ書いています（通学区町名一覧には「阪急嵐山線」「阪急京都線」が通学区域の境として出てきます）。

成約データの最寄駅は7駅あります（計259件）。多い順に、桂135件、上桂58件、洛西口21件、松尾大社13件、東向日12件、嵐山(阪急)10件、桂川(京都)10件。これは「西京区の物件の最寄駅」であって、「西京区にある駅」の一覧ではありません。桂川駅（JR）は、国土地理院の地名検索では南区（26107）にあります。東向日駅は阪急京都線の駅（HK79）ですが、所在の市区は本ページでは確認していません。成約個票には「向日町」を最寄駅とする大原野上里紅葉町の戸建もあります。西京区の南部（大原野・上里）は、区の外の駅が最寄りになる物件があるということです。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の乗降人員を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、本ページの作成時点では数値を取得できていません。

駅からの平均分数の読み方。松尾大社9分・嵐山(阪急)9分に対し、桂13分・上桂13分・桂川15分・洛西口17分・東向日24分。西京区は、駅から歩いて10分を超える物件が多い区です。東向日の24分は、徒歩では現実的でない距離の物件が含まれていることを示しています。成約個票にも、駅から25分（大原野上里鳥見町）・27分（山田平尾町）という例があり、大枝沓掛町・大枝北沓掛町のマンションのように、最寄駅は桂でも駅からの分数が公表データで0になっている（分数が分からない）例もあります。西京区で物件を見るときは、「最寄駅」より「駅までどうやって行くか（徒歩・自転車・バス・車）」を先に確かめてください。

道路

東西の軸は国道9号です。区役所の「西京区の概要」は、区内で進められてきた整備として「国道9号京都西立体交差事業」「京都第二外環状道路整備」を挙げています。通学区町名一覧でも、国道9号線が通学区域の境（以南・以北）として出てきます。国道9号は、買い物や通勤の足であると同時に、街を南北に分ける線でもあります。商業地の標準地「大枝塚原町3番142外」（148,000円/㎡・＋0.7％）は、大枝の町にあります。

南北の道として、通学区町名一覧には「物集女街道」が出てきます。物集女街道の東か西かで通学区域が分かれる町があります。成約の多い樫原・川島・下津林は、古くからの道と新しい住宅地が入り組むまとまりです。区役所は、区内の歴史的な町並みとして「西京樫原界わい景観整備地区」を挙げています。

区役所と洛西支所へのバス。区役所（上桂森下町）は市バス「西京区役所前」（29・69系統）下車すぐ、「千代原口」（23・29・69系統）から徒歩約3分。洛西支所（大原野東境谷町二丁目）は市バス「境谷大橋」（29・33・特33・西1・西2・西3・西4・西5・西8・西9系統）から徒歩約3分です。洛西には「西◯」という系統番号のバスが多く走っています。バスの系統と本数は改正で変わります。バス便の物件は、いまの時刻表で、朝の通勤時間帯と夜の最終便を確かめてください。

高速道路について。区役所の資料で名前を確認できたのは「京都第二外環状道路」です。インターチェンジの名前と場所、国道・府道の路線名の一覧は、公式資料で確認できていません（未取得）ので、本ページには載せていません。

細い道について。京都市全体では、幅4m未満の細い道（細街路）が約941km・約12,960本あります（平成23年調査）。西京区の内訳は未取得ですが、桂・上桂・川島・樫原など古くからの集落がもとになった住宅地では、前の道の幅と建築基準法上の道路の種別を必ず確認してください。（確認の方法は「買う前に確認したい点」の章に書いています。）

※駅別の乗降人員、上桂駅・松尾大社駅の路線名（事業者の駅一覧）、東向日駅の所在の市区、インターチェンジの名前、国道・府道の路線名の一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：西京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000034734.html ／西京区役所「西京区の概要」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000270247.html ／阪急電鉄「駅情報」 https://www.hankyu.co.jp/station/ ／阪急電鉄「嵐山駅」 https://www.hankyu.co.jp/station/arashiyama.html ／国土地理院 地名検索（桂駅・上桂駅・松尾大社駅・嵐山駅・洛西口駅・桂川駅） https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=桂駅 ／第3期西京区基本計画（概要版） https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000288010.html ／西京区まちづくり運営方針 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000355039.html ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。西京区だけの税率というものはなく、京都市の11区で共通です。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の課税対象について、市は「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」と説明しています。西京区は区域の約75％が市街化調整区域（区の基本計画）ですから、同じ西京区内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。ただし「都市計画税がかからない＝得」とは限りません。調整区域は建て替えや住宅ローンに条件がつく区域で、税の差はその裏返しです。

京都市には、もうひとつ知っておくべき税があります。「非居住住宅利活用促進税」です。市街化区域内にある「その所在地に住所を有する者がいない住宅」の所有者にかかる税で、市は「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」としています（システム開発の影響で、当初の令和11年度から1年延期。2026年10月時点ではまだ始まっていません）。税額は、家屋の固定資産評価額×0.7％（家屋価値割）と、立地床面積割の合計です。自分が住む家は対象外ですが、親の家を相続する予定の方、将来住み替えて空き家になる可能性がある方は、いまのうちに仕組みを知っておいてください。西京区は、洛西ニュータウンの高齢化率が42.8％（令和2年）まで上がっている区です。「実家が空き家になる」という場面は、これから増えていくと考えられます。賃貸・売却の予定があるもの、事業に使っているものなどには課税免除、転勤・入院・介護などによる一時的な非居住には減免の定めがあります。

納税義務者は毎年1月1日（賦課期日）の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

西京区の成約データでは、戸建216件の土地面積の中央値は105㎡です。個票の例でも、土地75㎡・85㎡・110㎡・115㎡といった敷地が並びます。西京区で流通している戸建の多くは、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。一方、地価公示の標準地には大枝北沓掛町4丁目（地積432㎡）・松室追上ゲ町（325㎡）のような大きな敷地もあり、200㎡を超える部分は特例の率が変わります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。令和13年3月31日までに新築された住宅で、居住部分の割合が2分の1以上、居住部分の床面積が40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下）のものは、床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分。認定長期優良住宅は5年度分（中高層耐火住宅は7年度分）です。西京区の新築戸建ての成約は延床面積の中央値が95㎡ですから、多くは120㎡の枠に収まります。市のページでは、この減額は固定資産税について書かれており、都市計画税に適用するという記載は確認できませんでした。

このほか、耐震改修（昭和57年1月1日以前からある住宅・工事費50万円超）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。西京区の中古戸建ての成約165件のうち40件、中古マンション56件のうち16件は、建築年が1981年以前です。古い住宅を買って耐震改修をする方は、減額の対象になるかを工事の前に確認しておくと、申告の漏れを防げます（多くの減額は申告が必要で、工事完了後3か月以内などの期限があります）。

免税点

同一人が京都市西京区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月28日／第4期 翌年（令和9年）3月1日（令和8年度。土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜その土地は市街化区域か、市街化調整区域か ― 西京区は約75％が調整区域

西京区で家を買う前に、最初に確かめていただきたいのがこれです。 第3期西京区基本計画（概要版）は「区域の約75％が開発行為が厳しく制限されている市街化調整区域」と書いています。

大原野・大枝・山田・松尾・嵐山など、山や田畑に近い場所で、周辺より大きく安い土地・家を見つけたら、まず区域を確かめてください。 調べ方は3つあります。(1)京都市地図情報提供サービスで住所を入れる。 (2)固定資産税の課税明細書を見る（市は、家屋の「都市計画税に係る当該年度課税標準額」欄が空白なら市街化区域内に無い、と説明しています）。 (3)重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を見る。 調整区域の中古住宅は、「いま建っている」ことと「建て替えられる」ことが別です。 建てたときの許可の種類によっては、買った人が建て替えられない場合があります。 家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

出典：第3期西京区基本計画（概要版） https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000288010.html ／ 京都市「京都市市街化調整区域における開発許可等の基準に関する条例」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000295041.html ／ 京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在） https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000019433.html ／ 京都市「非居住住宅利活用促進税 課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

2｜歴史的風土・風致地区 ― 嵐山・松室・松尾・桂は、建て直せる大きさを先に確かめる

嵐山・松室・松尾・桂の一部と、山に近い町の物件は、都市計画の用途地域とは別の規制がかかっている場合があります。

• 歴史的風土特別保存地区「嵐山」（西京区嵐山・松室の各一部・約180ha）：建物の新築・宅地の造成は原則として認められません。行為には市長の許可が必要です。
• 歴史的風土保存区域「嵯峨嵐山」「桂」：西京区嵐山・松尾・松室、桂・徳大寺の各一部。区域内の行為は市長への届出が必要です。
• 風致地区：建物の新築・増改築、宅地の造成、木竹の伐採、建物の色や意匠の変更などに京都市長の許可が必要。 高さは種別により8m・10m・12m・15m、建ぺい率は2/10・3/10・4/10。道路からの後退距離（2〜3m）と緑地の規模（2/10〜4/10）の基準もあります。
• 特別修景地域：市内に62箇所。基準がさらに細かくなります（西京区内の地域名は未取得）。

「いま家が建っているから、同じ大きさで建て直せる」とは限りません。 規制より前に建った家は、いまの基準より大きく建っていることがあります。 建ぺい率2/10の区域で、土地200㎡なら建築面積は40㎡まで（当方算出）。 古家つきの土地を買って建て替えるつもりの方は、建てられる建物の大きさを、設計の前に確かめてください。 京都市の「景観情報共有システム」で、都市計画の規制・歴史的資産・支援制度を住所から調べられます。

出典：京都市「歴史的風土（古都）の保存」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281785.html ／ 京都市「風致景観の保全」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281780.html ／ 京都市「景観情報共有システム」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html

3｜地区計画・建築協定 ― 洛西ニュータウン・桂坂は「街のルール」を読んでから買う

西京区には、一覧で確認できただけで15の地区計画と、4つの建築協定があります。 計画的に造られた住宅地ほど、ルールが細かいと考えてください。

• 西京桂坂地区計画（142.9ha）：西京区で最大の地区計画。当初の決定は昭和61年5月1日、直近の変更は令和6年11月15日と一覧にあります。
• 洛西ニュータウンの各地区：タウンセンター地区（8.4ha・用途の制限）、大枝南福西町二丁目・三丁目（20.6ha）、大枝北福西町二丁目（14.2ha）、 大原野西竹の里町・西境谷町、大枝西新林町の各地区。
• 建築協定：阪急桂南住宅地区（下津林六反田・下津林佃）、ガーデンハウス洛西境谷公園住宅地区（大原野東境谷町3丁目）、 洛西ニュータウン西竹の里タウンハウス地区（大原野西竹の里町2丁目）、K-City桂川そよぎ野地区（上桂今井町）。

確かめることは3つです。 (1)敷地を分けて売れるか（敷地面積の最低限度があるか）。(2)二世帯住宅・店舗つき住宅・賃貸併用にできるか（用途の制限）。 (3)建て替えのときの高さ・壁の位置・外観の決まり。 「広い敷地を買って、半分を売る」「親と同居できるよう建て増す」といった計画は、ルールで止まることがあります。 計画書と協定書は、契約の前に読むことができます。各地区の制限の中身は、本ページでは確認していません。

出典：京都市「地区計画」の一覧 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000154220.html ／ 京都市「洛西ニュータウン・タウンセンター地区地区計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000154913.html ／ 京都市「京都市内の建築協定（西京区）」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000021241.html

4｜高さは6段階 ― 古いマンションは「同じ高さで建て直せるか」

京都市の高度地区は、10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階です。 平成19年（2007年）9月1日の新景観政策で、それまであった45mの区分をなくし、市街地の約3割で上限を引き下げました。 高度地区は市街化区域の95.3％（14,274ha）にかかっています。

西京区の中古マンションの成約は、建築年の中央値が1992年、56件のうち16件が1981年以前の建築です。 新景観政策（2007年）より前に建ったマンションは、いまの高さの上限を超えている場合があります。 その場合、建て替えるときに同じ階数・同じ戸数を建てられない可能性があり、将来の建て替えの話し合いに影響します。 西京区は市街化区域の約8割が住居専用地域ですから、高さの上限が低い区域が多いと考えられます（区ごとの高度地区の面積は未取得で、推測です）。 物件ごとに地図情報提供サービスで確認してください。 （表の面積は京都市全体の数字で、種別ごとの面積を当方が合算したものです。）

出典：京都市 高度地区（計画書） https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000023106.html ／ 「新景観政策 10年とこれから」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281299.html ／ 京都市「新景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html

5｜細い道・袋路・京町家 ― 再建築できるかは「道」で決まる

京都市には、幅4m未満の細い道（細街路）が約941km・約12,960本あります（平成23年調査・都市計画区域内）。 そのうち袋路が約4,330本、幅1.8m未満の道が約3,410本（いずれも当方合算）。 市は「幅員1.8メートル未満の路地は沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。 西京区の内訳は未取得です。 洛西ニュータウンや桂坂のように計画的に造られた住宅地では道の心配は小さいと考えられる一方、 桂・上桂・川島・樫原・松尾・大枝・大原野の古くからの集落がもとになった住宅地では、前の道が細い物件に出会います。

• 建築基準法上の道路に接していない敷地は、原則として建て替えができません。 道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの指定道路図で確認できます。
• 2項道路（幅1.8m以上4m未満のみなし道路）に面する土地は、建て替えのときに道路の中心線から2m後退（セットバック）が必要です。 京都市では建築確認申請の前に狭あい道路整備の申出・協議を行い、後退杭を設置します。
• 救済の制度もあります。路地のある町並みを再生するための道路指定制度、連担建築物設計制度、建築基準法43条2項の許可。 使えるかどうかは路地ごとに違います。
• 京町家（昭和25年以前に建てられた、伝統的な構造・意匠の木造建築物）は、解体に着手する1年前までに届出。 個別指定・指定地区内のものは義務（違反は5万円以下の過料）、それ以外は努力義務です。 古家つきの土地を買って建て替える方は、建物が京町家にあたるかを先に確かめてください。

相場より安い中古戸建て・古家つき土地は、価格の理由が「道」にあることが少なくありません。 西京区の中古戸建ての成約は下位25％が1,700万円、最小が350万円です。 安い物件ほど、再建築の可否・後退の要否を、契約の前に確かめる価値があります。

出典：京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京町家を未来へ「京町家条例」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ 「解体の届出」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/

6｜ハザード ― 土砂は西山のふもと、水は桂川・小畑川、そしてため池

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）にかかると、建物の構造に規制がかかり、住宅ローンの条件にも影響します。 京都市の居住誘導区域も、土砂災害特別警戒区域を除いて定められています。 桂坂や洛西ニュータウンの縁、山田・松尾・嵐山の山ぎわの物件は、警戒区域か特別警戒区域かまで、京都市防災情報マップで確認してください。 丘陵を造成した住宅地では、敷地のなかや隣との境にある擁壁（ようへき）の状態も、建て替えの費用に関わります。

桂川に近い物件は水害です。 京都市は「平成25年台風第18号および平成26年8月豪雨」による市域の甚大な被害を受けて浸水対策を強化した、と説明しています （西京区内の被害の数値は未取得です）。 京都市防災情報マップは、洪水・内水を河川ごとに「浸水深」「家屋倒壊（氾濫流・河岸浸食）」「浸水継続時間」で表示します。 「浸水する・しない」だけでなく、何mの深さか、家屋倒壊の区域にかかるかまで見てください。

※浸水深・想定震度の具体値、ため池9か所の所在地、警戒区域と特別警戒区域の内訳は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報（西京区）」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/1300060963668.html ／ 京都市「水害ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000143.html ／ 京都市「地震ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000196.html ／ 京都市「ため池ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html ／ 京都市「京都市防災情報マップ」 https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/ ／ 京都市「雨に強いまちづくり」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000458.html ／ 京都市「立地適正化計画の区域図」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000256463.html

7｜築年の古い家を買うなら ― 耐震の補助と、中古＋リフォームの応援金

西京区の成約は、中古戸建て165件のうち40件、中古マンション56件のうち16件が1981年以前の建築です。 古い住宅を買う方が使える京都市の制度を整理します。

いちばん大事なのは順番です。 耐震改修の補助は工事に着工する前の申請が必要で、令和8年度の受付は2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）。 応援金は事前の申出（エントリー）が令和9年3月31日まで、交付申請が令和9年12月31日までです。 買ってすぐ工事の契約をしてしまうと、補助が受けられなくなることがあります。 購入 → 診断 → 申請 → 交付決定 → 工事、という順番を守ってください。

正直に書いておきます。新築戸建て・新築マンションを買う方は、京都安心すまい応援金を使えません。 この制度は中古住宅（既存住宅）とリフォームの組合せが条件です。 西京区の中古戸建ての成約中央値は3,100万円、新築戸建ては4,500万円、中古マンションは1,650万円。 子育て世帯が、洛西ニュータウンの広い中古マンションや、築30年前後の中古戸建てを買ってリフォームするなら最大200万円の応援金、という比べ方ができます。 制度の細かい条件は、申請の前に京（みやこ）安心すまいセンター（075-744-1670）でご確認ください。

出典：京都市「京都安心すまい応援金」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000330039.html ／ 京都市「まちの匠・ぷらす」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html ／ 京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html

8｜住まない家にかかる新しい税 ― 非居住住宅利活用促進税（令和12年度から課税開始予定）

京都市は、市街化区域内にある「その所在地に住所を有する者がいない住宅」の所有者に課す新しい税を、 令和12年度から課税開始予定としています（当初の令和11年度から1年延期。2026年10月時点ではまだ始まっていません）。

• 税額は、家屋価値割（家屋の固定資産評価額×0.7％）と立地床面積割（敷地の1㎡あたり固定資産評価額×延べ床面積×0.15％〜0.6％）の合計
• 住民票ではなく居住の実態で判定。分譲マンションは戸ごとに判定
• 家屋の固定資産評価額が30万円（導入当初5年間は100万円）未満のもの、事業用、賃貸・売却の予定があるものなどは課税免除
• 市街化区域の外（市街化調整区域）の住宅は対象外

自分が住む家を買う方には関係しません。 関係するのは、親から相続する予定の家、住み替えたあと空いたままの家、投資目的で空室のまま持つ部屋です。 西京区は、市街化区域の住宅と、市街化調整区域の住宅の両方がある区ですから、同じ空き家でも場所によって課税されるかどうかが変わります。 洛西ニュータウンのように高齢化が進んでいる住宅地で、親の家を引き継ぐことになりそうな方は、早めに仕組みを知っておいてください。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 「課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

9｜駅までの足 ― 「最寄駅は桂」でも、歩けるとは限らない

西京区の成約データの最寄駅は7駅。駅からの平均は9〜24分と幅があります。

• 駅に近いのは松尾大社・嵐山。どちらも平均9分。ただし件数は13件・10件と少なめです。
• 桂・上桂は平均13分。個票には桂駅から15分、上桂駅から27分の物件があります。
• 洛西口17分、東向日24分。徒歩では現実的でない距離の物件が含まれます。大原野の新築戸建ての個票は東向日駅から25分です。
• 洛西ニュータウン・桂坂・大枝・大原野。鉄道の駅がなく、バスが頼りです。洛西支所の最寄りは市バス「境谷大橋」。 成約データでは最寄駅が「桂」でも、駅からの分数が0（不明）の個票があります。
• 駐車場。車を使う暮らしが前提の場所では、駐車場が何台分あるか、前の道の幅、車の出し入れを現地で確かめてください。

区自身が、交通を課題としています。 区の基本計画は重点に「公共交通」「新交通ネットワーク」を掲げ、運営方針は「自動運転バスの社会実装に向けた取組」「大原野地域における交通環境の維持・向上」を挙げています。 いまのバスの本数が将来も続くとは限りません。 車を手放したあとの暮らし（通院・買い物）まで考えて場所を選ぶことをおすすめします。

10｜人口が減っている区で買う、ということ

西京区の人口は、令和2年国勢調査の149,837人から、令和7年国勢調査の速報で143,118人へ。5年間で6,719人（4.5％）減りました。 京都市の11区で、山科区に次いで2番目に大きい減り方です。世帯数は65,082世帯から65,423世帯へ341世帯増えています。

• 買うときの利点：住宅地の値上がりは＋2.9％と京都市の11区で下から2番目。京都市内で、敷地にゆとりのある戸建を予算を抑えて探しやすい区です。
• 区のなかの差：本所の管内は−2.9％、洛西支所の管内は−7.6％。 地価公示でも、桂駅の南（川島・下津林・樫原）は4〜6％の上昇、大枝・大原野・嵐山・松室は0.5〜1.7％の上昇にとどまります。
• 売るときの注意点：駅からの距離、バスの便、調整区域かどうか、災害リスク、建物の築年は、将来の売りやすさに関わります。

「京都市内で、長く住むための家」として探すなら、西京区は現実的な選択肢です。 一方、値上がりを期待して買う方は、区のなかで動きが分かれていることを踏まえて場所を選んでください。

11｜西京区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域・規制・道路・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

西京区は、昭和51年（1976年）10月1日に、右京区を分区してできた区です。 区役所の「西京区の概要」は「昭和51年10月に桂川を境界として右京区から分区されました」と書いており、 京都市統計書の「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」には、同じ日に東山区を分区して山科区、右京区を分区して西京区を新設したとあります。 京都市の11区のなかで、山科区とならんでいちばん新しい区です。 区の運営方針（令和8年6月）は、令和8年度を「区制50周年」としています。

いまの西京区ができるまで ― 3回に分けて京都市に入った

いまの西京区の土地は、3回に分けて京都市に入りました。 昭和6年に松尾・桂・川岡、昭和25年に大枝、昭和34年に大原野。 この順番は、いまの街の姿とよく重なります。 最初に入った松尾・桂・川岡は、阪急の駅がある本所の管内。 あとから入った大枝・大原野は、洛西支所の管内で、区の基本計画が「大原野の広大な田園風景」と書く地域です。 京都市の都市計画区域が決まった昭和46年は、大原野が京都市に入ってからまだ12年。 区域の約75％が市街化調整区域という西京区の姿は、こうした成り立ちと無関係ではないと考えられます（当方の見方です）。

建築のルールにも、編入の跡が残っています。 京都市の「建築基準法上の道路種別と手続」のページは、2項道路（幅4m未満のみなし道路）の基準になる日を、 京都市の区域は昭和25年11月23日、旧大枝村の区域は昭和25年12月1日と分けて書いています （区域の書き方は市のページの読み取りによるもので、物件ごとに建築指導課でご確認ください）。 12月1日は、大枝村が京都市に入った日です。

区役所が挙げる「発展の4つの理由」

区役所の「西京区の概要」は、分区のとき約9万人だった人口が、令和2年国勢調査の速報で約14万9千人まで増えた理由を、次のように書いています。

• 桂駅中心の市街化：公示価格の上位3地点（36万〜42万円/㎡）がすべて桂。成約の最寄駅も桂が135件で約半分です。
• 洛西ニュータウン建設：令和8年に誕生から50年。高齢化率は42.8％（令和2年）。タウンセンターの再整備を控えています。
• 桂坂住宅開発：西京桂坂地区計画142.9ha（当初 昭和61年）。京都府の土砂災害の指定箇所情報には「桂坂地区」20箇所があります。
• 桂川右岸区画整理：区役所はあわせて「阪急洛西口駅・JR桂川駅開設」を挙げています（区画整理の区域・時期は本ページでは確認していません）。

4つの住宅地は、造られた時期も、造られ方も違います。 古い市街地は道が細いかわりに駅に近く、計画的な住宅地は道が広いかわりに駅から遠い。 造られてから50年たつ住宅地と、最近の区画整理でできた住宅地では、建物の年代も住む人の年代も違います。 「西京区の物件」とひとくくりにせず、その物件がどの成り立ちの住宅地にあるかを見てください。

そのあと人口は減りに転じました。 区の基本計画（概要版）は平成22年と令和2年を比べて「区全体で人口が3,110人減少」と記し、 令和7年国勢調査の速報では、令和2年からさらに6,719人減って143,118人です。 増える時代に造られた街が、減る時代に入っている。これが、区制50年のいまの西京区です。

区の産業と、西山の寺社

区役所の「西京区の概要」は、区の農業と文化について次のように紹介しています。

• 農業：野菜づくりが盛んで、全国的に有名なたけのこ・柿のほか、なすの収穫量が市内最多。大原野では花き団地で花苗が生産されています。
• 学術：京都大学桂キャンパスの中にローム記念館（平成17年5月開業）と京大桂ベンチャープラザが整備され、「桂イノベーションパーク構想」が進められています。
• 寺社：法輪寺、松尾大社、華厳寺（鈴虫寺）、西芳寺（苔寺）、勝持寺（花の寺）、大原野神社、善峯寺。
• 離宮と町並み：桂離宮（江戸初期の造営）、「西京樫原界わい景観整備地区」の歴史的な町並み。

農地と寺社が多いことは、住まい選びでは「景色が残る」と「規制がある」の両方を意味します。 田畑の多い大原野は市街化調整区域が広く、嵐山・松尾・松室には歴史的風土の区域があり、桂には歴史的風土保存区域「桂」（約30ha）があります。 区の将来像は「西山の自然と文化かがやき 未来をひらく西京区」（第3期西京区基本計画）。 自然と歴史を残すことを区の方針にしている以上、これらの規制が今後ゆるむと期待して買うのはおすすめしません。

※地名「西京」「桂」「大枝」「大原野」の由来、松尾村・桂村・川岡村が属していた郡の名前、 洛西ニュータウン・桂坂・桂川右岸区画整理のそれぞれの事業の年月日・面積・計画人口、 阪急洛西口駅・JR桂川駅が開業した年、京都第二外環状道路が開通した年は、公式資料で確認できていません（未取得）。 推測による由来・沿革は載せていません。 出典：京都市統計書 第2章「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/Data/chap02/02_01.xlsx ／ 西京区役所「西京区の概要」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000270247.html ／ 西京区「西京区まちづくり運営方針の策定について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000355039.html ／ 第3期西京区基本計画（概要版） https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000288010.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／ 総務省「指定都市一覧」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/bunken/shitei_toshi-ichiran.html

• 【京都府】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 京都市西京区の価格が京都府全体のどのあたりに位置するのかを、府内の市区町村の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。