【御所市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

御所市の価格帯で、いくら得になるか

御所市の住宅地は1㎡あたり平均33,550円（8地点の単純平均）。市内の標準地は最高51,800円/㎡（４３番２４）から最低16,300円/㎡（大字古瀬１９０番外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.2倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、御所市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は12件。成約価格の中央値は400万円、真ん中の半数は340万円〜850万円に収まっています。延床面積の中央値は90㎡。建築年の中央値は1980年です。

最寄駅で多いのは近鉄御所駅（8件）、御所駅（2件）、忍海駅（1件）。

中央値の400万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は19万8,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる12件のうち、1981年以前に建てられたものは7件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

御所市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて御所市・奈良県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 2万2千人。昭和50年の3万7千人をピークに、半世紀かけて減ってきた市

御所市の人口は22,348人（男10,513人／女11,835人）、世帯数は11,844世帯です（令和8年9月末現在・御所市「御所市の人口」。市民課の住民基本台帳にもとづく数字）。面積は60.58km²で、東西9.8km・南北10.6km。人口密度は約369人/km²（当方算出）、1世帯当たりの人員は約1.89人（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。御所市は、人口が減り続けている市です。市の「御所市の人口」のページは、平成20年8月末からの毎月の人口を載せています。いちばん古い行の平成20年8月末が31,544人・12,558世帯。平成27年9月末が27,586人、令和2年9月末が25,215人、令和7年9月末が22,783人、そして令和8年9月末が22,348人です。18年あまりで9,196人、29.2％の減少。直近の1年間（令和7年9月末→令和8年9月末）でも435人、1.9％減っています（増減はいずれも当方算出）。世帯数は12,558世帯から11,844世帯へ714世帯の減少（−5.7％・当方算出）で、人口ほどは減っていません。1世帯の人数が小さくなりながら、人口が減っているということです。

国勢調査で見ると、ピークは昭和50年の37,554人です。市の年表「御所市のあゆみ」は、国勢調査の人口を昭和35年35,549人、昭和45年35,987人、昭和50年37,554人、昭和55年37,387人、平成2年36,644人、平成12年34,676人、平成17年32,273人と記録しています。市の立地適正化計画の表では、平成22年が30,287人、平成27年が26,868人。令和2年国勢調査は24,096人（市の過疎地域持続的発展計画と、立地適正化計画の注記による）で、昭和50年から45年間で13,458人、35.8％の減少です（当方算出）。平成27年からの5年間では2,772人減（−10.3％・当方算出）でした。なお、立地適正化計画 第1章の推移の表では令和2年が24,113人となっており、同じ計画のなかで17人の差があります。このページでは、2つの資料で一致した24,096人を使っています。令和7年国勢調査の御所市の人口は確認できていません（未取得）。

65歳以上の割合は41.9％です（令和2年）。過疎地域持続的発展計画によると、高齢者比率は昭和50年が10.2％、平成17年が26.9％、令和2年が41.9％。市は平成29年4月1日に、法律の定める過疎地域の要件に初めて該当し、令和3年4月1日に施行された「過疎地域の持続的発展の支援に関する特別措置法」でも引き続き該当しています。立地適正化計画の概要版は、令和27年（2045年）の人口を「現状の約5割減」と書いています。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。御所市の場合、令和8年地価公示の住宅地8地点はすべて下落（平均−0.9％）、空き家率は平成30年で21.8％。「買った値段で売れる」ことを前提にしにくい市です。その代わり、中古戸建ての成約中央値は400万円、新築戸建てでも2,350万円と、買うときの値段は奈良県のなかでも低い側にあります。資産として持つ家ではなく、長く住むための家として、総額を抑えて買う。御所市で買う方には、この考え方がいちばん合っています。

住宅がまとまっているのは、市域のごく一部です。立地適正化計画によると、令和2年の人口集中地区（DID）は人口8,049人・面積2.06km²。市域60.58km²の3.4％の広さに、市の人口の約3分の1（33.4％・当方算出）が住んでいます。DIDの人口は平成7年の12,452人（2.40km²）がピークでした。過疎地域持続的発展計画は、森林面積を3,068ha、総面積の51％としています。

市の位置について、市公式は「奈良県の大和平野の西南部に位置し、西部に金剛山・葛城山が峰を連ね、東南部の丘陵地から平地の広がる緑豊かな自然に囲まれた田園都市」と説明しています。県都の奈良市へ約25km、大阪の都心部へ約30km。海抜は最高1,127.0m、最低72.0mで、同じ市のなかに1,000m以上の高低差があります。主な川は葛城川です。

市街化区域と市街化調整区域

御所市には、市街化区域と市街化調整区域の両方があります（線引きあり）。都市計画の名称は「大和都市計画」。市公式に「市街化区域と市街化調整区域」のページがあり、奈良県のページも御所市を大和都市計画区域の市町村として挙げています。

ただし、市街化区域と市街化調整区域の面積の内訳は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。市のページにあるのは都市計画区域の全図（PDF）で、立地適正化計画の読めた章にも、奈良県のページにも、御所市の面積の数字は見当たりませんでした。このページでは推測で数字を入れない方針のため、面積の表は載せていません。

面積の代わりに、手がかりになる数字が2つあります。ひとつは森林が市域の51％（3,068ha）を占めること（過疎地域持続的発展計画）。もうひとつは、家が建て込んでいる人口集中地区（DID）が2.06km²、市域の3.4％しかないこと（立地適正化計画・令和2年）。「御所市」という住所の大部分は、山と農地と集落です。市街化区域がどこまでかは図面で確かめるしかありませんが、駅から離れた物件、敷地が広くて価格が目立って低い物件は、まず市街化調整区域かどうかを確認してください。

市街化区域のなかも、人が減っています。立地適正化計画は「市街化区域の多くが、DID地区の基準である40人/haを下回ることが見込まれます」と書き、居住誘導区域内の人口密度の目標を34人/haから25人/haへ、下がる前提で置いています。

地価公示 ― 8地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、御所市の住宅地の標準地は8地点。 単純平均は1㎡あたり33,550円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.9％です。 全8地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

御所市は奈良県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある奈良県内の28市町村のうち、 御所市の住宅地の平均価格は22位。 町村を除いた「市」だけで見ると、12市のなかで第10位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

御所市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地8地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で3.2倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

御所市を一言で表すと、「買う値段は低い。そのぶん、買う前に自分で確かめることが多い市」です。 公的データに出てくる成約は18件、中古戸建ての中央値は400万円。地価公示は全地点が下落しています。 一方で、市が売主の宅地、住宅取得の補助金、学校の統合、遺跡の届出と、御所市にしかない論点がいくつもあります。 この章では、それを順番に見ていきます。

実際の成約18件 ― 新築戸建て4件、中古戸建て12件、中古マンション0件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 御所市の成約は18件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

まず、件数の少なさをそのまま受け取ってください。 1年間で18件。新築戸建ては4件、中古マンションは0件です。 この件数では、1件の取引が入るかどうかで中央値が大きく動きます。 「御所市の相場は750万円」と言い切れる数字ではありません。

そのうえで読み取れることが3つあります。

• 新築と中古で、価格の世界がまったく違う。 新築戸建て4件は2,200万〜2,500万円にまとまり、中古戸建て12件は250万〜1,200万円。 新築の中央値2,350万円は、中古の中央値400万円の約5.9倍です（当方算出）。 戸建全体の中央値750万円は、この2つの山のあいだにある数字で、750万円前後の取引が多いという意味ではありません。
• 中古戸建ては古い。建築年の中央値は1980年で、12件のうち7件が1981年以前の建築です。 延床面積の中央値は90㎡。
• 中古戸建ての半分は400万円以下。 住宅地の公示価格の平均33,550円/㎡に、戸建18件の土地面積の中央値147㎡を掛けると約493万円です（当方算出）。 標準地と個々の土地は条件が違うので目安にすぎませんが、 中古戸建ての多くは、建物にほとんど値段が付かず、土地の値段かそれ以下で取引されていると読めます。

マンションを探している方へ。 御所市では、この1年間、中古マンションの成約が公的データに1件も出ていません。 「御所市の中古マンションの相場」を示せる数字は無い、ということです。 物件が出てきたときは、近隣の市の取引も含めて、家タダが個別にお調べします。

実際の成約は、こんな中身です

4件とも700万〜1,100万円。中古戸建ての上位25％（850万円）の前後にあたる価格帯です（建築年が不明の1件を含みます）。 土地は115〜225㎡、駅からは10〜15分。建築年は1977年・1981年・1992年と不明が1件。 1,000万円前後の予算で、駅から10〜15分・土地100㎡台〜200㎡台の戸建が買えている、というのが御所市の中古戸建ての姿です。 そして、中古戸建て12件の半分は400万円以下です。

買う側の確認事項は、種別ごとに違います。

• 新築戸建て：4件とも2,200万〜2,500万円。土地の面積と形、駐車場の台数、前面道路の幅を確かめてください。 浸水の想定と、埋蔵文化財の手続きが済んでいるかも確認を。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが、対象外の物件もあります。
• 中古戸建て：まず建築年。1981年以前の建築なら耐震診断を。 御所市には耐震改修の補助（対象工事費の5分の4・上限115万円）があります。 中古戸建ては、仲介手数料0円の対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい物件です。
• 中古マンション：この1年の成約は0件です。物件が出たときは、管理費・修繕積立金と長期修繕計画を必ず確認してください。 中古マンションも、0円の対象になる物件とならない物件があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・御所市18件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 新築戸建て・中古戸建ての「面積の中央値」は延床面積、戸建全体は土地面積です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

地価公示10地点 ― 住宅地8地点・商業地2地点が、すべて下落

令和8年地価公示で、御所市の標準地は住宅地8地点・商業地2地点の計10地点です（工業地の標準地はありません）。

住宅地8地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 上がった地点も、横ばいの地点もありません。住宅地8地点・商業地2地点、合わせて10地点がすべて下落です。 下がり方は、いちばん高い43番24が−0.2％で最も小さく、室が−1.9％で最も大きい。 値段の高い場所ほど下がり方が小さい、という並びになっています（8地点だけの話ですので、傾向と言い切ることはできません）。
• 1㎡あたり5万円を超えるのは1地点だけ。 坪に直すと、最高の51,800円が約17.1万円、平均の33,550円が約11.1万円、最安の16,300円が約5.4万円です（当方算出）。
• 地積の大きい標準地が多い。8地点のうち5地点が216㎡〜799㎡です。 御所市の住宅地は、100㎡台の区画がそろった新しい分譲地ばかりではなく、広い敷地の家が多いことがうかがえます。 敷地が広い物件は、総額だけでなく、草刈りや塀の手入れなど、買ったあとの手間も見込んでください。

商業地は2地点です。

商業地の「163番4外」（51,000円）は、住宅地の最高地点（51,800円）より安く、10地点のなかで最も大きく下がっています（−2.1％）。 商業地と住宅地の値段がほとんど変わらない、というのが御所市の中心部です。 奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある28市町村のうち、御所市の住宅地の平均価格は22位、12市のなかでは10位。 変動率（−0.9％）は28市町村中16位、12市のなかでは10位です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 所在地番は「大字」を省いて表記しています。

仲介手数料がそもそも発生しない取引 ― 市が売主の分譲宅地

仲介手数料の話をするページですから、正直に書きます。 御所市には、市そのものが売主になっている宅地があります。 市役所の窓口に直接申し込んで、市と契約する取引です。 仲介会社が入りませんので、仲介手数料は発生しません。家タダを通さない取引です。

1㎡あたり13,280円は、御所市の住宅地の公示価格の平均（33,550円）の約4割で、 最も安い標準地（古瀬・16,300円）よりも低い単価です（比較は当方算出）。 同じ価格の土地を仲介で買うと、仲介手数料の上限額は20万7,890円（当方算出）ですが、市との直接の契約ではこれがかかりません。

ただし、確かめていただきたいことがあります。

• いまも募集しているか。1区画だけの先着順で、市のページの更新日は2025年11月21日です。 すでに売れている可能性があります。現況は市の管財課にご確認ください。
• 申込みの資格と、用途の条件。用途は一戸建専用住宅で、申込みの資格が定められています。
• 土地の調査は自分で。仲介会社が入らない取引では、仲介会社による調査や説明がありません。 区域区分と用途地域、上下水道、接する道路、ハザードマップ、埋蔵文化財包蔵地にあたるかどうかを、市の各担当課でご自身で確かめることになります。
• 建物は別です。土地代金430万円ほどに、建物の建築費、外構、登記費用などが加わります。 323.78㎡は200㎡を超えますので、固定資産税の住宅用地の特例は、200㎡までの部分と超える部分で割合が変わります。

家タダがお役に立てるのは、不動産会社が広告している物件です。 市の分譲宅地と、ネットに出ている新築戸建て・中古戸建てを見比べたい、という方は、気になる物件のURLをお送りください。 対象になる物件なら、そちらは買主様の仲介手数料0円でお手伝いします。

出典：御所市「御所市の分譲宅地 購入者募集」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000697.html（更新日2025年11月21日）

住宅取得補助金50万円と、買ったあとに使える市の補助

御所市には、家を買う人・直す人に向けた補助がいくつかあります。金額と期限を表にまとめます。

住宅取得補助金の50万円は、御所市の価格帯では大きな金額です。 中古戸建ての中央値400万円に対しては8分の1。その400万円にかかる仲介手数料の上限額19万8,000円の約2.5倍です（当方算出）。 仲介手数料が0円になる物件で、補助金の条件にも当てはまれば、両方の効果が重なります。

• 年齢と期限の条件があります。夫婦のいずれかが45歳以下、取得から2年以内の申請。住んでから3か月以上たってからの申請になります。
• 中古住宅が対象になるかどうかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 市のページから「新築に限る」「中古も可」のどちらも読み取れませんでした。中古戸建てを買う方は、契約の前に住宅課にご確認ください。
• 補助どうしの併用。多世代同居補助金には、同じ住宅についての市のほかの補助と併用できない趣旨の要件があります。どれを使うかは事前に相談を。
• 耐震改修の補助は、買う前に日程を確かめる。中古戸建て12件のうち7件が1981年以前の建築です。 令和8年度の申請の締切は12月28日で、実績報告は令和9年3月31日まで。年度の途中で買う方は、来年度の募集も含めて営繕課に確認してください。

このほか、賃貸に住む新婚世帯向けの家賃補助（月額1万円・最長60か月）があります。 市の空き家バンクも運営されており、過疎地域持続的発展計画は利活用件数の目標を「累計23件→30件」としています （登録物件や改修補助の内容は、本ページでは取得できていません）。 補助の制度は年度ごとに変わります。必ず最新の市のページでご確認ください。

出典：御所市「住宅取得補助金」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001028.html ／ 御所市「多世代同居補助金」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001640.html ／ 御所市「既存木造住宅耐震改修工事補助金」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000324.html ／ 御所市「危険空家等解体工事補助金」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001657.html ／ 御所市「新婚世帯家賃補助」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000332.html ／ 御所市過疎地域持続的発展計画 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000001/1819/kasokeikaku.pdf

令和13年4月 ― 7つの小学校と4つの中学校が、1つの学校に

御所市は、市内の7小学校と4中学校を、新しく1つの義務教育学校にする計画を進めています。 令和7年3月に基本方針、令和8年3月に基本計画を策定し、開校の予定は令和13年4月。 2026年8月には、設計の公募型プロポーザルが掲載されました。

家を買う人にとって、これは「学区で選ぶ」という考え方が通用しなくなる、ということです。 ふつう、家を探すときは「どの小学校の校区か」を気にします。 御所市では、令和13年4月以降、市立の学校は1つになる予定です。 大事なのは校区ではなく、新しい学校までの距離と通い方です。 建設地と通学の方法については、基本計画の概要版の読み取りに不確かな点があったため、本ページでは断定していません。 くわしくは「学区・子育て支援」の章に書いています。

出典：御所市「新しい学校づくりの取り組み」 https://www.city.gose.nara.jp/0000004254.html ／ https://www.city.gose.nara.jp/0000004589.html

約1,500か所の遺跡 ― 着工の60日前までに届出。個人の住宅は発掘費用の補助あり

御所市で土地を買って家を建てる方、建て替える方に、必ず知っておいていただきたいことです。 市公式によると、市内には約1,500か所の「周知の埋蔵文化財包蔵地」があります。 面積60.58km²の市に約1,500か所。遺跡の上や近くに建っている家は、御所市では珍しくありません。

買う側にとっての意味は、お金よりも「時間」です。

• 60日前の届出は、工程に直接効きます。土地を買ってすぐ着工、というわけにはいきません。 発掘調査が必要になれば、その期間も加わります。引渡しの日、住宅ローンの実行、いまの住まいの退去の日を決める前に、照会を済ませてください。
• 費用の心配は小さい。個人の住宅なら、発掘調査の費用は補助されます。
• 照会は、契約の前に。電話では答えてもらえません。地図を持って窓口へ行くか、FAXを送ります。 家タダでは、検討中の物件について、この照会を契約前に無料で行います。
• 建売の新築戸建てや、建て替えを予定しない中古戸建ては、当面は関係しません。 ただし将来建て替えるときには同じ手続きが必要になります。

市の年表には、鴨都波遺跡、巨勢山古墳群（平成14年12月に国の史跡に指定）、條ウル神古墳、極楽寺ヒビキ遺跡など、発掘の記録が並んでいます。 遺跡が多いことは、御所市が古くから人の住んできた土地だということでもあります。

出典：御所市「埋蔵文化財包蔵地」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001338.html ／ 御所市「御所市のあゆみ」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000045.html

正直に書く、不利な事実 ― 人口29.2％減、過疎地域、空き家率21.8％

御所市で家を買う前に、知っておくべき数字を並べます。

立地適正化計画は、空き家率について「全国、奈良県平均を大きく上回りながら推移しています」と書いています。 平成25年は22.1％、平成30年は21.8％。5軒に1軒が空き家という水準です。

これを、買う側はどう受け止めればよいか。

• 「値上がり」や「買った値段で売れること」を前提にしない。 人口は減り、地価は下がり、空き家は多い。将来手放すときに、買い手がすぐ見つかるとは限りません。
• そのかわり、総額を低く抑えられる。中古戸建ての中央値は400万円、新築戸建てでも2,350万円。 住宅ローンを小さくできること、あるいは借りずに買えることは、暮らしの余裕に直結します。
• 場所を選ぶ。市は、駅から800m・バス停から300mの範囲を基本に居住誘導区域を定め、都市機能は近鉄御所駅・JR御所駅の周辺に集める方針です。 市が「ここに住宅を保っていく」と決めた区域の内か外かは、長く住むうえでのひとつの目安になります。
• 公共施設の計画は、遅れることがある。 市のページ（2026年6月29日公開）によると、御所駅前整備事業では、物価の高騰による事業費の増大などを理由に、市役所の庁舎棟の建設が後年に延期されました。 商業施設（スーパーマーケットなど）は遅滞なく進める方針です。 「駅前に◯◯ができるから」という説明は、時期の根拠とあわせて聞いてください。

出典：御所市「御所市の人口」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000470.html ／ 御所市過疎地域持続的発展計画 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000001/1819/kasokeikaku.pdf ／ 御所市立地適正化計画 第1章 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000003/3916/1syou.pdf ／ 同 概要版 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000003/3916/gaiyou.pdf ／ 御所市「御所駅前整備事業の進捗」 https://www.city.gose.nara.jp/0000003860.html ／ 御所市「御所市のあゆみ」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000045.html

まとめ：御所市は「総額・建築年・水と遺跡・学校までの距離」で選ぶ市

御所市の住宅地の平均価格は、奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 28市町村のうち22位、12市のなかでは10位。 変動率（−0.9％）で見ると28市町村中16位、12市のなかでは10位です。 価格は県内で低い側、値動きも下落、という位置になります。

確認すべきことは、次の6点です。

• 総額。新築戸建ては2,200万〜2,500万円、中古戸建ては250万〜1,200万円（18件のデータ）。物件価格に、耐震・リフォームの費用を足して考える。
• 建築年。中古戸建て12件のうち7件が1981年以前。耐震改修の補助は対象工事費の5分の4・上限115万円。
• 市街化区域か市街化調整区域か。調整区域はすべての開発行為が県知事の許可の対象。
• 水害の想定。葛城川・曽我川。御所・北十三・南十三・三室の各地区は、市の計画が床上浸水のおそれを挙げています。
• 埋蔵文化財包蔵地。市内に約1,500か所。建てる・建て替えるなら着工の60日前までに届出。
• 学校。令和13年4月に市内の小中学校が1つに。新しい学校までの通い方を確かめる。

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の御所市

御所町・葛村・葛上村・大正村が合併して御所市になったのは昭和33年（1958年）3月31日。国勢調査の人口は、昭和45年が35,987人、昭和50年が37,554人、昭和55年が37,387人でした。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（御所市1番地の3）を含む同じ範囲です。左の写真は、御所市の人口がいちばん多かった時期にあたります。それから半世紀。住民基本台帳の人口は令和8年9月末で22,348人になりました。多くの市では、左から右へ「田畑が住宅地に変わった」様子を見比べますが、御所市の場合は少し違います。人口が最も多かった頃と、およそ4割減ったいま（国勢調査と住民基本台帳では数え方が違うため目安）を比べる2枚です。2枚を見比べるときは、川と線路と古い町並みの位置、そして建物が増えた場所・変わらない場所に注目してください。立地適正化計画は、市役所のまわりを含む御所地区を、葛城川の洪水で床上浸水のおそれがある地区に挙げています。川に近い低い土地がどこか、という目で見ることもできます。成約データでは、中古戸建て12件のうち7件が1981年以前の建築で、左の写真の時代に建った家が、いまも取引されています。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「奈良県御所市１番地」の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28738〜28740・y13037〜13038）で切り出しています。

御所市は、昭和33年に御所町・葛村・葛上村・大正村の4つの町村が合わさってできた市です。いまの市立中学校は御所・大正・葛上・葛の4校で、合併前の4つの町村と同じ名前がついています。ここでは、市が公式に通学区域として示している4つの中学校区をまとまりとして、令和8年地価公示の全10地点（住宅地8・商業地2）と、国土交通省の成約価格情報18件を整理します。

先にお断りしておきます。(1)中学校区が合併前の町村の範囲と同じかどうかは、公的資料で確認していません。名前が同じ、というところまでです。(2)この4つの中学校区は、令和13年4月に学校が1つに統合されると、通学区域としてはなくなる予定です。ここでは「市内の場所を説明するための区分」として使っています。(3)市の都市計画マスタープランにも地域別の構想がありますが、PDFの本文を読み取れなかったため使っていません。(4)御所市の成約は18件しかなく、町別に3件以上あったのは3つの町（各3〜4件）だけです。この件数では町ごとの価格の高い・安いは言えませんので、ここでは町別の中央値を並べることはせず、成約個票の4件と地価公示を中心に書いています。(5)各エリアの記述は、地価・成約・市の計画に出てくる範囲の事実にとどめています。

成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、御所市・奈良県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

御所市には鉄道が3路線、駅が7つあります。JR和歌山線（御所駅・玉手駅・掖上駅・吉野口駅）、近鉄御所線（近鉄御所駅）、近鉄吉野線（葛駅・吉野口駅）です。

大阪へは、近鉄とJRの2つの経路があります。市公式のアクセス案内は、近鉄を「大阪阿部野橋〈近鉄南大阪線〉→尺土〈近鉄御所線〉→近鉄御所」、JRを「天王寺〈JR関西本線（大和路線）〉→王寺〈JR和歌山線〉→御所」と紹介しています。京都方面からは「京都〈近鉄京都・橿原線〉→橿原神宮前〈近鉄南大阪線〉→尺土〈近鉄御所線〉→近鉄御所」。どの経路も乗り換えがあります。市のページに所要時間の記載はありません。市の過疎地域持続的発展計画は、御所市を「奈良市、大阪市のいずれも1時間圏内」と表現しています。

御所市で最初に決めていただきたいのは「どの駅を使う暮らしか、車が中心の暮らしか」です。成約は近鉄御所駅が10件、JR御所駅が6件で、18件のうち16件がこの2つの駅を最寄りとしています。市の中心の2駅のまわり以外では、公的データに出てくる取引そのものが少ないということです。市内7駅の1日平均の乗車人員は、最も多い近鉄御所駅でも1,547人（令和5年度）。通勤・通学で鉄道を使う方は、時刻表で本数と乗り換えを確かめてから物件を決めてください。

※市内の駅が7つであることは、市の計画で確認しています。御所市立地適正化計画 第1章は「鉄道駅は、市内に JR 和歌山線の御所駅、玉手駅、掖上駅、吉野口駅の 4 駅と、近鉄御所線の御所駅、近鉄吉野線の葛駅、吉野口駅が設置されています」と書いています。各駅がどの大字にあるか、どの小学校区にあたるかは、市公式で確認できていません（未取得）。尺土駅（近鉄南大阪線と御所線の乗換駅）は、市のアクセス案内に経路として出てくる駅で、御所市内の駅ではありません。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、市の資料に載っているのが「乗車人員」（乗った人の数）で、乗降人員ではないためです。「統計からみた御所市のすがた」の表「市内鉄道駅 1日平均乗車人員」（出典は令和5年度 奈良県統計年鑑）によると、令和5年度は近鉄御所1,547人、近鉄吉野口586人、JR御所583人、JR吉野口497人、玉手387人、葛152人、掖上109人。7駅を足しても3,861人です（当方算出）。

駅の利用は、長い目で見て減っています。立地適正化計画に載っている駅別の1日あたりの利用者数（奈良県統計年鑑による）では、近鉄御所駅が2010年の2,458人から2020年の1,427人へ、JR吉野口駅が623人から457人へ、近鉄葛駅が282人から152人へ、JR掖上駅が167人から109人へ。JR御所駅は586人から493人、JR玉手駅は378人から350人でした。2020年は感染症の影響が出た年で、令和5年度には近鉄御所駅が1,547人まで戻していますが、2010年の水準には届いていません。列車の本数や所要時間は、各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

成約データの読み方。国土交通省の成約価格情報では、近鉄の駅が「近鉄御所」、JRの駅が「御所」と表記されています。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、2駅の合計は16件（18件中）。駅からの平均は近鉄御所が16分、御所が13分で、成約個票の4件も駅から10分〜15分です。駅前の物件より、駅から少し離れた住宅地の物件が取引されているということです。駐車場の有無と台数、バスの便は、御所市では物件選びの基本条件になります。

道路

車では、京奈和自動車道の御所インターチェンジが使えます。市の年表によると、平成24年3月に「京奈和自動車道 大和御所道路（御所区間）御所IC⇔橿原高田IC間（3.7Km）」が開通しました。過疎地域持続的発展計画は、京奈和自動車道の開通に触れたうえで、国道24号・県道30号、国道309号の水越トンネル経由の道路を挙げています。年表では、昭和36年4月に「国道24号線市内貫通」、平成4年5月に「御所〜香芝線（通称山麓線）開通」、平成9年3月に「水越トンネル開通」。南北は国道24号と京奈和自動車道、西の大阪府側へは国道309号の水越トンネル、というのが御所市の道路の骨組みです。

御所インターチェンジのまわりでは、土地の使い方が変わってきています。市は令和5年6月16日に御所IC北地区（北十三・南十三・出屋敷の各一部）で、用途地域・高度地区の変更と地区計画の決定を行いました。令和6年3月22日には東松本地区でも同じ手続きが行われています。インターチェンジや幹線道路の近くの物件は、周辺の用途地域と地区計画を確認し、これから何が建つ可能性があるのかを見ておいてください。地区計画の内容（用途・高さなど）は、本ページでは取得できていません（未取得）。

市のコミュニティバスは「ひまわり号」です（市の年表によると平成15年4月に運行開始、平成20年4月に有料化）。走っているのは市の北部地域で、西コース・東コースが各8便。どちらも近鉄御所駅が起点・終点です。運賃は大人200円、65歳以上の御所市民と運転免許証を自主返納した方は100円、小学生以下は無料。車検による運休を除いて毎日運行し、時間帯は8時台から19時台まで。令和6年4月1日にルートと時刻表が改められています（市のページの公開日は2026年3月14日）。1コース1日8便という本数は、通勤・通学の足として毎日使うには、時刻に合わせた計画が必要な本数です。

市にはデマンドタクシーの利用案内のページもあります（運賃・区域・予約の方法は、本ページでは取得できていません）。ひまわり号が走るのは市の北部地域ですので、市の南部や山麓の集落で物件を検討される方は、その場所で使える公共交通が何かを、市のページで必ずご確認ください。御所市は東西9.8km・南北10.6km、海抜72mから1,127mまである市です。駅から離れた場所と山麓では、自家用車を前提にした暮らしになると考えておくのが現実的です。駐車場の台数、前面道路の幅、冬の路面の状況は、現地でお確かめください。

※駅別の乗降人員、各駅の所在地（大字）、列車の本数・所要時間、デマンドタクシーの運賃・区域、路線バス（奈良交通）の系統は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：御所市「アクセス」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000864.html ／御所市立地適正化計画 第1章 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000003/3916/1syou.pdf ／統計からみた御所市のすがた https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000003/3121/6.pdf ／御所市「御所市のあゆみ」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000045.html ／御所市過疎地域持続的発展計画 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000001/1819/kasokeikaku.pdf ／御所市「御所IC北地区」 https://www.city.gose.nara.jp/0000003740.html ／御所市「地区計画区域内の届出」 https://www.city.gose.nara.jp/0000003738.html ／御所市「コミュニティバス利用案内」 https://www.city.gose.nara.jp/0000003864.html ／御所市「御所市デマンドタクシー利用案内」 https://www.city.gose.nara.jp/0000003530.html ／御所市（交通・駐車場の一覧） https://www.city.gose.nara.jp/category/8-7-5-0-0-0-0-0-0-0.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

ここは正直に書きます。御所市の固定資産税・都市計画税の税率は、市の公表ページから確認できませんでした（未確認）。市の「固定資産税」の分類にあるのは、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修・認定長期優良住宅の減額、縦覧、償却資産の申告、過疎法による課税免除などのページで、税率そのものを書いたページは見当たりませんでした。

上の表の固定資産税1.4％は、地方税法の標準税率です（総務省「固定資産税」）。多くの市町村がこの税率を使っていますが、御所市の条例の条文で確かめた数字ではありません。免税点（土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円）も、同じく総務省のページに載っている全国共通の数字です。

都市計画税については、「課税の定めがある」ことまでは確認できました。御所市の例規集に載っている御所市税条例は、第3条第2項で「市税として課する目的税は、都市計画税とする。」と定め、目次に「第3章 目的税 第1節 都市計画税（第141条〜第145条）」を置いています。市の税のページにも「土地に係る固定資産税・都市計画税の据え置き措置」という題名の記事があります。ただし、税率と課税される区域を定めた条文は、例規集のページで取得できませんでした。例規集に「都市計画税条例」という独立した条例は見当たらず、税率は市税条例のなかに書かれていると考えられますが、数字は確認できていません。一方、令和8年度の納期一覧は税目を「固定資産税」とだけ書いています。このページでは推測で数字を埋めない方針のため、上の表は「1.4％＋都市計画税」としています。

買う側がとるべき確認は、かんたんです。検討中の物件について、売主の今年度の納税通知書（課税明細書）を見せてもらうこと。固定資産税と都市計画税がそれぞれいくらかが、物件ごとに載っています。市の税務課（代表 0745-62-3001）でも確認できます。

令和8年度の固定資産税の納期は4月30日・7月31日・9月30日・11月30日の4回です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税などの精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

住宅用地の特例や新築住宅の減額は、地方税法にもとづく全国共通の制度です。総務省のページによると、固定資産税は小規模住宅用地（200㎡以下の部分）が価格の6分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）が価格の3分の1。新築住宅は、一般の住宅で3年間、3階建て以上の中高層耐火建築物で5年間、税額が2分の1に減額されます。御所市のページには、これらの割合や期間についての説明は見当たりませんでしたので、適用の条件は市の税務課にご確認ください。

御所市の成約データでは、戸建18件の土地面積の中央値は147㎡です。200㎡以下なら、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まります。ただし成約個票には土地225㎡の戸建もあり、地価公示の標準地にも地積が216㎡〜799㎡の地点が5つあります。敷地の広い物件は、200㎡を超える部分の特例の割合が変わることを覚えておいてください。

御所市の中古戸建ては、12件のうち7件が1981年以前の建築です。建物の評価額は年数とともに下がっていますので、古い戸建では税額のほとんどが土地の分になります。住宅を取り壊して更地にすると、住宅用地の特例が外れます。古家つきの土地を買って建て替える方は、1月1日をまたいで更地の期間ができると、その年の土地の税額が上がることを知っておいてください。

市は、住宅耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修・認定長期優良住宅について、固定資産税の減額のページを設けています。古い戸建を買って改修する方は、工事の前に要件を確認しておくと、減額を受けそこねずに済みます（減額の割合・期間の数値は、本ページでは再確認していないため載せていません）。なお、過疎法にもとづく固定資産税の課税免除（対象区域は御所市全域）は、製造業・旅館業などの事業者向けの制度で、個人の住宅は対象ではありません。

免税点

同一人が御所市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：4月30日／7月31日／9月30日／11月30日（令和8年度・御所市の納期一覧）／固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に課税

※上の表の税率・免税点は、御所市が公表している値として確認できたものではありません。このページでは推測で数字を埋めない方針のため、確認できなかった旨を明示しています。正確な税率・税額は必ず市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜葛城川・曽我川の洪水 ― 市の計画が挙げている4つの地区

御所市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのがハザードマップです。 市は「御所市総合防災マップ」を公開しています（公開日2024年5月1日）。 洪水・土砂災害のハザードマップを改訂し、地震防災マップを統合したもので、 洪水の対象河川は葛城川と曽我川。浸水継続時間の図、揺れやすさマップ、危険度マップも収められています。 立地適正化計画の防災指針が文章で書いている内容は、次のとおりです。

市の計画が、地区の名前を挙げて床上浸水のおそれを書いているという点を、重く受け止めてください。 御所地区は市役所と2つの駅がある中心部、北十三・南十三は御所インターチェンジの北で地区計画が決まった場所です。 便利な場所、動きのある場所が、同時に水の想定がある場所でもあります。

記録もあります。市の年表「御所市のあゆみ」には、次の災害が載っています。

浸水の想定がある区域で買う場合は、火災保険の水災補償を付けるかどうか、保険料がいくらになるかも、購入の総額に入れて考えてください。 検討中の物件の住所で、浸水の深さと、水が引くまでの時間の両方を見ることをおすすめします。

※町・大字ごとの浸水深、想定最大規模の降雨の条件（何時間で何mm）、被害のあった町名は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：御所市「総合防災マップ」 https://www.city.gose.nara.jp/0000002753.html ／ 御所市立地適正化計画 第7章（防災指針） https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000003/3916/7syou.pdf ／ 同 第4章 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000003/3916/4syou.pdf ／ 同 概要版 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000003/3916/gaiyou.pdf ／ 御所市「御所市のあゆみ」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000045.html

2｜山・ため池・地震 ― 土砂災害、防災重点ため池18か所、震度7の想定

御所市は、西に金剛山・葛城山が連なり、海抜72mから1,127mまである市です。水だけでなく、山と池と地震も確認してください。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、居室のある建築物に構造の規制がかかり、 住宅ローンの条件や建て替えの自由度に影響します。 山に近い物件、背後に斜面のある物件は、契約の前に県のマップで区域を確かめてください。

ため池は、見落とされやすいリスクです。 ため池のハザードマップは、堤が切れたときに水がどこまで、どのくらいの深さで来るかを示したものです。 池の下流側にあたる物件は、18か所のうちのどれかの想定区域に入っていないかを確認してください。

震度7の想定は、古い戸建を買う方に直接かかわります。 御所市の中古戸建ての成約12件のうち7件は1981年以前の建築です（次の項目）。 大規模盛土造成地については、市に「大規模盛土造成地における宅地耐震化の取り組み」のページがあります（箇所数は本ページでは取得できていません）。

※土砂災害警戒区域・特別警戒区域の箇所数、地震の建物被害・人的被害の想定、大規模盛土造成地の箇所数は未取得です。 出典：御所市「土砂災害警戒区域等」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001760.html ／ 御所市「防災重点ため池マップ・ため池ハザードマップ」 https://www.city.gose.nara.jp/0000002845.html ／ 御所市「地域防災計画」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001744.html ／ 同 概要版 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000001/1744/2021bousaikeikaku.pdf ／ 御所市「宅地造成等工事規制区域」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000684.html ／ 御所市「大規模盛土造成地における宅地耐震化の取り組み」 https://www.city.gose.nara.jp/0000003665.html ／ 御所市「御所市概要」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000044.html

3｜1981年以前の戸建 ― 耐震改修の補助は5分の4・上限115万円。締切に注意

御所市の中古戸建ての成約12件のうち、7件が1981年以前の建築です。建築年の中央値は1980年。 御所市で中古戸建てを探すと、旧耐震の時期の家に当たる確率が高いということです。

補助の率が高い制度です。たとえば対象工事費が140万円なら、5分の4は112万円（当方算出）。 400万円の中古戸建てを買って耐震改修をする場合、この補助があるかどうかで総額が大きく変わります。

• 契約の前に、建築年（着工の時期）を確かめる。補助の対象は昭和56年5月31日以前の着工です。
• 工事の前に申請する。締切は12月28日、工事を終えて報告するのは翌年3月31日まで。 秋から冬に買う方は、今年度の申請に間に合うか、来年度の募集を待つかを、営繕課に確認してから決めてください。
• 耐震診断については、市に既存木造住宅耐震診断事業のページがあります（内容は本ページでは取得できていません）。
• 改修後の固定資産税の減額のページも市にあります。工事の前に要件を確認してください。
• 買った家に住まず、取り壊す場合：危険空家等解体工事補助（解体費の2分の1・上限50万円）は、市の判定で危険と認められた元住宅が対象です。 どの古家でも使える制度ではありません。

出典：御所市「既存木造住宅耐震改修工事補助金」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000324.html ／ 御所市「既存木造住宅耐震診断事業」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000329.html ／ 御所市「危険空家等解体工事補助金」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001657.html ／ 御所市（固定資産税の一覧） https://www.city.gose.nara.jp/category/8-2-5-0-0-0-0-0-0-0.html

4｜市街化区域か調整区域か。市街化区域なら居住誘導区域の内か外か

御所市には市街化区域と市街化調整区域があります。面積の内訳は公表資料で確認できていません（未取得）が、 森林が市域の51％、人口集中地区が市域の3.4％という数字から、市街地が限られていることは読み取れます。

価格が周辺より目立って低い物件、敷地が広い物件は、まず区域区分を確認してください。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 区域区分・用途地域・地区計画は、市のまちづくり推進課（代表 0745-62-3001）で確認できます。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

5｜埋蔵文化財包蔵地 ― 契約の前に、地図を持って照会する

市内に約1,500か所。土地を買って建てる方、古家を買って建て替える方は、次の順番で進めてください。

• (1)契約の前に照会する。位置を明示した地図を、教育委員会事務局 文化財課に持参するかFAXで送ります（FAX 0745-62-9872）。電話では照会できません。
• (2)包蔵地にあたる場合は、工事着工の60日前までに届出。発掘届は正1部・副3部、断面図を添えます。
• (3)浅い掘削なら立会調査、深い掘削なら発掘調査。基礎の形や地盤改良の方法で、掘る深さが変わります。建築会社にも早めに伝えてください。
• (4)個人用住宅なら、発掘調査の費用は補助されます。負担が大きいのは費用ではなく期間です。

出典：御所市「埋蔵文化財包蔵地」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001338.html

6｜山麓と歴史的な町並み ― 近郊緑地保全区域、景観保全地区、御所まち

御所市には、自然や景観を守るための届出の制度がいくつか重なっています。

山に近い物件で、増築・建て替え・木の伐採・造成を考えている方は、これらの区域にあたるかどうかを先に確かめてください。 近郊緑地保全区域と景観保全地区の区域の名前と範囲は、市・県のページに記載がなく、本ページでは取得できていません（未取得）。 国定公園の区域内での行為の規制の内容も未取得です。

御所まちの古い町家を検討される方へ。 市の年表によると、御所まちは平成19年に「もてなしのまちづくりモデル地区」に認定され、 平成21年1月には「御所まちの背割下水および環濠」が国土交通大臣賞を受けています。 古い町割りが残る地区では、道が細いこと、敷地の形が細長いことがあります。 前面道路の幅と接道の長さ、建て替えるときに同じ大きさの家が建つかどうかを、契約の前に必ず確認してください。 修景の補助の率・上限額は、市のページの本文に記載がありませんでした（未取得）。 古都保存法の区域（歴史的風土保存区域・特別保存地区）と風致地区については、御所市に指定があるという記述を確認できていません。 「指定が無い」と明記した資料も取得できていませんので、本ページでは断定していません。

出典：奈良県「近郊緑地保全区域における行為制限」 https://www.pref.nara.lg.jp/n094/12762.html ／ 御所市「景観保全地区内行為」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000680.html ／ 御所市「街なみ環境整備事業」 https://www.city.gose.nara.jp/0000003228.html ／ 御所市「御所市のあゆみ」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000045.html

7｜駅か、車か。使える交通を物件ごとに確かめる

物件広告の「御所駅」は、近鉄とJRのどちらかを確認してください。2つは別の駅です。

成約の「—」は、3件以上の成約があった駅の集計に出てこないという意味です。 JR御所駅の中央値1,500万円は6件だけの数字で、新築戸建てが何件か入ると大きく動きます。 「JR側は高い、近鉄側は安い」という意味ではありません。

• 大阪・京都方面は、どの経路も乗り換えがあります。近鉄は尺土で、JRは王寺で乗り換えます。通勤に使う方は、時刻表で朝の本数と帰りの終電を確かめてください。
• 駐車場は何台分あるか。成約の「駅からの平均」は13〜16分です。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさも確認を。
• 駅前の月極駐車場に空きがあるか。近鉄御所駅前駐車場は「現在満車」と掲載されています（2026年7月15日掲載）。
• コミュニティバス「ひまわり号」は市の北部地域で、1コース1日8便。その物件の場所が路線に入っているか、デマンドタクシーが使えるかを確かめてください。
• 坂と標高。市の海抜は72mから1,127mまであります。山麓の物件は、冬の路面と、毎日の上り下りを実際に確かめてください。

8｜学校は令和13年4月に1つになる予定 ― 通い方を確かめる

市内の7小学校・4中学校は、令和13年4月に1つの義務教育学校に統合される予定です。 「学校に近いから」という理由でその物件を選ぶなら、その学校が統合のあとも使われるのかを確かめてください。 新しい学校の建設地、通学バスの有無と対象になる距離は、本ページでは断定していません（基本計画の読み取りに不確かな点があったため）。 お子さんのいる方、これから考えている方は、物件の場所を決める前に、市の教育委員会に建設地と通学の方法をご確認ください。 公立の保育所・幼児園・幼稚園も、北部・南部の2か所へ再編する方針です。

9｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 御所市の人口は、住民基本台帳で平成20年8月末の31,544人から令和8年9月末の22,348人へ、29.2％減りました（当方算出）。 直近の1年でも435人の減少です。市は過疎地域に該当し、空き家率は21.8％（平成30年）。 令和8年地価公示は、住宅地8地点・商業地2地点がすべて下落しました。

• 「いくらで買うか」だけでなく、「将来どうするか」まで考えておく。 住み続けるのか、子どもに残すのか、手放すのか。手放すときに買い手が見つかりにくい場合があることを、前提にしておいてください。
• 空き家にしない計画を。空き家率が高い市では、空き家の管理が負担になります。 市は危険空家の解体に補助を出していますが、対象は市の判定で危険と認められたものに限られます。
• 居住誘導区域の内か外か。市は、駅から800m・バス停から300mを基本に、住宅を保っていく区域を決めています。
• 借入れを小さくする。御所市の中古戸建ては中央値400万円です。 値下がりの心配が大きい市では、借入れを小さくしておくことが、いちばんの備えになります。

「長く住むための家を、総額を抑えて買う」なら、御所市は現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方には、おすすめしにくい市だと正直に申し上げます。

10｜御所市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザード・埋蔵文化財の確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

御所市は、昭和33年（1958年）3月31日に市制を施行しました。 市公式の年表は、昭和33年3月の行に「御所町、葛村、葛上村、大正村の4か町村が合併、県下で8番目の市として発足 市章制定」と記しています。

4つの町村が、いまも学校の名前に残っている

合併から70年近くたったいまも、4つの町村の名前は中学校の名前として残っています （校区が合併前の町村の範囲と同じかどうかは、公的資料で確認していません）。 その4つの中学校と7つの小学校が、令和13年4月に1つの義務教育学校になる予定です。 昭和33年に4つの町村が1つの市になり、令和13年に学校が1つになる。御所市の歩みの、ひとつの区切りと言えます。

住所の書き方にも、合併前の名残があります。 市役所の住所は「御所市1番地の3」。大字が付きません。 地価公示の標準地にも「43番24」「569番5」のように大字の付かない所在地があり、 市の通学区域の一覧は、この市街地を「旧御所町内」と呼んでいます。 年表には、昭和48年7月に「通称町名設定（市街地）」とあります。 登記や契約書に書かれる所在地と、ふだん使われている町名が違うことがあるということです。 物件の所在地は、登記上の地番で確かめてください。

御所まち ― 江戸時代中期の町割りと環濠

市公式の「街なみ環境整備事業」のページは、市の中心部の御所まちについて、 「江戸時代中期の町割りや環濠が残る」と説明しています。 市は「御所中心市街地地区街なみ環境整備事業計画」を策定し、令和3年10月24日には地区の協議会が設立されました。 平成29年3月31日には、御所市と奈良県が「御所中心市街地地区のまちづくり基本協定」を結んでいます。

古い町割りが残っているということは、買う側にとっては2つの面があります。 ひとつは、町並みそのものの魅力。もうひとつは、道の幅や敷地の形が、いまの基準ができる前のままのところがあるということです。 建て替えのときに道路の中心から下がって建てる必要があるか、車が入るか、隣との境界がはっきりしているか。 御所まちで町家や古い戸建を検討される方は、建物の魅力とあわせて、この3つを確かめてください。 伝統的建造物群保存地区や景観地区の指定があるという記述は、市のページでは確認できていません。

金剛山・葛城山のふもと ― 遺跡と古墳の多い土地

市公式は御所市を「西部に金剛山・葛城山が峰を連ね、東南部の丘陵地から平地の広がる緑豊かな自然に囲まれた田園都市」と紹介しています。 年表には、昭和33年4月に「金剛山、葛城山国定公園に指定される」、昭和42年3月に「葛城山ロープウェイ開通」とあります。

そして、遺跡の多い土地です。年表から、発掘や史跡に関する行を抜き出します。

市内の周知の埋蔵文化財包蔵地は約1,500か所。 家を建てる・建て替えるときには、着工の60日前までの届出が必要になることがあります。 歴史の厚みは御所市の魅力ですが、買う側にとっては「工程に時間がかかることがある」という実務の話でもあります。

道路・鉄道・水道のあゆみ

公共下水道の供用開始が平成4年、一部の地域への上水道の給水開始が平成14年。 御所市では、上下水道の整備が比較的新しい地域があります。 古い戸建を買うときは、下水道につながっているか、浄化槽か、くみ取りか、水道は公営の上水道か、を物件ごとに確認してください。 設備の入れ替えが必要になると、数十万円から百万円単位の費用がかかることがあります。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※「御所」という地名の由来、合併前の4町村の正確な範囲、令和7年国勢調査の人口・世帯数は確認できていません（未取得）。 市公式の年表（公開日2016年3月29日）の掲載は平成24年までで、それ以降の行はそれぞれの市のページによります。 出典：御所市「御所市概要」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000044.html ／ 御所市「御所市のあゆみ」 https://www.city.gose.nara.jp/0000000045.html ／ 御所市「街なみ環境整備事業」 https://www.city.gose.nara.jp/0000003228.html ／ 御所市「御所中心市街地地区のまちづくり基本協定」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001320.html ／ 御所市「埋蔵文化財包蔵地」 https://www.city.gose.nara.jp/0000001338.html ／ 御所市過疎地域持続的発展計画 https://www.city.gose.nara.jp/cmsfiles/contents/0000001/1819/kasokeikaku.pdf ／ 御所市「新しい学校づくりの取り組み」 https://www.city.gose.nara.jp/0000004254.html

• 【奈良県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 御所市の価格が奈良県全体のどのあたりに位置するのかを、県内の市町村の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。