【大津市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

大津市の価格帯で、いくら得になるか

大津市の住宅地は1㎡あたり平均82,291円（58地点の単純平均）。市内の標準地は最高273,000円/㎡（京町１丁目４０８番）から最低15,400円/㎡（北小松字村屋敷４１４番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が17.7倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、大津市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は418件。成約価格の中央値は2,100万円、真ん中の半数は1,200万円〜2,800万円に収まっています。延床面積の中央値は110㎡。建築年の中央値は1997年です。

最寄駅で多いのは石山駅（69件）、瀬田(滋賀)駅（60件）、比叡山坂本駅（37件）。

中央値の2,100万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は75万9,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる418件のうち、1981年以前に建てられたものは68件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

大津市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて大津市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 34万人が、南北約46kmの細長い市域に住む

大津市の人口は342,694人（男164,643人／女178,051人）、世帯数は161,482世帯です（令和8年8月31日現在・大津市「男女別・学区別人口統計表」）。滋賀県の県庁所在地で、平成21年4月に中核市へ移行しています。

令和7年国勢調査の結果も、市が公表しています。大津市の人口は342,879人（男164,751人／女178,128人）、世帯数は150,932世帯（令和7年10月1日現在。市のページは「確定値」として掲載）。令和2年国勢調査の345,070人から2,191人減（0.63％減）、世帯数は4,844世帯増（3.31％増）、1世帯当たり人員は2.27人で0.09人の減少です。人口はわずかに減り、世帯は増えている。都市計画マスタープランも「順調に人口増加を続けてきた大津市も、いよいよ人口減少局面を迎えつつあり」と書いています。

ただし、市のなかで一様に減っているわけではありません。市は人口を37の学区で集計しており、都市計画マスタープランはその学区を7つの地域にまとめています。令和8年8月31日現在の学区別人口を7地域に足し上げると（足し上げは当方）、東部（瀬田・青山など）77,484人、中部（大津駅・びわ湖浜大津・大津京の周辺）72,357人の2地域で市の4割強。以下、中北部49,831人、西北部48,641人、中南部41,035人、南部32,957人、北部20,389人です。学区で最も多いのは瀬田北の20,090人、次いで平野の19,416人、堅田の17,945人、滋賀の17,722人、晴嵐の17,489人。最も少ないのは葛川の236人です。

人口の動き方は地域で違います。都市計画マスタープラン（平成29年運用開始）は、北部・南部で人口減少が進んでいることを課題に挙げています（計画書の数値は平成28年時点のものです）。地価公示でも、令和8年に下落した住宅地14地点は、北小松・木戸・和邇高城・伊香立下在地町・真野大野1丁目・千野1丁目・千石台・稲葉台・大谷町・大平1丁目・南郷4丁目・千町3丁目・関津5丁目・平野1丁目。1㎡あたり3万円に届かない9地点のうち8地点が下落（残る比叡平1丁目は横ばい）で、価格の低い地点ほど下がっているという形になっています。「大津市の相場」という一つの数字ではなく、「どの地域の、どの駅の物件か」で考えるのが、大津市では特に重要です。

面積について。大津市の面積は464.51km²です。市の「市域の変遷」によると、平成18年3月20日の志賀町合併で374.06km²になり、平成19年9月28日の「琵琶湖境界確定」で464.10km²、平成26年10月1日の計測方法変更で464.51km²になりました。いまの面積には琵琶湖の水面が含まれています。人口密度（約738人/km²・当方算出）が低く見えるのはそのためです。

土地の使われ方

大津市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域5,883.5ha」です。市域は46,451ha（464.51km²。琵琶湖の水面を含みます）。このうち都市計画区域（大津湖南都市計画区域の大津市分）は、市街化区域5,883.5haと市街化調整区域27,026.5haを合わせた32,910ha（合計は当方算出）。住宅を建てることを前提にした市街化区域は、市域の12.7％、都市計画区域の17.9％にとどまります。

市街化区域の内訳は、住居系の用途地域（7種類の合計）が4,594.8ha、商業系（近隣商業・商業）が686.8ha、工業系（準工業・工業・工業専用）が586.0ha（合計は当方算出）。工業専用地域は2.5haしかなく、住宅を建てられない用途地域はごくわずかです。大津市の市街化区域は、ほぼ全部が「住宅を建てられる土地」だと言えます。

裏を返すと、大津市では「市街化区域の外」に出たとたんに条件が大きく変わります。市街化調整区域は市街化区域の4.6倍（当方算出）の広さがあり、さらに都市計画マスタープランは「都市計画区域外を含めた市全域を計画対象区域とします」と書いていて、都市計画区域の外の土地も市内にあります（下の表の「都市計画区域外」は市域面積から都市計画区域を引いた当方の算出値で、琵琶湖の水面を含みます。どの地区が区域外にあたるかは、市の資料から確認できていません）。

※大津市統計年鑑（令和7年版）「A-3 都市計画区域」令和3年3月30日の変更時点、および「A-2 市域の変遷」。系統別の合計・未指定地・都市計画区域外の面積と構成比は当方の算出。統計年鑑の注記は「市街化区域の総面積と用途地域の内訳が一致しないのは、一部用途地域に未指定地があるため」。

市街化区域と市街化調整区域

大津市は「大津湖南都市計画区域」に属し、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。大津市統計年鑑（令和7年版）によると、令和3年3月30日の変更時点で市街化区域は5,883.5ha、市街化調整区域は27,026.5ha。都市計画区域の17.9％が市街化区域、82.1％が市街化調整区域（構成比は当方算出）です。平成30年8月28日の時点では市街化区域5,936.0ha・調整区域26,974.0haでしたから、令和3年の変更で市街化区域は52.5ha減っています（差は当方算出）。

市街化区域のなかは、ほとんどが住宅を建てられる用途地域です。下の表のとおり、最も広いのは第一種住居地域の2,064.2ha（35.1％）、次が第一種中高層住居専用地域の1,282.3ha（21.8％）、第一種低層住居専用地域の785.3ha（13.3％）。工業専用地域は2.5haだけです。

もうひとつ、大津市には都市計画区域の外の土地もあります。都市計画マスタープランは「都市計画区域外を含めた市全域を計画対象区域とします」としています。どの地区が都市計画区域外にあたるかは、市公式のテキストから確認できませんでした（未取得）。市域面積46,451haと都市計画区域32,910haの差は13,541ha（当方算出）ですが、市域面積には琵琶湖の水面が含まれるため、陸地のうちどれだけが区域外かはこの数字からは分かりません。

市街化区域5,883.5haの用途地域の内訳は次のとおりです。面積が最大なのは第一種住居地域（2,064.2ha・35.1％）。住居系7種類の合計は4,594.8ha（78.1％）、商業系2種類は686.8ha（11.7％）、工業系3種類は586.0ha（10.0％）になります（合計と割合は当方算出）。平成30年8月28日の変更では第一種低層住居専用地域が923.8haから837.8haへ、第二種住居地域が213.9haから299.9haへ変わっており、用途地域は固定されたものではありません。

※大津市統計年鑑（令和7年版）「A-3 都市計画区域」（資料：都市計画部都市計画課）。令和3年3月30日の変更時点。割合は当方の算出で、用途地域の未指定地（15.9ha・当方算出）があるため合計は100％になりません。近隣商業地域と商業地域の面積は、統計年鑑PDFの行の読み取りによるもので、2つの行の対応に取り違えがないかは別の資料で照合できていません（合計686.8haは変わりません）。区域区分の当初決定日は未取得です。

地価公示 ― 58地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、大津市の住宅地の標準地は58地点。 単純平均は1㎡あたり82,291円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.9％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

大津市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 大津市の住宅地の平均価格は4位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第4位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

大津市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地58地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で17.7倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

大津市の都市公園は233箇所・345.61ha（令和7年4月1日現在・大津市統計年鑑）。種別では、街区公園が142箇所、近隣公園が39箇所、都市緑地が29箇所、総合公園が7箇所、地区公園が6箇所などです。令和8年8月末の住民基本台帳人口342,694人で割ると、1人当たり約10.1㎡（当方算出。市の公表値ではありません）。市は「なぎさ公園周辺魅力向上プロジェクト」のページも設けています。個々の公園の名称・所在地・面積は、本ページでは確認していません（未取得）。

※大津市統計年鑑（令和7年版）「F-8 公園の現況」令和7年4月1日現在。1人当たり面積は当方の算出。

大津市を一言で表すと、「一つの市のなかに、いくつもの市がある」です。 県庁のある中心部の住宅地は1㎡あたり27万円、北の端の北小松は1万5千円。 成約は877件あり、マンションが395件、戸建が482件。 この章では、公的データに出ている数字で、大津市の「幅」を読んでいきます。

市が自分で分けている「7つの地域」

大津市の都市計画マスタープラン（2017-2031・平成29年4月1日運用開始）は、 市の形を「南北約46kmに及ぶ細長い」と表現し、37の学区を7つの地域にまとめています。 各地域の将来像と拠点は、市の計画書に書かれているものです。

人口が多いのは東部（77,484人）と中部（72,357人）。この2地域で市の43.7％（当方算出）です。 中部は県庁所在地の中心部、東部は瀬田駅を中心とした地域。 大津市の成約877件のうち、件数の多い6駅の547件は、すべてこの2地域と中南部・中北部のJRの駅です。 北部・西北部・南部の3地域は、成約データの上位の駅・町丁目には出てきません。 「大津市の相場」として出回っている数字は、実質的には中部・中南部・東部・中北部の数字だと考えてください。

※人口は大津市「男女別・学区別人口統計表」（令和8年8月31日現在）の学区別人口を、マスタープランの地域区分に沿って当方が足し上げたものです。 仰木の里東学区はマスタープランの学区一覧に名前がないため、西北部に含めています。 浜大津駅は現在の統計年鑑では「びわ湖浜大津」と表記されています。 出典：大津市都市計画マスタープラン2017-2031 第2章 地域別構想 https://www.city.otsu.lg.jp/material/files/group/53/toshimasu_06.pdf ／ 大津市「最新の人口統計表」 https://www.city.otsu.lg.jp/shisei/t/tokein/jinkot/74526.html

地価公示82地点 ― 住宅地は39地点が上昇、14地点が下落

令和8年地価公示で、大津市の標準地は住宅地58地点・商業地22地点・工業地2地点の計82地点です。

商業地は22地点すべてが上昇、工業地も2地点とも上昇。住宅地だけが、上がる地点と下がる地点に分かれています。 住宅地の平均は＋1.9％ですが、これは「市内のどこでも2％ほど上がった」という意味ではありません。 ＋8.1％の地点から−3.5％の地点まであります。

住宅地58地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 1㎡あたり10万円以上が19地点、5万円未満が17地点。 58地点の3分の1が10万円以上、3割が5万円未満で、真ん中の層より「高い帯」と「安い帯」がはっきりあります。
• 下落した14地点のうち8地点は、3万円に届かない地点。 3万円未満の9地点は、比叡平1丁目（横ばい）を除いてすべて下落しました。 下落率が大きいのは千町3丁目（−3.5％）、関津5丁目（−3.2％）、千野1丁目（−2.6％）、木戸（−2.1％）。 いずれも地積が500㎡を超える標準地（583㎡・595㎡・583㎡・525㎡）で、昔からの集落の宅地と考えられます（周辺の状況は鑑定評価書の本文を確認しておらず、地積からの推測です）。
• 上昇率が大きいのは、もともと高い地点。 梅林1丁目と京町2丁目が＋8.1％、大門通＋6.7％、一里山7丁目＋5.9％、青山7丁目＋5.8％、石場＋5.6％、真野2丁目＋5.1％。 高い地点がさらに上がり、安い地点がさらに下がるという動きです。
• 最高地点の京町1丁目（273,000円）は地積1,288㎡。 戸建の区画ではなく、まとまった広さの住宅地の標準地です。 一般的な広さの標準地で最も高いのは梅林1丁目（200,000円・158㎡）と京町2丁目（173,000円・150㎡）。

買う側にとっての意味は、「大津市なら値上がりする」とも「下がる」とも言えない、ということです。 中心部の駅に近い住宅地は上がっており、買うなら価格は高い。 郊外の集落や山ぎわの住宅地は下がっており、安く買えるが、将来手放すときに買い手がつきにくい可能性がある。 検討中の物件がどちらの帯にあるのかを、この表で確かめてから価格を判断してください。

商業地22地点と工業地2地点は次のとおりです。

商業地で上昇が目立つのは、中央3丁目（＋13.9％）、松山町（＋11.1％）、京町4丁目（＋9.7％）、湖城が丘（＋9.5％）。 工業地は関津4丁目が＋15.9％、晴嵐2丁目が＋9.6％で、82地点のなかで最も上昇率が高いのは工業地の関津4丁目です。 同じ関津でも、住宅地の関津5丁目は−3.2％。 同じ町名のなかで、工業地は＋15.9％、住宅地は−3.2％。用途によって土地の評価がまったく違う動きをしています。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約877件 ― マンション395件・戸建482件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 大津市の成約は877件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

戸建55％、マンション45％（当方算出）。 どちらを選んでも、十分な数の取引事例がある市です。 中央値はマンション2,500万円のほうが戸建2,300万円より高く、中央の築年はどちらも2001〜2002年。 「築25年前後のマンション76㎡が2,500万円」「築25年前後の戸建が土地162㎡つきで2,300万円」というのが、 公的データに出ている大津市の真ん中の姿です。

戸建の2,300万円を、土地の値段と比べてみます。 住宅地の平均価格82,291円/㎡に162㎡を掛けると約1,333万円（当方算出）。 中央値2,300万円との差は約1,000万円で、建物にもそれなりの値段がついていることが分かります。 ただしこれは市全体の平均どうしの計算です。 1㎡あたり13万円の大萱や一里山で162㎡なら土地だけで2,000万円を超えますし、 3万円の地域なら500万円に届きません。同じ2,300万円でも、中身は地域によってまったく違います。

最寄駅別の成約（件数の多い6駅・877件中547件）

件数が最も多い石山駅が、中央値は最も低い（1,800万円）。 最も高い大津駅（3,050万円）とは1.7倍（当方算出）の差があります。 琵琶湖線で隣り合う駅を順に並べると、大津3,050万円、膳所2,400万円、石山1,800万円、瀬田2,700万円。 大津から石山へ向かって下がり、瀬田でまた上がるという形です。 石山駅は南部地域や瀬田の一部の物件の最寄駅にもなっていて、 駅前のマンションから、バスで通う郊外の戸建まで、幅広い物件が「石山」に数えられていると考えられます （駅ごとの種別の内訳は公表データにないため、断定はできません）。

大津京駅の118件・2,950万円は、JR湖西線の駅です。 琵琶湖線の大津駅（56件）の2倍以上の件数があり、中央値もほぼ並びます。 大津市の中心部の住宅の取引は、いまは大津京駅の周辺が最も厚いと読めます。

町丁目別の成約（件数の多い8町丁目・計217件）

8つのうち6つ（におの浜・茶が崎・皇子が丘・浜大津・柳が崎・中央）は、中央の面積が67〜83㎡。 戸建の土地としては小さすぎますから、マンションの成約が中心の町と読めます。 残る2つ（大江118㎡・坂本133㎡）は戸建が中心と読めます（いずれも面積からの推測で、町丁目ごとの種別の内訳は公表データにありません）。

マンションの町のなかでも、価格は2,350万円から3,900万円まで1.7倍ちがいます。 茶が崎3,900万円・柳が崎3,700万円が高く、浜大津2,350万円・皇子が丘2,800万円が低い。 面積はどれも70〜80㎡台で大きな差がありませんから、価格の差は建物の新しさや立地によるものと考えられます （町丁目ごとの築年は公表データにないため、断定はできません）。 「大津のマンションは2,500万円」と一括りにせず、町ごとの水準を見てください。

実際の成約は、こんな中身です

マンション4件は、どれも2,500万円・75〜85㎡・3LDK・2000〜2008年築。 違うのは駅からの距離で、大津京駅徒歩2分（皇子が丘・85㎡・2002年築）から石山駅徒歩17分（瀬田・75㎡・2008年築）まであります。 同じ2,500万円で「駅2分・築24年・85㎡」と「駅17分・築18年・75㎡」のどちらも買えるということです。

戸建4件は、同じ2,300万円でも中身がまったく違います。 2024年築の新しい戸建が2件ありますが、大江は土地55㎡、南郷上山町は土地175㎡。 2003年築・2006年築の2件は、土地140〜170㎡に建物120〜190㎡。 「駅に歩ける場所の小さな新築」「駅から離れた広い新築」「築20年の広い家」が同じ値段で並んでいます。 大津市の2,300万円は、何を優先するかで買えるものが変わる価格帯です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・大津市877件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 戸建の「土地」は成約価格情報の面積欄、「建物」は延床面積欄の値です。戸建の間取りは公表データに入っていません。 最寄駅までの徒歩分数が0となっている個票は「記載なし」としました。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

都市計画区域の82％が市街化調整区域

大津市統計年鑑（令和7年版）によると、令和3年3月30日の変更時点で、 市街化区域は5,883.5ha（17.9％）、市街化調整区域は27,026.5ha（82.1％）です。都市計画区域の外の土地も市内にあります（範囲・面積は未取得）。

市街化区域から一歩外に出ると市街化調整区域で、面積は市街化区域の4.6倍（当方算出）あります。 市が「市街化調整区域で土地・建物の購入や譲渡をご計画のみなさまへ」というページをわざわざ出しているのは、 調整区域の物件を知らずに買ってしまう人がいる、ということの裏返しです。 詳しくは「市街化調整区域」の章で扱いますが、ここでは3点だけ挙げておきます。

• 農家住宅など「建てた人」を理由に許可された家は、別の人が住むことが認められない場合がある。
• 北部（旧志賀町）の住宅団地のなかには、市街化調整区域の「旧認定団地」（22地区）がある。基準は「自己居住用住宅」。
• 大石富川地区の一部は、県条例の浸水警戒区域。住居の新築・改築に知事の許可が必要。

出典：大津市統計年鑑（令和7年版）「土地・気象」 https://www.city.otsu.lg.jp/material/files/group/109/R7toukeinenkanA.pdf ／ 大津市「市街化調整区域で土地・建物の購入や譲渡をご計画のみなさまへ」 https://www.city.otsu.lg.jp/b/kk/tk/p/51028.html

まとめ：大津市は「地域・駅・区域・ハザード・学区」の5つで選ぶ市

大津市の住宅地の平均価格（82,291円/㎡）は、滋賀県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 17市町のうち4位、町を除いた13市のなかでも4位。 変動率（＋1.9％）も17市町中4位、13市のなかで4位です。 県庁所在地ですが、平均では県内1位ではありません。 北部や山あいの低い地点まで含めて58地点を平均しているためで、 中心部だけを見れば1㎡あたり16万〜27万円の水準です。

確認すべきことは、次の5点です。

• 7地域のどこか。北部・西北部・中北部・中部・中南部・南部・東部で、地価も交通も学校の状況もちがいます。
• どの路線のどの駅か。JR琵琶湖線・JR湖西線・京阪石山坂本線・京阪京津線。JRと京阪で似た名前の駅があります。
• 市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域外か。調整区域なら、建物が建てられた経過と、自分が使えるかどうか。
• ハザードマップは2種類とも。土砂・洪水ハザードマップ（琵琶湖・瀬田川・大戸川・草津川と土砂災害）と、 水害ハザードマップ（中小河川・水路）。ため池のマップがある学区は21あります。
• 学区。学校選択制はありますが、小学校9校・中学校5校は受入れ停止。志賀・中央・晴嵐の3小学校は進学先の中学校が住所で分かれます。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の大津市

大津市が市制を施行したのは明治31年（1898年）10月1日。当時の面積は14.20km²でした。その後、昭和7年に滋賀村、昭和8年に膳所町・石山町、昭和26年に雄琴村・坂本村・下阪本村・大石村・下田上村、昭和42年に瀬田町・堅田町、平成18年に志賀町と合併し、いまの市域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（御陵町3-1）を含む同じ範囲です。市役所は、京阪石山坂本線の大津市役所前駅から徒歩約1分、JR湖西線の大津京駅から徒歩約15分（いずれも市公式の案内）。左の写真は、昭和42年に瀬田町・堅田町と合併して市域が154.50km²から303.68km²へほぼ倍になった、その7〜11年後にあたります。現在、この写真の周辺は、成約データで件数が2番目に多い大津京駅（118件・中央値2,950万円）の圏内で、皇子が丘（24件・2,800万円）・茶が崎（26件・3,900万円）・柳が崎（21件・3,700万円）といった、マンションの成約が中心と読める町名が集まっています。2枚を見比べるときは、建物の密度と、湖岸の形に注目してください。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た座標から算出したタイルによるものです。写真に写っている個々の建物・施設が何であるかは確認していません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28748〜28750・y12977〜12978）で切り出しています。

大津市は、明治31年の市制施行から平成18年の志賀町合併まで、6回の合併で広がってきた市です。南北は約46km。北の小松から南の大石まで、同じ市内でも景色も相場もまったく違います。

市の都市計画マスタープラン（2017-2031）は、37の学区を北部・西北部・中北部・中部・中南部・南部・東部の7地域にまとめて地域別構想を描いています。ここでもその7地域に沿って、令和8年地価公示の標準地（住宅地58・商業地22・工業地2）と、国土交通省の成約価格情報877件の駅別・町丁目別を整理します。

先にお断りしておきます。7地域と学区の対応は市のマスタープランによるものですが、個々の標準地・成約の町名をどの地域に置くかは、町名・学区名・小学校の所在地・成約個票の最寄駅を手がかりにした当方の整理です。地域の境目に近い町名や、学区との対応を確かめられなかった町名は、ここでは取り上げず、「大津市の特徴」の章に全58地点の一覧として掲載しています。また、仰木の里東学区はマスタープラン策定時の学区一覧に名前がないため、仰木の里と同じ西北部に含めて集計しました。成約の駅別は件数の多い6駅（計547件）、町丁目別は件数の多い8町丁目（計217件）だけの集計です。ここに出てこない駅・町にも成約はあります。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、大津市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

大津市にはJRと京阪の4路線が通っています。JR琵琶湖線（大津・膳所・石山・瀬田の4駅）、JR湖西線（大津京から北小松まで12駅）、京阪石山坂本線（21駅）、京阪京津線（市内は上栄町・大谷・追分）です。JRだけで16駅あります。

大津市で必ず確認していただきたいのは、JRと京阪の「似た名前の駅」です。膳所（JR）と京阪膳所、石山（JR）と京阪石山、大津京（JR）と京阪大津京、比叡山坂本（JR）と坂本比叡山口（京阪）。名前は似ていますが別の駅で、路線も行き先も違います。物件広告に「膳所駅 徒歩◯分」「石山駅 徒歩◯分」とある場合は、JRなのか京阪なのかを確認してください。

どの路線の駅かで、通勤の経路が変わります。湖西線の駅を使う物件か、琵琶湖線の駅を使う物件か、京阪の駅が最寄りでJRの駅まで乗り継ぐ物件か。成約データを見ても、琵琶湖線の4駅（石山125件・瀬田99件・膳所98件・大津56件）で378件、湖西線の2駅（大津京118件・比叡山坂本51件）で169件と、件数の多い6駅はすべてJRの駅です（合計は当方算出）。

※市内にどの駅があるかは、大津市統計年鑑（令和7年版）の「G-4 JR市内各駅の乗車人員」「G-5 京阪電車市内各駅の乗車人員」に載っている駅名で確認しています。JRは琵琶湖線が大津・膳所・石山・瀬田の4駅、湖西線が大津京・唐崎・比叡山坂本・おごと温泉・堅田・小野・和邇・蓬莱・志賀・比良・近江舞子・北小松の12駅です。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅ごとの数値を本ページで確定できていないためです（未取得）。統計年鑑には駅別の年間乗車人員（単位：千人。1日平均に365日を乗じた値）が載っていますが、PDFの表から駅名と数値の対応を正確に読み取れなかったため、掲載を見送りました。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、JR瀬田駅が「瀬田(滋賀)」と表記されています。駅別の集計は件数の多い6駅（石山・大津京・瀬田・膳所・大津・比叡山坂本）のもので、6駅の合計は547件（877件中）。残る330件は、これ以外の駅を最寄りとする成約です（内訳は本ページには載せていません）。

平均徒歩の読み方。大津9分、大津京10分、膳所11分、石山12分、比叡山坂本16分、瀬田18分。大津・大津京・膳所・石山は駅から10分前後、瀬田と比叡山坂本は15分を超えます。瀬田駅・比叡山坂本駅の物件は、駅までの道のり（坂・バス・自転車）と駐車場をあわせて確認することをおすすめします。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

道路

市の統計年鑑の「道路の現況」に載っている国道は、国道1号・161号・367号・422号・477号です。高速道路のインターチェンジは、名神・新名神高速道路の大津・瀬田西・瀬田東・草津田上の4つが統計年鑑の表に載っています。市役所への車でのアクセスについて、市は「西大津バイパスの皇子山ランプから約10分」と案内しています。また統計年鑑には「琵琶湖大橋利用状況」の表があり、琵琶湖大橋が市の交通の一部になっていることが分かります（資料元は滋賀県道路公社）。

都市計画マスタープランは、中北部・中部の課題として交通渋滞を挙げています。車通勤を前提に物件を選ぶ方は、通勤する時間帯に実際に走ってみることをおすすめします。国道・バイパス・高速道路の近くの物件は、交通の便と引き換えに音と振動の確認が必要です。

バスについては、市自身が厳しい現状を書いています。市公式の「公共交通について知ろう」は、「公共交通は通学や買い物、友達との外出など日常生活に欠かせない移動手段です。しかし、利用者の減少や運転手の担い手不足により、路線の廃止や減便が引き起っています」と説明しています。バス便の物件は、いまの時刻表が将来も続く前提で選ばないほうが安全です。現在の本数と、自家用車・自転車での代替手段をあわせて確認してください。

鉄道やバスが届きにくい地域では、市がデマンド型のりあいタクシー「光ルくん号」を運行しています。市のページには「志賀地域」と「葛川・伊香立・仰木・上田上・晴嵐台地域」の2つの利用ガイドがあります。これらの地域の物件を検討される方は、日常の移動が予約制の乗り合い交通と自家用車になることを前提に、運行日・時間帯・予約方法を市の利用ガイドで確認してください（運賃・運行時間は本ページでは確認できていません）。市は「大津市バス&電車乗り換えマップ」（北部版・南部版）も公開しています。

※駅別の乗車人員、国道・県道ごとの延長、バス路線ごとの経路・本数・運賃、「光ルくん号」の運賃と運行時間は、本ページでは確認できていません（未取得）。駅の所在地（住所）も、鉄道事業者の駅情報ページでは個別に確認していません（市の統計年鑑の「市内各駅」の表による確認です）。出典：大津市統計年鑑（令和7年版）「運輸・通信」https://www.city.otsu.lg.jp/material/files/group/109/R7toukeinenkanG.pdf ／同「建築・建設」 https://www.city.otsu.lg.jp/material/files/group/109/R7toukeinenkanF.pdf ／大津市「市役所へのアクセス」 https://www.city.otsu.lg.jp/shisei/c/access.html ／大津市「公共交通について知ろう」 https://www.city.otsu.lg.jp/kurashi/kp/k/tb/75806.html ／大津市「デマンド型のりあいタクシー『光ルくん号』」 https://www.city.otsu.lg.jp/kurashi/kp/k/t/index.html ／大津市「大津市バス・電車乗り換えマップ」 https://www.city.otsu.lg.jp/kurashi/kp/k/tb/4608.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

大津市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。市公式は、固定資産税を「課税標準額×税率（1.4％）＝税額」、都市計画税を「課税標準額×0.3％＝税額」と説明しています。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の対象は「市街化区域内に所在する土地又は家屋」。使いみちは「道路、公園などの都市計画施設の整備に関する事業や、土地区画整理事業に要する費用」です。大津市は都市計画区域の82.1％が市街化調整区域ですから、同じ大津市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。北部の旧認定団地のように、住宅団地でも市街化調整区域にあれば都市計画税はかかりません。

固定資産税は、1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人が納める税金です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

令和8年度の納期限は第1期 6月1日、第2期 7月31日、第3期 12月15日、第4期 令和9年3月1日。第3期が12月15日である点は、12月下旬を納期限にしている市から移る方はご注意ください。

免税点は、市内に同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です（地方税法第351条）。

住宅用地の特例は、大津市も地方税法どおりです。市公式の「税額の算定（宅地）について」によると、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、固定資産税が価格の6分の1、都市計画税が3分の1。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格の3分の1、都市計画税が3分の2です。住宅用地の面積は「家屋の敷地面積に住宅用地の率を乗じて」求めるとされています。

大津市の成約データでは、戸建482件の中央の面積（土地）は162㎡です。大津市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。町丁目別でも、大江118㎡・坂本133㎡と、戸建が中心と見られる町丁目はいずれも200㎡を下回っています。一方、地価公示の標準地を見ると、北小松383㎡・木戸525㎡・伊香立下在地町502㎡・千町3丁目583㎡・関津5丁目595㎡・千野1丁目583㎡と、郊外の集落では200㎡を大きく超える宅地があります。200㎡を超えた部分は特例の率が変わりますので、広い敷地の物件は税額を個別に確認してください。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。居住部分の120㎡までの固定資産税が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅等が5年度分（認定長期優良住宅はそれぞれ5年度分・7年度分）。床面積の要件は、令和8年3月31日までの新築が「50㎡以上280㎡以下」、令和8年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」と、市のページに書かれています。これから新築を買う方は、新しい要件のほうが適用されます。床面積が240㎡を超える大きな家は対象から外れますのでご注意ください。なお市は「都市計画税については減額されません」と明記しています。

このほか、認定長期優良住宅、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修の各減額措置のページと、「マンションの固定資産税について」「マンション大規模修繕」のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が大津市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年6月1日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月15日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。市は「納期変更により上記以外の日が設定されている場合があります」と注記

※税率・免税点は大津市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜水害の地図は2種類。両方を見てください

大津市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのがハザードマップです。 大津市の水害のハザードマップは、対象のちがう2種類に分かれています。

「大きな川から離れているから大丈夫」とは言えないのが、大津市（滋賀県）の特徴です。 滋賀県は、大きな川だけでなく中小河川や水路があふれた場合まで考えた「地先の安全度マップ」を作っており、 大津市の水害ハザードマップはそれをもとにしています。 琵琶湖や瀬田川の浸水想定区域に入っていない物件でも、水害ハザードマップでは色がついていることがあります。 必ず2種類とも確認してください。

もうひとつ大事なのは、地図が更新の途中だということです。 市のページは、令和8年3月末日に滋賀県の洪水浸水想定区域が更新されたこと、 現在公開している土砂・洪水ハザードマップは更新前の令和4年3月版であること、 令和8年度中に新しい版を作成する予定であることを知らせています。 いま手元で見られる市のマップは、最新の県の想定を反映していない可能性があります。 検討中の物件については、県の最新の洪水浸水想定区域図もあわせて確認することをおすすめします。 家タダでは、契約前の調査で最新の想定を確認します。

※浸水深・浸水継続時間の具体値、琵琶湖の水位と浸水範囲の関係、学区ごとの浸水想定の範囲は、 ハザードマップが図面（PDF・地図システム）のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 ため池ハザードマップの対象学区は、木戸・和邇・伊香立・真野・堅田・仰木・雄琴・唐崎・膳所・富士見・晴嵐・石山・南郷・大石・田上・ 上田上・青山・瀬田南・瀬田・瀬田北・瀬田東です。 出典：大津市「ハザードマップ・防災カルテ」 https://www.city.otsu.lg.jp/bosai/b/h/map/index.html ／ 大津市「土砂・洪水ハザードマップ」 https://www.city.otsu.lg.jp/bosai/b/h/map/48521.html ／ 大津市「水害ハザードマップ」 https://www.city.otsu.lg.jp/bosai/b/h/map/48523.html ／ 大津市「防災重点農業用ため池ハザードマップ」 https://www.city.otsu.lg.jp/bosai/b/h/map/33482.html

2｜浸水警戒区域 ― 大石富川地区の一部は、家を建てるのに知事の許可が要ります

滋賀県には、ほかの多くの県にない制度があります。 「滋賀県流域治水の推進に関する条例」（平成26年条例第55号）第13条にもとづく「浸水警戒区域」です。

大石富川地区で物件を検討される方は、その土地が浸水警戒区域に入っているかを必ず確認してください。 県の説明では、許可にあたって「2階が浸水しないか」といった安全性の確認が行われます。 建て替えのときの建築費や間取りの自由度に影響します。 県は宅地建物取引業者に向けて、取引のときの水害リスク情報の提供についてのページも設けています。 県のページには、県内で指定された区域が20箇所挙げられています。 大津市内の指定がいまは大石富川地区だけでも、今後ほかの地区が指定される可能性はあります。

出典：滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html ／ 滋賀県「浸水警戒区域の指定について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/947.html ／ 滋賀県「宅地建物取引業者の皆様へ」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1207.html

3｜土砂災害警戒区域1,423区域・特別警戒区域1,020区域

滋賀県が公表している市町別の指定状況（令和8年8月25日現在）で、 大津市の土砂災害警戒区域は1,423区域、うち特別警戒区域は1,020区域です。

1,423区域のうち1,020区域、7割（当方算出で72％）が特別警戒区域（レッドゾーン）です。 大津市は、比良山系・比叡山・音羽山・田上山と、山に囲まれた市です。 山ぎわ・がけ下・谷の出口の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。

特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 大津市の立地適正化計画は、土砂災害特別警戒区域を居住誘導区域に含めない考え方をとっており、 市としても「これから人に住んでもらう場所」とは位置づけていません。 土砂災害警戒区域は、市の土砂・洪水ハザードマップ（学区別）に掲載されています。

出典：滋賀県「土砂災害警戒区域等の指定状況（市町別）」 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/1237/20260907093852.pdf （令和8年8月25日現在）／ 滋賀県「土砂災害警戒区域について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1237.html 。 学区ごと・町ごとの内訳は未取得です。山の名前は大津市都市計画マスタープラン序章の記述によります。

4｜市街化区域か、調整区域か、区域外か

大津市の都市計画区域は17.9％（5,883.5ha）が市街化区域、82.1％（27,026.5ha）が市街化調整区域です。 都市計画区域の外の土地も市内にあります。

調整区域の物件でいちばん怖いのは、「買えたけれど使えない」ことです。 市が挙げている違反の例は、「農家住宅を、農業者以外が使用すること」 「許可を受けた者のみが使用できる建築物を、許可を受けた者以外の者が使用すること」。 売買そのものは成立してしまうため、買ったあとで増改築ができない・使用できないと分かることがあります。 市の言葉を借りれば「違反建築物を入手すると最後に困るのは持ち主です」。 開発行為許可通知書・開発登録簿・建築確認済証・検査済証があるかどうかを、契約前に確認してください。 家タダでは、開発調整課での確認を契約前に無料で行います。

5｜景観・高さ・風致・歴史的風土 ― 大津市はルールの多い市です

大津市は、建物の高さ・色・形にかかわるルールが多い市です。 買ってから「思った建物が建てられない」とならないよう、該当するものを確認してください。

これらは「悪い条件」とは限りません。 高さや色のルールがあるから、まち並みや湖の眺めが守られている面があります。 ただ、建て替え・増築・外壁の塗り替え・太陽光パネルの設置を考えている方にとっては、費用と自由度に直接関わります。 風致地区・高度地区・景観重点地区の区域は、都市計画課（077-528-2770）の都市計画図や市の地図情報システムで確認できます。

※風致地区の名称・面積・種別ごとの基準、歴史的風土保存区域・特別保存地区の名称と面積、 景観計画の届出対象となる行為の規模（景観重点地区内）は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：大津市「第2次大津市景観計画の策定について」 https://www.city.otsu.lg.jp/machi/c/kr/koto/l/p/66137.html ／ 大津市「景観法に基づく届出について」 https://www.city.otsu.lg.jp/machi/c/kr/koto/l/p/1521533402485.html ／ 大津市「風致地区内行為の許可について」 https://www.city.otsu.lg.jp/machi/c/kr/koto/l/f/1521533509606.html ／ 大津市「歴史的風土特別保存地区内行為の許可について」 https://www.city.otsu.lg.jp/machi/c/kr/koto/l/h/1521533659336.html ／ 大津市「大津市の高度地区」 https://www.city.otsu.lg.jp/machi/c/mp/tk/c/1390523291490.html

6｜盛土規制法は市全域。造成地・擁壁のある物件

大津市は令和7年4月1日に、盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）にもとづく規制を開始しました。 「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域」の2つの指定で、市全域が規制の対象になっています。 中核市である大津市では、許可を行うのは市長です。

擁壁のある物件、ひな壇状の造成地の物件を買う場合は、次の点を確認してください。

• 造成されたときの許可・検査の記録があるか。市は開発登録簿を備えています。
• 擁壁の状態。市には「宅地擁壁の安全性について」のページがあります。古い擁壁は、建て替えのときに造り直しを求められることがあり、費用は数百万円単位になりえます。
• 購入後に庭や駐車場を造成する場合、規模によっては許可・届出が必要です。許可・届出の対象となる規模は区域によって違います（数値は未取得）。

出典：大津市「盛土規制法について」 https://www.city.otsu.lg.jp/machi/c/mp/tk/m/55813.html ／ 大津市「宅地開発」 https://www.city.otsu.lg.jp/b/kk/tk/index.html ／ 大津市「住宅の安全性・耐震」 https://www.city.otsu.lg.jp/kurashi/j/at/index.html

7｜古い戸建・リフォームの補助は「交付決定の前に契約しない」

大津市には、住宅に関する補助制度がいくつかあります。共通して大事なのは順番です。

定住促進リフォーム補助金について、市は次のように明記しています。

中古住宅を買ってすぐリフォームを始めてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 補助の申請 → 交付決定 → 工事の着手、という順番を守ってください。 市外から大津市に移ってくる子育て世帯なら、リフォーム費用の20％・最大60万円。 仲介手数料が0円になる分とあわせると、中古住宅を買ってリフォームする場合の負担はかなり変わります。 ただし対象になる住宅・工事・世帯の要件は細かく決まっており、予算にも限りがあります。 要件の詳細と、耐震補助の補助率・上限額は、本ページでは確認できていません（未取得）ので、 定住促進リフォーム補助金は住宅政策課、耐震補助は建築指導課（077-528-2774）にご確認ください。

大津市の成約データでは、戸建482件の中央の築年は2001年、マンション395件は2002年です。 真ん中の物件は新耐震基準の建物ですが、中央値より古い物件も同じ数だけあります。 昭和56年5月以前に着工された木造住宅を検討する場合は、耐震診断と補助制度の確認を、契約の前に行うことをおすすめします。

出典：大津市「建築物の耐震補助制度について」 https://www.city.otsu.lg.jp/kurashi/j/at/21055.html ／ 大津市「大津市定住促進リフォーム補助金のご案内」 https://www.city.otsu.lg.jp/kurashi/j/r/h/7846.html ／ 大津市「補助制度」 https://www.city.otsu.lg.jp/kurashi/j/r/h/index.html

8｜駅名・学区名・町名の「似た名前」に注意

大津市には、似た名前・同じ名前で別のものを指す地名がいくつもあります。 物件広告を読むときに取り違えやすいものを挙げておきます。

「◯◯駅 徒歩◯分」「◯◯学区」という言葉だけで判断せず、路線名・学校名・住所の3つをセットで確認してください。 家タダにお送りいただいた物件は、最寄駅の路線、指定校、学区を確認したうえでお答えします。

9｜大津市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

大津市は、明治31年（1898年）10月1日に市制を施行しました。 当時の面積は14.20km²。いまの面積464.51km²の3％ほどしかありません（当方算出）。 そこから昭和と平成の合併を重ねて、北は小松から南は大石まで、南北約46kmの市になりました。

市域の変遷 ― いつ、どこが大津市になったか

この表は、いまの大津市の「地域ごとのちがい」をそのまま説明しています。

• 膳所・石山・瀬田・堅田・坂本・雄琴・大石・志賀は、もとは別の町や村でした。 いまも駅名・学区名・学校名として残っていて、それぞれに中心となる市街地があります。
• 昭和42年の合併で、市の面積は154.50km²から303.68km²へ、ほぼ2倍になりました。 このとき加わった瀬田は、いま人口が最も多い東部地域（77,484人）の中心。 堅田は西北部地域の拠点で、合併時の面積96.64km²は一度に加わった町村のなかで最大です。
• 平成18年に加わった旧志賀町が、いまの北部地域です。 合併から20年。市街化調整区域のなかの「旧認定団地」は、旧志賀町の区域を対象にした市の条例に由来する区域です。
• 平成19年の「琵琶湖の境界確定」で、面積が約90km²増えました（374.06km²→464.10km²。差は当方算出）。 土地が増えたのではなく、琵琶湖の水面のうち大津市に属する範囲が確定したものと読めます。

大津市で物件を探すときは、「大津市のどこか」ではなく「もとはどの町・村だったところか」で考えると、整理がつきやすくなります。 駅も、学区も、地価も、成約の価格帯も、この単位でまとまっているからです。

都（みやこ）と港と宿場 ― 市公式「大津の歴史」から

市公式の「大津の歴史」は、旧石器時代から現代までを時代ごとに紹介しています。 住まい探しに関係する地名が出てくる部分を抜き出します。

都が置かれ、京の外港になり、城下町と宿場町と門前町が並び立った。 大津市の市街地が一つの中心にまとまらず、大津・膳所・石山・瀬田・坂本・堅田といくつもの核を持っているのは、こうした歴史の積み重ねです。 JR湖西線の「大津京」という駅名、景観重点地区の「大津百町」「坂本」「堅田」という名前も、この歴史と重なります （駅名や「大津百町」の名前の由来そのものを説明した市のページは確認していませんので、関連づけにとどめます）。

歴史のある町で家を買うことには、実務上の意味があります。

• 古い町割りの区域では、前面道路が狭い・敷地が細長いといった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるか、接道の条件を必ず確認してください。
• 町家を買って直す場合、市には「町家建物の改修・補強方法について」のページがあります。
• 景観重点地区・歴史的風土特別保存地区・風致地区では、建物の外観や現状の変更にルールがあります。
• 遺跡の多い市です。埋蔵文化財の包蔵地にあたる土地では、建築の前に届出や調査が必要になることがあります （大津市内の包蔵地の範囲は本ページでは確認していません）。

「大津」という地名そのものの語源・由来を説明した記述は、市公式のページでは確認できませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※地名「大津」の語源・由来、市の位置（経緯度・東西の距離）、最高地点・最低地点、隣接する市町の一覧、 古都保存法にもとづく古都の指定年月日は、市公式のテキストから確認できていません（未取得）。 出典：大津市「市域の変遷」 https://www.city.otsu.lg.jp/shisei/c/p/11455.html ／ 大津市「大津の歴史」 https://www.city.otsu.lg.jp/shisei/c/p/11454.html ／ 大津市「大津市の花・木・鳥」 https://www.city.otsu.lg.jp/shisei/c/p/11452.html ／ 大津市「市役所へのアクセス」 https://www.city.otsu.lg.jp/shisei/c/access.html ／ 大津市統計年鑑（令和7年版）「土地・気象」 https://www.city.otsu.lg.jp/material/files/group/109/R7toukeinenkanA.pdf ／ 大津市都市計画マスタープラン2017-2031 序章 https://www.city.otsu.lg.jp/material/files/group/53/toshimasu_04.pdf

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