【丹波市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て
兵庫県丹波市 専門 エリアガイド
丹波市で 仲介手数料無料 で家を買う方法。
1,000万円（計算例）の物件なら 39万6,000円 おトク／仲介手数料の上限額との差
ネットに掲載されている丹波市の物件は、原則どこの会社の物件でも
買主様の仲介手数料0円でご購入いただけます。
丹波市で、仲介手数料無料（0円）で家を買うことはできますか？
できます。ネットに掲載されている丹波市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です（売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件など、対象外になる場合があります）。最初に正直に書いておきます。国土交通省の成約価格情報（直近4四半期）に、丹波市の成約は1件も載っていません。公表データに載っていないことは、取引がないという意味ではありません。そこで価格の目安は、別の公的データで補います。国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）では、丹波市の戸建ては44件・中央値600万円（まんなか半分の幅は210万円〜1,480万円）。600万円の物件なら仲介手数料の上限額は26万4,000円です（いずれも国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません）。ページ上部の金額は相場ではなく計算例で、1,000万円の物件なら上限額は39万6,000円。家タダならこれが0円になります。あわせて、このページでは令和8年地価公示の住宅地6地点を軸に、丹波市の土地の値段と、線引きのない市ならではの制度を整理します。
- 丹波市の成約価格情報は0件です。直近4四半期（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の国土交通省 成約価格情報に、丹波市の成約は載っていません。そこで戸建ては、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）の44件・中央値600万円と、地価公示で目安を示します（「丹波市の価格の目安」の章）。マンションは、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。
- 手数料の金額は計算例です。600万円なら仲介手数料の上限額は26万4,000円、1,000万円なら39万6,000円、2,000万円なら72万6,000円。家タダを通して買えば、どの価格でも買主様の仲介手数料は0円です。物件価格が1,000万円を下回ることが多い市では、仲介手数料が諸費用のなかで占める割合が大きくなります。
- 丹波市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均14,733円（6地点の単純平均・令和8年地価公示）。前年比−1.2％で、6地点すべてが下落しています。平均価格は兵庫県内40市区町村で40位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでも25位です（当方の集計）。
- 住宅地の標準地は、柏原・氷上・春日・市島の4地域にしかありません。最高は柏原町北山（18,400円/㎡・−1.1％）、最安は市島町中竹田（10,800円/㎡・−0.9％）で、差は1.7倍。山南地域と青垣地域には、住宅地・商業地とも標準地がありません。全9地点のなかで上がったのは、商業地の柏原町柏原（34,400円/㎡・＋4.2％）だけです。
- 丹波市には、市街化調整区域も用途地域もありません。市の資料は都市計画区域を「非線引区域」、用途地域を「市内全域」で指定なしとしています。平成24年5月1日に都市計画区域が市全域に広がりました。ただし氷上町・柏原町の一部には「特定用途制限地域」（約208ha）があり、そのうち「工業地区」では住宅の建築が制限されます。
- 固定資産税は1.4％、納期は5月・7月・12月・2月の4期。市税概要（令和8年度版）の税目にも予算にも、都市計画税は出てきません。毎年かかる市の土地・家屋の税は固定資産税だけ、と読み取れます（条例での確認は未実施）。
- 鉄道はJR福知山線とJR加古川線の計8駅（市勢要覧）。大阪からはJR福知山線で柏原駅・石生駅へ快速で約100分、特急は柏原駅のみ停車（市公式のアクセス案内）。加古川線（西脇市〜谷川）について市は「電車は1時間に1本もない」と書いています。日常の移動は車が前提の市です。
- こども医療費は0歳から高校生世代まで、入院・外来とも無料・所得制限なし。学校給食は中学校（令和7年度から）と小学校（令和8年度から）が無償。市外から転入して家を買う若い世帯には若者定住マイホーム取得補助金（経費の5％以内、上限は過疎地域の青垣・山南で50万円、それ以外で30万円）があります。
- 山が市域の約75％を占める市です。兵庫県指定の土砂災害警戒区域は1,492箇所、特別警戒区域は950箇所（令和8年6月30日現在）。市内のため池は183箇所。平成26年8月の丹波市豪雨災害では1時間91.0mm・24時間414.0mmの雨が観測され、平成16年台風第23号では加古川・竹田川の合流部付近などが浸水しました。
01「仲介手数料無料」は怪しくないのか ― 法律の条文で説明します
丹波市で家を探していて「仲介手数料無料」という広告を見たとき、 多くの方がまず思うのは「なぜタダなのか」「どこかで取られるのではないか」ということだと思います。 この章では、その疑問に法律の条文と当社の免許情報で正面からお答えします。 納得いただけなければ、ご相談いただく必要はありません。
疑問1：そもそも仲介手数料を0円にしていいのか？
結論から言うと、合法です。むしろ、法律は「上限」しか定めていません。
不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条と、それに基づく国土交通省の告示 （「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年6月21日 国土交通省告示第949号））で決められています。 この告示が定めているのは受け取ってよい金額の上限であって、 「いくら以上もらわなければならない」という下限は、条文のどこにも存在しません。
| 売買価格 | 法律が定める報酬の上限（税抜） | 法律が定める下限 |
|---|---|---|
| 400万円超の部分 | 代金額 × 3％ | 定めなし |
| 200万円超400万円以下の部分 | 代金額 × 4％ | |
| 200万円以下の部分 | 代金額 × 5％ |
※実務では速算式（代金額×3％＋6万円）×1.1で計算します。これに消費税が加わります。 ※令和6年の改正で、800万円以下の物件（低廉な空家等）は特例として33万円（30万円の1.1倍）まで受け取れるようになりました。
つまり「仲介手数料をもらわない」という選択は、法律上まったく問題がありません。 0円は違法でも例外でもなく、上限を定めた法律の内側にある、ごく普通の選択です。
疑問2：では、家タダはどこから利益を得ているのか？
不動産の売買には、必ず売主様と買主様の2者がいます。 そして仲介会社は、その両方から手数料を受け取ることができます。 家タダと一般的な不動産会社の違いを、図で比べてみます。
※一般的な仲介でも、売主様側と買主様側を別々の会社が担当する「片手」の場合は 自社の取り分は1件分になります。上の図は、1社が売主様・買主様の両方を担当する「両手」仲介との比較です。
家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てます。 買主様からいただかないぶん、会社の受け取りは、両方から受け取る場合の半分（1件分）になります。 無理な仕組みでも、どこかにしわ寄せをする仕組みでもなく、 単に「2件分もらうところを1件分にしている」だけです。
だからこそ、売主様側の不動産会社が「買主からも手数料を取ること」を前提にしている物件では、 0円にできません。そういう物件は正直にそうお伝えします。 「どんな物件でも必ず0円」とは申し上げません。
疑問3：手数料が0円でも、別の名目で請求されないか？
ここが一番気になるところだと思います。結論は請求しません。 そして、そもそも法律で禁止されています。
国土交通省の告示は、報酬の上限を定めたうえで、 依頼者の依頼によって行う特別の広告費用などを除き、報酬以外の名目で金銭を受け取ってはならないと定めています。 「コンサルティング料」「書類作成料」「事務手数料」といった名目で別途請求することは、 そもそも宅建業者に認められていません。
下表は、丹波市で中古住宅を購入するときに実際にかかるお金の全項目です。 家タダに支払っていただくものが1つもないことを確認してください。
| 費用 | 支払先 | 目安 | 家タダの取り分 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社 | 通常は（価格×3％＋6万円）×1.1 | 0円 |
| 印紙税 | 国（契約書に貼付） | 1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時） | 0円 |
| 登録免許税 | 国（法務局） | 所有権移転・抵当権設定にかかる | 0円 |
| 司法書士報酬 | 司法書士 | 5万〜10万円程度 | 0円 |
| 固定資産税の精算金（都市計画税が課されている場合は都市計画税も） | 売主様 | 引渡日で日割り | 0円 |
| 住宅ローン事務手数料・保証料 | 金融機関 | 借入額により変動 | 0円 |
| 火災保険・地震保険料 | 保険会社 | 建物・期間により変動 | 0円 |
| 不動産取得税 | 兵庫県（県税） | 取得後に納税通知。軽減措置あり | 0円 |
仲介手数料以外の費用は、すべて国・自治体・司法書士・金融機関・保険会社に支払うもので、 不動産会社を通さずに発生します。家タダがこれらに上乗せすることはありません。
※諸費用の合計は物件価格の6〜10％が一般的な目安です。 このうち最大の項目が仲介手数料であり、そこが0円になります。 物件ごとの概算は、無料でお出しします。
疑問4：安いぶん、サービスが削られていないか？
業務内容は通常の仲介と変わりません。宅建業法上、 仲介会社が行うべき業務（調査・重要事項説明・契約書作成）は手数料の額にかかわらず同じです。
- 現地内覧への同行（丹波市内の物件）
- 役所調査（都市計画・道路・上下水道・建築確認）
- 法務局調査（登記・権利関係・越境）
- 成約事例にもとづく価格の妥当性チェックと価格交渉
- 宅地建物取引士による重要事項説明
- 契約書・重要事項説明書の作成
- 引渡し・決済の立会い
むしろ当社は買主様側だけに立つため、 売主様と買主様の両方から手数料を受け取る会社と違って、 「値下げ交渉をすると自社の売上が減る」という利益相反が起きません。 成約価格が下がれば当社の報酬も下がりますが、それでも交渉します。
02ご相談から引渡しまで ― いつ、何を、いくら払うか
「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。
| 段階 | 内容 | この時点で支払うもの |
|---|---|---|
| 1. ご相談 | LINE・電話・メールで物件URLを送っていただく | なし |
| 2. 無料診断 | 仲介手数料0円の対象か／相場と比べて妥当かを回答 | なし |
| 3. 内覧 | 担当者が現地まで同行（丹波市内） | なし |
| 4. 調査 | 役所・法務局調査、区域区分の確認、成約データの確認 | なし |
| 5. 価格交渉 | 成約事例を根拠に売主様と交渉 | なし |
| 6. 購入申込 | 買付証明書の提出 | なし（申込金は原則不要） |
| 7. 売買契約 | 重要事項説明・契約書への署名押印 | 手付金（売主様へ・売買代金の一部）／印紙税 |
| 8. 住宅ローン本申込 | 金融機関の審査 | なし（事務手数料は実行時） |
| 9. 決済・引渡し | 残代金の支払いと所有権移転登記 | 残代金／登録免許税／司法書士報酬／ローン事務手数料／保険料／税の精算金 |
| ― | 家タダへの仲介手数料 | 0円（全段階を通じて） |
1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。
※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。
03丹波市で仲介手数料が0円になる仕組み
売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」
不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。
丹波市の価格帯で、いくら得になるか
丹波市の住宅地は1㎡あたり平均14,733円（6地点の単純平均）。市内の標準地は最高18,400円/㎡（柏原町北山字中尻２７０番３外）から最低10,800円/㎡（市島町中竹田字安下９２６番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が1.7倍変わります。
| 物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限額（税込） | 家タダの場合 | 削減額 |
|---|---|---|---|
| 600万円 | 26万4,000円 | 0円 | ▲26万4,000円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 | 0円 | ▲39万6,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 | 0円 | ▲72万6,000円 |
※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。
上の表は「丹波市の相場」ではありません。計算例です
先に前提をお伝えします。丹波市の成約価格情報は0件です。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）に、丹波市の成約は載っていません。公表データに載っていないことは、丹波市で家の売買がないという意味ではありません。成約価格情報は不動産流通機構に登録された取引をもとにしたデータで、すべての取引を網羅しているわけではないからです。
上の表の600万円・1,000万円・2,000万円は、当方が置いた計算例です。600万円なら仲介手数料の上限額は26万4,000円、1,000万円なら39万6,000円、2,000万円なら72万6,000円。600万円は、このページの「丹波市の価格の目安」の章に載せている不動産取引価格情報（戸建て44件）の中央値にあたる金額です。検討中の物件の価格を当てはめて、ご自身の金額に読み替えてください。
土地の値段の物差しとして使える公的な数字は、地価公示です。令和8年地価公示の住宅地6地点について「1㎡あたりの価格×その標準地の地積」を計算すると、柏原町北山が約994万円（18,400円×540㎡）、春日町新才が約934万円（13,500円×692㎡）、氷上町市辺が約607万円（16,900円×359㎡）、氷上町石生が約518万円（16,500円×314㎡）、市島町中竹田が約325万円（10,800円×301㎡）、春日町多利が約278万円（12,300円×226㎡）です（当方の掛け算であり、実際の取引価格ではありません。建物の価格は含みません）。標準地の地積が226㎡〜692㎡と広いのが丹波市の特徴で、単価が安くても1区画の総額は単価ほど小さくなりません。
（成約価格情報・不動産取引価格情報は国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。）
仲介手数料以外に0円にできる費用
- ローン事務手数料
- 引越し代金
- 購入時の申込金
※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。
NEW丹波市の新築戸建てを仲介手数料無料で買う
新築戸建て（建売住宅）は、家タダで仲介手数料が0円の対象になりやすい種別です。 売主が不動産会社（分譲会社）であることが多く、売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てやすいためです。 ただし、すべての新築戸建てが対象になるわけではありません。売主が仲介会社に報酬を支払わない物件などは対象外になります。
国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、丹波市の新築戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。
丹波市で気になる新築戸建てがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかを無料で診断します。
USED丹波市の中古戸建てを仲介手数料無料で買う
中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。
国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、丹波市の中古戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。
丹波市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。
MANSION丹波市の中古マンションを仲介手数料無料で買う
中古マンションも、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすく、 売主が個人の方で別の不動産会社が窓口になっている物件は、取引の組み立てによって対象外になる場合があります。
国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、丹波市の中古マンションに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。
中古マンションでは、仲介手数料が0円でも、管理費・修繕積立金の精算金、登記費用、ローン関連費用などの実費はかかります。 丹波市で気になる中古マンションがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかと、諸費用の概算を無料でお出しします。
DATA丹波市の価格の目安 ― 成約価格情報が少ない分を、別の公的データで補います
丹波市は、国土交通省の「成約価格情報」に載っている件数が少ない市です。そこでこのページでは、同じ国土交通省の「不動産取引価格情報」（実際に取引した方へのアンケートにもとづく調査）を、成約価格情報とは分けて掲載します。2025年第2四半期〜2026年第1四半期に、丹波市の戸建て（土地と建物・住宅）は44件ありました。
| 項目 | 丹波市の戸建て（不動産取引価格情報・44件） |
|---|---|
| 取引価格の中央値 | 600万円 |
| 価格のまんなか半分の幅 | 210万円〜1,480万円（安い順に並べて4分の1番目〜4分の3番目） |
| 土地の面積・延床面積（中央値） | 土地365㎡・延床135㎡ |
| 建築年（中央値） | 1991年 |
| 住宅地の土地だけの取引 | 31件・㎡単価の中央値 5,600円/㎡ |
中央値の600万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は26万4,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。
地区別（3件以上あった地区）
| 地区 | 件数 | 価格の中央値 |
|---|---|---|
| 柏原町柏原 | 6件 | 1,100万円 |
| 春日町黒井 | 4件 | 400万円 |
検討中の物件の価格が妥当かを確かめる、4つの公的データ
- 不動産取引価格情報（上の表）。同じ地区・近い広さ・近い築年の取引と比べます。
- 地価公示。丹波市内の標準地の価格は、このページの「数字で見る丹波市」に載せています。
- 路線価（国税庁）。物件の前の道路ごとに1㎡あたりの価格が付いています。地価公示のおよそ8割の水準で定められており、土地の価格の目安になります。路線価が付いていない地域は、固定資産税評価額に決められた倍率を掛けて求めます。
- 固定資産税評価額。売主側の課税明細書に、土地と建物それぞれの評価額が載っています。
家タダは、物件のURLを送っていただければ、この4つを物件ごとに調べて、価格が妥当かどうかを契約の前にお伝えします。
※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。取引当事者へのアンケート調査にもとづく市場全体のデータで、家タダの成約実績ではありません。成約価格情報とは別の調査のため、件数は合算していません。価格は調査票の回答を丸めた数値です。路線価：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/
04数字で見る丹波市 ― 公的統計でわかる街の実力
掲載している数値はすべて丹波市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。
人口 ― 令和2年国勢調査で6万1千人。6地域すべてで人口が減った市
丹波市の人口は58,609人（男28,372人／女30,237人）、世帯数は26,631世帯です（令和8年9月末時点・住民基本台帳・市公式「人口統計」）。面積は493.21km²で、人口密度は約119人/km²（当方算出）。市勢要覧は市の位置を「兵庫県の中央東部」とし、北東は京都府、南東は丹波篠山市、南西は多可町、南は西脇市、北西は朝来市に接すると説明しています。県の地域区分では丹波県民局の管轄です（所管地域は丹波篠山市・丹波市）。
令和2年国勢調査の確定値は、61,471人・23,033世帯です。平成27年（64,660人・22,553世帯）から人口は▲3,189人（▲4.93％）、世帯数は＋480世帯（＋2.13％）。1世帯あたりの人数は2.87人から2.67人に減りました（市公式「令和2年国勢調査確定値」）。同じ期間の兵庫県全体は人口▲1.26％ですから、丹波市の減り方は県全体の約4倍です（当方算出）。
令和7年国勢調査は、確定値（令和8年9月29日公表）が出ています。丹波市は57,506人・23,282世帯（総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表）。令和2年の確定値と比べると、人口は▲3,965人（約6.5％減）、世帯数は＋249世帯です（当方算出）。
人口が減っても世帯数は減っていない——ひとり暮らしや夫婦のみの世帯が増えているということです。住まいの数はすぐには減りませんが、長い目で見れば住宅の需要は細っていく方向にある、という前提で考えるのが自然です。家を買うということは、その市の将来も一緒に買うということです。
丹波市を読むうえで欠かせないのが、6つの地域です。丹波市は平成16年（2004年）11月に6つの町が合併して生まれた市で（市は「令和6年11月1日に市制施行20周年を迎えました」と書いています）、いまも柏原・氷上・青垣・春日・山南・市島の6地域ごとに支所を置き、国勢調査の結果も地域別に公表しています。
令和2年国勢調査の地域別人口は、氷上17,246人／春日10,448人／山南10,429人／柏原9,731人／市島8,171人／青垣5,446人。6地域すべてで人口が減りました。減り方がいちばん小さいのは柏原（▲1.41％）、次いで氷上（▲3.11％）。いちばん大きいのは青垣（▲9.34％）と山南（▲8.06％）です。世帯数は柏原（＋4.27％）・氷上（＋5.16％）・春日・山南で増え、青垣・市島で減っています。あとで見るとおり、地価公示の住宅地の標準地があるのは柏原・氷上・春日・市島で、人口の減り方が大きい青垣と山南には標準地がありません。
地形について、市勢要覧は「中国山地の東端に位置し」「急斜面をもった山々によって形作られた中山間地域」と書き、市の面積の約75％は山林です。石生（いそう）の「水分れ」は海抜95mで、「本州一低い中央分水界」とされています。ひとつの市のなかに、瀬戸内海へ流れる加古川水系と、日本海へ流れる由良川水系の両方があるというのが丹波市の形です。
| 項目 | 値 | 備考 |
|---|---|---|
| 住民基本台帳人口 | 58,609人（男28,372／女30,237） | 令和8年9月末時点・市公式「人口統計」 |
| 世帯数（住民基本台帳） | 26,631世帯 | 同上 |
| 令和7年国勢調査（確定値） | 57,506人・23,282世帯 | 確定値（令和8年9月29日公表）・総務省統計局 人口等基本集計 |
| 令和2年国勢調査 | 61,471人・23,033世帯 | 丹波市「令和2年国勢調査確定値」 |
| 2020→2025の増減（確定値） | 人口▲3,965人（約6.5％減）／世帯＋249 | 当方算出 |
| 2015→2020の増減 | 人口▲3,189人（▲4.93％）／世帯＋480（＋2.13％） | 丹波市「令和2年国勢調査確定値」 |
| 1世帯当たり人員（国勢調査） | 2.67人（平成27年は2.87人） | 同上 |
| 氷上地域（令和2年） | 17,246人・6,255世帯 | 前回比 人口▲554（▲3.11％）／世帯＋307（＋5.16％） |
| 春日地域（令和2年） | 10,448人・3,811世帯 | 前回比 人口▲455（▲4.17％）／世帯＋36 |
| 山南地域（令和2年） | 10,429人・3,819世帯 | 前回比 人口▲914（▲8.06％）／世帯＋39 |
| 柏原地域（令和2年） | 9,731人・4,052世帯 | 前回比 人口▲139（▲1.41％）／世帯＋166（＋4.27％） |
| 市島地域（令和2年） | 8,171人・3,043世帯 | 前回比 人口▲566（▲6.48％）／世帯▲30 |
| 青垣地域（令和2年） | 5,446人・2,053世帯 | 前回比 人口▲561（▲9.34％）／世帯▲38 |
| 市域面積 | 493.21km² | 市勢要覧。面積の約75％は山林 |
| 人口密度 | 約119人/km² | 58,609人÷493.21km²で当方が算出 |
| 市制施行 | 平成16年（2004年）11月（6町の合併） | 市勢要覧／市制20周年の記述（令和6年11月1日） |
| 位置 | 兵庫県の中央東部。中国山地の東端 | 丹波市「市の概要（市勢要覧）」 |
| 中央分水界 | 石生の「水分れ」海抜95m（「本州一低い中央分水界」） | 同上 |
| 県の地域区分 | 丹波県民局（丹波篠山市・丹波市） | 兵庫県「地域（県民局・県民センター）」 |
| 市の花／市の木 | かたくり／もみじ | 丹波市 市勢要覧 |
都市計画区域と土地利用の区分
結論から書きます。丹波市に市街化調整区域はありません。用途地域もありません。市の「丹波市内法規制概要」は、都市計画区域を「非線引区域」、用途地域を「市内全域」で指定なしとしています。市が分譲している宅地の案内にも「都市計画区域内（非線引き都市計画区域）」「用途地域 無指定地域」と書かれています。
都市計画区域は、平成24年5月1日から市全域です。市は「都市計画区域を市全域に拡大いたします」と案内し、これにより建築基準法や都市計画法などが市全域に適用されるようになりました。丹波市には「都市計画区域の外」という土地はありません（平成24年5月1日以降）。
そのかわりに、丹波市には「特定用途制限地域」があります。用途地域が定められていない土地の区域内で、特定の建物の用途を制限する仕組みで、平成28年4月1日から、氷上町・柏原町の一部（稲継交差点付近を中心に、県道青垣柏原線と国道176号沿いの地域）に指定されています。下の「丹波市で確認すべきこと」で、地区ごとの制限を説明します。
地価公示 ― 6地点の実データ
令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、丹波市の住宅地の標準地は6地点。 単純平均は1㎡あたり14,733円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−1.2％です。 全6地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。
| 標準地 | 所在地番 | 価格（円/㎡） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 丹波-1 | 柏原町北山字中尻２７０番３外 | 18,400 | −1.1％ |
| 丹波-3 | 氷上町市辺字五ノ坪４５２番２ | 16,900 | −1.7％ |
| 丹波-2 | 氷上町石生字柚ノ木１２９１番 | 16,500 | −1.8％ |
| 丹波-4 | 春日町新才字広田５０５番３外 | 13,500 | −0.7％ |
| 丹波-5 | 春日町多利１７４５番１外 | 12,300 | −0.8％ |
| 丹波-6 | 市島町中竹田字安下９２６番 | 10,800 | −0.9％ |
※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。
同じ丹波市内で、住宅地の地価は1.7倍ちがいます
最も高いのは柏原町北山字中尻２７０番３外の1㎡あたり18,400円（−1.1％）。最も安いのは市島町中竹田字安下９２６番の10,800円（−0.9％）。その差は1.7倍です。「丹波市の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが大きくなります。
丹波市は兵庫県内で何番目に地価が高いか
令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 丹波市の住宅地の平均価格は40位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第25位です。
| 区分 | 丹波市の位置 | 母数 |
|---|---|---|
| 住宅地の平均価格（県内・区を含む） | 40位 | 40市区町村 |
| 住宅地の平均価格（市のみ） | 25位 | 25市 |
| 前年比の変動率（県内・区を含む） | 38位 | 40市区町村 |
| 前年比の変動率（市のみ） | 24位 | 25市 |
※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。
丹波市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地6地点）
標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で1.7倍の開きがあります。
※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。
05丹波市の特徴 ― 線引きも用途地域もなく、成約データは0件。住宅地6地点すべてが下落している市
この章は、丹波市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 丹波市は、阪神間の市で家を探すときの「常識」が、いくつも当てはまらない市です。
公的な成約データ（成約価格情報）が0件。「近隣の成約事例と比べて高いか安いか」を、成約価格情報だけでは判断できません。
市街化区域も、市街化調整区域も、用途地域もない。「調整区域だから安い」「住居専用地域だから安心」という物差しが使えません。
そのかわり、一部に「特定用途制限地域」がある。そのうち工業地区では住宅の建築が制限されます。
住宅地の地価公示は6地点すべてが下落。平均は兵庫県内40市区町村で40位です。
だからこそ、何が分かっていて、何が分かっていないかを、最初にはっきりさせます。
その前に ― このページのデータの厚みを、正直に書きます
| データ | 丹波市 | 中身 |
|---|---|---|
| 直近4四半期の成約件数 | 0件 | 国土交通省 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。公表データに載っていません |
| 不動産取引価格情報の戸建て | 44件 | 取引当事者へのアンケート調査。中央値600万円（「丹波市の価格の目安」の章） |
| 住宅地の標準地 | 6地点 | 柏原1・氷上2・春日2・市島1・山南0・青垣0 |
| 商業地の標準地 | 3地点 | 柏原町柏原・春日町黒井・氷上町大崎 |
| 工業地の標準地 | 0地点 | — |
成約価格情報で分からないことと、このページでの補い方は次の3つです。
- 「丹波市の戸建の価格」は、不動産取引価格情報で補います。 戸建て（土地と建物・住宅）は44件・中央値600万円、まんなか半分の幅は210万円〜1,480万円、 土地365㎡・延床135㎡・建築年1991年がそれぞれの中央値です（「丹波市の価格の目安」の章）。 土地が広く、建物が古めで、価格は1,000万円を下回るものが多い——これが公的データに現れている丹波市の戸建ての姿です。
- 「丹波市のマンションの価格」は、公的データでは確認できていません。 物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。
- 「山南地域・青垣地域の土地の値段」は、地価公示にはありません。標準地が0地点です。 物件ごとに、固定資産税の評価額と路線価で目安を確認します。
データが薄い市で家を買うときに大事なのは、「相場」ではなく「個別の物件の調査」です。 比べる相手が少ないぶん、その物件そのものを調べることになります。 以下では、丹波市について公的資料から確かに言えること＝地価・制度・災害を順に整理します。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報・不動産取引価格情報（直近4四半期）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。
住宅地6地点 ― すべてが下落。上がったのは商業地の1地点だけ
令和8年地価公示で、丹波市の住宅地の標準地は6地点。 平均は1㎡あたり14,733円、前年比−1.2％です。全地点を価格の高い順に並べます。
| 標準地 | 所在地番 | 価格（円/㎡） | 前年比 | 地積 | 価格×地積（当方算出） | 地域 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 丹波-1 | 柏原町北山字中尻270番3外 | 18,400 | −1.1％ | 540㎡ | 約994万円 | 柏原 |
| 丹波-3 | 氷上町市辺字五ノ坪452番2 | 16,900 | −1.7％ | 359㎡ | 約607万円 | 氷上 |
| 丹波-2 | 氷上町石生字柚ノ木1291番 | 16,500 | −1.8％ | 314㎡ | 約518万円 | 氷上 |
| 丹波-4 | 春日町新才字広田505番3外 | 13,500 | −0.7％ | 692㎡ | 約934万円 | 春日 |
| 丹波-5 | 春日町多利1745番1外 | 12,300 | −0.8％ | 226㎡ | 約278万円 | 春日 |
| 丹波-6 | 市島町中竹田字安下926番 | 10,800 | −0.9％ | 301㎡ | 約325万円 | 市島 |
6地点のすべてが前年より下がりました。 最高の柏原町北山（18,400円）と最安の市島町中竹田（10,800円）の差は1.7倍です。 平均価格14,733円は、兵庫県内40市区町村のなかで40位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでも25位。 平均の変動率−1.2％は、40市区町村で38位、25市で24位です （順位は当方が全地点を集計した自算値で、国土交通省の公表順位ではありません）。
表から読み取れることを3つ挙げます。
- 価格が高い氷上の2地点が、いちばん大きく下がっています。 氷上町石生−1.8％、氷上町市辺−1.7％。市役所のある地域です。
- 価格が安い春日・市島の3地点は、下がり方が小さめです。 春日町新才−0.7％、春日町多利−0.8％、市島町中竹田−0.9％。
- 標準地の地積が広い。226㎡〜692㎡で、6地点のうち5地点が300㎡を超えます。 単価が安くても、1区画の総額は単価の差ほど小さくなりません。
商業地は3地点。柏原町柏原字東海老ケ畑2675番1が34,400円/㎡（＋4.2％）、 春日町黒井1581番5が25,600円/㎡（−0.4％）、 氷上町大崎252番11が19,500円/㎡（−0.5％）。平均は26,500円/㎡、前年比＋1.1％です。 丹波市の全9地点のうち、上がったのは柏原町柏原の商業地だけです。 3地点では「丹波市の商業地の相場」と言うには少ないので、参考としてご覧ください。工業地の標準地はありません。
地価が下がっている市で家を買うということ。
買ったあとに土地の値段が上がることを前提にしない、ということです。
「売るときにいくらになるか」より、「住んでいるあいだの費用と安全」で選ぶ。
そのうえで、買う価格が近隣の取引や評価額と比べて妥当かを、物件ごとに確かめます。
出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均・順位は当方の算出。 「価格×地積」は当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません（建物を含みません）。 地域は所在地番の町名による当方の判定です。
線引きも用途地域もない ― そのかわりの「特定用途制限地域」
兵庫県の阪神間や播磨の市で家を探すと、 必ず「市街化区域か、市街化調整区域か」「用途地域は何か」という話が出てきます。 丹波市には、そのどちらもありません。
| 項目 | 丹波市の状況（市公式） | 買う側にとっての意味 |
|---|---|---|
| 都市計画区域 | 市全域（平成24年5月1日から） | 接道義務などの建築基準法の規定が市全域にかかる |
| 区域区分（線引き） | なし（非線引区域） | 市街化調整区域の建築制限はない |
| 用途地域 | なし（市内全域） | 隣に建つ建物の種類を、用途地域では制限できない |
| 特定用途制限地域 | 氷上町・柏原町の一部（約208ha・平成28年4月1日から） | 工業地区（約14ha）では住宅の建築が制限される |
| 開発の手続き | 1,000㎡以上で開発指導要綱、3,000㎡以上で開発許可 | 緑条例・太陽光条例・景観の届出も面積で段階がある |
「調整区域がないなら、どこでも自由に建てられて安心か」というと、そうではありません。
- 自由だということは、隣の土地も自由だということです。 特定用途制限地域の外では、住宅の隣に店舗・作業場・倉庫などが建つことを、用途地域では止められません。
- 特定用途制限地域のなかでは、地区によって建てられない建物があります。 工業地区では住宅が、住宅・田園地区では3,000㎡を超える店舗や自動車修理工場などが制限されます。
- 都市計画区域は市全域なので、接道義務はどこにでもかかります。 古い集落のなかの家は、前面の道を必ず確認してください。
出典：丹波市「丹波市内法規制概要」 https://www.city.tamba.lg.jp/material/files/group/36/0612.pdf ／ 丹波市「都市計画区域の変更」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/9/3/3337.html ／ 丹波市「丹波市特定用途制限地域の指定について」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/1/3483.html
6つの地域 ― 人口は6地域すべてで減り、標準地は4地域にしかない
令和2年国勢調査の地域別の結果に、地価公示の住宅地の標準地を重ねると、次のようになります。
| 地域 | 人口（令和2年） | 5年間の増減率 | 世帯の増減 | 住宅地の標準地（令和8年） |
|---|---|---|---|---|
| 氷上 | 17,246人 | ▲3.11％ | ＋307 | 市辺16,900円（−1.7％）／石生16,500円（−1.8％） |
| 春日 | 10,448人 | ▲4.17％ | ＋36 | 新才13,500円（−0.7％）／多利12,300円（−0.8％） |
| 山南 | 10,429人 | ▲8.06％ | ＋39 | 標準地なし |
| 柏原 | 9,731人 | ▲1.41％ | ＋166 | 北山18,400円（−1.1％） |
| 市島 | 8,171人 | ▲6.48％ | ▲30 | 中竹田10,800円（−0.9％） |
| 青垣 | 5,446人 | ▲9.34％ | ▲38 | 標準地なし |
| 合計 | 61,471人 | ▲4.93％ | ＋480 | 6地点 |
人口の減り方が小さい柏原と氷上に、地価の高い標準地が集まっています。 逆に、人口の減り方が大きい青垣と山南には、標準地がありません。 ただし、氷上の2地点は下落率が最も大きく、「人が減りにくい地域＝地価が下がりにくい」とは言い切れないのが令和8年の数字です。 地域の印象ではなく、物件ごとの条件で判断してください。
出典：丹波市「令和2年国勢調査確定値」 https://www.city.tamba.lg.jp/gyosei/opendeta/4869.html （前回比は平成27年との比較）／国土交通省 地価公示（令和8年）。
ふたつの海へ分かれる川 ― 中央分水界の市
市勢要覧によれば、加古川とその上流の川は瀬戸内海へ、由良川の上流の川（黒井川・竹田川）は日本海へ注ぎます。 その境目にあたる石生の「水分れ」は海抜95mで、「本州一低い中央分水界」とされています。 市の国土強靭化地域計画は、市の中央部を「標高80～100m前後の盆地」と書いています。
家を買う人にとっての意味は、「同じ丹波市でも、物件の前を流れる川がどちらの水系かで、確認するハザードの資料が変わる」ということです。 加古川・柏原川・葛野川の流域と、竹田川・黒井川・鴨庄川の流域では、浸水の想定も、過去に水がついた場所も違います。 市の防災マップ（Web版）には、土砂災害・洪水・ため池のマップがあります。
出典：丹波市「市の概要（市勢要覧）」 https://www.city.tamba.lg.jp/gyosei/purofuiru/5259.html ／ 国土強靭化 丹波市地域計画 https://www.city.tamba.lg.jp/material/files/group/21/kokudokyouzinka.pdf ／ 丹波市「Web版丹波市防災マップ」 https://www.city.tamba.lg.jp/kurashi/anzen/bosai/1/5199.html
空から見た、この50年の丹波市
左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。丹波市役所（氷上町成松）を含む、氷上地域の盆地を切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で「兵庫県丹波市氷上町成松」の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点では、丹波市はまだありません。柏原・氷上・青垣・春日・山南・市島の6町が合併して丹波市になったのは、平成16年（2004年）11月のことです。
右側は、それから約半世紀が経ち、北近畿豊岡自動車道の氷上ICから市役所まで車で7分程度という今の姿です。田畑と集落、道路の広がり方がどう変わったかを、2枚の写真の差から読み取っていただければと思います。
出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28673〜28675・y12959〜12960）で切り出しています。
06丹波市を6に分けて考える（エリアガイド）
丹波市は、平成16年11月に6つの町が合併してできた市です。市はいまも柏原・氷上・青垣・春日・山南・市島の6地域ごとに支所を置き、国勢調査の結果も6地域で公表しています。中学校も6地域にひとつずつです。ここでは、この6地域に、令和8年地価公示の全9地点（住宅地6・商業地3）、令和2年国勢調査の地域別人口、駅、学校を重ねて整理します。
先に前提をお伝えします。丹波市の成約価格情報は0件で、町ごとの集計はありません。地域の比較には、地価公示の標準地の価格を使います。戸建ての目安としては、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）の地区別の中央値が、柏原町柏原6件・1,100万円、春日町黒井4件・400万円です（件数が少ないので目安です。詳しくは「丹波市の価格の目安」の章）。標準地がどの地域に属するかは、所在地番の町名（柏原町・氷上町・春日町・市島町）で判断しました。山南地域と青垣地域には、住宅地・商業地とも標準地が1地点もありません。数字のない地域については、市の資料に書かれている事実だけを記しています。
氷上地域（成松・石生・市辺・大崎 ほか）（最寄駅：石生駅／氷上IC）
市役所（氷上町成松字甲賀1番地）がある、人口が最も多い地域です。令和2年国勢調査の人口は17,246人・6,255世帯で市全体の約28％（当方算出）。平成27年からは▲554人（▲3.11％）ですが、世帯数は＋307世帯（＋5.16％）と6地域で最も大きく増えています。住宅地は氷上町市辺字五ノ坪452番2が16,900円/㎡（−1.7％・地積359㎡）、氷上町石生字柚ノ木1291番が16,500円/㎡（−1.8％・地積314㎡）。価格は柏原町北山に次ぐ2位・3位なのに、下落率は6地点のなかで最も大きい2地点です。商業地は氷上町大崎252番11が19,500円/㎡（−0.5％）。交通は石生駅（JR福知山線）と氷上IC（市役所まで車で7分程度）。学校は東・中央・北・南・西の5つの小学校と、生徒数が市内で最も多い氷上中学校（438人）。石生の「水分れ」は「本州一低い中央分水界」とされています。確認していただきたいのは、特定用途制限地域です。氷上町・柏原町の一部（稲継交差点付近を中心に、県道青垣柏原線と国道176号沿い）に指定されていて、工業地区では住宅の建築が制限されます。幹線道路沿いの物件は、どの地区にあたるかを市の計画図で確認してください。
柏原地域（柏原・北山 ほか）（最寄駅：柏原駅（特急停車））
特急が停まる柏原駅があり、住宅地の最高地点がある地域です。柏原町北山字中尻270番3外が18,400円/㎡（−1.1％・地積540㎡）で、6地点のなかで1位。「価格×地積」は約994万円（当方算出・建物は含みません）。商業地の柏原町柏原字東海老ケ畑2675番1は34,400円/㎡（＋4.2％）で、丹波市の全9地点のなかで、前年より上がった唯一の地点です。令和2年国勢調査の人口は9,731人・4,052世帯。平成27年からの減少は▲139人（▲1.41％）で、6地域のなかで人口の減り方が最も小さい地域です（世帯は＋166・＋4.27％）。不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）では、柏原町柏原の戸建て6件・中央値1,100万円（件数が少ないので目安です）。学校は、児童数が市内で最も多い崇広小学校（391人）と新井小学校（102人）、柏原中学校（242人）。注意点は水です。市の国土強靭化地域計画は、平成16年台風第23号で「柏原の加古川と柏原川の合流部付近」が浸水したと記しています。平地の物件は、市の防災マップで洪水の浸水想定を確認してください。柏原町の一部も特定用途制限地域にかかります。
春日地域（黒井・多利・新才 ほか）（最寄駅：黒井駅／春日IC）
舞鶴若狭自動車道の春日ICがある、市の東の地域です。住宅地は春日町新才字広田505番3外が13,500円/㎡（−0.7％・地積692㎡）と春日町多利1745番1外が12,300円/㎡（−0.8％・地積226㎡）。下落率は6地点のなかで小さいほうから1番目・2番目です。春日町新才は地積692㎡と6地点で最も広く、「価格×地積」は約934万円（当方算出）。商業地は春日町黒井1581番5が25,600円/㎡（−0.4％）。令和2年国勢調査の人口は10,448人・3,811世帯（▲455人・▲4.17％。世帯は＋36）。不動産取引価格情報では春日町黒井の戸建て4件・中央値400万円（件数が少ないので目安です）。学校は黒井・春日部・進修・大路・船城の5つの小学校と春日中学校（277人）。春日町野村は、番地の単位で黒井小学校と進修小学校に分かれます（市の区域一覧）。市の国土強靭化地域計画は、春日地域を「黒井川と竹田川が流れ」る地域と書いています。竹田川は由良川水系で、日本海側へ流れる川です。
山南地域（谷川 ほか）（最寄駅：谷川駅・下滝駅・久下村駅）
JR福知山線と加古川線が分かれる谷川駅がある、市の南の地域です。地価公示の標準地は1地点もありません。令和2年国勢調査の人口は10,429人・3,819世帯。平成27年から▲914人（▲8.06％）と、減った人数は6地域で最も多い地域です。山南地域は、市の若者定住マイホーム取得補助金で「過疎地域」として扱われ、補助の上限が50万円になります（過疎地域以外は30万円）。学校は和田小（163人）・久下小（113人）・小川小（93人）・上久下小（45人）と山南中学校（224人）。市勢要覧は山南地域の施設として、丹波竜の里公園やたんば恐竜博物館を挙げています。平成18年8月、市の南端の篠山層群で恐竜の化石が見つかり「丹波竜」と名付けられました。相場の物差しになる地価公示がない地域ですので、検討中の物件については、土地の評価額（固定資産税の課税明細）、建物の状態、前面の道、災害の想定を、ひとつずつ個別に調べることになります。加古川線について市は「電車は1時間に1本もない」と書いており、鉄道で通う前提なら時刻表の確認が欠かせません。
市島地域（中竹田 ほか）（最寄駅：市島駅・丹波竹田駅）
市の北東、京都府に接する地域です。住宅地で最も安い標準地がここにあります。市島町中竹田字安下926番は10,800円/㎡（−0.9％・地積301㎡）。「価格×地積」は約325万円（当方算出）。令和2年国勢調査の人口は8,171人・3,043世帯（▲566人・▲6.48％。世帯も▲30）。学校は市島小（207人）・竹山小（116人）と市島中学校（197人）。注意点は水です。市の国土強靭化地域計画は、平成16年台風第23号で「市島の竹田川と鴨庄川の合流部」などが浸水したと記しています。竹田川は由良川水系の川で、市の資料は「東部では由良川水系の竹田川が北へ流れ」と説明しています。平地の物件は洪水の浸水想定を、山すその物件は土砂災害警戒区域を、市の防災マップで確認してください。
青垣地域（佐治 ほか）（最寄駅：駅なし／青垣IC）
市の北西、朝来市に接する地域です。地価公示の標準地は1地点もありません。令和2年国勢調査の人口は5,446人・2,053世帯。平成27年から▲561人（▲9.34％）と、減り方は6地域で最も大きい地域です（世帯も▲38）。山南地域と同じく、若者定住マイホーム取得補助金の「過疎地域」で、補助の上限は50万円です。学校は青垣小学校（217人）1校で地域全体をカバーし、中学校は青垣中学校（145人）。市は青垣生涯学習のむらの「応相寺宅地分譲団地」を分譲しています。21区画のうち残り9区画、面積は約340〜530㎡、宅地価格は約280万円〜390万円。「都市計画区域内（非線引き都市計画区域）」「用途地域 無指定地域（別途まちづくり協定あり）」、建ぺい率60％以下・容積率120％以下、排水は小型合併処理浄化槽（個別処理）と明記されています（2025年1月7日更新）。市が売主の土地は、仲介手数料0円の対象になるかどうかを含めて、取引の形を個別に確認してください。市内の駅はこの地域にはなく（市の資料で確認できた駅はほかの地域）、交通は青垣ICと路線バス（柏原駅〜青垣）です。
※エリア区分と各エリアの記述は、丹波市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。
07丹波市の交通
鉄道
大阪方面への鉄道は、JR福知山線です。市公式のアクセス案内は「大阪からは、JR福知山線に乗り、JR柏原駅またはJR石生駅で下車」「特急はJR柏原駅のみ停車します。快速なら約100分です」と書いています。市勢要覧は、京阪神圏へは高速道路で約1時間30分、JR大阪駅へは柏原駅・谷川駅から特急で約1時間10分としています。
JR加古川線（西脇市〜谷川）は、市が「守ろう！みんなの加古川線」という特集ページを設けている路線です。市は、JR西日本が令和4年4月に公表した「1日の輸送密度が2千人未満の線区」のなかで、西脇市駅―谷川駅間（17.3km）が最も低い輸送密度であることを紹介し、「ほとんどの駅が無人駅で、電車は1時間に1本もない」と書いています。市は通学・通勤定期券の購入助成や、駅周辺の月極駐車場の料金助成（1か月最大3,000円）で利用を促しています。
日常の移動は車が前提です。市内の路線バスはウイング神姫・神姫バスなどが運行し、デマンド（予約）型乗合タクシーもあります（市の公共交通ガイド「てくてくたんば」）。丹波市で家を買うなら、駐車場が何台分あるかは、間取りと同じくらい重要な条件になります。
| 駅 | 路線 | 1日平均乗降人員 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 柏原駅 | JR福知山線 | — | 市内でただひとつ、特急が停まる駅です（市公式のアクセス案内「特急はJR柏原駅のみ停車します」）。市勢要覧は「JR大阪駅へは柏原駅・谷川駅から特急で約1時間10分」と案内しています。市役所へは、駅から「佐治・青垣住民センター」行きの路線バスで「丹波市役所」下車。駅のある柏原地域には、住宅地の最高地点柏原町北山（18,400円/㎡）と、全9地点で唯一上昇した商業地柏原町柏原（34,400円/㎡・＋4.2％）があります |
| 石生駅 | JR福知山線 | — | 市役所（氷上町成松）に近い駅です。市勢要覧は「石生駅からバスかタクシーで約10分」と案内しています。大阪からの快速は約100分（柏原駅・石生駅まで。市公式）。駅のある石生には「本州一低い中央分水界」とされる「水分れ」（海抜95m）があり、住宅地の標準地氷上町石生（16,500円/㎡・−1.8％）は、6地点のなかで下落率が最も大きい地点です |
| 谷川駅 | JR福知山線／JR加古川線 | — | JR加古川線の終点で、市は加古川線の区間を「西脇市駅〜谷川駅」と書いています。市勢要覧は大阪駅への特急の発着駅として柏原駅とともに谷川駅を挙げています。市は谷川駅の「みどりの窓口」の営業終了を案内しています。駅のある山南地域には、地価公示の標準地がありません |
| 黒井駅 | JR（市の公共交通ガイドに記載） | — | 春日地域の駅です。市の公共交通ガイドには、黒井駅と野瀬を結ぶ路線バス（野瀬線）が載っています。春日地域の商業地春日町黒井（25,600円/㎡・−0.4％）は駅と同じ大字の標準地です |
| 市島駅・丹波竹田駅 | JR（市の公共交通マップに記載） | — | 市島地域の駅です。市内の住宅地で最も安い標準地市島町中竹田（10,800円/㎡・−0.9％）がこの地域にあります |
| 下滝駅・久下村駅 | JR（久下村駅は市の加古川線特集ページに記載） | — | 山南地域の駅です。市の加古川線特集ページは、加古川線について「ほとんどの駅が無人駅で、電車は1時間に1本もない」と書いています |
※市内の駅は、市勢要覧によれば「JR福知山線とJR加古川線の計8駅」です。上の表の駅名は、市公式の資料（アクセス案内・市勢要覧・公共交通マップ・加古川線のページ）に出てくるもので、柏原駅・石生駅が福知山線であることは市のアクセス案内、谷川駅が加古川線の終点であることは市の加古川線のページで確認しています。そのほかの駅の路線名は、市の資料の該当箇所で明記されているのを確認できていないため、表では「JR」とだけ書いています。
成約データの「最寄駅」は、丹波市については集計がありません。国土交通省の成約価格情報に丹波市の成約が載っていないためです。乗降人員はすべて「—」で、各駅の利用者数、列車の本数・所要時間・運賃は、市公式に書かれている数字（大阪まで快速約100分、特急で約1時間10分）以外は推測で埋めていません。通勤・通学を考えている方は、買う前にJR西日本の時刻表と運賃で必ず確認してください。
道路
高速道路は、舞鶴若狭自動車道と北近畿豊岡自動車道です。市勢要覧の地図には春日IC・氷上IC・青垣ICがあり、中国自動車道にもつながっています。市公式のアクセス案内は、大阪から中国池田ICで中国道・舞鶴若狭自動車道に入り、春日ICから北近畿豊岡自動車道へ進んで氷上ICで降りる経路を示し、氷上ICから市役所まで車で7分程度としています。市勢要覧は市役所まで「春日ICから車で約20分、氷上ICから約5分」と書いています。
一般道は、国道175号・国道176号などが市内を通っています。国道176号は特定用途制限地域の説明に、国道175号は平成26年8月豪雨の記述（前山川の八日市橋の崩落）に出てきます。県道・市道の路線ごとの状況は、本ページでは確認できていません（未取得）。山あいの集落の物件は、大雨や雪で道が止まったときに別の道で出られるかどうかを、地図で確かめてください。
高速バスもあります。市の公共交通ガイドには「高速バス（城崎温泉・湯村温泉－大阪・神戸）」が載っています。停留所・便数・運賃は本ページでは確認していません。
前面の道については、物件ごとの確認が必要です。丹波市は平成24年5月1日から都市計画区域が市全域になり、建築基準法の接道義務がすべての地域にかかっています。古い集落のなかの物件は、建て替えのときに後退が必要になったり、道が建築基準法上の道路にあたらなかったりすることがあります。重要事項説明書と役所調査で必ずご確認ください。
※各駅の乗降人員、列車の本数・運賃、高速バスの停留所・便数、県道・市道の状況は、市公式のページ本文では確認できませんでした（未取得）。出典：丹波市「市役所への行き方」 https://www.city.tamba.lg.jp/gyosei/yakusho_annai/access/4563.html ／丹波市「市の概要（市勢要覧）」 https://www.city.tamba.lg.jp/gyosei/purofuiru/5259.html ／丹波市「【時刻表】丹波市公共交通ガイド『てくてくたんば』」 https://www.city.tamba.lg.jp/kurashi/dorokotsu/kokyokotsu/10469.html ／丹波市「守ろう！みんなの加古川線」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/furusatotejusokushinka/gyomuannai/1_1/2/10271.html ／丹波市「駅周辺駐車場利用料金助成事業のお知らせ」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/furusatotejusokushinka/gyomuannai/1_1/2/1806.html
08丹波市で家を買う前に必ず確認する「土地利用のルール」
結論から書きます。丹波市に市街化調整区域はありません。用途地域もありません。市の「丹波市内法規制概要」は、都市計画区域を「非線引区域」、用途地域を「市内全域」で指定なしとしています。市が分譲している宅地の案内にも「都市計画区域内（非線引き都市計画区域）」「用途地域 無指定地域」と書かれています。
都市計画区域は、平成24年5月1日から市全域です。市は「都市計画区域を市全域に拡大いたします」と案内し、これにより建築基準法や都市計画法などが市全域に適用されるようになりました。丹波市には「都市計画区域の外」という土地はありません（平成24年5月1日以降）。
そのかわりに、丹波市には「特定用途制限地域」があります。用途地域が定められていない土地の区域内で、特定の建物の用途を制限する仕組みで、平成28年4月1日から、氷上町・柏原町の一部（稲継交差点付近を中心に、県道青垣柏原線と国道176号沿いの地域）に指定されています。下の「丹波市で確認すべきこと」で、地区ごとの制限を説明します。
都市計画税について。丹波市の「市税概要＜令和8年度版＞」に載っている市税の税目は、市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税・入湯税で、都市計画税は出てきません。市税の予算・決算の表にも都市計画税の行はありません。当方は「丹波市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、市税条例の条文での確認はしていません（確度は高）。ほかの市でよく使われる「納税通知書に都市計画税が載っていれば市街化区域」という見分け方は、丹波市には当てはまりません。検討中の物件の税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）または丹波市 税務課（0795-82-2003）でご確認ください。
調べ方（ご自身でも確認できます）
- 市の都市計画の窓口・都市計画図で、物件の所在地が都市計画区域の内か外か、用途地域などの指定があるかを確認する
- 建て替え・増築ができるか（接道、建築確認の要否、農地・自然公園・景観などほかの法令の制限）を確認する
- 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」「その他の法令にもとづく制限」欄を確認する
※家タダでは、ご検討中の物件にどの制限がかかるか、再建築の可否、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。物件URLをお送りください。
丹波市で確認すべきこと① 特定用途制限地域の内か、外か。内なら、どの地区か
丹波市の特定用途制限地域は、合計約208ha。3つの地区に分かれています（市の「計画書・理由書」）。とくに注意が要るのは「工業地区」です。工業地区では、住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿・兼用住宅の建築が制限されます。
| 地区 | 面積 | 制限される主な建物（市の計画書による） |
|---|---|---|
| 商業・業務・サービス地区 | 約61ha | その用途の部分が6,000㎡を超える店舗・飲食店・事務所等、マージャン屋・パチンコ屋等、個室付浴場等、危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場、危険物の貯蔵・処理の量がやや多い施設、老人ホーム等 |
| 住宅・田園地区 | 約133ha | その用途の部分が3,000㎡を超える店舗・飲食店・事務所等やホテル・旅館、ボーリング場等、カラオケボックス等、劇場・映画館等、自動車修理工場・倉庫業を営む倉庫、300㎡を超える自動車車庫（または3階以上）、一定の工場・危険物施設、3,000㎡を超える畜舎 |
| 工業地区 | 約14ha | 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、兼用住宅、物品販売店・飲食店・ホテル・旅館、遊戯・娯楽施設、幼稚園・各種学校・図書館等・病院・老人ホーム等 |
※丹波市「丹波市特定用途制限地域の指定について」の計画書・理由書（PDF）および「稲継交差点周辺における『特定用途制限地域』の指定のお知らせ」（PDF）による。位置と区域は計画図（PDF）に示されています。
既にある建物の扱いについて、市は次のように案内しています。条例の施行時（平成28年4月1日）に既にあった建物は、いまの形を維持する限り、制限に合っていなくても違反にはなりません。増築は床面積が基準時の1.2倍まで。工業地区のなかにある古い住宅を買う場合、建て替えのときに住宅として建て直せるかは、契約の前に必ず都市住宅課（0795-74-2364）で確認してください。
丹波市で確認すべきこと② 用途地域がない＝隣に何が建つかは、ほとんど都市計画で決まっていない
特定用途制限地域の外では、用途地域による建物の種類の区分けがありません。住宅地だと思って買った隣の土地に、店舗や作業場、倉庫が建つことを、用途地域で止めることはできないということです。幹線道路沿いや集落の外れの物件は、周りの土地がどう使われているか・これからどう使われそうかを現地で確認してください。
そのかわり、丹波市には開発や土地利用の手続きが、面積に応じて何段階もあります。市の「丹波市内法規制概要」から、買う人に関係しそうなものを挙げます。
- 丹波市開発指導要綱：1,000㎡以上の開発行為
- 都市計画法第29条の開発許可：3,000㎡以上
- 緑豊かな地域環境の形成に関する条例（緑条例）：500㎡〜3,000㎡は市、3,000㎡以上は県の手続き
- 丹波市太陽光発電施設と地域環境との調和に関する条例：200㎡〜5,000㎡は市、5,000㎡以上は県
- 景観：高さ12mを超える、または建築面積500㎡を超える建物は届出の対象
- 国土利用計画法の土地取引の届出：都市計画区域内で5,000㎡以上
隣の田畑や山林に太陽光発電の設備が建つかどうかは、丹波市で土地付きの家を買う人がよく気にする点です。市は太陽光発電施設についての条例を定めていますので、気になる場所は事前に市へ照会してください。
丹波市で確認すべきこと③ 建ぺい率・容積率と、前面の道
用途地域のない区域の建ぺい率・容積率は、市の「丹波市内法規制概要」に旧町ごとの表があります。建ぺい率は地区によって60％または70％、容積率はおおむね200％と読み取れますが、表の配置が複雑で、地区ごとの組み合わせを当方では正確に読み取れていません（未取得）。市島町は全域で60％・200％と読み取れます。市が分譲する青垣の応相寺宅地分譲団地は建ぺい率60％以下・容積率120％以下と明示されています。物件ごとの数字は、都市住宅課または重要事項説明書で必ず確認してください。
都市計画区域が市全域なので、建物を建てるには敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。古い集落のなかの家は、前面の道が建築基準法上の道路にあたるか、幅員4m未満なら後退（セットバック）が必要かを確認してください。平成24年5月1日より前に都市計画区域外だった地域の建物は、当時の規制で建てられていることがあります。
このほか、盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）について市は案内ページを設けています。一定規模以上の盛土・切土には兵庫県知事の許可または届出が必要です。
出典：丹波市「丹波市特定用途制限地域の指定について」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/1/3483.html ／丹波市「丹波市内法規制概要」 https://www.city.tamba.lg.jp/material/files/group/36/0612.pdf ／丹波市「特定用途制限地域 計画書・理由書」 https://www.city.tamba.lg.jp/material/files/group/36/21280.pdf ／丹波市「都市計画区域の変更」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/9/3/3337.html ／丹波市「丹波市青垣生涯学習のむら『応相寺宅地分譲団地』の分譲のご案内」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/11/1400.html ／丹波市「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）について」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/1/9206.html
09丹波市の固定資産税・都市計画税（毎年かかるコスト）
購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。
| 税目 | 税率 | 課税対象 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 1.4％ | 市内の土地・家屋に課税 |
| 都市計画税 | — | 市税概要（令和8年度版）の税目・予算に記載なし（下の注記を参照） |
| 合計 | 1.4％ | 課税標準額に対して |
上の表について、最初にお伝えしておくことが2つあります。
ひとつめ。丹波市には市街化区域も市街化調整区域もありません。都市計画区域は市全域で、区域区分（線引き）をしていない「非線引区域」です（市「丹波市内法規制概要」）。
ふたつめ。都市計画税の欄が「—」なのは、「市税概要（令和8年度版）の税目にも予算にも都市計画税が出てこない」という意味です。丹波市の「固定資産税のあらまし」は、固定資産税を「課税標準額×税率（1.4％）」と案内しています。市税概要に載っている税目は、市民税（個人・法人）、固定資産税、軽自動車税、市たばこ税、入湯税で、令和8年度当初予算では固定資産税が市税の51.3％を占めています。当方は「丹波市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、市税条例の条文での確認はしていません。検討中の物件の税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）で確かめるのが確実です。
毎年かかるのが固定資産税1.4％だけだとすれば、都市計画税0.3％がかかる市と比べて、課税標準額1,000万円あたり年3万円の差になります（当方の計算例）。ただし、税が軽いことと、暮らしの費用が軽いことは別です。丹波市は車が前提の市で、冬の暖房や、浄化槽の家なら維持管理の費用もかかります。
納税義務者は、原則として賦課期日（1月1日）現在の固定資産の所有者です。年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納期は4期（5月31日・7月31日・12月25日・2月末日）です（市「市税の納期限について」）。
新築住宅の減額は、丹波市の公式ページで内容を確認できています。
新築住宅の減額（丹波市「家屋について」・2026年8月5日更新）：専用住宅、または居住部分が2分の1以上の併用住宅で、床面積が40㎡以上240㎡以下のもの。120㎡までの部分の固定資産税額が2分の1になります。期間は一般の住宅が新築後3年度分（長期優良住宅は5年度分）、3階建て以上の中高層耐火住宅等が5年度分（長期優良住宅は7年度分）です。減額の期間が終わると税額が上がるので、資金計画には4年目以降の税額を入れておいてください。
住宅用地の特例（住宅が建っている土地の課税標準を軽くする措置）があることは、市の「固定資産税のあらまし」に書かれています。軽減の割合（200㎡以下の部分・それを超える部分の扱い）は市の該当ページの本文では確認していません。丹波市の住宅地の標準地は226㎡〜692㎡と広く、200㎡を超える土地が珍しくありません。広い土地の税額は、売主側の課税明細書で確認してください。
このほか市公式には、住宅の耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う固定資産税の減額のページがあります。土地の路線価と標準宅地の所在も市が公開しています（税務課 資産税係）。
免税点
同一人が丹波市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。
| 区分 | 免税点 |
|---|---|
| 土地 | 300,000円 |
| 家屋 | 200,000円 |
| 償却資産 | 1,500,000円 |
※納期：4期（5月31日・7月31日・12月25日・2月末日）／賦課期日は毎年1月1日（丹波市「固定資産税のあらまし」）
※税率・免税点は丹波市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。
10丹波市の学区・子育て支援（住所で決まるもの）
丹波市が学校選択制を実施しているかどうかは、本ページ作成時点で公表資料から確認できていません。このページでは推測で書かない方針のため、断定していません。市が公表している範囲では、住所地によって通う小学校・中学校が定められています。物件選びの段階で通学区域を確認し、最終的な判断は市の教育委員会にご確認ください。市は「丹波市内小・中学校区域一覧」（令和8年4月1日）を公開しており、市立小学校19校・中学校6校の校区が、自治会・地区の単位で決められています。中学校は6地域にひとつずつ（柏原・氷上・青垣・春日・山南・市島）です。同じ町のなかでも複数の小学校に分かれる地域があり、春日町野村のように番地の単位で小学校が分かれる場所もあります。物件の住所がどの学校になるかは、一覧と、教育委員会 教育総務課でご確認ください。
指定された学校以外に通えるケース（指定校変更）
指定校制でも、次の事由に当てはまれば指定校以外への就学が認められる場合があります。 「入学前に転居予定」「建て替え中の仮住まい」は多くの市で認められるため、 購入と入学のタイミングが重なる方は事前に教育委員会へ確認してください。
| 許可される事由 | 内容 |
|---|---|
| 住居に関する理由（新築等で転居予定） | 新築などで転居が予定されていて、転居先の学校を希望する場合。期間は新居入居予定日まで |
| 住居に関する理由（転居後も従前の学校） | 転居で学区外になったが、学期末までの間だけ従前の学校を希望する場合（当該学期を超えない範囲） |
| 住居に関する理由（高学年） | 転居で学区外になったが、高学年のため卒業まで従前の学校を希望する場合（小学5年・中学2年の2学期以降から卒業まで） |
| 住居に関する理由（増改築） | 増改築工事で一時的に移転し、その間だけ従前の学校を希望する場合（工事完成後の再入居まで） |
| 家庭に関する理由 | 保護者の就労や病気療養などで下校後の保護が難しく、希望校の近くに保護先がある場合 |
| 距離的理由 | 住居から希望校までの距離が指定校より近い場合。前年度10月末までの申請に限る（令和6年度から実施） |
| 身体的理由・その他 | 心身の障害などで希望校への通学に正当性がある場合、いじめ等による不登校、その他教育的配慮が必要な場合 |
※許可基準・受付時期は毎年変わります。最終判断は丹波市の教育委員会です。必ず一次情報でご確認ください。
子育て支援は「市町村ごとに」違う
こども医療費助成や待機児童数は市町村が独自に決めているため、 隣の市に移るだけで条件が変わります。同じ兵庫県内でも、市が変われば条件が変わります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| こども医療費助成の対象 | 0歳から高校3年生（18歳到達後の最初の3月31日）まで（高校に通っていない方・婚姻している方も含む。令和5年7月1日に高校生世代まで拡大） |
| 所得制限 | 所得制限なし（中学校卒業年度までは、県の補助対象の確認のため保護者の所得課税情報を求めることがある） |
| 一部自己負担 | なし（入院・外来とも無料） |
市立は小学校19校・中学校6校。中学校は6地域にひとつずつ
市の「丹波市内小・中学校区域一覧」（令和8年4月1日）と「児童生徒数」（令和8年5月1日現在）を、地域ごとに並べます。
| 地域 | 小学校と児童数 | 中学校と生徒数 |
|---|---|---|
| 柏原 | 崇広小391人／新井小102人 | 柏原中242人 |
| 氷上 | 東小274人／中央小223人／北小113人／南小111人／西小85人 | 氷上中438人 |
| 青垣 | 青垣小217人（1校で地域全体） | 青垣中145人 |
| 春日 | 黒井小179人／春日部小104人／進修小86人／大路小83人／船城小42人 | 春日中277人 |
| 山南 | 和田小163人／久下小113人／小川小93人／上久下小45人 | 山南中224人 |
| 市島 | 市島小207人／竹山小116人 | 市島中197人 |
| 合計 | 19校・2,747人 | 6校・1,523人 |
※丹波市「丹波市内小・中学校区域一覧」（令和8年4月1日）・「児童生徒数（令和8年5月1日付）」（いずれもPDF）による。各校の校区（どの自治会・地区がどの学校か）は区域一覧PDFにあり、本ページには地区名の一覧を載せていません。
この表から、家を買う人が読み取れることが2つあります。
- 中学校は旧町と同じ6校です。市域493.21km²に中学校が6校ですから、ひとつの校区が広く、通学の距離と手段が物件ごとに大きく違います。徒歩・自転車・バスのどれで通うことになるのか、契約前に確かめてください。
- 学校の規模にかなり差があります。小学校は崇広小の391人から、船城小の42人、上久下小の45人まで。少人数の学校がよいか、大きな学校がよいかはご家庭の考え方しだいですが、児童数の少ない学校は、将来の見通しを教育委員会に聞いておく価値があります（統合・再編の計画があるかどうかは、市公式で確認できていません）。
「距離的理由」の区域外就学があります。市の承諾基準には「住居から希望校までの距離が指定校より近い場合」が入っています（令和6年度から実施）。ただし前年度の10月末までに申請したものに限られ、期間は申請した翌年度4月1日から卒業までです。家の購入と入学・進学の時期が重なる方は、引渡しの日程と申請期限の両方を見て計画してください。
こども医療費は高校生世代まで無料、給食費も小中学校とも無償
丹波市の「乳幼児等・こども医療助成制度」（2026年7月1日更新）は、0歳から高校3年生（18歳到達後の最初の3月31日）まで、入院・外来とも無料・所得制限なしです。令和5年7月1日に高校生世代まで拡大されました。窓口は健康課 医療福祉係（0795-82-6690）。
学校給食は、市立の小学校・中学校とも無償です。中学生は令和7年度から、小学生は令和8年度から。小学生分について市は「国・県の交付金を活用して」実施するとし、終期は「未定」としています。制度は年度ごとに変わりうるので、長く住む前提で資金計画を立てるときは、この費用がかかる場合も見込んでおくのが安全です。
家を買う人に直接関係する制度：若者定住マイホーム取得補助金
市外から丹波市へ移ってきて家を建てる・買う若い世帯向けの補助があります。市公式の案内（2026年6月22日更新）は次のとおりです。
| 項目 | 内容（丹波市「丹波市若者定住マイホーム取得補助金」） |
|---|---|
| 対象者 | 転入日の属する年度の前年度3月31日時点で本人と配偶者がともに40歳未満で同居している、または転入日の属する年度に義務教育修了前の子と同居して養育していること |
| 転入の要件 | 住宅の新築または購入後、令和5年4月1日〜令和11年3月31日に丹波市へ転入すること。転入日から3年以上住む意思があること。進学・転勤などの一時的な転入でないこと |
| 対象住宅 | 市内の一戸建て住宅の新築または購入（住宅に付随しない土地の購入費、既存建物の解体撤去費は対象外） |
| 補助額 | 建設・購入に要する経費の5％以内。上限は過疎地域（青垣地域・山南地域）50万円、それ以外の地域30万円 |
| 申請の時期 | 事前の認定申請が必要。購入の場合は居住開始前まで（住民票の異動のみも含む）、新築は工事着工前まで |
| 窓口 | ふるさと定住促進課 定住促進係（0795-88-5360） |
注意点を3つ、正直に書きます。第一に、もともと丹波市に住んでいる方の買い替えは、転入の要件に当てはまりません。第二に、認定決定の前に住民票を移したり住み始めたりすると対象外になります。決済・引渡し・転入の順番を先に市と確認してください。第三に、国の子育てエコホーム支援事業など、住宅の購入・新築費用に対する他の補助とは併用できません。
空き家を買って直す場合は「空き家利活用促進事業補助金」（令和8年度）もあります。住まいるバンクの利用登録者などが対象で、補助対象経費の2分の1以内・限度額50万円。売買契約の完了日から申請日まで2年以内、工事は原則市内業者、着工前の申請が条件です（都市住宅課 0795-74-2364）。
市の「【移住・定住】各種支援制度」には、このほか若者引越支援補助金、若者定住促進家賃補助金、結婚新生活支援事業補助金、丹波市ハッピーバース手当、浄化槽設置整備事業補助、薪ストーブ・薪ボイラー設置補助、駅周辺駐車場利用料金助成、JR加古川線の通学・通勤定期券購入助成などが載っています。一覧には金額の記載がなく、各制度の額と要件は本ページでは一部しか確認していません。
なお待機児童数は、市公式で確認できていません（未取得）。保育所・こども園の空き状況は、こども育成課にご確認ください。
出典：丹波市「丹波市内小・中学校校区について」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/kyoikusomuka/gyomuannai/3/3192.html ／丹波市「小・中学校児童生徒数」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/kyoikusomuka/gyomuannai/3/1356.html ／丹波市「区域外就学の手続き」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/kyoikusomuka/gyomuannai/3/gakkou-tetuduki/1888.html ／丹波市「乳幼児等・こども医療助成制度」 https://www.city.tamba.lg.jp/iryo_fukushi/iryo_kenko/iryojose/5878.html ／丹波市「学校給食の無償化」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/kyoikusomuka/gyomuannai/3/1/schoollunch/12466.html ／丹波市「丹波市若者定住マイホーム取得補助金」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/furusatotejusokushinka/hojyo/teijyu/8525.html ／丹波市「令和8年度 空き家利活用促進事業補助金」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/6/3/1376.html ／丹波市「【移住・定住】各種支援制度」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/furusatotejusokushinka/hojyo/teijyu/8520.html
11丹波市で家を買う前に必ず確認したい点
1｜まず、データの厚みという前提を共有させてください
このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 丹波市について、公的データで分かることには限界があります。
| 項目 | 丹波市の状況 |
|---|---|
| 直近4四半期の成約 | 0件。成約価格情報の公表データに載っていません |
| 戸建ての価格の目安 | 不動産取引価格情報の戸建て44件・中央値600万円で補います（「丹波市の価格の目安」の章） |
| 住宅地の標準地 | 6地点（山南・青垣には1地点もない） |
| 商業地の標準地 | 3地点 |
| 工業地の標準地 | 0地点 |
| 用途地域のない区域の建ぺい率・容積率（地区ごとの組み合わせ） | 未取得（市の表の配置を正確に読み取れず） |
| 都市計画税 | 市税概要の税目・予算に記載なし。条例の条文での確認は未実施 |
| 学校選択制の有無 | 明記したページを特定できず（区域外就学に「距離的理由」の基準あり） |
| 待機児童数 | 未取得 |
| 各駅の乗降人員、列車の本数・運賃、高速バスの停留所 | 未取得 |
| 令和7年国勢調査の地域別の数値 | 未確認 |
これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 確認できたことと、確認できていないことを分けて書くというのが、このページの方針です。
2｜その土地は特定用途制限地域にかかるか。かかるなら、どの地区か
丹波市には市街化調整区域がないので、「調整区域だから建て替えられない」という問題は起きません。 代わりに確認するのが、特定用途制限地域です。
指定は平成28年4月1日から。氷上町・柏原町の一部（稲継交差点付近を中心に、県道青垣柏原線と国道176号沿い）。
商業・業務・サービス地区（約61ha）／住宅・田園地区（約133ha）／工業地区（約14ha）＝住宅・共同住宅の建築を制限
既存の建物は、形を維持する限り違反にならない。増築は床面積が基準時の1.2倍まで（丹波市）
工業地区のなかの中古住宅は、建て替えで住宅を建て直せない可能性があります。 住宅ローンの担保評価や、手放すときの買い手の付きやすさにも関わります。 家タダでは、市の計画図と役所調査で、契約前に無料で確認します。
3｜前面の道は「建築基準法上の道路」か
平成24年5月1日から、丹波市は都市計画区域が市全域です。 都市計画区域の内では、建物を建てるときに敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。 古い集落のなかには、車が入りにくい細い道に面した家があります。 その道が建築基準法上の道路にあたらなければ、原則として建て替えができません。幅員4m未満の道なら、建て替えのときに敷地の後退が必要になることがあります。 「いま建っているから大丈夫」ではなく、「建て替えられるか」を契約前に確認してください。
4｜土砂災害 ― 警戒区域1,492箇所・特別警戒区域950箇所
兵庫県の指定状況表（令和8年6月30日現在）で、丹波市の 土砂災害警戒区域は1,492箇所、土砂災害特別警戒区域は950箇所です。 市勢要覧は丹波市を「急斜面をもった山々によって形作られた中山間地域」と書き、市の面積の約75％は山林です。
- 山すその集落の物件は、まず土砂災害警戒区域にかかっていないかを確認してください。 特別警戒区域（レッドゾーン）では、建物の構造に規制がかかります。
- 市の防災マップ（Web版）に「土砂災害に関するマップ」があります。兵庫県CGハザードマップでも確認できます。
- 盛土規制法の規制区域にかかるかどうかも、あわせて確認します。
5｜大雨 ― 平成26年8月の丹波市豪雨災害、平成16年の台風第23号
市の国土強靭化地域計画（令和8年3月版）は、過去の災害として次のことを記しています。
| 災害 | 市の計画に書かれていること |
|---|---|
| 平成26年8月丹波市豪雨災害（8月16〜17日） | 最寄りの北岡本観測地点で1時間降水量91.0mm（8月17日2時〜3時）、24時間降水量414.0mm。前山川では国道175号の八日市橋が崩落 |
| 平成16年台風第23号 | 柏原の加古川と柏原川の合流部付近、氷上の加古川と葛野川の合流部下流、市島の竹田川と鴨庄川の合流部などで浸水 |
| 平成30年7月豪雨 | 初めて「大雨特別警報」が発表され、市域全域で浸水被害などが発生 |
川の合流部の平地と、谷の出口にある集落は、物件ごとに洪水の浸水想定と土砂災害の区域の両方を確認してください。 家タダでは、物件ごとに市の防災マップを確認したうえで、契約前に無料でお伝えします。
6｜ため池 ― 市内183箇所
市の「丹波市ため池データ」は、市内183箇所のため池について、堤が切れた場合などに想定される影響を、ため池ごとのPDFで公開しています。 場所からは「丹波市防災マップWeb版」で探せます。 市の国土強靭化地域計画には、兵庫県の強靭化計画で対策対象となる市内のため池として10か所の名前が挙がっています。 田畑に囲まれた低い土地の物件は、近くのため池と、そのため池のハザード情報を確認してください。
7｜地震 ― 想定される4つの地震
市の国土強靭化地域計画は、想定される地震として三峠―京都西山断層帯（三峠断層帯）、御所谷断層帯、山崎断層帯（主要部南東部・草谷断層）、南海トラフ巨大地震の4つを挙げています。 中古戸建てを検討される方は、建物の耐震性を最優先で確認してください。 市は兵庫県の「ひょうご住まいの耐震化促進事業」の案内ページで、昭和56年5月31日以前に着工された住宅の耐震改修計画・改修工事・建替えの補助を案内しています （令和7年度のページで、改修工事・建替工事の補助は受付を停止していると書かれていました。令和8年度の状況は未確認です）。
8｜雪と霧、冬の暮らしの費用
市の国土強靭化地域計画は、気候を「内陸型の気候で多雨多湿」「冬は北西の季節風が吹き、積雪もみられます」と書き、 アメダス（柏原）の年平均気温14.6℃、平均降水量1,616.7mmを挙げています。 市勢要覧は、秋から冬の朝霧・夕霧を「丹波霧」と紹介しています。 冬の暖房、雪の日の車の運転、坂道の上の物件の出入りは、阪神間から移る方が見落としやすい点です。 市には薪ストーブ・薪ボイラーの設置補助もあります（令和8年度。金額は未確認）。
9｜排水は下水道か、浄化槽か。水回りの更新費用も見込む
市が分譲する応相寺宅地分譲団地は「小型合併処理浄化槽（個別処理）」と案内されています。 市には浄化槽設置整備事業補助制度があります（金額・要件は未取得）。 中古戸建ては、排水の接続先（公共下水道・農業集落排水・合併処理浄化槽など）を必ず確認してください。 浄化槽なら、点検・清掃・法定検査の費用が毎年かかり、古い設備なら入れ替えの費用も見込む必要があります。
10｜補助制度は「対象になるか」を契約前に
若者定住マイホーム取得補助金（経費の5％以内・上限50万円／30万円）は、 市外から転入すること・事前の認定申請・認定決定前に住み始めないことなどの要件があります。 空き家利活用促進事業補助金（2分の1以内・限度額50万円）も、着工前の申請と年度内の完了検査が条件です。 契約・決済・転入・工事の順番が効いてきますので、対象になりそうな方は、契約の前に市の担当課にご確認ください。
出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 国土強靭化 丹波市地域計画 https://www.city.tamba.lg.jp/material/files/group/21/kokudokyouzinka.pdf ／ 丹波市「丹波市ため池データ」 https://www.city.tamba.lg.jp/kurashi/anzen/bosai/1/4914.html ／ 丹波市「Web版丹波市防災マップ」 https://www.city.tamba.lg.jp/kurashi/anzen/bosai/1/5199.html ／ 丹波市「令和7年度ひょうご住まいの耐震化促進事業について」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/6/4/6770.html ／ 丹波市「丹波市特定用途制限地域の指定について」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/1/3483.html ／ 丹波市「都市計画区域の変更」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/9/3/3337.html
12丹波市の成り立ち ― 6つの町が合併して生まれた、中央分水界の市
丹波市は、平成16年（2004年）11月に生まれた市です。 市勢要覧は「平成16年11月に６つの個性豊かな特色をもつ町が合併し、誕生しました」と書き、 市は「令和6年11月1日に市制施行20周年を迎えました」と案内しています。 6つの町は、いまも支所と国勢調査の地域の単位として残る柏原・氷上・青垣・春日・山南・市島です。
| 年 | できごと |
|---|---|
| 平成16年（2004年）11月 | 6町が合併し、丹波市が誕生 |
| 平成16年 | 台風第23号。加古川・竹田川の合流部付近などで浸水（市の国土強靭化地域計画） |
| 平成18年（2006年）8月 | 市の南端の篠山層群で恐竜の化石が見つかり、「丹波竜」と命名 |
| 平成24年（2012年）5月1日 | 都市計画区域を市全域に拡大 |
| 平成26年（2014年）8月 | 丹波市豪雨災害（24時間降水量414.0mm） |
| 平成28年（2016年）4月1日 | 特定用途制限地域の指定 |
| 令和4年（2022年）9月 | 丹波市都市計画マスタープランを改定 |
| 令和6年（2024年）11月1日 | 市制施行20周年 |
「丹波」という地名や市名の由来は、市公式のページでは確認できませんでした（未取得）。 市章については市公式に説明があり、市の将来像「人と自然の交流文化都市」をデザインしたもので、 「中心部で人が、両手を広げた形で『みどり』を表し」、全体は「丹波市の『丹』をイメージした力強い線」で表現しているとのことです。 市のスローガンは「丹（まごころ）の里」です。
6つの町が、いまも6つの地域として残っています
合併から20年以上が経ちましたが、旧6町の単位は、いまも暮らしの単位として使われています。 市は柏原・氷上・青垣・春日・山南・市島に支所を置き、国勢調査の結果もこの6地域で公表しています。 中学校も6地域にひとつずつで、青垣地域は小学校も1校です。
家を買う人にとっての意味は、「丹波市」というひとつの名前で考えないほうがよい、ということです。 特急の停まる柏原駅がある柏原と、駅のない青垣とでは、通勤の手段も、土地の値段の資料の有無も、補助金の上限も違います。 物件を見るときは、まず「どの地域か」を確かめてください。
本州一低い中央分水界と、丹波竜
市勢要覧によれば、石生の「水分れ」は海抜95mで、「本州一低い中央分水界」とされています。 加古川とその上流の川は瀬戸内海へ、黒井川・竹田川などの由良川の上流の川は日本海へ流れます。 ひとつの市のなかで、川がふたつの海に分かれていく——これが丹波市の地形のいちばんの特徴です。
平成18年8月には、市の南端の篠山層群（白亜紀前期の地層）で恐竜の化石が見つかり、「丹波竜」と名付けられました。 市には恐竜課（たんば恐竜博物館）があり、山南地域には丹波竜の里公園があります。
化石や遺跡の多い土地で建築・造成をするときには、実務上の注意があります。 埋蔵文化財の包蔵地にあたる土地では、工事の前に届出や調査が必要になることがあります。 土地から買って建てる方は、契約の前に市の社会教育・文化財課に該当するかを確認してください。
丹波三宝の町
市勢要覧は、丹波栗・丹波黒大豆・丹波大納言小豆を「丹波三宝」として紹介し、有機農業や「丹のやさい」のブランドにも触れています。 市の花はかたくり、市の木はもみじです。 田畑の多い市ですから、農地を含む土地を買う場合は、その土地の地目と、手続きが必要かどうかを契約前に市の農業委員会事務局に確認してください。
人口と地価
令和2年国勢調査の人口は61,471人で、平成27年から▲4.93％。 令和7年の確定値（令和8年9月29日公表）では57,506人です。 そして令和8年の地価公示は、住宅地6地点のすべてが下落しました。
人が減り、土地の値段も下がっている——この2つを同時に見ておくことが、いまの丹波市で家を買うときの出発点です。 そのうえで、学校給食の無償化、高校生世代までのこども医療費の無料化、若者定住マイホーム取得補助金のように、 市が住む人を支える制度を厚くしていることもまた事実です。 値上がりを期待して買うのではなく、自分がそこで暮らす費用と安全を、物件ごとに確かめて買う。 このページは、そのための材料を公的資料だけで並べたものです。
出典：丹波市「市の概要（市勢要覧）」 https://www.city.tamba.lg.jp/gyosei/purofuiru/5259.html ／ 丹波市 市勢要覧（PDF・令和7年10月） https://www.city.tamba.lg.jp/material/files/group/1/SHISEIYOURAN20251022.pdf ／ 丹波市「市章」 https://www.city.tamba.lg.jp/gyosei/purofuiru/6354.html ／ 丹波市「丹波市市制20周年記念の学校給食を提供」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/kyoikusomuka/gyomuannai/3/1/schoollunch/9985.html ／ 丹波市「丹波市都市計画マスタープラン（改定）」 https://www.city.tamba.lg.jp/soshiki/toshijutakuka/gyomuannai/9/3/1609.html
13丹波市の物件を探す・相談する
ネットで見つけた丹波市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダでご購入いただけます。 SUUMO・アットホーム・ホームズ・各社ホームページ、どこで見つけた物件でも構いません。 物件URLをLINEで送っていただければ、その場で「仲介手数料0円の対象か」を無料でお答えします。
ご相談から引渡しまでの流れ
| ステップ | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| 1. ご相談 | LINE・電話・メールで物件URLをお送りください | 無料 |
| 2. 無料診断 | 仲介手数料0円の対象か、相場と比べて妥当か回答 | 無料 |
| 3. 内覧 | 丹波市内の物件は担当者が現地までご同行します | 無料 |
| 4. 調査 | 役所・法務局調査、都市計画区域の内外・用途地域の確認、レインズ成約データの確認 | 無料 |
| 5. 価格交渉 | 成約事例を根拠に交渉を代行します | 無料 |
| 6. 契約・決済 | 重要事項説明、住宅ローン手続きのサポート | 仲介手数料0円 |
※物件価格・印紙税・登記費用・住宅ローン保証料など、仲介手数料以外の実費は別途必要です。
お問い合わせ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社MILLIONS（家タダ） |
| 所在地 | 大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702 |
| 免許番号 | 大阪府知事(1)第66296号 |
| 電話 | 06-4256-4106 |
| LINE | LINEで相談する |
※掲載の数値は令和8年地価公示、国勢調査、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報ほか公的資料にもとづきます。基準日は出典欄をご確認ください。
14丹波市の不動産購入に関する記事
- 【兵庫県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 丹波市の価格が兵庫県全体のどのあたりに位置するのかを、41市町の地価と成約データで比較できます。
- 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。
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区ごとの地価・人口・制度を横並びで比較したい方は【大阪市24区】エリア比較ハブ／【神戸市】9区の比較ページをご覧ください。
15丹波市の不動産購入 よくある質問
丹波市で本当に仲介手数料は0円になりますか？
はい。ネットに掲載されている丹波市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てているため、買主様からは仲介手数料をいただきません。ただし、すべての物件が対象になるわけではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件は、0円の対象外になることがあります。対象かどうかは、物件のURLをLINEでお送りいただければ無料でお答えします。近畿エリア圏内であれば即日対応します。
丹波市の家の相場はいくらですか？
成約価格情報は0件ですので、別の公的データで目安を示します。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）に、丹波市の成約は載っていません（成約価格情報は国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません）。戸建ての目安になるのは、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）です。丹波市の戸建ては44件・中央値600万円、まんなか半分の幅は210万円〜1,480万円（土地365㎡・延床135㎡・建築年1991年がそれぞれの中央値）。地区別では柏原町柏原6件・1,100万円、春日町黒井4件・400万円です（件数が少ないので目安です）。住宅地の土地だけの取引は31件で、1㎡あたりの中央値は5,600円です。マンションは、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。土地の目安として使える公的な数字は地価公示です。令和8年の住宅地6地点の平均は1㎡あたり14,733円（前年比−1.2％）。最高は柏原町北山の18,400円、最安は市島町中竹田の10,800円です。このページに出てくる600万円・1,000万円・2,000万円は、手数料の計算例です。
丹波市の地価は上がっていますか？
令和8年地価公示では、住宅地6地点のすべてが下落しています。平均は前年比−1.2％。下落率が大きいのは氷上町石生（−1.8％）と氷上町市辺（−1.7％）、小さいのは春日町新才（−0.7％）と春日町多利（−0.8％）です。商業地は3地点で平均＋1.1％。柏原町柏原（＋4.2％）だけが上がり、春日町黒井（−0.4％）と氷上町大崎（−0.5％）は下がりました。平均価格は兵庫県内40市区町村で40位、変動率は38位（当方の集計）。山南地域と青垣地域には標準地がありません。買ったあとの値上がりを前提にせず、住んでいるあいだの費用と安全で選ぶことをおすすめします。
丹波市から大阪・神戸へはどう通いますか？
鉄道はJR福知山線です。市公式のアクセス案内は、大阪からJR福知山線で柏原駅または石生駅まで快速で約100分、特急は柏原駅のみ停車としています。市勢要覧は、JR大阪駅へは柏原駅・谷川駅から特急で約1時間10分、京阪神圏へは高速道路で約1時間30分と案内しています。車では舞鶴若狭自動車道の春日IC、北近畿豊岡自動車道の氷上IC・青垣ICが使えます。JR加古川線（西脇市〜谷川）について、市は「電車は1時間に1本もない」と書いています。列車の本数・運賃・定期代は、本ページでは確認していません。通勤・通学を予定されている方は、買う前にJR西日本の時刻表と運賃で、毎月の費用と最終列車を必ず確認してください。
丹波市に市街化調整区域はありますか？
ありません。市の「丹波市内法規制概要」は、都市計画区域を「非線引区域」、用途地域を「市内全域」で指定なしとしています。都市計画区域は平成24年5月1日から市全域です。ただし、氷上町・柏原町の一部には「特定用途制限地域」（約208ha・平成28年4月1日から）があり、商業・業務・サービス地区、住宅・田園地区、工業地区の3つに分かれています。工業地区（約14ha）では、住宅・共同住宅の建築が制限されます。また、用途地域がないため、特定用途制限地域の外では隣に建つ建物の種類を都市計画ではほとんど制限できません。確認すべきなのは、①特定用途制限地域の内か外か、内ならどの地区か、②前面の道が建築基準法上の道路か、③災害の区域にかかるかです。
丹波市に都市計画税はかかりますか？
市の「市税概要＜令和8年度版＞」の税目にも予算にも、都市計画税は出てきません。載っている市税は、市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税・入湯税です。当方は「丹波市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、市税条例の条文での確認はしていません。検討中の物件については、売主側の納税通知書（課税明細書）で税額を確認するのが確実です。固定資産税は1.4％、納期は5月31日・7月31日・12月25日・2月末日の4期。免税点は土地30万円・家屋20万円です。
丹波市の学区はどうやって決まりますか？ 学校は選べますか？
市は「丹波市内小・中学校区域一覧」（令和8年4月1日）を公開しており、小学校19校・中学校6校の校区が自治会・地区の単位で決められています。中学校は柏原・氷上・青垣・春日・山南・市島の6地域にひとつずつです。春日町野村のように、番地の単位で小学校が分かれる場所もあります。学校選択制の有無を明記した市のページは、確認できていません。ただし、区域外就学の承諾基準に「住居から希望校までの距離が指定校より近い場合」（前年度10月末までの申請に限る）があります。新築などで転居が予定されている場合は、新居入居予定日まで転居先の学校に通える基準もあります。どの住所がどの学校になるかは、教育委員会 教育総務課に物件の住所を伝えてご確認ください。
丹波市の子育て支援や、家を買うときの補助はありますか？
こども医療費は0歳から高校生世代まで、入院・外来とも無料・所得制限なしです。学校給食は市立の小学校・中学校とも無償（中学校は令和7年度から、小学校は令和8年度から。小学校分の終期は未定）。家の購入に関しては若者定住マイホーム取得補助金があります。本人と配偶者がともに40歳未満、または義務教育修了前の子を養育している世帯が、市内の一戸建てを新築・購入して令和5年4月1日〜令和11年3月31日に丹波市へ転入する場合が対象で、経費の5％以内、上限は過疎地域（青垣地域・山南地域）50万円、それ以外30万円です。事前の認定申請が必要です。空き家を買って改修する場合は、空き家利活用促進事業補助金（2分の1以内・限度額50万円・令和8年度）もあります。待機児童数は、市公式で確認できていません。
丹波市で家を買うとき、災害はどこを確認すればよいですか？
確認する順番は、土砂・洪水・ため池・地震（建物の耐震性）です。土砂：兵庫県指定の土砂災害警戒区域は1,492箇所、特別警戒区域は950箇所（令和8年6月30日現在）。洪水：平成26年8月の丹波市豪雨災害では1時間91.0mm・24時間414.0mmの雨が観測され、平成16年台風第23号では柏原・氷上・市島の川の合流部付近などが浸水しました（市の国土強靭化地域計画）。ため池：市内183箇所のため池について、市がため池ごとのハザード情報を公開しています。地震：市の計画は、山崎断層帯など4つの地震を想定しています。市の防災マップ（Web版）に、土砂災害・洪水・ため池のマップがあります。家タダでは、物件ごとにこれらを契約前に無料で確認します。
中古戸建てを買うとき、丹波市ならではの注意点はありますか？
4つあります。①特定用途制限地域。氷上町・柏原町の一部の「工業地区」では住宅の建築が制限されます。建て替えができるかを確認します。②前面の道。都市計画区域が市全域なので接道義務がかかります。古い集落の家は、建築基準法上の道路に2m以上接しているかを確認します。③排水と冬の備え。下水道か浄化槽か、暖房や雪の日の出入りを確認します。④耐震性。昭和56年5月31日以前に着工された住宅は、耐震診断の有無と改修の費用を見込んでください。いずれも、価格の安さだけでは分からない項目です。
住まいるバンク（空き家バンク）の物件も、家タダで買えますか？
丹波市には「住まいるバンク」があり、市内の空き家の売りたい・貸したい方の物件情報と、不動産業者が提供する物件情報を、丹波市移住・定住ポータルサイト「TURN WAVE」で公開しています（市のふるさと定住促進課の案内）。市は、契約が成立した場合、仲介業者に宅地建物取引業法にもとづく報酬を支払う必要があると案内しています。住まいるバンクの物件が仲介手数料0円の対象になるかどうかは、物件ごとの取引の形によります。売主様側から報酬を受けられない形の取引は、0円の対象外になることがあります。また、価格の低い物件では、仲介手数料そのものが小さくなります（400万円以下は計算の区分が別で、たとえば300万円なら上限額は15万4,000円です）。気になる物件があれば、URLをお送りください。対象になるかどうかを無料でお答えします。
丹波市で買うとき、家タダに頼むデメリットはありますか？
あります。正直にお伝えします。①すべての物件が0円の対象ではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件（個人の売主様が直接売り出している物件、市が売主の分譲地、住まいるバンクの一部の物件など）は、対象外になることがあります。②0円になるのは仲介手数料だけです。物件価格、印紙税、登記費用、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険・地震保険、固定資産税の精算金などの実費は別途かかります。③物件価格が低い市では、0円にできる額も小さくなります。不動産取引価格情報の戸建ての中央値600万円なら、仲介手数料の上限額は26万4,000円です。高い物件ほど差が大きく、安い物件ほど差は小さくなります。④丹波市は成約価格情報が0件です。価格の妥当性は、不動産取引価格情報・地価公示・路線価・固定資産税の評価・建物の状態から個別に判断することになります。⑤丹波市固有のコストとして、車の維持費（駐車場は複数台が前提）、冬の暖房、浄化槽の家なら維持管理費、古い家なら耐震改修の費用、山すその家なら土砂災害への備えがあります。これらは仲介手数料とは関係なくかかる費用で、家タダでも0円にはなりません。こうした点をご理解いただいたうえで、対象になるかどうかを、まずは物件URLでお確かめください。
丹波市の物件、その価格で買って大丈夫ですか？
丹波市は、線引きも用途地域もなく、公的な成約データ（成約価格情報）が0件の市です。阪神間の市で使える「市街化区域か調整区域か」「近隣の成約事例」という物差しが、そのままでは使えません。そして令和8年の地価公示は、住宅地6地点のすべてが下落しました。比べる成約データがなく、値上がりも見込みにくい。だからこそ、その物件そのものを調べる必要があります。特定用途制限地域にかかるか、かかるならどの地区か。前面の道は建築基準法上の道路か。土砂災害警戒区域1,492箇所・特別警戒区域950箇所、ため池183箇所、川の合流部の浸水にかかっていないか。排水は下水道か浄化槽か。建物の耐震性はどうか。駅までの距離と、駐車場の台数。冬の暮らし。若者定住マイホーム取得補助金の対象になるか（事前の認定申請が必要です）。家タダでは、こうした調査をすべて契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。近畿エリア圏内であれば即日対応します。計算例として、600万円の物件なら26万4,000円、1,000万円の物件なら39万6,000円の差です。気になる物件のURLをLINEでお送りください。
16本ページで使用した出典（すべて公的一次情報）
当ページに掲載した数値は、すべて以下の公的機関の公表資料にもとづいています。基準日も併せてご確認ください。
- 丹波市 トップページ（人口・世帯数）（総人口58,609人（男28,372／女30,237）・26,631世帯（令和8年9月末時点））
- 丹波市「人口統計（令和8年9月末）」（総人口・世帯数（地域別はExcelで本ページでは未使用））
- 丹波市「令和2年国勢調査集計結果（確定値）」（2024年3月19日更新）
- 丹波市「令和2年国勢調査確定値」（PDF）（61,471人・23,033世帯・2.67人／平成27年比▲3,189人（▲4.93％）・＋480世帯／6地域別の人口・世帯と増減／兵庫県）
- 総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表（e-Stat）（確定値（令和8年9月29日公表）：丹波市57,506人・23,282世帯）
- 丹波市「丹波市のプロフィール」（位置（瀬戸内海と日本海のほぼ中間部の山間）・市役所所在地）
- 丹波市「市の概要（市勢要覧）」（面積493.21km²／位置・隣接市町／粟鹿山962m／加古川・由良川（黒井川・竹田川）／石生の水分れ海抜95m「本州一低い中央分水界」／丹波霧／丹波竜）
- 丹波市 市勢要覧（PDF・令和7年10月更新）（平成16年11月 6町合併／JR福知山線・加古川線の計8駅／氷上IC・青垣IC・春日IC／大阪へ特急約1時間10分／面積の約75％が山林／丹波三宝／市の花かたくり・市の木もみじ）
- 丹波市「市章」（市章の説明）
- 丹波市「丹波市市制20周年記念の学校給食を提供」（「令和6年11月1日に市制施行20周年を迎えました」）
- 兵庫県「地域（県民局・県民センター）」（丹波県民局 所管地域：丹波篠山市、丹波市）
- 丹波市「丹波市内法規制概要」（PDF）（都市計画区域＝市全域・非線引区域／用途地域の指定なし／特定用途制限地域（氷上町・柏原町の一部）／開発指導要綱1,000㎡・開発許可3,000㎡・緑条例・太陽光条例・景観・国土法5,000㎡ ほか）
- 丹波市「都市計画区域の変更」（平成24年5月1日から都市計画区域を市全域に拡大）
- 丹波市「丹波市特定用途制限地域の指定について」（2025年12月8日更新。平成28年4月1日から指定／既存建築物の扱い・増築1.2倍まで／都市住宅課0795-74-2364）
- 丹波市「特定用途制限地域 計画書・理由書」（PDF）（商業・業務・サービス地区約61ha／住宅・田園地区約133ha／工業地区約14ha／合計約208ha／地区ごとの制限用途）
- 丹波市「稲継交差点周辺における『特定用途制限地域』の指定のお知らせ」（PDF）（稲継交差点付近・県道青垣柏原線と国道176号沿い／平成28年4月1日施行）
- 丹波市「丹波市都市計画マスタープラン（改定）」（令和4年9月改定（本編・概要版のPDFの本文は読み取れず未使用））
- 丹波市「丹波市青垣生涯学習のむら『応相寺宅地分譲団地』の分譲のご案内」（2025年1月7日更新。21区画・残9区画／約340〜530㎡／約280万〜390万円／非線引き都市計画区域・用途地域無指定／建ぺい率60％・容積率120％／小型合併処理浄化槽）
- 丹波市「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）について」（ページの存在のみ確認）
- 丹波市「丹波市開発指導要綱について」（ページの存在のみ確認（面積基準は法規制概要による））
- 丹波市「固定資産税のあらまし」（2024年3月19日更新。税率1.4％／免税点 土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円／賦課期日1月1日／住宅用地の特例の存在）
- 丹波市「市税概要＜令和8年度版＞」（市税の税目に都市計画税の記載なし）
- 丹波市「市税概要＜令和8年度版＞ 総括」（PDF）（税目別の予算・決算に都市計画税の行なし／令和8年度 固定資産税の構成比51.3％）
- 丹波市「市税の納期限について」（2025年4月1日更新。固定資産税 5月31日・7月31日・12月25日・2月末日）
- 丹波市「家屋について」（2026年8月5日更新。新築住宅の減額（40〜240㎡・120㎡まで2分の1・3年度分／5年度分、長期優良住宅は5年度／7年度））
- 丹波市「固定資産税の減額・免除」（一覧）（耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額ページの存在）
- 丹波市「路線価と標準宅地の公開」（路線価・標準宅地の所在の公開（税務課 資産税係））
- 丹波市「丹波市内小・中学校校区について」（2026年4月1日更新）
- 丹波市「丹波市内小・中学校区域一覧」（PDF）（令和8年4月1日。小学校19校・中学校6校／地域ごとの学校／春日町野村は番地で分かれる）
- 丹波市「小・中学校児童生徒数」（令和8年5月1日付）
- 丹波市「児童生徒数（令和8年5月1日付）」（PDF）（小学校2,747人・中学校1,523人／各校の人数）
- 丹波市「区域外就学の手続き」（2024年3月19日更新。承諾基準（住居・家庭・距離・身体・その他））
- 丹波市「学校給食の無償化」（2026年4月1日更新。中学生は令和7年度から継続・小学生は令和8年度から／終期未定）
- 丹波市「乳幼児等・こども医療助成制度」（2026年7月1日更新。0歳〜高校3年生・入院外来無料・所得制限なし／令和5年7月1日拡大）
- 丹波市「保育所・こども園・幼稚園」（一覧）（待機児童数は未取得）
- 丹波市「【移住・定住】各種支援制度」（2025年4月1日更新。支援制度の一覧（金額の記載なし））
- 丹波市「丹波市若者定住マイホーム取得補助金」（2026年6月22日更新。5％以内・上限50万円（過疎地域：青垣・山南）／30万円／令和5年4月1日〜令和11年3月31日の転入／事前認定）
- 丹波市「令和8年度 空き家利活用促進事業補助金」（2026年4月1日更新。2分の1以内・限度額50万円）
- 丹波市「住まいるバンクについて」（2025年4月25日更新。TURN WAVEで公開／仲介業者への報酬）
- 丹波市「令和7年度ひょうご住まいの耐震化促進事業について」（2025年4月11日更新。昭和56年5月31日以前着工の住宅／改修・建替の受付停止の記載）
- 丹波市「市役所への行き方」（JR福知山線 柏原駅・石生駅／特急は柏原駅のみ停車／快速約100分／氷上ICから7分程度）
- 丹波市「【時刻表】丹波市公共交通ガイド『てくてくたんば』」（2026年10月1日更新。路線バス・高速バス（城崎温泉・湯村温泉－大阪・神戸）・運行事業者）
- 丹波市「市内公共交通MAP」（PDF）（駅名（丹波竹田・谷川・下滝・石生・柏原・黒井・市島））
- 丹波市「守ろう！みんなの加古川線」（2025年4月1日更新。西脇市駅―谷川駅間17.3km・最も低い輸送密度／ほとんどの駅が無人駅・電車は1時間に1本もない／久下村駅）
- 丹波市「駅周辺駐車場利用料金助成事業のお知らせ」（2025年4月1日更新。1か月最大3,000円）
- 丹波市「JR加古川線（谷川駅～西脇市駅間）通勤定期券購入助成制度について」（2026年3月30日更新。令和8年度も実施）
- 国土強靭化 丹波市地域計画（PDF・令和8年3月版）（地形・河川／アメダス柏原14.6℃・1,616.7mm／平成26年8月豪雨（91.0mm・414.0mm・八日市橋）／平成16年台風第23号／平成30年7月豪雨／想定地震4つ／ため池10か所）
- 丹波市「国土強靭化 丹波市地域計画について」（2026年4月17日更新。計画期間 令和7年度から概ね5年間）
- 丹波市「Web版丹波市防災マップ」（土砂災害・洪水・ため池のマップ（防災マップのトップ https://www.city.tamba.lg.jp/section/hazardmap/index.html））
- 丹波市「丹波市ため池データ」（2024年3月19日更新。市内183箇所のため池）
- 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」（令和8年6月30日現在／丹波市 警戒1,492箇所・特別950箇所）
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報）（直近4四半期・丹波市0件）
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期。丹波市の戸建て（土地と建物・住宅）44件・住宅地の土地31件。取引当事者へのアンケート調査。成約価格情報とは別の調査）
- 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）（価格時点 令和8年1月1日／住宅地6地点・商業地3地点・工業地0地点）
- 国土交通省「令和8年地価公示 標準地の単位面積当たりの価格等」（兵庫県）（各標準地の公示価格・価格時点 令和8年1月1日）
- 国土地理院 住所検索API（氷上町成松 経度135.031708・緯度35.17485）
- 国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）（航空写真の位置は住所検索で氷上町成松の座標を確認）
