【彦根市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

彦根市の価格帯で、いくら得になるか

彦根市の住宅地は1㎡あたり平均40,183円（18地点の単純平均）。市内の標準地は最高73,500円/㎡（小泉町字南巴２８５番５）から最低11,800円/㎡（宮田町字馬場２０１番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.2倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、彦根市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は74件。成約価格の中央値は1,800万円、真ん中の半数は1,300万円〜2,800万円に収まっています。延床面積の中央値は120㎡。建築年の中央値は2002年です。

最寄駅で多いのは南彦根駅（30件）、彦根駅（24件）、稲枝駅（5件）。

中央値の1,800万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は66万円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる74件のうち、1981年以前に建てられたものは14件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

彦根市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて彦根市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 11万人。国勢調査では5年間に約2千人減り、世帯は約2,600増えた

彦根市の人口は110,103人、世帯数は52,011世帯です（令和8年3月31日現在・彦根市「公称町別世帯・人口統計表」。日本人105,823人と外国人4,280人の合計）。市の面積は196.87km²ですが、その半分（98.59km²）は琵琶湖で、陸地は98.28km²。陸地で割った人口密度は約1,120人/km²（当方算出）です。

令和7年国勢調査の確定値が、市公式に掲載されています（2026年10月1日公表）。人口111,549人（男55,465人・女56,084人）、世帯数50,779世帯（令和7年10月1日現在）。令和2年国勢調査は人口113,647人・世帯数48,212世帯でしたから、5年間で人口は2,098人減（−1.8％）、世帯数は2,567世帯増（＋5.3％）です（増減は当方算出）。その前の平成27年国勢調査は113,679人・45,546世帯（彦根市統計書）で、平成27年から令和2年はほぼ横ばい（−32人）でした。彦根市の人口は、令和2年までの横ばいから、令和7年にかけて減少に転じたということになります。市の教育委員会の資料も「令和2年（2020年）以降から人口が減少に転じている」と書いています。

人口は減り、世帯は増えている。1世帯あたりの人数が小さくなっているということで、令和8年3月末の住民基本台帳で計算すると1世帯あたり約2.12人（当方算出）です。買う側にとっては、価格が急に上がりにくいという利点と、将来の買い手が立地を選ぶようになるという注意点の両方があります。実際、令和8年地価公示の住宅地18地点は平均0.0％で、上昇7・横ばい5・下落6に分かれました。「彦根市だから」ではなく「彦根市のどこか」で値動きが違う市です。

市は人口を17の小学校区（学区）で集計しています。多いのは城南学区12,151人、旭森学区12,022人、金城学区11,140人、佐和山学区10,000人。この4学区で市の41％（当方算出）を占めます。少ないのは稲枝北学区2,122人、鳥居本学区2,246人、亀山学区2,336人です。中学校区にまとめると、東中学校区（城東・佐和山・旭森）が28,573人で最多、南中学校区（城南・城陽・若葉・亀山）が23,273人、中央中学校区（平田・金城）が17,097人、彦根中学校区（河瀬・高宮）が16,820人、稲枝中学校区が11,477人、西中学校区（城西・城北）が10,617人、鳥居本中学校区が2,246人（学区の合計は当方算出。17学区の合計は市全体の110,103人と一致します）。

市の位置について、市公式は「びわ湖と鈴鹿山系に囲まれた」と説明し、「彦根市の都市計画2025」は滋賀県東部、京都から約55km、名古屋から約60km、近畿圏と中部圏の両方に属する位置としています。標高は最高684.0m（男鬼峰）、最低82.0m（彦根市統計書）。湖岸の平地から、標高680m台の山までが同じ市です。

土地の使われ方

彦根市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化調整区域73.7％」です。市域196.87km²のうち琵琶湖を除いた9,828haが都市計画区域で、市街化区域が2,587ha、市街化調整区域が7,241ha。その市街化区域の中身を用途地域で分けると、住居系（5種類の合計）が1,565.4ha、商業系（近隣商業・商業）が310.6ha、工業系（準工業・工業・工業専用）が710.6haです（合計は当方算出）。

住居系の用途地域は、都市計画区域の15.9％。「彦根市で家を建てることを主に想定した土地」は、陸地の6分の1弱ということになります。一方で工業系が710.6haあり、市街化区域の27.5％を占めます。彦根市は城下町であると同時に、工場の多い市でもあります。令和8年地価公示でも、工業地の標準地3地点はすべて上昇（平均＋3.8％）でした。

※彦根市「彦根市の都市計画2025（土地利用）」。用途地域の合計は2,586.6haで、区域区分の市街化区域2,587haとは端数処理の差がある。系統別の合計・構成比は当方の算出。

市街化区域と市街化調整区域

彦根市は、琵琶湖を除く市域の全部が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。都市計画区域の名前は「彦根長浜都市計画区域」。彦根市の全部と、長浜市・米原市・多賀町のそれぞれ一部で構成され、区域全体は約18,456ha、うち彦根市の区域は約9,828ha（全体の約53％）です。滋賀県は県内の11都市計画区域のうち4区域を線引き都市計画区域としており、彦根長浜はそのひとつです。

「彦根市の都市計画2025」によると、彦根市の市街化区域は2,587ha（26.3％）、市街化調整区域は7,241ha（73.7％）（令和7年7月29日の第7回変更後）。市の土地の4分の3近くが市街化調整区域です。

線引きの歴史は55年あります。当初決定は昭和46年6月11日で、そのときの市街化区域は2,472ha。その後、昭和55年・平成元年・平成8年・平成16年・平成24年・平成28年と変更を重ね、令和7年7月29日の第7回変更で2,572haから2,587haへ、15ha広がりました（差は当方算出）。55年間で増えた市街化区域は115ha（当方算出）。彦根市の市街化区域は、半世紀のあいだほとんど広がっていないということです。都市計画マスタープランも、むやみに市街化区域を広げるのではなく、都市機能を集約して充実させるまちづくりを進める、という方針を掲げています。

市街化区域の用途地域の内訳は次のとおりです。10種類の用途地域が指定されており、面積が最大なのは第一種住居地域（844.0ha・32.6％）、次いで第一種中高層住居専用地域（607.6ha・23.5％）です。住居系5種類の合計は1,565.4ha（60.5％）、商業系2種類は310.6ha（12.0％）、工業系3種類は710.6ha（27.5％）になります（合計と割合は当方算出）。第一種低層住居専用地域は68.0ha（2.6％）だけで、第二種低層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・田園住居地域の指定はありません。

※彦根市「彦根市の都市計画2025（土地利用）」。用途地域の合計は2,586.6ha。割合は当方の算出で、端数処理のため合計が100％にならない場合があります。用途地域ごとの建ぺい率・容積率、用途地域の決定・変更の年月日は、この資料からは取得できていません（未取得）。

地価公示 ― 18地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、彦根市の住宅地の標準地は18地点。 単純平均は1㎡あたり40,183円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は±0.0％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

彦根市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 彦根市の住宅地の平均価格は7位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第7位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

彦根市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地18地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.2倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

彦根市の都市公園は96ヶ所・166.2ha（県営公園を含む・令和7年度末）。1人当たりの面積は15.1㎡です（彦根市「都市公園」）。このほかに都市公園以外の公園が287ヶ所・7.2haあります。主な公園は、総合公園の金亀公園（金亀町地先・37.9ha）、荒神山公園（日夏町地先・計画16.6ha・供用16.5ha）、千鳥ケ丘公園（和田町他・計画19.0ha・供用10.1ha）、地区公園の庄堺公園（開出今町地先・4.2ha）、近隣公園の福満公園（西今町地先・1.2ha）。千鳥ケ丘公園は、計画19.0haのうち供用されているのは10.1haで、整備の途中です。都市計画の資料では、都市計画公園が15箇所・113.99ha、都市計画緑地が9箇所・432.5haとされています。

※彦根市「都市公園」（2026年9月29日更新）・彦根市の都市計画2025（都市施設）。

彦根市を一言で表すと、「まちなかはルールが多く、住宅の取引はJRの駅ごとに価格帯が違う市」です。 市街化区域は都市計画区域の26.3％。そのなかに風致地区・特別用途地区・景観の重点地区が重なっています。 そして公的データに出てくる成約は107件、戸建79件の中央値は1,900万円・土地208㎡・2001年築です。 この章では、この2つの事実から彦根市を読んでいきます。

城下町のまちなかに重なる、建物のルール

「彦根市の都市計画2025」と市の景観計画に載っている、建物に関するおもな区域です。

風致地区1,366.6haは、都市計画区域9,828haの13.9％（当方算出）にあたります。 10地区の内訳は、彦根東部439.0ha、彦根長浜湖岸257.3ha、鳥居本238.1ha、荒神山203.2ha、彦根城99.1ha、佐和山78.9ha、 雨壺山21.9ha、古城山10.6ha、芹川10.4ha、大堀山8.0ha。 山・湖岸・城・川のまわりが、広く風致地区になっています。

景観計画の「城下町景観形成地域」は、基準が具体的です。 内町地区・外町地区・駅前お城通り地区・駅西周辺地区・旧城下町周辺地区・芹川周辺地区の6つに分かれ、 市の基準書には次のような内容が定められています。

屋根は「和風建築を基本とした勾配屋根（3〜5寸勾配）」で切妻・入母屋が基本、 日本瓦またはこれと同等の風情を持つもの。 外壁の色は色相・明度・彩度の範囲が数値で決められ、 敷地面積150㎡以上の敷地では15％以上の緑化（建ぺい率80％の地域は10％以上）、 彦根城への眺望を妨げないこと、塀は木材・石材などの自然素材、といった基準があります。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 街並みが守られる。隣に突然高い建物や派手な建物が建つ可能性が、ルールのない地域より小さくなります。 これは城下町で買うことの、はっきりした利点です。
• 建て替え・リフォームの自由度は下がる。屋根の形、外壁の色、高さ、緑化の面積に基準があり、 届出から30日間（場合によっては90日間）は工事に着手できません。 買ってすぐ建て替える・外観を変える予定の方は、契約の前に景観まちなみ室（0749-30-6148）で基準を確認してください。
• 一般地区でも大きな建物は届出の対象。重点地区以外の住居系の地域でも、 建築面積1,000㎡超または高さ13m超の新築などは届出が必要です。戸建には通常あてはまりません。

※風致地区ごとの種別・許可基準（建ぺい率・高さ・後退距離）、各区域の町名の範囲は、本ページでは取得できていません（未取得）。 区域は市の地図情報「彦根まっぷ」で確認できます。 出典：彦根市「彦根市の都市計画2025（土地利用）」 https://www.city.hikone.lg.jp/material/files/group/106/4hikonetosikeikaku2025.pdf ／ 彦根市「彦根市風致地区内における建築等の規制について」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/15/1-3/11021.html ／ 彦根市「特別用途地区について」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/7_1/toshikeikakukakari/19766.html ／ 彦根市「景観計画」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/15/4/1/index.html ／ 同「景観の手続きについて」 https://www.city.hikone.lg.jp/material/files/group/115/guidance20250901.pdf ／ 同「城下町景観形成地域」 https://www.city.hikone.lg.jp/material/files/group/115/01_castle_town.pdf

地価公示31地点 ― 住宅地は真っ二つ、工業地は全地点が上昇

令和8年地価公示で、彦根市の標準地は住宅地18地点・商業地10地点・工業地3地点の計31地点です。 用途ごとの動きを並べると、彦根市の性格がはっきり出ます。

住宅地は平均0.0％ですが、中身は「上がる7地点」と「下がる6地点」に割れています。 平均だけを見ると動いていないように見えますが、そうではありません。 住宅地18地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 50,000円以上の7地点は、1地点（本町3丁目・0.0％）を除いてすべて上昇。 小泉町字南巴、大薮町、南川瀬町、平田町、清崎町、肥田町。上昇した7地点のうち6地点がここに入ります。
• 35,000円未満の8地点に、上昇した地点はひとつもない。 横ばいが3地点（野田山町・開出今町・川瀬馬場町）、下落が5地点（高宮町・鳥居本町の2地点・甲崎町・宮田町）です。 高い地点が上がり、安い地点が下がる。彦根市の住宅地は、価格の差が広がる方向に動いています。
• 安い地点ほど地積が大きい。 上位7地点の地積は156〜254㎡。下位4地点（川瀬馬場町・鳥居本町字立町・甲崎町・宮田町）は396〜535㎡です。 1㎡あたりの単価が安い地点は、1区画が広い住宅地だということです。 たとえば宮田町は11,800円×535㎡で約631万円、小泉町字南巴は73,500円×196㎡で約1,441万円（いずれも当方算出）。 単価の差は6.2倍でも、1区画の土地の値段の差は2.3倍におさまります。

変動率で見ると、最も上がったのは小泉町字南巴（＋1.9％）、最も下がったのは鳥居本町字森次（−2.2％）。 上昇した7地点の上昇率は＋0.2％〜＋1.9％、下落した6地点は−0.2％〜−2.2％です。 どちらの方向にも、1年で2％前後までの動きですから、急な変動のある市ではありません。 一方で、市全体の値上がりを期待して買う市でもないということです。

商業地10地点と工業地3地点は次のとおりです。

商業地の1位と2位は、ほぼ並びました。 大東町が125,000円/㎡（0.0％）、駅東町が124,000円/㎡（＋3.3％）。差は1,000円です。 駅東町は、土地区画整理事業（平成11年〜令和5年）でできたJR彦根駅の東側の街で、 1年で3.3％上がっています。 反対に、中央町字伝馬町は63,000円/㎡（−0.8％）で、商業地のなかでただ1つ下がりました。 工業地は3地点すべてが上昇で、平田町が＋4.3％、楡町が＋4.6％。 市街化区域の27.5％が工業系の用途地域という市の性格が、ここに出ています。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約107件 ― 戸建79件は1,900万円・土地208㎡・2001年築

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 彦根市の成約は107件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

戸建が74％、マンションが26％（当方算出）。 戸建もマンションも中央の築年は2000〜2001年で、築25年前後の物件が取引の中心です。 成約中央値1,900万円という数字は、「新築が1,900万円で買える」という意味ではありません。

戸建の中央の土地面積は208㎡。 住宅地の平均価格40,183円/㎡に208㎡を掛けると約836万円（当方算出）ですから、 中央値1,900万円のうち、土地の値段はおおよそ半分以下で、残りは建物の値段だと考えられます （平均価格と中央値をかけ合わせた目安で、個々の物件にあてはまるわけではありません）。 彦根市の戸建は、築25年前後でも建物に値段がついて取引されているということです。

だからこそ、建物の中身の確認が価格の妥当性に直結します。

• 建物の状態を必ず確認する。築25年の戸建は、屋根・外壁・水回り・給湯器・シロアリの履歴で、 購入後にかかる費用が数百万円単位で変わります。建物に値段がついている物件ほど、状態の確認が重要です。
• 土地が広い。208㎡は、住宅用地の特例（固定資産税が評価額の6分の1）の境目である200㎡をわずかに超える広さです。 庭や駐車場の維持も含めて、広さが暮らしに合うかを考えてください。
• マンションは28件。相場を語れる件数はありますが、中央値1,500万円・専有74㎡・2000年築という数字は、 新しいマンションの相場ではありません。管理費・修繕積立金と、修繕の履歴・計画を確認してください。
• 仲介手数料の上限額は1,900万円で69万3,000円、1,500万円で56万1,000円。 家タダではこれが0円です。浮いた分を、建物の点検やリフォームに回すことができます。

最寄駅別の成約（107件中99件）

彦根と南彦根の2駅で74件。107件の69％です。 そして件数の多いこの2駅で、中央値が700万円ちがいます（彦根1,600万円・南彦根2,300万円）。 隣の駅なのに、仲介手数料の上限額で23万1,000円の差（当方算出）が出る価格帯の違いです。 彦根駅は城下町の古い市街地を抱え、成約個票に1990年代のマンションが並んでいます。 南彦根駅は住宅地の最高地点（小泉町字南巴）と同じ町にあり、平均徒歩18分と、駅から離れた戸建の成約が多い駅です。 「彦根市で探す」と決めたら、次に決めるのは「彦根駅か、南彦根駅か」だと言えます。

最も高い河瀬（3,200万円）と最も低い稲枝（1,190万円）の差は約2.7倍（当方算出）。 どちらもJR琵琶湖線の駅です。 ただし河瀬は5件だけの中央値ですので、「河瀬は高い」と決めつけず、参考値としてお読みください。

町丁目別の成約（3件以上あった8町丁目・計45件）

最高の駅東町3,400万円と最安の芹川町1,200万円で約2.8倍（当方算出）。 この表は、中央の面積の列とあわせて読むと中身が見えてきます。

• 中央の面積が100㎡未満の3町（芹川町68㎡・野良田町89㎡・駅東町92㎡）は、 戸建の土地としては小さい数字で、マンションの成約が多く含まれていると読めます （町丁目別の集計は戸建とマンションを分けていないため、断定はできません）。 同じ「面積が小さい町」でも、芹川町は1,200万円、駅東町は3,400万円と、約2.8倍の開きがあります。
• 中央の面積が200㎡を超える3町（大藪町300㎡・高宮町239㎡・野瀬町204㎡）は、 広い土地つきの戸建が中心と考えられ、中央値は2,300万〜3,350万円。
• 西今町（149㎡・1,800万円）と東沼波町（180㎡・2,100万円）はその中間です。

なお、8町丁目の合計は45件で、107件の半分に届きません。 彦根市の成約は特定の町に集中せず、多くの町に数件ずつ散らばっているということです。 4件・5件の町の中央値は、1件の成約で大きく動きます。件数を必ずあわせてご覧ください。

実際の成約は、こんな中身です

マンション4件はすべて1,500万〜1,600万円、1990〜1996年築のRC造。 築30年を超えたマンションが、65〜80㎡で1,500万円台です。 4件のうち3件が彦根駅の徒歩5〜11分で、彦根駅のまわりには1990年代のマンションがまとまって流通していることがうかがえます。 戸建4件は1,900万〜2,000万円、1995〜2009年築の木造。 土地155〜220㎡・建物105〜150㎡で、同じ2,000万円でも「2009年築・建物105㎡・駅徒歩25分」と 「1995年築・土地220㎡・建物150㎡」のどちらも買えるのが、彦根市の2,000万円前後の帯です。

表の「徒歩の欄は0分」は、国土交通省の公表データの駅距離の欄が0になっているものです。 実際に駅の目の前なのか、値が入っていないのかは、公表データからは判断できませんので、そのまま表記しています。 戸建の間取りは公表データに記載がありませんでした。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・彦根市107件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

駅が11、鉄道が2社 ― 取引はJRの4駅に集まる

彦根市には、JR琵琶湖線の4駅（彦根・南彦根・河瀬・稲枝）と、近江鉄道の7駅（フジテック前・鳥居本・彦根・ひこね芹川・彦根口・高宮・スクリーン）があります。 最寄駅別の成約99件のうち、JRの駅が89件（彦根40・南彦根34・稲枝10・河瀬5）、近江鉄道だけの駅は彦根口の10件です。

都市機能誘導区域は、JRの4駅にだけ設定されています。 彦根駅と南彦根駅は半径800m、河瀬駅と稲枝駅は半径300m。 都市計画マスタープランも、JRの4駅の周辺を「都市核」としています。 市は、店・病院・公共施設をJRの駅のまわりに集めていく方針だということです。 近江鉄道の駅は、彦根口駅に成約が10件あるほかは、公表データの集計に名前が出てきません。 近江鉄道沿線は物件の数が少なく、相場の手がかりも少ないことを前提に、個別の物件ごとに判断することになります。

※都市機能誘導区域は、彦根駅周辺 約114ha（駅から半径800mと銀座バス停から半径300m）、南彦根駅周辺 約71ha、河瀬駅周辺 約18ha、稲枝駅周辺 約13ha。成約件数は3件以上あった駅のみ。

水のリスク ― 琵琶湖と4つの川、そして身近な水路

彦根市の水害ハザードマップは、対象が5つあります。 琵琶湖・愛知川・宇曽川・犬上川・芹川です（令和4年3月更新。初版は平成19年）。 想定している雨は、計画規模（おおむね100年に一度）と想定最大規模（おおむね1,000年に1度）の2種類。 市の区域は図郭1〜22の22枚に分けて公開されています。

滋賀県の「地先の安全度マップ」は、ほかの県にはあまり例のない地図です。 市の説明は「どれくらいの雨の時にご自宅などの近くを流れる川や水路があふれ浸水するおそれがあるのか、 あふれた場合はどの程度の被害となるのかを明示したもの」。 大きな川から離れていても、近くの水路があふれる場所は色がつきます。 しかも10年確率＝10年に1度くらいの雨での浸水まで示されています。 立地適正化計画も、「10年に一度」の雨で0.5m以上の浸水が発生する可能性が高い地区があることを課題として挙げています。

そして、市は「家屋倒壊等氾濫想定区域」を、居住誘導区域から外しました。 立地適正化計画の概要版によると、氾濫流・河岸侵食による家屋倒壊等氾濫想定区域（約34ha）は居住誘導区域から除外。 対策の対象として犬上川・不飲川・矢倉川・芹川・野瀬川の洪水氾濫対策が挙げられています。 川のそばの物件は、「浸水するかどうか」だけでなく「家が流される・崩れる想定の区域かどうか」まで確認してください。 契約時の重要事項説明では水害ハザードマップにおける所在地の説明がありますが、 地先の安全度マップと家屋倒壊等氾濫想定区域まで、物件を見に行く前にご自身で確認しておくことをおすすめします。

なお、滋賀県の流域治水条例にもとづく「浸水警戒区域」の県の一覧には、 近江八幡市・甲賀市・大津市・米原市・東近江市・長浜市の地区が載っており、彦根市の地区は載っていません（本ページ作成時点）。

※浸水深・浸水継続時間の具体値、どの町がどの川の浸水想定区域にあたるかは、 ハザードマップが図面のため本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：彦根市「彦根市水害ハザードマップ」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/somubu/3_1/17/2713.html ／ 彦根市「洪水浸水想定区域等の公表」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/somubu/3_1/17/2751.html ／ 彦根市「地先の安全度マップ」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/somubu/3_1/17/2741.html ／ 滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html ／ 彦根市立地適正化計画（概要版） https://www.city.hikone.lg.jp/material/files/group/106/R5rittekigaiyou.pdf

まとめ：彦根市は「区域区分・駅・ルール・水」の4つで選ぶ市

彦根市の住宅地の平均価格は、滋賀県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 17市町のうち7位、町を除いた13市のなかでも7位。 変動率（0.0％）で見ると17市町中9位、13市のなかでも9位です（順位は当方の集計）。 価格も値動きも、県内のほぼ真ん中という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か市街化調整区域か。都市計画区域の73.7％は調整区域です。 建て替えの可否、住宅ローン、都市計画税（0.3％）の有無が変わります。
• どの駅の物件か。彦根1,600万円、南彦根2,300万円、彦根口1,300万円、稲枝1,190万円、河瀬3,200万円。 同じ市内で価格帯が違います。
• 風致地区・景観の重点地区・特別用途地区・地区計画にかかるか。 建て替えや外観の改修の自由度に関わります。
• 水害ハザードマップ・地先の安全度マップ・家屋倒壊等氾濫想定区域。 琵琶湖・愛知川・宇曽川・犬上川・芹川と、身近な水路。山ぎわは土砂災害ハザードマップ（45地区）。
• 築年と建物の状態、土地の広さ。戸建の中央値は2001年築・土地208㎡。建物に値段がついて取引されている市です。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の彦根市

彦根市が市になったのは昭和12年（1937年）2月11日。市公式によると、そのときの人口は39,335人、面積は25.08km²でした。その後、昭和17年から昭和43年にかけて南青柳村・磯田村・日夏村・鳥居本村・河瀬村・亀山村・高宮町・稲枝町を順に合わせ、いまの市域になっています。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（元町）を含む同じ範囲です。左の写真は、線引き（昭和46年6月11日）の数年後にあたります。「彦根市の都市計画2025」によると、彦根駅付近の土地区画整理事業（15.5ha・市施行）は昭和45年〜58年、彦根駅東の土地区画整理事業（17.7ha・市施行）は平成11年〜令和5年。駅の西側は左の写真の時期に、駅の東側は平成に入ってから、それぞれ区画が整えられました。彦根駅東地区の地区計画は、対象を「JR彦根駅東側の未利用地」と説明しています。2枚を見比べるときは、線路の東側がどう変わったかに注目してください。いま商業地の標準地で市内2番目（124,000円/㎡・＋3.3％）の駅東町は、この半世紀のあいだにできた街です。一方、城のまわりの町割りは、特別用途地区・風致地区・景観計画によって、いまも守られています。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た彦根市元町の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28785〜28787・y12948〜12949）で切り出しています。

彦根市は、昭和12年から昭和43年にかけて、まわりの町村を順に合わせてできた市です。昭和12年2月11日に彦根町と周辺の村が合併して市になり、南青柳村・磯田村（昭和17年）、日夏村（昭和25年）、鳥居本村（昭和27年）、河瀬村・亀山村（昭和31年）、高宮町（昭和32年）、稲枝町（昭和43年）が加わりました。いまも鳥居本・河瀬・亀山・高宮・稲枝は、小学校や駅の名前として残っています。

ここでは、市が人口を集計している17の小学校区を、7つの中学校区にまとめて、令和8年地価公示の標準地（住宅地18・商業地10・工業地3）と、国土交通省の成約価格情報107件の駅別・町丁目別を整理します。

先にお断りしておきます。標準地や成約の町名をどの校区に入れるかは、通学区域を定めた規則の別表に載っている町名を手がかりにした当方の整理です。別表で「の一部」とされている町（大藪・西今・野瀬・開出今・東沼波・西沼波・古沢など）は、番地によって別の校区になります。野田山町・大東町・芹川町・京町は、当方が校区を特定できなかったため、エリアには割り振らず「この市の特徴」の章の一覧表にだけ載せています。また、成約の町丁目別は3件以上あった8つの町丁目（計45件）だけの集計で、件数が4件の町丁目もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、彦根市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

彦根市には鉄道が2社、駅が11あります。JR琵琶湖線（彦根駅・南彦根駅・河瀬駅・稲枝駅）と、近江鉄道（本線：フジテック前駅・鳥居本駅・彦根駅・ひこね芹川駅・彦根口駅・高宮駅／多賀線：高宮駅・スクリーン駅）です。彦根駅では2社を乗り換えられます。

住宅の取引はJRの駅に集まっています。最寄駅別の成約99件のうち、彦根40件・南彦根34件・稲枝10件・河瀬5件の89件がJRの駅（彦根駅は近江鉄道の駅でもあります）、近江鉄道だけの駅は彦根口の10件です。市の立地適正化計画も、都市機能誘導区域をJRの4駅のまわりに設定しています。

近江鉄道は、令和6年（2024年）4月から「上下分離方式」に移行しています。市の説明では、運行は近江鉄道株式会社、施設の保有・管理は一般社団法人近江鉄道線管理機構が担い、滋賀県と沿線5市5町が支える形です。令和8年（2026年）3月1日からは交通系ICカード（ICOCAなど）が使えるようになりました。近江鉄道沿線の物件を検討される方は、路線が自治体の支えで維持されているという前提を知ったうえで、現在の本数を時刻表で確認してください（所要時間や本数は本ページには掲載していません）。

※JRの4駅の所在地は、JR西日本の駅情報で確認しています。近江鉄道の7駅（フジテック前・鳥居本・彦根・ひこね芹川・彦根口・高宮・スクリーン）は、彦根市公式の「近江鉄道」のページが「彦根市内の駅」として挙げているもので、路線と駅の並びは近江鉄道の路線図によります。近江鉄道の各駅の番地は、同社の駅案内に住所の記載がなく、本ページでは確認できていません（未取得）。彦根駅はJRと近江鉄道の両方が使う駅ですので、表では1行にまとめています（駅の数はJR4＋近江鉄道7＝11、彦根駅を1つと数えれば10か所です）。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を本ページで確認できていないためです（未取得）。彦根市統計書には「JR各駅の一日平均乗客数」「近江鉄道各駅の乗降客数」の表がありますが、数値を取得できませんでした。

成約データの駅別集計について。成約が3件以上あった駅は彦根40件・南彦根34件・彦根口10件・稲枝10件・河瀬5件の5駅で、合計99件（107件中）です。「彦根」がJRと近江鉄道のどちらを指すかは公表データでは区別されていません。

平均徒歩の読み方。南彦根18分、彦根14分、河瀬10分、彦根口9分、稲枝8分。件数の多い彦根・南彦根の2駅は、平均で徒歩14〜18分です。駅前の物件より、駅から離れた住宅地の物件が多く成約しているということで、駐車場の有無と台数は、彦根市では物件選びの基本条件になります。

道路

市の資料で名称を確認できる幹線道路は、名神高速道路（彦根インターチェンジ）、国道8号、国道306号です（彦根市都市計画マスタープラン）。市役所の案内では、彦根ICから市役所まで約10分（3.4km）。景観計画には「国道306号沿道景観形成地域」「朝鮮人街道・巡礼街道沿道景観形成地域」という区分があり、幹線道路や旧街道の沿道にも景観のルールがかかっています。マスタープランは鉄道として東海道新幹線も挙げていますが、「彦根市の都市計画2025」は新幹線の駅について「隣接市に」あると書いています。

都市計画道路は69路線・総延長69,767m（幹線街路67・特殊街路2）。整備率は改良済53.5％、概成済を含めて72.5％です（彦根市の都市計画2025）。主な路線は川瀬古沢線（7,300m）、彦根長浜幹線（6,950m）、大藪多賀線（5,680m）、彦根駅大藪線（5,400m）。市は平成24年度から平成26年度にかけて、長く事業に至っていない計画路線を含む35路線の見直しを行いました。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可）。検討中の物件が計画道路にかかるかどうかは、都市計画課（0749-30-6124）で確認できます。

旧城下町には幅の狭い道が残っています。市は、幅1.2m以上4m未満の道路（狭あい道路）を4mに拡幅整備する「狭あい道路整備事業」を行っています。幅4m未満の道に面した土地で建て替えるときは、道路の中心から後退（セットバック）が必要になる場合があり、その分だけ使える敷地が小さくなります。古い町割りの区域で戸建を買うときは、前面道路の幅と、後退が必要な面積を必ず確認してください。窓口は建築指導課（0749-30-6125）です。

バスは、路線バスのほかに予約型乗合タクシー「愛のりタクシー」があります。市の説明では、一般のタクシー車両を使い、路線バスと同じように時刻とルートが決まっていて、予約があったときだけ運行する仕組みです。彦根市内を走るのは「まつばら」（松原線）、「とりいもと」（小野線・宮田線・山手線）、「かわせ」（日夏線・河瀬東・豊郷線・亀山線）、「いなえ」（石寺線・新海浜線）。運賃は区間により400円〜800円、完全予約制で、年末年始は運休です。運行主体は湖東圏域公共交通活性化協議会（彦根市・豊郷町・多賀町・甲良町・愛荘町）。松原・鳥居本・河瀬・稲枝の各方面は、予約型の交通で補われている地域だということになります。バス便・愛のりタクシー圏の物件は、現在の時刻と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の乗降人員、JRの列車種別ごとの停車駅と所要時間、路線バスの系統と本数、国道・県道の路線名の一覧、名神高速道路以外の高速道路の状況は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：JR西日本 駅情報（彦根駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610101 ／同（南彦根駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610146 ／同（河瀬駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610102 ／同（稲枝駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610103 ／近江鉄道「路線図・各駅のご案内」 https://www.ohmitetudo.co.jp/railway/ride/station/ ／彦根市「近江鉄道」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/5/2_3/29282.html ／彦根市「愛のりタクシー」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/5/2_3/2997.html ／彦根市「アクセス」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/somubu/3/21730.html ／彦根市の都市計画2025（都市施設） https://www.city.hikone.lg.jp/material/files/group/106/5hikonetosikeikaku2025.pdf ／彦根市都市計画マスタープラン（概要版） https://www.city.hikone.lg.jp/material/files/group/106/R5toshimasugaiyou.pdf ／彦根市「狭あい道路」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/3/2_4/2953.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

彦根市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です（彦根市「固定資産税・都市計画税の概要」）。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税について、市は「市街化区域内に、土地、家屋を所有している人」に課税すると説明しています。彦根市は都市計画区域の73.7％が市街化調整区域ですから、同じ彦根市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。

納税義務者は、毎年1月1日現在の固定資産の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は年4期で、第1期 5月末日、第2期 7月末日、第3期 11月末日、第4期 2月末日。免税点は、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円です。評価替えは3年ごとに行われます。

住宅用地の特例は、彦根市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、固定資産税が評価額×1/6、都市計画税が評価額×1/3。一般住宅用地（200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分）は、固定資産税が評価額×1/3、都市計画税が評価額×2/3です。

彦根市でこの「200㎡」が効いてくるのは、流通している戸建の土地が広いからです。成約データでは、戸建79件の中央の土地面積は208㎡。半分以上の戸建は土地が200㎡を超えているということで、超えた部分には6分の1ではなく3分の1の特例がかかります。大きな差ではありませんが、土地が300㎡・400㎡ある物件では、同じ評価単価でも200㎡の物件より税額が増えることを知っておいてください。地価公示の標準地でも、小泉町字中畑448㎡、鳥居本町字立町442㎡、甲崎町495㎡、宮田町535㎡と、地積の大きい住宅地が含まれています。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市のページによると、床面積40㎡以上240㎡以下の住宅が対象で、居住部分の床面積120㎡までの固定資産税が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分、認定長期優良住宅はそれぞれ5年度分・7年度分です。都市計画税がこの減額の対象になるかどうかは、市のページに記載がありませんでしたので、税務課 資産税係（0749-30-6138）にご確認ください。

このほか、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修に伴う固定資産税の減額制度のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額制度の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が彦根市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 5月末日／第2期 7月末日／第3期 11月末日／第4期 2月末日／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は彦根市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜琵琶湖・4つの川・身近な水路 ― 水のハザードは3種類の地図で確認する

彦根市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが水害です。 市公式が「びわ湖と鈴鹿山系に囲まれた」と書くとおり、彦根市は湖と山のあいだの平地に市街地があり、そこを複数の川が流れています。 市と県が公表している地図は次のとおりです。

「大きな川から離れているから大丈夫」とは限らないのが、滋賀県の地図の特徴です。 地先の安全度マップは、身近な水路の氾濫まで含めて、10年に1度くらいの雨から色をつけています。 彦根市の立地適正化計画も、10年に一度の雨で0.5m以上の浸水が発生する可能性が高い地区があることを課題に挙げ、 建て替え時の盛り土などの指導を対策としています。

家屋倒壊等氾濫想定区域は、とくに重い意味を持ちます。 市は、氾濫流・河岸侵食による家屋倒壊等氾濫想定区域（約34ha）を、居住誘導区域から除外しました。 市街化区域の中であっても、市が「ここに住むことを誘導しない」と決めた土地です。 検討中の物件がこの区域にかかる場合は、建物の構造と避難の方法を含めて、慎重に判断してください。

滋賀県の流域治水条例にもとづく「浸水警戒区域」の県の一覧に、彦根市の地区は載っていません（本ページ作成時点）。 ただしこれは「彦根市に浸水の危険がない」という意味ではありません。 水害ハザードマップと地先の安全度マップで、物件の住所を必ず確認してください。 市は宅地建物取引業者向けのハザードマップのページも設けています。

※浸水深・浸水継続時間・琵琶湖の想定水位などの具体値、町ごとの浸水範囲は、 地図が図面のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：彦根市「彦根市水害ハザードマップ」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/somubu/3_1/17/2713.html ／ 彦根市「地先の安全度マップ」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/somubu/3_1/17/2741.html ／ 彦根市「洪水浸水想定区域等の公表」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/somubu/3_1/17/2751.html ／ 滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html

2｜土砂災害ハザードマップは45地区。山ぎわの物件は図を特定する

彦根市の土砂災害ハザードマップは、45地区の図に分けて公開されています（2026年3月31日更新）。 図の題名になっている町・地区の名前は次のとおりです。

山あいの町だけではありません。 松原町、古沢町、芹川町、和田町、平田町、東沼波町、野田山町といった、 地価公示の標準地や成約データに出てくる町の名前も並んでいます。 JR彦根駅のある古沢町にも図があります。 彦根市は平地の市という印象がありますが、市街地のなかに小さな山や丘があり、そのふもとに住宅地があるということです。 風致地区の名前にも、佐和山・雨壺山・大堀山・荒神山・古城山と、山の名前が並んでいます。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 市の「子育て・若年世帯空き家リノベーション事業」も、災害レッドゾーンの外であることを条件にしています。 山ぎわ・がけ下の物件は、警戒区域（イエロー）か特別警戒区域（レッド）かまで必ず確認してください。

※彦根市の土砂災害警戒区域・特別警戒区域の箇所数は、合計を明記した資料を確認できていません（未取得）。 滋賀県は市町別のページで、彦根市の土石流・急傾斜地の崩壊それぞれの区域を公開しています。 出典：彦根市「土砂災害ハザードマップ」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/somubu/3_1/17/2720.html ／ 滋賀県「土砂災害警戒区域等（彦根市）」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25884.html

3｜地震 ― 市は5つの想定で震度を示している

彦根市の地震ハザードマップは、次の5つの地震を想定しています。

• 南海トラフ地震
• 琵琶湖西岸断層帯地震
• 鈴鹿西縁断層帯地震
• 柳ヶ瀬・関ヶ原断層帯地震
• 彦根市直下型地震

市内を50メートルのメッシュに区切り、メッシュごとに最大の震度を色分けした地図です。 50m単位ですから、検討中の物件がどの色のメッシュに入るかまで確認できます。 湖岸や川沿いの低地、田んぼを造成した住宅地では、地盤の状態によって揺れ方が変わります。 想定震度の数値と液状化の分布は、本ページでは取得できていません（未取得）ので、地図で直接ご確認ください。

昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の制度を知っておいてください。

いちばん大事なのは順番と時期です。 市は「工事着手後の補助金申請は、受付できません」としており、必ず工事契約の前に申請して交付決定を受ける必要があります。 しかも令和8年度の受付期間は5月の2週間だけでした。 古い木造の戸建を買って耐震改修の補助を使いたい場合、買う時期と工事の時期を、翌年度の受付に合わせて計画することになります。 成約データの戸建の中央の築年は2001年ですので、流通している戸建の多くは対象外の年代ですが、 旧城下町や旧街道沿いの古い家を検討される方には関係します。 市にはこのほか、木造住宅耐震診断員派遣事業、既存住宅耐震リフォーム支援事業のページがあります。

出典：彦根市「地震ハザードマップ」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/somubu/3_1/17/2712.html ／ 彦根市「木造住宅耐震改修支援事業」（2026年5月18日更新） https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/3/4/2948.html

4｜市街化区域か調整区域か。市街化区域なら居住誘導区域の内か外か

彦根市は都市計画区域の26.3％（2,587ha）が市街化区域、73.7％（7,241ha）が市街化調整区域です。 さらに市街化区域のうち、居住誘導区域は約1,042ha（約41％）。

市街化調整区域の物件については、とくに慎重に。 市の「開発許可制度の取扱い基準」には、既存集落における自己用住宅などの基準がありますが、 「いま家が建っているから、買った人も建て替えられる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。 区域は市の地図情報「彦根まっぷ」と、都市計画課（0749-30-6124）で確認できます。

5｜城下町のルール ― 風致地区・景観・特別用途地区・伝統的建造物群保存地区

彦根城のまわりで物件を探す方は、ここを必ず読んでください。

重点地区では、塀を1.5mより高くする、外壁を10㎡を超えて塗り替える、といった工事でも届出が必要です。 戸建の新築は床面積10㎡を超えますから、重点地区では基本的に届出の対象になります。 届出から30日間（場合によっては90日間）は着手できませんので、 引渡しから入居までの工程に、この期間を見込んでおく必要があります。

特別用途地区は、住む人にとっては利点です。 459.6haの区域では、遊技場などの建築が制限されます。 用途地域の指定がある区域（2,586.6ha）の約18％（当方算出）にあたる広さで、 城のまわりの住環境を、用途の面から守る仕組みです。 すでにある建物は一定の条件で増築・改築ができる、とされています。

※風致地区の種別ごとの許可基準、各区域の町名の範囲、伝統的建造物群保存地区の決定日と規制の内容は未取得です。 出典：彦根市「彦根市風致地区内における建築等の規制について」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/15/1-3/11021.html ／ 滋賀県「滋賀県内の風致地区一覧」 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/557/5220216.pdf ／ 彦根市「景観計画」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/15/4/1/index.html ／ 彦根市「特別用途地区について」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/7_1/toshikeikakukakari/19766.html

6｜古い町割りの道路 ― 幅4m未満なら後退が必要

彦根市は、幅1.2m以上4m未満の道路（狭あい道路）を4mに拡幅整備する「狭あい道路整備事業」を行っています。 城下町や旧街道沿いの古い町割りには、幅の狭い道が残っているからです。

• 幅4m未満の道に面した土地で建て替えるときは、道路の中心から後退（セットバック）が必要になる場合があり、 後退した部分には建物も塀も建てられません。使える敷地が、登記の面積より小さくなります。
• 道路に2m以上接していない土地は、原則として建て替えができません。 市には「建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可制度」のページがありますが、個別の審査が必要です。
• 車が入れるか。幅の狭い道では、車の出し入れ、工事車両の進入、引越しのトラックに制約が出ます。

価格が周辺より安い古い戸建は、道路の条件が理由のことがあります。 前面道路の幅と種別、後退が必要な面積は、契約前に建築指導課（0749-30-6125）で確認できます。 家タダでも、契約前の調査で必ず確認する項目です。

※狭あい道路整備事業の助成の内容（測量・舗装などの費用負担）は、市のページの本文に記載がなく未取得です。 出典：彦根市「狭あい道路」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/3/2_4/2953.html

7｜空き家を買って直すなら ― 子育て・若年世帯空き家リノベーション事業

立地適正化計画の概要版は、彦根市の課題のひとつに「旧城下町の空洞化と空き家率の増加」を挙げています。 市は空き家バンクと、空き家を買って直す世帯への補助を用意しています。

この補助は「空き家バンクを通じて取得した空き家」が条件です。 一般の不動産サイトに載っている中古住宅を買った場合は対象になりません。 補助を使いたい方は、物件を決める前に住宅課（0749-30-6123）へ相談してください。 令和8年度の受付状況は、市のページ（2024年9月2日更新）からは確認できませんでした。

出典：彦根市「彦根市子育て・若年世帯空き家リノベーション事業の実施について」 https://www.city.hikone.lg.jp/kakuka/toshi_seisaku/4/2_2/2/11089.html

8｜人口が減りはじめた市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 彦根市の人口は、国勢調査で平成27年113,679人、令和2年113,647人とほぼ横ばいでしたが、 令和7年は111,549人で、5年間に2,098人（1.8％）減りました。 一方で世帯数は48,212世帯から50,779世帯へ、2,567世帯（5.3％）増えています。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さく、じっくり選べる。 令和8年地価公示の住宅地は平均0.0％です。
• 持っているあいだの注意点：場所によって動きが分かれる。 50,000円/㎡以上の7地点は6地点が上昇、35,000円/㎡未満の8地点に上昇はありません。
• 売るときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅からの距離、災害リスク、居住誘導区域の内外、市街化区域か調整区域かは、将来の売りやすさに関わります。

立地適正化計画は、2045年までに約0.7万人の減少と、高齢者の割合が25％から34％へ上がることを見込み、 居住誘導区域内の人口密度（現況40.5人/ha）を保つことを目標にしています。 市が人口を保とうとしている区域の内側で買うか、外側で買うか。 長く住むつもりの方ほど、ここを意識しておく価値があります。

9｜彦根市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

彦根市は、昭和12年（1937年）2月11日に市制を施行しました。 市公式は「以来びわ湖東北部の中核都市として発展を続けてまいりました」と紹介しています。 市になったときの人口は39,335人、面積は25.08km²。 その後、昭和43年までに8つの町村を合わせて、現在の市域になりました。

「彦根」という名前

市公式の「彦根市について」は、地名の由来を次のように説明しています（要旨）。

市章は、市の説明によると「金亀山の亀甲」をかたどり、その中に「ヒ」「コ」「ネ」を配したものです（昭和13年4月11日制定）。 城のある町の名前が金亀町、総合公園の名前が金亀公園（37.9ha）であることと重なります。

城下町としての300年

市公式の説明をまとめると、彦根の歴史は次のように進みます。

佐和山という名前は、いまも住所と制度に残っています。 佐和山町、佐和山小学校、佐和山風致地区（78.9ha）、景観計画の佐和山風致景観形成地域。 城下町の町割りも、特別用途地区（459.6ha）・風致地区・景観計画の城下町景観形成地域という形で、 いまの建築のルールに直結しています。 彦根市の都市計画の歴史は古く、「彦根市の都市計画2025」によれば、 都市計画法の適用は昭和10年11月21日、最初の都市計画区域の指定は昭和11年4月13日（22.47km²）でした。 市になる前から、都市計画の区域があったことになります。

旧城下町で物件を探すと、古い町割りの住所に出会います。 前面道路の幅が狭い、敷地が細長い、といった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件を必ず確認してください。 河原町芹町地区（5.0ha）は伝統的建造物群保存地区です。

8つの町村が、小学校と駅の名前に残っている

面積で大きかったのは、鳥居本村（23.22km²）と稲枝町（25.21km²）です。 市になったときの彦根市が25.08km²でしたから、鳥居本と稲枝は、それぞれ発足時の彦根市とほぼ同じ広さがありました。 いまの陸地98.28km²のうち、この2つで約48km²（当方算出）。市の陸地の半分近くは、戦後に加わった鳥居本と稲枝です。

そして、この合併の順番は、いまの地価の並びと重なります。 住宅地18地点のうち、最も安い2地点は宮田町（鳥居本学区）11,800円/㎡と甲崎町（稲枝北学区）13,000円/㎡。 鳥居本町の2地点は市内で最も下落率の大きい地点です。 一方、同じ旧稲枝町でも肥田町（稲枝東学区）は50,300円/㎡（＋0.6％）で上昇しています。 「旧どの町村か」だけで土地の値段が決まるわけではなく、同じ旧町村のなかでも場所によって4倍近い差があることが読み取れます。

• 小学校：鳥居本小・河瀬小・亀山小・高宮小・稲枝東小・稲枝西小・稲枝北小と、旧町村の名前の小学校があります。
• 中学校：鳥居本中・稲枝中。河瀬と高宮は彦根中学校区です。
• 駅：鳥居本駅・高宮駅（近江鉄道）、河瀬駅・稲枝駅（JR）。
• 予約型乗合タクシー：「愛のりタクシー」の名前も、まつばら・とりいもと・かわせ・いなえです。

彦根市で物件を探すときは、「彦根市のどこか」ではなく「旧どの町村か、どの駅か」で考えると、整理がつきやすくなります。

市域の半分は琵琶湖

彦根市の面積は196.87km²（国土地理院の計測値）。 このうち琵琶湖が98.59km²（50.08％）、陸地が98.28km²（49.92％）です。 都市計画区域9,828haは、この陸地の面積と一致します（「行政区域から琵琶湖を除く」と資料に記されています）。 経緯度の最北端（北緯35度21分）と最西端（東経136度05分）は、どちらも琵琶湖の中にあります。

家を買う立場では、「彦根市の広さは約98km²」と考えるのが実態に合います。 そのうち市街化区域は約26km²、居住誘導区域は約10km²です。 琵琶湖に面していることは、景色や環境の面では大きな魅力ですが、 湖岸には彦根長浜湖岸風致地区（257.3ha）、景観計画の琵琶湖・内湖景観形成地域、彦根港臨港地区（4.1ha）があり、 水害ハザードマップの対象にも琵琶湖が入っています。 湖の近くの物件は、建築のルールと浸水の想定の両方を確認してください。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※昭和12年の市制施行のときに合併した村の名前、築城の開始年・完成年、隣接する市町の一覧は、 本ページでは確認が十分でないため載せていません（未取得）。 出典：彦根市「彦根市について」 https://www.city.hikone.lg.jp/shisei/gaiyo/3/7082.html ／ 彦根市統計書（令和7年版） https://www.city.hikone.lg.jp/material/files/group/47/R7toukeisyo.pdf ／ 彦根市の都市計画2025（彦根市の概要） https://www.city.hikone.lg.jp/material/files/group/106/1hikonetosikeikaku2025.pdf ／ 同（その他・都市計画の沿革） https://www.city.hikone.lg.jp/material/files/group/106/10hikonetosikeikaku.pdf

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