【京田辺市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京田辺市の価格帯で、いくら得になるか

京田辺市の住宅地は1㎡あたり平均103,756円（16地点の単純平均）。市内の標準地は最高184,000円/㎡（田辺蕪木２２番２７）から最低10,900円/㎡（天王縄手１番外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が16.9倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京田辺市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は72件。成約価格の中央値は2,850万円、真ん中の半数は1,800万円〜3,700万円に収まっています。延床面積の中央値は100㎡。建築年の中央値は2003年です。

最寄駅で多いのは大住駅（16件）、ＪＲ三山木駅（11件）、新田辺駅（11件）。

中央値の2,850万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は100万6,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる72件のうち、1981年以前に建てられたものは6件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京田辺市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京田辺市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 7万1千人。国勢調査では5年間で4.1％増えた市

京田辺市の人口は71,524人（男34,953人／女36,571人）、世帯数は32,381世帯です（令和8年9月1日現在・京田辺市「行政区別人口及び世帯数」）。面積は42.92km²。人口密度は約1,666人/km²、1世帯あたり約2.21人（どちらも当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の京田辺市の人口は確認できていません（未取得）。市公式の国勢調査のページは調査の案内だけで、数値の掲載を確認できませんでした。このページの国勢調査の数値は令和2年国勢調査と平成27年国勢調査のものです。

令和2年国勢調査の人口は73,753人（男36,107人／女37,646人）。平成27年国勢調査は70,835人でしたから、5年間で2,918人増（＋4.1％）です。市の市勢要覧（令和4年4月発行）は「令和2年の国勢調査では、人口増加率が府下トップクラス」と書いており、市の概要ページも「全国的に少子高齢化が進展する中、現在も人口増加が続き」と説明しています。なお、国勢調査の73,753人と、行政区別人口の71,524人は、調べ方がちがう数字です。国勢調査は10月1日に実際に住んでいる人を数える調査で、単純に引き算して「減った」とは言えません。

ただし、市全体が同じように増えているわけではありません。市の都市計画マスタープラン（令和4年4月）は市を北部・中部・南部の3地域に分けていて、平成17年から平成27年の人口増加率は北部6.8％、中部5.9％、南部70.4％。平成27年から令和12年の見通しは北部−11.0％、中部＋4.2％、南部＋57.6％としています。南部（三山木・同志社山手など）が大きく伸び、北部（大住・松井山手など）は3地域で唯一の減少見通しです。高齢化率（平成27年）も北部約26％、中部約21％、南部約14％と差があります。市全体の将来人口について、同プランは「令和12年（2030年）の75,406人をピークに人口減少に転じる」としています。

買う側にとっての意味は、「人口が増えている市だから、どこを買っても同じ」ではない、ということです。同プランは松井ケ丘・大住ケ丘・花住坂について「開発から長期間が経過」と書き、山間部の普賢寺地区については「人口、世帯数とも減少傾向にあり、高齢化が進んでいます」と書いています。どの地域の、いつ頃に開発された住宅地なのかで、まわりの年齢構成も、将来の買い手のつき方も変わります。

市は人口を行政区（区・自治会の単位）ごとに公表しています。令和8年9月1日現在の表から2回の読み取りで一致した数値を挙げると、同志社山手5,557人（1,648世帯）、薪5,133人（2,116世帯）、東5,050人（2,603世帯）、田辺4,751人（2,332世帯）、興戸3,650人（1,765世帯）、大住ケ丘3,467人（1,683世帯）、一休ケ丘3,406人（1,421世帯）、山手南3,139人（1,309世帯）。山間部は天王226人（127世帯）、打田186人（100世帯）、高船96人（41世帯）です。同志社山手は1つの行政区で5,500人を超えており、1世帯あたり約3.4人（当方算出）。市全体の約2.21人と比べて、家族で住む世帯が多い行政区だと読めます。

市の位置について、市の概要ページは「東に木津川、西に生駒山系に連なる甘南備山が控える豊かな自然に囲まれたまち」と説明しています。都市計画マスタープランは「京都市、奈良市の中心部から約20km、大阪市の中心部からは約30km」としています。

土地の使われ方

京田辺市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域1,099ha」です。市域4,292ha（42.92km²）は全域が都市計画区域で、そのうち市街化区域は1,099ha。市域の25.6％（当方算出）です。残りの約3,193ha（74.4％・当方算出）が市街化調整区域になります。

市街化区域1,099haのうち、住居系の用途地域（6種類の合計）は885ha、商業系（近隣商業・商業）は50ha、工業系（準工業・工業・工業専用）は164haです（系統別の合計は当方算出）。住宅を建てることを主に想定した区域は、市域の約2割（20.6％）ということになります。

市の都市計画マスタープランは、市の地形を「市南西部から北西部にかけては山林の広がる丘陵部であり、市南東部から北西部は市境を通る木津川に沿って田園が広がる平坦地」（立地適正化計画）と説明しています。西は丘陵、東は木津川沿いの田園、そのあいだに市街地という並びです。

※京田辺市都市計画マスタープラン（令和4年4月策定）第1章「用途地域面積の推移」の市街化区域合計1,099ha・用途地域別面積。市街化調整区域は市域42.92km²から市街化区域を引いた当方の算出値で、市が公表した数値ではありません。系統別の合計・構成比も当方の算出。その後の都市計画変更は反映していません。

市街化区域と市街化調整区域

京田辺市は市域の全部が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。市公式「京田辺市の都市計画」は「京田辺市は全域が都市計画区域です」とし、都市計画図で色のついた区域が市街化区域、色のない区域が市街化調整区域だと説明しています。京都府の資料では、京田辺市は八幡市とともに綴喜（つづき）都市計画区域に入っています。

市の都市計画マスタープラン（令和4年4月策定）に載っている市街化区域の合計は1,099ha。市域42.92km²（4,292ha）から引くと、市街化調整区域は約3,193haになります（市街化調整区域の面積は当方の算出で、市が公表した数値としては確認できていません）。市域の25.6％が市街化区域、74.4％が市街化調整区域です。

京田辺市の物件を探すと、市街化調整区域の物件に出会う可能性は低くありません。同プランによると市街化区域は平成21年度末の1,074haから25ha増えており、土地区画整理事業などにあわせて少しずつ広がってきました。立地適正化計画には平成27年（2015年）時点の市街化区域が1,085haと書かれています。区域区分の当初決定日・最終変更日、令和8年時点の最新の面積は、市公式のテキストから確認できませんでした（未取得）。市は都市計画図（PDF）と、京都府・市町村共同の統合型地理情報システム（GIS）で都市計画情報を公開していますが、「不動産取引など権利義務が生じる場合は、計画交通課の窓口で確認」するよう注意書きをしています。

市街化区域1,099haの用途地域の内訳は次のとおりです。11種類の用途地域が指定されており、面積が最大なのは第一種住居地域（286ha・26.0％）、次いで第一種低層住居専用地域（254ha・23.1％）、第一種中高層住居専用地域（235ha・21.4％）。住居系6種類の合計は885ha（80.5％）、商業系2種類は50ha（4.5％）、工業系3種類は164ha（14.9％）になります（合計と割合は当方算出）。

※京田辺市都市計画マスタープラン（令和4年4月策定）第1章の用途地域別面積。11種類の合計は市街化区域の合計1,099haと一致します。割合は当方の算出で、端数処理のため合計は100％になりません。表の基準時点は「令和2年度末」と読み取りましたが、PDFの読み取りに揺れがあり確定できていません。その後の変更（令和6年12月の高度地区の資料では面積の異なる用途地域があります）は反映していません。区域区分の決定・変更の年月日は未取得です。

地価公示 ― 16地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京田辺市の住宅地の標準地は16地点。 単純平均は1㎡あたり103,756円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京田辺市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京田辺市の住宅地の平均価格は17位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第5位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京田辺市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地16地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で16.9倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

京田辺市の都市公園の箇所数・面積・1人当たり面積は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。市の統計書に都市公園の表がありますが、PDFの読み取りで数値を確定できませんでした。市の公園緑地課のページには田辺公園の案内があり、新しいエリアは「京田辺クロスパーク（タナクロ）」としてPark-PFI（民間の力を使った公園整備）で整備され、パデルコートが完成したことが紹介されています。市の概要ページは、東の木津川、西の甘南備山を「豊かな自然」として挙げています。一方、都市計画マスタープランは南部地域（三山木・同志社山手など）の課題として「公園が少ない」ことを挙げています。新しい住宅地だから公園が多い、とは限りません。小さなお子さんのいるご家庭は、物件のまわりの公園を現地で確認してください。

※京田辺市 公園緑地課のページ、京田辺市都市計画マスタープラン（令和4年4月）。箇所数・面積は未取得。

京田辺市を一言で表すと、「大阪へはJR、京都・奈良へは近鉄で出られる、丘と川のあいだの住宅都市」です。 市の概要ページは「東に木津川、西に生駒山系に連なる甘南備山」と地形を説明し、 「昭和40年代から大規模な宅地開発や交通網の整備、学研都市の建設などにともない、市の人口が増加」と書いています。 公的データに出てくる成約は112件のうち92件が戸建て。 この章では、地価公示の全地点と成約データの全駅・全町丁目から、京田辺市を読んでいきます。

地価公示18地点 ― 住宅地16地点のうち12地点が上昇

令和8年地価公示で、京田辺市の標準地は住宅地16地点・商業地2地点の計18地点です（工業地の標準地はありません）。

住宅地16地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 「16.9倍の開き」は、下の2地点が作っています。 上から14地点は86,000〜184,000円/㎡で、最高と最低の差は2.1倍（当方算出）。14地点の平均は約115,000円/㎡（当方算出）です。 そこから大住東村（37,200円）、天王縄手（10,900円）と大きく下がります。 ふつうに分譲住宅地の物件を探すなら、目安になるのは「8万6千円〜18万4千円」のほうです。
• 最安の天王縄手は、地積1,434㎡の山あいの土地です。 天王は普賢寺小学校の通学区域に入る地区で、市の都市計画マスタープランは普賢寺地区を「山間部」と書いています。 行政区の人口は226人・127世帯。国土地理院の住所検索による位置は、市役所のある田辺から直線で南西へ約4.7km（当方算出）。 ほかの15地点（地積93〜367㎡）とは土地の性格がちがい、同じ「住宅地」として単純に比べられる地点ではありません。 市街化調整区域にあるかどうかは未確認です。
• 下落しているのは、価格の低い2地点だけ。 天王縄手−1.8％、大住東村−0.3％。上の14地点は12地点が上昇、2地点が横ばいで、下落はありません。 高い土地は上がり、安い土地は下がる、という動きが1つの市のなかに出ています。
• 価格の高さと、上がり方は別です。 上昇率が最も大きいのは三山木八反坪（＋3.4％）で、価格は16地点中12番目。次が田辺狐川（＋3.0％）、薪岸ノ下（＋2.8％）、花住坂3丁目（＋2.5％）、同志社山手3丁目（＋2.4％）。 最高価格の田辺蕪木は＋1.1％です。南部の三山木・同志社山手は、価格は中位以下で、上昇率は上位という位置にあります。

商業地の2地点は次のとおりです。

田辺中央1丁目の商業地は＋7.1％。住宅地の平均（＋1.1％）とは勢いがちがいます。 市は田辺地区を中心拠点とし、令和5年10月には居住誘導区域を約20ha広げています。 中心部の商業地が強く上がり、住宅地はゆるやかに上がっているというのが、令和8年時点の京田辺市です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位・倍率は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約112件 ― 駅別に見ると、1,400万円から3,950万円まで

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 京田辺市の成約は112件（戸建て92件・中古マンション20件）です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 新築戸建て・中古戸建て・中古マンションの種別ごとの集計は別の章にまとめていますので、 ここでは駅別・町丁目別の全件と、個別の成約例を見ていきます。

最寄駅別の成約（112件中110件・3件以上の8駅）

JRの5駅で61件、近鉄の3駅で49件。 最も高い松井山手（3,950万円）と最も低い京田辺（1,400万円）の差は約2.8倍（当方算出）。 仲介手数料の上限額でいえば136万9,500円と52万8,000円です。

• 中央値が3,000万円台後半の駅が4つあります。松井山手3,950万円、三山木3,800万円、同志社前3,800万円、JR三山木3,450万円。 北の松井山手と、南の三山木・同志社前です。どちらも、市が拠点と位置づけている駅のまわりです。
• 市の中心の2駅は、2,500万円と1,400万円。新田辺32件・2,500万円、京田辺14件・1,400万円。 市役所に近く、商業地の地価が最も高い中心部で、成約の中央値は北部・南部の拠点より低い。 中心部は古くからの市街地で、築年数の経った物件や価格の低いマンションも多く流通していると読めます （駅ごとの種別や築年は公表データにないため、断定はできません）。 実際、成約個票には新田辺駅徒歩17分・1991年築・1,000万円の中古マンションがあります。
• 「三山木」の2駅は区別してください。JR三山木は14件・3,450万円・平均徒歩16分、近鉄の三山木は10件・3,800万円・平均徒歩7分。 同じ地区の駅ですが、路線も行き先もちがいます。

町丁目別の成約（3件以上あった11町丁目・計61件）

最高の山手西・山手南4,000万円と、最安の薪長尾谷925万円で約4.3倍（当方算出）。 京田辺市には、はっきりと3つの価格帯があります。

• 3,000万円台後半〜4,000万円：山手西・山手南・山手東（松井山手）、同志社山手、薪山垣外。計画的に開発された住宅地の名前が並びます。
• 2,000万円台：河原神谷2,750万円、大住責谷2,250万円、大住小林2,000万円。
• 1,000万円前後〜1,000万円台：河原北口1,600万円、草内鐘鉦割930万円、薪長尾谷925万円。

ご自身がどの帯を探しているのかを最初に決めておくと、物件探しが進めやすくなります。 なお11町丁目の合計は61件で、112件の半分強です。残りの51件は、成約が1〜2件の町丁目に散らばっています。 4件・3件の町丁目の中央値は、1件入れ替わるだけで大きく動きます。参考値としてお読みください。 町丁目別の集計にある面積は、マンションの専有面積と戸建ての土地面積が混ざった平均のため、ここには載せていません。

実際の成約は、こんな中身です

この表には、京田辺市で買うときの判断材料が詰まっています。

• 同じ3,000万円で、「1993年築・土地165㎡・駅徒歩20分」と「2025年築・土地110㎡・駅徒歩15分」が成約しています。 花住坂の中古戸建てと、河原神谷の新築戸建てです。延床は125㎡と105㎡。 古くて広い家か、新しくてコンパクトな家か。3,000万円という予算で、どちらも現実の選択肢です。
• マンションは、築年と駅からの距離で1,000万円から3,600万円まで分かれます。 1991年築・徒歩17分が1,000万円、1996年築・徒歩4分が2,600万円、2014年築・徒歩2分が3,500万円、2017年築・徒歩3分が3,600万円。 専有面積は70〜80㎡でほぼ同じですから、値段の差は築年と立地です。
• 駅近の築浅マンション（3,500万〜3,600万円）は、戸建ての中央値（3,000万円）より高い。 京田辺市では「マンションのほうが安い」とは限りません。

築年には、制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 これ以前に着工された木造住宅は、市の木造住宅耐震改修等補助事業の対象になりえます。 京田辺市の成約では、中古戸建て72件のうち建築年が1981年以前のものは6件、中古マンション20件のうち1件でした。 1割に満たない数で、京田辺市で流通している中古戸建ては比較的新しい（建築年の中央値は2003年）のが特徴です。 それでも古い戸建てを検討する場合は、耐震診断と補助制度の確認を契約の前に行ってください。 市は「すでに工事着工や工事契約締結されたものについては補助は受けられません」と明記しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京田辺市112件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。戸建ての間取りは公表データに無いため「—」としています。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

9つの駅を「大阪方面のJR」と「京都・奈良方面の近鉄」で分けて考える

京田辺市の9駅を、路線と地域で並べると次のようになります。

中部と南部は、JRと近鉄の両方を使える位置にあります。北部はJRだけです。 市の都市計画マスタープランは、JR片町線を「大阪市と木津川市を結ぶ」路線、近鉄京都線を「京都市と奈良市を結ぶ」路線と説明しています。 ご家族の通勤・通学先が大阪方面と京都方面に分かれているご家庭には、中部・南部が候補になりやすい、という見方ができます。 逆に、大阪方面だけに通うなら北部の松井山手・大住も同じ条件で比べられます。 （どの駅を地域の拠点とするかは市の計画によります。駅を北部・中部・南部に並べた上の表は、町名と市の計画の記述をもとにした当方の整理です。）

市役所は、近鉄新田辺駅から約1.4km（徒歩約20分）、JR京田辺駅から約1.1km（徒歩約15分）。 市の中心の2駅は別々の場所にあり、乗り換えは駅を出て歩くことになります。 市のアクセス案内は、近鉄京都駅から急行で約25分、北新地駅（大阪駅）から快速で約40分としています。

学研都市と大学のまち

京田辺市は関西文化学術研究都市（けいはんな学研都市）の一部です。 都市計画マスタープランによると、市内の学研区域（クラスター）は田辺地区、南田辺・狛田地区、普賢寺地区。 市勢要覧（令和4年4月）の年表には昭和61年に同志社大学田辺キャンパス開校、JR同志社前駅開業とあります。 立地適正化計画には同志社大学・同志社女子大学・同志社国際中学・高校の名前が出てきます。

• 南部の人口の伸び（平成17年→27年で70.4％増）は、三山木地区・南田辺地区の土地区画整理事業による住宅地の供給と重なります。
• 準工業地域・工業地域・工業専用地域には特別工業地区が指定され、南田辺地区は研究開発地区になっています。 働く場所が市内にあることは強みで、同時に、住宅地の近くに研究施設・工場・物流施設が立地しうる、ということでもあります。
• 同志社大学の周辺は、京都府の景観計画区域です。建物の外観などに配慮が求められる区域ですので、 この周辺で建て替え・外観の改修を考える方は、内容を確認してください（基準の内容は本ページでは未取得です）。

平地は洪水、丘は土砂災害と盛土

京田辺市の災害リスクは、地形とそのまま対応しています。 市の立地適正化計画（令和8年4月改定）の防災指針から、数字を並べます。

一方で、防災指針は「計画規模（L1）では、人口が多い地区での浸水は想定されていません」とも書いています。 5.0m以上という数字は、想定しうる最大規模の降雨の場合です。 「ふだんの大雨で毎回浸かる」という意味ではなく、「最悪の場合にここまで浸かりうる」という意味で読んでください。 そのうえで、木津川に近い平地の物件を買う場合は、2階以上に逃げて足りるのか、どこへ避難するのか、火災保険の水災補償をどうするかを、 契約の前に具体的に考えておく必要があります。

丘陵の住宅地は、水のリスクが小さいかわりに、盛土と土砂災害の確認が必要です。 大規模盛土造成地が101箇所あり、その3分の2（68箇所）が居住誘導区域のなかにあります。 大規模盛土造成地は「危険な場所」という意味ではなく、谷や斜面を埋めて造った一定規模以上の造成地のことで、 地震のときの安全性を個別に確かめるための区分です。 丘の住宅地だから安心、平地だから危険、と単純に分けられる市ではありません。

出典：京田辺市立地適正化計画 防災指針（その1） https://www.city.kyotanabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000013/13234/bousaishishin_1_260401.pdf ／ 同 防災指針【概要版】 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000013/13234/bousaishishin_gaiyou_260401.pdf ／ 京田辺市「京田辺市ハザードマップ」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000002071.html ※町・小字ごとの浸水深、土砂災害警戒区域・大規模盛土造成地の地区ごとの内訳は未取得です。

まとめ：京田辺市は「路線・地形・区域区分・校区」の4つで選ぶ市

京田辺市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある 29市区町村のうち17位、京都市の11区と町を除いた14市のなかでは5位。 変動率（＋1.1％）で見ると29市区町村中20位、14市のなかでは7位です。 市のなかでは上位、京都市の区を含めると中位、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの路線のどの駅か。JR（大阪方面）か近鉄（京都・奈良方面）か。「三山木」は2つあります。北部はJRだけです。
• 平地か丘か。木津川に近い平地は洪水（新田辺駅周辺の一部は想定最大規模で5.0m以上）、丘陵は土砂災害警戒区域と大規模盛土造成地。
• 市街化区域か市街化調整区域か。市域の約4分の3は市街化調整区域です。建て替え・住宅ローン・都市計画税（0.28％）が変わります。
• 校区と、選べる学校。培良中学校の学校選択制度、特定地域選択制度、そして概ね30戸以上の新しい共同住宅の校区変更。
• バス。路線バスの運転士不足で、令和9年3月に一部路線の廃止が予定されています。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京田辺市

京田辺市が市になったのは平成9年（1997年）4月1日。それまでは田辺町で、昭和26年に大住村・草内村・三山木村・普賢寺村を編入して、いまの市域になっていました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所のある田辺を含む同じ範囲です。市の概要ページは「昭和40年代から大規模な宅地開発や交通網の整備、学研都市の建設などにともない、市の人口が増加」と書いています。左の写真は、その宅地開発が進みはじめた時期にあたります。都市計画マスタープランによると、市の人口は40年間で約2.4倍、世帯数は約3.8倍に増えました。2枚を見比べるときは、田畑だった場所がどこまで住宅地に変わったか、そして木津川に近い東側の平地に田んぼがどれだけ残っているかに注目してください。市域の約4分の3はいまも市街化調整区域で、防災指針が深い浸水を想定しているのは、主にこの木津川沿いの低い土地です。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「京都府京田辺市田辺」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28740〜28742・y12998〜12999）で切り出しています。

京田辺市は、昭和26年に田辺町が大住村・草内村・三山木村・普賢寺村を編入してできた市域です。いまも「大住」「草内」「三山木」「普賢寺」は地区の名前として使われ、小学校の名前にも残っています。市の都市計画マスタープラン（令和4年4月）は、市を北部地域（大住地区など・拠点はJR松井山手駅）、中部地域（田辺地区・草内地区など・拠点は近鉄新田辺駅とJR京田辺駅）、南部地域（三山木地区・南田辺地区・普賢寺地区など・拠点は近鉄とJRの三山木駅）の3つに分けています。

ここでは、令和8年地価公示の全18地点（住宅地16・商業地2）と、国土交通省の成約価格情報112件の駅別・町丁目別を、住所の町名と最寄駅を手がかりに7つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この7つのまとまりは、住所の町名と成約データの最寄駅をもとにした当方の整理であり、市の3地域や行政区の区分と完全に一致するものではありません。成約の町丁目別は3件以上あった11の町丁目（計61件）だけの集計で、3〜5件の町丁目が多くあります。件数を必ずあわせてご覧ください。町丁目別の集計にある面積は、マンションの専有面積と戸建ての土地面積が混ざった平均のため、本ページでは使っていません。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京田辺市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

京田辺市には鉄道が2路線、駅が9つあります。JR片町線（学研都市線）の松井山手・大住・京田辺・同志社前・JR三山木の5駅と、近鉄京都線の新田辺・興戸・三山木・近鉄宮津の4駅です。市の都市計画マスタープランは、JR片町線を「大阪市と木津川市を結ぶ」路線、近鉄京都線を「京都市と奈良市を結ぶ」路線と説明しています。大阪方面へはJR、京都・奈良方面へは近鉄と、行き先によって使う路線が分かれるのが京田辺市の特徴です。

京田辺市で必ず確認していただきたいのは、「どちらの路線の駅か」です。中心部にはJR京田辺駅と近鉄新田辺駅があり、南部にはJR三山木駅と近鉄三山木駅があります。「三山木駅」はJRと近鉄で別の駅で、成約データでもJR三山木が14件・中央値3,450万円・平均徒歩16分、近鉄の三山木が10件・3,800万円・平均徒歩7分と分かれています。物件広告に「三山木駅 徒歩◯分」と書かれている場合は、JRか近鉄かを確認してください。

北部の松井山手・大住はJRだけで、近鉄の駅はありません。京都方面への通勤・通学を考えている方は、北部の物件では経路をよく確かめてください。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※駅と路線は、市の立地適正化計画（令和8年4月改定）と都市計画マスタープランの記載で確認しています。立地適正化計画はJR片町線の駅として松井山手・大住・京田辺・同志社前・JR三山木の5駅、近鉄京都線の駅として新田辺・興戸・三山木・近鉄宮津の4駅を挙げ、マスタープランも「計9駅」としています。路線名は、市の計画書では「JR片町線」、市役所へのアクセス案内では「JR学研都市線」と書かれています（同じ路線です）。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、最新の公表値を確認できていないためです（未取得）。市の統計書に駅別の乗降客数の表がありますが、PDFの読み取りで駅と数字の対応を確定できませんでした。参考までに、立地適正化計画には平成27年（2015年）の1日平均乗降客数として新田辺駅26,548人、松井山手駅14,012人、京田辺駅12,226人が載っています（10年以上前の数値です）。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、JRの駅が「ＪＲ三山木」、近鉄の駅が「三山木」と表記されています。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、8駅の合計は110件（112件中）です。

平均徒歩の読み方。JR三山木16分、京田辺16分、新田辺13分、大住12分、松井山手10分、興戸10分、同志社前8分、三山木（近鉄）7分。多くの駅で平均が徒歩10分以上で、成約個票には徒歩15分・17分・20分の物件もあります。駅前だけでなく、駅から少し離れた住宅地の物件が多く成約しているということです。駐車場の有無と、バスの便は、京田辺市では物件選びの基本条件になります。

駅の所在地（町名・番地）、停車する列車の種別、開業年（同志社前駅の昭和61年を除く）は、鉄道事業者の公式ページを取得しておらず、本ページには載せていません（未取得）。

道路

市の都市計画マスタープランが挙げている広域の道路は、新名神高速道路・第二京阪道路・京奈和自動車道の3つの高速道路と、国道24号・国道307号、主要地方道八幡木津線（山手幹線）、主要地方道生駒井手線です。市勢要覧（令和4年4月）にはインターチェンジとして八幡京田辺JCT・IC、京田辺松井IC、田辺西IC、田辺北ICの名前が載っており、市役所へのアクセス案内は「田辺西インターチェンジまたは枚方東インターチェンジから国道307号で東へ」としています。北部に高速道路の結節点があり、市の中央を国道307号が東西に、山手幹線が南北に通っているという構造です。

新名神高速道路は、市勢要覧の年表によると平成29年に八幡京田辺〜城陽間が開通しています。同要覧（令和4年4月発行）は全線の開通予定時期にも触れていますが、発行から時間が経っているため、現在の開通状況・予定時期は本ページでは確認していません（未取得）。都市計画マスタープランは、インターチェンジの周辺を「物流施設などが立地できるゾーン」として検討するとしており、地区計画にも「京田辺松井インター東」「京田辺松井インター西」「大住工業」といった工業系の地区があります。高速道路・幹線道路の近くの物件は、交通の便と引き換えに、音・振動・大型車の通行の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。

★いま動いている計画があります。都市計画道路 田辺北大通り線です。市は「都市計画道路田辺北大通り線の変更案に関する説明会」を令和8年9月28日に市役所で開いています（2026年9月7日更新のページ。内容は「綴喜都市計画道路田辺北大通り線の変更案について」）。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可）。変更の内容・区間・今後の手続きは市のページに書かれておらず、本ページでは確認できていません（未取得）。田辺の北側で物件を検討される方は、その土地が計画の区域にかかるかどうかを、計画交通課（0774-63-1219）でご確認ください。都市計画マスタープランによると、市の都市計画道路は計画総延長約53,350mのうち約38,633mが整備済み（平成30年度末・整備率約72.4％）です。

バスは、減便・廃止が実際に進んでいます。市内の路線バスは京阪バスと奈良交通が運行しています（立地適正化計画）。市は「路線バスの運転士が不足しています！」というページを公開し、京田辺市地域公共交通計画（策定を知らせる市のページは2026年5月8日更新）でも「深刻な路線バスの運転士不足によってこれまで拠点駅と各地域を結んできた交通ネットワークの見直しが必要」としています。市の北部では、令和9年3月に一部路線の廃止が予定されており、市は路線バスに代わる移動手段として、AIオンデマンド交通「京田辺スマートモビリティ（愛称：たなモビ）」の実証事業を行っています。期間は令和8年10月1日〜令和9年1月31日、運行エリアは市北部の6地区（松井・西八・東林・岡村・三野・大住工業専用地域）、運行時間は午前9時〜午後7時、運賃は大人400円（アプリ・LINE・QRコード予約。電話予約は500円）・小学生100円です。バス便の物件は、いまの時刻表だけでなく、その路線が今後も残るかどうかまで確認してください。実証事業は期間が決まっており、その後も続くとは限りません。自家用車や自転車での代替手段をあわせて考えておくことをおすすめします。

※駅別の1日平均乗降人員（最新）、駅の所在地、列車の種別、路線バスの系統・便数・廃止予定の路線名、田辺北大通り線の変更内容、新名神高速道路・北陸新幹線の現在の状況、国道・府道の路線名の一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：京田辺市立地適正化計画「2 都市の現状把握と課題分析」https://www.city.kyotanabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000013/13234/ritteki_2_260401.pdf ／京田辺市都市計画マスタープラン 第1章 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000003085.html ／京田辺市「市役所へのアクセス」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000001597.html ／京田辺市「市勢要覧」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000011110.html ／京田辺市「都市計画道路田辺北大通り線の変更案に関する説明会を開催します」https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000024333.html ／京田辺市「京田辺市地域公共交通計画を策定しました」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000023765.html ／京田辺市「京田辺スマートモビリティ（愛称：たなモビ）実証事業について」https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000022737.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京田辺市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.28％です。市公式「固定資産税・都市計画税とは」の逐語は、固定資産税が「固定資産の価格（課税標準額）×税率（1.4％）により算出します」、都市計画税が「固定資産の価格（課税標準額）×税率（0.28％）により算出します」。市街化区域の物件なら合計1.68％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税0.28％は、制限税率の0.3％より少し低い税率です。課税標準額1,000万円あたり、0.3％の市と比べて年2,000円の差です（当方算出）。大きな差ではありませんが、毎年かかる税ですので書いておきます。（このページの更新日は2014年7月1日です。最新の税率は納税通知書または税務課でご確認ください。）

都市計画税がかかるのは「本市の都市計画法による市街化区域に所在する土地、家屋を所有している人」。京田辺市は市域の約4分の3が市街化調整区域ですから、同じ京田辺市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年2万8,000円の差です（当方算出）。

納税義務者は毎年1月1日（賦課期日）時点の固定資産の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

市公式「京田辺市税の納付時期について」（2026年4月1日更新）によると、令和8年度の固定資産税・都市計画税は全4期（5月・8月・10月・12月）で、納期限は各納付月の末日（末日が土曜・日曜・祝日の場合は翌月最初の開庁日）。納付書の発送は4月です。市は10月1日に「10月は固定資産税・都市計画税第3期分の納付月です」と案内しており、口座振替日は11月2日（月曜日）としています。

免税点は、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円です。

住宅用地の特例は、京田辺市も地方税法どおりです。市公式「税負担の軽減措置 土地」によると、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2です。住宅用地は「1月1日現在に完成している住宅（居宅）が存在する敷地」で、面積は住宅の床面積の10倍までとされています。

京田辺市の成約データでは、戸建て92件の土地面積の中央値は117㎡です。成約個票の戸建ても土地110㎡〜165㎡。京田辺市で流通している戸建ての多くは、土地の全部が200㎡以下＝小規模住宅用地の特例に収まる広さだと読めます。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市公式「税負担の軽減措置 家屋」によると、要件を満たす新築住宅は居住部分の120㎡相当分までの固定資産税が2分の1に減額され、期間は一般の住宅が3年間、3階建以上の耐火住宅などが5年間。認定長期優良住宅は5年間（中高層耐火住宅は7年間）です。床面積の要件や対象となる新築時期は年度によって変わりますので、市の税務課（資産税 0774-64-1316）でご確認ください。このページは固定資産税について書かれており、都市計画税が減額されるという記載は確認できませんでした。

中古住宅を買ってリフォームする方へ。同じページに、耐震改修（昭和57年1月1日以前に建築された住宅・工事費50万円超・1年間2分の1）、バリアフリー改修（3分の1）、省エネ改修（3分の1）の減額が載っています。いずれも工事完了後3か月以内の申告が必要とされていますので、工事の前に要件を確認しておくと申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が京田辺市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 5月／第2期 8月／第3期 10月／第4期 12月。納期限は各納付月の末日（土曜・日曜・祝日の場合は翌月最初の開庁日）（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。納税通知書（納付書）は4月に発送

※税率・免税点は京田辺市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水 ― 木津川と9つの河川。新田辺駅周辺の一部は想定最大規模で5.0m以上

京田辺市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが洪水ハザードマップです。 市の東の境を木津川が流れ、市内を京都府管理の河川が流れています。 市の水害ハザードマップは「木津川版」と「京都府管理河川版」の2種類の地図面に分かれています。両方を見てください。

浸水深3.0m以上は、2階の床まで水が来うる深さ。5.0m以上は、2階も水に浸かりうる深さです。 市の防災指針は、浸水深3.0m以上の区域に1・2階建ての建物が多く立地していることを課題に挙げています。 戸建て（2階建て）を木津川側の平地で買う場合、「自宅の2階に逃げる」では足りない場所があります。

そして京田辺市は、こうした浸水想定区域を居住誘導区域から外していません。 防災指針は、この範囲を誘導区域から「全て除くことは現実的に困難」としたうえで、避難の周知、避難場所の確保、河川改修などの取組を挙げています。 市の中心部に住むことと、洪水への備えは、セットで考えるということです。

• 想定最大規模の浸水深と、浸水継続時間を、木津川版・京都府管理河川版の両方で確認する
• 家屋倒壊等氾濫想定区域に入っていないかを確認する（入っている場合、建物ごと流されるおそれがあり、早めに立ち退く避難が前提になります）
• 避難場所までの距離と経路を確認する（防災指針は中部地域の課題として、避難場所から500m以上離れた区域があることを挙げています）
• 火災保険の水災補償をつけるかどうかを、浸水深を見たうえで決める
• マンションの場合は、住戸の階数だけでなく、電気設備・機械式駐車場・エレベーターの位置を確認する

※町・小字ごとの浸水深、河川ごとの浸水範囲は、ハザードマップがPDF図面のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：京田辺市立地適正化計画 防災指針（その1） https://www.city.kyotanabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000013/13234/bousaishishin_1_260401.pdf ／ 京田辺市「京田辺市ハザードマップ」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000002071.html ／ 京田辺市「地域版防災マップ」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000008314.html

2｜土砂災害警戒区域156箇所・特別警戒区域119箇所

市の防災指針によると、京田辺市には土砂災害警戒区域が156箇所、土砂災害特別警戒区域が119箇所指定されています。 分布は「丘陵地を中心」です。

特別警戒区域（レッドゾーン）119箇所は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 将来の建て替えの自由度にも直接影響します。

京田辺市は、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）も特別警戒区域（レッドゾーン）も、居住誘導区域から外しています （開発許可等で形成された法面は除く、とされています）。 市が「ここに住むことを誘導しない」と決めている区域だということです。 西側の丘陵、薪・大住・松井・普賢寺方面の山ぎわや、がけ・法面に接する物件は、 イエローかレッドか、敷地のどの部分にかかるのかまで必ず確認してください。 都市計画マスタープランも、山間地区について「土砂災害に対する安全対策」を方針に挙げています。

※現象の種類ごとの内訳（急傾斜地の崩壊・土石流・地すべり）、地区ごとの箇所数、指定の基準日は未取得です。 出典：京田辺市立地適正化計画 防災指針（その1） https://www.city.kyotanabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000013/13234/bousaishishin_1_260401.pdf

3｜大規模盛土造成地101箇所・ため池・地震

市の概要ページが書くとおり、京田辺市では昭和40年代から大規模な宅地開発が進みました。 谷を埋めた造成地（谷埋め型）が94箇所あることは、丘陵に住宅地を広げてきた経過と無関係ではないでしょう。 大規模盛土造成地に入っているから買ってはいけない、ということではありません。 ただ、同じ団地のなかでも、切土（山を削った側）の区画と盛土（谷を埋めた側）の区画があり、地震のときの揺れ方や地盤の強さが変わりえます。 中古戸建てを検討するときは、擁壁にひび・ふくらみ・水抜き穴の詰まりがないか、建物や外構に傾きがないかを現地で確認し、 気になる場合は建物状況調査（インスペクション）や地盤の資料の確認をおすすめします。

市は地震ハザードマップ（揺れやすさマップ・地域危険度マップ）も公開しています。 防災指針は「震度6弱以上が想定される区域に、旧耐震基準の建物が多数立地」していることを課題に挙げています。

※大規模盛土造成地の位置・地区ごとの箇所数、盛土規制法の規制区域の指定状況は未取得です。

4｜市街化区域か調整区域か。そして高さ・地区計画

京田辺市は市域の25.6％（1,099ha）が市街化区域、74.4％（約3,193ha・当方算出）が市街化調整区域です。

市は都市計画図（PDF）と、京都府・市町村共同の統合型地理情報システム（GIS）で都市計画情報を公開していますが、 「掲載図面は参考資料」であり、不動産取引など権利義務が生じる場合は計画交通課の窓口（0774-63-1219）で確認するよう案内しています。

地区計画は18地区。花住坂・松井山手・田辺・田辺北・仲ノ谷・西窪・中島・三山木・学研同志社・同志社山手・多々羅（住居系・商業系）と、 田辺北工業・田辺西工業・大住工業・京田辺松井インター東・京田辺松井インター西・多々羅・南田辺西（工業系）です。 住宅地の名前がそのまま地区計画の名前になっているところでは、建て替えや敷地の分割のときに、用途地域より細かいルールがかかる可能性があります。 地区ごとの制限の内容は本ページでは取得できていません（未取得）。物件ごとにご確認ください。

5｜校区 ― 町名だけでは決まらない。新しいマンションは特に注意

京田辺市の学校の決まり方には、ほかの市にあまり無いルールが重なっています。

「選べる」制度には、受付期間と条件があります。 特定地域選択制度は受付期間を過ぎると申請できず、年度当初の2年生以上は対象外。 選んだあとは原則として卒業までその学校に通い、登下校の安全確保は保護者の責任です。 購入と入学のタイミングが重なる方は、契約の前に学校教育課（0774-64-1392）へ相談してください。 転居予定の場合に先に新しい校区の学校へ通えるかどうかなど、指定校変更の事由の一覧は市公式で確認できていません（未取得）。

6｜築年の古い木造住宅を買うなら、耐震の補助制度を先に確認する

京田辺市の中古戸建ての成約72件のうち、建築年が1981年以前のものは6件でした。数は多くありませんが、 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の木造住宅耐震改修等補助事業を知っておいてください。

対象は市内の木造住宅で、「昭和56年5月31日以前に着工され、完成しているもの」。 延べ面積の2分の1以上が住宅であること、固定資産税の滞納がないことなどが条件です。 令和8年度の受付期間は令和8年4月1日から令和8年12月10日まで（予算に達した場合は終了）。

いちばん大事なのは順番です。市は次のように明記しています。

古い戸建てを買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の相談・申請 → 工事の契約、という順番を守ってください。 このページに載っているのは改修とシェルターの補助で、除却・建替えへの補助の記載はありません。 耐震診断については「木造住宅耐震診断士派遣事業」が別にあります（自己負担額などは未取得です）。 あわせて、固定資産税の耐震改修の減額（工事完了後3か月以内に申告）も確認しておくとよいでしょう。

出典：京田辺市「木造住宅耐震改修等補助事業のご案内」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000016092.html （担当：建設部開発指導課 住宅 0774-64-1341）

7｜駅からの距離とバス ― 路線の見直しが進んでいます

成約データの平均徒歩は、8駅のうち6駅で10分以上です。 JR三山木16分、京田辺16分、新田辺13分、大住12分、松井山手10分、興戸10分。成約個票には徒歩20分の戸建てもあります。 駅から離れた住宅地の物件が多く取引されている市ですので、次の点を確認してください。

• 物件広告の駅名は、路線とあわせて確認する。「三山木」はJRと近鉄の2駅。中心部はJR京田辺と近鉄新田辺の2駅です。
• バス便の物件は、路線が今後も残るかを確認する。 市は「路線バスの運転士が不足しています！」と呼びかけ、地域公共交通計画でも交通ネットワークの見直しが必要としています。 市の北部では令和9年3月に一部路線の廃止が予定されており、 代わりの移動手段としてAIオンデマンド交通「たなモビ」の実証事業（令和8年10月1日〜令和9年1月31日）が行われています。
• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• 高速道路・国道307号・山手幹線からの距離。音と振動、大型車の通行は、時間帯を変えて現地で確認してください。

8｜動いている計画 ― 田辺北大通り線、立地適正化計画の改定

このほか、都市計画マスタープラン（令和4年4月）には、JR松井山手駅周辺への北陸新幹線の新駅の計画、 新名神高速道路のインターチェンジ周辺での物流施設などの立地の検討、南田辺地区（西地区・東地区）の開発の検討が書かれています。 これらは令和4年時点の計画書の記載で、現在の進み具合は本ページでは確認していません（未取得）。 「計画があるから値上がりする」という前提の値付けには、慎重に対応してください。 計画が実現すれば、便利になる土地と、交通量や建物が増えて環境が変わる土地の両方が出てきます。

9｜京田辺市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

京田辺市は、平成9年（1997年）4月1日に市制を施行しました。 それまでは「田辺町」です。市の概要ページは、成り立ちを次のように説明しています。

いまの市域ができたのは昭和26年、市になったのは平成9年。 町として46年間、同じ市域で歩んできたことになります。 市の統計書の沿革には、それ以前のこととして、明治22年4月に田辺村・薪村・河原村・興戸村の4か村が合併して田辺村になったこと、 町制の施行が明治39年10月12日であることが記されています。

5つの旧町村が、いまも地区と学校の名前に残っている

※旧町村と現在の大字の対応は、町名・学校名からの当方の整理です。 旧村の正確な範囲を示した公的資料は確認していません（田辺村が田辺・薪・河原・興戸の4か村の合併でできたことは統計書の沿革による）。

京田辺市の住所は「大字＋小字」の形が多く残っています。 田辺蕪木、河原神谷、草内鐘鉦割、大住責谷、薪山垣外、天王縄手。 一方で、大住ケ丘・花住坂・松井ケ丘・山手東・山手西・山手南・山手中央・同志社山手・一休ケ丘・甘南備台のように、 「丁目」のつく新しい町名もあります。 小字の住所は昔からの集落や田畑のあった土地、丁目の住所は計画的に開発された住宅地、と大まかに見分けることができます （個々の町名がいつ付けられたかは公的資料で確認していません）。 昔からの集落のなかでは、前面道路が狭い、敷地の形が不整形、といった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるか、接道の条件を満たしているかを、必ず確認してください。

鉄道と宅地開発と大学

明治に大阪方面への鉄道、昭和の初めに京都・奈良方面への鉄道。 2つの路線が通ったことが、いまの「大阪へも京都へも出られる市」の土台になっています。 市の概要ページは、京田辺を「古くから交通の要衝として栄えた」「南山城地方の行政・経済・文化の中心地として発展してきました」と説明しています。 そこに昭和40年代からの宅地開発、昭和61年の大学の開校、学研都市の建設が重なって、 都市計画マスタープランによれば40年間で人口は約2.4倍、世帯数は約3.8倍になりました。

買う側にとっての意味は、「開発された時期のちがう住宅地が、市内に並んでいる」ということです。 マスタープランが「開発から長期間が経過」と書く松井ケ丘・大住ケ丘・花住坂、「初期開発地」と書く興戸駅の東側。 一方で、平成17年から平成27年に人口が70.4％増えた南部の三山木・同志社山手。 住宅地の年齢がちがえば、建物の築年も、住んでいる人の年代も、まわりの空き家の出方もちがいます。 成約データで、松井山手・同志社山手が3,000万円台後半、大住が1,950万円と分かれているのは、こうした背景と無関係ではないでしょう （町丁目ごとの築年は公表データに無いため、断定はできません）。

一休さんと、玉露のまち

市勢要覧（令和4年4月）は、京田辺を次のように紹介しています。

• 一休禅師が晩年を過ごし、88歳で示寂されるまで暮らした酬恩庵一休寺があるまち。 市は「一休とんちロード」を整備しており、行政区にも「一休ケ丘」という名前があります。市のチャットボットの名前も「おしえて！一休さん」です。
• 古くは筒城宮が置かれた地。
• 日本でも有数の玉露の産地。特産として玉露、えびいも、田辺ナスなどが挙げられています。
• 西に甘南備山、東に木津川。

ただし、正確を期して書いておきます。 「田辺」という地名の由来、「京田辺」という市名にした理由を説明した記述は、市公式のページでは確認できませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名・市名の由来は載せていません。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※地名「田辺」・市名「京田辺」の由来、令和7年国勢調査の人口・世帯数、昭和26年の編入の月日は確認できていません（未取得）。 出典：京田辺市「市の概要」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000001666.html ／ 京田辺市 令和7年版統計書「第1章 沿革・土地・気象」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000023/23560/R7.1shou.pdf ／ 京田辺市「市勢要覧」 https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000011110.html ／ 京田辺市都市計画マスタープラン https://www.city.kyotanabe.lg.jp/0000003085.html

• 【京都府】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 京田辺市の価格が京都府全体のどのあたりに位置するのかを、府内の市区町村の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。