【宮津市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

宮津市の価格帯で、いくら得になるか

宮津市の住宅地は1㎡あたり平均27,300円（3地点の単純平均）。市内の標準地は最高38,800円/㎡（字柳縄手３０５番２）から最低17,700円/㎡（字中野小字堀分９９７番３）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.2倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、宮津市の中古戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

宮津市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて宮津市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 172.74km²に約1万5千人。国勢調査では55年でほぼ半分に

宮津市の人口は15,371人（男7,299人／女8,072人）、世帯数は8,037世帯です（令和8年9月30日現在・宮津市「住民基本台帳人口」）。うち日本人が15,103人・7,846世帯、外国人が268人・191世帯。面積は172.74km²で、東西13.0km・南北24.0km。人口密度は約89人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の宮津市の人口は確認できていません（未取得）。このページの国勢調査の数値は、宮津市統計書（令和2年・3年版）に載っている令和2年国勢調査までのものです。

その令和2年国勢調査では、人口16,758人（男7,942人／女8,816人）・世帯数7,292世帯。平成27年国勢調査が18,426人・7,738世帯でしたから、人口は5年間で1,668人減（−9.1％）、世帯数は446世帯減（−5.8％）です（増減は当方算出）。人口だけでなく、世帯の数も減っている点が、人口は減っても世帯は増えている都市部の市とは違うところです。

長い目で見ると、減り方がはっきりします。統計書の国勢調査の推移では、昭和40年が33,285人。それから55年後の令和2年が16,758人で、ほぼ半分（約50％）になりました（当方算出）。5年ごとの調査で人口が増えた回は、昭和40年以降一度もありません。都市計画マスタープラン（令和3年12月）は、将来人口の見通しとして令和27年に9,436人という推計を載せています。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、価格が上がりにくく、選択肢が多いという利点があります。令和8年地価公示の住宅地3地点は平均−0.8％で、上昇した地点はありませんでした。一方で、将来売るときに買い手がつくかどうかは、いまより慎重に見る必要があります。公的データに出ている成約が1年間で1件だけ、という事実は、比べる材料の少ない市であることを示しています。

人は、市域の南側の「宮津」地区に集まっています。統計書の地区別人口（令和3年9月30日現在・住民基本台帳）では、宮津8,510人、栗田1,740人、府中1,706人、吉津1,455人、上宮津972人、由良961人、養老793人、日置697人、日ケ谷150人、世屋96人。10地区の合計17,080人（当方合計）のうち、宮津地区だけで約半分（49.8％）です（割合は当方算出）。5年前の数字ですので、いまの人数はこれより少なくなっています。

市公式は宮津市を「京都府の北西部に位置し、風波穏やかな天然の良港宮津港を中心として日本海若狭湾に面し」た市と紹介しています。南部と北部が天橋立の砂州でつながり、L字型に海を抱く形。面積の約8割が山地で、由良川や大手川など11の河川が流れています（宮津市「市の位置・地形」）。

土地の使われ方

宮津市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「面積の約8割が山地」です（宮津市「市の位置・地形」）。市域は172.74km²。全域が都市計画区域ですが、家を建てられる平らな土地は海沿いと川沿いに限られます。

宮津市統計書（令和2年・3年版）の「地目別土地面積」（令和3年）は、総数が38,282千㎡。内訳は山林17,812千㎡、田7,431千㎡、宅地3,997千㎡、原野3,960千㎡、畑3,216千㎡、雑種地1,860千㎡、池沼6千㎡です。宅地は3,997千㎡＝約4.0km²で、市域172.74km²の約2.3％（当方算出）。なお、この表の総数（約38.3km²）は市域の約22％にあたり、市域の全部を対象にした表ではありません（表が対象とする土地の範囲は、本ページでは確認できていません）。

用途地域の種類別の面積は、市公式のページから取得できませんでした（未取得）。市の説明は、用途地域が「市街地と上宮津、文珠、府中、日置の一部」で定められている、というものです。

※宮津市統計書（令和2年・3年版）「地目別土地面積」令和3年。統計書の単位は千㎡で、haへの換算と構成比は当方の算出。表の総数は市域（17,274ha）の約22％で、市域全体の内訳ではない。

都市計画区域と土地利用の区分

★最初に、いちばん大事なことを書きます。宮津市には「市街化区域」「市街化調整区域」という区分がありません。市公式の「宮津都市計画の土地利用規制等について」は、「宮津市は全域が都市計画区域（非線引き）のため、原則、建築確認申請が必要になります。」と説明しています。京都府の「府内の都市計画区域」でも、宮津都市計画区域（対象は宮津市と与謝野町）は非線引き都市計画区域で、用途地域の決定は「有」とされています。

宮津市で確認するのは、次の区分です。
(1) 用途地域の中か外か。市によると、用途地域は「市街地と上宮津、文珠、府中、日置の一部」で定められています。用途地域の中では、建てられる建物の種類・建ぺい率・容積率が決まっています。
(2) そのほかの地域地区にかかるか。市のページには、高度地区（文珠・府中の第3種高度地区）、防火地域（市街地・文珠・府中の準防火地域）、地区計画（府中の難波野地区地区計画）、臨港地区（宮津港）、特別用途地区（市街地・文珠・府中の一部）が挙げられています。
(3) 景観計画のどのゾーンか。宮津・天橋立景観計画の区域では、ゾーンによって小さな建物でも届出が必要です（下で説明します）。

「調整区域が無い＝どこでも自由に建てられる」ではありません。用途地域の外でも建築確認は必要で、農地法や自然公園、土砂災害・津波に関する規制、建築基準法の接道の決まりは別にあります。市も、ページに挙げた規制が「すべての土地利用の制限を網羅しているものではありません」と注意書きをしています。用途地域の種類別の面積、用途地域の外にかかる建ぺい率・容積率は、本ページでは確認できていません（未取得）。検討中の物件にどの規制がかかるかは、市の都市計画総括図か、都市住宅課 都市計画係（0772-45-1630）で確認できます。

地価公示 ― 3地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、宮津市の住宅地の標準地は3地点。 単純平均は1㎡あたり27,300円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.8％です。 全3地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

宮津市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 宮津市の住宅地の平均価格は28位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第13位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

宮津市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地3地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.2倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

都市計画マスタープラン（令和3年12月）によると、市が設置した都市公園は14箇所・合計37.4ha（街区公園6箇所、近隣公園5箇所、地区公園2箇所、運動公園1箇所）。市全体の都市公園は16箇所・205.5haです。市が設置した14箇所のほかに2箇所・約168ha（当方算出）の都市公園がある計算になります。市公式は、天橋立を国の特別名勝、大江山連峰や世屋高原を丹後天橋立大江山国定公園の一部と紹介しています。個々の公園の名称・所在地は、本ページでは確認していません（未取得）。

※宮津市都市計画マスタープラン（令和3年12月）／宮津市「市の位置・地形」。

宮津市を一言で表すと、「天橋立のある、172km²に約1万5千人の、線引きのない市」です。 面積の約8割が山地。人口は55年でほぼ半分になりました。 そして公的データに出てくる成約は、直近4四半期で1件だけです。 この章では、数字が少ないことを前提に、宮津市で分かること・分からないことを分けて整理します。

実際の成約は1件 ― 分かること、分からないこと

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 宮津市の成約は1件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

1件では、相場は言えません。 「宮津市の中古マンションは700万円」「1㎡あたりいくら」といった読み方はしないでください。 その1件の所在する町、最寄駅、間取りは、公表されている集計からは分かりません。

この1件から言えるのは、次のことだけです。

• 宮津市にも中古マンションの取引がある。1990年築＝築35年前後の物件でした。 昭和56年（1981年）6月以降の建築ですが、古い建物であることに変わりはありません。 マンションを検討する場合は、修繕積立金の残高、大規模修繕の履歴と予定、管理費・修繕積立金の滞納の有無を必ず確認してください。
• 戸建の取引は、このデータには現れていない。 「宮津市では戸建が売買されていない」という意味ではありません。公的データに出てきていない、というだけです。
• 公的データに、1年間で1件しか出てこない市である。 このデータは市内のすべての取引を網羅したものではありませんが、買うときに比べる材料が少ないこと、 将来売るときに時間がかかる可能性があることは、前提にしておく必要があります。

逆に、次のことは公的データからは分かりません。 宮津市の中古戸建ての価格、新築戸建ての価格、町ごと・駅ごとの価格の違い。 分からないことを、ほかの市の数字や推測で埋めることはしていません。 検討中の物件が妥当な価格かどうかは、物件ごとに、近い時期・近い場所の取引を個別に調べて判断することになります。 家タダでは、物件URLをお送りいただければ、この確認を無料で行います。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・宮津市1件）。 公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

地価公示5地点 ― 住宅地は下落、天橋立の商業地だけ上昇

成約が少ない市で、価格の目安としていちばん頼りになるのが地価公示です。 令和8年地価公示で、宮津市の標準地は住宅地3地点・商業地2地点の計5地点。工業地の標準地はありません。

5地点をすべて並べます。右端は「価格×地積」（当方算出）です。

読み取れることが4つあります。

• 住宅地は、上がった地点がない。柳縄手−1.5％、須津−0.8％、中野0.0％。 平均−0.8％は、京都府内29市区町村のなかで変動率27位、14市のなかでは12位です。
• いちばん高い住宅地が、いちばん下がっている。市役所と同じ字にある柳縄手が−1.5％。 いちばん安い中野は横ばいでした。
• 住宅1区画ぶんの土地は、公示価格の水準で約210万〜540万円。 3地点とも地積は120〜175㎡です。坪に直すと、柳縄手が約12.8万円、須津が約8.4万円、中野が約5.9万円（当方算出）。
• 天橋立のそばの商業地だけが上がっている。文珠の82,100円/㎡（＋1.4％）は、住宅地の最高地点の約2.1倍。 市街地の商業地・万町（49,900円・0.0％）と比べても約1.6倍です（当方算出）。

「観光地として知られていること」と「住宅地の値段」は、別の話です。 天橋立は国の特別名勝で、文珠の商業地は上昇しています。 しかし住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち28位。 宮津市で家を買うことは、観光地の値上がりに乗ることではありません。 土地の値段が低いことを生かして、長く住むために買う市だ、と考えるのが実態に合っています。

もうひとつ、標準地が3地点しか無いことの意味も書いておきます。 住宅地の標準地があるのは、宮津の市街地（柳縄手）、須津、中野の3か所だけ。 栗田・由良・上宮津・日置・世屋・養老・日ケ谷には、住宅地の標準地がありません。 市域の大半について、公的な地価の目安そのものが無い、ということです。 平均27,300円/㎡という数字も、3地点の単純平均にすぎません。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位・「価格×地積」・坪単価は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「価格×地積」は建物を含まず、実際の取引価格でもありません。

線引きのない市 ― 税は全域で1.6％、規制は文珠・府中に重なる

宮津市は、全域が都市計画区域で、非線引きです（市公式・京都府公式）。 市街化区域と市街化調整区域の区分がありません。買う側にとっての意味は3つあります。

• 「市街化調整区域だから建て替えに許可が要る・住宅ローンが通りにくい」という、線引きのある市の話は、そのままは当てはまらない。 宮津市で確認するのは、用途地域の中か外か、高度地区・準防火地域・特別用途地区・地区計画・景観計画のゾーンにかかるか、です。
• 税に「調整区域なら安い」という差がない。 都市計画税0.1％は都市計画区域内の土地・家屋が対象で、宮津市は全域が都市計画区域。 固定資産税1.5％とあわせて、住宅は市内のどこでも合計1.6％です。
• 規制が軽い市、というわけではない。 天橋立のまわりの文珠・府中には、高さ・防火・用途・景観の決まりが重なっています。 景観計画の区域は約6,920haで、市域の約4割です。

出典：宮津市「宮津都市計画の土地利用規制等について」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/12/12525.html ／ 京都府「府内の都市計画区域」 https://www.pref.kyoto.jp/toshi/hunaitoshikeikakukuiki.html ／ 宮津市「都市計画税」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/6/4805.html ／ 宮津・天橋立景観計画 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/uploaded/attachment/3885.pdf

人口は55年でほぼ半分 ― 国勢調査の推移

10年ごとに2,300〜3,400人ずつ減ってきました（当方算出）。 世帯数は昭和55年の9,023世帯がいちばん多く、令和2年は7,292世帯。世帯の数も約2割減りました（当方算出）。 世帯が減るということは、住む人のいなくなった家が増えるということです。 市には「空家対策」「宮津市空家空地対策計画」があり、空き家等情報バンクも運営されています （空き家の戸数・空き家率は、本ページでは確認できていません）。

買う側にとっては、選べる物件があり、価格が上がりにくい。 持つ側・売る側にとっては、買い手が限られる。 この両面を理解したうえで、「自分が長く住む家」として選ぶことをおすすめします。

出典：宮津市統計書（令和2年・3年版） https://www.city.miyazu.kyoto.jp/uploaded/attachment/9096.pdf

買う人が使える市の制度 ― つつじが丘、空き家改修、子育てリフォーム、耐震

どの制度も、「工事を始める前」が条件です。 空き家改修は「修繕等を実施する前に、宮津市より交付決定を受ける必要があります」。 子育て世帯リフォームは「交付の決定を受ける前に着手された工事については補助金の対象外」。 耐震改修も工事着手前の申請が必要で、市内に本店のある建築業者による施工、市税の滞納がないことが要件です。 令和8年度の耐震の受付は5月8日開始・先着順でした。 中古戸建てを買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、使えたはずの補助が使えなくなることがあります。

空き家改修の「移住促進特別区域」について、市のページには 養老、上宮津、世屋、府中、吉津、宮津、栗田、日ケ谷、由良の9地区の名前が挙がっています。 区域の正確な範囲と、上限180万円の補助率は、本ページでは確認しきれていません。 対象になるか・受付が続いているかは、移住定住・魅力発信課（0772-45-1689）にご確認ください。

出典：宮津市「みやづ『つつじが丘団地』の宅地を分譲しています」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/ijuteiju/1014.html ／ 宮津市「移住・定住支援空き家改修補助制度のご案内」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/ijuteiju/7154.html ／ 宮津市「子育て世帯リフォーム支援補助金」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/ijuteiju/18285.html ／ 宮津市「令和8年度木造住宅耐震化に係る支援制度（募集開始のお知らせ）」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/12/29033.html

まとめ：宮津市は「規制・税・築年・ハザード・足」の5つで選ぶ市

宮津市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち28位、 京都市の区と町を除いた14市のなかでは13位。 変動率（−0.8％）は29市区町村中27位、14市のなかでは12位です。 価格も値動きも、府内では下位。値上がりを期待して買う市ではありません。

• 用途地域の中か外か、景観計画のどのゾーンか。文珠・府中は高度地区・準防火地域・特別用途地区も確認する。
• 固定資産税は1.5％、都市計画税0.1％は全域。前年度の税額を確認する。
• 築年と建物の状態。昭和56年5月31日以前の着工なら耐震改修の補助（上限140万円）の対象になりえます。
• ハザード。洪水（由良川・大手川ほか）、土砂災害警戒区域等（京都府公表で60地区613箇所）、津波。
• 移動の手段。確認できた駅は8駅で、いちばん北が天橋立駅。7地区に交通空白地有償運送があります。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の宮津市

左が1974〜78年、右が現在の、宮津駅を含む同じ範囲です。宮津駅は市の中心の駅で、路線バスも高速バスもここを通ります。
宮津市統計書の国勢調査の推移では、昭和50年の人口が30,194人、令和2年が16,758人。左の写真は、宮津市にいまの1.8倍の人が住んでいた頃の姿にあたります（倍率は当方算出）。その後、平成20年に天橋立周辺の景観計画の運用が始まり、平成26年4月に「宮津・天橋立景観計画」に変更、平成27年7月18日には京都縦貫自動車道が全線開通しました（市公式・都市計画マスタープラン）。2枚を見比べるときは、海岸線と港の形、川と市街地の位置関係、山ぎわの住宅地の広がりに注目してください。宮津市は面積の約8割が山地で、家が建つ平らな土地は海と山のあいだに限られています。（写真の範囲は、国土地理院の地名検索で得た宮津駅の座標から算出したタイルによるものです。写真のどこに何が写っているかは、本ページでは特定していません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28689〜28691・y12918〜12919）で切り出しています。

宮津市は、昭和29年に宮津町と7つの村が合わさり、昭和31年に由良村が加わってできた市です。都市計画マスタープラン（令和3年12月）は、市域を市街地地域（宮津・上宮津）、天橋立周辺地域（府中・文珠）、橋北地域（日置・世屋・養老・日ケ谷）、東部地域（栗田・由良）の4つに分けています。

先にお断りしておきます。宮津市は成約データが1件しかなく、町丁目別・最寄駅別の集計が1つもありません。地価公示の標準地も、住宅地3地点・商業地2地点の計5地点だけです。そこでこの章では、マスタープランの4地域に、市が分譲しているつつじが丘団地を加えた5つのまとまりで、公的な資料で分かることだけを整理します。標準地が1つも無いまとまりでは、価格の目安をお示しできません。分からないことは「分からない」と書いています。「価格×地積」は当方の掛け算で、建物の価格は含まず、実際の取引価格でもありません。見出しの「最寄駅」欄は、国土地理院の地名検索で宮津市内と確認できた駅の名前を挙げたもので、標準地や個々の物件からの距離を示すものではありません。吉津地区（須津など）は、マスタープランの地域区分の読み取りに名前が出てこなかったため、吉津小学校の校区が同じ文珠とあわせて、天橋立周辺のまとまりに入れています（当方の整理です）。

※エリア区分と各エリアの記述は、宮津市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

宮津市の鉄道は京都丹後鉄道です。都市計画マスタープランによると、宮津市と福知山市、舞鶴市、兵庫県豊岡市を結んでいます。国土地理院の地名検索で宮津市内と確認できた駅は、宮津・宮村・喜多・辛皮・天橋立・岩滝口・栗田・丹後由良の8駅です。

南北24kmの細長い市域ですが、確認できた8駅のうち、いちばん北にあるのは天橋立駅です。国土地理院の座標で見ると、天橋立駅は北緯35度33分台。市公式が示す市の位置（北緯35度32分）とほぼ同じ緯度です。天橋立より北の府中・日置・世屋・養老・日ケ谷の方面は、路線バスと車が移動の中心になると考えてください（この方面に駅が無いことを、公式の資料で確認したわけではありません）。

※表に載せているのは、国土地理院の地名検索で、市区町村コードが26205（宮津市）であることを確認できた8駅です。宮津市の公共交通のページと路線図では駅名の一覧を文字として確認できなかったため、この方法で所在を確かめました。市内の駅がこの8つで全部かどうかは、確認できていません。路線の名前も、市の都市計画マスタープランにある「京都丹後鉄道」という表記にとどめています（線区ごとの名称は公式の資料で確認できていません）。

「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の公表値を確認できていないためです（未取得）。

成約データには、最寄駅別の集計がありません。宮津市の成約は中古マンションの1件だけで、駅別の集計（3件以上あった駅）には1つも出てきません。「どの駅のまわりがいくら」という数字は、公的データからはお示しできません。

マスタープランは、京都丹後鉄道が「本市と福知山市、舞鶴市、兵庫県豊岡市を結んでいます」と説明しています。所要時間・本数・停車する列車の種別は、鉄道事業者の時刻表か、市が公開している「宮津市バス・鉄道時刻表」でご確認ください（本ページには掲載していません）。

道路

高速道路は2本あります。都市計画マスタープランが挙げているのは、京都縦貫自動車道（平成27年7月18日に全線開通）と、山陰近畿自動車道（鳥取豊岡宮津自動車道）です。国道は176号と178号。市内のインターチェンジの名称と場所は、本ページでは公式の資料で確認できていません（未取得）。

路線バスは丹後海陸交通が運行しています（宮津市「宮津市内の路線バス・高速バス」）。伊根線・蒲入線は「上宮津公民館〜宮津駅〜天橋立駅〜与謝の海病院〜天橋立ケーブル下〜日置〜伊根〜蒲入」、与謝線は「天橋立ケーブル下〜与謝の海病院〜与謝野駅〜ちりめん街道〜与謝」。宮津の市街地から天橋立を回って、府中・日置を通り、伊根町へ抜ける1本の路線が、市の北側の足になっています。高速バスも丹後海陸交通で、京都線（天橋立駅・宮津駅〜京都駅）と大阪線（天橋立駅・宮津駅〜大阪空港・大阪（梅田）・新大阪）があります。

★バスも鉄道も届きにくい地区では、住民どうしの輸送が動いています。市の公共交通路線図（令和8年4月1日時点）には、養老・日ヶ谷・世屋・日置地区、上宮津地区、栗田地区、由良地区の「交通空白地有償運送」と、栗田地区200円タクシーが載っています。市の10地区のうち、少なくとも7地区に「交通空白地」の輸送があるということです。これらの地区で物件を検討する方は、車を運転できなくなったあとの移動手段まで含めて考えてください。運行の日時・利用できる人・料金は、本ページでは確認できていません（未取得）。市の鉄道のページには「宮津市高齢者片道上限200円レール」という制度の案内もあります（内容は未取得）。

冬の道路も確認してください。市公式は宮津市の気候を「典型的な日本海型気候」で、年間降水量が比較的多く、冬季には「うらにし」と呼ばれる時雨が多い、と説明しています。山あいの物件では、冬の前面道路の状況を、売主側と近隣に確認しておくことをおすすめします。

※駅別の1日平均乗降人員、線区ごとの路線名、市内の駅の全数、インターチェンジの名称と所在地、交通空白地有償運送と200円タクシーの運行内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：宮津市「公共交通」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/publictransport/ ／宮津市公共交通路線図（R8.4.1時点） https://www.city.miyazu.kyoto.jp/uploaded/life/4082_67147_misc.pdf ／宮津市「宮津市内の路線バス・高速バス」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/publictransport/6887.html ／宮津市「鉄道」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/publictransport/list36-77.html ／宮津市都市計画マスタープラン https://www.city.miyazu.kyoto.jp/uploaded/attachment/7054.pdf ／宮津市「市の位置・地形」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/1/4643.html ／国土地理院 地名検索 https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=宮津駅

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

宮津市の固定資産税の税率は1.5％です。市公式の「固定資産税」のページは、税額を「課税標準額×1.5パーセント」としています。地方税法の標準税率は1.4％ですから、宮津市は標準より0.1ポイント高い税率を採用していることになります。課税標準額1,000万円なら、税率1.4％で年14万円、1.5％で年15万円。年1万円の差です（当方算出）。

都市計画税は0.1％。市公式によると、課税の対象は「都市計画区域内の土地・家屋」で、土地は「山林、原野、池沼及び農用地区域内の農地を除く」。納税義務者は「毎年1月1日（賦課期日）現在で、市内の都市計画区域内に土地・家屋を所有している人」です。宮津市は全域が都市計画区域（非線引き）ですから、住宅の土地と建物は、市内のどこにあっても都市計画税の対象になります。線引きのある市では「市街化調整区域の物件は都市計画税がかからない」という違いがありますが、宮津市にその区別はありません。固定資産税1.5％＋都市計画税0.1％＝合計1.6％です。

都市計画税の使いみちについて、市は「都市計画施設、特に下水道、公園、生活道路などの整備拡充」と説明しています。固定資産税とあわせて納め、納税通知書も合算で届きます。

納税義務者は「毎年1月1日（賦課期日）現在で、宮津市内に固定資産を所有している人」。年の途中で売買した場合について、市の「よくある質問」は、精算は売主と買主のあいだで話し合うことで、市役所では月割・日割の計算は行わない、と説明しています。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納税通知書は5月初旬に送付されます。納期限は5月31日・7月31日・9月30日・12月28日の4期（休日の場合は調整）。免税点は土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円です。

新築住宅には固定資産税の軽減があります。市の「固定資産税・都市計画税に関するよくある質問」（2025年4月1日更新）によると、新たに課税されることになった年度から3年度分（3階建て以上の耐火・準耐火住宅は5年度分）に限り、120㎡までの居住部分に相当する固定資産税額（家屋分）の2分の1が軽減されます。床面積などの細かい要件は、市の「家屋の新築・改修に係る固定資産税の減額」のページと税務・国保課でご確認ください（本ページでは要件の数値を読み取っていません）。

住宅用地の特例（200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が6分の1になる、など）は地方税法で決まっている全国共通の制度です。宮津市公式の説明としては確認していないため、市の説明としては引用していません。地価公示の住宅地の標準地は、柳縄手140㎡・須津175㎡・中野120㎡と、3地点とも200㎡以下です。市が分譲するつつじが丘団地の区画は183.56〜268.82㎡で、200㎡を超える区画があります。土地が200㎡を超える物件では、超える部分の税負担がどうなるかを、納税通知書の課税明細で確認してください。

このほか市公式には、家屋の改修（耐震・省エネ・バリアフリーなど）に伴う減額のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が宮津市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：5月31日／7月31日／9月30日／12月28日の4期（休日の場合は調整）／賦課期日は毎年1月1日。納税通知書は5月初旬に送付

※税率・免税点は宮津市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水 ― 川ごとのハザードマップで住所を確認する

宮津市は、山から海までの距離が短く、そのあいだを川が流れている市です。 市公式は「由良川や大手川など11の河川が流れています」と説明しています。 市の洪水ハザードマップは、由良川と京都府が管理する河川を対象に、川ごとのPDFで公開されています。

地区ごとではなく、川ごとに図が分かれています。 検討中の物件の近くをどの川が流れているかを先に調べ、その川の図を開く、という順番になります。 契約時の重要事項説明を待たずに、物件を見に行く前の段階で確認しておくことをおすすめします。 市のページには、ハザードマップのもとになった京都府の洪水浸水想定区域図へのリンクもあります。

※想定している降雨の規模、浸水深の具体値、過去の水害の記録は、市の洪水ハザードマップのページの本文には記載がなく、 本ページでは取得できていません（未取得）。図面そのもの（PDF）でご確認ください。 出典：宮津市「洪水ハザードマップ」（2021年12月13日更新） https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/bousaigensai/2431.html ／ 宮津市「市の位置・地形」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/1/4643.html

2｜土砂災害警戒区域等は60地区・613箇所

京都府が公表している「土砂災害警戒区域等の指定」で、宮津市は60地区・613箇所です。 府は宮津市について「基礎調査が済み、今後指定予定の箇所あり」としていますので、この数は今後増える可能性があります。 同じページでは、舞鶴市が138地区2,209箇所、京丹後市が172地区1,771箇所、与謝野町が20地区485箇所、伊根町が20地区156箇所です。

宮津市は面積の約8割が山地で、住宅地は山と海のあいだにあります。 市街地でも、山ぎわの物件は警戒区域（イエローゾーン）や特別警戒区域（レッドゾーン）にかかっていることがあります。 特別警戒区域に指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。将来の建て替えの自由度にも直接影響します。 市は「土砂災害防災マップ」を公開しています。

※特別警戒区域の箇所数、現象別（急傾斜地の崩壊・土石流・地すべり）の内訳、地区ごとの内訳は未取得です。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等の指定」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 宮津市「土砂災害防災マップ」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/bousaigensai/2440.html

3｜津波 ― 海沿いの7つの図で確認する

宮津市は日本海の若狭湾に面した市で、津波ハザードマップがあります。図は次の7つに分かれています。

• 宮津地区
• 栗田地区（脇〜小田宿野）
• 栗田地区（島陰〜獅子）
• 由良地区
• 文珠・府中地区
• 日置地区
• 養老地区

海沿いの集落のほとんどが対象になっている、ということです。 市は、地震・津波の被害想定と津波災害警戒区域図について京都府のページを、活断層図について国土地理院のページを案内しています。 想定している地震、津波の高さ、到達までの時間は、市のページの本文には書かれておらず、本ページでは取得できていません（未取得）。 海に近い物件を検討する方は、津波ハザードマップの図面で、物件の標高と避難先までの道のりを必ず確認してください。 津波災害警戒区域にかかる物件は、重要事項説明で説明される事項です。

出典：宮津市「津波ハザードマップ」（2021年3月20日更新） https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/bousaigensai/6210.html ／ 宮津市「地震・津波の被害想定等」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/site/bousaigensai/2442.html

4｜天橋立のまわりは、景観・高さ・防火の決まりを先に確認する

準防火地域では、建物の構造や窓・ドアに防火の仕様が求められ、新築・建て替えの費用に影響します。 高度地区は建物の高さ、景観計画は屋根の形や外壁の色に関わります。 「買ったあとに、思っていた家が建てられないと分かった」を避けるために、契約の前に確認してください。 第3種高度地区の高さの数値、特別用途地区の内容、難波野地区地区計画の内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。 窓口は都市住宅課 都市計画係（0772-45-1630）です。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

5｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の補助を「工事の前に」申請する

人口と世帯が減り続けてきた市ですから、売りに出る戸建には古い建物が多くなります。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の耐震の制度を知っておいてください（令和8年度）。

対象は、昭和56年5月31日以前に着工され、延べ床面積の2分の1以上が住宅として使われているもの。 改修の補助は、宮津市内に本店のある建築業者による施工、市税の滞納がないこと、令和9年3月31日までの完了が要件で、 工事着手前の申請が必要です。受付は令和8年5月8日開始・先着順でした。

いちばん大事なのは順番です。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 工事、の順を守ってください。 受付が続いているかどうかは、都市住宅課 建築住宅係（0772-45-1631）にご確認ください。

出典：宮津市「令和8年度木造住宅耐震化に係る支援制度（募集開始のお知らせ）」（2026年4月20日更新） https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/12/29033.html

6｜固定資産税は1.5％。浄化槽など、毎年・毎月かかる費用を確認する

宮津市の固定資産税は1.5％、都市計画税は0.1％で、住宅は市内のどこでも合計1.6％です。 検討中の物件の前年度の固定資産税・都市計画税の額を、売主側に確認してください。

市の「住まい」の助成のページには、浄化槽の管理方法と補助制度、浄化槽を新しく設置される方へという案内があります。 下水道につながっていない物件があるということです。 浄化槽の物件は、保守点検・清掃・法定検査の費用が毎年かかります。 検討中の物件が下水道か浄化槽か、浄化槽ならいつ設置されたものかを確認してください （下水道の整備区域と浄化槽の補助の金額は、本ページでは未取得です）。

7｜人口と世帯が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 宮津市の人口は、国勢調査で昭和40年の33,285人から令和2年の16,758人へ。平成27年からの5年間で9.1％減りました。 世帯数も7,738から7,292へ減っています。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さい。空き家改修や子育て世帯リフォームの補助があります。
• 持っているあいだの注意点：値上がりは期待しにくい。住宅地3地点に上昇はありません。固定資産税は1.5％です。
• 売るときの注意点：公的データに出る成約が1年で1件、という市です。 買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性を、買う時点で織り込んでください。

「長く住むための家」として買うなら、宮津市は価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方には、おすすめしにくい市です。

8｜宮津市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、用途地域・景観・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

宮津市は、昭和29年（1954年）6月1日に市制を施行しました。 市公式の「市制施行」のページによると、沿革は次のとおりです。

1町8村が合わさってできた市です（昭和29年の7か村と、昭和31年の由良村）。 合併前の町村の名前は、いまも宮津・上宮津・栗田・由良・吉津・府中・日置・世屋・養老・日ケ谷の10地区として残り、 市の統計書の地区別人口も、小学校の名前（栗田小・吉津小・府中小・日置小）も、空き家改修の補助の区域も、この単位です。 宮津市で物件を探すときは、「宮津市のどこか」ではなく「どの地区か」で考えると整理がつきやすくなります。

市公式の同じページには、平成の合併について、協議会の設立・休止・廃止の経過も載っています。 宮津市は、昭和31年から市域の枠組みが変わっていない市です。 統計書の「市域の変遷」には、昭和63年2月1日の伊根町との境界変更（面積169.19km²）、 平成25年10月1日の阿蘇海の算入（172.87km²）、平成27年10月1日の面積確定（172.74km²）が記されています。

天橋立でつながる、南と北

市公式の「市の位置・地形」は、宮津市を次のように説明しています。

南部と北部が天橋立の砂州でつながり、L字型に日本海を抱く形をしています。 天橋立は国の特別名勝。大江山連峰や世屋高原は、丹後天橋立大江山国定公園に含まれます。 面積の約8割が山地で、最高海抜は763m。由良川や大手川など11の河川が流れています。 気候は「典型的な日本海型気候」で、年間降水量は比較的多く、冬には「うらにし」と呼ばれる時雨が多い、とされています。

都市計画マスタープランは、宮津を「古代より丹後国の政治・経済・文化の中心」と記し、 市が進める整備計画の名前は「城下町・港町の風情と人情溢れる景観まちづくり」です。 港と城下町としての市街地（宮津）、天橋立をはさむ文珠と府中、北へ伸びる日置・世屋・養老・日ケ谷、東の栗田・由良。 この配置が、そのまま都市計画マスタープランの4つの地域区分 （市街地地域／天橋立周辺地域／橋北地域／東部地域）になっています。

正確を期して書いておきます。 「宮津」という地名の語源・由来、宮津城や歴代の領主など城下町の歴史の詳しい内容は、 確認した市公式のページ（「市制施行」「市の位置・地形」「歴史」の一覧）の本文にはありませんでした（未取得）。 市には宮津市史・図録や歴史資料館の案内がありますが、このページでは、推測による歴史の説明は載せていません。

都市計画と景観の歩み

マスタープランが掲げる将来都市像は「共に創る みんなが活躍する 豊かなまち “みやづ”」。 拠点として中心都市拠点・広域連携拠点・地域交流拠点・観光交流拠点を置き、 市街地ゾーン・観光市街地ゾーン・森林ゾーン・沿岸ゾーンなどで市域をとらえています。 対象は、宮津都市計画区域のうち与謝野町域を除いた宮津市域で、「本市は全域都市計画区域」とされています。

年表

※地名「宮津」の語源・由来、城下町としての歴史の詳細、合併前の町村と現在の字・自治会の対応は確認できていません（未取得）。 出典：宮津市「市制施行」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/1/4615.html ／ 宮津市「市の位置・地形」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/1/4643.html ／ 宮津市統計書（令和2年・3年版） https://www.city.miyazu.kyoto.jp/uploaded/attachment/9096.pdf ／ 宮津市「宮津市都市計画マスタープラン」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/12/13274.html ／ 宮津市「宮津市の景観計画について」 https://www.city.miyazu.kyoto.jp/soshiki/12/2971.html

• 【京都府】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 宮津市の価格が京都府全体のどのあたりに位置するのかを、府内の市区町村の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。