【神戸市東灘区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市東灘区の価格帯で、いくら得になるか

神戸市東灘区の住宅地は1㎡あたり平均354,575円（33地点の単純平均）。市内の標準地は最高695,000円/㎡（御影郡家２丁目３０５番６）から最低96,000円/㎡（住吉山手９丁目１５６４番４）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が7.2倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて神戸市東灘区・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 住民基本台帳と国勢調査で見る

東灘区の人口は209,399人・105,420世帯（2026年3月現在・神戸市が公表している区別の人口・世帯数データ）。内訳は男97,433人・女111,966人、日本人200,425人・外国人8,974人で、外国人が人口の約4.3％を占めます。

まず最初にお断りしておきたいことがあります。令和7年国勢調査の「区別の人口の実数」は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。神戸市が公表しているのは市全体の数字と、区別の増減率の一部です。市全体では1,497,630人・766,349世帯（令和7年10月1日現在・速報、2026年7月10日公表）で、前回（令和2年）から−27,522人・−1.8％。神戸市は150万人を割りました。一方で世帯数は＋31,429世帯・＋4.3％と増えており、1世帯あたり人員は1.95人です。人口は減っているのに世帯は増えている、つまり1世帯あたりの人数が小さくなっている、というのが神戸市全体の姿です。

そして区別の増減率について、神戸市は中央区＋3.1％、兵庫区＋2.5％、灘区＋0.4％の3区が増加し、それ以外の区は減少したと公表しています。東灘区はこの3区に入っていないので、減少した側です。ただし何人減ったのかという実数は、本ページ作成時点で確認できていません。ここで数字を推測で埋めることはしません。

それでも東灘区が神戸市のなかでどういう位置にあるかは、はっきりしています。人口209,399人というのは、神戸市9区のなかでも最大級の規模です。参考までに、同じ基準日（2026年3月）で灘区が131,668人、中央区が142,356人ですから、東灘区は灘区の約1.6倍、中央区の約1.5倍の人口を抱えていることになります。105,420世帯という数字も、灘区70,248世帯・中央区89,470世帯を上回ります。

外国人比率4.3％という数字も、区の性格を示しています。灘区が5,598人・約4.3％でほぼ同水準なのに対し、中央区は16,373人・約11.5％と突出しています。東灘区と灘区はほぼ同じ比率で、中央区だけが別の水準にある、という構造です。

区の成り立ちにも触れておきます。東灘区が誕生したのは1950年（昭和25年）4月1日で、御影町・魚崎町・住吉村の3町村が神戸市と合併して区制を施行しました。同年10月10日に本庄村・本山村が加わって、現在の区域が完成しています。神戸市が市制を施行したのは1889年（明治22年）4月1日で、そのときの面積は約21km²。東灘区が神戸市の一部になったのは、市制施行から61年後ということになります。神戸市は「1947年から1958年にかけて、現在の東灘区や西北神地域を合併」し、「28町村と合併した結果、面積は当初の25倍近くに相当する約530km²まで増加」したと公式に記しています。現在の市域面積は557.02km²です。

この「戦後に合併して神戸市になった」という成り立ちは、東灘区の不動産を考えるうえで無視できない事実です。御影・住吉・魚崎・本庄・本山という5つの旧町村の名前は、いまも町名と学校名（御影小学校、住吉小学校、魚崎小学校、本庄小学校、本山第一・第二・第三小学校、本山南小学校）としてそのまま残っています。区のなかに5つの「元の町」があるという構造が、あとで見る町丁目別の価格差にもつながっていきます。

市街化区域と市街化調整区域

ここは、東灘区だけの数字ではなく神戸市全体の数字で書きます。神戸市は区別の市街化区域・市街化調整区域の面積を公表していません（未取得）。区域区分は計画図（図面）で示される仕組みで、区ごとの内訳の文章記載が見つからないためです。ここで区別の数字を推測で埋めることはしません。

神戸市全体では、神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）です。市域の3分の2が市街化調整区域という構造で、これは政令指定都市としてかなり例外的な数字です。しかも神戸市の都市計画区域マスタープランは、市街化調整区域が主に六甲山系および北側山地（六甲山系、帝釈・丹生山系などの自然環境が豊かな森林地域）と、北区・西区の農村地域に分布すると記しています。

東灘区は六甲山系の山麓から大阪湾の人工島（六甲アイランド）までが区域です。区公式は「海と山に囲まれ」と記しています。この「山側」がどこから市街化調整区域になるのかは、物件ごとに神戸市情報マップ（Web GIS）または重要事項説明書で確認するしかありません。区内に市街化調整区域があるかどうかについても、区単位で明示した市の公表資料は確認できていません（未取得）。

もうひとつ、神戸市の区域区分には知っておく価値のある動きがあります。直近の変更で市街化区域が約151ha減り、市街化調整区域が約155ha増えました（変更前 市街化区域20,395ha／調整区域35,331ha → 変更後 20,244ha／35,486ha）。人口が減るなかで市街化区域を「広げる」のではなく「狭める」方向に動いているということです。神戸市は現在「第9回線引き見直し」の方針も公表しています。宅地として使える面積が制度として絞られていく方向にある、というのは中長期の土地の値段を考えるうえで押さえておきたい事実です。

地価公示 ― 33地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市東灘区の住宅地の標準地は33地点。 単純平均は1㎡あたり354,575円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋4.7％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市東灘区は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 神戸市東灘区の住宅地の平均価格は3位。 神戸市の9区のなかで見ると第2位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市東灘区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地33地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で7.2倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

東灘区のデータを並べると、多くの方の予想とは違う結果が出てきます。 東灘区は六甲山系の山麓から大阪湾の人工島まで、南北に連続した区域を持つ区です。 区公式も「海と山に囲まれ」と記しています。 だから普通は「山手が高くて浜手が安い」と考えます。 ところが令和8年地価公示の住宅地33地点を実際に並べると、安いほうの5地点はすべて山側です。 浜手の標準地は、その5地点より高い。 この章では、なぜそうなるのかを公的資料だけで見ていきます。

まず、令和8年地価公示の住宅地33地点を全部並べる

東灘区には令和8年地価公示の標準地が、住宅地33地点・商業地6地点・工業地5地点の 合計44地点あります。まず住宅地33地点を、価格の高い順に全部並べます。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。

この表から読み取れる、東灘区だけの事実が3つあります

事実1：前年比0.0％の4地点が、そのまま最安値の1〜4位

33地点のうち、前年比が0.0％（横ばい）だったのは4地点だけです。 西岡本七丁目161,000円、森北町七丁目134,000円、住吉台115,000円、住吉山手九丁目96,000円。 そしてこの4地点は、安いほうから数えて4位・3位・2位・1位に、ぴったり一致します。 偶然ここまできれいに並ぶことは、あまりありません。

残る29地点はすべてプラスです。 上昇率がいちばん高いのは御影郡家二丁目の＋7.8％、 次いで本山中町三丁目と本庄町一丁目の＋7.6％、魚崎南町三丁目の＋7.3％、御影郡家一丁目の＋7.1％。 区全体の平均は＋4.7％で、これは兵庫県内40市区町村のうち3位の上昇率です。 つまり東灘区は「よく上がっている区」なのですが、その上昇から完全に取り残されている4地点がある、 というのがいまの姿です。

事実2：安い5地点は「浜手」ではなく、すべて山側

安いほうから5地点を並べます。 住吉山手九丁目96,000円、住吉台115,000円、森北町七丁目134,000円、西岡本七丁目161,000円、 鴨子ケ原三丁目179,000円。 この5つはいずれも、区の南側（浜手）の町ではありません。

対して、浜手側の標準地はこうです。 深江南町一丁目265,000円、魚崎南町七丁目255,000円、魚崎南町三丁目220,000円、御影本町三丁目209,000円。 いちばん安い浜手の標準地（御影本町三丁目209,000円）でも、 鴨子ケ原三丁目179,000円・西岡本七丁目161,000円・森北町七丁目134,000円・住吉台115,000円・ 住吉山手九丁目96,000円の5つより高い。

つまり東灘区では、「山手だから高い／浜手だから安い」という読み方が成立しません。 成立しているのは、もっと単純な原理です。 鉄道の駅から歩けるかどうか。 区内で最も高い御影郡家二丁目も、2位の岡本二丁目も、3位の住吉本町一丁目も、 いずれも阪急・JRの駅の周辺です。 逆に安い5地点は、いずれも住宅地の名前から山側の高台にあると読める区域で、 国土交通省の成約価格情報でも、この5地点のある町丁目は成約件数の上位8町丁目に1つも入っていません。 （上位8町丁目は向洋町中・魚崎南町・御影山手・深江南町・岡本・本山南町・田中町・住吉本町。）

東灘区はJR神戸線・阪急神戸線・阪神本線の3線が東西に並走する区です。 3線が走るのは区の東西方向であって、南北（山手↔浜手）方向には走っていません。 南北の移動は、坂を上り下りすることになります。 神戸市が2024年度から「坂のまち神戸プロジェクト」を始め、 「神戸の坂の魅力を一層活かし、課題については改善を図っていくための取り組み」と説明しているのは、 この地形が市全体のテーマだからです。

事実3：同じ町名でも、丁目が変わると単価が3.5倍変わる

ここが東灘区でいちばん実務的に重要な論点です。 標準地を町名でまとめると、次のようになります。

住吉山手は、同じ町名のなかで3.5倍です。 区全体の最高値と最安値の差が7.2倍ですから、 区内格差7.2倍のうち、半分近くが「住吉山手」という1つの町名の内側で起きていることになります。 西岡本も2.8倍、森北町も1.8倍。

これは、住宅を買う側にとってそのまま実務上の注意書きになります。

• 「住吉山手」「西岡本」「森北町」といった町名だけで相場を判断しない。 ポータルサイトの相場ページは町名単位でまとめられていることが多いですが、 東灘区ではその単位が粗すぎます。丁目まで見てください。
• 「安く出ている」と感じたら、まず場所を地図で確認する。 同じ町名で3.5倍の差があるということは、 安く見える物件が「掘り出し物」ではなく「その丁目の相場どおり」である可能性が高い、ということです。
• 逆に、坂の上の物件を「相場より安い」という理由だけで選ばない。 前年比0.0％という4地点の数字は、 その一帯の土地の値段が区全体の＋4.7％という上昇に連動していないことを示しています。 将来の売却価格を考えるなら、この差は無視できません。

ただし因果関係を市が説明している資料はありませんので、 「坂の上だから上がらない」とは断定しません。 書けるのは、データがそうなっているという事実までです。

商業地6地点・工業地5地点 ― 動いているのは「浜町」です

住宅地ばかり見ていると見落とすのが、商業地と工業地です。

工業地の＋14.1％は、住宅地の＋4.7％の3倍です。 そして、この5地点の所在地番を見てください。

5地点すべてが「浜町」です。 深江浜町・魚崎浜町・住吉浜町。 そして深江浜町133番の＋17.3％は、東灘区の全44地点を通じて最大の上昇率です。 地積を見ると、7,482㎡・6,614㎡・6,611㎡と、住宅地とは桁が違います。

商業地6地点も並べておきます。

商業地でも岡本一丁目870,000円/㎡がトップで、 住宅地の最高値（御影郡家二丁目695,000円/㎡）を上回ります。 一方いちばん安い商業地は深江南町三丁目の174,000円/㎡。 商業地のなかでも5.0倍の差があります。

住宅を買う側にとって、工業地の＋14.1％は2つの意味で効いてきます。

• 浜町に近い住宅地では、隣地・近隣の現況を必ず見てください。 魚崎南町には住宅地の標準地（三丁目220,000円/㎡）と工業地の標準地（三丁目1079番8・198,000円/㎡）が 同じ町丁目のなかに並んで存在しています。 用途地域の指定だけでは読めない環境の違いが、ここにはあります。
• 臨海部の土地需要が、区全体の地面の値段を下支えしている可能性があります。 ただし神戸市がこの上昇の理由を説明している資料は確認できていませんので、 本ページでは「そういう数字になっている」という事実までにとどめます。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は当方が算出した自算値です。

成約データ ― 土地は7.2倍開くのに、物件価格は2倍強しか開かない

ここまでは土地の値段（地価公示）の話でした。 次に、実際に売買された物件の価格を見ます。 国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、直近4四半期の東灘区は731件です。

東灘区の成約は、78％がマンションです。 そして戸建の中央値4,750万円は、マンションの2,900万円の1.6倍。 平均築年もマンション1993年に対し戸建2005年と12年新しい。 東灘区で戸建を買うということは、マンションを買うのとは別の価格帯に入るということです。

駅別に見ます。

駅別では、御影（阪急）4,300万円と深江2,100万円で2.05倍。 土地の単価が7.2倍開いているのに、物件の成約価格は駅別で2倍強しか開きません。

町丁目別でも見ておきます。

最高の住吉本町5,100万円と最安の深江南町2,250万円で、2.27倍。 地価公示の7.2倍と比べると、ずいぶん小さくなります。 なぜか。答えは、この表に載っている町丁目の顔ぶれにあります。

成約件数の上位8町丁目は、向洋町中・魚崎南町・御影山手・深江南町・岡本・本山南町・田中町・住吉本町。 地価公示で安いほうから5位までに入っていた住吉山手・住吉台・森北町・西岡本・鴨子ケ原は、 1つも入っていません。 つまり土地が安い一帯では、そもそも取引の件数が少ない。 成約価格情報で見える範囲には、区内の最安値層があまり出てこないということです。

もうひとつ注目したいのが、向洋町中（六甲アイランド）です。 100件で区内最多、中央値3,100万円・平均89㎡。 ところが令和8年地価公示の住宅地33地点のなかに、向洋町中の標準地は1つもありません。 区内で最も売買されている町に、公的な土地の値段の目安が存在しないという状態です。 人工島という土地の成り立ち（神戸市は「海面の埋め立てによっても市域を拡大してきました。 特に昭和40年代以降は…ポートアイランドや六甲アイランドといった大規模な海上都市が建設された」と記載）を 考えれば、区分所有のマンションが大半を占める街であることは想像がつきますが、 確かなのは「住宅地の標準地が無い」という事実だけです。

そして御影山手。 成約では39件・中央値4,600万円・平均117㎡で区内最大の広さと、区内2位の高値です。 ところが標準地の御影山手六丁目は231,000円/㎡（＋0.9％）で、区内33地点のうち下から8番目。 同じ町名のなかで、高値で成約している区画と、単価が低く上昇率も0.9％の区画が同居している ということになります。 ここでも「町名で判断しない」が効いてきます。

実際の成約は、こんな中身です

数字の話が続いたので、実際の成約事例も挙げておきます。 いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 家タダ自身の取引実績ではありません。

気づいていただきたいのは、戸建4件の土地面積です。 125㎡・85㎡・110㎡・100㎡。 一方で地価公示の標準地は、深江北町一丁目510㎡、本山中町三丁目505㎡、住吉宮町三丁目800㎡、 御影郡家二丁目366㎡と、桁が違います。 標準地として選ばれている敷地と、実際に流通している敷地の規模には、大きな開きがあります。 東灘区の戸建市場は、100㎡前後の土地に新築が建つという形で動いていると読めます。

もうひとつ。戸建4件のうち2件が2025年築です。 成約160件の平均築年が2005年というのも、 東灘区の戸建市場には新しい供給が一定量あることを示しています。 これは、マンションの平均築年1993年との対比で見ると分かりやすい違いです。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・神戸市東灘区731件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積は公表値を四捨五入した区分値です。 なお成約価格情報には「土地のみ」の区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は本ページに掲載していません。

1995年1月17日 ― 「行政区単位で最大の1,470人」

東灘区の土地を語るうえで、避けて通れない事実があります。 神戸市は東灘区の歴史ページで、1995年1月17日の阪神・淡路大震災により、 東灘区が「行政区単位で最大の1,470人の死者」を記録したと記しています。 「歴史的資産も多く失われた」とも書かれています。

行政区単位で最大、というのは神戸市9区のなかで最も多かったということです。 この事実は、いまの東灘区の街並みの前提になっています。 震災後、神戸市は13地区で震災復興土地区画整理事業を施行しました。 市が公表している地区名のうち、森南第一・森南第二・森南第三の3地区が東灘区にあたります （ただし市の一覧ページに所在区の明記はなく、地区名からの判断です）。

土地区画整理事業が入るということは、 道路が引き直され、街区が整理され、敷地の形が変わるということです。 森南町の一帯は、震災後に基盤が更新された区域だということになります。 一方で、区内の他の多くの区域は区画整理の対象になっていません。 つまり東灘区のなかには「震災後に道路と街区がつくり直された場所」と 「そうでない場所」が混在しています。

ただし正直に書いておくと、 森南第一〜第三の各地区の面積・施行期間は市の公表ページに記載がなく、確認できていません（未取得）。 また、震災復興市街地再開発事業については市が 1995年3月17日に六甲道駅南地区（灘区）と新長田駅南地区（長田区）の2地区を都市計画決定したと 記していますが、これは東灘区の事業ではありません。 震災から約2か月後に2地区の都市計画決定が行われたというスピードは、 当時の神戸市の状況を示す数字として、あわせて記しておきます。

実務上の意味はひとつです。 東灘区で中古の戸建・マンションを検討する場合、築年が1995年をまたぐかどうかは、 建物の耐震性だけでなく「その土地が区画整理を経たかどうか」にも関わる可能性があります。 前面道路の幅員、接道の状態、敷地の形。 これらは現地と公図・指定道路の情報で確認できます。 家タダでは契約前に無料で調査しますので、気になる物件があればご相談ください。

出典：神戸市東灘区「東灘区の歴史」 //www.city.kobe.lg.jp/b07715/kuyakusho/higashinadaku/shoukai/shoukai/history_01/index.html ／ 神戸市「震災復興土地区画整理事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/kukakuseiri/shinsaifukkoutochikukakuseirijigyou.html ／ 神戸市「震災復興市街地再開発事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/redevelop/kobe-kh/susume/index.html

東灘区は兵庫県内で何番目か

最後に、東灘区の位置を県内の物差しで確認しておきます。 令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 東灘区の住宅地の平均価格354,575円/㎡は3位、 変動率＋4.7％も3位です。 神戸市9区のなかでは平均価格が2位、変動率は1位になります。

県内の上位はこうなっています。 1位が芦屋市の394,736円/㎡、2位が神戸市中央区の363,538円/㎡、 3位が神戸市東灘区の354,575円/㎡、4位が神戸市灘区の352,809円/㎡。 2位から4位までを神戸市の3区が占めています。 そしてこの3区はいずれも、六甲山系の南斜面と大阪湾のあいだの帯状の市街地にあります。

一方、同じ神戸市の北区は58,056円/㎡、西区は74,694円/㎡。 中央区と北区で6.3倍です。 同じ市、同じ固定資産税1.4％・都市計画税0.3％、同じ教育委員会。 それでも土地の単価が6倍違う。 理由は07章で扱った市街化調整区域64％と、 「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」による農村用途区域17,935haにあります。

東灘区を検討する方に、この対比がどう効くか。 「神戸市で家を買う」と考えたとき、予算が合わないなら北区・西区という選択肢が同じ市内にある ということです。 ただしそれは、市街化調整区域で建築が制限される可能性、 里づくり計画という住民の取り決めがある地域、 そして土砂災害警戒区域が北区だけで858箇所（市全体2,356箇所の約36％）という 別の条件を受け入れるということでもあります。 東灘区の137箇所と比べると6.3倍です（兵庫県・2026年6月30日現在）。 価格だけで比べられる話ではありません。

まとめ：東灘区は「町名」ではなく「丁目と駅からの距離」で決まる区

東灘区の住宅地の平均価格は兵庫県内40市区町村中3位、変動率も3位。 県内でも上位の、よく上がっている区です。 その内側は、地価公示で7.2倍、成約で2.27倍（町丁目別）。 そしてその7.2倍のうち、半分近くは「住吉山手」という1つの町名の内側（3.5倍）で起きています。

確認すべきことは、市と県の資料からはっきり決まります。

• その物件は何丁目か。住吉山手・西岡本・森北町・御影本町・本山北町は、丁目で1.6〜3.5倍変わります
• どの駅から歩けるか。阪急御影と阪神御影は別の駅です。 「御影駅徒歩○分」がどちらかを必ず確認してください
• 土砂災害警戒区域にかかっていないか。東灘区は急傾斜117・土石流19・地すべり1の計137箇所です
• 地区計画7地区のどれかにかかっていないか。 六甲アイランド都市機能ゾーン／岡本／阪神御影駅北／青木南／魚崎郷／深江駅南／青木駅南
• 津波・高潮のハザードマップでその住所がどう評価されているか。 東灘区は津波浸水想定区域のある7区の1つです
• 隣地の現況は何か。魚崎南町のように、住宅地と工業地の標準地が同じ町丁目に並ぶ区域があります

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の神戸市東灘区

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。この50年に、東灘区では2つの大きなことが起きています。

1つめは海面の埋め立てです。神戸市は「海面の埋め立てによっても市域を拡大してきました。特に昭和40年代以降は、港湾機能だけではなく『港』と『まち』の機能が併存するポートアイランドや六甲アイランドといった大規模な海上都市が建設された」と公式に記しています。六甲アイランドには現在、六甲アイランド小学校・向洋小学校・向洋中学校があり、国土交通省の成約価格情報では向洋町中が100件と区内の町丁目で最多の取引があります。

2つめは1995年1月17日の阪神・淡路大震災です。神戸市は東灘区について「行政区単位で最大の1,470人の死者を記録」し、「歴史的資産も多く失われた」と記しています。その後、森南第一・森南第二・森南第三で震災復興土地区画整理事業が施行されました。右の写真に写っているのは、その復興を経たあとの東灘区です。

左の写真の時点、1974〜78年というのは、東灘区が神戸市と合併（1950年）してから四半世紀が経った頃にあたります。江戸期に「灘の生一本」で知られた酒造の町（灘五郷の魚崎郷・御影郷）、水車業、御影石の切り出しという産業から、住宅地へと姿を変えていく途中の東灘区がそこにあります。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28695〜28697・y13009〜13010）で切り出しています。

東灘区には、灘区のような「山麓／山手／中央／浜手／臨海」という市公式の地域区分がありません（未取得）。区が刊行している魅力発信ガイドブックは区内を①住吉・岡本エリア ②甲南山手・深江・青木エリア ③御影・魚崎・六甲アイランドエリアの3つに分けていますが、これは広報上の区分であって都市計画上の地域区分ではありません。

そこで本ページでは、神戸市公式で所在区が確認できる駅、令和8年地価公示の全33地点（住宅地）・6地点（商業地）・5地点（工業地）、国土交通省の成約価格情報（駅別・町丁目別）、市の地区計画7地区を重ね合わせて、6つのまとまりに整理します。東灘区はJR・阪急・阪神の3線が東西に並走し、六甲ライナーが南北に走る区なので、「駅」と「山からの距離」の2軸で読むのがいちばん実務的です。

なお、各町丁目がどの地域に属するかを町名単位で示した市の公表資料は確認できていないため、以下は駅からの距離（成約データの平均徒歩分数）と標準地の所在地番にもとづく整理であることをお断りしておきます。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市東灘区・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

東灘区はJR神戸線・阪急神戸線・阪神本線の3線が東西に並走し、さらに六甲ライナー（六甲アイランド線）が南北に走る区です。区公式は区の位置について「三宮まで15分、梅田まで30分」と記しています。神戸市内で、東西3線が並走し、なおかつ人工島への新交通システムを持つ区は東灘区だけです。

この「3線並走」は、東灘区の不動産を読むうえでいちばん大事な構造です。山手から浜手に向かって、阪急 → JR → 阪神という順に並んでいます。国土交通省の成約価格情報で駅別の中央値を見ると、阪急御影4,300万円／JR摂津本山4,100万円／JR住吉3,350万円／阪神魚崎3,100万円／阪神深江2,100万円。上位は阪急とJR、下位は阪神という並びになっています。

ただし、これを「山手が高くて浜手が安い」と単純化するのは正しくありません。04章で詳しく見ますが、令和8年地価公示で区内の安いほうから5地点は、いずれも浜手ではなく高台の住宅地です。東灘区の価格は「山手か浜手か」ではなく、「鉄道の駅まで歩けるかどうか」で決まっている面が強い、というのがデータの読み方です。

※乗降人員・乗車人員は、東灘区内のすべての駅について未取得です。神戸市統計書の「4 運輸・通信」に「4-1 鉄道市内各駅の乗車人員（JR西日本）」等の表がありますが、提供形式がExcel（バイナリ）のため本ページ作成時点で数値を読み取れませんでした。推測で数字を書くことはしませんので、表の該当欄はすべて「—」としています。

そのかわり、駅の「所在区」は神戸市公式で裏が取れています。神戸市の「自転車等放置禁止区域」一覧と「市営自転車駐車場一覧」は、駅を所在区ごとに分けて掲載している市の一次情報です。これによると東灘区の駅は、JR西日本（東海道本線／JR神戸線）の甲南山手・摂津本山・住吉、阪急電鉄（神戸線）の岡本・御影、阪神電気鉄道（本線）の深江・青木・魚崎・御影。市営駐輪場の一覧にも、東灘区として甲南山手駅前・深江駅前・青木駅前・岡本駅前・摂津本山駅前・JR住吉駅前（南）（北）・魚崎駅前・阪神御影駅前・阪急御影駅前が掲載されています。

ここは間違えやすいので、はっきり書いておきます。JR六甲道駅・阪急六甲駅・JR摩耶駅・阪急王子公園駅は灘区であって、東灘区ではありません。「六甲」を冠する駅は灘区、「御影・住吉・岡本」は東灘区、という切り分けです。ところが「六甲アイランド」は東灘区。名前は似ていますが、灘区の六甲（山手の住宅地）と東灘区の六甲アイランド（人工島）はまったく別の場所です。また三宮・元町・神戸の3駅はいずれも中央区です。

もうひとつ、東灘区には「阪急御影」と「阪神御影」の2つの御影駅があります。阪急御影は山手、阪神御影は浜手寄りで、位置が大きく異なります。成約価格情報でも「御影（阪急）」は104件・中央値4,300万円と区内トップですが、これは阪急側の数字です。物件広告の「御影駅徒歩○分」がどちらの御影を指しているかは、必ずご確認ください。

六甲ライナー（六甲アイランド線）については、市公式の区別一覧で確認できたのは住吉駅（JR住吉駅と接続）だけです。アイランド北口・南魚崎・アイランドセンター・マリンパークなど他の駅は、市公式での所在区の記載を確認できていません（未取得）。本ページでは、成約価格情報に東灘区の物件の最寄駅として現れる「アイランド北口」のみ、未取得である旨を明記したうえで掲載しています。

道路

いま東灘区でいちばん大きな道路の動きは、大阪湾岸道路西伸部です。神戸市の公表資料によると、六甲アイランド北〜駒栄、延長14.5km、6車線、設計速度80km/h。通過するのは東灘区・灘区・中央区の3区で、事業主体は国（国土交通省）と阪神高速道路株式会社です。阪神高速湾岸線と神戸山手線を接続する路線で、神戸市は大阪湾岸道路西伸部と神戸西バイパスを「ミッシングリンク」と位置づけています。起点の「六甲アイランド北」は東灘区です。ただし完成時期は現時点で未定と市が明記していますので、「いつ開通するか」を前提に購入判断をするのは避けてください。

既存の道路については、神戸市が阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）で交通集中による渋滞が頻発していると公式に記しています。摩耶ICは灘区、京橋ICは中央区ですので、この渋滞区間そのものは東灘区の西側にあたります。東灘区から三宮・大阪方面へ車で通勤する方は、この区間の状況が日常のストレスに直結する可能性があります。内覧のときに、平日の朝夕の時間帯で一度通ってみることをおすすめします。

神戸市の道路網は広域幹線道路（高速道路など）→ 都市内幹線道路 → 補完的幹線道路の3階層で整理されています。また市はみちづくり計画を令和4年（2022年）5月に改定しています。ただし、国道2号・国道43号・阪神高速3号神戸線・5号湾岸線が東灘区内をどう通っているかという区単位の記載は、市公式では確認できていません（未取得）。本ページでは路線名と、市が明記している区間名のみを書いています。

東灘区は六甲山系の山麓から大阪湾の人工島までが区域で、区公式も「海と山に囲まれ」と記しています。つまり南北方向には高低差があります。自転車での移動のしやすさ、坂道の有無、冬場の路面状況は、同じ区内でも場所によってまったく違うと考えてください。神戸市は2024年度から「坂のまち神戸プロジェクト」を開始しており、「神戸の坂の魅力を一層活かし、課題については改善を図っていくための取り組み」と説明しています。市が「坂」を政策課題として扱っているという事実は、山手の物件を検討するときの参考になります。（指定されている坂のまちエリアリノベーション6エリアは兵庫山麓・鵯越駅／丸山駅・禅昌寺東部／高取山麓・塩屋・鈴蘭台駅・神鉄長田駅／名倉で、東灘区は含まれていません。）

※駅別の乗降人員・乗車人員は東灘区内の全駅について未取得です（神戸市統計書がExcel提供のみのため）。国道・阪神高速の区内経路、六甲ライナーの各駅の所在区も未取得です。出典：神戸市「大阪湾岸道路西伸部」//www.city.kobe.lg.jp/a59650/shise/kekaku/kensetsukyoku/wangan.html ／神戸市「道路ネットワーク」 //www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「みちづくり計画」//www.city.kobe.lg.jp/a83166/shise/kekaku/kensetsukyoku/michikei/index.html ／神戸市「自転車等放置禁止区域」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／神戸市「市営自転車駐車場一覧」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／神戸市「坂のまち神戸プロジェクト」 //www.city.kobe.lg.jp/a01110/saka.html ／東灘区「区の紹介」//www.city.kobe.lg.jp/b07715/kuyakusho/higashinadaku/shoukai/shoukai/index.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市が公表している値です。ただし「合計1.7％」という数字を神戸市が1本で公表しているページは確認できていません。上の表の1.7％は、この2つを当方が単純に足した数値です。正確を期すため明記しておきます。

固定資産税の納税義務者は、市の公式表現で「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」。都市計画税は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」です。賦課期日は1月1日で、年の途中で売買した場合に市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固都税精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

なお固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません（市公式）。ただし土地・家屋の免税点の金額そのものは、神戸市の公表ページで確認できていません（未取得）。一般に言われる金額をここに書くことはしません。確認できたのは償却資産の150万円未満のみです。

2026年5月1日から、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。東灘区にお住まいで証明書が必要な場合、窓口が区役所ではなくなる点にご注意ください。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場も新長田合同庁舎です。

住宅用地には課税標準の特例があります。小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）は固定資産税で価格の6分の1、都市計画税で3分の1。一般住宅用地（それを超える部分）は固定資産税で3分の1、都市計画税で3分の2です。市の公式表現では「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日で要件が変わりました。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になっています。共通要件は居住部分が家屋全体の2分の1以上、減額割合はいずれも2分の1。減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（いずれも床面積40〜120㎡の部分。120〜240㎡は120㎡相当分）。認定長期優良住宅（2031年3月31日までの新築）は3年→5年、5年→7年に延長されます。

床面積の上限が280㎡から240㎡に下がった点は、東灘区で新築の戸建を建てる方には実際に効く可能性があります。東灘区の成約戸建160件の平均延床は118㎡なので中央値層は影響を受けませんが、区内には地積800㎡（住吉宮町三丁目）・510㎡（深江北町一丁目）といった大きな標準地もあり、大きな家を建てる方は要件の確認が必要です。

このほか神戸市は耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う減額措置、および長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置を案内しています。東灘区の成約はマンションが571件（約78％）・平均築年1993年ですから、大規模修繕の減額措置は、東灘区のマンション購入では確認する価値のある制度です。

免税点

同一人が神戸市東灘区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度の納期限は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日（納税通知書は2026年4月1日発送）／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率・免税点は神戸市東灘区の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域は東灘区で137箇所。指定しているのは兵庫県です

まず、誰が指定しているかから整理します。 神戸市は公式に「兵庫県は法令に基づき、順次、基礎調査を実施したうえで、 『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』及び『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を指定しています」と 記しています。神戸市ではなく兵庫県が指定主体です。

兵庫県が公表している「令和8年6月30日現在の指定状況」によると、 神戸市9区の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）の箇所数は次のとおりです。

東灘区の137箇所は、神戸市9区のなかで少ないほうから2番目です。 最も少ないのは兵庫区の122箇所で、東灘区はそれに次ぐ水準。北区858箇所の約6分の1です。 「六甲山系の山麓を抱える区」としては、むしろ少ないほうだということになります。 参考までに、兵庫県全体では急傾斜14,209・土石流6,988・地すべり356の合計21,553箇所です。

ただし、これを「東灘区は土砂災害リスクが低い」と読むのは早計です。 理由は2つあります。

• 上の表は「警戒区域（イエローゾーン）」の箇所数です。 建築規制がかかる「特別警戒区域（レッドゾーン）」の箇所数は、 本ページ作成時点で取得できていません（未取得）。 レッドゾーンに指定されると居室を有する建築物に構造規制がかかり、担保評価にも影響します。 物件単位の確認が必須です。
• 箇所数が少なくても、その1箇所があなたの検討中の物件かもしれません。 東灘区内のどこに137箇所が分布しているかは、確認できていません（未取得）。 神戸市は区版の「くらしの防災ガイド」（記事面PDF＋地図面）を配布していますが、 区域の情報は地図面の画像にあり、文字として取得できませんでした。 必ず神戸市のWeb版ハザードマップで住所を入力して確認してください。

出典：兵庫県「令和8年6月30日現在の土砂災害警戒区域等の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「土砂災害警戒区域等」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/preparation/sand/doshasaigaikuiki.html

2｜東灘区は「津波浸水想定区域のある7区」の1つ。ただし対策は2023年3月に完了

神戸市は津波について、はっきりした数字を公表しています。

対策の内容は、防潮堤の「嵩上げ」「洗掘防止」「目地開き対策」を実施し、 「防潮堤を『粘り強い』構造に整備しました」というもの。 市は「対策前の浸水想定区域と比較すると、浸水範囲が大幅に減少していることがわかります」と 記しています。

津波のレベルについても定義が公表されています。 レベル1津波（L1）は「概ね100年〜150年間隔で繰り返し発生しているマグニチュード8クラスの地震に伴い 発生するとされる津波」、 レベル2津波（L2）は「1000年に一度の確率で発生する可能性のあるマグニチュード9クラスの地震に伴い 発生するとされる津波」。 そして津波浸水想定区域があるのは、東灘区・灘区・中央区・兵庫区・長田区・須磨区・垂水区の7区で、 北区・西区は浸水しないと見込まれています。

東灘区は、その7区のうちの1つです。 区域には六甲アイランドという人工島と、深江浜町・魚崎浜町・住吉浜町という臨海部が含まれます。 国土交通省の成約価格情報で区内最多の100件が向洋町中（六甲アイランド）であることを考えると、 東灘区で物件を検討する方の相当数が、臨海部の物件を見ることになるはずです。

ここで必ずやっていただきたいことがあります。 神戸市は土砂災害・水害ハザードマップとは別に、高潮ハザードマップを公開しています。 Web版ハザードマップは平成27年5月から公開されており、 任意の地点を中心とした「オリジナルの避難マップ」を印刷できる機能があります。 検討中の物件の住所で、土砂災害・水害と高潮の両方を確認してください。

正直に書いておくと、 東灘区内の津波・高潮・洪水の浸水想定の具体的な数値（浸水深・浸水範囲）は、 本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 区版の「くらしの防災ガイド」はこの情報を地図面の画像で提供しており、文字として取得できませんでした。 また神戸市を流れる主要河川の多くは兵庫県管理で、洪水浸水想定区域図は兵庫県が指定・公表しています。 数字が必要な場合は、Web版ハザードマップまたは兵庫県の河川部局でご確認ください。

出典：神戸市「津波対策の完了について」 //www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html ／ 神戸市「ハザードマップ」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/index.html ／ 神戸市 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 神戸市 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113 ／ 東灘区版「くらしの防災ガイド」 //www.city.kobe.lg.jp/documents/28756/higashinada.pdf

3｜六甲山系南側の斜面は「防砂の施設」として都市計画決定されている

東灘区の山側を検討する方に、いちばん見落とされやすい論点です。 神戸市の都市計画区域マスタープランは、六甲山系についてこう記しています。

「都市計画決定されている」という言葉は、不動産の実務ではとても重い意味を持ちます。 都市計画施設の区域内では、建築に制限がかかることがあるからです。 都市計画法第53条にもとづく建築許可が必要になる場合があり、 許可されても階数や構造に条件がつくことがあります。

ただし、東灘区内のどこが防砂の施設として都市計画決定されているのか、 その具体的な範囲は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 神戸市は都市計画情報を「神戸市情報マップ」（Web GIS）と 「都市計画情報検索」で提供しており、住所単位で照会する方式です。 山側の物件を検討する場合は、必ずこの2つで確認してください。

出典：神戸市 都市計画区域マスタープラン //www.city.kobe.lg.jp/documents/57660/kuikimaster.pdf ／ 神戸市「都市計画情報検索」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html ／ 神戸市情報マップ //www2.wagmap.jp/kobecity/Portal

4｜「東部山麓住宅地景観ガイドライン」― 相続と敷地分割の話

神戸市は1978年に「神戸市都市景観条例」を制定しています。 全国でも早い時期の景観条例で、1982年に基本計画、2021年に大幅改定されました。 市は「海・斜面・山という変化に富んだ地形」を活かし、 景観を「保全・育成・創造」する方針を掲げています。

このうち東灘区に直接かかわるのが「東部山麓住宅地景観ガイドライン」です。 対象は「東灘区から中央区に広がる」山麓住宅地。 神戸市は策定の背景を、次のように説明しています。

この一文は、東灘区の山手を検討する方にそのまま関係します。 「相続をきっかけに土地が処分される」というのは、 実務的には大きな敷地が分割されて売りに出るということを意味します。 実際、東灘区の地価公示の標準地には 住吉宮町三丁目800㎡、深江北町一丁目510㎡、本山中町三丁目505㎡、御影郡家二丁目366㎡といった 大きな敷地が残っています。 一方で成約している戸建の土地面積は125㎡・110㎡・100㎡・85㎡です。

つまり、大きな敷地が分割されて100㎡前後で流通している、という構図が数字から読めます。 ガイドラインは「建築等を行う際の配慮事項」を定めるものですので、 山麓の住宅地で新築・建替えを計画する場合、配慮事項の確認が必要になります。 対象区域の具体的な町名は未取得ですので、 検討中の住所が対象かどうかは神戸市住宅都市局にご確認ください。

出典：神戸市「東部山麓住宅地景観ガイドライン」 //www.city.kobe.lg.jp/a30028/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/scene/99_others/02_toubusannroku.html ／ 神戸市「景観のルール」 //www.city.kobe.lg.jp/a30028/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/scene/01_keikanrule/index.html ／ 神戸市 景観計画 //www.city.kobe.lg.jp/documents/74223/keikankeikaku_kaiseigo.pdf

5｜地区計画7地区と、まちづくり協定

神戸市全体で地区計画は95地区・約3,697.8ha。 市街化区域20,244haの約18％が地区計画の網にかかっています（当方算出）。 神戸市で家を買うということは、5分の1近い確率で何らかの地区ルールが乗った土地を買うということです。

東灘区の7地区は次のとおりです。

7地区のうち5地区が阪神本線の駅の周辺（阪神御影・青木×2・魚崎・深江）です。 地価公示で見ると阪神沿線側は御影本町三丁目209,000円/㎡、深江南町一丁目265,000円/㎡、 魚崎南町三丁目220,000円/㎡と、区内では中位から下位の水準。 比較的単価の低い区域に地区計画が集中しているという並びになっています。 ただし、なぜそうなっているかを説明する市の資料は確認できていません。 事実として並べるところまでにとどめます。

各地区計画の決定年月日・区域面積・建築制限の具体的内容は未取得です。 地区計画がかかる土地では、建ぺい率・容積率とは別に、 建築物の用途・高さ・壁面の位置・最低敷地面積などが定められていることがあります。 「用途地域：第一種住居地域」という1行だけでは判断できません。

あわせてまちづくり協定もご確認ください。 「神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例」（1981年12月制定）にもとづく仕組みで、 2026年6月1日現在で20地区が市長と協定を締結しています。 これは法律上の建築制限とは別の、地域の取り決めです。

出典：神戸市「地区計画」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 神戸市「まちづくり協定」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/kurashi/machizukuri/torikumi/agreement.html

6｜マンションを買う場合 ― 成約の78％がマンション、平均築1993年

東灘区の成約731件のうち571件（約78％）がマンションで、 中央値2,900万円・平均専有75㎡・平均築年1993年です。 平均で築30年を超えているということになります。

ここで知っておく価値があるのが、神戸市の税制です。 神戸市は「長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置」を案内しています。 あわせて耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う減額措置もあります。 築年の古いマンションを買って修繕に関わる立場になる方は、 この制度の存在を知っておくと、管理組合の議論の見え方が変わります。

実務上、確認すべきは次の点です。

• 管理組合の運営状況と、修繕積立金の水準。 築30年を超えるマンションでは、積立金が将来の修繕費に足りているかが資産価値を左右します
• 長期修繕計画の有無と、直近の大規模修繕の履歴。 2回目・3回目の大規模修繕が視野に入る築年です
• 成約個票では向洋町中のマンション（2012年築・RC・70㎡）が2,900万円、 本山中町のマンション（1987年築・SRC・65㎡）も2,900万円。 築25年の差があっても同じ価格帯で成約しているということは、 立地と管理状態で評価が決まっている可能性を示しています

出典：神戸市「長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置」 //www.city.kobe.lg.jp/a72594/kurashi/tax/kotei/sansyo4/mansyon.html ／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・神戸市東灘区731件）

7｜ご自身で調べられること（神戸市の公式ツール）

神戸市は、住所単位で調べられる公式ツールを揃えています。 物件を見に行く前に、この5つは必ず開いてください。

家タダでは、ご検討中の物件について 用途地域・接道・再建築の可否・地区計画の有無・ハザードの評価を契約前に無料で調査します。 東灘区は地区計画7地区、土砂災害警戒区域137箇所、津波浸水想定区域のある区で、 さらに同じ町名でも丁目で単価が3.5倍変わる区です。 物件情報の1行だけでは、判断材料として足りません。

出典：神戸市「都市計画情報検索」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html ／ 神戸市情報マップ //www2.wagmap.jp/kobecity/Portal ／ 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113 ／ 固定資産税路線価図 //www.city.kobe.lg.jp/a87426/kurashi/tax/kotei/rosen_main/index.html

東灘区という区の名前は、ちょっと変わった経緯でついています。 神戸市東灘区の公式ページは、こう記しています。

つまり「東灘」という地名が先にあったのではなく、 「灘」を名乗りたかったが先約がいたので「灘の東」になったということです。 地元が「灘」を名乗りたがった理由は、次に書く酒造の歴史にあります。

1889年、5つの町村ができる

1889年（明治22年）4月1日、市制・町村制の施行で、 いまの東灘区の区域に5つの町村が成立します。

同じ1889年4月1日、神戸区に葺合村・荒田村を合併して神戸市が誕生しています。 そのときの神戸市の面積は約21km²。 いまの東灘区にあたる地域は、このとき神戸市ではありませんでした。

注目したいのは本山村です。 8村を統合してできた村で、名前は本庄と山路荘から取られました。 いまも本山第一・本山第二・本山第三・本山南の4つの小学校と 本山中学校・本山南中学校があり、 町名も本山中町・本山北町・本山南町と残っています。 地価公示の標準地も本山中町三丁目565,000円/㎡、本山北町六丁目558,000円/㎡、 本山南町五丁目436,000円/㎡、本山北町一丁目339,000円/㎡の4地点。 100年以上前の村の範囲が、いまの町名・学校名・標準地の配置にそのまま残っています。

灘五郷の「魚崎郷」と「御影郷」― 灘の生一本

東灘区の主要産業について、区公式はこう記しています。

「灘」という地名のブランドは、この酒造業から来ています。 東灘区の地元が1950年の区制施行時に「灘区」を名乗りたがったのは、 自分たちこそが灘五郷の中心だという自負があったからだと読むのが自然です。 （ただしその意図を市公式が説明しているわけではありませんので、断定はしません。）

この酒造の歴史は、いまも都市計画に残っています。 神戸市の地区計画一覧に、東灘区の7地区のひとつとして「魚崎郷地区」があるからです。 江戸時代の酒造地区の名前が、そのまま現代の地区計画の名前になっている。 これは東灘区でしか見られない形です。

あわせて「水車業」と「御影石の切り出し」も記されています。 水車は酒米を精米するための動力で、六甲山系から流れ下る急な川がその条件をつくりました。 御影石は、御影という地名そのものが石材の名称になったものです。 いまの東灘区の町名（御影郡家・御影山手・御影石町・御影本町・御影塚町）に「御影」が並ぶのは、 この歴史の上にあります。 そして御影石町という町名は、石材産業の名残をいちばん直接に伝えています。

1950年、東灘区の誕生

神戸市は「1947年から1958年にかけて、現在の東灘区や西北神地域を合併」し、 「28町村と合併した結果、面積は当初の25倍近くに相当する約530km²まで増加しました」と 記しています。 その流れのなかで東灘区が生まれます。

同じ年に2段階で区域が確定しているのが東灘区です。 4月に3町村、10月に2村。 この「5つの町村が1つの区になった」という成り立ちが、 いまの東灘区の性格をかなりの部分まで説明します。

御影・住吉・魚崎・本庄・本山。 この5つの名前は、いまも小学校名（御影・住吉・魚崎・本庄・本山第一〜第三・本山南）、 中学校名（御影・住吉・魚崎・本庄・本山・本山南）、 そして町名として残っています。 国土交通省の成約価格情報を町丁目別に見ると、 価格帯がこの旧町村の単位でまとまる傾向が見えます。 住吉本町5,100万円、御影山手4,600万円、本山南町4,250万円に対し、 魚崎南町2,800万円、深江南町（旧本庄村域）2,250万円。 100年以上前の町村の境界が、いまの価格帯にうっすらと残っているように見えます。 （もちろん因果関係を示す資料はありませんので、断定はしません。）

昭和40年代以降 ― 海を埋め立てて、島をつくる

神戸市は市域の拡大について、合併だけでなく埋立てにも触れています。

六甲アイランドは、東灘区の区域です。 区公式も東灘区について「海と山に囲まれ、六甲アイランドを含む沿岸部を持つ」と記しています。 島には六甲アイランド小学校・向洋小学校・向洋中学校があり、 地区計画「六甲アイランド都市機能ゾーン」が設定されています。

数字で見ると、この島の存在感は相当なものです。 国土交通省の成約価格情報で、東灘区内の町丁目別の成約件数トップは向洋町中の100件 （中央値3,100万円・平均89㎡）。 区内731件の約14％がこの町丁目です。 1889年に5つの村だった区に、海を埋め立ててつくった島が加わり、 いまではそこが区内でいちばん売買される場所になっている。 東灘区の150年は、この一文に要約できます。

1995年1月17日

そして、東灘区の歴史でいちばん重い一行です。

神戸市9区のなかで、最も多くの方が亡くなったのが東灘区です。 「歴史的資産も多く失われた」というのは、 江戸期からの酒蔵をはじめとする建物のことを含んでいると読めます。

震災後、神戸市は13地区で震災復興土地区画整理事業を施行しました。 市が公表している地区名は森南第一・森南第二・森南第三・六甲道駅北・六甲道駅西・松本・ 御菅東・御菅西・新長田駅北・鷹取東第一・鷹取東第二（13地区のうち11地区分）。 このうち森南第一・森南第二・森南第三が東灘区（森南町）にあたります （ページに所在区の明記はなく、地区名からの判断です）。 また市は1995年3月17日に震災復興市街地再開発事業として六甲道駅南地区・新長田駅南地区の 2地区を都市計画決定しています。 震災から2か月後です。

いまの東灘区の街並みは、この復興の上に立っています。 成約データで見ると、東灘区の戸建160件の平均築年は2005年。 マンション571件の平均築年は1993年です。 マンションは震災前の建物が平均値に残り、戸建は震災後に建て替わったものが中心という 読み方ができます。 1981年6月の新耐震基準、2000年の木造住宅の基準強化。 東灘区で中古を買うなら、築年は必ず確認してください。

年表

※東灘区の区の花「梅」の制定年、区の面積、各区の設置年に関する神戸市全体の資料、 神戸市の市名の由来は、いずれも確認できていません（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 出典：神戸市東灘区「東灘区の歴史」 //www.city.kobe.lg.jp/b07715/kuyakusho/higashinadaku/shoukai/shoukai/history_01/index.html ／ 東灘区「区の紹介」 //www.city.kobe.lg.jp/b07715/kuyakusho/higashinadaku/shoukai/shoukai/index.html ／ 神戸市「神戸市域の変遷」 //www.city.kobe.lg.jp/a89138/shise/about/energy/rekishi.html ／ 神戸市「震災復興土地区画整理事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/kukakuseiri/shinsaifukkoutochikukakuseirijigyou.html

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