【たつの市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

たつの市の価格帯で、いくら得になるか

たつの市の住宅地は1㎡あたり平均38,706円（16地点の単純平均）。市内の標準地は最高71,000円/㎡（龍野町中村字大塚４４６番）から最低13,500円/㎡（新宮町佐野字北中嶋１７９番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.3倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、たつの市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は27件。成約価格の中央値は1,100万円、真ん中の半数は480万円〜1,900万円に収まっています。延床面積の中央値は115㎡。建築年の中央値は1993年です。

最寄駅で多いのは本竜野駅（11件）、竜野駅（7件）、播磨新宮駅（5件）。

中央値の1,100万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は42万9,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる27件のうち、1981年以前に建てられたものは8件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

たつの市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべてたつの市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査の確定値で6万9,623人。5年で6.3％減った市

たつの市の人口は70,673人、世帯数は31,570世帯です（令和8年9月末現在・たつの市「人口・世帯数」。前月比で人口−21人、世帯＋20）。面積は210.87km²で、東西15.7km・南北29.8km。人口密度は約335人/km²（当方算出）です。市公式の概要は、たつの市を「兵庫県南西部の西播磨地域」にあり、南北に長い形で、北側は山地、南は瀬戸内海に面し、揖保川が南北に流れる市と説明しています。

令和7年国勢調査は、確定値（令和8年9月29日公表）が出ています。人口69,623人、世帯数27,843世帯（総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表）。令和2年国勢調査（確定値）は74,316人・27,757世帯でしたから、人口は5年間で4,693人減（−6.3％）、世帯数は86世帯増です（増減と率は当方算出）。

国勢調査の人口は、平成17年から続けて減っています。平成17年81,561人、平成22年80,518人、平成27年77,419人、令和2年74,316人、令和7年（確定値）69,623人。一方、世帯数は平成17年の25,559世帯から27,843世帯へ増えており、1世帯あたりの人数が小さくなっていることが分かります（令和7年確定値で約2.50人・当方算出）。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、価格が急に上がりにくく選択肢が多いという利点があります。実際、令和8年地価公示の住宅地16地点は平均＋0.1％で、上昇6・横ばい5・下落5でした。一方で、将来手放すときに買い手がつきやすい立地かどうかは、いまより慎重に見る必要があります。「安いから買う」ではなく「どの駅・どの町・どの区域の物件か」で選ぶのが、たつの市では特に重要です。

市は旧1市3町を単位に、龍野・新宮・揖保川・御津の4地域で計画を立てています（都市計画マスタープランの地域別構想）。平成17年10月1日の合併で、旧龍野市・新宮町・揖保川町・御津町が1つの市になりました。地域別の人口は、市公式のページで確認できていません（未取得）。県の地域区分では西播磨県民局の管轄です（相生市・たつの市・赤穂市・宍粟市・太子町・上郡町・佐用町）。

土地の使われ方

たつの市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域1,207ha＝市域の5.7％」です。令和7年版たつの市統計書の「土地利用面積」（令和7年4月1日現在）によると、市域21,087haのうち都市計画区域は16,037ha（76.0％）、都市計画区域外が5,050ha（24.0％）。都市計画区域は2つあり、線引きのある中播都市計画区域が14,452ha、線引きのない西播磨高原都市計画区域が1,585haです（市「都市計画制度の概要」）。

中播都市計画区域14,452haのうち、市街化調整区域が13,245ha（市域の62.8％）。残る1,207haが市街化区域です。西播磨高原都市計画区域1,585haは、用途地域の指定がある区域445haと、指定のない区域1,140ha（5.4％）に分かれます。※市街化区域1,207ha・西播磨高原の用途地域445haは、統計書の表の配置から当方が読み取った値です。統計書のPDFでは数値と項目名の対応が崩れていたため、「市街化区域＋市街化調整区域＝14,452ha」「用途地域あり＋なし＝1,585ha」と合計が一致することを確かめたうえで載せています（確度85％）。

地目で見ると、山林が89.60km²で市域の42.5％、田が12.2％、宅地は8.2％です（令和7年1月1日現在）。たつの市は「山と田んぼのなかに、市街地が点在する市」です。

※令和7年版たつの市統計書「土地利用面積」（令和7年4月1日現在）とたつの市「都市計画制度の概要」。市街化区域1,207haは統計書の表から当方が読み取った値、5.7％・7.5％は当方算出（62.8％・24.0％は統計書の値）。

市街化区域と市街化調整区域

たつの市には区域区分（線引き）があります。ただし線引きがあるのは市域の一部です。市「都市計画制度の概要」（2026年10月8日更新）によると、市の総面積21,087haのうち16,037ha（76％）が都市計画区域で、線引き都市計画区域は「中播都市計画区域」14,452ha、非線引き都市計画区域は「西播磨高原都市計画区域」1,585ha。そして「新宮地域には都市計画区域に含まれない区域がある」とされています。区域区分の日は昭和46年3月16日です。

下の表は、線引きのある中播都市計画区域14,452haの内訳です。市街化区域は1,207ha、市街化調整区域は13,245ha（令和7年版たつの市統計書・令和7年4月1日現在。市街化区域の値は表の配置から当方が読み取ったもの）。中播都市計画区域のなかでは、市街化区域は8.4％しかありません（当方算出）。市域全体で見ると市街化区域は5.7％、市街化調整区域は62.8％です。

表に入っていない区域が2つあります。ひとつは西播磨高原都市計画区域（1,585ha）で、播磨科学公園都市（新宮町光都など）の区域です。線引きのない都市計画区域で、用途地域の指定がある区域とない区域があります。もうひとつは新宮地域の都市計画区域外（5,050ha）です。この2つの区域は「市街化区域」でも「市街化調整区域」でもありません。たつの市の物件は、「市街化区域」「市街化調整区域」「西播磨高原都市計画区域」「都市計画区域外」の4つのどれにあるかを、最初に確認してください。

市街化調整区域の建蔽率は基本60％・容積率は基本200％で、御津地域の一部（黒崎・岩見・室津・大浦）は建蔽率70％です。用途地域は昭和48年に旧1市3町で当初指定され、おおむね5年ごとに見直されています。用途地域ごとの面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。

地価公示 ― 16地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、たつの市の住宅地の標準地は16地点。 単純平均は1㎡あたり38,706円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

たつの市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 たつの市の住宅地の平均価格は25位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第12位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

たつの市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地16地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.3倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

たつの市の都市公園は、市のページに14か所が載っています。面積を足し合わせると1,126,237㎡（約112.6ha）です（当方合計）。最も広いのは揖保川水辺プラザ（揖保町揖保上・187,397㎡）、次いで総合公園の龍野公園（龍野町中霞城・159,978㎡）、近隣公園の栗ノ木谷公園（新宮町光都2丁目・132,000㎡）、東山公園（新宮町新宮・119,000㎡）、せせらぎ公園（揖保川町正條・118,621㎡）。14か所のうち6か所は揖保川の河川敷のなかにあります（祇園公園・新宮リバーパーク・千鳥ヶ浜公園・きらめきスポーツ公園・せせらぎ公園・揖保川水辺プラザ）。住宅地に近い小さな公園としては、近隣公園の土師南山公園（揖西町南山1丁目）・神部黍田公園（揖保川町黍田）、街区公園の遺跡北公園（新宮町宮内）があります。市は「たつの市みどりの基本計画」も公開しています。

※たつの市「たつの市都市公園」（2025年10月31日更新）。面積の合計は当方の算出。

たつの市を一言で表すと、「線引きはあるのに、市街化区域がとても小さい市」です。 市域21,087haのうち、市街化区域は1,207ha（5.7％）。市街化調整区域が62.8％、都市計画区域外が24.0％を占め、 播磨科学公園都市には線引きのない都市計画区域があります。 そして公的データに出てくる成約は、37件のうち36件が戸建、中央値は1,600万円です。 この章では、土地の区域・地価・成約の3つからたつの市を読んでいきます。

都市計画の区域が4つある市

市街化区域は、市域の20分の1ほどです。 しかも区域区分は昭和46年3月16日にさかのぼり、市の都市計画制度の概要は 既存宅地制度が平成13年5月18日の法改正で廃止され、平成18年5月17日に完全に廃止されたことにも触れています。 市街化調整区域で古くから家が建っている土地でも、それだけで建て替えが保証されるわけではありません。 そこで効いてくるのが、前の章で紹介した兵庫県の特別指定区域制度です。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 物件ごとに「どの区域か」を確かめる手間がかかる。 同じ駅の徒歩圏でも、市街化区域と市街化調整区域が入り組んでいる可能性があります。
• 市街化調整区域の土地でも、特別指定区域なら家を建てられる場合がある。 ただし「地縁者の住宅の区域」は、その地域に通算10年以上住んだことのある方が対象で、 外から引っ越す方が使えるのは「新規居住者の住宅の区域」（5地区・地区群）です。
• 都市計画税がかかる物件は少ない。都市計画税0.3％は市街化区域だけにかかります。 毎年の税は軽くなる一方、建て替えや住宅ローンで確認すべきことが増えます。

出典：たつの市「都市計画制度の概要」https://www.city.tatsuno.lg.jp/gyosei/seisaku-keikaku/13/4/4966.html ／ 令和7年版たつの市統計書「土地・気象」https://www.city.tatsuno.lg.jp/material/files/group/4/02r71shou.pdf ※市街化区域1,207haは統計書の表の配置から当方が読み取った値。5.7％・7.5％は当方算出。

地価公示18地点 ― 住宅地は上昇6・横ばい5・下落5

令和8年地価公示で、たつの市の標準地は住宅地16地点・商業地1地点・工業地1地点の計18地点です。

住宅地は平均＋0.1％で、ほぼ横ばいです。 ただし地点ごとに見ると、上がっている地点と下がっている地点がはっきり分かれています。 住宅地16地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 上位3地点はすべて龍野町。71,000円・70,500円・63,000円で、城下町と市役所のある龍野町の中心部です。 4位は揖保川町山津屋（59,000円・＋1.4％）で、JR竜野駅のある揖保川町です。
• 最高と最安の差は5.3倍。龍野町中村71,000円に対して、新宮町佐野13,500円。 新宮町佐野の地積は535㎡で、16地点のなかで最も広い標準地です。
• 上昇率が大きいのは龍野地域と揖保川町。揖西町南山（＋1.8％）・龍野町島田（＋1.7％）・揖保川町山津屋（＋1.4％）。 下落が大きいのは御津町黒崎（−1.8％）で、新宮町佐野（−0.7％）・揖西町新宮（−0.6％）・龍野町北龍野（−0.6％）が続きます。 同じ揖西町でも南山は＋1.8％、新宮は−0.6％です。

商業地は「龍野町堂本字四反田369番3」86,000円/㎡（＋1.2％・地積972㎡）、 工業地は「揖保川町正條字馬路203番1外」40,900円/㎡（＋2.2％・地積11,581㎡）です。 いずれも1地点ずつですので、用途ごとの傾向としては参考値です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約37件 ― 36件が戸建、中央値1,600万円、中央の築年2001年

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 たつの市の成約は37件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

たつの市は、ほぼ戸建だけの市です。37件のうち36件が戸建。 戸建以外は1件で、件数が3件に満たないため中央値は載せていません。 中古マンションを検討される方は、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。

戸建の中央の築年は2001年、中央の土地面積は214㎡。築25年前後の戸建が、200㎡を超える土地つきで1,600万円前後で取引されている、ということです。 住宅地の平均価格38,706円/㎡に214㎡を掛けると約828万円（当方算出）ですから、 中央値1,600万円の物件では、土地と建物がおよそ半々と考えられます （地価公示は標準的な土地の価格で、個々の物件の土地の値段ではありません）。

• 建物の状態を必ず確認する。築25年前後の戸建は、屋根・外壁・水回り・シロアリ・雨漏りの履歴で、 購入後にかかる費用が大きく変わります。
• 土地が広い分、外構と庭の維持費も考える。中央の土地面積214㎡は、駐車スペースを複数台とれる広さである一方、 草刈りや塀・擁壁の修繕も自分で負担することになります。
• 区域を確認する。市街化区域は市域の5.7％です。成約した戸建の多くが市街化調整区域にある可能性があり、 建て替えの可否と住宅ローンの取扱いは物件ごとに違います。
• 諸費用は実費でかかる。登記費用・ローンの事務手数料・火災保険料などは金額の決まった費用です。 仲介手数料の上限額59万4,000円も諸費用のひとつで、家タダではこれが0円です。

最寄駅別の成約（37件中33件）

本竜野が20件で、37件の半分以上を占めます。中央値も1,900万円で3駅のなかで最も高い。 播磨新宮は640万円で、本竜野の約3分の1（当方算出）です。 同じ姫新線の駅どうしで、これだけ違います。 竜野（山陽本線）は7件・1,400万円で、成約の件数は本竜野の約3分の1です。

町丁目別の成約（3件以上あった4町丁目・計16件）

4町丁目のうち3つが龍野町です。 最高の龍野町末政（2,050万円）と最安の龍野町片山（1,170万円）の差は約1.8倍（当方算出）で、 安い片山のほうが土地は広い（190㎡と176㎡）。 土地の値段だけでは説明しにくい差で、建物の新しさや状態の違いが影響していると考えられます （町丁目ごとの築年は公表データにないため、断定はできません。 また件数が3〜6件ですので参考値です）。

実際の成約は、こんな中身です

同じ1,400万円で、1977年築・土地190㎡の家も、2019年築・土地245㎡の家もある。 価格だけでは物件の中身が分からない、ということです。 築年には制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月以前に着工された住宅は、 市の住まいの耐震化促進事業（耐震改修工事費の補助は最大115万円など）の対象になりえます。上の表では1977年築の1件が該当しうる年代です。 古い戸建を買う場合は、耐震診断と補助制度の確認を契約の前に行うことをおすすめします。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・たつの市37件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 戸建の「面積」は土地面積、「延床」は建物の延床面積です。徒歩分の欄が0の個票は「—」と表記しています。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

揖保川が市の真ん中を流れ、山と海の両方がある

市公式の概要は、たつの市を「南北に長い形」で、北側は山地、南は瀬戸内海に面し、 揖保川が南北に流れる市と説明しています。 統計書の海抜は最高520.1m、最低マイナス1.1m。地目では山林が市域の42.5％です。 北部は山と川、中部は城下町と田園、南部は海という地形ですから、 物件の場所によって、気にすべき災害がちがいます。

土砂災害警戒区域610箇所のうち418箇所、約7割が特別警戒区域（レッドゾーン）です（当方算出で68.5％）。 詳しくは「買う前に確認したい点」の章で扱います。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ たつの市「防災マップ」https://www.city.tatsuno.lg.jp/soshiki/1001/gyomu/1/4/1/3008.html

まとめ：たつの市は「区域・駅・築年・ハザード」の4つで選ぶ市

たつの市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち25位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは12位。 変動率（＋0.1％）で見ると40市区町村中27位、25市のなかでは15位です。 価格も値動きも、県内の真ん中よりやや下という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 4つの区域のどれか。市街化区域（5.7％）・市街化調整区域（62.8％）・西播磨高原都市計画区域・都市計画区域外。 市街化調整区域なら、特別指定区域にあたるか、自分がその要件を満たすか。
• どの駅の物件か。本竜野（姫新線・龍野町）と竜野（山陽本線・揖保川町黍田）は別の駅です。
• 築年と建物の状態。戸建の中央の築年は2001年。昭和56年5月以前の着工なら耐震の補助制度を確認する。
• ハザードマップのどの図に該当するか。土砂災害（警戒区域610・特別警戒区域418）、洪水、内水、ため池、高潮・津波。
• 景観形成地区・地区計画にかかるか。龍野町龍野地区と御津町室津地区は外観の変更に届出と基準があります。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年のたつの市

たつの市が誕生したのは平成17年（2005年）10月1日。旧龍野市・新宮町・揖保川町・御津町の1市3町が合併して、いまの市域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（龍野町富永）を含む同じ範囲です。市の都市計画では、区域区分（線引き）が昭和46年3月16日、用途地域の当初指定が昭和48年に行われています。左の写真は、線引きと用途地域が決まった直後の時期にあたります。現在、たつの市の市街化区域は市域の5.7％（1,207ha）で、市街化調整区域が62.8％を占めています。2枚を見比べるときは、揖保川の両岸で市街地がどこまで広がったか、田畑がどれだけ残っているかに注目してください。市街化区域が小さく保たれてきた市の姿が、写真から読み取れます。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28629〜28631・y12994〜12995）で切り出しています。

たつの市は、平成17年10月1日に旧龍野市・新宮町・揖保川町・御津町の1市3町が合併してできた市です。市の都市計画マスタープランも、龍野・新宮・揖保川・御津の4地域で地域別の構想を立てています。いまも住所には「龍野町」「新宮町」「揖保川町」「御津町」と、旧市町の名前が残っています。

ここでは、令和8年地価公示の全18地点（住宅地16・商業地1・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報37件の駅別・町丁目別を、住所の町名を手がかりに6つのまとまりに整理します。龍野地域は面積も地点数も多いため、城下町のある龍野町と、その西・南の揖西町・神岡町・揖保町・誉田町に分け、新宮地域からは播磨科学公園都市（新宮町光都）を別にしています。

先にお断りしておきます。この6つのまとまりは、住所の町名と最寄駅をもとにした当方の整理であり、市の区分そのものではありません。また、成約の町丁目別は3件以上あった4つの町丁目（計16件）だけの集計で、件数が3件の町丁目もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、たつの市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

たつの市の鉄道はJRの2路線・6駅です。JR姫新線（本竜野・東觜崎・播磨新宮・千本・西栗栖）が揖保川に沿って市の中央を南北に、JR山陽本線（竜野）が市の南部を通っています。山陽電鉄の駅は市内にありません。市公式の交通アクセスの案内は、御津方面へは「山陽電鉄の網干駅で下車、車で約20分」としています。

たつの市で必ず確認していただきたいのは「竜野」と「本竜野」です。JR山陽本線の竜野駅は揖保川町黍田にあり、龍野の城下町の最寄りは姫新線の本竜野駅です。成約データでも、本竜野が20件・中央値1,900万円、竜野が7件・1,400万円と分かれています。大阪・神戸・姫路方面への通勤で山陽本線を使うか、姫新線で姫路に出るかで、選ぶ駅が変わります。所要時間や本数は、JR西日本の時刻表と市の「総合時刻表」（2026年4月改訂）でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※駅名と路線は、たつの市の時刻表ページ（「コミバス・路線バス・JR時刻表」2026年9月3日更新）で確認しています。JR姫新線が本竜野・東觜崎・播磨新宮・千本・西栗栖の5駅、JR山陽本線が竜野の1駅です。市統計書の「鉄道各駅乗車人数」も同じ6駅を載せています。所在地を鉄道事業者の公式で確認できたのは竜野駅（揖保川町黍田35番）だけで、ほかの5駅の所在地は未取得です。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅ごとの値を確認できていないためです（未取得）。市統計書には駅ごとの1日平均乗車人数の表がありますが、PDFの列が崩れていて、どの数値がどの駅のものかを当方では特定できませんでした。

成約データの駅名について。国土交通省の成約価格情報で最寄駅として3件以上出てくるのは、本竜野（20件）・竜野（7件）・播磨新宮（6件）の3駅で、合計は33件（37件中）です。平均徒歩は本竜野15分、播磨新宮13分、竜野11分。どの駅も平均で徒歩10分以上で、駅前より駅から離れた住宅地の物件が多く成約しています。駐車場の有無と台数は、たつの市では物件選びの基本条件になります（市統計書によると、令和7年4月1日現在の自動車保有台数は原動機付自転車を除いて63,391台）。

道路

高速道路のインターチェンジが市内・市の近くに複数あります。市公式の交通アクセスの案内は、山陽自動車道「龍野インターチェンジ」（ETC専用料金所）、中国自動車道「山崎インターチェンジ」から国道179号線を南へ、国道2号線 太子・龍野バイパス「福田ランプ」から国道179号線を北へ、という経路を挙げています。都市計画マスタープランは「山陽自動車道龍野西IC周辺市街地」も地域核のひとつにしています。

中国横断自動車道姫路鳥取線は、令和4年3月12日に全線がつながりました。市は、播磨新宮インターチェンジから宍粟ジャンクションまでの開通で「中国横断自動車道姫路鳥取線が全線繋がります」と説明しています（姫路市を起点に鳥取市に至る延長約87kmの高速自動車国道。播磨自動車道はその一部）。新宮地域から姫路・鳥取方面、中国道方面への車の移動は、この開通で選択肢が増えています。一方で、高速道路・バイパス・国道沿いの物件は、交通の便と引き換えに音と振動の確認が必要です。土師・南山地区の地区計画は、山陽自動車道の境界から25m・50mの範囲で3階以上の住宅用途を制限しています。

龍野インターチェンジ周辺では、組合施行の土地区画整理事業が令和8年1月に着工予定、令和13年度完了を目指しています。区域・面積・土地の使い道は未取得です。インター周辺の物件を検討される方は、都市計画課（0791-64-3223）で計画の内容を確認してください。

バスとデマンド交通。市内では、たつの市コミュニティバス、播磨科学公園都市圏域定住自立圏圏域バス「てくてくバス」、市民乗り合いタクシー「あかねちゃん」（デマンド交通）、神姫バスの路線バスが走っています。市統計書によると、令和6年度のコミュニティバスは停留所73・運行日数293日・運行便数8,333便で、1日平均の乗車は294.6人、1便あたり11.8人。路線バスでは「大浦〜山電網干線」が令和6年10月1日に休止されています。市民乗り合いタクシーは新宮・御津・龍野・揖保川の各地域で運行され、新宮地域では区域外運行の実証実験も行われています。バスの便数が将来も維持される前提で物件を選ぶのは避けたほうが安全です。バス便の物件は、現在の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の1日平均乗降人員、本竜野駅ほか5駅の所在地、各路線の所要時間・本数、コミュニティバスの路線ごとの経路・運賃は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：たつの市「コミバス・路線バス・JR時刻表」https://www.city.tatsuno.lg.jp/kurashi-tetsuzuki/doro-kotsu/14/5789.html ／たつの市「たつの市への交通アクセス」 https://www.city.tatsuno.lg.jp/gyosei/gaiyo/5449.html ／JR西日本 駅情報（竜野駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610622 ／令和7年版たつの市統計書「運輸・通信」 https://www.city.tatsuno.lg.jp/material/files/group/4/08r77shou.pdf ／たつの市「中国横断自動車道について」 https://www.city.tatsuno.lg.jp/gyosei/seisaku-keikaku/13/4/6229.html ／たつの市「公共交通」 https://www.city.tatsuno.lg.jp/kurashi-tetsuzuki/doro-kotsu/14/index.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

たつの市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。市公式の「固定資産税・都市計画税」のページ（2026年9月28日更新）は、固定資産税を「土地、家屋、償却資産の課税標準額の1.4％」、都市計画税を「土地、家屋の課税標準額の0.3％」としています。

納税者は、固定資産税が「1月1日現在、市内に土地、家屋、償却資産を所有している方」、都市計画税が「1月1日現在、市街化区域内に土地、家屋を所有している方」です。都市計画税がかかるのは市街化区域だけで、市街化区域の物件は合計1.7％、市街化調整区域・西播磨高原都市計画区域・都市計画区域外の物件は固定資産税の1.4％のみです。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。

たつの市では、市街化区域は市域の5.7％しかありません。成約の多い本竜野駅・竜野駅のまわりでも、市街化区域と市街化調整区域が入り組んでいる可能性があります。「駅に近いから都市計画税がかかる」「郊外だからかからない」と決めつけず、売主側の納税通知書（課税明細書）で都市計画税の有無を確かめてください。

年の途中で売買した場合、1月1日の所有者に1年分が課税されるため、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習です。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

市の固定資産税のページには、免税点・納期・住宅用地の特例・新築住宅の減額についての記載がありません。このため本ページでは、これらの数字を載せていません（未取得）。納期と税額は、納税通知書または市税課（0791-64-3145）でご確認ください。

参考：新宮地域の「過疎地域における固定資産税の課税免除」。市は新宮地域全域を対象地域として、製造業・旅館業・農林水産物等販売業・情報サービス業等の事業用の設備（令和4年4月1日〜令和9年3月31日に取得）について、3年度分の固定資産税を免除する制度を設けています。対象は「直接事業の用に供する部分」で、住宅に住むための取得は対象になりません（家屋は事業の用に供する部分に限られるため）。新宮地域で店舗併用住宅などを考える方は、市税課にご相談ください。

新築・中古の住宅取得を応援する市の奨励金があります（定住促進住宅取得支援事業）。税ではありませんが、毎年の負担とあわせて知っておくと、購入時の資金計画が変わります。

転入者住宅取得奨励金は、転入日から過去1年以上続けて市外に住んでいた方、若者住宅取得奨励金は、市内に住む40歳以下の方で、生計を一にする夫婦（どちらか一方が40歳以下）または子どもと同居して養育している方が対象です。基本額30万円、子ども1人につき10万円の加算（18歳に達する日以後の最初の3月31日までの子。出産予定が母子健康手帳などで確認できる胎児も含む）。延床面積50㎡以上の居住用住宅で、中古住宅の購入も対象です。二親等以内からの購入、別荘、未登記の物件は対象外。3年以上住む意思があること、夫婦合算で建物の所有権割合が50％以上であることなどが要件で、転入者と若者の奨励金は併用できません。申請期限は、転入者は転入日と住宅取得の日のいずれも1年以内、若者は住宅取得の日から1年以内（市のページは住宅取得の日を「建物所有権保存登記完了後」と表記）。奨励金は一時所得・雑所得として確定申告が必要になる場合があります。

この奨励金の対象世帯が「フラット35」を使うと、金利の引き下げがあります。若者の住宅取得支援事業の対象世帯は当初5年間、年0.50％、転入者の住宅取得支援事業の対象世帯は当初5年間、年0.25％の引き下げ。あらかじめ本庁の町おこし課へ申請し、証明書の発行を受ける必要があります。金融機関の手続きより先に市への申請が必要ですので、購入を決めたら早めに確認してください。

※税率・免税点はたつの市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜4つの区域のどれにあるか ― 市街化区域は市域の5.7％

たつの市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが「区域」です。

市は「たつの市都市計画総括図」をPDFで公開していますが、 「都市計画などの内容を証明するものではなく、概略位置を示す参考図」であり、 最終確認は都市計画課の窓口（0791-64-3223）で行うよう注意書きをしています。 市には市民公開型地理情報システム「たつの市Webガイド」もあります。

市街化調整区域の物件については、とくに慎重に。 市の都市計画制度の概要は、既存宅地制度が平成13年5月18日施行の法改正で廃止され、平成18年5月17日に完全廃止されたことに触れています。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 特別指定区域の「地縁者の住宅の区域」は通算10年以上その地域に住んだ方が対象、 「新規居住者の住宅の区域」は5地区・地区群だけです。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

2｜土砂災害警戒区域610箇所・特別警戒区域418箇所

兵庫県が公表している市町別の指定状況（令和8年6月30日現在）で、 たつの市の土砂災害警戒区域は610箇所、うち特別警戒区域は418箇所です。

警戒区域610箇所のうち418箇所、68.5％がレッドゾーン（当方算出）です。 急傾斜地の崩壊だけを見ると408箇所のうち342箇所（83.8％・当方算出）がレッドゾーンです。 たつの市は山林が市域の42.5％を占め、市街地や集落が山のふもとに接している場所が多くあります。

特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 たつの市の制度でも、レッドゾーンは影響を受けます。 特別指定区域の基準は、防災マップに記載された災害のおそれがある区域では原則として新たな住宅を建てられないとしており、 空き家リフォーム支援事業も、土砂災害特別警戒区域や災害危険区域内の空き家を対象外にしています。 山ぎわ・がけ下の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf （令和8年6月30日現在）。 町ごとの内訳は未取得です。

3｜洪水・内水・ため池・高潮・津波 ― 住所で見るべき図が変わる

市の防災マップは、令和3年2月に想定最大規模降雨のものを作成し、各戸に配布されています （平成25年3月の計画規模降雨のものは旧防災マップとして残されています）。 洪水・土砂のハザードマップは図郭1〜18に分かれ、 1〜5が主に新宮町、6〜9が神岡町・新宮町・揖西町・龍野町、10〜14が揖西町・揖保川町・揖保町・龍野町・誉田町、15〜18が揖保川町・御津町です。 このほか、高潮・津波・地震のマップがあります。

ため池ハザードマップの一覧は22行あり、そのうち11行が揖西町・神岡町・龍野町、8行が新宮町にかかります（当方が一覧から数えたもの）。 揖西町の小神・中垣内・前地・北山・田井・竹万・構・新宮・小犬丸・小畑・土師・竹原、 新宮町の牧・時重・鍛冶屋・栗町・千本・善定・大屋・平野・篠首・市野保などが対象地区です。 田園の住宅地では、川よりもため池が身近な水のリスクになることがあります。

市の14の都市公園のうち6つは、揖保川の河川敷のなかにあります（祇園公園・千鳥ヶ浜公園・新宮リバーパーク・きらめきスポーツ公園・せせらぎ公園・揖保川水辺プラザ）。 揖保川が市の暮らしの真ん中にある市だということで、川に近い物件は洪水のマップを必ず確認してください。

避難所の指定も変わっています。 新宮小学校は令和8年9月30日から避難所の指定が削除され、新宮スポーツセンターが令和8年10月1日から一時避難場所・一次指定避難所に指定されました。 半田幼稚園は二次指定避難所から削除されています。 物件の近くの避難所は、最新の一覧で確認してください。

※防災マップのPDFは画像のため、洪水の対象河川名・浸水深・津波の到達時間などの具体値は本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：たつの市「防災マップ」https://www.city.tatsuno.lg.jp/soshiki/1001/gyomu/1/4/1/3008.html ／ たつの市「ため池ハザードマップ」https://www.city.tatsuno.lg.jp/kurashi-tetsuzuki/anzen-anshin/5/1/4802.html ／ たつの市「内水ハザードマップの公表」https://www.city.tatsuno.lg.jp/kurashi-tetsuzuki/anzen-anshin/5/1/8647.html

4｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の補助制度を先に確認する

たつの市の戸建の成約は中央の築年が2001年ですが、成約個票には1977年築の戸建も含まれています。 昭和56年5月以前に着工された住宅（旧耐震基準）を買う場合は、市の住まいの耐震化促進事業を知っておいてください。

令和8年度は「多数の申込があったため、受付を一時中止します」と市が案内しています（2026年8月13日更新・募集は全5戸）。 簡易耐震診断は令和8年5月25日から受付が始まり、木造戸建住宅の申込者負担金は3,150円です。

古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 事前協議・申請 → 交付決定 → 工事の契約、という順番を守ってください。 受付状況は年度と予算によって変わりますので、対象になるか・受付が再開しているかは市の担当課にご確認ください。

出典：たつの市「住まいの耐震化促進事業」https://www.city.tatsuno.lg.jp/kurashi-tetsuzuki/sumai/3/4619.html

5｜空き家を買って住むなら、区域で補助率が変わる

たつの市の空き家リフォーム支援事業は、市内の空き家を所有・賃借・使用貸借して、10年以上定住する意思をもって住む方が対象です。 補助対象経費が80万円以上の場合の補助率と限度額は次のとおりです（令和8年度の申請期限は令和9年1月29日・予算に達し次第締切）。

市は「市街化区域には、新宮町、揖保川町、御津町の市街化区域は含みません」と注記しています。 つまり、旧龍野市の市街化区域以外は「その他の区域」として補助率・限度額が高くなります。 対象の空き家は、個人が居住目的で建てた一戸建てで、空き家の期間が6か月以上（空き家バンク登録物件を除く）、 水回り（台所・浴室・便所）のいずれかが10年以上更新されていないこと、築10年以上であることなど。 昭和56年5月31日以前に着工された空き家は、改修後に耐震基準を満たす必要があり、 土砂災害特別警戒区域や災害危険区域内の空き家は対象外です。

なお、令和8年度の「空き家活用支援事業」（築20年以上が要件）は、2026年5月12日に予算上限に達して終了しています。 自宅の隣の空き家と土地を買う方には「隣地統合支援事業補助金」（統合の経費は10分の10・上限20万円、空き家の除却は2分の1・上限50万円。 合計200㎡以上の要件は市街化区域では不要）もあります。

出典：たつの市「空き家をリフォームして住む方を支援します」https://www.city.tatsuno.lg.jp/kurashi-tetsuzuki/sumai/9/4611.html ／ たつの市「隣の空き家と土地の購入を支援します」https://www.city.tatsuno.lg.jp/kurashi-tetsuzuki/sumai/9/4624.html

6｜「竜野駅」と「本竜野駅」。駅からの距離と移動手段

竜野駅は、名前に反して龍野町にはありません。揖保川町黍田です。 龍野の城下町や市役所に近いのは姫新線の本竜野駅で、市の案内では竜野駅から市役所までは車で10分です。 通勤先が山陽本線沿線か、姫新線で姫路に出るかで、選ぶべき駅が変わります。

もうひとつ、成約データの平均徒歩は、3駅とも11〜15分です。 成約個票には徒歩25分の物件もあります。次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• バス便の場合、現在の時刻表。路線バスの「大浦〜山電網干線」は令和6年10月1日に休止されています。コミュニティバスは1便あたり平均11.8人（令和6年度）です。
• 高速道路・バイパス・国道からの距離。市内を山陽自動車道・国道2号太子・龍野バイパス・国道179号などが通っています。音と振動は時間帯を変えて現地で確認してください。

7｜景観形成地区（龍野・室津）と地区計画の届出

たつの市には、兵庫県の「景観の形成等に関する条例」にもとづく歴史的景観形成地区が2つあります。

地区内では、建築物等の新築・改築・増築・移転（改築・増築・移転は10㎡以下を除く）、大規模な修繕・模様替え、 外観の過半にわたる色彩・意匠の変更、屋外の自動販売機の設置に、県知事への届出が必要です（書類は市の町おこし課に提出）。 城下町や港町の古い家を買って建て替え・外観を改修する場合は、建物の形や色に制約があります。 市には「景観形成支援事業」「町並み整備助成事業」のページもあります。

地区計画は10地区あり、区域内で建築や塀の設置などをするときは着手の30日前までに届出が必要です。 住宅地として成約データに出てくる揖西町南山は、土師・南山地区の地区計画（約79.4ha）にかかる町名です。

※景観形成地区の区域の面積と境界、地区計画ごとの細かな制限値は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：たつの市「景観形成地区」https://www.city.tatsuno.lg.jp/soshiki/1028/gyomu/keikankeiseichiku/2429.html ／ たつの市「地区計画制度」https://www.city.tatsuno.lg.jp/shigoto-sangyo/kaihatsu/8000.html

8｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 たつの市の人口は、国勢調査で令和2年の74,316人から令和7年（確定値）の69,623人へ、5年間で4,693人（6.3％）減りました。 平成17年の合併時の81,561人からは約1万2千人の減少です（当方算出）。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さく、選択肢が多い。令和8年地価公示の住宅地は平均＋0.1％です。
• 持っているあいだの注意点：値上がりは期待しにくい。住宅地16地点のうち上昇は6地点、5地点は下落しています。
• 手放すときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅からの距離、災害リスク、区域（市街化調整区域の物件は買える人が限られる場合がある）は、将来の手放しやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、たつの市は価格と子育て支援の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で住み替える前提」の方は、区域と立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜たつの市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域・特別指定区域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

たつの市は、平成17年（2005年）10月1日に誕生しました。 旧龍野市・新宮町・揖保川町・御津町の1市3町が合併した市で、 市の都市計画マスタープランも、この旧1市3町を単位に「龍野地域」「新宮地域」「揖保川地域」「御津地域」の4地域で地域別の構想を立てています。 統計書の「市域の変遷」には、明治22年4月1日から昭和26年4月1日までの町村の統合や町制施行と、平成17年10月1日の合併が記録されています。

揖保川とともに発展した市

市公式の「歴史」のページは、たつの市を次のように紹介しています。

市公式の概要は、地場産業として手延素麺・醤油・皮革（かばんなど）を、農業として花き・紫黒米などを挙げています。 また播磨科学公園都市にはSPring-8やSACLAなどの研究施設が集まっていると紹介しています。 城下町、港町、田園、研究学園都市。 性格のちがう地域が1つの市になっているのが、たつの市の特徴です。

城下町と港町の古い町並みには、景観のルールがあります。 龍野町龍野地区（平成2年3月30日）と御津町室津地区（平成6年5月13日）は、兵庫県の条例による歴史的景観形成地区に指定されています。 古い町割りの区域では、前面道路の幅が狭い、敷地が細長い、といった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件を必ず確認してください。

地名「龍野」「たつの」の由来を説明した記述は、市公式のページでは確認できていません（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。 なお、市名はひらがなの「たつの」、旧市名と町名は漢字の「龍野」、JRの駅名は「竜野」「本竜野」と、表記が3通りあります。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※地名「龍野」の語源・由来、龍野市の市制施行日、昭和26年の各町村の合併の内訳は確認できていません（未取得）。 出典：たつの市「市の概要」 https://www.city.tatsuno.lg.jp/gyosei/gaiyo/5333.html ／ たつの市「歴史」 https://www.city.tatsuno.lg.jp/soshiki/1008/gyomu/9/2/2/3390.html ／ 令和7年版たつの市統計書「土地・気象」 https://www.city.tatsuno.lg.jp/material/files/group/4/02r71shou.pdf ／ たつの市「都市計画マスタープラン（本編及び概要版）」 https://www.city.tatsuno.lg.jp/gyosei/seisaku-keikaku/13/4/6239.html

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• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。