【神戸市須磨区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市須磨区の価格帯で、いくら得になるか

神戸市須磨区の住宅地は1㎡あたり平均147,480円（40地点の単純平均）。市内の標準地は最高271,000円/㎡（若木町１丁目１３５番）から最低41,500円/㎡（多井畑字東所３番１３）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.5倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、神戸市須磨区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は140件。成約価格の中央値は2,600万円、真ん中の半数は1,400万円〜3,400万円に収まっています。延床面積の中央値は102㎡。建築年の中央値は1994年です。

最寄駅で多いのは名谷駅（44件）、妙法寺(兵庫)駅（24件）、板宿駅（22件）。

中央値の2,600万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は92万4,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる140件のうち、1981年以前に建てられたものは31件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

神戸市須磨区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて神戸市須磨区・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年（2025年）国勢調査の速報集計で、須磨区の人口は152,654人、世帯数は76,373世帯です（2025年10月1日現在）。前回（2020年）の158,719人・74,269世帯と比べると、人口は6,065人減（▲3.8％）、世帯数は2,104世帯増（＋2.8％）（増減と率は当方の算出）。

まず、この▲3.8％という数字を正面から書きます。神戸市全体は2020年比△27,522人（△1.8％）で、総人口は1,497,630人。神戸市は150万人を割りました。そのなかで人口が増加したのは中央区（＋3.1％）・兵庫区（＋2.5％）・灘区（＋0.4％）の3区のみで、須磨区は含まれていません。それどころか須磨区の▲3.8％は、市全体の減少率（△1.8％）の2倍以上で、本ページで扱う3区（兵庫区＋2.5％・長田区▲1.8％・須磨区▲3.8％）のなかで最も大きな減少です。須磨区を検討されるなら、この事実は最初に知っておくべきだと考えます。

なぜ減っているのか。市公式は理由を示していないため断定はしませんが、市が公表している事実を並べると、一つの整合的な読み方ができます。須磨ニュータウンの6団地の入居開始は、北須磨1967年・白川台1970年・高倉台1973年・名谷1975年・落合1978年・横尾1979年。1967年から1979年までの13年間に集中しています。2026年時点で数えると、最も新しい横尾でも入居開始から47年目、最も古い北須磨は59年目（当方算出）。同時期に入居した世帯が同時期に高齢化していく、という構造がここにあります。実際、区の高齢化率（65歳以上人口割合）は33.3％（2020年国勢調査）です。

いっぽうで、須磨区には他の2区にない特徴もあります。1世帯当たり人員が2.10人（2020年国勢調査）で、本ページで扱う3区のなかで最も多い（兵庫区1.75人・長田区1.87人）。神戸市全体の1.95人（2025年）も上回ります。ファミリー世帯の比率が、3区のなかでいちばん高い区だということです。これは成約データとも整合していて、戸建の平均土地面積が135㎡（長田区95㎡・兵庫区78㎡）と、3区で圧倒的に敷地の広い戸建が動いています。

そして神戸市は、この状況を放置しているわけではありません。市は2019年に「リノベーション・神戸」を始動させ、その一環として「名谷活性化プラン〜躍動する多世代共生のまちへ〜」を進めています。市は「名谷エリアが新たな『ゆとりある郊外型居住エリア』のモデル」だと位置づけています。実際に2024年8月に北須磨支所が移転、2024〜2025年に須磨パティオがリニューアル、2025年3月に駅ビル「tete Myodani」がオープン、2025年に駅前ロータリーが改修、2026年以降に落合中央公園を改修予定と、事業が動いています。人口が減っている区であることと、市が再生に投資している区であることは、同時に成り立つ事実です。令和8年地価公示で須磨区の住宅地が前年比＋2.5％となっていることと時期が重なりますが、因果は市公式に書かれていませんので、本ページでは「時期が重なる」以上のことは書きません。

市街化区域と市街化調整区域

ここに出てくる面積は、須磨区のものではなく神戸市全体のものです。区域区分は都市計画図で示されており、区ごとの面積の集計は公表されていないため、本ページでは市全体の数字を示したうえで、区としての読み方を書きます。

神戸市全体では、神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）です。政令指定都市でありながら、市域の3分の2が市街化調整区域という、全国的にもかなり珍しい構造をしています。ただしこの調整区域は主に北区・西区に分布しており、神戸市は無電柱化の方針のなかで「既成市街地（東灘区〜須磨区）」という言い方をしています。須磨区はこの「既成市街地」の西端にあたる区です。

ただし、須磨区については他の区より注意が必要です。区の北部には多井畑・妙法寺といった山林・田園的な区域が含まれます。令和8年地価公示の標準地でも、多井畑字東所3番13が41,500円/㎡（区内最安）、妙法寺字円満林2番67が42,500円/㎡、妙法寺字池ノ谷1番10が53,500円/㎡と、「字（あざ）」表記の地番が並ぶ水準の土地があります。区域区分は都市計画図で示されており、区単位の集計は公表されていません。須磨区の北部の物件を検討される場合は、区域区分の確認をとくに丁寧に行ってください。神戸市の都市計画情報検索・神戸市情報マップ、または重要事項説明書で必ずご確認ください。

地価公示 ― 40地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市須磨区の住宅地の標準地は40地点。 単純平均は1㎡あたり147,480円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.5％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市須磨区は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 神戸市須磨区の住宅地の平均価格は10位。 神戸市の9区のなかで見ると第5位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市須磨区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地40地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

須磨区には、神戸市の他の区にない特徴が2つあります。 一つは、区が公式にエリア区分を示していること。 「板宿エリア／須磨浦エリア／北須磨エリア」の3区分で、 市は南部が市街地、北部がニュータウンだと説明しています。 もう一つは、その北部にある須磨ニュータウンの規模です。 計画人口113,000人、面積900ha、6団地。

そしてもう一つ、この章で正面から扱わなければならない数字があります。 2020年→2025年の人口は▲3.8％。 本ページで扱う3区のなかで、最も大きな減少です。 この章では、この3つを一続きのものとして読みます。

「山、海へ行く」― 神戸方式でつくられた900ha

須磨ニュータウンについて、神戸市が公表している数字を全部並べます。

「山、海へ行く」というのは比喩ではありません。 六甲山系の山を削って出た土砂を、ベルトコンベヤで海まで運び、臨海部を埋め立てた。 そして山を削った跡地を住宅団地にした。 1つの工事で、山側に住宅団地を、海側に埋立地をつくる。 このやり方が「神戸方式」と呼ばれ、市が公式に説明しているものです。 ベルトコンベヤは1964年から2005年9月まで、41年間動いていました。

900haという面積を、他の数字と並べてみます。 神戸市の市街化区域は約20,244ha。 須磨ニュータウン900haは、その約4.4％にあたります（当方算出）。 神戸市の地区計画95地区の合計が約3,697.8haですから、その約4分の1の規模。 長田区の震災復興の面的事業（再開発19.9ha＋区画整理97.9ha＝約117.8ha／当方合算）と比べると、 約7.6倍です。 一つの区の北部だけで、これだけの面積が計画的に造成されたということになります。

そして、2020年→2025年で人口▲3.8％

良いことだけを書くつもりはありません。ここは正面から書きます。

須磨区の▲3.8％は、神戸市全体の減少率（△1.8％）の2倍以上です。 神戸市の公式ページは「市内を区別に見ると、灘区（＋0.4%）、中央区（＋3.1%）、 兵庫区（＋2.5%）の3区は人口が増加しました」と記していますが、 須磨区はこの3区に含まれていません。

なぜ減っているのか。市公式は理由を示していないため、断定はしません。 ただ、市が公表している事実を並べると、一つの整合的な読み方はできます。 6団地の入居開始は1967年から1979年までの13年間に集中しています。 2026年時点で数えると、最も新しい横尾でも入居開始から47年目、 最も古い北須磨は59年目（当方算出）。 同時期に入居した世帯が、同時期に高齢化していく。 区の高齢化率は33.3％（2020年国勢調査）です。 これは「説明」であって「証明」ではありません。 市公式が因果として書いているわけではない、という点はご承知おきください。

いっぽうで、須磨区には他の2区にない強みもあります。 1世帯当たり人員2.10人は、本ページで扱う3区のなかで最も多い （兵庫区1.75人・長田区1.87人）。神戸市全体の1.95人（2025年）も上回ります。 ファミリー世帯の比率が3区でいちばん高い区だということです。 成約データでも戸建180件の平均土地面積は135㎡で、 長田区95㎡・兵庫区78㎡を大きく上回ります。 敷地の広い戸建が動いている区です。

市は再生に投資している ―「リノベーション・神戸」と名谷活性化プラン

神戸市は、この状況を放置しているわけではありません。 2019年に「リノベーション・神戸」を始動させ、その一環として 「名谷活性化プラン〜躍動する多世代共生のまちへ〜」を進めています。 市は「名谷エリアが新たな『ゆとりある郊外型居住エリア』のモデル」だと位置づけています。

2024年から2026年にかけて、事業が集中しています。 そして令和8年地価公示で、須磨区の住宅地は前年比＋2.5％。 時期は重なります。 ただし市公式に「名谷の再整備が地価を押し上げた」という因果は書かれていません。

なお須磨区では、このほかに 須磨海浜公園・水族園のリニューアル（経済観光局の「須磨リニューアル」事業）、 須磨浜プロジェクト、西須磨地域の生活交通といった取り組みも 市公式に掲載されています。

令和8年地価公示 ― 住宅地40地点は3区で最多。区内格差6.5倍

須磨区には令和8年地価公示の標準地が、住宅地40地点・商業地8地点・工業地1地点の 合計49地点あります。 住宅地40地点は、本ページで扱う3区で最多（長田区17・兵庫区16）。 区が広く、性格の違う市街地を抱えていることの表れです。 価格の高い順に全部並べます。

最高271,000円/㎡、最安41,500円/㎡。その差は6.5倍です。 40地点のうち上昇33地点・下落4地点・横ばい1地点 （磯馴町五丁目と横尾九丁目は前年比が無く、変動率の母数から除いています）。 下落した4地点は、一ノ谷町二丁目（区の西側）と、 多井畑字東所・妙法寺字池ノ谷・妙法寺字円満林（区の北端）に きれいに分かれています。

参考までに、神戸市全体の区どうしの格差は、 住宅地の平均で中央区363,692円/㎡ 対 北区58,058円/㎡＝6.3倍 （令和8年地価公示から当方が全地点を集計した自算値）。 須磨区の区内格差6.5倍は、それとほぼ同じ幅です。 一つの区のなかに、神戸市の縮図があると言ってもいい。 「須磨区の相場」という一つの数字は、この区では意味を持ちません。

地積にも特徴があります。 40地点のうち200㎡を超えるものが11地点 （若木町217㎡・磯馴町239㎡・離宮前町334㎡・離宮西町261㎡・竜が台214㎡・ 北落合236㎡・南落合276㎡・菅の台206㎡・横尾224㎡・友が丘222㎡・白川台227㎡と217㎡、 そして道正台3,498㎡）。 長田区は17地点中2地点、兵庫区は16地点中1地点でしたから、 須磨区は敷地の広い標準地が圧倒的に多いということになります。 成約データでも戸建180件の平均土地面積は135㎡（長田区95㎡・兵庫区78㎡）。 須磨区は「敷地の広い区」です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 標準地番号は国土交通省の鑑定評価書情報における地域名「神戸須磨」に対応します。 区の平均・倍率・順位はいずれも当方の集計であり、国土交通省が公表しているものではありません。

商業地8地点・工業地1地点 ― 飛松町548,000円/㎡と、工業地＋12.0％

商業地8地点の内訳です。

飛松町三丁目の548,000円/㎡は、区内の全49地点を通じて最高値で、 住宅地の最高値（若木町271,000円/㎡）の2.0倍です。 ただし上昇率＋2.4％は、商業地8地点のなかで最も低い（ほかは＋4.6％〜＋6.7％）。 区内で最も高い土地が、区内の商業地で最も上がっていない土地でもあるという ねじれが起きています。

そして工業地です。 須磨区の工業地は弥栄台三丁目15番6の1地点のみで、 112,000円/㎡、前年比＋12.0％、地積3,309㎡。 ＋12.0％は、区内の全49地点を通じて最も高い上昇率です。 住宅地の＋2.5％の約5倍。 長田区（工業地3地点・＋11.3％）、兵庫区（工業地2地点・＋10.6％）と合わせて見ると、 この3区では工業地がそろって2桁で上がっているということが分かります。

成約481件 ― 3区で最多。マンション301件と戸建180件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、須磨区の成約は481件。 本ページで扱う3区で最多です（長田区223件・兵庫区256件）。

3区を横に並べると、須磨区の位置がはっきりします。

須磨区のマンションは、3区でいちばん安く（1,400万円）、 いちばん広く（専有74㎡）、いちばん古い（平均築1992年）。 長田区のマンション（2,000万円・66㎡・1997年）と比べると、 600万円安くて8㎡広く、5年古いということになります。 これは須磨ニュータウンの6団地の入居開始が1967〜1979年に集中していることと整合します。 ニュータウンの集合住宅が、いま中古市場に出てきているということです。

いっぽう戸建は、土地135㎡と3区で圧倒的に広い。 兵庫区の78㎡の1.7倍、長田区の95㎡の1.4倍です。平均延床は107㎡（兵庫区97㎡・長田区94㎡）。 それで中央値が兵庫区と同じ3,000万円。 床面積あたりの単価に直すと、須磨区の戸建は約28.0万円/㎡、兵庫区は約30.9万円/㎡ （当方算出）で、須磨区のほうが1割ほど安い計算になります。 1世帯当たり人員2.10人という須磨区の世帯構造とも整合する数字です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。 これは国土交通省が公表している取引データであって、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 本ページでは土地単独の成約中央値を掲載していません。

町丁目別・最寄駅別 ― 305万円から4,000万円まで13倍

町丁目別の中央値は、高倉台の305万円から大池町の4,000万円まで13倍の幅があります。 最寄駅別でも1,500万円から4,000万円まで2.7倍。 この2つの表が、須磨区という区の性格そのものです。

そして、いちばん重要なのはここです。 中央値が最も低い高倉台（305万円）の平均面積は104㎡。 2番目に低い白川台（695万円）は105㎡。 3番目の神の谷（930万円）は101㎡。 いっぽう中央値が最も高い大池町（4,000万円）の平均面積は73㎡です。 安いほうが広く、高いほうが狭い。 須磨区の「安い」は、狭いから安いのではありません。 広くてもその価格になっているということです。

では何が価格を決めているのか。 地価公示を見ると、高倉台七丁目の標準地は104,000円/㎡で前年比＋3.0％、 白川台三丁目は115,000円/㎡で＋1.8％、 神の谷五丁目は125,000円/㎡で＋3.3％。 いずれも上昇しています。土地は下がっていません。 つまり成約価格の低さは、土地の値段ではなく建物の側の事情だと読むのが自然です。 高倉台の入居開始は1973年、白川台は1970年。 2026年時点で53年目・56年目のストックが、いま市場に出ているということです。

成約の個票がこれを裏づけています。 西落合のマンション（1978年築・RC・専有75㎡・2LDK）が1,400万円（名谷・徒歩5分）、 友が丘のマンション（1974年築・SRC・専有80㎡・3LDK）が1,400万円（名谷・徒歩0分）、 横尾のマンション（1979年築・RC・専有70㎡・3LDK）が1,400万円（妙法寺・徒歩10分）、 大田町のマンション（1982年築・RC・専有85㎡・4LDK）が1,400万円（鷹取・徒歩10分）。 4件とも築1974〜1982年、専有70〜85㎡、そして1,400万円。 「駅徒歩0分・80㎡・3LDKで1,400万円」という取引が実際に起きています。

いっぽう戸建の個票は4件ともすべて3,000万円で、 菅の台（2020年築・木造・土地95㎡・延床90㎡）、 月見山本町（2001年築・鉄骨造・土地90㎡・延床80㎡）、 横尾（1985年築・木造・土地215㎡・延床135㎡・6LDK）、 離宮前町（1998年築・木造・土地105㎡・延床110㎡）。 横尾の土地215㎡・延床135㎡・6LDKが3,000万円というのは、 須磨区の戸建の平均（土地面積135㎡、延床面積107㎡）を上回る規模の取引です。

結論として、須磨区はこう読むのが正確です。 広さを買うなら、この3区のなかでいちばん有利な区です。 ただし広くて安い物件には、築年という理由があります。 マンションなら管理組合の運営状況・修繕積立金の水準・大規模修繕の履歴、 戸建なら構造と設備の更新履歴、そして擁壁の状態。 この確認を省略して「割安だ」と判断しないでください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・ 神戸市須磨区481件）。家タダ自身の成約実績ではありません。 仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示の速算式 （価格×3％＋6万円、400万円以下は価格×4％＋2万円）×1.1で当方が算出したものです。

須磨区は、密集市街地の指定も震災復興の区画整理も「ない」区

ここは他の2区との決定的な違いなので、はっきり書きます。

神戸市の密集市街地再生優先地区は「灘北西部」「兵庫北部」「長田南部」「東垂水」の4地区で、 国の基準等に基づく密集市街地の一覧（灘西部51ha／長田南部49ha／東垂水35ha／兵庫山麓32ha／ 吾妻30ha／西出・東出・東川崎7ha）にも須磨区の地区名はありません。 また震災復興土地区画整理13地区（森南第一・第二・第三／六甲道駅北／六甲道駅西／松本／ 御菅東／御菅西／新長田駅北／鷹取東第一／鷹取東第二）にも須磨区の地区は含まれていません。

「鷹取」という名前に注意してください。 須磨区には鷹取中学校・たかとり児童館があり、成約データにも鷹取を最寄りとする26件があります。 しかし神戸市の事業概要PDFは、鷹取東第一・第二の所在を 「神戸市長田区鷹取地域（三宮から西へ約7km）」と明記しています。 長田区の事業です。 同様に密集市街地の「東垂水」は垂水区であって須磨区ではありません。 須磨ニュータウンと垂水区の団地も別物です。

つまり、震災復興と密集市街地は長田区・兵庫区の論点であって、 須磨区の論点ではありません。 これは須磨区にとって、はっきりした優位点です。 接道不良・狭小敷地・延焼リスクという密集市街地特有の論点が、制度上は発生しません。

そのかわり、須磨区には別のリスクがあります。 兵庫県指定の土砂災害警戒区域が、区内に306箇所 （急傾斜地の崩壊238・土石流64・地すべり4／2026年6月30日現在）。 神戸市9区のなかで北区（858箇所）に次ぐ2番目の多さで、 兵庫区（122箇所）の2.5倍、長田区（186箇所）の1.6倍です。 山が海に迫る地形と、山を削って造成したニュータウンという成り立ちの、裏返しです。 密集市街地のリスクがない代わりに、土砂災害のリスクがある。 これが須磨区の実像です。

出典：神戸市「密集市街地の再生」 https://www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/index.html ／ 神戸市 密集市街地再生方針（PDF）https://www.city.kobe.lg.jp/documents/11677/misshu.pdf ／ 神戸市「震災復興土地区画整理事業」 https://www.city.kobe.lg.jp/a13150/kukakuseiri/shinsaifukkoutochikukakuseirijigyou.html ／ 神戸市 鷹取東地区 事業概要（PDF） https://www.city.kobe.lg.jp/documents/75524/takatorihigashi_jigyougaiyou.pdf ／ 兵庫県「令和8年6月30日現在の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf

空から見た、この50年の神戸市須磨区

左が1974〜78年、右が現在の、同じ範囲です。この2枚は、須磨区の場合、他の区とは違う意味を持ちます。左の写真が撮られた1974〜78年というのは、まさに須磨ニュータウンが造成されていた最中だからです。

神戸市が公表している6団地の入居開始年は、北須磨1967年・白川台1970年・高倉台1973年・名谷1975年・落合1978年・横尾1979年。左の写真の時点で、名谷（1975年）・落合（1978年）・横尾（1979年）はまだ入居が始まっていないか、始まったばかりです。土砂採取の開始が1960年、須磨ベルトコンベヤの運転開始が1964年ですから、左の写真には「山を削っている途中」の姿が写っている可能性があります。

その開発手法を、神戸市はこう説明しています。「六甲山系の山から土砂を採取し、その土で臨海部を埋め立てるとともに、採取した跡地は住宅団地として造成」。いわゆる神戸方式「山、海へ行く」のまちづくりです。計画人口113,000人・面積900ha。ベルトコンベヤは2005年9月に稼働停止しましたから、1964年から41年間、土砂を運び続けたことになります。

右の写真は、それから半世紀が経った姿です。6団地はすべて入居から47〜59年が経過し、区の人口は2020年→2025年で▲3.8％（当方算出）。いっぽうで市は2019年に「リノベーション・神戸」を始動させ、名谷活性化プランのもとで北須磨支所の移転（2024年8月）、須磨パティオのリニューアル（2024〜2025年）、駅ビル「tete Myodani」のオープン（2025年3月）、駅前ロータリーの改修（2025年）を進めてきました。左の写真で「つくられていた」まちが、右の写真では「つくり直されている」。この2枚は、そういう50年です。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28683〜28685・y13015〜13016）で切り出しています。

須磨区には、区が公式に示しているエリア区分があります。神戸市須磨区は区内を「板宿エリア」「須磨浦エリア」「北須磨エリア」の3つに分けて紹介しており、南部が市街地、北部がニュータウンという構造だと説明しています。これは本ページで扱う3区のうち、須磨区にしかない特徴です。長田区にも兵庫区にも、区公式のエリア区分は見当たりませんでした。

その北部にあるのが須磨ニュータウンです。市公式によれば計画人口113,000人・面積900ha・6団地（高倉台／横尾／名谷／落合／白川台／北須磨）。開発手法は「六甲山系の山から土砂を採取し、その土で臨海部を埋め立てるとともに、採取した跡地は住宅団地として造成」するという、いわゆる神戸方式「山、海へ行く」のまちづくりです。土砂採取の開始が1960年、須磨ベルトコンベヤの運転開始が1964年、稼働停止が2005年9月。入居開始は北須磨1967年・白川台1970年・高倉台1973年・名谷1975年・落合1978年・横尾1979年です。

以下では、この区公式の3エリア区分を軸に、令和8年地価公示の住宅地40地点・商業地8地点・工業地1地点の実数と国土交通省の成約価格情報481件（町丁目別・最寄駅別）を重ねて、6つのまとまりに整理します。住宅地の標準地40地点というのは、本ページで扱う3区で最多（長田区17・兵庫区16）で、それ自体が区の広がりを示しています。

なお市はエリアと町丁目の対応表を公表していないため、以下の区分けは、エリア名と地価公示の所在地番・成約データの町丁目名にもとづく整理である点をお断りしておきます。個別の物件の区域指定は、神戸市情報マップまたは重要事項説明書でご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市須磨区・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

上の表には、須磨区の公式資料で区内の駅と分かる板宿と名谷の2駅を載せています。

板宿が須磨区であることは、須磨区が区内3エリアの一つとして「板宿エリア」を公式に掲げ、区内に板宿小学校・板宿児童館があることから確認できます。名谷が須磨区であることは、須磨区の「名谷活性化プラン」に「地下鉄名谷駅」と明記されていることから確認できます。板宿を長田区、名谷を垂水区や西区と取り違えないでください。

区公式の交通案内には「地下鉄名谷駅」「JR」「山陽電車」という記述があり、区内にこの3系統が通っていることは分かります。神戸市営地下鉄については、市の交通局が西神・山手線／北神線を「S01 谷上 〜 S17 西神中央」の17駅、海岸線を「K01 三宮・花時計前 〜 K10 新長田」の10駅と公表しています。ただし各駅がどの区にあるかの記載はありません。

須磨区の物件の成約データには、最寄駅として名谷・妙法寺（兵庫）・板宿・須磨海浜公園・須磨・鷹取・月見山といった駅名が実際に記録されていますが、これらは「須磨区の物件の最寄駅」であって、所在区を示すものではありません。垂水・舞子は垂水区です。

※本表には、須磨区の公式資料で区内の駅と分かる2駅を載せています。

板宿は、須磨区が区内3エリアの一つとして「板宿エリア」を公式に掲げており、区内に板宿小学校・板宿児童館があることから確認できます。名谷は、須磨区の「名谷活性化プラン」に「地下鉄名谷駅」と明記されていることから確認できます。市の駅別一覧（自転車等放置禁止区域・市営自転車駐車場）では、JR・山陽須磨、JR須磨海浜公園、JR鷹取、地下鉄妙法寺、地下鉄名谷、山陽・地下鉄板宿が須磨区の欄に、東須磨・月見山・須磨寺・総合運動公園の駅前駐輪場も須磨区の欄に掲載されています。ただしJR鷹取は、駅前駐輪場の（北）が須磨区、（南）が長田区の欄に分かれており、駅が区境にあたります（神戸市「自転車等放置禁止区域」2026年9月2日更新 https://www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／「市営自転車駐車場一覧」2026年10月6日更新 https://www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html）。

そして、間違えやすい点をもう一度。垂水・舞子は垂水区です。須磨ニュータウンと垂水区の団地は別物です。密集市街地の「東垂水」も垂水区であって須磨区ではありません。新長田は長田区、新開地は兵庫区です。

そのうえで、国土交通省の成約価格情報に「最寄駅」として記録されている駅名なら、所在区とは別に、物件ごとの事実として見ることができます。須磨区の物件481件について、最寄駅として記録されている上位6駅は次のとおりです。名谷 153件・中央値1,500万円・平均徒歩14分／妙法寺（兵庫）125件・1,500万円・徒歩10分／板宿 43件・2,800万円・徒歩9分／須磨海浜公園 38件・3,950万円・徒歩6分／須磨 37件・1,900万円・徒歩9分／鷹取 26件・4,000万円・徒歩7分。

この表は、須磨区の構造をそのまま示しています。件数の多い上位2駅（名谷153件・妙法寺125件）はいずれも中央値1,500万円で、2駅で278件＝全体の約58％。いっぽう中央値の高い上位2駅（鷹取4,000万円・須磨海浜公園3,950万円）は合わせて64件で、全体の約13％にすぎません。件数が多いのは北側、価格が高いのは南側という構図です。これは区公式の3エリア区分（南部が市街地、北部がニュータウン）と完全に一致しています。

そして徒歩分数。須磨海浜公園が6分、鷹取が7分、板宿と須磨が9分、妙法寺が10分、そして名谷が14分。最も件数の多い名谷が、最も駅から遠い。これはニュータウンの構造そのもので、駅を中心に団地が広がっている以上、平均徒歩分数は長くなります。「名谷駅徒歩14分」が平均だということは、バス便を前提とした物件も相当数あると考えるのが自然です。内覧の際には、実際の通勤・通学時間帯にバスの本数と所要時間をご確認ください。

成約データの最寄駅の1日あたり乗降客数（2024年）：名谷駅（神戸市営地下鉄）34,937人／日、妙法寺駅（神戸市営地下鉄）22,562人／日、須磨駅（JR西日本）19,732人／日、板宿駅（神戸市営地下鉄）19,374人／日、板宿駅（山陽電鉄）16,959人／日、鷹取駅（JR西日本）15,618人／日、須磨海浜公園駅（JR西日本）14,992人／日、月見山駅（山陽電鉄）5,109人／日。山陽電鉄の山陽須磨駅は2,639人／日です。このデータに含まれる、成約データの最寄駅のなかでは、名谷駅（神戸市営地下鉄）の乗降客数が最も多い駅です。件数の多い名谷・妙法寺は、利用者の多い地下鉄の駅でもあります。
※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

道路

神戸市が公表している緊急輸送道路の一覧では、高速自動車国道等として山陽自動車道・中国縦貫自動車道・新名神高速道路・神戸淡路鳴門自動車道・第二神明道路が、主要国道として「一般国道2号（浜手バイパス）、一般国道2号、一般国道43号、一般国道175号」が挙げられています。これは神戸市全体の一覧です。物件の周辺をどの路線が通るかは、道路地図でご確認ください。

同じ緊急輸送道路の路線一覧のなかに、市道として「須磨多聞線」「舞子多聞線」が掲載されています。これは路線名からの当方の整理であって、市の資料に「須磨区内の道路」として区分けされているわけではありません。ただし「須磨多聞線」という路線名は、須磨（区の南部）と多聞（垂水区側）を結ぶ南北方向の道路であることを名前が示しています。須磨区は南に海、北にニュータウンという南北に広い区ですので、南北の移動を支える道路がどう通っているかは、実際の生活動線を考えるうえで重要です。

渋滞については、須磨区に直接関係する記述が市公式にあります。神戸市は「阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）や第二神明道路（伊川谷〜明石西）において、交通の集中による渋滞が頻発しています」と公表しています。第二神明道路は、緊急輸送道路の一覧にも挙げられている路線です。須磨区から西方向（明石・加古川方面）へ車で動く場合、この区間がボトルネックになり得るという前提で見ておくとよいでしょう。

区内の道路事業として、市公式は多井畑トンネルが平成14年（2002年）に開通したことを記しています（須磨区100年史）。また都市局の総合交通施策として「西須磨地域の生活交通」の取り組みページが設けられています。「生活交通」という言葉がページ名になっているということ自体が、区内の移動に課題のある地域があることを示していると読めます。

神戸市は道路の無電柱化について「既成市街地（東灘区〜須磨区）を中心に」推進すると記しています。須磨区は、この「既成市街地」の西端にあたります。ただし須磨区の場合、既成市街地は区の南部で、北部は1960年代以降に造成されたニュータウンです。同じ区のなかで、市街地のでき方がまったく違うという点は、道路の条件を見るうえでも押さえておいてください。

地形については、区名の由来そのものが説明になっています。神戸市は「須磨という地名は、六甲山系の西端、鉢伏山・鉄枴山が海に迫る平地のすみで、畿内の西すみに位置するため『すみ』がなまって『すま』になった」と記しています。山が海に迫っている。そして北部は、その山を削って造成されたニュータウンです。土砂災害警戒区域は区内に306箇所（2026年6月30日現在・兵庫県指定）で、神戸市9区のなかで北区（858箇所）に次ぐ2番目の多さ。坂の勾配、擁壁の状態、バスの本数は、内覧時に必ずご確認ください。

※出典：神戸市「緊急輸送道路（路線一覧PDF）」https://www.city.kobe.lg.jp/documents/8736/emergencyroad_list.pdf ／神戸市「道路網」https://www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「無電柱化の推進」https://www.city.kobe.lg.jp/a83166/shise/kekaku/kensetsukyoku/michikei/emergencyroad.html ／神戸市「西須磨地域の生活交通」https://www.city.kobe.lg.jp/a80014/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/sogokotsu/nishisuma.html ／神戸市交通局 https://kotsu.city.kobe.lg.jp/ ／神戸市「須磨区の概要」https://www.city.kobe.lg.jp/i73375/kuyakusho/sumaku/syokaitorikumi/sugata/gaiyou.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市の公表値です。固定資産税の計算式は市の公式表現で「課税標準額（1,000円未満切捨て）×税率（1.4％）＝税額（100円未満切捨て）」、都市計画税は「課税標準額×税率（0.3％）」。1.4％と0.3％を合わせると1.7％です（当方の合算）。

都市計画税の課税対象は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」。神戸市は市域の64％が市街化調整区域ですから、神戸市内には都市計画税がかからない物件が実際に存在します。須磨区は3区のなかで、この論点がいちばん現実味のある区です。区の北部には多井畑・妙法寺といった、地価公示の所在地番が「字（あざ）」表記になる水準の土地が含まれ、標準地の価格も41,500円/㎡〜53,500円/㎡という水準です。物件がどちらにあたるかは物件ごとに違います。納税通知書で都市計画税が課されているかを見るのが、いちばん確実な確認方法です。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納付は一括払いまたは年4回分割で、口座振替・クレジットカード払いに対応しています。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場は新長田合同庁舎（長田区）です。2026年5月1日からは、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。須磨区にお住まいの場合、証明書の対面取得は長田区まで行くことになります。

住宅用地の課税標準の特例は、神戸市の公表値で小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡以下の部分）が固定資産税で価格の6分の1・都市計画税で3分の1、一般住宅用地（それを超える部分）が固定資産税で3分の1・都市計画税で3分の2です。市の原文は「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

須磨区では、この「200㎡」という線引きが実際に効きます。令和8年地価公示の住宅地40地点のうち、地積が200㎡を超えるものが11地点あります（若木町217㎡・離宮前町334㎡・離宮西町261㎡・竜が台214㎡・北落合236㎡・南落合276㎡・菅の台206㎡・横尾224㎡・友が丘222㎡・白川台227㎡と217㎡、ほかに道正台3,498㎡）。成約データでも戸建180件の平均土地面積は135㎡で、長田区95㎡・兵庫区78㎡を大きく上回ります。敷地が200㎡を超えると、超えた部分は「一般住宅用地」となり、固定資産税の特例が6分の1ではなく3分の1になります。広い土地を買うということは、その部分の税負担が相対的に重くなるということです。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日から床面積要件が変わっています。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になりました。須磨区では、上限が280㎡から240㎡に下がった点に注意してください。戸建の平均延床が107㎡という区ですから大半は問題ありませんが、240㎡を超える大きな住宅を建てる場合、従来は対象だったものが対象外になり得ます。減額割合はいずれも2分の1、減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（認定長期優良住宅は2031年3月31日までの新築でそれぞれ5年・7年に延長）です。

須磨区の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均147,480円で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち10位、神戸市9区のなかでは5位という水準です。ただし区内の標準地は最高271,000円/㎡から最安41,500円/㎡まで6.5倍ひらいており、「須磨区だから固定資産税がいくら」という言い方はできません。物件の場所次第で、土地の評価額は6倍以上変わります。

土地・家屋の免税点は、地方税法第351条により土地30万円・家屋20万円（令和8年度分まで。令和9年度分から家屋は30万円）で、課税標準額がこれ未満なら課税されません（e-Gov法令検索「地方税法」https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226）。償却資産の免税点は「課税標準となるべき額が150万円未満の場合は、課税されません」と明記されています。また「固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません」とも記されています。

免税点

同一人が神戸市須磨区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日が納期限です（納税通知書は2026年4月1日発送）。「固定資産税（概要）」ページは「年4回（4月、7月、12月、翌年2月）」と記していますが、実際の納期限は年度ごとにずれますので、該当年度の市税スケジュールをご確認ください／賦課期日は1月1日。「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」（神戸市）

※税率は神戸市須磨区の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域306箇所。神戸市9区で北区に次ぐ2番目

須磨区で家を買うとき、いちばん最初に確認していただきたいのがこれです。 兵庫県が2026年6月30日現在で公表している指定状況によると、 神戸市内の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は2,356箇所。区別の内訳はこうです。

須磨区は306箇所で、神戸市9区のなかで2番目に多い区です。 兵庫区（122箇所）の2.5倍、長田区（186箇所）の1.6倍。 神戸市全体2,356箇所の約13％（当方算出）が須磨区にあります。

内訳も特徴的です。 土石流が64箇所で、これは北区（224箇所）に次いで市内2位。 中央区の47箇所、兵庫区の35箇所より多い。 地すべりが4箇所というのは、神戸市9区のなかで最も多い数字です （北区23箇所を除く。垂水区2・東灘区1・兵庫区1、他の4区はゼロ）。 急傾斜地の崩壊・土石流・地すべりの3種すべてが、須磨区には存在します。

これは、須磨区の成り立ちの裏返しです。 区名の由来そのものが「六甲山系の西端、鉢伏山・鉄枴山が海に迫る平地のすみ」。 区公式も「都心に近いのに海と山に囲まれ自然豊かなまち」と記しています。 そして北部は、その山を削って造成されたニュータウンです。 山が近いということは、土砂災害のリスクが近いということでもあります。

指定するのは神戸市ではなく兵庫県です。 市の公式表現は「兵庫県は法令に基づき、順次、基礎調査を実施したうえで、 『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』及び『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を 指定しています」。 なお神戸市は「現在、神戸市内には地すべりのレッドゾーンの指定はありません」と 明記しています。

※上の表はすべて警戒区域（イエローゾーン）の箇所数です。 特別警戒区域（レッドゾーン）は須磨区内に131箇所（急傾斜地125・土石流6）です（同じ兵庫県資料）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物に構造規制がかかり、 開発には許可が必要になります。担保評価にも影響し得ます。 イエローとレッドは実務上まったく別物です。 各区域の位置は物件ごとに違いますので、必ず兵庫県のCGハザードマップまたは神戸市情報マップで、ご自身の住所をご確認ください。 出典：兵庫県「令和8年6月30日現在の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「土砂災害警戒区域等」 https://www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/preparation/sand/doshasaigaikuiki.html ／ 兵庫県 砂防事業 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/wd17_000000009.html ／ 国土交通省 六甲砂防事務所 https://www.kkr.mlit.go.jp/rokko/

2｜造成地を買うときに見るところ ―「山を削った跡地」の住宅団地

神戸市は須磨ニュータウンの開発手法を、次のように説明しています。

つまり、須磨区北部の住宅団地は「山を削った跡地」です。 土砂採取の開始は1960年、ベルトコンベヤの運転開始は1964年、稼働停止は2005年9月。 入居開始は北須磨1967年から横尾1979年まで。 計画人口113,000人・面積900ha・6団地。

造成地の物件で、確認していただきたいのは次の4点です。

• 擁壁の築造年・構造・検査済証の有無。 練積みかRCかブロック積みか。クラック・はらみ・傾きはないか。 水抜き穴は詰まっていないか。誰の所有物か（隣地の擁壁の上に建っている場合、 更新費用の負担が将来問題になります）。
• 切土か盛土か。 山を削った跡地の造成では、同じ団地のなかでも区画によって切土と盛土が分かれます。 神戸市は2024年4月1日に市域全域を盛土規制法の「宅地造成等工事規制区域」として公示しています（造成を伴う工事は500㎡超が建設局防災課、500㎡以下が区の建設事務所が窓口）。
• 土砂災害警戒区域に入っていないか。区内に306箇所あります。
• 地区計画・まちづくり協定・建築協定の有無。 計画的に造成された住宅団地では、用途・高さ・壁面位置・垣柵の構造などに ルールが乗っている可能性が、一般の既成市街地より高くなります。

擁壁のつくり直しは、建物の工事費とは別に相当額がかかります。 購入価格が安いからといって、総額が安いとは限りません。 これは須磨区北部の物件を検討するときに、必ず織り込んでおいていただきたい点です。

出典：神戸市「須磨ニュータウンのあゆみ」 https://www.city.kobe.lg.jp/i73375/kuyakusho/sumaku/syokaitorikumi/sumanewtown/nthistory.html ／ 須磨区100年史（平成期・ニュータウン） https://www.city.kobe.lg.jp/documents/32459/kinensi_5.pdf

3｜津波の防潮堤対策は2023年3月に完了。須磨区は対象7区の一つ

神戸市は次のように公表しています。

市の定義では、レベル2津波が 「1000年に一度の確率で発生する可能性のあるマグニチュード9クラスの地震に伴い発生するとされる津波」 ＝南海トラフ巨大地震を想定したもの、 レベル1津波が「概ね100年〜150年間隔で繰り返し発生しているマグニチュード8クラスの地震に伴い 発生するとされる津波」です。 津波浸水想定区域があるのは東灘・灘・中央・兵庫・長田・須磨・垂水の7区で、 須磨区は含まれます（北区・西区は浸水しないと見込まれています）。 市は対策完了後について「対策前の浸水想定区域と比較すると、浸水範囲が大幅に減少している」 「人の住む区域は浸水しないと想定されています」と記しています。

須磨区の南部、須磨浦エリアは海側です。 成約データで中央値が最も高い鷹取（4,000万円・26件）、須磨海浜公園（3,950万円・38件）、 町丁目別で最も高い大池町（4,000万円・20件）は、いずれも海側にあたります。 価格の高いエリアが、海に近いエリアでもあるということです。 津波だけでなく高潮のハザードマップも、必ず両方ご確認ください。 神戸市は高潮ハザードマップを別に公開しています。

また、須磨区の歴史のなかで市公式が挙げている災害として 1938年の阪神大水害があります（須磨区100年史でも主要な出来事として扱われています）。 妙法寺川など区内の河川の洪水浸水想定と想定浸水深は物件ごとに違いますので、神戸市情報マップ https://www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 で住所を指定してご確認ください。

出典：神戸市「津波対策の完了について」 https://www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html ／ 高潮ハザードマップ https://www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113 ／ 須磨区100年史（阪神大水害・震災・未来） https://www.city.kobe.lg.jp/documents/32459/kinensi_6.pdf

4｜築40〜50年台のマンションを買うときに見るところ

須磨区の成約481件のうち301件（63％）がマンションで、 中央値1,400万円・平均専有74㎡・平均築年1992年。 3区のなかでいちばん安く、いちばん広く、いちばん古いという構成です。

成約の個票を並べると、実態がよく分かります。

「駅徒歩0分・専有80㎡・3LDK・1,400万円」という取引が、実際に起きています。 ただし築年は1974年。2026年時点で52年目です。 この価格には理由があります。

築40〜50年台のマンションを検討する場合、確認すべきは価格ではなく管理です。

• 管理組合の運営状況。総会が機能しているか、理事のなり手はいるか、 滞納はどの程度あるか。
• 修繕積立金の水準と積立残高。この築年帯では、積立不足が最大のリスクです。 月額がいくらか、値上げの計画があるか、一時金の徴収予定はないか。
• 長期修繕計画の有無と、直近の大規模修繕の履歴。 外壁・屋上防水・給排水管の更新がいつ行われたか。 給排水管の更新履歴はとくに重要です。
• 耐震性。1981年6月以前の建築確認であれば旧耐震基準です。 上の個票では1974年・1978年・1979年の3件が該当し得ます。 耐震診断・耐震改修の実施状況を確認してください。 住宅ローン控除や各種の補助の要件にも関わります。
• エレベーターの有無と更新履歴。高経年の団地型マンションでは、 そもそもエレベーターがない棟もあります。

神戸市には長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの固定資産税の減額措置、 耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う減額措置があります。長寿命化マンションの減額は、2023年4月1日〜2027年3月31日に長寿命化工事を完了した築20年以上・総戸数10戸以上のマンションで、管理計画の認定などの要件を満たすと、100㎡相当分まで翌年度分の固定資産税が2分の1になります（都市計画税は対象外。完了後3か月以内に申告。神戸市「長寿命化マンションの減額」2026年5月19日更新 https://www.city.kobe.lg.jp/a72594/kurashi/tax/kotei/sansyo4/mansyon.html）。耐震改修の減額は、昭和57年1月1日以前からある住宅の耐震改修で税額が2分の1（令和13年3月31日までの工事・完了後3か月以内に申告。地方税法附則第15条の9）です。 これらの制度が用意されているということ自体が、 神戸市に高経年のマンションストックが相当数あることを示しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（神戸市須磨区481件）／ 神戸市「長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置」 https://www.city.kobe.lg.jp/a72594/kurashi/tax/kotei/sansyo4/mansyon.html ／ 神戸市「耐震改修に伴う減額措置」 https://www.city.kobe.lg.jp/a72594/kurashi/tax/kotei/sansyo4/taisin.html

5｜区域区分の確認は、須磨区ではとくに丁寧に

神戸市は市域の64％が市街化調整区域という、政令指定都市としては異例の市です。 神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、 市街化調整区域が約35,486ha（64％）。 この調整区域は主に北区・西区に分布しており、 神戸市は「既成市街地（東灘区〜須磨区）」という表現を使っています。

ただし須磨区については、他の2区より注意が必要だと考えています。 区の北部には多井畑・妙法寺といった地区が含まれ、 令和8年地価公示の標準地でも 多井畑字東所3番13が41,500円/㎡、妙法寺字円満林2番67が42,500円/㎡、 妙法寺字池ノ谷1番10が53,500円/㎡、妙法寺字竹向イ1番14が84,100円/㎡と、 所在地番が「字（あざ）」表記になる標準地が4地点あります。 丁目ではなく字で表される地番は、一般に市街地化の度合いが低い土地に多く見られます。

区域区分は都市計画図で示されており、区単位の集計は公表されていません。物件ごとに確認が必要です。 確認は次の3つの方法で行えます。

• 神戸市の「都市計画情報検索」「神戸市情報マップ」で住所を入力する。 線引き・用途地域・地区計画・高度地区がまとめて見られます。
• 固定資産税の納税通知書を見る。 都市計画税（0.3％）が課されていれば市街化区域、 課されていなければ市街化調整区域の可能性が高くなります。
• 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を確認する。

市街化調整区域だった場合に何が起きるかも書いておきます。 神戸市は「市街化調整区域では、開発行為（建築目的の土地の区画形質の変更）や 建築行為が制限されている」「立地基準などに適合するほか、市街化区域と同様の技術基準に 適合する場合に限り、特例的に容認すべきものとして許可を行っている」と記しています。 将来の建て替えに許可が要る、あるいはできない場合があります。 住宅ローンの取扱いを制限する金融機関もあります。 そのかわり都市計画税（0.3％）はかかりません。 これは価格の安さの理由になり得る要素です。 安い理由を確認しないまま「割安だ」と判断しないでください。

出典：神戸市「区域区分（線引き）」 https://www.city.kobe.lg.jp/documents/57660/kuikikubun.pdf ／ 神戸市「市街化調整区域における建築・開発」 https://www.city.kobe.lg.jp/a33173/business/kaihatsu/kaihatsukyoka/chosekuiki/kenchiku_kaihatsu.html ／ 「市街化調整区域における手続き」https://www.city.kobe.lg.jp/a84931/chouseitetuduki20230911.html ／ 「都市計画情報検索」https://www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html

6｜地区計画・まちづくり協定 ― 団地では「ある」前提で確認する

神戸市には地区計画が94地区＋防災街区整備地区計画1地区＝計95地区、 約3,697.8ha（2025年12月8日現在）。 市街化区域20,244haに対して約18％（当方算出）です。 さらにまちづくり協定が20地区（2026年6月1日現在。 根拠は1981年12月制定の神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例）、 1978年制定の神戸市都市景観条例もあります。

須磨区のように計画的に造成された住宅団地を抱える区では、 「何らかのルールが乗っている」確率は一般の既成市街地より高いと考えて確認すべきです。 これは悪いことではありません。 用途・高さ・壁面位置・垣柵の構造などにルールがあるからこそ、 団地としての住環境が保たれている、という面があります。

問題は、そのルールが買う側の計画と衝突しないかどうかです。 増築したい、駐車場を増やしたい、二世帯にしたい、店舗を併用したい、 高い塀を立てたい、木を伐りたい。 こうした計画は、地区計画や協定に触れることがあります。 須磨区の地区計画は6地区（妙法寺駅東・板宿南・千歳・鷹取駅北・須磨北町・須磨車）です（神戸市「地区計画」2026年10月6日更新 https://www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html）。区域と制限の内容、まちづくり協定の有無は、神戸市情報マップまたは重要事項説明書で必ずご確認ください。

なお神戸市の高度地区は1973年に当初指定され、以降8回の全市見直しを経ており、 「斜線型高さ制限」と「絶対高さ制限」の2類型があります。 防火地域922ha・準防火地域5,942ha（2025年12月8日現在）。 また2023年6月1日施行の用途地域見直しでは、 「住環境保全と多様な建替え」として容積率・建ぺい率を80/40→100/50に緩和する 項目が実施されています。 容積率80％・建ぺい率40％という指定は一般に低層住宅地に使われるもので、 計画的に造成された住宅団地にも見られる水準です。 見直しの対象地区は、神戸市「用途地域の見直し」のページと神戸市情報マップでご確認ください。

※高度地区の「斜線型高さ制限」は、斜面地専用の規制ではありません。 出典：神戸市「地区計画」 https://www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 「まちづくり協定」https://www.city.kobe.lg.jp/a96653/kurashi/machizukuri/torikumi/agreement.html ／ 「用途地域・高度地区」https://www.city.kobe.lg.jp/a84931/areadistrict.html ／ 用途地域見直しのねらい（PDF）https://www.city.kobe.lg.jp/documents/14513/minaoshi_nerai2.pdf

7｜「くらしの防災ガイド」須磨区版 ― ファイル名に注意

神戸市は区ごとに「くらしの防災ガイド」（2026年度版・土砂災害・水害ハザードマップ付）を 公開しています。

ここで一つ、実務的な注意があります。 本ページの調査で神戸市の区別PDF索引ページを確認したところ、 須磨区の本文PDFが `tarumi.pdf`（垂水）というファイル名で提示されました。 ページ上の並び順やファイル名のズレの可能性があります。 本ページでは、このURLを須磨区版として引用していません。 ファイル名から区を推定しないでください。 PDFを開いて区名を目視で確認することをおすすめします。

確認していただきたいのは次の4つです。

• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域。区内に警戒区域が306箇所あります （急傾斜地の崩壊238・土石流64・地すべり4）。神戸市9区で2番目の多さです。 特別警戒区域は131箇所です。各区域の位置は住所ごとにご確認ください。
• 洪水浸水想定。妙法寺川など区内の河川について、住所単位で浸水深をご確認ください。 神戸市情報マップ（mid=19）で確認できます。
• 津波・高潮。防潮堤対策は2023年3月に完了していますが、 高潮ハザードマップは別に公開されています。海側を検討される方は必ず両方を。
• 避難所と避難経路。南部の市街地と北部のニュータウンでは、条件がまったく違います。 区の「避難場所と備蓄」ページも併せてご確認ください。

神戸市のハザードマップは日本語のほか英語・中文・韓国語でも公開されています。 兵庫県のCGハザードマップ、国土交通省 六甲砂防事務所のページもあわせてご確認ください。

出典：神戸市「ハザードマップ」 https://www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/index.html ／ 「くらしの防災ガイド」区別PDF索引 https://www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/pdfkohyo2019.html ／ 須磨区版 地図PDF https://www.city.kobe.lg.jp/documents/28756/20260317153204.pdf ／ 土砂災害・水害ハザードマップ https://www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 高潮ハザードマップ https://www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113 ／ 兵庫県CGハザードマップ https://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/cg-hm/hazard-map/index.html ／ 神戸市須磨区「避難場所と備蓄」 https://www.city.kobe.lg.jp/i97028/kuyakusho/sumaku/anshin/bosai/hinannbashotobitiku.html

須磨という地名の由来を、神戸市は公式に書いています。

「すみ」が「すま」になった。 そしてこの一文には、須磨区の地形が2つ書き込まれています。 一つは「鉢伏山・鉄枴山が海に迫る」＝山と海が近いこと。 もう一つは「畿内の西すみ」＝古代の都から見て西の端だったこと。 区公式は区の性格を「都心に近いのに海と山に囲まれ自然豊かなまち」とも記しています。

この地形が、いまの地価にそのまま出ています。 令和8年地価公示の住宅地40地点で、最高が若木町一丁目の271,000円/㎡、 最安が多井畑字東所の41,500円/㎡で6.5倍。 そして下落した4地点のうち3地点が多井畑・妙法寺という北端、 1地点が一ノ谷町という西側に集中しています。 「海に迫る山」と「畿内の西すみ」が、いまも価格の形を決めているということです。

1920年、神戸市に編入 ― 2020年で100年

須磨区の沿革を、神戸市の公表資料から時系列で並べます。

1945年の記述に注目してください。 「従来は須磨区であった旧西代村の範囲を林田区（現・長田区）に編入した」。 いまの長田区の一部は、かつて須磨区でした。 そして同じ再編で、林田区は長田区に改称されています。 須磨区・長田区・兵庫区の境界は、1945年に引き直されたものだということです。

また平成24年に、大黒小学校の跡地に区役所が移転しています。 学校の跡地が区役所になるというのは、それ自体が区の変化を示す事実です。 いまも区の児童館に大黒児童館という名前が残っています。

1960年 ―「山、海へ行く」が始まる

須磨区の現在をつくった決定的な出来事が、1960年の土砂採取開始です。 神戸市はこの開発手法をこう説明しています。

山を削って海を埋める。削った跡には団地を建てる。 この一石二鳥の手法が「神戸方式」と呼ばれ、神戸市が公式に説明しているものです。 土砂を運ぶ須磨ベルトコンベヤは1964年に運転を開始し、2005年9月に停止しました。 41年間です。

こうしてできたのが須磨ニュータウン。 計画人口113,000人、面積900ha、6団地。 別資料（須磨区100年史）は 「昭和40年代から50年代にかけて須磨区の北部の山を削り、その跡地に計画的に、 『高倉台』『横尾』『名谷』『落合』『白川台』『北須磨』の6つの団地が造られ、 大規模なニュータウンができました」と記しています。 開発の背景は「昭和30年代」の産業発展と急激な人口増加だったと市は説明しています。

いま、須磨区の市立小学校20校・中学校11校という数（3区で最多）も、 高倉台・横尾・白川・東落合・西落合・南落合・竜が台・菅の台といった校名も、 すべてこの時期につくられたものです。

そして2025年 ― 人口▲3.8％と、「リノベーション・神戸」

2025年国勢調査の速報で、須磨区の人口は152,654人。 2020年の158,719人から▲6,065人（▲3.8％）（当方算出）。 本ページで扱う3区のなかで最も大きな減少です。 神戸市全体は△1.8％で、総人口は1,497,630人と150万人を割りました。

6団地の入居開始は1967年から1979年まで。 2026年時点で最も新しい横尾でも47年目、最も古い北須磨は59年目（当方算出）。 区の高齢化率は33.3％（2020年国勢調査）。 一気につくられたまちは、一気に年を取ります。 これは須磨区だけの話ではなく、全国の大規模ニュータウンに共通する構造です。

神戸市は、これに手を打っています。 2019年に「リノベーション・神戸」を始動させ、 「名谷活性化プラン〜躍動する多世代共生のまちへ〜」を進めています。 市は「名谷エリアが新たな『ゆとりある郊外型居住エリア』のモデル」だと位置づけ、 北須磨支所の移転（2024年8月）、須磨パティオのリニューアル（2024〜2025年）、 駅ビル「tete Myodani」のオープン（2025年3月）、駅前ロータリーの改修（2025年）、 落合中央公園の改修（2026年以降）と事業を重ねてきました。 このほか須磨海浜公園・水族園のリニューアル、須磨浜プロジェクト、 西須磨地域の生活交通といった取り組みも市公式に掲載されています。

「つくられたまち」が「つくり直されているまち」になった。 それが、いまの須磨区です。 令和8年地価公示で住宅地が前年比＋2.5％となっていることと時期は重なりますが、 因果は市公式に書かれていませんので、本ページでは「時期が重なる」以上のことは書きません。

畿内の西すみ「すま」から、1920年の神戸市編入、1931年の区制施行、 1960年からの「山、海へ行く」、そして2019年からの「リノベーション・神戸」。 須磨区で物件を見るときには、その土地がいつ・どうやってつくられたところなのかを 一度考えてみてください。 地価が6.5倍ひらいている理由の多くは、そこにあります。

出典：神戸市「須磨区の概要」 https://www.city.kobe.lg.jp/i73375/kuyakusho/sumaku/syokaitorikumi/sugata/gaiyou.html ／ 神戸市「須磨区 神戸市編入100年」 https://www.city.kobe.lg.jp/i73375/kuyakusho/sumaku/syokaitorikumi/sugata/100nenshi.html ／ 神戸市「須磨ニュータウンのあゆみ」 https://www.city.kobe.lg.jp/i73375/kuyakusho/sumaku/syokaitorikumi/sumanewtown/nthistory.html ／ 須磨区100年史（平成期・ニュータウン） https://www.city.kobe.lg.jp/documents/32459/kinensi_5.pdf ／ 神戸市「名谷活性化プラン」 https://www.city.kobe.lg.jp/i73375/kuyakusho/sumaku/syokaitorikumi/sumanewtown/myodani.html ／ 神戸市「長田区の歴史」（1945年の再編の記述） https://www.city.kobe.lg.jp/h53961/kuyakusho/nagataku/jyouhou/rekishi.html

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