【神戸市西区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市西区の価格帯で、いくら得になるか

神戸市西区の住宅地は1㎡あたり平均74,874円（35地点の単純平均）。市内の標準地は最高174,000円/㎡（学園西町２丁目５番２３）から最低17,200円/㎡（神出町田井字上ノ祢宜２０６番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が10.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、神戸市西区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は230件。成約価格の中央値は2,400万円、真ん中の半数は1,600万円〜3,300万円に収まっています。延床面積の中央値は115㎡。建築年の中央値は1994年です。

最寄駅で多いのは西神中央駅（70件）、明石駅（34件）、西神南駅（22件）。

中央値の2,400万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は85万8,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる230件のうち、1981年以前に建てられたものは27件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

神戸市西区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて神戸市西区・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年（2025年）国勢調査の速報集計で、西区の人口は228,268人、世帯数は103,442世帯です（2025年10月1日現在）。この228,268人は、神戸市9区のなかで最多です。

ところが前回（2020年）の238,877人・100,141世帯と比べると、人口は10,609人減（▲4.4％）、世帯数は3,301世帯増（＋3.3％）。この▲10,609人・▲4.4％は、減少数・減少率とも神戸市9区で最大です（世帯の増減と率、および「9区で最大」の比較は当方の算出・比較によります）。市内で最も人口が多い区が、市内で最も人口を減らしている。これが西区のいまの姿です。

神戸市全体の総人口は1,497,630人で2020年比△27,522人（△1.8％）、世帯数は766,349世帯で＋31,429世帯（＋4.3％）。神戸市は150万人を割りました。西区の▲4.4％は、市全体の△1.8％のおよそ2.4倍の速さです。なお2025年国勢調査速報で人口が増加したのは中央区（＋3.1％）・兵庫区（＋2.5％）・灘区（＋0.4％）の3区のみで、西区は含まれていません。

ただし、世帯の中身を見ると別の顔が出てきます。西区の1世帯当たり人員は2.32人（2020年国勢調査）で、北区と並んで神戸市内で最多タイ。神戸市全体の1.95人（2025年）を大きく上回ります。そして高齢化率（65歳以上人口の割合）は28.4％（2020年国勢調査）で、垂水区31.0％・北区32.0％より低い水準です。人口はいちばん減っているのに、世帯の人数はいちばん多く、高齢化率はいちばん低い。本ページで扱う3区のなかでは、最もファミリー層が残っている区だと言えます。（ただし、なぜ人口が減っているのかの理由は市公式に記載がなく、本ページでは断定していません。）

区の面積は138.01平方キロメートル。西区の公式ページは「面積は138.01平方キロメートルで市域の約4分の1を占め、北区に次いで2番目に広い区です」と記しています。人口228,268人を138.01km²で割ると約1,654人/km²（当方算出）で、北区（約848人/km²）のおよそ2倍の密度です。

そして西区は、神戸市9区のなかで最も新しい区です。市公式の逐語を引きます。「1982年(昭和57年)8月1日に、伊川谷町、櫨谷町、玉津町、平野町、押部谷町、神出町、岩岡町の7町をもって、垂水区から分区し誕生しました。」分区当時の人口は約94,000人で、いまは市内最多。44年でおよそ2.4倍（当方算出）になった計算です。市公式は人口増加の要因として西神ニュータウン・学園都市・西神南ニュータウンなどの建設を挙げています。

市街化区域と市街化調整区域

ここに出てくる面積は、西区のものではなく神戸市全体のものです。区域区分は都市計画図で示されており、区ごとの面積の集計は公表されていないため、本ページでは市全体の数字を示したうえで、区としての読み方を書きます。

神戸市全体では、神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）です。政令指定都市でありながら、市域の3分の2が市街化調整区域という、全国的にもかなり珍しい構造をしています。

そして、この調整区域の主たる分布先が西区と北区です。神戸市の都市計画区域マスタープランは、市街化調整区域について「市街化を抑制し、緑豊かな自然環境の保全・育成をはかり、農村環境など地域特性を活かした秩序ある土地利用を誘導する」と定めており、西区を名指しした記述として「西区押部谷町木見地区において、主に工業・流通業務地としての整備をはかる」という一文があります。西区の調整区域は、農地としてだけでなく、産業用地としても位置づけられているということです。

区域区分は計画図（図面）で表示され、区域区分変更の告示PDFも「計画図表示のとおり」とするのみで、区別の内訳が文章として書かれていないためです。「西区の◯％が調整区域です」という数字を、本ページは持っていません。個別の物件の区域は、神戸市の都市計画情報検索・神戸市情報マップ、または重要事項説明書で必ずご確認ください。

地価公示 ― 35地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市西区の住宅地の標準地は35地点。 単純平均は1㎡あたり74,874円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.8％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市西区は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 神戸市西区の住宅地の平均価格は17位。 神戸市の9区のなかで見ると第8位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市西区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地35地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で10.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

神戸市西区の数字には、3つの「ねじれ」があります。

ねじれ①。人口は神戸市9区で最多（228,268人）なのに、 住宅地の平均価格は9区で8位（74,874円/㎡）です。 面積も138.01km²で北区に次ぐ2位。 人口と面積は市内トップクラスなのに、土地の単価は下から2番目。

ねじれ②。その市内最多の人口が、市内で最も速く減っています。 2020年→2025年で▲10,609人（▲4.4％）。 減少数・減少率とも神戸市9区で最大です（比較は当方）。 「市内最多」と「最も減った」が同じ区に同居しています。

ねじれ③。工業地の平均単価が、住宅地の平均単価とほぼ同じです。 令和8年地価公示で、西区の工業地7地点の平均は73,985円/㎡。 住宅地35地点の平均74,874円/㎡との差は、わずか889円。 しかも工業地の前年比は＋7.5％で、住宅地の＋2.8％の約2.7倍です。

この章では、この3つのねじれを、公的資料だけで説明できるところまで説明します。

まず、神戸市9区の住宅地平均のなかでの位置を確認する

西区は9区で8位。県内40市区町村では17位です。 中央区（363,692円/㎡）の約4.9分の1。 ただし変動率＋2.8％は9区で5位で、 価格の順位（8位）より上にあります。 北区（＋2.5％）・垂水区（＋2.0％）を上回り、 本ページで扱う3区のなかでは最も高い伸びです。

ここで人口を重ねてください。 西区の人口は228,268人で9区最多。 垂水区206,825人、北区203,615人がこれに続きます。 人口では1位、地価では8位。 これが西区の第一のねじれです。

※順位・平均は国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から 当方が全地点の価格を集計して算出した自算値であり、国土交通省が順位として公表しているものではありません。 人口は令和7年（2025年）国勢調査 速報集計（2025年10月1日現在）。

令和8年地価公示 ― 住宅地35地点を全部並べる

価格の高い順に、35地点すべてを所在地番つきで並べます。 所在地番に「字（あざ）」が入っている地点は、地番を太字にしています。

太字の地番を数えてください。16地点あります。 35地点のうち16地点＝約46％が「字」の付く地番です（当方算出）。 そして価格の低いほうから6地点は、すべて「字」付きで、すべて前年比0.0％。 神出町田井字上ノ祢宜17,200円/㎡、岩岡町岩岡字中筋17,700円/㎡、 櫨谷町福谷字口縁谷19,100円/㎡、押部谷町栄字北垣内21,000円/㎡、 伊川谷町前開字矢ノ崎21,300円/㎡、平野町芝崎字樋ノ口25,000円/㎡。

数字でも整理しておきます。35地点のうち、 上昇24地点・横ばい（0.0％）10地点・下落1地点。 横ばい10地点のうち8地点が「字」付きで、 残る2地点は美穂が丘二丁目（41,500円/㎡）と北山台三丁目（39,000円/㎡）という団地名の地点です。 唯一の下落地点も農村部ではなく、高雄台566番697（29,100円/㎡・▲1.0％）という団地名の地点でした。

いっぽう上昇率の上位はこうです。 枝吉一丁目104番3＋6.0％（106,000円/㎡）、 南別府三丁目6番15＋5.9％（98,000円/㎡）、 王塚台五丁目120番2＋5.7％（111,000円/㎡）、 枝吉四丁目138番＋5.6％（96,400円/㎡）、 学園西町二丁目5番23＋5.5％（174,000円/㎡・区内最高値）、 伊川谷町有瀬字バリバリ南926番12＋5.0％（105,000円/㎡）、 竹の台四丁目17番17＋4.9％（170,000円/㎡）、 伊川谷町潤和字山ノ上1306番9＋4.8％（109,000円/㎡）。 区の東部（枝吉・南別府・王塚台）とニュータウン（学園西町・竹の台）が、そろって上がっています。

地積も見ておきましょう。 最安の神出町田井字上ノ祢宜は676㎡、2番目に安い岩岡町岩岡字中筋は1,015㎡。 いっぽう最高の学園西町二丁目は203㎡。 区内で最も安い土地が、区内で最も広い。 西区の「安い」は、狭いから安いのではありません。広くてもその価格だということです。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 標準地番号は国土交通省の鑑定評価書情報における地域名「神戸西」に対応します。

説明(1) ― 106集落。西区は「共生ゾーン条例」の市内最多の区である

「農村＝北区」というイメージは、集落数では成り立ちません。 神戸市には「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」 （平成8年4月15日 神戸市条例第10号、最終改正 令和4年4月1日）があり、 条例第1条は目的をこう定めています。

市の紹介ページは、この条例を「西北神に広がる豊かな農業・農村地域を守るため」の 制度だと説明しています。 そして取組状況は西区106集落・北区66集落という2区の集落数でしか集計されていません。

集落の数では西区が北区を大きく上回ります。 いっぽうで協議会の設立率（91％ vs 98％）と計画の策定率（66％ vs 76％）は、 どちらも西区のほうが低い。 集落は多いが、組織化は北区が先行しているという関係です。

農村用途区域の約半分（49.7％）は農業保全区域です。 ここでは、地目が農地なら「区域内外に農地以外の代替地がないこと」が住宅の条件になります。 環境保全区域・集落居住区域・特定用途区域Aでは「農家住宅・住宅」は可、特定用途区域Bでは不可です（神戸市 土地利用基準）。 （面積は市公式、構成比は当方算出。区別の内訳は公表されていないため、これは市全体の数字です。各区域の建築の可否は、購入前に必ず神戸市の担当部局にご確認ください。）

そして手続きです。条例第10条。

駐車場の設置も、木竹の伐採も、届出の対象です。 さらに農村景観保全形成地域では「様式第3号による行為説明書」と 関連図書（建築物は平面図・立面図まで）の添付が必須で、 農村用途区域より規制が重いとされています （西区内の指定地区は、農村景観保全形成基本計画（https://www.city.kobe.lg.jp/documents/14587/keikannkihonnkeikaku_1.pdf）と共生ゾーン条例の窓口で確認してください）。 そして土地利用基準はこう釘を刺しています。

国の制度（市街化調整区域）の上に、神戸市独自の条例がもう一枚かかっている。 神戸市全体では市街化調整区域が約35,486ha＝市域の64％を占め、 その主たる分布先が西区と北区です。 西区の35地点のうち16地点が「字」付きで、前年比0.0％の10地点のうち8地点がそこに重なる。 これが第一の説明です。

説明(2) ― 西区は9区で最も新しい区。神戸市になって80年、区になって44年

神戸市の市域の変遷について、市はこう記しています。 「1889年4月1日、神戸区に葺合村、荒田村を合併して神戸市が誕生しました。」 誕生時の面積は約21 km²。 「1947年から1958年にかけて、現在の東灘区や西北神地域を合併」し、 「28町村と合併した結果、面積は当初の25倍近くに相当する約530 km²まで 増加しました。」

西区の全域は、この「28町村」の一部です。 垂水区の区史年表によれば、 1947年3月に明石郡の伊川谷村・櫨谷村・押部谷村・玉津村・平野村・神出村・岩岡村の7村が 神戸市に合併し、垂水区に編入されました。 そして1982年8月1日に、その7町がそのまま西区として分区します。 西区の公式ページの逐語を引きます。

つまり「西区はもともと垂水区だった」。 これは市公式の年表で裏が取れる事実です。 西区は、神戸市9区のなかで最も新しい区で、 神戸市になって約80年、区になって44年しか経っていません。 中央区とは、都市としての歴史が90年以上ずれています。 363,692円/㎡と17,200円/㎡の差は、 別々の町だったものが同じ市になった結果だと、市公式の年表から読むことができます。

そして、その44年で人口は2.4倍になりました。 分区当時（1982年）の人口は約94,000人で、いまは228,268人で市内最多（当方算出で約2.4倍）。 市公式は人口増加の要因として 西神ニュータウン・学園都市・西神南ニュータウンなどの建設を挙げています。 （神戸市は新住宅市街地開発事業を市全体で「2,092.6ha・8地区」と公表しています。）

説明(3) ― 「安いのは危ないから」ではない

ここは、はっきり書いておきたいところです。 西区の地価が9区で8位である理由は、災害リスクではありません。 むしろ西区は、神戸市のなかで最もリスクの構成が薄い部類に入ります。

津波ゼロ、地すべりゼロ、密集市街地なし、坂のまちの対象エリアなし。 土砂災害警戒区域も北区の4分の1です。 西区の地価が低いことの説明に、災害リスクは使えません。 使えるのは、面積（138.01km²＝市域の約4分の1）、 都心からの距離、 市街化調整区域と共生ゾーン条例という制度、 そして区としての歴史の浅さ（1982年分区）です。 （なお土砂災害特別警戒区域＝レッドゾーンは西区内に112箇所あります（兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」2026年6月30日現在 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf）ので、個別の物件については必ずご確認ください。）

説明(4) ― 工業地が住宅地と同じ値段で、約2.7倍の速さで上がっている

そして、西区でいちばん他区にない数字がこれです。

工業地7地点の平均73,985円/㎡は、住宅地35地点の平均74,874円/㎡と、 わずか889円しか違いません。 そして前年比は＋7.5％で、住宅地＋2.8％の約2.7倍。 西区では、工業用地が住宅地と同じ値段で取引され、約2.7倍の速さで値上がりしています。

工業地7地点の内訳も出しておきます。

7地点のうち3地点が＋9％を超えています。 最大は森友四丁目の＋10.4％、次いで伊川谷町潤和字西ノ口の＋10.3％。 地積も室谷二丁目が6,000㎡、伊川谷町潤和字西ノ口が1,513㎡、大津和三丁目が1,148㎡と、 大型の敷地が並びます。

これは偶然ではありません。都市計画の方針と一致しています。 神戸市の都市計画区域マスタープランには、西区を名指しした一文があります。

そして西区の地区計画16地区のうち3つが産業系です。 神戸複合産業団地／神戸複合産業団地南地区／玉津・櫨谷工業地区。 ほかの区の地区計画は住宅団地や駅前が中心ですから、これは西区の特徴です。 さらに2023年6月1日施行の全市的な用途地域見直しでは、 工業系地域の容積率・建ぺい率が200/60→300/80に引き上げられています。 （ただし市はこの見直しと西区の工業地の地価上昇を、因果として結びつけてはいません。）

買う側にとっての意味は2つあります。 第一に、職住近接が成立し得る区だということ。 第二に、住宅を買う土地の隣が産業用地である可能性があるということです。 用途地域と地区計画を、必ず契約前に確認してください。 工業地が住宅地と同じ単価で、しかも約2.7倍の速さで上がっているということは、 土地の使われ方がこれから変わり得るということでもあります。

商業地2地点も挙げておきます。 枝吉二丁目114番2外が132,000円/㎡（前年比＋6.5％・地積292㎡）、 池上三丁目6番14外が104,000円/㎡（＋6.7％・1,215㎡）。 2地点平均で118,000円/㎡・＋6.6％。 住宅地・商業地・工業地のすべてが上昇しており、 上昇率は工業地＞商業地＞住宅地の順です。

ここまでを、一つの構図にまとめる

ここからは書き方に注意が必要です。 以上はいずれも神戸市が公式に公表している事実ですが、 「だから西区の地価は人口最多でも9区で8位なのだ」という因果は、 神戸市が公式に書いているわけではありません。 本ページはこの点を断定しません。 そのうえで、事実の並びとして、次の構図で説明できますとだけ書きます。

結論として書けるのはここまでです。 「市内最多の人口を抱えながら、市域の約4分の1という面積の大半が 市街化調整区域と農村用途区域の上にあり、区としての歴史は44年しかない」という事実の並びは、 学園西町174,000円/㎡と神出町17,200円/㎡が同じ区内に並ぶことと、矛盾しません。 ただしこれは説明であって、証明ではありません。 物件を選ぶときは、価格の並びよりも区域区分と個別の敷地条件を優先して確認してください。

成約536件 ― 戸建2,700万円・マンション2,200万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 西区の成約は536件。種別の内訳はこうです。

ここで、本ページで扱う3区を並べてみてください。

戸建の中央値は垂水区と同じ2,700万円ですが、マンションが違います。 西区2,200万円に対して、垂水区1,400万円・北区820万円。 西区のマンションは、垂水区の約1.6倍、北区の約2.7倍（当方算出）。 平均専有面積も85㎡と、垂水・北の74㎡より広い。 土地の単価がいちばん低い3区のなかで、マンションの価格帯がいちばん高いのが西区です。 ここが、地価公示の平均値だけでは絶対に見えない部分です。

平均築年も見ておきましょう。 戸建が2002年、マンションが1997年。 どちらも1982年の分区より後、そして新耐震基準（1981年）より後です。 西区の住宅ストックは、区の誕生とともに形成されたものだということが、この数字から読めます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。 これは国土交通省が公表している取引データであって、家タダ自身の成約実績ではありません。 「平均面積」は成約価格情報の「面積」欄の平均で、マンションは専有面積、 宅地（土地と建物）は土地面積です。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 本ページでは土地単独の成約中央値を掲載していません。

町丁目別・最寄駅別の成約中央値（全データ）

この2つの表の読み方は、はっきりしています。 町丁目別では竹の台3,600万円から伊川谷町1,200万円まで3.0倍（当方算出）。 最寄駅別では西神南3,100万円から明石1,550万円まで2.0倍。 そして徒歩分数は学園都市9分・西神中央10分・西神南10分に対して 栄15分・西明石20分・明石22分。 地下鉄4駅の圏内が高く・近く、それ以外が安く・遠い。 西区の市場は、地下鉄西神・山手線の終端4駅を軸に組み立てられています。

「明石」と「西明石」を最寄りとする物件が合わせて87件ある点にも注目してください。 西区の成約536件のうち約16％（当方算出）です。 市公式は西区の位置を 「神戸市の西端に位置し、明石、三木の2市と加古郡稲美町に隣接しています。」と記しており、 隣接市の駅が最寄りになる物件が現実に多いということです。

個票も並べておきます。 美賀多台のマンション（1994年築・SRC・専有85㎡・3LDK）が2,200万円（西神中央・徒歩0分）。 学園東町のマンション（1990年築・RC・専有100㎡・3LDK＋S）が2,200万円（学園都市・徒歩10分）。 井吹台西町のマンション（1999年築・RC・専有85㎡・3LDK）が2,200万円（西神南・徒歩9分）。 北別府のマンション（2008年築・RC・専有95㎡・4LDK）が2,200万円（明石・徒歩0分）。 春日台の戸建（1990年築・軽量鉄骨造・土地225㎡／延床115㎡・4LDK＋S）が2,700万円 （西神中央・徒歩0分）。 糀台の戸建（2016年築・木造・土地135㎡／延床100㎡・4LDK）が2,700万円（西神南・徒歩20分）。 玉津町の戸建（2018年築・木造・土地175㎡／延床95㎡・5LDK）が2,700万円（明石・徒歩0分）。 伊川谷町の戸建（2018年築・木造・土地125㎡／延床100㎡・3LDK）が2,700万円（朝霧・徒歩0分）。

マンションの4件はすべて2,200万円、戸建の4件はすべて2,700万円です。 マンションは築1990年で100㎡、築1994年で85㎡、築1999年で85㎡、築2008年で95㎡。 戸建は築1990年で土地225㎡、築2016年で135㎡、築2018年で175㎡、築2018年で125㎡。 築年が28年ひらいても、面積が100㎡ひらいても、同じ価格で並んでいます。 西区の市場では、築年と面積が価格にそのまま反映されていません。 だからこそ、1件ずつ中身を確認する必要があります。

最後に、県内での位置を確認しておきます。 令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 西区の住宅地の平均価格74,874円/㎡は17位。 前年比の変動率（＋2.8％）では10位です。 神戸市の9区のなかで見ると、平均価格が8位、変動率が5位。 価格の順位より、変動率の順位のほうが3つ上にあります。 35地点のうち24地点が上昇し、下落は1地点だけです。 「いちばん安い区の一つ」ではありますが、「止まっている区」ではありません。

※順位は国土交通省の鑑定評価書情報から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値であり、 国土交通省が順位として公表しているものではありません。 仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示の速算式 （価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出したものです。

空から見た、この50年の神戸市西区

左が1974〜78年、右が現在の、同じ範囲です。左の写真が撮られた時代、ここはまだ「西区」ではありませんでした。神戸市西区が誕生したのは1982年（昭和57年）8月1日。市公式の逐語を引くと、「1982年(昭和57年)8月1日に、伊川谷町、櫨谷町、玉津町、平野町、押部谷町、神出町、岩岡町の7町をもって、垂水区から分区し誕生しました。」左の写真の時点では、この一帯はまだ垂水区でした。

さらにさかのぼると、この7町が神戸市になったのは1947年3月です（明石郡の伊川谷村・櫨谷村・押部谷村・玉津村・平野村・神出村・岩岡村が神戸市に合併し、垂水区に編入）。神戸市は1889年4月1日に約21km²で市制を施行し、「1947年から1958年にかけて、現在の東灘区や西北神地域を合併」「28町村と合併した結果、面積は当初の25倍近くに相当する約530km²まで増加」しました。西区の全域が、その「28町村」の一部です。

右の写真は、そこから半世紀を経た姿です。分区当時（1982年）の人口は約94,000人、いまは228,268人で神戸市9区のうち最多。44年でおよそ2.4倍（当方算出）になりました。市公式は人口増加の要因として西神ニュータウン・学園都市・西神南ニュータウンなどの建設を挙げています。

いっぽうで、この2枚のあいだにほとんど姿を変えていない場所も、同じ区の中に広がっています。1996年（平成8年4月15日）に制定された「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」は、農村用途区域17,935haを指定し、西区の106集落（北区66集落を上回る市内最多）がその対象になっています。市公式は西区の農業について「自然環境に恵まれた緑豊かな西区では、稲作のほか、都心近郊の農業地域としての特色を活かした園芸・畜産などの農業が盛んに行われており、観光農園や直売所が数多くあります。」と記しています。変わった場所と、制度によって変わらないことが選び取られた場所。この2枚の写真の違いは、いまの西区の地価が最高174,000円/㎡から最安17,200円/㎡まで10.1倍ひらいていることと、同じ話をしています。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28673〜28675・y13009〜13010）で切り出しています。

西区を考えるときの出発点は、1982年8月1日です。神戸市西区の公式ページは、区の誕生をこう記しています。「1982年(昭和57年)8月1日に、伊川谷町、櫨谷町、玉津町、平野町、押部谷町、神出町、岩岡町の7町をもって、垂水区から分区し誕生しました。」この7町の名前が、いまも区内の地名として、そして市立学校の名前として（伊川谷・櫨谷・玉津第一／玉津・平野・神出・岩岡・押部谷）全部残っています。

そこに、市公式が人口増加の要因として挙げる西神ニュータウン・学園都市・西神南ニュータウンが重なります。旧7町の農村と、あとから乗った3つのニュータウン。これが西区の二層構造で、区内の地価が10.1倍ひらいている理由でもあります。

なお市の「くらしの防災ガイド」西区版は区内を4分割しています（①岩岡・神出周辺 ②平野・玉津・伊川谷周辺 ③西神・櫨谷周辺 ④押部谷・学園都市周辺）。これは行政資料上の区分で、都市計画上の地域区分ではありません。

本ページでは、令和8年地価公示の住宅地35地点・商業地2地点・工業地7地点の実数と国土交通省の成約価格情報536件（町丁目別・最寄駅別）を重ねて、6つのまとまりに整理します。

先に結論を書いておきます。住宅地35地点のうち上昇24地点・横ばい（0.0％）10地点・下落1地点。横ばい10地点のうち8地点が「字（あざ）」の付く農村地番です（玉津町新方字大東・玉津町西河原字村中・平野町芝崎字樋ノ口・伊川谷町前開字矢ノ崎・押部谷町栄字北垣内・櫨谷町福谷字口縁谷・岩岡町岩岡字中筋・神出町田井字上ノ祢宜）。区全体は前年比＋2.8％で上がっているのに、この一帯だけ値が動いていません。

なお以下で町丁目名と地価・成約の実数を挙げているのは、その町丁目が特定の区域に入っていることを示すものではありません。個別の物件がどの区域にかかるかは、神戸市情報マップまたは重要事項説明書でご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市西区・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

西区の鉄道は、神戸市営地下鉄 西神・山手線と神戸電鉄 粟生線の2本立てです。神戸市交通局の路線構成では、西神・山手線は北神線と直通して「S01 谷上 〜 S17 西神中央」でつながっており、西神中央が終点（S17）にあたります。神戸市の自転車等放置禁止区域の指定駅一覧では、地下鉄の学園都市・伊川谷・西神南・西神中央の4駅と、神戸電鉄粟生線の木幡・栄の2駅が西区の駅として掲載されています。市営自転車駐車場（無料）の一覧には、さらに押部谷駅前・木津駅が西区として掲載されています。

都市計画上の位置づけは、神戸市9区のなかでも厚いほうです。神戸市の都市計画区域マスタープランは、「西神中央、岡場を連携拠点とし、地域拠点の機能に加え、隣接市との連携に必要なターミナル機能などの強化をはかる」、「鈴蘭台、名谷、学園都市、垂水、舞子、谷上を地域での都市活動や文化活動を支える地域拠点とし」と記しています。西区からは西神中央が「連携拠点」、学園都市が「地域拠点」。2つの拠点指定を受けているのは、北区（岡場＋鈴蘭台・谷上）と西区だけです。

そして、いちばん大事な注意点をもう一度書きます。名谷駅は須磨区です。「西神ニュータウン＝名谷」というのは誤りで、名谷は須磨ニュータウンの団地名です。学園都市駅は西区、伊川谷駅も西区。垂水区にあるのは「学園南」という地名・地区計画です。

※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

本表に載せているのは、神戸市公式で「西区の駅」だと裏が取れた駅だけです。神戸市の公式サイトには「どの駅がどの区にあるか」を1件ずつ示した対応表がなく、鉄道各社の駅一覧にも所在区の表記がありません。そこで本ページでは、自転車等放置禁止区域の指定駅一覧と市営自転車駐車場一覧という、駅を所在区ごとに分けて掲載している市公式の一次情報から所在区を確認できた駅だけを表にしています。

西区の地下鉄の駅は、終端側の4駅です。西神・山手線／北神線の駅順は「S01 谷上（北区）→新神戸→三宮→県庁前→大倉山→湊川公園→上沢→長田→新長田→板宿→妙法寺→名谷（須磨区）→総合運動公園→学園都市→伊川谷→西神南→S17 西神中央」。このうち西区は学園都市・伊川谷・西神南・西神中央の4駅です。総合運動公園駅は、市の駐輪場一覧で駅前駐輪場が須磨区の欄に掲載されています（市の駐輪場一覧（神戸市「市営自転車駐車場一覧」2026年10月6日更新 https://www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html））。

ここで、よくある3つの誤りを正しておきます。①「名谷駅は西区」は誤り。名谷駅は須磨区です。名谷は須磨ニュータウンの団地名で、「西神ニュータウン＝名谷」というのも誤りです。②「学園都市駅は垂水区」は誤り。学園都市駅は西区です。垂水区にあるのは「学園南」という地名・地区計画です。③「伊川谷は垂水区・明石市」は誤り。伊川谷は西区です。市公式の道路ページが第二神明道路の渋滞区間を「伊川谷〜明石西」と書くため取り違えられやすいのですが、伊川谷駅前駐輪場・伊川谷小学校・伊川谷中学校はいずれも西区として市公式に掲載されています。

そのうえで、国土交通省の成約価格情報に「最寄駅」として記録されている駅名なら、所在区とは無関係に事実として書けます。西区の物件536件について、最寄駅として記録されている上位6駅は次のとおりです。西神中央 199件・中央値2,600万円・平均徒歩10分／西神南 68件・3,100万円・徒歩10分／明石 62件・1,550万円・徒歩22分／学園都市 31件・3,200万円・徒歩9分／西明石 25件・2,900万円・徒歩20分／栄（兵庫）24件・2,550万円・徒歩15分。

注目していただきたいのは「明石」と「西明石」です。合わせて87件、西区の成約536件のうち約16％（当方算出）が、この2駅を最寄りとして記録しています。市公式は西区の位置を「神戸市の西端に位置し、明石、三木の2市と加古郡稲美町に隣接しています。」と記しており、隣接市の駅が最寄りになる物件が現実に多いということです。徒歩分数も明石22分・西明石20分と長く、実際にはバスや自転車での移動が前提になる物件だと読むのが自然です。

そして駅別の価格の並び方が、西区の特徴を示しています。中央値は西神南3,100万円から明石1,550万円まで2.0倍（当方算出）。徒歩分数は学園都市9分・西神中央10分・西神南10分に対し、栄15分・西明石20分・明石22分。地下鉄4駅の圏内が高く・近く、それ以外が安く・遠い。西区の市場は、地下鉄西神・山手線の終端4駅を軸に組み立てられています。

表の「1日平均乗降人員」欄は、国土数値情報（駅別乗降客数データ）の2024年の1日あたり乗降客数です（乗った人と降りた人の合計）。西神中央駅（神戸市営地下鉄）約33,687人／日、学園都市駅（神戸市営地下鉄）約26,272人／日、西神南駅（神戸市営地下鉄）約19,963人／日、伊川谷駅（神戸市営地下鉄）約6,854人／日、押部谷駅（神戸電鉄）約724人／日です。表に載せた区内の駅のなかでは西神中央駅が最も多く、神戸電鉄粟生線の駅は1日数百人〜1,000人台です。成約データの最寄駅に出てくる明石駅（JR西日本）は約94,172人／日、西明石駅（JR西日本）は約60,176人／日です。

道路

西区は、神戸市が公表している「ミッシングリンク」の当事者です。神戸市は道路網のページで「神戸市内の高速道路ネットワークは、大阪湾岸道路西伸部や神戸西バイパスなど、ミッシングリンクが存在しています。これにより、阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）や第二神明道路（伊川谷〜明石西）において、交通の集中による渋滞が頻発しています」と公表しています。伊川谷は西区ですから、市が名指しする2つの渋滞区間のうち1つが西区に関係します。そしてその解消策とされる神戸西バイパスは未完成。市公式が「渋滞が頻発している」と書き、その対策路線が未完成だと書いている。これは西区で車を使う生活を考えるときの前提です。

物件の周辺をどの路線が通るかは、道路地図でご確認ください。神戸市が公表している緊急輸送道路の一覧では、高速自動車国道等として山陽自動車道・中国縦貫自動車道・新名神高速道路・神戸淡路鳴門自動車道・第二神明道路が、主要国道として「一般国道2号（浜手バイパス）、一般国道2号、一般国道43号、一般国道175号」が挙げられていますが、これは神戸市全体の一覧です。本ページでは路線名を市全体の一覧として紹介するにとどめ、「西区を通る国道は◯号です」という書き方はしていません。なお神戸市は道路網の階層を広域幹線道路（高速道路など）→都市内幹線道路→補完的幹線道路の3階層で説明しています。

西区の地区計画には、インターチェンジや産業団地の名前が並びます。区内16地区のうち神戸複合産業団地・神戸複合産業団地南地区・玉津・櫨谷工業地区の3つが産業系です。そして神戸市の都市計画区域マスタープランには「西区押部谷町木見地区において、主に工業・流通業務地としての整備をはかる」という西区を名指しした方針があります。西区は、住宅の区であると同時に、物流・産業の区として計画されているということです。実際、令和8年地価公示で西区の工業地は7地点・平均73,985円/㎡・前年比＋7.5％。住宅地35地点の平均74,874円/㎡とほぼ同額で、上昇率は住宅地（＋2.8％）の約2.7倍です。

地形と位置について、市公式の言葉を引いておきます。西区の概要ページは区の位置を「神戸市の西端に位置し、明石、三木の2市と加古郡稲美町に隣接しています。」と記し、農業については「自然環境に恵まれた緑豊かな西区では、稲作のほか、都心近郊の農業地域としての特色を活かした園芸・畜産などの農業が盛んに行われており、観光農園や直売所が数多くあります。」と記しています。面積は138.01平方キロメートルで市域の約4分の1、北区に次いで2番目に広い区。この広さは行政資料にも出ていて、くらしの防災ガイド（ハザードマップ）の西区版は4分割で発行されています（①岩岡・神出周辺 ②平野・玉津・伊川谷周辺 ③西神・櫨谷周辺 ④押部谷・学園都市周辺）。北区は6分割ですから、それに次ぐ分割数です。区は「西区あんない」として区全域図＋A〜Dの4ゾーン別詳細図も公開しています。内覧するときは、区内での移動時間を甘く見積もらないでください。西神中央と岩岡町では、同じ「西区」でも生活圏がまったく違います。

※総合運動公園駅は市の駐輪場一覧で須磨区の欄、粟生線の緑が丘は一覧に掲載がありません。出典：神戸市「自転車等放置禁止区域」https://www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／神戸市「市営自転車駐車場一覧」https://www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／神戸市「道路網」https://www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「緊急輸送道路（路線一覧PDF）」https://www.city.kobe.lg.jp/documents/8736/emergencyroad_list.pdf ／神戸市「都市計画区域マスタープラン」https://www.city.kobe.lg.jp/documents/57660/kuikimaster.pdf ／神戸市「西区の概要」https://www.city.kobe.lg.jp/k25836/kuyakusho/nishiku/shokai/introduction/gaiyou/index.html ／神戸市「西区あんない」https://www.city.kobe.lg.jp/k25836/kuyakusho/nishiku/shokai/map/annaizu.html ／神戸市交通局 https://kotsu.city.kobe.lg.jp/

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市の公表値です。固定資産税の計算式は市の公式表現で「課税標準額（1,000円未満切捨て）×税率（1.4％）＝税額（100円未満切捨て）」、都市計画税は「課税標準額×税率（0.3％）」です。1.4％と0.3％を合わせると1.7％です（当方の合算）。

そして西区では、ここが他区より重要になります。都市計画税の課税対象は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」。神戸市は市域の64％が市街化調整区域で、その主たる分布先が西区・北区です。つまり西区には、都市計画税がかからない物件が実際に存在します。市街化区域内なら毎年1.7％、市街化調整区域内なら1.4％。課税標準額が同じなら、0.3％分だけ毎年の保有コストが違うということです。ただし個別の物件がどちらなのかは物件ごとに違います。「西区だから都市計画税がかからない」という書き方は誤りになります。納税通知書と重要事項説明書で確認するのが確実です。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納付は一括払いまたは年4回分割で、口座振替・クレジットカード払いに対応しています。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場は新長田合同庁舎（長田区）です。2026年5月1日からは、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。西区役所は2022年2月に西神中央（西区糀台5-4-1）へ移転しており、玉津支所もあります。いずれも新長田合同庁舎とは別の場所ですので、窓口に行く前に電子申請や郵送で済むかどうかを神戸市にご確認ください。

住宅用地の課税標準の特例は、神戸市の公表値で小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡以下の部分）が固定資産税で価格の6分の1・都市計画税で3分の1、一般住宅用地（それを超える部分）が固定資産税で3分の1・都市計画税で3分の2です。市の原文は「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

西区の方は、この「200㎡」という線に注意してください。成約データでは、西区の戸建293件の平均面積（土地面積）は172㎡です。町丁目別に見ると竹の台150㎡・春日台139㎡・玉津町132㎡・学園東町131㎡・樫野台131㎡・井吹台西町126㎡・糀台101㎡といった水準ですが、個票では春日台の戸建が土地225㎡、玉津町の戸建が土地175㎡といった例も出ています。200㎡を超える土地が実際に流通している区だということです。200㎡を超えた部分は小規模住宅用地の6分の1ではなく、一般住宅用地の3分の1が適用されます。土地が広いことは西区の魅力ですが、毎年の固定資産税では広さがそのまま負担に効いてくるという点は正直にお伝えしておきます。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日から床面積要件が変わっています。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になりました。減額割合はいずれも2分の1、減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（認定長期優良住宅は2031年3月31日までの新築でそれぞれ5年・7年に延長）です。上限が280㎡から240㎡に下がった点は、延床の大きな住宅が建てられる西区ではむしろ効いてくる変更です。

西区の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均74,874円で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち17位、神戸市9区のなかでは8位という水準です。中央区（363,692円/㎡）の約4.9分の1ですから、同じ広さの土地なら、毎年の保有コストの絶対額も大きく違います。ただし区内の標準地は最高174,000円/㎡から最安17,200円/㎡まで10.1倍ひらいており、「西区だから固定資産税が安い」と一律には決まりません。物件の場所次第です。

土地・家屋の免税点は、地方税法第351条により土地30万円・家屋20万円（令和8年度分まで。令和9年度分から家屋は30万円）で、課税標準額がこれ未満なら課税されません（e-Gov法令検索「地方税法」https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226）。償却資産の免税点は「課税標準となるべき額が150万円未満の場合は、課税されません」と明記されています。また「固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません」とも記されています。

免税点

同一人が神戸市西区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日が納期限です（納税通知書は2026年4月1日発送）。「固定資産税（概要）」ページは「年4回（4月、7月、12月、翌年2月）」と記していますが、実際の納期限は年度ごとにずれますので、該当年度の市税スケジュールをご確認ください／賦課期日は1月1日。「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」（神戸市）

※税率は神戸市西区の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜西区の災害リスクは、神戸市のなかで最も薄い部類に入る

先に結論を書きます。西区の地価が9区で8位である理由に、災害リスクは使えません。 市公式で確認できる範囲で整理すると、こうなります。

西区は206箇所で9区中4位。市全体の約8.7％（当方算出）にとどまり、 北区858箇所の約24％です。 そして地すべり警戒区域は0箇所（中央区・灘区・長田区と並ぶ。北区は23箇所）。 さらに津波浸水想定区域もありません。 市公式が「各区の浸水想定区域（北区・西区は浸水しないため掲載なし）」と明記しています。 海に面していない内陸区だからです。

加えて、神戸市の密集市街地再生優先地区4地区 （灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水）に西区は含まれません。 「坂のまち神戸プロジェクト」のエリアリノベーション6エリア （兵庫山麓／鵯越駅・丸山駅／禅昌寺東部・高取山麓／塩屋／鈴蘭台駅／神鉄長田駅・名倉）にも 西区は含まれません。 神戸市の「まちの課題」として名指しされている枠組みに、西区はほとんど登場しないのです。

指定するのは神戸市ではなく兵庫県です。 市の公式表現は「兵庫県は法令に基づき、順次、基礎調査を実施したうえで、 『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』及び『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を 指定しています」。 問い合わせ先を間違えないようにしてください。

※上の表の箇所数はすべて警戒区域（イエローゾーン）です。 特別警戒区域（レッドゾーン）は西区内に112箇所（急傾斜地105・土石流7）です（同じ兵庫県資料）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物に構造規制がかかり、 開発には許可が必要になります。担保評価にも影響し得ます。 イエローとレッドは、実務上まったく別物です。混同しないでください。 「西区の災害リスクが薄い」というのは区全体の傾向であって、 個別の物件がイエローゾーンに入っていないことを意味しません。必ず地図でご確認ください。 出典：兵庫県「令和8年6月30日現在の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「土砂災害警戒区域等」 https://www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/preparation/sand/doshasaigaikuiki.html ／ 神戸市「津波対策の完了について」 https://www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html ／ 神戸市「密集市街地の再生」 https://www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/index.html ／ 神戸市「坂のまち神戸プロジェクト」https://www.city.kobe.lg.jp/a01110/saka.html

2｜共生ゾーン条例 ― 買う前に「農村用途区域かどうか」を必ず確定させる

西区で家を買うときに、いちばん見落とされやすいのがこれです。 「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」（平成8年4月15日 神戸市条例第10号）の 農村用途区域に入っているかどうかで、できることが変わります。 農村用途区域は市全体で17,935ha、対象は西区106集落・北区66集落で、 集落数では西区が市内最多です。

そして忘れてはいけないのが、第10条の「30日前」です。 農村用途区域内で 建築物の新築・増築・改築、宅地造成、土地の形質変更、駐車場の設置、木竹伐採、土石採取、 水面埋立てを行う者は、着手日の30日前までに市長に届け出なければなりません。 買ってすぐ着工、というスケジュールは組めません。 リフォームや外構工事、庭木の伐採でも該当し得ます。 資金計画と工程表を作るときに、この30日を必ず入れてください。

いっぽうでプラス面も正確に書いておきます。 西区では106集落中96集落（91％）が里づくり協議会を設立し、70集落（66％）が里づくり計画を策定 しています。 里づくり計画の記載事項には「農業振興、環境整備、土地利用、景観保全形成、市街地交流、 新田園コミュニティ、農村定住起業に関する計画等」が含まれます。 移住・定住・起業が、計画の項目として正面から入っているということです。 市も2015年以降の規制緩和により 「Uターン希望者が家を新たに建築する事が可能になったり、また新たな移住者が新築住宅を建築したり、 古民家を活用してカフェなどをオープン」することが認められていると説明しています。

出典：神戸市「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」 https://www.city.kobe.lg.jp/a99375/shise/kekaku/kezaikankokyoku/symbiosis.html ／ 条例本文PDF https://www.city.kobe.lg.jp/documents/14587/202204_jyorei.pdf ／ 施行規則PDF https://www.city.kobe.lg.jp/documents/14587/201604_03sekoukisoku_1.pdf ／ 土地利用基準PDF https://www.city.kobe.lg.jp/documents/14587/tochiriyoukijun2022.pdf ／ 区域概要図PDF https://www.city.kobe.lg.jp/documents/14587/gaiyouzu_202312.pdf

3｜用途地域を必ず見る ― 西区は工業地が住宅地と同じ値段の区

これは西区でしか書けない注意点です。 令和8年地価公示で、西区の工業地7地点の平均は73,985円/㎡。 住宅地35地点の平均74,874円/㎡との差はわずか889円です。 そして工業地の前年比＋7.5％は、住宅地の＋2.8％の約2.7倍。

これは偶然ではなく、都市計画の方針と一致しています。 神戸市の都市計画区域マスタープランには、西区を名指しした一文があります。

そして西区の地区計画16地区のうち3つが産業系です。 神戸複合産業団地／神戸複合産業団地南地区／玉津・櫨谷工業地区。 さらに2023年6月1日施行の全市的な用途地域見直しでは、 工業系地域の容積率・建ぺい率が200/60→300/80に引き上げられています。

買う側が確認すべきことは、はっきりしています。

• 物件の用途地域。工業地域・工業専用地域・準工業地域のいずれかであれば、 周辺に工場・倉庫・物流施設が立地し得ます。工業専用地域には住宅を建てられません。
• 隣接地の用途地域。自分の敷地が住居系でも、道路を挟んだ隣が工業系ということが起こります。
• 地区計画の有無と内容。西区16地区のうち3つが産業系です。
• 将来の交通量。市公式は第二神明道路（伊川谷〜明石西）の渋滞を課題として挙げ、 その解消策とされる神戸西バイパスは未完成です。

「工業地が住宅地と同じ単価で、約2.7倍の速さで上がっている」ということは、 土地の使われ方がこれから変わり得るということでもあります。 良い面もあります。職住近接が成立し得ること、そして 産業用地の需要が土地の値崩れを防いでいる可能性があることです。 ただし市はこれを因果として説明していません。本ページも断定しません。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）／ 神戸市「都市計画区域マスタープラン」https://www.city.kobe.lg.jp/documents/57660/kuikimaster.pdf ／ 神戸市「地区計画」 https://www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 神戸市「用途地域の見直し（2023年6月1日施行）」 https://www.city.kobe.lg.jp/a84931/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/youtominaoshi/index.html ／ 神戸市「道路網」https://www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html

4｜地名の取り違えに注意 ― 名谷・学園都市・伊川谷

西区は、地名の取り違えが起きやすい区です。 ここを間違えると、住所も学区も税も全部違ってきます。

地下鉄西神・山手線の西区の駅は、終端側の4駅だけです。 駅順は「S01 谷上（北区）→新神戸→三宮→県庁前→大倉山→湊川公園→上沢→長田→新長田→板宿→ 妙法寺→名谷（須磨区）→総合運動公園→学園都市→伊川谷→西神南→ S17 西神中央」。 このうち市公式で西区だと裏が取れているのは学園都市・伊川谷・西神南・西神中央の4駅です。 ほかに神戸電鉄粟生線の木幡・栄（自転車等放置禁止区域の指定駅一覧）、 押部谷・木津（市営自転車駐車場一覧）が西区として掲載されています。

「最寄駅」と「住所」は別物としてご確認ください。 固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスは、住所地の区のものが適用されます。 西区の成約536件のうち87件（約16％）が明石・西明石を最寄りとして記録しており、 隣接市の駅が最寄りになる物件が現実に多いのが西区です。

出典：神戸市「自転車等放置禁止区域」 https://www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／ 神戸市「市営自転車駐車場一覧」 https://www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／ 神戸市交通局 https://kotsu.city.kobe.lg.jp/ ／ 神戸市「西区の概要」 https://www.city.kobe.lg.jp/k25836/kuyakusho/nishiku/shokai/introduction/gaiyou/index.html

5｜ニュータウンの中古住宅を買うときに見るところ

西区の成約536件のうち293件が戸建で 中央値2,700万円・平均土地面積172㎡・平均築年2002年、 243件がマンションで中央値2,200万円・平均専有85㎡・平均築年1997年です。 市公式が人口増加の要因として挙げる 西神ニュータウン・学園都市・西神南ニュータウンの住宅が、 区内の中古市場の中核にあると考えるのが自然です。

なお市は新住宅市街地開発事業を市全体で「2,092.6ha・8地区」、一団地の住宅施設を「351.98ha・9地区」と公表しています。

中古住宅を見るときの確認事項は次のとおりです。

• 土地が200㎡を超えているか。超える部分は住宅用地の特例が 小規模住宅用地（固定資産税で6分の1）から一般住宅用地（3分の1）に変わります。 西区の成約戸建の平均土地面積は172㎡ですが、 個票では春日台の戸建が土地225㎡という例も出ています。
• マンションの築年と修繕。区の成約マンションの平均築年は1997年です。 大規模修繕の履歴と長期修繕計画、修繕積立金の水準を必ず確認してください。 神戸市には長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの固定資産税の減額措置が あります。2023年4月1日〜2027年3月31日に長寿命化工事を完了した築20年以上・総戸数10戸以上のマンションで、管理計画の認定などの要件を満たすと、100㎡相当分まで翌年度分の固定資産税が2分の1になります（都市計画税は対象外。完了後3か月以内に申告。神戸市「長寿命化マンションの減額」2026年5月19日更新 https://www.city.kobe.lg.jp/a72594/kurashi/tax/kotei/sansyo4/mansyon.html）。
• 地区計画の有無。西区には16地区の地区計画があり、うち3つが産業系です （制限内容は各地区ページ・神戸市情報マップで確認できます）。
• 最寄駅が区内か区外か。成約536件のうち87件（約16％）が明石・西明石を 最寄りとして記録しています。徒歩22分・20分という平均徒歩分数は、 実際にはバスや自転車での移動が前提になり得ることを示しています。
• 用途地域。西区は工業地が住宅地とほぼ同単価で、約2.7倍の速さで上がっている区です。 周辺の土地の使われ方が変わり得ます。

出典：神戸市「西区の概要」 https://www.city.kobe.lg.jp/k25836/kuyakusho/nishiku/shokai/introduction/gaiyou/index.html ／ 神戸市「西神中央駅周辺のリノベーション」https://www.city.kobe.lg.jp/a26136/20200205212138.html ／ 神戸市「ニュータウンの活性化」 https://www.city.kobe.lg.jp/a26136/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/shintoshi/index.html ／ 神戸市「長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置」 https://www.city.kobe.lg.jp/a72594/kurashi/tax/kotei/sansyo4/mansyon.html

6｜「くらしの防災ガイド」西区版は4分割 ― 住所単位で見る

神戸市は区ごとに「くらしの防災ガイド」（2026年度版・土砂災害・水害ハザードマップ付）を 公開しています。 西区版は4分割で発行されています。

1冊に収まらないのは、区が広いからです。 西区の面積は138.01km²で市域の約4分の1、北区に次いで2番目。 北区が6分割、西区が4分割です。 西神中央に住む人と、岩岡町に住む人は、同じ「西区版」のハザードマップを見ていません。 生活圏が別だということが、市の資料の作り方に出ています。

想定浸水深などの数値は、物件の住所ごとに違います。区版ガイドの地図面または神戸市情報マップ https://www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 で住所を指定して確認してください。区は「西区あんない」として区全域図＋A〜Dの4ゾーン別詳細図も公開しています。

確認していただきたいのは次の4つです。

• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域。西区内に警戒区域が206箇所あります （急傾斜地の崩壊176・土石流30・地すべり0）。特別警戒区域は112箇所です。
• 洪水浸水想定。区内の河川について、神戸市情報マップ（mid=19）で住所単位でご確認ください。
• 避難所と避難経路。西区は4分割のガイドが必要なほど広く、 同じ区内でも避難の考え方が地域ごとに違います。
• 津波・高潮。津波浸水想定区域はありません（市公式が明記）。 高潮は高潮ハザードマップ（mid=113）で住所ごとに確認できます。

神戸市のハザードマップは日本語のほか英語・中文・韓国語でも公開されています。 兵庫県のCGハザードマップもあわせてご確認ください。

出典：神戸市「ハザードマップ」 https://www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/index.html ／ 「くらしの防災ガイド」区別PDF索引 https://www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/pdfkohyo2019.html ／ 土砂災害・水害ハザードマップ https://www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 神戸市「西区あんない」 https://www.city.kobe.lg.jp/k25836/kuyakusho/nishiku/shokai/map/annaizu.html

7｜神戸市は「地区ルールが乗っている」確率が高い市。西区はとくに高い

神戸市には地区計画が94地区＋防災街区整備地区計画1地区＝計95地区、 約3,697.8ha（2025年12月8日現在）あります。 市街化区域20,244haに対して約18％（当方算出）。 そのうち16地区が西区で、北区16地区と並んで市内最多クラスです。 天王山地区／西神第2地区／神戸複合産業団地／前開地区／岩岡南地区／二ツ屋地区／小山地区／ 丸塚地区／水谷中央地区／白水地区／桜が丘地区／上津橋地区／潤和山の手台地区／月が丘地区／ 玉津・櫨谷工業地区／神戸複合産業団地南地区。

さらにまちづくり協定が20地区（2026年6月1日現在。 根拠は1981年12月制定の神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例）、 1978年制定の神戸市都市景観条例もあります。 地区計画がかかると、建ぺい率・容積率・高さ・壁面の位置・用途・垣柵の構造などに 追加の制限が入ることがあります。 制限は自由度を下げますが、同時に周辺の環境を守る働きもします。 大切なのは、契約前に「あるか・ないか・何が書いてあるか」を確定させることです。 各地区の区域と制限の内容は、神戸市「地区計画」の各地区ページ（https://www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html）と神戸市情報マップで確認できます。 神戸市の「都市計画情報検索」「神戸市情報マップ」で住所を入力すれば、 線引き・用途地域・地区計画・高度地区がまとめて確認できます。

なお神戸市の高度地区は1973年に当初指定され、以降8回の全市見直しを経ており、 「斜線型高さ制限」と「絶対高さ制限」の2類型があります。 防火地域922ha・準防火地域5,942ha（2025年12月8日現在）。 西区内の用途地域・高度地区・防火／準防火地域の指定は、物件の住所ごとに神戸市情報マップ（都市計画情報）で確認してください。

最後に、西区で現在事業中の再開発事業について書いておきます。 神戸市で現在事業中の市街地再開発事業は垂水中央東地区・神戸三宮雲井通5丁目地区の2件のみで、 西区には該当がありません。 また「計画的開発団地のリノベーション」のモデル3団地 （垂水区多聞台・北区有野台・北区唐櫃台）にも西区は含まれません。 土地区画整理事業は市全体で4,776.5ha・52地区（市公式の集計値）で、物件が事業区域に入るかどうかは神戸市情報マップで確認できます。 西区で進んでいるのは、再開発でも団地再生でもなく、 西神中央の拠点化（区役所移転2022年2月・文化芸術ホール2022年10月1日オープン）です。

出典：神戸市「地区計画」 https://www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 「用途地域・高度地区」https://www.city.kobe.lg.jp/a84931/areadistrict.html ／ 「都市計画情報検索」https://www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html ／ 「神戸市情報マップ」https://www2.wagmap.jp/kobecity/Portal ／ 神戸市「市街地再開発事業」 https://www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/redevelop/index.html ／ 神戸市「土地区画整理事業」 https://www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/adjustment/index.html

神戸市の「西区の概要」は、西区を「神戸市の西端に位置し、明石、三木の2市と加古郡稲美町に隣接しています。」と記しています。

西区には区の成り立ちが、一文で全部書かれています。 そしてそれが、いまの地価の構造をそのまま説明します。

市公式の一文 ―「7町をもって、垂水区から分区し誕生しました」

西区は、神戸市9区のなかで最も新しい区です。 誕生は1982年8月1日。まだ44年しか経っていません。 そしてその前は垂水区でした。

さらにさかのぼると、垂水区の区史年表にこうあります。 1947年3月、明石郡の伊川谷村・櫨谷村・押部谷村・玉津村・平野村・神出村・岩岡村の各村が 神戸市に合併し、垂水区に編入。 つまり、いまの西区は1947年3月に神戸市になった旧明石郡の農村です。

1889年の神戸市は、21km²の港町だった

神戸市の市域の変遷について、市はこう記しています。

西区の全域が、この「28町村」の一部です。 神戸市が1889年に生まれたとき、西区の土地は神戸市ではありませんでした。 神戸市になったのは戦後の1947年、区として独立したのは1982年。 中央区とは、都市としての歴史が90年以上ずれています。

この年表と、令和8年地価公示の標準地の並びを見比べてください。 区内で最も安い標準地は神出町田井字上ノ祢宜206番1の17,200円/㎡。 神出町は、1982年の分区時に西区を構成した7町の一つです。 その次に安いのが岩岡町岩岡字中筋1561番1外の17,700円/㎡（岩岡町も7町の一つ）、 櫨谷町福谷字口縁谷268番外の19,100円/㎡（櫨谷町も7町の一つ）、 押部谷町栄字北垣内56番の21,000円/㎡（押部谷町も7町の一つ）、 伊川谷町前開字矢ノ崎765番外の21,300円/㎡（伊川谷町も7町の一つ）、 平野町芝崎字樋ノ口276番外の25,000円/㎡（平野町も7町の一つ）。 安い標準地の所在地が、1982年の分区時の7町の名前と「字」付きの地番で並んでいます。 そしてこの6地点は、すべて前年比0.0％で値が動いていません。

44年で人口2.4倍 ― ニュータウンが区をつくった

市公式は分区当時（1982年）の人口を約94,000人とし、 「現在は市内最多」と記しています。 2025年国勢調査速報の228,268人と比べると、44年でおよそ2.4倍（当方算出）。 そして市は人口増加の要因として 西神ニュータウン・学園都市・西神南ニュータウンなどの建設を挙げています。 別の市公式ページでは「西神住宅団地」という表記も使われています。

なお市は新住宅市街地開発事業を市全体で「2,092.6ha・8地区」、一団地の住宅施設を「351.98ha・9地区」と公表しています。

そのかわり、学校名の一覧が、区の成り立ちを語っています。 西区の市立小学校29校のうち、 伊川谷・櫨谷・玉津第一・平野・神出・岩岡・押部谷は、 1982年の分区時の7町の名前そのもの。 いっぽう糀台・狩場台・竹の台・樫野台・美賀多台・春日台・井吹東・井吹の丘・井吹西・ 月が丘・桜が丘は、ニュータウンとともにできた学校です。 旧7町の学校と、ニュータウンの学校。 44年経ったいまも、この2つが並んで存在しています。

いっぽうで、1996年に「農村を守る条例」ができた

西区が人口を2.4倍に増やしていたのと同じ時期に、 神戸市は「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」 （平成8年4月15日 神戸市条例第10号）を制定しています。 条例第1条の目的は 「市内の農村地域について、秩序ある土地利用の計画的推進、農村らしい景観の保全及び形成、 里づくり協議会による里づくり計画の作成等を行う」。 市はこれを「西北神に広がる豊かな農業・農村地域を守るため」の制度だと説明しています。

そして西区の対象は106集落。北区の66集落を上回る市内最多です。 里づくり協議会の設立は96集落（91％）、里づくり計画の策定は70集落（66％） （2023年12月現在）。 農村用途区域は市全体で17,935haで、そのうち 約半分の農業保全区域（8,913ha）では、地目が農地なら代替地がないことが住宅の条件です。

つまり西区は、同じ44年のあいだに2つのことを同時にやってきた区です。 ニュータウンで人口を2.4倍に増やし、そのいっぽうで農村を条例で守ってきた。 その結果が、学園西町174,000円/㎡と神出町17,200円/㎡が同じ区内に並ぶという 区内格差10.1倍の構造です。 （ただし市はこれを因果として説明していません。本ページも断定しません。）

市公式は、西区の農業をこう記しています。

いま動いているのは、西神中央

西区でいま最も投資が入っているのが西神中央です。 神戸市の都市計画区域マスタープランは 「西神中央、岡場を連携拠点とし、地域拠点の機能に加え、 隣接市との連携に必要なターミナル機能などの強化をはかる」、 「鈴蘭台、名谷、学園都市、垂水、舞子、谷上を地域での都市活動や文化活動を支える 地域拠点とし」と記しています。 西区からは西神中央が「連携拠点」、学園都市が「地域拠点」。 2つの拠点指定を受けているのは、北区（岡場＋鈴蘭台・谷上）と西区だけです。

そして市は「西神住宅団地において、西区役所の西神中央への移転（2022年2月）を 一つの契機として、まちの一層のにぎわいや魅力向上を目指し、駅周辺のリノベーションを進め」ると 記しています。 西神中央文化・芸術ホール等は2022年10月1日にオープン。 市はその背景を「かねてからの区民ホール（なでしこホール）や現在の西図書館への要望等を踏まえ」、 駅前の市有地を活用して音楽・舞台芸術施設、図書館機能の充実、新規住宅を一体的に整備した （民間事業者の活力を活用した複合開発）と説明しています。 プレンティ広場・パークアベニューでの賑わいづくり（社会実験）も行われています。 神戸市の「神戸市が開発したニュータウンの活性化」の対象 （西神中央駅周辺／名谷駅前／六甲アイランド／ポートアイランド／ベルトコンベヤトンネル）にも 西神中央が入っています。

区役所3階には区の魅力発信拠点「こべや」（西区糀台5丁目4-1）があり、 「繋がりから成長へ」をコンセプトに西区産品の販売や交流イベントが行われています。 16事業者が「こべやブランド」として登録し、 農産物・和菓子・調味料・焼き菓子・パン等を販売しています。 ほかにNWWM（西区の魅力・担い手発掘プロジェクト）、学生との連携事業、 伊川谷駅前空間の活用といった区の取り組みもあります。

区のいま

人口は2025年国勢調査速報で228,268人・103,442世帯で神戸市9区のうち最多。 いっぽう2020年比で▲10,609人（▲4.4％）と、減少数・減少率とも9区で最大です （比較は当方）。 1世帯当たり人員2.32人は北区と並んで市内最多タイ、 高齢化率28.4％は垂水区31.0％・北区32.0％より低い。 面積は138.01平方キロメートル＝市域の約4分の1で北区に次いで2番目に広い区、 人口密度は約1,654人/km²（当方算出）で北区の約2倍です。

明石郡の7村が、1947年に神戸市になり、1982年に区になった。 その44年でニュータウンが人口を2.4倍にし、同じ時期に条例が農村を固定した。 西区で物件を見るときは、その土地がこの流れのどちら側に立っているのかを一度考えてみてください。 地価が10.1倍ひらいている理由の多くは、そこにあります。

出典：神戸市「西区の概要」 https://www.city.kobe.lg.jp/k25836/kuyakusho/nishiku/shokai/introduction/gaiyou/index.html ／ 神戸市「垂水区史（区の歩み）」 https://www.city.kobe.lg.jp/j39681/kuyakusho/tarumiku/shoukai/gaiyou/kushi.html ／ 神戸市「神戸市域の変遷」https://www.city.kobe.lg.jp/a89138/shise/about/energy/rekishi.html ／ 神戸市「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」 https://www.city.kobe.lg.jp/a99375/shise/kekaku/kezaikankokyoku/symbiosis.html ／ 神戸市「都市計画区域マスタープラン」https://www.city.kobe.lg.jp/documents/57660/kuikimaster.pdf ／ 神戸市「西神中央駅周辺のリノベーション」https://www.city.kobe.lg.jp/a26136/20200205212138.html ／ 神戸市「こべや」https://www.city.kobe.lg.jp/k25836/kuyakusho/nishiku/kekaku/keikaku/kobeyatop.html ／ 神戸市「区役所・支所の案内」https://www.city.kobe.lg.jp/a84453/shise/institution/kuyakusho.html

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