【三田市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

三田市の価格帯で、いくら得になるか

三田市の住宅地は1㎡あたり平均62,700円（15地点の単純平均）。市内の標準地は最高98,500円/㎡（屋敷町５９７番２）から最低16,100円/㎡（長坂字五月田２４番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、三田市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は138件。成約価格の中央値は2,500万円、真ん中の半数は1,800万円〜3,400万円に収まっています。延床面積の中央値は125㎡。建築年の中央値は1992年です。

最寄駅で多いのはフラワータウン駅（37件）、ウッディタウン中央駅（33件）、相野駅（20件）。

中央値の2,500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は89万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる138件のうち、1981年以前に建てられたものは6件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

三田市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて三田市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 10年連続で人口増加率日本一だった市の、いま

令和7年国勢調査の確定値（令和8年9月29日公表）では、三田市の人口は105,016人、世帯数（総数）は43,890世帯です。令和2年の109,238人・42,401世帯から、人口▲4,222人（▲3.9％）、世帯数＋1,489世帯（＋3.5％）です（総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表。増減と率は当方算出）。ここからは住民基本台帳の数字と、市公式が文章で書いていることを扱います。

住民基本台帳では、令和8年8月末現在で104,618人・47,849世帯（男50,500人／女54,118人）。対前月末比は総人口▲106人・世帯数▲29世帯です。いま、三田市の人口は減っています。

ここからが、三田市を理解するうえで最も重要な部分です。市公式はこう記しています。「1958（昭和33）年に兵庫県20番目の市として三田市が誕生しました」「1958年は約3万2千人」。そして「1987年（昭和62）年からの10年間は連続して人口増加率日本一を記録」。都市計画マスタープランはこれを「昭和62（1987）年から平成8（1996）年まで10年連続で人口増加率日本一」と書き直しています。市制施行時に3万2千人だった市が、10年連続で人口増加率日本一になった。この増分のほぼすべてが、1,074haのニュータウンによるものです。

では、人口のピークはいつだったのか。ここは、市公式の資料どうしで記述が食い違っています。都市計画マスタープラン（令和5年改定）は「平成12（2000）年には11万人に達した」「平成25(2013)年以降は減少に転じています」と記しています。いっぽう住宅基本計画（第2章）は「ニュータウンの着工が始まった昭和50年代後半以降、人口は急速に増加してきましたが、平成29年度末に116,882人でピークを迎え、その後緩やかに減少していくと予測されています」と記しています。

前者は「2000年に11万人・2013年以降減少」、後者は「平成29年度末に116,882人でピーク」。このページでは、どちらか一方を採用せず、両方を出典つきで併記します。「三田市の人口のピークは◯年です」と断定している情報を見かけたら、それは市公式の2つの資料のうち片方だけを見た記述である可能性があります。

いずれにせよ、減少局面にあることは市公式が明記しています。住宅基本計画は「北摂三田ニュータウン等では世帯数の減少や高齢化により空き家ストック等の増加が見込まれます」と書き、転出者数が転入者数を上回る地域として「フラワータウン、広野地区、小野地区、高平地区、藍地区の5地区」を挙げています。市内で最も件数の多い成約最寄駅（フラワータウン86件）が、同時に転出超過地区として名指しされているということです。この意味は04章でくわしく扱います。

面積は210.32km²＝21,032haで、市公式の逐語は「東西19.3キロメートル、南北17.8キロメートル」。人口密度は104,618人÷210.32km²＝約497人/km²（当方算出）です。芦屋市（18.47km²）の11.4倍の面積に、ほぼ同じくらいの人口が住んでいます。地形は「市域の北部と東部に標高500〜700mの主要山岳が位置し、南西部はおおむね300m以内の丘陵台地となっています」（都市計画マスタープランの逐語）。位置は「兵庫県の南東部に位置し、神戸市街地より六甲山系を越えて北へ約25キロメートル、大阪市より北西へ約35キロの圏域にあります」。

隣接する市町について、市公式は「北は篠山市、東は宝塚市、猪名川町、南は神戸市、西は加東市、三木市に接しています」と記しています。ただし「篠山市」は2019年に「丹波篠山市」へ改称しており、市公式の表記が旧称のまま残っています。このページでは、市公式の逐語を引用しつつ、現在の正式名称が丹波篠山市であることを注記します。

市街化区域と市街化調整区域

三田市は、市域21,032haのうち市街化区域が1,850ha（8.8％）しかありません。残る19,182ha（91.2％）が市街化調整区域です。この比率が、三田市で家を買うときのすべての出発点になります。

まず前提として、三田市は全域が都市計画区域です。市街化区域1,850ha＋市街化調整区域19,182ha＝21,032ha＝210.32km²＝市域全体。「都市計画区域外」の土地は三田市にはありません。市公式は、三田市が「近畿圏整備法の近郊整備区域」に位置するため、都市計画法により区域区分（線引き）の設定が義務づけられていると説明しています。

区域区分の当初告示は昭和45年10月31日、最終告示は平成28年3月29日。都市計画マスタープランは「令和4(2022)年3月末現在、全市域約21,032haのうち約1,850haを市街化区域に、その他の約19,182haを市街化調整区域に指定しています」と逐語で記しています。

ここで、よくある誤解をひとつ正しておきます。三田市の市街化調整区域は「一律に建てられない」わけではありません。市は市街化調整区域土地利用計画を持っており、区域を保全区域／森林区域／農業区域／集落区域／区域1（条例指定区域）の5つに分類しています。このうち「区域1（条例指定区域）」は、集落区域から災害危険地を除外した、「居住環境の向上のための整備及び地域の活性化を促進する区域」とされています。「調整区域＝全部ダメ」と書くと誤りになります。（物件がどの区分に当たるかは、三田市地図情報 https://webgis.alandis.jp/sanda28/webgis/ の「市街化調整区域土地利用計画図」で確認できます。）

三田市の用途地域は、第1種低層住居専用地域と第1種中高層住居専用地域だけで60.7％を占めます。687ha＋437ha＝1,124ha。これは市街化区域1,850haの約6割にあたります。「住宅専用の用途地域が6割」という構成は、成約271件のうち149件（約55％）が戸建であることと、そのまま整合します。

もうひとつ目を引くのが、工業専用地域の219ha（11.8％）です。これは北摂三田テクノパーク・第二テクノパークにあたるとみられ、令和8年地価公示の工業地の標準地もテクノパーク4番11の43,500円/㎡（＋7.4％）1地点だけです。逆に商業地域はわずか26ha（1.4％）しかありません。第2種中高層住居専用地域にいたっては6.3ha（0.3％）です。三田市は「住宅と工業団地でできている市」だということが、用途地域の構成に出ています。上位5種のほかは、準工業地域88ha（4.8％）・近隣商業地域77ha（4.2％）・商業地域26ha（1.4％）・第2種中高層住居専用地域6.3ha（0.3％）。用途地域ごとの建ぺい率・容積率は、物件ごとに三田市地図情報（都市計画規制情報図）と、市の「用途地域の制限について」（PDF）で確認してください（https://www.city.sanda.lg.jp/material/files/group/35/youtochiikiseigen.pdf）。

※用途地域の面積は三田市「用途地域」（基準日＝最終告示 令和5年10月31日）https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/13268.html 。用途地域の合計は約1,850haで市街化区域と一致します。構成比は市街化区域に対する割合です。

地価公示 ― 15地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、三田市の住宅地の標準地は15地点。 単純平均は1㎡あたり62,700円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.0％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

三田市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 三田市の住宅地の平均価格は19位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第10位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

三田市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地15地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

三田市は、昭和62年から平成8年まで10年連続で人口増加率日本一でした。 市制を施行した昭和33年の人口は約3万2千人。 それが平成12年には11万人に達したと市公式は記しています。 そして、いまは減っています。

この章では、その増加と減少がどうやって起きたのかを、 市公式の数字だけで追います。 結論を先に書くと、三田市の人口動態は「1,074haのニュータウンを昭和45年に一度に 都市計画決定した」という一点から、ほぼすべて説明がつきます。

1｜まず、三田市の土地のつくり

三田市の面積は210.32km²＝21,032ha。 そのうち市街化区域は1,850ha（8.8％）、市街化調整区域は19,182ha（91.2％）です。 区域区分の当初告示は昭和45年10月31日、最終告示は平成28年3月29日。 三田市は全域が都市計画区域で、都市計画区域外の土地はありません。

※出典：三田市「区域区分」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/13259.html ／ 三田市「市街地開発事業」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/667.html 。 ニュータウン3地区の合計1,074haと市街化区域に対する比率58.1％は当方算出。

市街化区域1,850haのうち1,074ha。 つまり三田市の市街化区域の58％は、ニュータウンです。 これが三田市の都市構造の中身です。

2｜1,074haを、昭和45年12月18日に一度に決めた

「北摂三田ニュータウン」は1つの団地の名前ではありません。 3つの新住宅市街地開発事業の総称です。

※出典：三田市「市街地開発事業」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/667.html 。 合計は当方算出。

3地区すべてが、同じ日に都市計画決定されています。 昭和45年12月18日。 そして区域区分（線引き）の当初告示が昭和45年10月31日ですから、 線引きの約1か月半後に、1,074ha・計画人口88,000人の住宅地が一度に決まったということです。

時系列を整理しておきます。 市公式は「計画発表」「都市計画決定」「入居開始」を別の年として記しています。 混同しないでください。

※出典：三田市「三田市の都市計画」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/3255.html ／ 三田市 都市計画マスタープラン（第1章） https://www.city.sanda.lg.jp/material/files/group/35/tosikeikakumasterplan2023-1shou.pdf ／ 三田市 住宅基本計画（第2章） https://www.city.sanda.lg.jp/material/files/group/35/chapter2.pdf ／ 三田市「人口・世帯数」 https://www.city.sanda.lg.jp/shisei_joho/gaiyo/tokei/zinko_setai/35734.html

3｜人口のピークは、市公式の資料どうしで食い違っている

ここは、このページで最も慎重に書く箇所です。

都市計画マスタープラン（令和5年改定）は 「平成12（2000）年には11万人に達した」「平成25(2013)年以降は減少に転じています」。 住宅基本計画（第2章）は 「平成29年度末に116,882人でピークを迎え、その後緩やかに減少していくと予測されています」。

2000年11万人・2013年以降減少なのか、平成29年度末116,882人がピークなのか。 このページでは、どちらか一方を採用せず、両方を出典つきで併記します。

「三田市の人口のピークは◯年です」と断定している情報を見かけたら、 それは市公式の2つの資料のうち片方だけを見た記述である可能性があります。 令和7年国勢調査の確定値（令和8年9月29日公表）は105,016人で、令和2年の109,238人から▲4,222人（▲3.9％・当方算出）です。

4｜いま起きていること ― 世帯の減少と高齢化、そして空き家

市公式の都市計画マスタープランは、こう書いています。 「北摂三田ニュータウン等では世帯数の減少や高齢化により空き家ストック等の増加が 見込まれます」。

そして住宅基本計画は、転出者数が転入者数を上回る地域として 「フラワータウン、広野地区、小野地区、高平地区、藍地区の5地区」を挙げています。

ここで、成約データと突き合わせてください。 国土交通省の成約価格情報で、三田市内の最寄駅別の成約件数は フラワータウン86件が最多です。 つまり、市内で最も多く売り買いされている駅圏が、 同時に市公式から転出超過の地区として名指しされているということになります。

これは、悪い話だけではありません。 売買が多いということは、流通していて、買えるということです。 ただし、買う側としては「なぜ多く売りに出ているのか」を理解したうえで判断すべきです。 市公式が示している理由は、世帯数の減少と高齢化です。

理由は、都市計画決定の日付そのものにあります。 1,074ha・計画人口88,000人の住宅地が昭和45年12月18日に一度に決定され、 昭和56年に入居が始まった。 一度に入居した世代は、一度に歳をとります。 成約データの平均築年も、戸建1999年・マンション1997年と特定の時期に集中しています。 三田市の住宅ストックは「1981年以降に一気に造られたもの」でできているということです。

5｜市は手を打っている ― 地区計画の用途制限を特例許可で緩和

市が何もしていないわけではありません。 むしろ、制度に踏み込んだ手当てをしています。

市公式によれば、対象は 北摂三田フラワータウン／北摂三田ウッディタウン／北摂三田カルチャータウン／ 友が丘／つつじが丘／さくら坂の6地区の地区計画。 内容は「これまで地区計画で建築出来なかった建物用途を、『特例許可』により 建築を認めていく」という制度です。

※出典：三田市「ニュータウンの用途制限の緩和」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/3826.html 。

この事実が何を意味しているか、はっきり書きます。 ニュータウンの地区計画は、用途を絞りすぎていました。 「戸建住宅だけの、きれいな住宅地」をつくるための制度が、 住民が高齢化した時点で「グループホームも老人ホームも保育所も建てられない」という 状態を生んでいたということです。 だから市は、特例許可という形で緩和しました。

これは、計画的につくられた街に共通する構造的な問題です。 計画のとおりに固まった街は、計画が前提としていた世代構成が変わったときに、 制度のほうが先に合わなくなります。 三田市はその実例を、市公式のページとして公開しています。

あわせて、市はフラワータウンリボーンプロジェクトを推進しており、 都市計画マスタープランは「つつじが丘についても、フラワータウン再生の取り組み状況等を 踏まえながら進める」と記しています。 市公式にはニュータウン再生の所管ページ（フラワータウン駅前社会実験／説明会・意見交換会／ 協定等／協議会／推進委員会／イベント／計画等）、 空家等対策計画（第二期）、マンション管理適正化推進計画の各ページもあります。

6｜三田市を買うということは、「広くて安い」と「将来の人口減」を同時に買うこと

ここからは、買う側の話です。両面を書きます。

まず「広くて安い」のほう。 国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・271件）では、 戸建149件の成約中央値が2,600万円、平均土地面積が220㎡。 中古マンション122件の中央値が1,600万円、平均専有82㎡です。 （これは国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。 また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。）

※仲介手数料の上限額は（価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出した値です。 上限額に頭打ちはありません。

三田市は271件のうち149件（約55％）が戸建です。 マンションが6割を超える西宮市（765件／1,220件）や芦屋市（297件／357件）とは構成が逆になります。 そして戸建の平均土地面積220㎡は、芦屋市の183㎡・西宮市の150㎡より広い水準です。 「220㎡の戸建が、中央値2,600万円で流通している」というのが三田市の価格の実像です。

つぎに「将来の人口減」のほう。 市公式が「世帯数の減少や高齢化により空き家ストック等の増加が見込まれます」と書き、 転出超過の5地区を名指しし、地区計画の用途制限を特例許可で緩和している。 これらはすべて市が公表している事実です。 広くて安いことには、理由があります。

このページは、良い面だけを書きません。 三田市の住宅地の公示価格は15地点平均62,700円/㎡・前年比＋1.0％で、 当方の集計では兵庫県内40市区町村で19位、25市で10位。 15地点のうち4地点（長坂・四ツ辻・大原・下井沢）は下落しています。 いっぽうで、上昇率が最大の高次1丁目865番6は＋3.6％上がっています。 市内で上がっている場所と下がっている場所が、はっきり分かれているということです。

7｜市内6.1倍の中身 ― 「字」が付く地点が下がっている

令和8年地価公示の住宅地15地点を、高い順に並べます。

※国土交通省 鑑定評価書情報（令和8年地価公示）より当方が集計。 所在地番は「所在地番」欄の表記で、市名は省略しています。

下落した4地点には、共通点があります。 いずれも地番に「字（あざ）」が付いています。 下井沢字院ノ馬場、大原字上野ケ原、四ツ辻字大ノ谷、長坂字五月田。 いっぽう上位の屋敷町・駅前町・高次・相生町は旧市街、 けやき台・南が丘・狭間が丘はニュータウンです。

市公式の全体構想の二分法と、地価公示の並びが一致しています。 市は市域を「北東部＝緑豊かな里山風景と美しい農村集落が共生している」地域と、 「南西部＝三田駅を中心とした商業、業務等の都市機能が集積する既成市街地や、 ニュータウンとして発展してきた計画的市街地等」を有する地域に分けています。 上がっているのは南西部、下がっているのは北東部です。 市内6.1倍（98,500円÷16,100円）という開きの正体は、この二分法そのものだと言えます。

8｜都市計画税がかかるのは市域の8.8％だけ ― 三田市固有の論点

最後に、三田市で買うなら必ず確認すべき、この市だけの論点を書きます。

三田市公式は、都市計画税の課税対象を 「都市計画法による都市計画区域のうち市街化区域内に所在する土地及び家屋」と 逐語で明記しています。 市街化区域は1,850ha＝市域の8.8％。

※出典：三田市「都市計画税」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/12/gyomu/zeikin/koteishisanzei/1054.html ／ 三田市「区域区分」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/13259.html

「三田市の固定資産税＋都市計画税は1.7％です」と一律に書くと、 市域の91.2％で誤りになります。 逆に「三田市は調整区域が多いから都市計画税はかからない」と書くのも誤りです。 ニュータウンも三田駅周辺も市街化区域ですから、 実際に流通している物件の多くは1.7％の側だと考えられます。

そして、この税率の差は、建て替えの可否とセットで動きます。 市街化調整区域なら都市計画税0.3％はかかりませんが、 原則として建築を目的とした開発ができません。 「毎年0.3％安い」と「建て替えに許可が要る」は、同じコインの裏表です。 ただし三田市の市街化調整区域は5区分に分かれており、 「区域1（条例指定区域）」は「地域の活性化を促進する区域」とされています。 「調整区域＝全部ダメ」ではありません。

9｜結論 ― 三田市で家を買う前に確認すること

• 市街化区域か市街化調整区域か。市域の91.2％が調整区域です。 毎年の税率（1.7％か1.4％か）と、建て替えの可否の両方が、ここで決まります。
• 調整区域なら、5区分のどれか。 保全区域／森林区域／農業区域／集落区域／区域1（条例指定区域）で扱いが違います。
• ニュータウンなら、地区計画がどうかかっているか。 6地区で用途制限の特例許可による緩和が行われています。
• 用途地域。第1種低層687ha・第1種中高層437haで6割を占めますが、 工業専用地域が219ha（11.8％）あります。
• 土砂災害警戒区域388箇所・特別警戒区域223箇所に入っていないか。 三田市は県内でも多い部類です（10章で扱います）。
• 洪水の浸水想定区域。津波・高潮は内陸のため対象外ですが、洪水は対象です。
• 造成地なら、擁壁・法面・高低差。 ニュータウンは「南西部の丘陵台地」を造成してつくられています。
• 最寄駅の所在市。JR道場駅・神鉄道場駅はいずれも神戸市北区で、三田市ではありません。

そして価格の話に戻ります。 三田市の成約価格帯は1,400万円〜3,800万円（下位25％〜上位10％）。 この帯にかかる仲介手数料の上限額は52万8,000円〜132万円です。 家タダを通してご購入いただければ、この全額が0円になります。 上に挙げたチェックリストの調査も、契約前に無料で行います。

空から見た、この50年の三田市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。同一のタイル座標で切り出しています。

左の写真が撮られた1970年代半ばは、三田市にとってどういう時期だったか。市公式の記述で確認できる時系列を並べます。昭和33年（1958年）に兵庫県20番目の市として市制施行。当時の人口は約3万2千人。昭和44年（1969年）に北摂三田ニュータウン計画が発表。昭和45年10月31日に区域区分（線引き）が当初告示され、同年12月18日に3つの新住宅市街地開発事業（計1,074ha・計画人口88,000人）が都市計画決定。そして入居が始まったのは昭和56年（1981年）です。

つまり左の写真は、「計画は決まったが、まだ入居が始まっていない時期」にあたります。都市計画決定から入居開始まで11年ありました。

右側は、それから半世紀が経った姿です。この間に三田市は昭和62年から平成8年まで10年連続で人口増加率日本一を記録し、都市計画マスタープランによれば平成12年（2000年）に11万人に達し、平成25年（2013年）以降は減少に転じました（※住宅基本計画は「平成29年度末に116,882人でピーク」と記しており、市公式の資料間で記述が食い違っています。このページでは両論を併記します）。令和8年8月末の住民基本台帳は104,618人・47,849世帯です。

いま市が取り組んでいるのは、広げることではなく、更新することです。都市計画マスタープランは「北摂三田ニュータウン等では世帯数の減少や高齢化により空き家ストック等の増加が見込まれます」と書き、フラワータウンリボーンプロジェクトを推進しています。ニュータウン6地区の地区計画では、高齢者・若年世代向け施設（グループホーム、老人ホーム、保育所等）、生活支援店舗・サービス施設、兼用住宅を「特例許可」で建てられるように緩和しました。三田駅前ではCブロック地区の第一種市街地再開発事業（1.9ha）が令和2年3月3日に都市計画決定され、まだ最終告示に至っていません。この写真の左と右のあいだに、三田市は「つくる」から「つくりかえる」へ移りました。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28691〜28693・y12990〜12991）で切り出しています。

三田市のエリア分けは、市公式の全体構想の二分法から出発します。三田市都市計画マスタープラン（令和5年4月改定・計画期間 令和5年度〜令和14年度）は、市域を北東部と南西部の2つに大別しています。北東部は「緑豊かな里山風景と美しい農村集落が共生している」地域、南西部は「三田駅を中心とした商業、業務等の都市機能が集積する既成市街地や、ニュータウンとして発展してきた計画的市街地等」を有する地域です。

そのうえで市は拠点を設定しています。都市拠点＝三田駅・新三田駅・フラワータウン駅・センチュリーパーク地区（「商業・業務・居住機能などの複合的な機能の立地を誘導」）、地域拠点＝広野駅・相野駅周辺（「生活利便施設の立地を誘導」）、そして産業拠点（「広域アクセス性を活かし、地域経済の活性化に資する産業を振興」）。

また市のハザードマップ（紙面版）は、地区版を「三田・三輪・フラワータウン・ウッディタウン・カルチャータウン」「広野地区」「小野地区」「高平地区」「藍・本庄地区」の5つに分けて公開しています（三田市「ハザードマップ」）。住宅基本計画は転出超過の地域としてフラワータウン／広野地区／小野地区／高平地区／藍地区の5つを挙げています。

したがって以下の区分は、市公式の二分法と拠点の位置づけに、令和8年地価公示の全15地点、国土交通省の成約価格情報（駅別・町丁目別）、市公式の市街地開発事業の一覧（新住宅市街地開発事業3地区・工業団地造成事業2件・土地区画整理事業5件・市街地再開発事業4件）を重ねた、当方の整理です。市公式の地域区分そのものではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、三田市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

三田市の鉄道について、市公式で確実に言えることから書きます。市公式の沿革のページは「1899（明治32）年に阪鶴鉄道（現JR福知山線）の開通」、「1928（昭和3）年には神有鉄道（現神戸電鉄）が開通」と記しています。市内をJR福知山線と神戸電鉄の2つが通っていることは、これで確認できます。

そして都市計画マスタープランは、都市拠点として三田駅・新三田駅・フラワータウン駅（＋センチュリーパーク地区）、地域拠点として広野駅・相野駅周辺を位置づけ、都市拠点には「商業・業務・居住機能などの複合的な機能の立地を誘導」、地域拠点には「生活利便施設の立地を誘導」という方針を掲げています。土地利用の方針は「鉄道駅周辺を拠点として市街地の形成を維持しつつ」「都市機能の集約と公共交通が連携した集約型都市構造を構築」。

市公式には駅を事業者別に列挙した一覧はありませんが、市営駐輪場案内に、横山・フラワータウン・南ウッディタウン・ウッディ中央・広野・相野・藍本・三田・新三田の各駅前駐輪場が三田市内の町名で掲載されています。駅別の乗降客数は、国の駅別乗降客数データ（2024年）で下の表に載せています。

そして、三田市のページで最も注意していただきたい点を書きます。「道場駅」は神戸市北区であって、三田市ではありません。しかもJR道場駅と神鉄道場駅の2つがあり、神戸市公式の市営自転車駐車場一覧は両方を北区として掲載しています。三田市は南で神戸市と接していますから、市境付近では市外の駅が最寄りになる物件が出てきます。駅の所在市と、物件の所在市は、別々にご確認ください。

※この表について、3つお断りします。

①路線名について。三田市公式には、市内の鉄道駅を事業者別・路線別に列挙したページがないため、表の路線名は国土交通省の国土数値情報（駅別乗降客数データ・2024年）に記録された事業者・路線名によっています。市公式の沿革のページが「1899（明治32）年に阪鶴鉄道（現JR福知山線）の開通」「1928（昭和3）年には神有鉄道（現神戸電鉄）が開通」と記しているので、市内をこの2つの鉄道が通っていること自体は市公式で確認できます。国のデータでは、三田・新三田・広野・相野がJR福知山線、フラワータウン・ウッディタウン中央・南ウッディタウンが神戸電鉄 公園都市線、三田駅は神戸電鉄 三田線の駅でもあります。

②乗降人員について。表の「1日平均乗降人員」は、国の駅別乗降客数データの2024年の1日あたりの値です。三田駅（JR西日本）約29,636人／日、新三田駅（JR西日本）約21,218人／日、相野駅（JR西日本）約4,310人／日、フラワータウン駅（神戸電鉄）約3,672人／日、ウッディタウン中央駅（神戸電鉄）約2,306人／日、広野駅（JR西日本）約1,906人／日、南ウッディタウン駅（神戸電鉄）約1,813人／日。三田駅は神戸電鉄の三田駅も約10,307人／日あり、表にはJRの値を載せています。このデータに含まれる表の7駅のなかでは、JR三田駅が最も多く、JR新三田駅が2番目です。成約件数がいちばん多いフラワータウン駅は、乗降客数ではJRの2駅より1けた少ない駅です。※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

③駅の所在市について。これがいちばん事故りやすい点です。三田市の「市営駐輪場案内」（2024年4月2日更新）は、横山駅前（南が丘2丁目）・フラワータウン駅前（弥生が丘1丁目）・南ウッディタウン駅前（あかしあ台5丁目及びすずかけ台2丁目）・ウッディ中央駅前（ゆりのき台1丁目）・広野駅前（広野）・相野駅前（下相野・上相野）・藍本駅前（藍本）・三田駅前（高次・駅前町）・新三田駅前（福島）の各駐輪場を、三田市内の町名の所在地で掲載しています（https://www.city.sanda.lg.jp/kurashi/doro_kotsu/8637.html ）。これらの駅の駅前に、三田市が市営駐輪場を置いているということです。三田本町駅は一覧にありませんので、最寄駅にする場合は住所との位置関係を地図でご確認ください。表に載せた駅のうち、三田・新三田・フラワータウン・広野・相野の5駅は、市公式の都市計画マスタープランが都市拠点・地域拠点として名前を挙げている駅ですので、三田市の都市計画上の拠点として扱われていることは確かです。ウッディタウン中央・南ウッディタウンは、成約データの最寄駅表記として掲載しています。

そして、はっきりしていることがひとつあります。「道場駅」は神戸市北区であって、三田市ではありません。しかもJR道場駅と神鉄道場駅の2つがあり、神戸市公式の市営自転車駐車場一覧は両方を北区として掲載しています。三田市の物件を探していて「道場駅」が最寄りと書かれていても、駅は神戸市北区にあります。ただし駅が市外にあっても、住所が三田市なら固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスは三田市のものが適用されます。

そのうえで、成約データの最寄駅別の集計を判断材料として掲載しておきます。

この表でいちばん重要なのは、ウッディタウン中央の3,300万円と相野の1,100万円で3倍の開きがあることです。同じ三田市内でも、最寄駅によって成約中央値が3倍違います。「三田市の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが大きくなります。

また件数の多い順（フラワータウン86件→三田50件→ウッディタウン中央43件）と、中央値の高い順（ウッディタウン中央3,300万円→南ウッディタウン2,650万円→三田1,900万円）が一致しないのも押さえておく価値があります。いちばん多く売り買いされている駅圏が、いちばん高い駅圏ではありません。

道路

三田市の位置について、市公式は「兵庫県の南東部に位置し、神戸市街地より六甲山系を越えて北へ約25キロメートル、大阪市より北西へ約35キロの圏域にあります」と記しています。神戸から六甲山系を「越えて」北へ25kmという表現が、この市の位置を端的に表しています。市域は東西19.3km・南北17.8km・面積210.32km²。芦屋市（18.47km²）の11.4倍の面積です。隣接するのは丹波篠山市・宝塚市・猪名川町・神戸市・加東市・三木市の6市町（市公式は「北は篠山市…」と旧称のまま記載。現在の正式名称は丹波篠山市です）。

地形について、都市計画マスタープランは「市域の北部と東部に標高500〜700mの主要山岳が位置し、南西部はおおむね300m以内の丘陵台地となっています」と記しています。ニュータウンがあるのは、この「南西部の丘陵台地」です。町名に「が丘」「台」が並ぶ（ゆりのき台・狭間が丘・武庫が丘・あかしあ台・すずかけ台・富士が丘・弥生が丘・けやき台・南が丘・つつじが丘南）のは、地形をそのまま反映しています。「丘陵台地を造成してつくられた住宅地」だということは、擁壁・法面・高低差の確認が必要だということでもあります。

三田市の都市計画道路は計43路線・総延長63,616mです（市「都市計画道路一覧」2025年10月31日更新）。幅員38mの南幹線、28mの三田幹線（延長9,860m）などが整備済みで、令和7年10月31日に三田幹線・三輪下田中線・横山天神線・本町西山線が変更告示されています。いっぽう三輪下田中線（幅員16m・延長370m）は未整備、国道線（12m・5,920m）・溝口須丸線・横山天神線・第二テクノ線・テクノ下相野線・本町西山線・駅前1号線・駅前2号線・駅前1号橋は部分完了、八景線は令和6年4月1日に廃止されました（https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/3252.html ）。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかることがあります。検討中の物件の前面道路や周辺道路に計画があるかどうかは、市の都市計画担当にご確認ください。また市は都市計画道路網の見直しそのものを進めていますので、「いまの計画」が将来も同じとは限りません。

移動の実感として、三田市は「車が前提になりやすい市」です。面積210.32km²に対して市街化区域は1,850ha（8.8％）しかなく、人口密度は約497人/km²（当方算出）。芦屋市の約4,965人/km²の10分の1です。成約データの平均徒歩分数も、ウッディタウン中央14分・新三田14分と長めです。「駅から徒歩圏」という条件で探すと、選択肢がかなり絞られる市だとお考えください。いっぽうで、土砂災害警戒区域388箇所・特別警戒区域223箇所（令和8年6月30日・兵庫県）という指定状況もあります。通勤・通学の経路と、そこに災害リスクがないかは、必ず現地とハザードマップの両方でご確認ください（10章で扱います）。

※駅別の乗降客数は国の駅別乗降客数データ（2024年）の値です。JR道場駅・神鉄道場駅はいずれも神戸市北区で、三田市の駅ではありません（神戸市公式の市営自転車駐車場一覧に北区として掲載）。出典：三田市「三田市の都市計画」https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/3255.html ／三田市「市の概要」https://www.city.sanda.lg.jp/shisei_joho/gaiyo/profile/8052.html ／三田市 都市計画マスタープラン（令和5年4月改定）https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/660.html ／三田市「都市計画道路」https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/3252.html ／神戸市「自転車等駐車場一覧」https://www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

三田市の固定資産税は「固定資産税額＝課税標準額×1.4％」（市公式の逐語）、都市計画税の税率は0.3％です。

そして、三田市でいちばん大事なのがここです。市公式は都市計画税の課税対象を「都市計画法による都市計画区域のうち市街化区域内に所在する土地及び家屋」と逐語で明記しています。市街化区域は1,850ha＝市域の8.8％。つまり三田市で都市計画税が課されるのは、市域のわずか8.8％だけです。残る91.2％（19,182ha）の市街化調整区域では、固定資産税1.4％のみになります。

「三田市の固定資産税＋都市計画税は1.7％です」と一律に書くと、市域の91.2％で誤りになります。逆に「三田市は調整区域が多いから都市計画税はかからない」と書くのも誤りです。ニュータウンも三田駅周辺も市街化区域ですから、実際に流通している物件の多くは1.7％の側だと考えられます。

納税義務者は「毎年1月1日現在に固定資産を所有している人」。納期は5月（第1期）・7月（第2期）・12月（第3期）・2月（第4期）の年4期で、納税通知書は5月に一括送付されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、市公式が「土地：30万円／家屋：20万円／償却資産：150万円」と明記しています。同一人が所有する課税標準額の合計がこれに満たない場合は課税されません。

住宅用地の特例は、市公式で小規模住宅用地（200㎡まで）が「価格（評価額）×6分の1」、一般住宅用地（200㎡超の部分）が「価格（評価額）×3分の1」（都市計画税は地方税法により1/3と2/3）。新築住宅の減額は「固定資産税額の2分の1（土地の固定資産税は減額されません。）」で、一般住宅は新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅は5年度分。床面積要件は「居住部分の延床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下」です（令和8年4月以降の新築。地方税法附則で令和13年3月31日までの新築が対象）。耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額も、いずれも令和13年3月31日までの工事が対象で、改修後3か月以内の申告が必要です（三田市「固定資産税の課税特例・軽減措置（土地・家屋）」2026年4月1日更新 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/12/gyomu/zeikin/koteishisanzei/1049.html ／e-Gov法令検索 地方税法 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226 。問合せは税務課資産税係 079-559-5054（土地）／079-559-5055（家屋））。

そのうえで、三田市で押さえておくべき点を書きます。三田市は、土地が広い市です。国土交通省の成約価格情報では、戸建149件の平均土地面積が220㎡。町丁目別でも、ゆりのき台195㎡・あかしあ台198㎡・学園198㎡・富士が丘193㎡・弥生が丘182㎡と、ニュータウンの町丁目で180㎡〜200㎡前後が並びます。令和8年地価公示の住宅地15地点でも、長坂字五月田24番が426㎡、南が丘1丁目1942番4が150㎡、横山町1621番2が291㎡、下井沢字院ノ馬場87番が307㎡といった水準です。土地が広いということは、そのぶん課税標準額も大きくなるということです。いっぽうで三田市の住宅地の公示価格は平均62,700円/㎡で、当方の集計では兵庫県内40市区町村で19位、25市で10位という水準。単価が低く、面積が広い。毎年の税額がいくらになるかは、この2つの掛け算で決まりますので、正確な額は市の税務担当か納税通知書でご確認ください。

免税点

同一人が三田市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。第1期 5月／第2期 7月／第3期 12月／第4期 2月（納税通知書は5月に一括送付）／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率は三田市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

三田市の災害リスクは、土砂に集中しています。 市域210.32km²のうち北部と東部に標高500〜700mの山岳があり、南西部が丘陵台地。 内陸ですので、津波も高潮もありません。 確認すべきことがはっきり分かれている市です。この章では、その中身を見ていきます。

1｜土砂災害警戒区域388箇所・特別警戒区域223箇所

兵庫県の資料（令和8年6月30日現在）では、三田市の指定状況は次のとおりです。

※出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」（令和8年6月30日現在） https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf 。

三田市の警戒区域388箇所は、芦屋市（59箇所）の6.6倍。 特別警戒区域223箇所は、芦屋市（14箇所）の15.9倍です（当方算出）。 兵庫県内でも多い部類だとお考えください。

これは、市域が広いことの反映でもあります。 三田市の面積は210.32km²で芦屋市（18.47km²）の11.4倍。 そのうえ市公式は地形を 「市域の北部と東部に標高500〜700mの主要山岳が位置し、 南西部はおおむね300m以内の丘陵台地となっています」と記しています。 山が多い市だから、土砂災害の指定箇所も多いということです。

実務上の注意点を書きます。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、 居室を有する建築物には構造規制がかかり、開発には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 三田市では特別警戒区域が223箇所ありますから、 これは「当たる可能性が現実にある」レベルの数字です。 検討中の物件が区域に入るかどうかは、 市のWeb版ハザードマップ（https://bousai.city.sanda.lg.jp/web_hazardmap/flow_01.html）で 住所ごとにご確認ください。英語版・中国語版もあります。

2｜津波・高潮は対象外 ― 三田市は内陸です

三田市のハザードマップの対象は、市公式の逐語で 「土砂災害の警戒区域及び特別警戒区域（土砂災害防止法に基づく指定）」と 「洪水の浸水想定区域（水防法に基づく指定）」の2つです。

高潮浸水想定区域も、津波災害警戒区域も、対象に含まれていません。 三田市は「兵庫県の南東部に位置し、神戸市街地より六甲山系を越えて北へ約25キロメートル」の 内陸市だからです。

これは、同じ兵庫県内でも大きな違いです。 芦屋市は南で大阪湾に面しており、防災マップに津波・高潮の浸水想定区域図が掲載されています。 三田市には、その論点がありません。 そのかわり土砂災害が388箇所・223箇所。 リスクの「型」が、まったく違うということです。

3｜洪水 ― 武庫川・東条川と、武庫川水系の支流

三田市のハザードマップは、水防法に基づく洪水の浸水想定区域を対象としています。 市公式はハザードマップを 「市域で発生が予測される自然災害の被害の及ぶ範囲や被害の程度、避難所などを地図上に示した」 ものと定義しています。

対象の河川は、兵庫県が指定した想定最大規模降雨の洪水浸水想定区域です。 平成30年6月8日に武庫川・東条川、令和元年5月31日に武庫川水系の羽束川ほか （波豆川・末吉川・山田川・西谷川・池尻川・青野川・黒川・内神川・平谷川・沢谷川・相野川・大池川）が指定されました。 想定の雨量は武庫川流域で24時間511mm、東条川流域で2日788mmです （三田市「想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域図について」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/8/gyomu/anzen_anshin/bousai/hazardmap/3540.html ）。

市街地の雨水があふれる「内水」についても、市は水防法にもとづく雨水出水浸水想定区域を公表しています。 対象は三田市下水道の事業計画区域（雨水）で、想定は時間最大雨量147mm。 浸水継続時間の図もあります（上下水道部 下水道課 079-556-8144・2026年3月30日更新 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/46/zigyo/35216.html ）。

物件ごとの浸水深は、Web版ハザードマップと地区版の紙面PDF（表面・裏面）で住所を指定して確認してください。 市のハザードマップの対象は洪水と土砂災害の2つで、ため池は対象に含まれていません。 近くにため池がある物件は、市の危機管理課（079-559-5057）にご確認ください。

4｜市街化調整区域 ― 市域の91.2％

三田市で家を買う前に、いちばん最初に確認すべきことです。 市域21,032haのうち19,182ha（91.2％）が市街化調整区域。 市街化区域は1,850ha（8.8％）しかありません。

市街化調整区域は都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定義され、 原則として建築を目的とした開発ができません。 既存の建物があっても、建て替え・増築・用途変更に許可が要る、あるいはできない場合があります。 住宅ローンの審査で取扱不可になったり、融資比率を下げられたりする金融機関もあります。

ただし、三田市の場合は「一律に建てられない」わけではありません。 市の市街化調整区域土地利用計画は、区域を 保全区域／森林区域／農業区域／集落区域／区域1（条例指定区域）の5つに分類しています。 「区域1（条例指定区域）」は、集落区域から災害危険地を除外した、 「居住環境の向上のための整備及び地域の活性化を促進する区域」とされています。 「三田市の調整区域は全部ダメ」と書いたら誤りです。 物件がどの区分に当たるかは、三田市地図情報の「市街化調整区域土地利用計画図」で確認できます。

さらに令和5年7月1日から、市街化調整区域での自己用住宅の新たな許可基準が設けられました。 三田市外から転入する移住・定住者で市長が認めた者などが、区域区分の前から宅地だった土地（市長の確認が必要）に、 延べ面積280㎡以下の戸建住宅を、原則200㎡以上500㎡未満の敷地で建てられるというものです （三田市「市街化調整区域での自己用の住宅建築に関する新たな許可基準について」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/22596.html ）。 調整区域の物件を検討される場合は、必ず市の都市デザイン課（079-559-5118）でご確認ください。

5｜都市計画税がかかるのは市域の8.8％だけ

これは三田市に固有の、買主に直結する論点です。 市公式は都市計画税の課税対象を 「都市計画法による都市計画区域のうち市街化区域内に所在する土地及び家屋」と 逐語で明記しています。

市街化区域＝1,850ha＝市域の8.8％。 つまり三田市で都市計画税0.3％が課されるのは、市域の8.8％だけです。 残る91.2％では固定資産税1.4％のみになります。

「三田市の固定資産税＋都市計画税は1.7％」と一律に書くと、 市域の91.2％で誤りになります。 ただし「三田市なら都市計画税はかからない」も誤りです。 ニュータウンも三田駅周辺も市街化区域ですから、 実際に流通している物件の多くは1.7％の側だと考えられます。 判断は納税通知書と重要事項説明書で行ってください。

6｜ニュータウンなら、地区計画がどうかかっているか

三田市の市街化区域1,850haのうち1,074ha（58.1％・当方算出）が、 昭和45年12月18日に一度に都市計画決定された3つの新住宅市街地開発事業です。 北摂三田フラワータウン337ha（計画人口34,000人）／ウッディタウン587ha（48,000人）／ カルチャータウン150ha（6,000人）。

これらには地区計画がかかっており、 市は6地区（フラワータウン／ウッディタウン／カルチャータウン／友が丘／つつじが丘／さくら坂） について、 「これまで地区計画で建築出来なかった建物用途を、『特例許可』により建築を認めていく」 という緩和を行いました。 対象は①高齢者・若年世代向け施設（グループホーム、老人ホーム、保育所等） ②生活支援店舗・サービス施設 ③兼用住宅（事務所、飲食店、物販店等を併設）です。

買う側にとっての意味は2つあります。 ひとつは、いま自分が買おうとしている土地に、どの地区計画がかかっているかを 確認しなければならないこと。 もうひとつは、隣地に何が建ちうるかが、この緩和によって変わったことです。 これまで戸建住宅だけだった街区に、グループホームや保育所、生活支援店舗が 建てられるようになりました。 これは街の持続のために必要な措置ですが、買う側としては知っておくべき変化です。

市の一覧では、フラワータウン地区計画（336.9ha）は昭和59年4月1日、 ウッディタウン地区計画（587.2ha）は昭和61年9月17日、カルチャータウン地区計画（149.7ha）は平成3年8月5日が当初告示です （最終告示はそれぞれ平成22年11月1日・令和5年10月31日・平成30年4月1日）。 市内の地区計画は全部で12地区あります（三田市「土地利用（地区計画等）」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/13265.html ）。 各地区の制限内容は、都市デザイン課（079-559-5118）で物件の所在地ごとにご確認ください。

7｜用途地域 ― 工業専用地域が219ha（11.8％）ある

三田市の用途地域（基準日＝最終告示 令和5年10月31日）は、次のとおりです。

※出典：三田市「用途地域」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/13268.html 。 構成比は市街化区域1,850haに対する割合です。 用途地域ごとの建ぺい率・容積率は、物件ごとに三田市地図情報（都市計画規制情報図）と 市の「用途地域の制限について」（PDF）で確認してください。

第1種低層＋第1種中高層で60.7％。 住宅専用の用途地域が6割を占めるという構成は、 成約271件のうち149件（約55％）が戸建であることと整合します。

いっぽうで、工業専用地域が219ha（11.8％）あります。 これは北摂三田テクノパーク・第二テクノパークにあたるとみられ、 令和8年地価公示の工業地の標準地もテクノパーク4番11の43,500円/㎡（＋7.4％・14,044㎡）の 1地点だけです。 商業地域は26ha（1.4％）しかなく、工業専用地域の8分の1以下。 三田市は「住宅と工業団地でできている市」だということが、用途地域の構成に出ています。

8｜造成地であること ― 擁壁・法面・高低差

三田市のニュータウンは、市公式の表現でいう 「南西部はおおむね300m以内の丘陵台地」を造成してつくられた住宅地です。 町名に「が丘」「台」が並ぶ（ゆりのき台・狭間が丘・武庫が丘・あかしあ台・すずかけ台・ 富士が丘・弥生が丘・けやき台・南が丘・つつじが丘南）のは、地形をそのまま反映しています。

造成地の物件では、擁壁・法面・高低差が実務的な論点になります。 擁壁の維持・更新には費用がかかり、再築の際に基準を満たさない擁壁の造り替えが 必要になることもあります。 入居開始が昭和56年ですから、造成から40年以上が経過している区画もあるということです。

盛土規制法では、兵庫県が令和7年4月1日から県内全域（神戸・姫路・尼崎・明石・西宮の5市は各市で指定）を 「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域」に指定しています。三田市も含まれます。 三田市は事務処理市で、許可・届出の窓口は市長です（兵庫県「盛土規制法」2026年5月27日更新 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks29/moridokiseihou.html ）。 擁壁の造り替えや盛土・切土を伴う工事を予定される場合は、市の窓口で許可の要否をご確認ください。

9｜確認の手順（ご自身でもできます）

• 「三田の地図情報」で住所を確認する。 市は都市計画規制情報図・景観計画規制情報図を公開しています （https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/13060.html）。 市街化区域か調整区域か、用途地域は何か、地区計画はあるかが確認できます。
• Web版ハザードマップで、土砂災害と洪水を確認する。 https://bousai.city.sanda.lg.jp/web_hazardmap/flow_01.html 。 土砂災害警戒区域388箇所・特別警戒区域223箇所に入っていないかを必ず見てください。
• 固定資産税の納税通知書を見る。 都市計画税が課されていれば市街化区域、課されていなければ市街化調整区域の可能性が高い という判断材料になります。三田市ではこの差が面積で10倍以上あります。
• 調整区域なら、5区分のどれかを市に確認する。 保全区域／森林区域／農業区域／集落区域／区域1（条例指定区域）で扱いが変わります。
• 造成地なら、擁壁・法面・高低差を現地で確認する。
• 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を確認する。

※家タダでは、ご検討中の物件が市街化調整区域かどうか、 地区計画がかかるか、土砂災害の区域に入っていないか、再建築が可能か、 ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。 物件URLをお送りください。 出典：三田市「ハザードマップ」 https://www.city.sanda.lg.jp/kurashi/anzen_anshin/bosai/hazard_map/hazard_map.html ／ 三田市「区域区分」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/13259.html ／ 三田市「市街化調整区域土地利用計画」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/3253.html ／ 三田市「ニュータウンの用途制限の緩和」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/3826.html ／ 三田市「用途地域」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/13268.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 三田市「土地利用（地区計画等）」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/13265.html ／ 兵庫県「盛土規制法」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks29/moridokiseihou.html

三田市には、まったく性格の違う2つの市街地があります。 ひとつは三田駅を中心とする旧市街。 もうひとつは、昭和45年に一度に都市計画決定された1,074haのニュータウン。 この2つが同じ市域にあることが、三田市の地価が6.1倍に開いている理由です。 この章では、市公式に書かれていることだけをたどります。

旧石器時代から、三田藩の城下町へ

市公式は、三田の歴史をこう書き出しています。 「三田の地に人々が暮らし始めた歴史は、はるか数万年前の旧石器時代にまでさかのぼります。」

その後、奈良時代に寺院が建立され、 南北朝時代に「三田城」の記録が現れ、 安土桃山時代に城下町化し、江戸期は三田藩の拠点となりました。

令和8年地価公示で三田市の住宅地の最高地点が屋敷町597番2（98,500円/㎡） であることを思い出してください。 「屋敷町」という町名、そして市立三田小学校の所在地が屋敷町2-20であること。 旧市街がいまも市内で最も地価の高いエリアであるという事実は、 この歴史の延長線上にあります。

明治32年の鉄道、昭和3年の鉄道

市公式は鉄道の開通をこう記しています。 「1899（明治32）年に阪鶴鉄道（現JR福知山線）の開通」、 「1928（昭和3）年には神有鉄道（現神戸電鉄）が開通」。

つまり、三田市に鉄道が通ったのは明治と昭和初期です。 ニュータウンの計画発表（昭和44年）の70年前と40年前。 鉄道が先にあり、そこへ後からニュータウンが載せられたという順序になります。

昭和33年、兵庫県20番目の市

市公式は、市制施行をこう記しています。 「1958（昭和33）年に兵庫県20番目の市として三田市が誕生しました。」 概要ページでは「昭和33年7月に市制を施行」。 そして「1958年は約3万2千人」。

昭和44年、北摂三田ニュータウン計画が発表される

ここから、三田市は別の市になります。

都市計画マスタープランは 「昭和44(1969)年に北摂三田ニュータウン計画が発表された」と記しています。 市制施行から11年後、人口が3万2千人だった市に、 計画人口88,000人の住宅地の計画が発表されたということです。

そして翌年、昭和45年10月31日に区域区分（線引き）が当初告示され、 同年12月18日に3つの新住宅市街地開発事業が都市計画決定されました。 北摂三田フラワータウン337ha・34,000人／ウッディタウン587ha・48,000人／ カルチャータウン150ha・6,000人。 同じ日に北摂工業団地造成事業136haも決定されています。

入居が始まったのは昭和56年（1981年）です。 市公式は「1981（昭和56）年の北摂三田ニュータウンの入居が始ま」り、 「順調な人口増加」を実現した、と記しています。

「計画発表（昭和44年）」「都市計画決定（昭和45年12月18日）」 「入居開始（昭和56年）」は、それぞれ別の年です。 混同している記述をときどき見かけますので、ご注意ください。

昭和62年から10年連続、人口増加率日本一

市公式は「1987年（昭和62）年からの10年間は連続して人口増加率日本一を記録」、 都市計画マスタープランは 「昭和62（1987）年から平成8（1996）年まで10年連続で人口増加率日本一」と記しています。

市制施行時に約3万2千人だった市が、42年後の平成12年（2000年）に11万人。 約3.4倍です。 そしてこの増分のほぼすべてが、1,074haのニュータウンによるものでした。

その後の経過については、市公式の資料どうしで記述が食い違います。 都市計画マスタープランは「平成25(2013)年以降は減少に転じています」、 住宅基本計画は「平成29年度末に116,882人でピークを迎え、その後緩やかに減少していくと 予測されています」。 このページでは両論を併記し、ピークの年を断定しません。 令和8年8月末の住民基本台帳は104,618人・47,849世帯です。

いま ― つくる市から、つくりかえる市へ

市公式の都市計画マスタープランは 「北摂三田ニュータウン等では世帯数の減少や高齢化により空き家ストック等の増加が 見込まれます」と記し、 フラワータウンリボーンプロジェクトを推進しています。

そしてニュータウン6地区の地区計画について、 これまで建てられなかった用途を「特例許可」で認める緩和を行いました。 対象は高齢者・若年世代向け施設（グループホーム、老人ホーム、保育所等）、 生活支援店舗・サービス施設、兼用住宅です。

三田駅前でも動きがあります。 Aブロック（平成2年）→Dブロック（平成9年）→Bブロック（平成21年）→ Cブロック（令和2年3月3日決定・未告示）と、 4つの市街地再開発事業が順に都市計画決定されてきました。 旧市街の側には、まだ事業が動いているということです。

三田市の歴史を一言でまとめるなら、こうなります。 旧石器時代からの土地に、三田藩の城下町ができ、 明治と昭和初期に鉄道が通り、 昭和45年に1,074haの住宅地が一度に決まり、 昭和56年から入居が始まり、10年連続で人口増加率日本一になり、 いまその世代が一斉に高齢化している。 買う側にとっては、「広くて安い」と「将来の人口減」が同時にある市です。 このページは、その両方を書いています。

隣接市の表記について

市公式の表記について注記しておきます。 三田市の「市の概要」ページは隣接市町を 「北は篠山市、東は宝塚市、猪名川町、南は神戸市、西は加東市、三木市に接しています」と 記しています。 ただし「篠山市」は2019年に「丹波篠山市」へ改称しており、 市公式の表記が旧称のまま残っています。 このページでは、市公式の逐語を引用しつつ、現在の正式名称が丹波篠山市であることを注記しました。

なお市公式は、市の花をさつき（昭和43年制定／「愛情と純朴を表し、 明るく住みよいまちづくりを目標としている」）、 市の木を赤松（昭和43年制定／「風土によくあい、市内の大部分の山林はこの木に覆われています」）と 定めています。 「市内の大部分の山林」という表現が、市域21,032haのうち19,182ha（91.2％）が 市街化調整区域であることと、そのまま重なります。

※出典：三田市「三田市の都市計画」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/3255.html ／ 三田市「市の概要」https://www.city.sanda.lg.jp/shisei_joho/gaiyo/profile/8052.html ／ 三田市 都市計画マスタープラン（第1章） https://www.city.sanda.lg.jp/material/files/group/35/tosikeikakumasterplan2023-1shou.pdf ／ 三田市 住宅基本計画（第2章） https://www.city.sanda.lg.jp/material/files/group/35/chapter2.pdf ／ 三田市「市街地開発事業」 https://www.city.sanda.lg.jp/soshiki/34/gyomu/seisaku_keikaku/toshi_keikaku/667.html 。

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