【藤井寺市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

藤井寺市の価格帯で、いくら得になるか

藤井寺市の住宅地は1㎡あたり平均130,377円（13地点の単純平均）。市内の標準地は最高238,000円/㎡（春日丘２丁目６３７番２６）から最低87,100円/㎡（津堂２丁目３０番１０）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.7倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、藤井寺市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は76件。成約価格の中央値は1,150万円、真ん中の半数は580万円〜2,200万円に収まっています。延床面積の中央値は85㎡。建築年の中央値は1994年です。

最寄駅で多いのは藤井寺駅（36件）、土師ノ里駅（23件）、道明寺駅（7件）。

中央値の1,150万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は44万5,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる76件のうち、1981年以前に建てられたものは22件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

藤井寺市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて藤井寺市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年国勢調査（確定値・令和8年9月29日公表）で藤井寺市の人口は61,091人。前回（令和2年）の63,688人から−2,597人・−4.1％です。さらにさかのぼると平成27年は65,438人で、10年間で4,347人・6.6％減っています。ところが世帯数は27,814世帯から27,980世帯へ、166世帯増えています。人口が減って世帯が増えるというのは、1世帯あたりの人数が減っているということです。実際に割り算をすると、平成27年2.41人→令和2年2.29人→令和7年2.18人（当方算出）。世帯の分化（単身・夫婦のみ世帯の増加）が進んでいると読めます。これは住宅市場から見ると「人口は減るが、住戸の必要数はそこまで減らない」という意味を持ちます。いっぽう住民基本台帳では令和8年7月末現在で61,694人（男29,286人／女32,408人）・30,682世帯です。

市街化区域と市街化調整区域

藤井寺市の都市計画は、市公式ページが次の3行で言い切っています。「都市計画区域：市全域」「市街化調整区域：川北1丁目、2丁目」「市街化区域：市街化調整区域を除く地域」。つまり藤井寺市の市街化調整区域は、川北1丁目と川北2丁目の2つの町丁目だけで、それ以外の市域はすべて市街化区域だということです。大阪府下には市域の半分以上が市街化調整区域という市が珍しくありませんが、藤井寺市はその対極にあります。「この物件、調整区域じゃないよね？」という心配が、住所を見るだけでほぼ片づく市です。物件が川北1丁目・2丁目にあたるときは、都市計画図（市で縦覧・販売）と都市デザイン課 都市計画担当（072-939-1214）で区域を確認してください。

地価公示 ― 13地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、藤井寺市の住宅地の標準地は13地点。 単純平均は1㎡あたり130,377円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.7％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

藤井寺市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 藤井寺市の住宅地の平均価格は42位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、31市のなかで第15位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

藤井寺市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地13地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.7倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

藤井寺市の土地のつくりは、大阪府下でもかなり変わっています。 市街化調整区域が町丁目2つ分しかなく、土砂災害・津波・高潮の対象地域がゼロで、 そのかわりに世界遺産登録に対応した高さ規制が市域の3割近くにかかっている。 この3つを順番に見ていきます。

特徴1：市街化調整区域が「川北1丁目、2丁目」だけ

藤井寺市の都市計画ページは、区域区分をこの3行で説明しています。

大阪府下の市では、市街化調整区域が市域の半分以上を占めることも珍しくありません。 その場合、物件探しは「まずこの一帯は調整区域だから外す」という作業から始まります。 藤井寺市にはその作業がほぼ要りません。 川北1丁目・2丁目という2つの町丁目を覚えておけば済むからです。

この構造は、地価の分布にそのまま出ています。 令和8年地価公示の住宅地13地点で、最も高いのが春日丘二丁目の238,000円/㎡、 最も安いのが津堂二丁目の87,100円/㎡。その差は2.7倍です。

市街化調整区域が広い市では、「調整区域だから安い」地点と 「駅近の市街化区域だから高い」地点が同じ市内に同居するため、地価は4倍、5倍と開きます。 藤井寺市の2.7倍という数字は、市域のほぼ全域が同じ土俵（市街化区域）に乗っていることの結果です。 エリア選びで大きく外すリスクは小さく、そのかわり「割安なエリアを見つけて得をする」余地も小さい。 藤井寺市ではエリアより物件の個別条件（接道・敷地形状・築年・高さ規制の有無）で差がつきます。

そして、この構造には毎年のコストという裏側があります。 都市計画税が課されるのは市街化区域内の土地・家屋だけ。 藤井寺市は川北1・2丁目を除く全域が市街化区域なので、 ほぼすべての物件に都市計画税0.3％がかかります。 しかも藤井寺市の都市計画税は市の表現で「制限税率の0.3/100(0.3%)」、 つまり法律が定める上限いっぱいの税率です。 固定資産税1.4％と合わせて1.7％。課税標準額1,000万円なら年17万円です。

※川北1丁目・2丁目の物件は、都市計画図と都市デザイン課 都市計画担当（072-939-1214）で区域を確認してください。 出典：藤井寺市「都市計画」（更新 2025年4月1日）／藤井寺市「固定資産税」「都市計画税」

特徴2：世界遺産登録に対応した高さ規制が、市域の3割近くにかかる

これが藤井寺市でいちばん重要な、この市だけの規制です。 藤井寺市は平成28年1月4日から、高度地区と景観地区を指定しています。 まず高さの最高限度から。

次に景観地区です。名称は「古市古墳群周辺景観地区」で、3つの区域に分かれています。

約271.7ha というのが、どれくらいの広さか。 藤井寺市の市域は8.89km²＝889haです。 271.7÷889＝約30.6％。市域のおよそ3割にあたります（当方算出）。 高度地区の約187haで見ても、市域の約21.0％です（当方算出）。

つまり藤井寺市では、土地を買って家を建てる・建て替えるときに、 用途地域とは別に「高さ」と「景観」の規制がかかる可能性が、かなり高いということです。 第1種高度地区なら15m以下、第2種高度地区なら31m以下。 15mというのは、一般的な木造2階建ての戸建なら問題になりませんが、 3階建て・4階建ての計画や、共同住宅への建て替えでは効いてきます。 また景観地区には認定制度があり、 藤井寺市は景観条例・景観計画に基づく届出制度も運用しています。

なお藤井寺市の景観計画そのものは、市の記載によれば 「平成25年10月1日に、景観法に基づく藤井寺市景観計画を施行し、 良好な景観の形成を推進するため、市民、事業者等及び行政の協働によるまちづくりを進めています」。 その後の改定については「平成27年7月28日に策定し、5ゕ月の周知期間を経た平成28年1月4日施行しました」 と記されています。主な変更点は、 「古市古墳群景観形成促進区域」から「古市古墳群景観形成地区」への移行と「景観地区」への指定、 大和川・石川沿岸景観形成促進区域の一部変更、景観重要公共施設整備事項の追記、 橋梁・高架橋等の景観形成基準の設定です。

※届出の対象行為と規模は、市の「藤井寺市景観条例・景観計画に基づく届出制度について」の届出対象PDFで確認できます。 景観地区内の古墳近傍地区では工作物の届出規模が引き下げられており、高さ2mを超える鉄柱・擁壁・垣・さくなどは届出が必要です（窓口：都市デザイン課 都市計画担当 072-939-1214）。 出典：藤井寺市「藤井寺市景観条例・景観計画に基づく届出制度について」https://www.city.fujiidera.lg.jp/jigyosha/tishikeikaku_toshikeikan/toshikeikan/1451869095438.html ／藤井寺市「高度地区・景観地区」 https://www.city.fujiidera.lg.jp/jigyosha/tishikeikaku_toshikeikan/toshikeikaku/1451011529312.html （更新 2016年3月31日・平成28年1月4日から指定）／ 藤井寺市「景観計画」 https://www.city.fujiidera.lg.jp/jigyosha/tishikeikaku_toshikeikan/toshikeikan/1437531720019.html

特徴3：土砂災害・津波・高潮がゼロ。リスクは洪水と内水に一本化される

藤井寺市の防災ガイドブック（令和4年4月改訂）には、次の一文があります。

そして大阪府の側も、土砂災害警戒区域について 「大阪市、泉大津市、守口市、松原市、門真市、摂津市、高石市、藤井寺市、忠岡町については、 更新日現在、土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域…の指定はありません」と記載しています （更新 2026年9月14日）。

市側の「対象となる地域はありません」と、府側の「指定はありません」。 この2つが揃っているので、藤井寺市についてはこれを事実として扱えます。 土砂災害のレッドゾーン・イエローゾーンがゼロというのは、 物件探しの段階で「この物件は土砂災害特別警戒区域にかかっていないか」を 気にしなくてよいということです。

ただし、水害リスクがゼロという意味ではまったくありません。 藤井寺市は洪水ハザードマップと内水ハザードマップの両方を公開しています。 対象河川は大和川、石川、東除川・落堀川・大水川、寝屋川流域河川。 リスクの質が、山ぎわの市とはちょうど逆になっていると考えてください。 山ぎわの市では土砂災害警戒区域を避けることが最優先になりますが、 藤井寺市では洪水と内水（雨水が排水できずにあふれる浸水）の2枚のマップを、 物件の住所で必ず確認することが最優先になります。

※物件ごとの浸水深は、防災ガイドブックの洪水ハザードマップ（市全域・西部・東部・南部）と、国土交通省「重ねるハザードマップ」で住所から確認できます。 出典：藤井寺市「藤井寺市防災ガイドブック」（令和4年4月改訂・更新 2026年8月6日） https://www.city.fujiidera.lg.jp/kinkyusaigai/keikakuhazardmap/1489706971749.html ／ 大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」（更新 2026年9月14日）

数字のまとめ ― 人口は減り、世帯は増えている

最後に人口を見ておきます。 令和7年国勢調査（確定値・令和8年9月29日公表）で藤井寺市の人口は61,091人。 令和2年の63,688人から−2,597人・−4.1％です。 平成27年の65,438人からは10年で6.6％減っています。

ところが世帯数は、27,814世帯から27,980世帯へ166世帯増えています。 1世帯あたりの人数を計算すると、平成27年2.41人→令和2年2.29人→令和7年2.18人（当方算出）。 人口は減っているのに、住戸を必要とする世帯の数は減っていないということです。

令和8年地価公示の住宅地13地点は前年比＋0.7％。 最高地点の春日丘二丁目は＋2.6％、2番目の恵美坂一丁目は＋2.8％と上がっている一方で、 古室三丁目は−0.8％、野中四丁目は−0.3％、大井三丁目は−0.3％と下がっています。 市全体で一律に上がっている／下がっているのではなく、地点ごとに向きが分かれているのが 藤井寺市の現在地です。

※1世帯あたり人数は、国勢調査の人口と世帯数から当方が算出した自算値です。 出典：総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表（e-Stat・確定値・令和8年9月29日公表）／藤井寺市「国勢調査」（平成27年・令和2年）／国土交通省 地価公示

空から見た、この50年の藤井寺市

藤井寺市は、もともと藤井寺町（昭和3年／1928年に町制施行）と道明寺町（昭和26年／1951年に町制施行）という2つの町でした。昭和34年（1959年）に両町が合併して「藤井寺道明寺町」となり、翌年に町名を「美陵町」と改称。そして昭和41年（1966年）11月1日に「美陵市」として市制を施行し、同じ日に市名を「藤井寺市」と改称しました。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。市制施行から10年ほど経った時点の市街地と、いまの市街地を見比べてみてください。人口は平成27年65,438人→令和2年63,688人→令和7年61,091人と減少局面に入っていますが、世帯数は27,133→27,814→27,980と増え続けています。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28725〜28727・y13026〜13027）で切り出しています。

本ページでは、市公式が町丁目・番地まで公表している「小学校の通学区域」をエリア区分として使います。通学区域は市が住所で線を引いた唯一の公式な区分であり、学区が物件選びに直結する以上、実用性も高いからです。そこに令和8年地価公示の標準地13地点と、直近4四半期の成約114件を重ねて整理します。

なお藤井寺市は、国土交通省の立地適正化計画の取組状況の一覧（令和8年3月31日現在）に名前があります。居住誘導区域の外で3戸以上の住宅を建てる目的の開発行為、1〜2戸でも1,000㎡以上の開発行為、3戸以上の住宅の新築などをするときは、着手の30日前までに市への届出が必要です（都市再生特別措置法第88条）。1〜2戸の戸建てを建てる・買うだけなら届出は要りません。物件が居住誘導区域の内か外かは、都市デザイン課 都市計画担当（072-939-1214）でご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、藤井寺市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

藤井寺市の公式サイトには、鉄道駅の一覧や路線をまとめたページがありません。そこで本ページでは、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報に「最寄駅」として記録された6駅と、その駅勢圏の成約データだけを掲載します。成約114件のうち56件（約49％）が藤井寺駅、37件（約32％）が土師ノ里駅で、この2駅で市内の成約の8割を超えます（当方算出）。市域が8.89km²、東西4.2km・南北4.0kmという広さなので、実際には市内のどこからでも複数駅が徒歩・自転車圏に入る可能性があります。

※本表の「1日平均乗降人員」は、国の駅別乗降客数データの2024年の1日あたりの値です。藤井寺駅（近鉄）約33,670人／日、古市駅（近鉄）約18,135人／日、土師ノ里駅（近鉄）約6,312人／日、道明寺駅（近鉄）約6,022人／日。柏原(大阪)駅はJR西日本（関西線）の値（約26,077人／日）、八尾南駅はOsaka Metro（谷町線）の値（約10,785人／日）です。「路線」欄は、藤井寺駅は市の「市役所へのアクセス」、ほかの駅は同じ国のデータに記録された路線名です。※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

掲載しているのは、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で「藤井寺市の物件」に最寄駅として記録された駅名と、その駅を最寄りとする成約の件数・中央値・平均徒歩分数（直近4四半期・114件）だけです。市の「市役所へのアクセス」（2025年9月19日更新）は、市役所（岡1丁目）への行き方を「近鉄南大阪線「藤井寺」下車、徒歩約6分」と案内しています。駅の所在地は、物件広告と鉄道事業者の案内でご確認ください。「柏原(大阪)」「古市(大阪)」「八尾南」のように、駅名が他市を想起させるものも含まれています。物件広告の「最寄駅」と「物件の住所」は別物としてご確認ください。

道路

市は「市街化調整区域における地区計画ガイドライン」で、幹線道路として大阪外環状線・八尾富田林線・川北柏原線・小山松原線・若林小川線を挙げています。幹線道路沿いの物件は車の便がよい反面、交通量と騒音を時間帯を変えて現地で確認してください。高速道路のインターチェンジまでの距離は、地図でご確認ください。

道路の代わりに、公的資料から確認できている地形をお伝えします。藤井寺市の海抜は最高55m・最低13m（藤井寺市「市の位置・地形」）。市域全体の高低差は42mです（当方が差を計算したもの）。東西4.2km・南北4.0kmの範囲での42mなので、急峻な斜面地がまとまって存在するような地形ではないと読めます。実際に市は「土砂災害や津波、高潮による被害の対象となる地域はありません」と明記しており、土砂災害警戒区域の指定もゼロです。坂の多い市と比べると、自転車での移動のしやすさが市全域でほぼ均一だと考えられます。

市役所の位置は東経135度35分51秒／北緯34度34分28秒（藤井寺市「市の位置・地形」）、所在地は岡1丁目1番1号です。

※駅名と件数・中央値は、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報によります。藤井寺駅以外の駅の路線・所在地と物件の道路付けは、鉄道事業者の駅情報と重要事項説明書でご確認ください。家タダでは、ご検討中の物件について実際の最寄駅・徒歩分数・道路付けを契約前に無料で調査します。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税について藤井寺市は「固定資産税の税率は市町村の条例で定められ、本市では標準税率の1.4/100(1.4%)になっています」と記しています。いっぽう都市計画税は「本市では制限税率の0.3/100(0.3%)になっています」。固定資産税は標準税率、都市計画税は制限税率（上限）いっぱいという組み合わせです。課税対象は市の公式表現で「都市計画事業や土地区画整理事業を行う費用にあてるため、原則として市街化区域内に所在する土地および家屋」。藤井寺市の市街化調整区域は川北1・2丁目だけなので、ほぼすべての物件が都市計画税の課税対象になると考えてください。たとえば課税標準額1,000万円の物件なら、固定資産税14万円＋都市計画税3万円＝年17万円。仲介手数料は1回きりですが、これは所有している限り毎年です。納期は年4回です。市の「納税について」（2025年4月1日更新）によると、固定資産税・都市計画税は第1期5月31日・第2期7月31日・第3期10月31日・第4期12月25日が納期限です。納税通知書は5月初旬に送付されます。

税額の計算式は市公式の記載で「課税標準額×税率＝税額」です。住宅用地の特例と新築住宅の減額は、地方税法で全国共通に決まっています。住宅の敷地は、200㎡以下の部分の課税標準が固定資産税で価格の6分の1・都市計画税で3分の1、200㎡を超える部分は3分の1・3分の2です（第349条の3の2・第702条の3）。新築住宅は120㎡までの部分の固定資産税が3年度分（地上3階以上の中高層耐火建築物は5年度分）2分の1に減額され、令和8年4月以降の新築は床面積40㎡以上240㎡以下が要件、令和13年3月31日までの新築が対象です（附則第15条の6）。実際の税額は物件ごとの課税標準額で変わりますので、市の資産税担当窓口または納税通知書でご確認ください。

免税点

同一人が藤井寺市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※税率は藤井寺市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害・津波・高潮は「対象となる地域はありません」。市と府の両方が書いている

藤井寺市の防災ガイドブック（令和4年4月改訂）には、次の一文があります。

さらに大阪府の土砂災害警戒区域の指定状況ページにも、次の記載があります（更新 2026年9月14日）。

市が自分で「ありません」と書き、府も「指定はありません」と書いている。 一次情報が2つ揃っているので、藤井寺市についてはこれを事実として扱えます。 大阪府下には土砂災害警戒区域が1,000箇所を超える市もあるなかで、 藤井寺市は土砂災害のレッドゾーン（特別警戒区域）もイエローゾーン（警戒区域）もゼロです。

これは物件探しの手間に直結します。 土砂災害特別警戒区域にかかる土地は、建築に構造規制がかかり、 住宅ローンの評価や将来の売却にも影響します。 藤井寺市ではこのチェックが不要になるということです。 津波・高潮についても同様に「対象となる地域はありません」と市が明記しています。

2｜そのぶん、リスクは「洪水」と「内水」に集約される

ここを読み飛ばさないでください。 土砂災害・津波・高潮がゼロということは、 藤井寺市の水害リスクは洪水と内水の2つに集中しているということです。 市は防災ガイドブックに洪水ハザードマップ（市全域）と 内水ハザードマップ（市全域）を別々に収録しています。

• 洪水（河川の氾濫）。対象河川は市の記載で 大和川、石川、東除川・落堀川・大水川、寝屋川流域河川です。 1本や2本ではなく、性格の異なる複数の河川が対象になっています。
• 内水（雨水が排水できずにあふれる浸水）。 河川から離れていても、短時間の強い雨で道路や敷地が冠水する現象です。 洪水ハザードマップでは白く塗られている場所が、内水ハザードマップでは色がついていることがあります。

洪水ハザードマップと内水ハザードマップは別物です。 藤井寺市は防災ガイドブックの全ページ版PDFのほかに、 洪水ハザードマップだけのPDF、内水ハザードマップだけのPDFを公開しています。 物件の住所で、この2枚を必ず両方確認してください。

内水のリスクは、令和8年に見直されています。 市は令和8年3月31日に、水防法にもとづく雨水出水浸水想定区域（想定最大規模降雨で浸水が想定される範囲と深さ）を、下水道法の事業計画区域を対象に指定し、 浸水深と浸水継続時間の図を公表しました。市の防災ガイドブックのページも、内水ハザードマップを令和8年4月に見直したとしています。 防災ガイドブックの冊子（令和4年4月版）の内水マップは見直し前のものですので、物件の住所は新しい浸水深の図で確認してください（下水道課 072-939-1264）。

出典：藤井寺市「雨水出水浸水想定区域の指定について」（2026年3月31日更新）https://www.city.fujiidera.lg.jp/soshiki/toshiseibi/gesuidosoumu/20664.html ／ 雨水出水浸水想定区域（浸水深）https://www.city.fujiidera.lg.jp/material/files/group/35/sinnsuisinndo.pdf ／ 藤井寺市「藤井寺市防災ガイドブック」（令和4年4月改訂・更新 2026年8月6日） https://www.city.fujiidera.lg.jp/kinkyusaigai/keikakuhazardmap/1489706971749.html ／ 洪水ハザードマップ https://www.city.fujiidera.lg.jp/material/files/group/3/bousaiguidebook_2204_2122.pdf ／ 内水ハザードマップ https://www.city.fujiidera.lg.jp/material/files/group/3/bousaiguidebook_2204_3334.pdf

3｜高さ制限（高度地区）― 15m以下／31m以下

藤井寺市で家を買うときに、他市では出てこない確認項目がこれです。 藤井寺市は平成28年1月4日から、次の高度地区を指定しています。

合計で約187ha。藤井寺市の市域は8.89km²＝889haなので、 市域のおよそ21.0％にあたります（当方算出）。

注意したいのは、第1種高度地区の対象が 「古墳近傍地区（第一種低層住居専用地域を除く）」と書かれている点です。 第一種低層住居専用地域はもともと建築基準法で10mまたは12mの絶対高さ制限がかかるため、 高度地区の指定からは外されているという読み方ができます。 逆に言えば、第一種低層住居専用地域以外の用途地域で、古墳近傍地区にかかる土地は15m以下です。

戸建の購入で、この15mが直接効いてくる場面は限られます。 一般的な木造2階建てなら10m前後なので問題になりません。 効いてくるのは次のような場面です。

• 土地を買って3階建て・4階建てを計画する場合
• 将来賃貸併用住宅や共同住宅に建て替える可能性を見ている場合
• 購入するのが中高層マンションの一室で、周辺の将来の建て替え環境を考えたい場合
• 投資・事業用として土地の最有効使用を検討する場合

むしろ買い手にとってのプラス面もあります。 高さの上限が決まっているということは、隣地や向かいに想定外の高層建築が建ちにくいということです。 日照・眺望・圧迫感という点では、規制がある側が守られます。

4｜景観地区「古市古墳群周辺景観地区」― 計約271.7ha

高度地区と同じ平成28年1月4日から、景観地区が指定されています。

889haの市域に対して約30.6％（当方算出）。 景観地区には認定制度があり、藤井寺市は景観条例・景観計画に基づく届出制度も運用しています。 建て替え・増築・外壁の色や形態の変更にあたって、手続が必要になる可能性があります。

※届出の対象行為と規模は、市の届出制度ページの届出対象PDFで確認できます。景観地区内の古墳近傍地区では工作物の届出規模が引き下げられ、高さ2mを超える鉄柱・擁壁・垣・さくなどは届出が必要です。認定・届出の窓口は都市デザイン課 都市計画担当（072-939-1214）。 出典：藤井寺市「藤井寺市景観条例・景観計画に基づく届出制度について」https://www.city.fujiidera.lg.jp/jigyosha/tishikeikaku_toshikeikan/toshikeikan/1451869095438.html ／藤井寺市「高度地区・景観地区」 https://www.city.fujiidera.lg.jp/jigyosha/tishikeikaku_toshikeikan/toshikeikaku/1451011529312.html ／ 藤井寺市「景観計画」 https://www.city.fujiidera.lg.jp/jigyosha/tishikeikaku_toshikeikan/toshikeikan/1437531720019.html

5｜準防火地域 ― 「建ぺい率60パーセント以上の市街化区域」

藤井寺市は準防火地域の範囲を、次の一文で定義しています。

そして平成26年10月1日から指定区域を拡大しています。 準防火地域では、建築物の構造・開口部（窓やドア）に防火上の制限がかかります。 新築・建て替えでは防火設備の分だけ建築コストが上がることになりますし、 中古住宅でも増築・大規模改修のときに制限がかかることがあります。

「建ぺい率60％以上」という書き方が、この市の特徴です。 用途地域名ではなく建ぺい率で線が引かれているため、 自分の物件の建ぺい率を知らないと準防火地域かどうか判断できません。 重要事項説明書の「建築基準法にもとづく制限」欄で必ずご確認ください。

6｜盛土規制法 ― 宅地造成等工事規制区域（令和6年4月1日）

藤井寺市は盛土規制法の宅地造成等工事規制区域に指定されています（令和6年4月1日）。 区域図は大阪府が公表しています。 海抜が最高55m・最低13mと高低差の小さい市ですので大規模な盛土は想定しにくいものの、 造成をともなう土地の購入では、手続が必要かどうかを確認してください。

出典：大阪府「宅地造成等工事規制区域（藤井寺市）区域図」 https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/63072/28_huziidera.pdf

7｜埋蔵文化財 ― 古市古墳群を擁する市の、手続コスト

藤井寺市には文化財保護課（072-939-1419）があり、 「埋蔵文化財宝蔵地における手続きの流れ」という図を公開しています。 また発掘調査の費用負担についても別ページを設けています。

埋蔵文化財包蔵地に該当する土地では、工事の前に届出が必要になり、 場合によっては試掘・発掘調査が入ります。 これは工期が延びる・費用が発生するという、購入者にとって実務的なコストです。 土地から建てる方、古家を解体して建て替える方は、 契約前に必ず包蔵地に該当するかを確認してください。

※物件の土地が包蔵地にかかるかは、地番を伝えて文化財保護課（072-939-1419）で確認してください。 出典：藤井寺市「埋蔵文化財宝蔵地における手続きの流れ」 https://www.city.fujiidera.lg.jp/rekishikanko/shinseisho/1387875986144.html ／ 「発掘調査の費用負担」 https://www.city.fujiidera.lg.jp/rekishikanko/shinseisho/1387875195577.html

8｜雨水浸透阻害行為の許可（1,000㎡以上）

大阪府の「雨水浸透阻害行為の許可」に関するページの許可申請先一覧に、藤井寺市が含まれています。 特定都市河川浸水被害対策法にもとづく制度で、 対象区域内で1,000㎡以上の雨水浸透阻害行為（宅地化・舗装など）を行う場合には 知事等の許可が必要になる、というものです。

大阪府のページ（2025年6月19日更新）は、寝屋川と支川を「特定都市河川」、寝屋川流域を「特定都市河川流域」に指定していると説明し、 寝屋川流域内で1,000㎡以上の宅地化・舗装・土地の締固めなどをする場合の許可申請先として藤井寺市 都市整備部 下水道工務課を挙げています。 市の洪水ハザードマップも対象に「寝屋川流域河川」を挙げています。 1,000㎡＝約303坪で、ミニ開発・建売分譲の規模がこの閾値に近づくことがあります。 該当しそうな規模の土地を検討される場合は、その土地が寝屋川流域に入るかを下水道工務課でご確認ください。

9｜密集市街地整備アクションプログラムは対象外

大阪府が「地震時等に著しく危険な密集市街地」として指定している市のなかに、 藤井寺市は含まれていません（対象外）。 老朽木造が密集して延焼の危険が高い区域として府が指定している区域は、藤井寺市には無いということです。

10｜藤井寺市で確認すべきことの、優先順位

ここまでを、実際の物件チェックの順番に並べ直します。

家タダでは、ご検討中の物件について ハザードマップの該当状況・高度地区／景観地区の有無・用途地域・接道・再建築の可否を 契約前に無料で調査します。物件URLをLINEでお送りください。

藤井寺市には、全国的にも珍しい市制施行の経緯があります。 市の公式資料には、こう書かれています。

「美陵市」という市が生まれた日と、その市が「藤井寺市」になった日が同じなのです。 書類上は「美陵市」として市になり、その同じ日に名前を変えた。 藤井寺市という名前の市は、昭和41年11月1日から存在しています。

藤井寺町と道明寺町、2つの町の合併から

藤井寺市の前身は2つの町です。 藤井寺町が昭和3年（1928年）に町制を施行し、 道明寺町が昭和26年（1951年）に町制を施行しました。

市の資料によれば「同34年(1959年)に両町が合併して『藤井寺道明寺町』となり、 翌年町名を『美陵町』と改称」しています。 2つの町名をそのままつないだ「藤井寺道明寺町」という名前が1年だけ存在し、 その後「美陵町」になり、市制施行の日に「藤井寺市」に戻った、という流れです。

いまの市立小学校の名前が 「藤井寺・藤井寺南・藤井寺西・藤井寺北」の4校と「道明寺・道明寺東」の2校に きれいに分かれているのは、この2つの町の成り立ちがそのまま残っているからだと読めます。 中学校も藤井寺中学校・道明寺中学校と、2つの町の名前が並んでいます。

市名の由来 ― 名刹「葛井寺」と、藤井安基という人物

「藤井寺」という市名の由来について、市の公式資料は次のように記しています。

「葛井寺」と書いて「フジイデラ」と読みます。 市の資料によれば、この寺は 「神亀2年(725年)藤原房前を勅使に任命し、僧行基に導師をつとめさせ開眼供養した」 と伝えられています。

そして市名に直接つながるのが、次の一節です。

荒れた寺を建て直した人の苗字が、そのまま村の名前になり、 いまの市の名前になっている。 「葛井寺（フジイデラ）」という寺名と「藤井（フジイ）安基」という人名が重なって、 「藤井寺」という地名が生まれたという伝承です。

年表

※葛井寺の創建と藤井安基の伝承は、藤井寺市の公表資料の記載をそのまま引用したものです。 「といわれています」という市の表現もあわせて掲載しています。 出典：藤井寺市「市のあらまし（市名の由来・市の沿革）」 https://www.city.fujiidera.lg.jp/soshiki/somubu/soumu/youkoso_hujidera/sinoaramasi/1387345908058.html （更新 2016年3月31日）

• 【大阪府】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪府の43市町村を、地価と成約価格で横並びに比較したページです。藤井寺市を府内のほかの市区と比べたい方はこちらから。
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