【柏原市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

柏原市の価格帯で、いくら得になるか

柏原市の住宅地は1㎡あたり平均96,171円（17地点の単純平均）。市内の標準地は最高153,000円/㎡（上市４丁目３６９番９７）から最低28,700円/㎡（大字青谷２２０１番外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.3倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、柏原市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は70件。成約価格の中央値は1,300万円、真ん中の半数は550万円〜2,100万円に収まっています。延床面積の中央値は95㎡。建築年の中央値は1995年です。

最寄駅で多いのは河内国分駅（23件）、法善寺駅（9件）、大阪教育大前駅（8件）。

中央値の1,300万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は49万5,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる70件のうち、1981年以前に建てられたものは14件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

柏原市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて柏原市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年国勢調査（確定値・令和8年9月29日公表）で柏原市の人口は65,794人・世帯数（総数）30,246世帯です。前回の令和2年国勢調査は人口68,775人（男32,955人／女35,820人）・世帯数30,009世帯で、人口は−2,981人（−4.3％）、世帯数は＋237世帯。令和2年の数値は市の統計ページと都市計画マスタープラン第1章の両方で一致しています。いっぽう住民基本台帳では令和8年7月末現在で65,795人・33,080世帯。国勢調査（令和2年・68,775人）と住民基本台帳（令和8年・65,795人）は調査の性格も基準日も違うため単純比較はできませんが、世帯数が30,009→33,080と増えているのに人口は減っているという形は読み取れます。1世帯あたりの人数は令和2年で約2.29人、令和8年で約1.99人（いずれも当方算出）。世帯の小規模化が進んでいる市だと言えます。

土地の使われ方

柏原市の土地の使われ方で最初に押さえるべき数字は山林945.2ha（37.1％）です。市街地は784.8ha（30.8％）しかありません。農地が351.6ha（13.8％）。この3区分で市域の約8割を占めます。市域の4割近くが山林で、市街地はその下の3割という土地のつくりが、後で見る「市街化調整区域63.2％」「土砂災害警戒区域239箇所」「市内の地価格差5.3倍」にそのままつながっています。大阪府下には市域の大半が平坦な市（門真市・守口市など）もありますが、柏原市は平坦に使える土地そのものが限られている市です。

※柏原市都市計画マスタープラン第1章（令和4年3月改定）の土地利用現況。構成比は市の公表値をそのまま掲載しています。なお面積と構成比から逆算すると分母は約2,548haで、市域面積25.33km²（＝2,533ha）とわずかに異なります。上表は主な3区分で、残る約18.3％はその他の区分です。

市街化区域と市街化調整区域

柏原市は、市域2,533haのうち1,602ha（63.2％）が市街化調整区域です。市街化区域は931ha（36.8％）しかありません。大阪府下の市には市域のほぼ全域が市街化区域という市（門真市97.5％、守口市など）がある一方で、柏原市は市域の6割以上が「原則として建物を建てるための開発ができない区域」です。土地利用の現況で山林が37.1％を占めることと、この区域区分はほぼ対応しています。柏原市で物件を探すとき、「この物件は市街化区域か調整区域か」は最初に確認すべき項目になります。調整区域なら都市計画税はかかりませんが、建て替えに許可が要る、住宅ローンの取扱いが金融機関によって変わる、といった制約が付いてきます。

柏原市の用途地域で最も広いのは第二種中高層住居専用地域で、市街化区域の25.0％（233ha）です。これに準工業地域211ha（22.6％）、第一種中高層住居専用地域138ha（14.8％）が続きます。つまり柏原市の市街化区域の約4割（371ha）は中高層住居専用地域で、マンションや中層の共同住宅が建つことを前提にした用途規制が敷かれています。そのすぐ隣に準工業地域が22.6％あり、住居系と準工業が市街化区域の半分ずつを分け合っている構図です。準工業地域では、危険性や環境悪化のおそれが大きい工場を除けば工場・倉庫・遊技場などが広く建てられます。「用途地域が住居系だから低層の戸建しか建たない」という読み方は、柏原市では通用しません。隣地に何が建ちうるかは、必ず物件ごとに用途地域を確認してください。

※柏原市都市計画マスタープラン第1章（令和4年3月改定）。この表には重要な注意点があります。原典の用途地域内訳には、上位5種のひとつとして「第二種近隣商業地域 190ha（20.4％）」という表記があります。しかし都市計画法の用途地域13種類に「第二種近隣商業地域」という区分は存在せず（近隣商業地域は種別を持ちません）、PDFの表記ゆれである可能性があります。本ページでは誤った用途地域名を掲載しないため、この1種目を上表から除外しています。その結果、上表4種の合計は612ha（市街化区域の65.6％）にとどまります。残る約34％の内訳（上記の190haを含む）は、市への確認が必要です。ご検討中の物件の用途地域は、必ず市の都市計画担当窓口または重要事項説明書でご確認ください。なお原典にはこのほか「その他 97.5ha（10.5％）」の記載があります

地価公示 ― 17地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、柏原市の住宅地の標準地は17地点。 単純平均は1㎡あたり96,171円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.0％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

柏原市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 柏原市の住宅地の平均価格は51位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、31市のなかで第22位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

柏原市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地17地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.3倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

柏原市の住宅地の標準地17地点を、高い順に並べたときの上端と下端はこうなります。

単価が5.3倍違い、地積は約3倍違う。 「柏原市の相場は1㎡あたり96,171円」という平均値だけを見て物件を探すと、 実際の物件価格とのズレが非常に大きくなります。 この差がどこから来ているのかを、公的資料だけで説明します。

理由1：市域の63.2％が市街化調整区域である

柏原市は市域2,533haのうち1,602ha（63.2％）が市街化調整区域です。 市街化区域は931ha（36.8％）しかありません。

大阪府下の市を見渡すと、門真市のように市域の97.5％が市街化区域という市がある一方で、 柏原市は市域の6割以上が「原則として建築目的の開発ができない区域」です。 市街化区域と市街化調整区域では、土地に対する制度上の評価がそもそも違います。 建て替えができるか、住宅ローンが組めるか、都市計画税がかかるか。 この3点がまるごと変わるので、地価も単純には比較できません。

理由2：土地利用の37.1％が山林で、市街地は30.8％しかない

都市計画マスタープラン第1章の土地利用現況では、 山林945.2ha（37.1％）・市街地784.8ha（30.8％）・農地351.6ha（13.8％）です。 市街地は市域の3割。これが、市街化区域931ha（36.8％）という数字とほぼ対応しています。

柏原市は「西側は藤井寺市、南側は羽曳野市、北側は八尾市、東側は奈良県」と 接する市です。東側の県境部分は山林が中心で、 平坦に使える土地そのものが市域の3割程度しかないという構造になっています。 市域25.33km²（東西約7.0km・南北約7.0km）というコンパクトな市の中で、 使える土地が限られていること。これが上市・国分西・法善寺といった 市街化区域の中心部の単価を押し上げ、大字青谷のような地点との差を広げています。

理由3：敷地をこれ以上細かく割れない ― 開発指導要綱の最低敷地面積

これは柏原市で家を買う人にとって、実務上いちばん効いてくる規制です。 柏原市の開発指導要綱（第1条関係）は、敷地面積の最低限度を 第一種低層住居専用地域で戸建住宅100㎡・長屋住宅80㎡、 その他の用途地域で戸建住宅70㎡・長屋住宅60㎡と定めています （具体的な数値の表は「買う前に必ず確認したい点」の章に掲載しています）。

つまり柏原市では、70㎡（約21坪）を下回る敷地に分割して戸建を分譲することができません。 大阪府下には最低敷地面積の定めが無い市（門真市など、確認できなかった市を含む）もあり、 そうした市では50㎡台・60㎡台の「狭小3階建て」が大量に供給されます。 柏原市ではその手法が使えません。

これは買い手にとってメリットとデメリットの両面があります。 メリットは、一定の敷地規模が確保され、街区が極端に細分化されないこと。 デメリットは、土地の単価が高いエリアで「敷地を小さくして総額を下げる」という 価格調整ができないことです。 法善寺三丁目（129,000円/㎡）のようなエリアで70㎡を確保すると、 土地だけで約903万円。ここに建物が乗ります。 柏原市の中心部で安い戸建が出にくい理由のひとつがこれです。

出典：柏原市 開発指導要綱（第1条関係） https://www.city.kashiwara.lg.jp/_files/00528917/R6_9-kaihatsusidoyoukou2-1.pdf ／ 要綱集ページ https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2014062700035/

5.3倍の内訳を、成約データで確かめる

地価公示は標準地という「点」のデータです。 実際に取引された価格（成約価格情報・直近4四半期112件）で見ると、 駅別・町丁目別の差はこうなります。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・柏原市112件）。 家タダ自身の成約実績ではありません。 堅下駅・法善寺駅・道明寺駅は、柏原市公式の駅一覧（6駅）には含まれていません。

上市の3,000万円と玉手町の250万円。成約ベースでは12倍の差です。 ただしこれは物件の種別（戸建・マンション・土地）や築年、敷地の広さが混ざった中央値であり、 同じ条件の物件が12倍違うという意味ではありません。 旭ケ丘は平均143㎡で1,500万円、玉手町は平均67㎡で250万円。 「広さ」と「単価」を切り分けて見る必要があります。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・柏原市112件）。 家タダ自身の成約実績ではありません。

柏原市を語るときに外せない産業 ― ぶどう

柏原市の公式ページは、市の農業をこう説明しています。

別のページでは「大阪府は、全国でも有数のぶどうの産地で、 これをけん引しているのが柏原市です」とも記されています。 市は「柏原ぶどう品評会」を開催しています。

不動産の観点から見ると、これは土地利用の話でもあります。 市域の13.8％（351.6ha）が農地で、その相当部分は市街化調整区域内にあると考えられます。 ぶどう畑が広がる景観は、市街化調整区域という制度に支えられているという見方ができます。 柏原市は生産緑地地区の追加指定の募集も行っており、 市街化区域内にも農地として維持される土地があります。

出典：柏原市「柏原のぶどう」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2020040800079/ ／ 柏原市「ぶどう」カテゴリ https://www.city.kashiwara.lg.jp/category/bunya/machinomidokoro/budou/

まだ存在しないもの ― 立地適正化計画

大阪府下の多くの市では、立地適正化計画の 「居住誘導区域」「都市機能誘導区域」が公表されており、 誘導区域の内か外かがエリア選びの判断材料になります。

柏原市には、それがまだありません。 市の公式ページは「令和８年５月 計画策定に着手しました。」と記しており、 令和8〜9年度の2か年で策定、令和9年度末に公表予定とされています。 つまり本ページ作成時点で、柏原市に立地適正化計画は存在しません。 「居住誘導区域に入っているから安心」といった説明は、柏原市についてはまだ成り立ちません。

いっぽうで、これは今後2年で新しい線引きが出てくるということでもあります。 誘導区域の外に入った区域では、一定規模以上の住宅開発に届出が必要になるなど、 運用が変わる可能性があります。 長く住む前提で購入を検討している方は、令和9年度末の公表を意識しておく価値があります。

出典：柏原市「立地適正化計画」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2026052900011/

空から見た、この50年の柏原市

柏原市は、大阪府内で屈指のぶどうの産地です。市の公式資料は「柏原市は、大阪府内で屈指のぶどうの産地です。『柏原ぶどう』または『堅下ぶどう』と呼ばれ」「柏原市内では、30品種以上のぶどうが作られています」と記しています。土地利用の現況を見ると、市域の37.1％が山林（945.2ha）、30.8％が市街地（784.8ha）、13.8％が農地（351.6ha）。市街地は市域の3割ほどで、市域の63.2％（1,602ha）は市街化調整区域です。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。山と農地に囲まれた平坦地に市街地が収まっているという柏原市の土地のつくりが、50年前とどう変わったか（あるいは変わっていないか）が見えます。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28728〜28730・y13025〜13026）で切り出しています。

柏原市の都市計画マスタープラン（令和4年3月改定）の地域別構想は、市域を柏原地域・国分地域・堅上地域の3地域に区分しています。ここでは公式の3地域区分を前提としつつ、地価公示の標準地17地点と、国土交通省の成約価格情報（直近4四半期112件）の駅別・町丁目別の実データを軸に、6つに分けて整理します。なお柏原市の立地適正化計画は令和8年5月に策定に着手したばかりで、居住誘導区域・都市機能誘導区域は令和9年度末の公表予定です。「誘導区域の内か外か」でエリアを語ることは、柏原市ではまだできません。

※エリア区分と各エリアの記述は、柏原市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

柏原市の公式資料（都市計画マスタープラン第1章）が市内の鉄道駅として挙げているのは6駅です。JRが柏原駅・高井田駅・河内堅上駅、近鉄が河内国分駅・大阪教育大前駅・柏原南口駅。面積25.33km²の市に6駅ですが、市域の37.1％が山林・63.2％が市街化調整区域であることを考えると、駅は市街化区域側（市域の約4割）に集中していることになります。各駅の説明で引用している「年間の乗客数（平成30年）」は市の公表値で、表の1日あたり乗降客数（国土数値情報・2024年）とは定義が異なります。2つの数字を混ぜて比べないでください。

※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。このデータに含まれる市内6駅のなかでは柏原駅（JR）が約26,077人で最も多く、河内国分駅（近鉄）約13,788人、高井田駅（JR）約7,340人が続きます。成約データの最寄駅に出てくる駅では、法善寺駅（近鉄）約3,580人／日、堅下駅（近鉄）約4,135人／日、道明寺駅（近鉄）約6,022人／日です。

これとは別に、柏原市は都市計画マスタープラン第1章に「乗客数（年間）」（平成30年）を載せています。表の1日あたり乗降客数とは単位も定義も異なるため、別の数字として示します。内訳は、JR＝柏原駅 約400万人・高井田駅 約160万人・河内堅上駅 約140万人、近鉄＝河内国分駅 約300万人・大阪教育大前駅 約130万人・柏原南口駅 約100万人（いずれも年間）。なお成約データ上の最寄駅には、法善寺駅（16件）・堅下駅（10件）・道明寺駅（10件）も現れますが、これらは市公式資料の駅一覧には含まれていません。広告の「最寄駅」と「物件の所在地が柏原市かどうか」は別物としてご確認ください。

道路

柏原市の公式ページが挙げている主要道路は、西名阪自動車道、国道25号・国道165号・国道170号・（旧）国道170号、そして府道の堺大和高田線・柏原駒ヶ谷千早赤阪線・八尾道明寺線・本堂高井田線・清州大県線・八尾河内長野自転車道線です。国道が3本（旧道を入れて4本）通り、西名阪自動車道が市域を走る広域道路のアクセスが厚い市だと言えます。

柏原市は「西側は藤井寺市、南側は羽曳野市、北側は八尾市、東側は奈良県」と接しています（都市計画マスタープラン第1章）。大阪府内で奈良県と直接接している市のひとつです。東側の県境部分は山林が中心で、市域の土地利用でも山林が37.1％（945.2ha）を占めます。平坦な市（門真市・守口市など）と違い、自転車や徒歩での移動しやすさはエリアによって大きく変わります。

柏原駅の周辺では、市が令和6年6月に「柏原駅東地区まちづくり基本構想」を策定し、令和6〜7年度に実現化方策を検討しました。柏原駅と堅下駅が徒歩圏内にある地区で、「快適で歩きたくなるまちなか」をめざすとしています。事業手法や時期はまだ示されていないため、駅東側の物件では市の最新の公表を確認してください。

出典：柏原市「柏原駅東地区のまちづくり通信」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2024022900016/ （2026年6月30日公開）

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

柏原市の都市計画税の課税範囲は、市の公式ページに「市街化区域内に所在する土地及び家屋です。」と逐語で明記されています。税額の計算も「課税標準額×税率（０．３％）＝税額」と示されています。柏原市は市域の63.2％が市街化調整区域なので、「都市計画税がかからない物件」が現実的な選択肢として存在する市です。固定資産税の税率は「１．４％」。市街化区域内の物件なら合計1.7％、市街化調整区域内の物件なら1.4％が毎年のランニングコストの目安になります。1,400万円の評価額に対して0.3％は年42,000円。35年で約147万円の差です（実際は住宅用地の課税標準の特例や評価替えがあるため単純計算どおりにはなりません）。

免税点は土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円。同一人が柏原市内に所有する資産の課税標準額の合計がこの額に満たない場合は課税されません。住宅用地には地方税法の課税標準の特例があり、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税で価格の1/6・都市計画税で1/3、200㎡を超える部分は1/3・2/3になります（地方税法第349条の3の2・第702条の3）。正確な税額は市の課税課または納税通知書でご確認ください。

免税点

同一人が柏原市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：柏原市の公式表現は「年４回に分けて納めることができます。」です／賦課期日は毎年1月1日（市「固定資産税とは」）。年4回の各期の納期限は、毎年届く納税通知書・納付書で確認してください（課税課 資産税土地係 072-972-6242）

※税率は柏原市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域239箇所・特別警戒区域211箇所

柏原市で家を買うとき、いちばん最初に確認すべきはこれです。 大阪府の公表によると、柏原市には土砂災害警戒区域が239箇所、 土砂災害特別警戒区域が211箇所指定されています。 最新の指定告示日は令和8年7月24日、府ページの更新日は2026年9月14日です。

警戒区域239に対して特別警戒区域が211。約88％です。 これは「イエローゾーンはあるがレッドゾーンは少ない」という市とは違う指定のされ方で、 指定されている場所の多くが、建築規制のかかるレッドゾーンでもあることを意味します。

柏原市は市域の37.1％が山林（945.2ha）で、 東側は奈良県と接しています。市域25.33km²のなかに山地と市街地が同居しているため、 山の裾野にあたる住宅地では、土砂災害の指定がかかっている可能性を常に想定する必要があります。 重要事項説明では必ず説明される項目ですが、 契約直前ではなく、物件を絞る段階で確認したほうが良い項目です。 レッドゾーンの物件は、建て替え時に構造上の制限がかかるほか、 住宅ローンや火災保険の条件に影響する場合があります。

出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html （最新告示 令和8年7月24日／府ページ更新日 2026年9月14日）

2｜洪水は3河川。しかも管理者が3つに分かれている

柏原市の総合防災マップ（2026年保存版）に掲載されている 洪水浸水想定区域は3河川で、それぞれ管理者が異なります。

ここは柏原市ならではの注意点です。 大和川は国の管理、石川は大阪府 富田林土木事務所、 原川は大阪府 八尾土木事務所。 同じ市内でも、物件の場所によって問い合わせ先の役所が変わります。 また想定降雨の条件もバラバラで、大和川だけ「12時間雨量」という別の単位です。 3枚のハザード情報を、同じ物差しで比べることはできません。 物件の住所で、3河川すべての浸水想定を確認してください。

なお石川については市の単独ページがあり、 令和3年1月公表、「石川流域の24時間総雨量724.0mm、1時間最大雨量195.5mm」と記されています。 原川の24時間雨量1,150.0mmは、3河川のなかで最も大きな想定です。

出典：柏原市「総合防災マップ（2026年保存版）」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2023041300111/ ／ 全ページPDF https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2023041300111/file_contents/sougou-bousai-map2026-all.pdf ／ 柏原市「石川の洪水浸水想定区域」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2021020500019/

3｜内水（雨水出水）の浸水想定区域も指定されている

柏原市は河川の氾濫（外水）だけでなく、 雨水出水浸水想定区域（内水）も指定しています。

• 指定年月日：令和7年8月18日
• 想定1時間最大雨量：147mm（1,000年に一度程度の降雨）
• 区域図PDFが市の公式ページで公開されています

内水ハザードマップは、洪水ハザードマップとは別物です。 河川から水があふれなくても、下水道の排水能力を超える雨が降れば浸水します。 1時間147mmという想定は、いわゆるゲリラ豪雨のさらに上の規模です。 柏原市で物件を検討するときに確認すべきハザード情報は、最低でも次の5種類あります。

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
• 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
• 洪水浸水想定区域 ― 大和川（国管理）
• 洪水浸水想定区域 ― 石川・原川（大阪府管理／土木事務所が別）
• 雨水出水浸水想定区域（内水・令和7年8月18日指定）

加えて、柏原市の総合防災マップにはため池ハザードマップも掲載されています。 対象は墓地池・山ノ井下池・畑大池の3か所です。 ため池の決壊による浸水想定は、洪水・内水とはまた別の区域になります。

出典：柏原市「雨水出水浸水想定区域」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2019052300011/ ／ 柏原市「総合防災マップ（2026年保存版）」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2023041300111/

※柏原市の総合防災マップ（2026年保存版）には、高潮・津波の浸水想定図は掲載されていません。

4｜敷地面積の最低限度 ― 70㎡未満には割れない

柏原市の開発指導要綱（第1条関係）は、敷地面積の最低限度を定めています。

買い手にとっての意味は2つあります。

• 安心材料として：極端な狭小敷地への細分化が起きにくく、 街区の環境が保たれやすい。隣家との距離が確保されやすい。
• 制約として：土地の単価が高いエリアで「敷地を小さくして総額を下げる」ことができない。 法善寺三丁目（129,000円/㎡）で70㎡なら土地だけで約903万円、 上市四丁目（153,000円/㎡）なら約1,071万円が土地代の下限の目安になります。

また、既存の広い敷地を分割して売る場合にもこの下限がかかります。 「親の家の敷地が広いので2つに割って1つを売る」といったケースでは、 分割後の各敷地が70㎡（第一種低層住居専用地域なら100㎡）を下回らないかの確認が必要です。

出典：柏原市 開発指導要綱（第1条関係） https://www.city.kashiwara.lg.jp/_files/00528917/R6_9-kaihatsusidoyoukou2-1.pdf ／ 柏原市 要綱集 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2014062700035/

5｜市街化調整区域かどうかを、必ず最初に確認する

柏原市は市域2,533haのうち1,602ha（63.2％）が市街化調整区域です。 市街化区域は931ha（36.8％）。大阪府下の市のなかでも、調整区域が主体の市です。

市街化調整区域の物件で起きうることは、この市に限らず共通です。

• 原則として建築を目的とした開発ができない。将来の建て替えに許可が要る、 あるいは認められない場合がある
• 住宅ローンの取扱いが金融機関によって変わる。取扱不可、融資比率を下げるなどの対応になることがある
• 再建築の可否・接道条件・既存宅地の扱いなど、物件ごとの個別確認が必須
• いっぽうで都市計画税（0.3％）がかからない。毎年のランニングコストは市街化区域より低い

柏原市の都市計画税の課税範囲は、市の公式ページで 「市街化区域内に所在する土地及び家屋です。」と逐語で明記されています。 固定資産税の納税通知書に都市計画税の記載があるかどうかで、 その物件がどちらの区域かをおおよそ判断できます。

柏原市は都市計画の証明（手数料300円）を発行しており、 用途地域・高度地区・高度利用地区・防火地域及び準防火地域・生産緑地地区といった 地域地区の指定状況を市で確認できます。 防火地域・準防火地域や地区計画がかかるかどうかは、この証明か市都市デザイン部 都市政策課の窓口で、 物件ごとに確認してください。

出典：柏原市「都市計画の証明」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2014081400183/ ／ 柏原市「都市計画税」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2014062700073/ ／ 柏原市都市計画マスタープラン第1章 https://www.city.kashiwara.lg.jp/_files/00474344/R4-3-toshimasu-1syou.pdf

6｜盛土規制法の規制区域（令和6年4月1日〜）

令和6年4月1日から、大阪府（政令市・中核市を除く）で 宅地造成等工事規制区域・特定盛土等規制区域が指定されています。 大阪府は市町村ごとの区域図を公開しており、柏原市の区域図PDFも公開されています。

柏原市は市域の37.1％が山林で、傾斜地を含むエリアが広い市です。 擁壁のある物件、造成された宅地、これから造成を伴う購入をする場合は、 規制区域に該当するかどうかを必ず確認してください。 柏原市は宅地防災についての窓口も設けています。 物件がどちらの区域にあるかは、大阪府が公開している柏原市の区域図で確認してください。許可・届出が必要な工事の規模は、府の「工事許可等の概要」に示されています。

出典：大阪府「盛土規制法」 https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshi_shinsa/takuzoukyoka/moridokiseihou.html ／ 大阪府「規制区域の区域図」 https://www.pref.osaka.lg.jp/o130180/kenshi_shinsa2/morido/morido-kuiki.html ／ 大阪府「工事許可等の概要」 https://www.pref.osaka.lg.jp/o130180/kenshi_shinsa2/morido/morido_kyoka.html

7｜密集市街地の指定は「対象外」です

大阪府の密集市街地整備アクションプログラムの対象市は、 大阪市・堺市・豊中市・守口市・門真市・寝屋川市・東大阪市の7市です。 柏原市はこの対象に含まれていません。 門真市・守口市のような「地震時等に著しく危険な密集市街地」の指定区域を 気にする必要は、柏原市ではありません。

柏原市で気にすべきリスクは、密集市街地の延焼ではなく、 土砂災害（239箇所／211箇所）と、3河川＋内水の浸水です。 リスクの種類が市によって違う、という当たり前のことですが、 大阪市内や北河内の市から探索範囲を広げてきた方ほど、見落としやすい点です。

出典：大阪府「密集市街地整備アクションプログラム（市別の実施状況）」 https://www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/jisshijoukyou.html

8｜契約前に、どこで何を確認するか

柏原市の物件で、物件ごとに答えが違うため窓口で確かめたい項目と、その確認先をまとめます。

家タダでは、ご検討中の物件について 区域区分・用途地域・土砂災害警戒区域の該当・接道・再建築の可否を、 契約前に無料で調査します。 物件URLをLINEでお送りいただければ、その場で着手します。

出典：大阪府「大阪府景観計画 届出のてびき」（令和4年4月） https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/2455/tebiki.pdf ／ 柏原市 開発指導要綱 https://www.city.kashiwara.lg.jp/_files/00528917/R6_9-kaihatsusidoyoukou2-1.pdf ／ 柏原市「学校給食」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2014100300036/

柏原市の「柏原市の概要」は、市の歩みを次のようにまとめています。 約3万年前からの人の足跡が残り、古墳や古代寺院の跡が多い土地で、 江戸時代には幕府の天領となりました。 宝永元年（1704年）の大和川の付け替えを境に地域は大きく変わり、 明治22年に鉄道が開通。昭和14年に柏原町が堅上村・堅下村と合併、昭和31年に国分町と合併し、 昭和33年に市制が施行されました。

堅上・堅下・国分という合併前の町村名は、いまも学校名や地名に残っています。 ここでは、この成り立ちを土地のかたちと合わせて整理します。

土地のかたち ― 山林37.1％、東側は奈良県

柏原市の市域は25.33km²、東西約7.0km・南北約7.0kmのほぼ正方形に近い形です。 接しているのは「西側は藤井寺市、南側は羽曳野市、北側は八尾市、東側は奈良県」。 大阪府内で奈良県と直接接している市のひとつです。

土地利用の現況は山林945.2ha（37.1％）・市街地784.8ha（30.8％）・ 農地351.6ha（13.8％）。 市域の4割近くが山林で、市街地は3割。 この地形が、都市計画上の線引きにそのまま反映されています。 市街化区域931ha（36.8％）／市街化調整区域1,602ha（63.2％）。 市街地の面積（784.8ha）と市街化区域の面積（931ha）はほぼ対応しています。

柏原市は、地形が都市の形をそのまま決めている市だと言えます。 平坦地が限られ、そこに市街地が収まり、周囲を山林と農地が囲む。 この構造は50年前の航空写真と現在を比べても、大きくは変わっていません。

ぶどうと地ワイン

柏原市の産業として市が公式に打ち出しているのがぶどうです。 市の公式ページは次のように記しています。

別のページでは「大阪府は、全国でも有数のぶどうの産地で、 これをけん引しているのが柏原市です」とも記されています。 市は「柏原ぶどう品評会」を開催しており、 市のサイトには「ぶどう」という独立したカテゴリが設けられています。

「柏原ぶどう」と並んで「堅下ぶどう」という呼称があることは、 地名としての「堅下」が産地のブランド名になっているということです。 成約価格情報の最寄駅にも「堅下」の名が現れます。 また市の小規模特認校は「堅上小学校・堅上中学校」で、こちらは「堅上」。 堅上・堅下という一対の地名が、学校名と農産物のブランド名にそれぞれ残っているのが 柏原市です。

藤井寺市柏原市学校給食組合 ― 1971年から

柏原市の学校給食は、柏原市単独ではなく 「藤井寺市柏原市学校給食組合」が運営しています。 藤井寺市と柏原市が共同で設置した一部事務組合です。 市の公表によると給食の開始は1971年（昭和46年）。半世紀を超える歴史があります。

これは柏原市と藤井寺市の行政上の関係を示す、数少ない公的な手がかりです。 柏原市は「西側は藤井寺市」と接しており、 給食という日常的な行政サービスを半世紀にわたり共同で運営してきました。 給食費の額は、市教育委員会 学務課（072-972-1697）で確認できます。

公的資料から確認できた年表

以下は、柏原市および大阪府の公表資料で確認できた事項です。

出典：柏原市「柏原市の概要」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2014012900324/ ／ 柏原市都市計画マスタープラン第1章（令和4年3月改定）／ 柏原市「学校給食」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2014100300036/ ／ 柏原市「立地適正化計画」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2026052900011/ ／ 柏原市「学校の適正規模・適正配置について」 https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2025122600059/ ／ 大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html

• 【大阪府】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪府の43市町村を、地価と成約価格で横並びに比較したページです。柏原市を府内のほかの市区と比べたい方はこちらから。
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