【加古川市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

加古川市の価格帯で、いくら得になるか

加古川市の住宅地は1㎡あたり平均74,895円（23地点の単純平均）。市内の標準地は最高132,000円/㎡（加古川町粟津字中在家７３１番４）から最低15,300円/㎡（志方町細工所字中ノ垣内４４６番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が8.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、加古川市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は184件。成約価格の中央値は1,500万円、真ん中の半数は580万円〜2,300万円に収まっています。延床面積の中央値は100㎡。建築年の中央値は1996年です。

最寄駅で多いのは東加古川駅（43件）、加古川駅（41件）、尾上の松駅（28件）。

中央値の1,500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は56万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる184件のうち、1981年以前に建てられたものは44件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

加古川市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて加古川市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 隣の明石市が増えているとき、加古川市は県平均より速く減っている

令和7年国勢調査の確定値（令和8年9月29日公表）で加古川市の人口は253,036人、世帯数は108,660世帯です（令和7年10月1日現在）。前回（令和2年）からの増減は▲7,842人・▲3.01％。同じ調査で兵庫県全体は▲147,210人・▲2.69％でしたから、加古川市は県の平均より速いペースで人口を減らしていることになります。

この数字は、隣の市と並べたときにいちばん意味を持ちます。加古川市は東に明石市と接し、同じ東播都市計画区域に属しています。その明石市は、同じ令和7年国勢調査で＋2,986人・＋0.98％。兵庫県の速報の公表資料は「前回に続き増加したのは、中央区、明石市、兵庫区、灘区。」「人口が増加した市区町は、前回の８市区から４市区に減少。」と記しており、中央区・兵庫区・灘区は神戸市の区ですから、兵庫県内で人口が増えた「市」は明石市ただ1つでした（確定値でも同じ4市区。当方がe-Statの第1-1表で確認）。

つまり「東播磨は人口が増えている地域だ」という言い方は、正確ではありません。増えているのは明石市だけで、その西隣の加古川市は県平均を上回る速さで減っています。そして令和8年地価公示の住宅地は、明石市が前年比＋5.2％（35地点）に対し、加古川市は＋1.0％（23地点）。当方の集計で、県内40市区町村のうち明石市が変動率1位、加古川市は19位です。人口の差と地価の伸びの差が、そのまま対応している形になっています。

ただし、加古川市の地価がマイナスになっているわけではありません。＋1.0％は神戸市全体（＋2.9％）を下回りますが、三田市（＋1.0％）と同じ水準で、姫路市（＋0.4％）を上回っています。人口が減っている市でも、市内のどこで減っているかによって地価の動きは変わります。そして加古川市の場合、減っている場所と、地価が下がっている場所が、はっきり分かれています。04章で詳しく扱いますが、住宅地23地点のうち前年比マイナスは4地点で、いずれも市内の最安層（志方町・上荘町・八幡町）にあります。

市が公表している人口には2つの系統があります。混ぜないでください。1つは推計人口＝252,120人・109,279世帯（令和8年9月1日現在）で、これは令和7年国勢調査の速報値をもとに、その後の増減を反映させたもの。もう1つが令和7年国勢調査の確定値（令和8年9月29日公表）＝253,036人・108,660世帯（令和7年10月1日現在）です。この11か月で約900人減っている計算になります（当方算出）。

さらに市自身が、将来の人口についてこう書いています。都市計画マスタープランの逐語で「2015年に約26.7万人であった人口は、2045年には約23万人まで減少」。また市街化区域の人口密度についても「市街化区域の人口密度は61.6人/ha（H27）から54.8人/ha（R27）まで減少」と見込んでいます。人口が減ることを前提に、市が都市計画を組み直しているというのが加古川市の現在地です。その具体策が、立地適正化計画（都市機能誘導区域は3駅のみ）と、市街化調整区域の田園まちづくり制度。この2つが04章の中心の論点になります。

市街化区域と市街化調整区域

加古川市を検討するとき、いちばん最初に押さえるべき数字がこれです。加古川市は「東播都市計画区域」に属し、市域13,848ha（138.48km²）の全部が都市計画区域です。そして内訳が、市街化区域4,032ha（29.1％）／市街化調整区域9,816ha（70.9％）。市域の7割が市街化調整区域です。

同じ東播都市計画区域に属する明石市は、市街化区域が3,896ha（78.9％）・市街化調整区域が1,045ha（21.1％）。隣り合う2つの市が、ほぼ正反対の構造をしています。加古川市で物件を探すということは、「その物件が市街化区域か調整区域か」を毎回確認する必要があるということです。明石市のように「たいてい市街化区域だから」で済ませることはできません。

地価公示 ― 23地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、加古川市の住宅地の標準地は23地点。 単純平均は1㎡あたり74,895円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.0％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

加古川市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 加古川市の住宅地の平均価格は16位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第8位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

加古川市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地23地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で8.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

加古川市を理解する最短の方法は、東隣の明石市と並べることです。 2つの市は隣り合っていて、しかも同じ「東播都市計画区域」に属しています。 同じ広域の都市計画区域にありながら、数字はほぼ正反対です。

兵庫県の令和7年国勢調査の速報は、次のように書いています。

中央区・兵庫区・灘区は神戸市の区ですから、 兵庫県内で人口が増えた「市」は明石市ただ1つです（確定値でも同じ4市区）。 そしてその明石市の西隣にある加古川市は、県平均（▲2.69％）より速い▲3.01％で減っている。 「東播磨は人口が増えている地域だ」という言い方は、データの上では成立しません。

ただし、これを「加古川市は駄目な市だ」と読むのは短絡です。 地価は前年比＋1.0％で上がっており、これは神戸市全体（＋2.9％）を下回りますが、三田市（＋1.0％）と同じ水準で、 姫路市（＋0.4％）を上回ります。 問題は「市の平均」で語れないことです。 住宅地23地点のうち4地点が前年比マイナスで、 いずれも市内の最安層にあります。 市が公表している都市計画の方針を読むと、この分岐は偶然ではないことが分かります。

出典：総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表（e-Stat） https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&lid=000001491012 ／ 兵庫県「令和7年国勢調査 速報値の概要」（逐語の出典） https://web.pref.hyogo.lg.jp/kk11/jinkou-tochitoukei/documents/r7kensokugaiyou.pdf ／ 加古川市立地適正化計画 https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R08_ritteki_download.pdf ／ 明石市「都市計画の概要（資料）」 https://www.city.akashi.lg.jp/documents/2898/2026tosikeikaku_siryou_2.pdf ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」（令和8年6月30日時点） https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が集計した自算値

市は「人口が減ること」を前提に、都市計画を組み直している

加古川市の都市計画マスタープランには、次の記述があります。

市自身が、30年で3.7万人減ると見込んでいます。 そのうえで市が掲げているのが「拠点集約・連携型都市構造」という方針です。 そして、その方針を具体化したのが立地適正化計画（令和5年4月1日策定）。 ここに、加古川市を読むうえでいちばん重要な数字が出てきます。

都市機能誘導区域は「3駅だけ」

加古川市の立地適正化計画が都市機能誘導区域に指定しているのは、 加古川駅・東加古川駅・別府駅の各周辺だけです。 都市機能誘導区域の定義は、市公式の逐語で次のとおり。

つまり、将来にわたって商業・医療・福祉の施設が集まっていく方向にあると 市が定めた区域が、この3駅の周辺だということです。 ところが、成約データの駅別で見ると次のようになります。

成約中央値が市内でいちばん高い浜の宮駅（1,800万円）は、 都市機能誘導区域に入っていません。 2位の尾上の松（1,600万円）も同じです。 逆に、都心である加古川駅の中央値は1,300万円で、この6駅のなかでは下から3番目。 「いま高く売買されている場所」と「市が都市機能を集めていく場所」は、一致していません。

これは、買う側にとって判断が割れるポイントです。 都市機能誘導区域の内側を選べば、将来にわたって商業・医療・福祉が維持される見込みが高い。 外側を選べば、いまの価格帯で広い物件が買える可能性がある。 どちらが正解ということではなく、「市が方針をはっきり分けている」ことを知ったうえで選ぶ のが大事です。 なお別府駅については成約データの駅別上位6駅に入っていませんが、 町丁目別では別府町新野辺北町が10件・中央値2,450万円・平均158㎡で市内最高、 別府町が16件・中央値1,850万円です。

居住誘導区域は、A区域とB区域に分かれている

そして、もう1つ重要な事実があります。 加古川市の立地適正化計画では、居住誘導区域がA区域とB区域に分かれており、 B区域は洪水浸水リスクがある区域だと市が公表しています。 居住誘導区域の定義は、市公式の逐語で次のとおりです。

「居住誘導区域だから安心」とは読めない、ということです。 市は居住を誘導しつつ、そのなかで洪水浸水リスクのある区域を区分して示している。 これは、買う側にとって非常に実務的な情報です。 検討中の物件が居住誘導区域のA区域かB区域か、あるいは区域外か。 この3つは、市のWeb版ハザードマップや立地適正化計画の区域図で確認できます。

区域図は市の「区域図（居住誘導区域・都市機能誘導区域）」PDF（https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R04_ritteki_kuikizu.pdf ）で確認できます。計画は令和5年4月1日策定、令和6年3月29日と令和8年7月1日に一部改訂されています。

出典：加古川市「立地適正化計画」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/kakogawashinoseisakuzaisei/tosikekaku/tosikeikaku/38767.html ／ 加古川市立地適正化計画（PDF） https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R08_ritteki_download.pdf ／ 加古川市 都市計画マスタープラン 概要版 https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R04_toshimasu_gaiyoubann.pdf

もう一方の顔 ― 市域の70.9％は調整区域で、そこに「田園まちづくり制度」がある

立地適正化計画が3駅への集約を進める一方で、 加古川市の市域13,848haのうち9,816ha（70.9％）は市街化調整区域です。 市街化区域は4,032ha（29.1％）しかありません。 市域の7割について、市は別の方針を持っています。 都市計画マスタープランの全体構想の逐語を並べます。

北部は「田園まちづくり制度」、南部・中央部は「都市機能の誘導と集積」。 加古川市は、市域を2つの方針で分けて扱っています。

田園まちづくり制度の対象は志方町・平荘町・上荘町・八幡町の4町で、 所管はまちづくり指導課 市街化調整区域まちづくり係。 策定されている地区は次のとおりです。

そして、その4町に市内の最安地点が集まっている

ここが、加古川市のデータで最も分かりやすい対応関係です。 令和8年地価公示の住宅地23地点のうち、価格の低い4地点を並べます。

この4地点はすべて田園まちづくり制度の対象4町にあり、すべて前年比マイナスです。 そして地積を見てください。八幡町船町は429㎡で市内23地点のうち最大、 志方町細工所226㎡、上荘町小野208㎡。 土地は広いけれど、単価は市内最安層という形です。

一方、市街化区域側の地点は次のとおりです。

最高の加古川町粟津132,000円/㎡と最安の志方町細工所15,300円/㎡で8.6倍。 そして上位はプラス、最下位層はマイナス。 加古川市の市内格差8.6倍は、いまも広がる方向に動いています。

ここで、因果を断定しないように気をつけて書きます。 田園まちづくり制度があるから地価が下がっているのでも、 地価が安いから制度が作られたのでもありません。 市街化調整区域という制度の区分が先にあり、 その区域で建築の道を開くために田園まちづくり制度があり、 同じ区域が地価公示では最安層にある。 そういう対応関係として読むのが正確です。

そして、この対応関係は買う側にそのまま実務の指針を与えます。

• 志方町・平荘町・上荘町・八幡町で物件を見つけたら、まず区域区分を確認する。 市街化調整区域なら、建て替えの可否・住宅ローンの取扱い・将来の売却可能性が論点になります。
• 田園まちづくり計画の地区に入っていても、「誰でも建てられる」わけではない。 地区ごとに条件が定められているのが通常です。 建てられるものは特別指定区域の用途で地区ごとに決まりますので、 必ず市のまちづくり指導課で、その地番について具体的にご確認ください。
• 安い理由が制度なら、買ったあとに変えることはできない。 15,300円/㎡という価格には、制度上の制約が織り込まれています。

出典：加古川市「田園まちづくり制度」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/kakogawashinoseisakuzaisei/tosikekaku/denenmatidukuri/44646.html ／ 加古川市「各地区のまちづくり計画の概要」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/soshikikarasagasu/tosi_kekaku/kaihatsushidoka/denenmatidukuri/kakuchikunomachidukurikeikakunogaiyou/index.html ／ 加古川市 都市計画マスタープラン 全体構想 https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R04_toshimasu_3.pdf ／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）

地区計画15地区 ― うち3地区が工業団地・卸団地

加古川市の地区計画は15地区です。

15地区のうち3地区が工業団地・卸団地（加古川工業団地・加古川東工業団地・加古川卸団地）です。 参考までに、隣の明石市は地区計画が32地区あり、 そのうち21地区が「大久保町〜」または「大久保駅南地区」という住宅地の地区計画です。

この差は、2つの市の住宅供給の仕方の違いを示しています。 明石市は市街化区域のなかに地区計画を積み上げて住宅地を整えてきました。 加古川市は、地区計画を工業団地や駅前に使い、 市街化調整区域側は田園まちづくり制度で対応するという組み立てです。 加古川市は、地区計画で住宅供給を誘導している市ではありません。

（各地区の制限内容は、市の「地区計画の概要」から各地区のページに入り、 計画書・計画図（PDF）で確認できます。たとえば都台地区は平成29年1月4日に当初決定、平成30年4月1日に変更されています。 該当する区域の物件は、都市計画課 都市計画係（079-427-9730）で制限内容をご確認ください。）

出典：加古川市「地区計画の概要」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/kakogawashinoseisakuzaisei/tosikekaku/tikukekaku/tikukeikakunogaiyou/index.html ／ 明石市「地区計画」 https://www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/toshi/chikukeikaku/chikukeikaku-04.html

令和8年地価公示 ― 住宅地23地点を全部並べる

加古川市には令和8年地価公示の標準地が 住宅地23地点・商業地10地点・工業地2地点の合計35地点あります。 まず住宅地23地点を、価格の高い順に全部並べます。

23地点のうち、前年比がマイナスなのは4地点です。 上荘町小野▲0.4％、八幡町船町▲0.6％、志方町志方町▲0.8％、 そして志方町細工所▲1.3％。 横ばい（0.0％）が6地点（東神吉町神吉・米田町平津・加古川町稲屋・尾上町長田・別府町元町・西神吉町大国）、 前年比の数値がないのが野口町良野・平岡町土山字手先の2地点。 プラスは11地点です。

市平均の＋1.0％という数字は、23地点のうち半分程度がプラスで、 4地点がマイナス、6地点が横ばいという分布の平均だということです。 「加古川市の地価が1.0％上がった」という一文からイメージされる 「市内が全体に上がっている」という絵とは、実態がかなり違います。

★平岡町土山字手先の前年比について ― この地点は前年比の数値がありません

上の表で前年比が「—」になっている地点について、補足します。 平岡町土山字手先1110番78（92,000円/㎡）には、前年比の数値がありません。 市平均＋1.0％や、市内で最も高い加古川町美乃利の＋4.0％と比べることができません。

本ページでは、この地点の前年比を根拠に何かを論じることはしません。

読者の方にお願いしたいのは、この1地点の価格だけで「平岡町の相場」を 判断しないことです。 同じ平岡町の標準地は、つつじ野が＋3.3％、二俣が＋2.0％、土山字ケ市が＋1.4％。 いずれも市平均の＋1.0％を上回っています。 1地点の数字を市や町の傾向のように扱うのは、データの読み方として誤りです。

地積を見ると、加古川市の土地の作りが分かります

23地点の地積は、最小が別府町別府の85㎡、最大が八幡町船町の429㎡。 200㎡を超えるのが4地点（八幡町船町429㎡・志方町細工所226㎡・加古川町北在家210㎡・ 上荘町小野208㎡・尾上町長田201㎡）で、100㎡台〜150㎡台が中心です。 成約データでも戸建248件の平均面積（土地）は140㎡（約42坪）。 明石市の122㎡、門真市の60〜80㎡と比べると、加古川市の土地は広いほうです。

土地が広いことは、税金に直結します。 住宅用地の課税標準の特例は、市公式の逐語で 小規模住宅用地（1戸あたり200㎡まで）が固定資産税で「評価額の6分の1の額」・ 都市計画税で「3分の1」、 一般住宅用地（200㎡超）が固定資産税で「評価額の3分の1の額」・都市計画税で「3分の2」。 200㎡を超えた部分は、軽減の度合いが半分になります。 広い土地の物件を検討される場合は、この二段構えを前提に毎年の税額を見積もってください。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 所在地番は鑑定評価書情報にある表記（市名は省略）です。

商業地10地点・工業地2地点

商業地10地点の個別は次のとおりです。

商業地は10地点すべてがプラスで、下落地点はありません。 最高は加古川町篠原町の360,000円/㎡で、住宅地の最高（132,000円/㎡）の2.7倍。 上昇率が高いのは野口町野口・平岡町西谷の＋4.8％、次いで別府町朝日町の＋4.3％です。 工業地2地点は、尾上町養田字養田開拓1659番1が53,300円/㎡（＋4.9％・地積942㎡）、 野口町水足字新辻560番1外が38,600円/㎡（＋3.8％）。 後者の地積は109,402㎡で、市内35地点のなかで圧倒的に大きい区画です。

住宅地＋1.0％に対して商業地＋3.4％・工業地＋4.3％。 住宅地より商業地・工業地のほうが動いているという構図は、明石市とも共通します。 ただし加古川市の場合、住宅地のなかにマイナスの4地点が含まれている点が違います。

実際に売買されている価格 ― 戸建2,000万円とマンション1,045万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 直近4四半期（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の加古川市の成約は386件です。 これは国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。

386件のうち248件（64％）が戸建で、戸建中心の市です。 隣の明石市は732件のうち410件（56％）がマンションでしたから、 同じ東播でも、流通している物件の種類が違います。 戸建2,000万円・平均土地面積140㎡（約42坪）・平均築2004年という数字は、 「そこそこ広い土地の、築20年前後の戸建」が市場の中心だということを示しています。

仲介手数料の上限額で言うと、戸建2,000万円なら72万6,000円、 マンション1,045万円なら41万850円。これがまるごと0円になります。

町丁目別の成約 ― 別府町新野辺北町2,450万円と尾上町1,100万円で2.2倍

最高の別府町新野辺北町2,450万円と、最安の尾上町1,100万円で2.2倍。 地価公示の8.6倍と比べると、ずいぶん小さくなっています。 理由は、成約データに出てくる町丁目が市街化区域側に集中しているからです。 地価公示で最安層だった志方町・上荘町・八幡町は、この表に出てきません。 市内格差8.6倍は地価公示の話であって、 実際に売買されている物件の価格差は2.2倍だと理解してください。

そして、面積との関係を見てください。 最高の別府町新野辺北町は平均158㎡、東神吉町は176㎡で市内最大。 一方、最安の尾上町は115㎡で、加古川町101㎡・平岡町102㎡はさらに小さい。 成約価格の高い町丁目は、土地が広い町丁目です。

ここが加古川市でいちばん誤解されやすいところです。 市内で最も土地の単価が高いのは加古川町（132,000円/㎡）なのに、 成約中央値は1,300万円で市内でも低いほう。 逆に別府町は土地の単価が72,400円/㎡と市平均以下なのに、 別府町新野辺北町の成約中央値は2,450万円で市内最高。 土地の単価と成約価格は、加古川市では逆に動きます。 理由は面積です。単価の高いエリアでは小さい物件（マンション含む）が、 単価の安いエリアでは広い戸建が流通しているからです。 町名で相場を決めつけず、必ず面積あたりで比較してください。

実際の成約は、こんな中身です

この表から読み取れることが4つあります。

• 戸建は土地145〜360㎡・延床105〜175㎡で、築2006〜2015年が並ぶ。 4件とも、成約248件の平均土地面積140㎡（約42坪）を上回っています。 平岡町の6LDK（土地235㎡・延床175㎡）が2,000万円というのは、 阪神間や大阪市内の価格感覚からするとかなり広い物件です。
• マンションは980〜1,100万円に集まり、築1991〜1998年。 平均築年1994年ですから、平均で築30年を超えています。 価格ではなく管理の状態で資産価値が分かれる価格帯です。
• 徒歩分数が長い。戸建4件のうち3件が徒歩25分、1件が15分。 マンションも23分・25分が含まれます。 加古川市の駅別の平均徒歩は15〜17分で、 「駅徒歩15分以上」が標準的な市だという前提で現地をご覧ください。
• 最寄駅に「宝殿」「土山」が出てくる。 土山駅は播磨町の駅、宝殿駅は高砂市が市へのアクセス駅として案内している駅です。 広告の「最寄駅」と「住所」は別物として確認してください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・加古川市386件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 面積・築年は公表値を四捨五入した区分値です。 また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は掲載していません。

まとめ：加古川市は「どこに買うか」で行政の方針がはっきり分かれている市

加古川市の住宅地の平均価格74,895円/㎡は、 当方の集計で兵庫県内40市区町村のうち16位、 神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは8位。 変動率＋1.0％は県内19位、25市のなかでは9位です。 「価格の水準も上がり方も、県内の真ん中どころ」というのが、数字で見た加古川市の位置です。

そしてその内側では、次のことが起きています。

• 人口は県平均より速く減っている。▲7,842人・▲3.01％（県全体は▲2.69％）。 隣の明石市は＋0.98％で、県内で人口が増えた「市」は明石市だけ。
• 市は人口減少を前提に都市計画を組み直している。 将来人口は「2045年には約23万人まで減少」と市が見込む。 方針は「拠点集約・連携型都市構造」。
• 都市機能誘導区域は加古川・東加古川・別府の3駅だけ。 成約中央値が市内最高の浜の宮（1,800万円）も、尾上の松（1,600万円）も入っていない。
• 居住誘導区域はA区域とB区域に分かれ、B区域は洪水浸水リスクがある区域だと市が公表している。
• 市域の70.9％は市街化調整区域。そこに田園まちづくり制度があり、 志方町7・平荘町6・上荘町6・八幡町8地区＋市提案型3群で計画が策定されている。
• 地価公示の最安4地点は、すべてその対象4町にあり、すべて前年比マイナス。

つまり加古川市は、「どこに買うか」で行政の方針がはっきり分かれている市です。 3駅の周辺に都市機能を集めていく区域。 居住を誘導するが洪水浸水リスクがあると市が示す区域。 市街化調整区域のなかで、地区ごとに建てられる範囲を決めている集落。 この3つは、同じ市のなかにある、まったく性格の違う選択肢です。

加古川市で物件を選ぶときに確認していただきたいのは、次の6点です。

• 市街化区域か市街化調整区域か（市域の70.9％が調整区域。建て替えとローンに直結）
• 都市機能誘導区域（加古川・東加古川・別府の3駅周辺）の内か外か
• 居住誘導区域のA区域かB区域か、あるいは区域外か（B区域は洪水浸水リスクあり）
• 田園まちづくり計画の地区か、地区なら建築の条件は何か（市のまちづくり指導課で要確認）
• 土砂災害警戒区域か（市内85箇所。うち56箇所が土石流）
• 最寄駅が宝殿駅・土山駅なら、住所は本当に加古川市か

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の加古川市

加古川市が市制を施行したのは1950年（昭和25年）。市公式は「東播磨地方の中心部に位置する加古川市。1950年に市制が始まり、水と緑に恵まれたまちで人々のより豊かな暮らしが育めるよう取り組んでいます。」と記しています。成り立ちについては「日本が終戦から立ち復り始めた昭和20年代、5つの町村が一つになって加古川市が生まれました。」。市名の由来は市公式の逐語で「加古川市は、一級河川「加古川」の水の恵みを受けて発展してきた都市です」。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。市域138.48km²のうち70.9％（9,816ha）が市街化調整区域という構成は、この2枚を見比べるといちばんよく分かります。左の写真の時点から50年で、市街化区域4,032haの側では市街地が更新され、加古川駅周辺は都心として、東加古川駅・別府駅周辺は副都心として都市機能誘導区域に指定されました。一方で北部・西部の集落では、市が田園まちづくり制度で志方町7・平荘町6・上荘町6・八幡町8地区のまちづくり計画を策定しています。同じ市のなかで、まったく違う2つの方針が同時に動いているのが加古川市です。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28655〜28657・y13005〜13006）で切り出しています。

加古川市の都市計画マスタープランは、地域別構想で市域を9つの地域に分け、それぞれに属する町名まで公式に列挙しています。加古川／加古川北／野口／別府／平岡／尾上／両荘／加古川西／志方の9地域です。本ページのエリアガイドは、この市公式の9地域をそのまま使います。8地域でも10地域でもなく9地域で、町名の対応まで市が公表しているからです。ここに、令和8年地価公示の全35地点（住宅地23・商業地10・工業地2）、国土交通省の成約価格情報（駅別・町丁目別・個票）、立地適正化計画の都市機能誘導区域（加古川・東加古川・別府の3駅）、田園まちづくり制度の対象4町、市の地区計画15地区を重ねて整理します。加古川市は「市の平均＋1.0％」という一つの数字で語れない市です。住宅地23地点のうち4地点が前年比マイナスで、いずれも市内の最安層にあります。どの地域を選ぶかで、価格も、上がり方も、建てられるかどうかも変わります。

※エリア区分と各エリアの記述は、加古川市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

加古川市は市公式が「東播磨地方の中心部に位置する加古川市」と記す市で、市域は138.48km²（13,848ha）。明石市の49.41km²の約2.8倍の広さがあります。そしてその70.9％（9,816ha）が市街化調整区域で、市街化区域は4,032ha（29.1％）だけです。面積は広いけれど、市街地は市域の3割に集中しているというのが、この市の交通を考えるうえでの前提になります。

その市街地の骨格を、市は「拠点集約・連携型都市構造」という言葉で表しています。都心＝加古川駅周辺、副都心＝別府駅周辺・東加古川駅周辺・尾上の松駅／浜の宮駅周辺など。そして立地適正化計画で都市機能誘導区域に指定されたのは、加古川駅・東加古川駅・別府駅の3駅だけです。副都心に挙げられている浜の宮駅・尾上の松駅は、都市機能誘導区域には入っていません。この差は、将来にわたって商業・医療・福祉の施設がどこに集まっていくかの見通しに直結します。

※表の「1日平均乗降人員」は、国の駅別乗降客数データの2024年の1日あたりの値です。加古川駅（JR西日本）約45,082人／日、土山駅（JR西日本）約25,336人／日、東加古川駅（JR西日本）約24,166人／日、宝殿駅（JR西日本）約16,214人／日、別府駅（山陽電鉄）約7,183人／日、浜の宮駅（山陽電鉄）約3,755人／日、尾上の松駅（山陽電鉄）約3,330人／日、神野駅（JR西日本）約1,780人／日、厄神駅（JR西日本）約1,306人／日、日岡駅（JR西日本）約1,280人／日。表の10駅のなかでは加古川駅が最も多く、2番目の土山駅（播磨町の駅）のおよそ1.8倍です。※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

路線名も同じ国のデータの事業者・路線名によります。JR山陽線が加古川・東加古川・宝殿・土山、JR加古川線が日岡・神野・厄神、山陽電鉄 本線が別府・浜の宮・尾上の松です。同じ「駅周辺」でも、JRと山陽電鉄では行き先も運賃も違いますので、検討中の物件の最寄駅の路線と本数は、鉄道事業者の時刻表でご確認ください。

そして、加古川市でいちばん慎重に扱うべきなのが「宝殿駅」と「土山駅」です。加古川市の都市計画マスタープランは「鉄道駅周辺（宝殿駅、土山駅、日岡駅、神野駅、厄神駅、浜の宮駅、尾上の松駅）」と記していますが、これは「駅周辺」というまちづくりの対象エリアの列挙であって、駅の所在市を述べたものではありません。駅の場所は、隣の市町の公式サイトに記載があります。土山駅は播磨町の駅で、播磨町公式「ようこそ播磨町へ」の「JR土山駅と山陽電鉄播磨町駅の2駅があり」とあります。宝殿駅は、高砂市公式「あ、たかさごに住もう」の「JRの場合：宝殿駅、曽根駅で下車」として案内されています。また明石市は「JR土山駅周辺」を自転車等放置禁止区域に指定し、有料駐輪場（土山駅東・土山駅東第2）を運営しています。国土交通省の成約価格情報では、土山駅を最寄りとする物件が加古川市で28件、明石市で61件記録されています。駅がどの市町にあるかと、物件の住所がどの市かは別です。

これは実務上、決定的に重要です。固定資産税・都市計画税、学区、こども医療費助成、給食費はすべて住所地の市の制度が適用されます。加古川市と明石市では、これらの条件が実際に異なります。たとえば給食費は、加古川市では小学校が令和8年4月から無償・中学校が月額4,700円ですが、明石市は小学校が月額4,340円です。こども医療費の所得制限についても、明石市は「市の制度に所得制限はありません」と明記しています（加古川市の扱いは医療助成年金課でご確認ください）。土山駅・宝殿駅の徒歩圏で物件を検討される場合は、住所が加古川市か隣接市かを必ず登記簿・重要事項説明書でご確認ください。

道路

市が公表しているコミュニティ交通の路線名が、この市の交通の実態をよく表しています。加古川市はかこバス／かこバスミニを運行しており、かこバスミニの路線は山手・平岡東・平岡北・平岡東南・志方西・志方中・志方東の7ルート。ほかに市町村運営有償運送「上荘くるりん号」、チョイソコかこがわ、病院ライナー、神姫バス市内上限運賃制度があります。志方に3ルート、上荘に専用の有償運送。これは鉄道でカバーできていないエリアがどこかを、市自身が示しているということです。そして志方町・上荘町は、田園まちづくり制度の対象4町に含まれ、地価公示でも市内最安層（志方町細工所15,300円/㎡・上荘町小野25,800円/㎡）にあたります。

加古川市という市名の由来そのものが、交通と地形の話でもあります。市公式は「加古川市は、一級河川「加古川」の水の恵みを受けて発展してきた都市です」と記しています。市の中央を南北に加古川が流れ、市域はその両岸に広がっています。東西の移動と南北の移動で、通れる橋の位置が効いてくるのがこの市の地理です。検討中の物件から、勤務先・学校・病院・スーパーまでの動線を、実際に通る橋まで含めて確認しておくことをおすすめします。

災害の観点でも、加古川市では道路と河川の関係が重要です。市の立地適正化計画では居住誘導区域がA区域とB区域に分かれ、B区域は洪水浸水リスクがある区域とされています。また土砂災害警戒区域は市内85箇所で、そのうち56箇所が土石流（令和8年6月30日・兵庫県）。明石市が29箇所ですべて急傾斜地・土石流ゼロであるのと比べると、加古川市は北部に谷筋のリスクを抱えていることになります。10章で詳しく扱いますが、「加古川市のどこを買うか」は、そのまま災害リスクの選択でもあります。

※駅別の乗降人員は、国の駅別乗降客数データ（2024年）の値を「駅」の表に載せています。物件の最寄駅の路線・本数は鉄道事業者の駅情報・時刻表で、幹線道路やインターチェンジまでの経路は地図で、購入前にご確認ください。出典：加古川市「市の概要」https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/gaiyou/1412732649141.html ／加古川市 都市計画マスタープラン 概要版https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R04_toshimasu_gaiyoubann.pdf ／加古川市 都市計画マスタープラン 地域別構想https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R04_toshimasu_5.pdf ／加古川市「公共交通」https://www.city.kakogawa.lg.jp/kurashi/doro_kokyokotsu/kotsuseisaku/index.html ／加古川市統計書（令和7年版）「運輸及び通信」https://www.city.kakogawa.lg.jp/soshikikarasagasu/somubu/somuka/kakogawashitokeijoho/kakogawashitokeisho/r7toukeisyo/49731.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

上の表の税率は、加古川市の「令和7年度 市税概要」の税制一覧にもとづきます（固定資産税＝100分の1.4、都市計画税＝100分の0.3、都市計画税の課税客体＝市街化区域内に存在する土地・家屋。加古川市「令和7年度 市税概要」（税制一覧 p.70〜71） https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/31/R7shizeigaiyo.pdf）。市街化調整区域の物件には都市計画税がかかりません。

(1) 免税点＝市公式の逐語で「土地・・・30万円 家屋・・・20万円 償却資産・・・150万円」。(2) 賦課期日＝「毎年賦課期日（1月1日）現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている方に対し、その年度分の固定資産税を課税」。(3) 納期＝第1期5月末日／第2期7月末日／第3期12月25日／第4期2月末日。(4) 住宅用地の課税標準の特例（後述）。(5) 新築住宅の減額措置（後述）。

市の固定資産税Q&Aには、宅地を住宅用地でなくした場合について「市街化区域については、固定資産税と都市計画税を合わせて約3倍から4倍、市街化調整区域については約2倍から3倍になる可能性があります。」という記述があります。

年の途中で売買した場合の精算についても書いておきます。賦課期日は1月1日で、その日の所有者に1年分が課税されます。日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

住宅用地の課税標準の特例は、加古川市公式で確認できています。市公式の逐語で、小規模住宅用地（1戸あたり200㎡まで）は固定資産税が「評価額の6分の1の額」、都市計画税が「3分の1」。一般住宅用地（200㎡超の部分）は固定資産税が「評価額の3分の1の額」、都市計画税が「3分の2」です。

これは加古川市では実務的に非常に効いてきます。国土交通省の成約価格情報で、加古川市の戸建248件の平均面積（土地）は140㎡。ただし個票を見ると、平岡町の戸建が土地235㎡、東神吉町の戸建が土地360㎡といった水準で、地価公示の標準地も八幡町船町429番2が429㎡、志方町細工所が226㎡、上荘町小野が208㎡、尾上町長田が201㎡と、200㎡を超える区画が市内にあります。土地が200㎡を超えると、その超えた部分は小規模住宅用地の特例（6分の1）ではなく一般住宅用地の特例（3分の1）になり、軽減の度合いが半分になります。広い土地の物件を検討される場合は、この二段構えを前提に毎年の税額を見積もってください。

新築住宅の減額措置も市公式で確認できています。対象は令和8年3月31日までに新築された住宅で、専用住宅は「1戸当りの床面積が50平方メートル（アパートなどの賃貸共同住宅は40平方メートル）以上280平方メートル以下のもの」、併用住宅は「居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下のもの」。減額の内容は「住宅部分の床面積の内、一戸当り120平方メートル分の固定資産税が2分の1になります」。期間は2階建て・平屋が新築後3年度分（長期優良住宅は5年度分）、3階建て以上の中高層耐火住宅等が「新築後5年度分」（長期優良住宅は7年度分）です。そして市は「都市計画税は、減額の対象にはなりません」と明記しています。新築を検討される場合、減額されるのは固定資産税だけだとご理解ください。

免税点

同一人が加古川市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。第1期 5月末日／第2期 7月末日／第3期 12月25日／第4期 2月末日（市公式の逐語）。第3期だけが月末ではなく12月25日です。年末の資金繰りを考えるときに、意外に効いてくる差なので覚えておいてください／市公式の逐語で「毎年賦課期日（1月1日）現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている方に対し、その年度分の固定資産税を課税することになっております。」

※税率は加古川市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域85箇所。うち56箇所が「土石流」

兵庫県が公表している土砂災害警戒区域等の指定状況（令和8年6月30日時点）で、 加古川市の数字は次のとおりです。

加古川市の土砂災害警戒区域85箇所のうち、56箇所（66％）が土石流です。 急傾斜地は明石市と同じ29箇所ですが、土石流が56箇所あるかないかで、まったく違う市になります。

急傾斜地と土石流は、リスクの出方が違います。 急傾斜地の崩壊は、斜面のすぐ下に影響が出ます。 土石流は、谷の出口から扇状に、離れた場所まで土砂が到達します。 つまり「目の前に崖がないから大丈夫」とは限らないのが土石流のリスクです。

加古川市の土石流警戒区域がどこにあるかは、市の総合防災マップで確認できます。 市域138.48km²のうち70.9％が市街化調整区域で、 とくに北部（志方地域・両荘地域）と加古川北地域には谷筋があります。 田園まちづくり制度の対象4町（志方町・平荘町・上荘町・八幡町）で物件を検討される場合は、 区域区分の確認と同じくらい、土砂災害警戒区域の確認が重要です。

※同じ兵庫県の指定状況PDFには「Y」「R」の2つの欄があり、 加古川市の「R」欄（特別警戒区域＝レッドゾーンの欄）は30箇所（急傾斜地11・土石流19）です （資料に凡例の記載はありません）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物に構造規制がかかり、開発には許可が必要になります。 担保評価や住宅ローンの条件にも影響します。 物件の住所で、必ず警戒区域と特別警戒区域の両方をご確認ください。 出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf

2｜市が「居住誘導区域のB区域は洪水浸水リスクがある」と公表している

これは、加古川市のページでいちばん強調しておきたい論点です。 加古川市の立地適正化計画では、居住誘導区域がA区域とB区域に分かれており、 B区域は洪水浸水リスクがある区域とされています。

居住誘導区域の定義は、市公式の逐語で次のとおりです。

市が居住を誘導している区域のなかに、洪水浸水リスクがある区域が含まれている。 そのことを市自身が区分して公表しているということです。 「居住誘導区域だから安心」という読み方はできません。

検討中の物件が、居住誘導区域のA区域か、B区域か、区域外か。 この3つは、立地適正化計画の区域図と 市のWeb版ハザードマップ（https://www2.wagmap.jp/kakogawa/Portal?mid=18 ）で確認できます。 B区域なら、洪水ハザードマップの浸水深を必ず併せて見てください。

区域図は市の「区域図（居住誘導区域・都市機能誘導区域）」PDF（https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R04_ritteki_kuikizu.pdf ）で確認できます。計画は令和5年4月1日策定、令和6年3月29日と令和8年7月1日に一部改訂されています。

3｜総合防災マップは5種類。洪水・土砂・高潮・津波・液状化

加古川市は総合防災マップ（令和2年9月発行・令和8年7月更新）を公表しており、 掲載内容は洪水浸水想定／土砂災害／高潮／津波／液状化の5種類です。 ページ構成は次のとおりです。

加古川市は、この5種類を1冊にまとめています。 市はWeb版ハザードマップと防災ポータルも公開しています。 物件の住所で、5種類すべてを確認してください。 とくに液状化は見落とされがちですが、 市名の由来が「一級河川『加古川』の水の恵みを受けて発展してきた都市」であるとおり、 市域は河川と海に囲まれた低地を多く含みます。

※想定浸水深は物件の場所ごとに違います。 総合防災マップの洪水ハザードマップ（P5-10）と詳細図1〜5（P33-60）でご確認ください。 浸水深は物件の住所ごとに、必ず現物のハザードマップでご確認ください。 出典：加古川市「加古川市総合防災マップ」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/kurashi/bosai_bohan/bosaijoho/39662.html ／ Web版ハザードマップ https://www2.wagmap.jp/kakogawa/Portal?mid=18

4｜市域の70.9％が市街化調整区域。ここでの確認が最優先

加古川市で家を買うとき、いちばん最初に確認すべきなのがこれです。 市域13,848haのうち9,816ha（70.9％）が市街化調整区域。 市街化区域は4,032ha（29.1％）しかありません。 面積で言えば、市域の7割で「原則として建築を目的とした開発ができない」ということになります。

実務上、次のことが起こりえます。

• 建て替えができない、あるいは許可が要る。 いま家が建っていても、同じように建て替えられるとは限りません。
• 住宅ローンが通りにくい。 金融機関によっては取扱不可、融資比率を下げるといった扱いになります。 現金で買えても、売るときに買主がローンを組めないという形で跳ね返ります。
• 価格が安いのには制度上の理由がある。 市内最安の志方町細工所15,300円/㎡は、最高の加古川町粟津132,000円/㎡の8.6分の1。 この差は立地の便不便だけでは説明できません。

そのうえで、加古川市には「田園まちづくり制度」があります。 対象は志方町（7地区）・平荘町（6地区）・上荘町（6地区）・八幡町（8地区）と 市提案型策定地区3群。 所管はまちづくり指導課 市街化調整区域まちづくり係です。 市の都市計画マスタープランは北部について 「豊かな自然環境の保全に努めるとともに、既存の集落では、 地区計画や田園まちづくり制度など住民主体のまちづくりを支援」と記しています。

ただし「この地区なら建てられる」と一般化しないでください。 制度は、住民（まちづくり協議会）または市が決める土地利用計画にもとづいて市が「特別指定区域」を指定し、区域ごとに建てられる建築物の用途を決める仕組みです。人口減少・空き家空き地対策に限った計画を市が提案して簡便な手続きで策定する「市提案型」もあり、制度は令和4年度に改正されています（加古川市「田園まちづくり制度（地域でつくるまちづくり）」https://www.city.kakogawa.lg.jp/soshikikarasagasu/tosi_kekaku/kaihatsushidoka/denenmatidukuri/dennennmatidukuri/1413767297019.html ）。 地区ごとに建てられる建築物の用途・規模・位置の条件が定められているのが通常です。 必ず市のまちづくり指導課で、その地番について具体的にご確認ください。

なお市は、田園まちづくり制度の下に 加古川市移住・定住助成制度と空き家・空き地情報のページを置いています。 市街化調整区域の集落を、移住・定住の受け皿として位置づけていることが読み取れます。 加古川市移住・定住助成金（令和4年4月1日創設）の対象は、4町のうち田園まちづくり計画の土地利用計画で「集落区域」とされた地域です。市外から移住して戸建てに住む方（親世帯との同居・近居のU・Jターンを含む）は転入に要する経費の10分の10・最大50万円、築10年以上で6か月以上空き家になっている住宅を取得・改修・建て替えて移住する方は空き家活用経費の3分の1・最大100万円。10年以上住む意思があること、耐震性能があること（昭和56年5月31日以前着工の住宅は要綱の耐震基準を満たすこと）などが要件で、予算の範囲内での交付です（市のページ更新日 令和8年10月1日。問い合わせ＝まちづくり指導課 市街化調整区域まちづくり係 079-427-9418。https://www.city.kakogawa.lg.jp/soshikikarasagasu/tosi_kekaku/kaihatsushidoka/denenmatidukuri/ijuu_teijuujosei/40176.html ）。

出典：加古川市立地適正化計画 https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R08_ritteki_download.pdf ／ 加古川市「田園まちづくり制度」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/kakogawashinoseisakuzaisei/tosikekaku/denenmatidukuri/44646.html ／ 加古川市「各地区のまちづくり計画の概要」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/soshikikarasagasu/tosi_kekaku/kaihatsushidoka/denenmatidukuri/kakuchikunomachidukurikeikakunogaiyou/index.html

5｜盛土規制法 ― 区域を指定するのは兵庫県、許可の窓口は加古川市

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）について、兵庫県は次のように記しています。

明石市は除かれていますが、加古川市は除かれていません。 兵庫県が「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域」を指定し、 令和7年4月1日から運用を開始しています。 そのうえで、加古川市・宝塚市・川西市・三田市は「事務処理市」として、 許可申請等を当該市の長が処理します。

つまり加古川市では、区域を指定しているのは兵庫県、許可の窓口は加古川市。 古家を解体して地盤を触る、駐車場のために擁壁や土留めを設ける、隣地との段差を処理する といった造成を伴う購入を検討される場合は、加古川市の担当課で手続の要否をご確認ください。

（兵庫県は、県内全域（自ら区域を指定する5市を除く）を 「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域」に指定すると記しており、 具体的な範囲は県の「規制区域図」で確認するよう案内しています。 加古川市の相談窓口は都市計画部まちづくり指導課です。）

出典：兵庫県「盛土規制法」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks29/moridokiseihou.html ／ 兵庫県「盛土規制法に基づく基礎調査」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks29/moridokisocyousa.html

6｜景観まちづくり条例と、鶴林寺周辺地区景観形成地区

加古川市の景観条例は「景観まちづくり条例」です。 そして景観形成地区として「鶴林寺周辺地区景観形成地区」が指定されています。

景観形成地区に指定されている区域では、 建築物の色彩・形態・高さ・屋外広告物などについて届出や制限がかかることがあります。 鶴林寺周辺で物件を検討される場合は、景観形成地区の区域と届出の対象を、 市の「鶴林寺周辺地区」のページと景観担当（市役所代表 079-421-2000）でご確認ください。 市は屋外広告物のページも公開しています。

出典：加古川市「景観まちづくり条例」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/kakogawashinoseisakuzaisei/tosikekaku/keikanmatidukuri/keikanmatidukurijyourei/index.html ／ 加古川市「鶴林寺周辺地区」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/kakogawashinoseisakuzaisei/tosikekaku/keikanmatidukuri/kakurinjishuhentiku/index.html ／ 加古川市「屋外広告物」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/kakogawashinoseisakuzaisei/tosikekaku/okugaikoukokubutu/index.html

7｜税額は「納税通知書」で確かめてから資金計画を立てる

加古川市の固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％で、都市計画税は市街化区域内の土地・家屋だけにかかります（加古川市「令和7年度 市税概要」の税制一覧）。 物件ごとの税額は、売主様の前年度の納税通知書（課税明細書）でご確認ください。

このほか、市が公表している税の要点は次のとおりです。

この5点に、税率は含まれていません。 都市計画税の課税区域も、資産税課でご確認ください。 市の固定資産税Q&Aには、宅地を住宅用地でなくした場合についての 「市街化区域については、固定資産税と都市計画税を合わせて約3倍から4倍、 市街化調整区域については約2倍から3倍になる可能性があります。」という記述があります。 市街化区域と市街化調整区域で税負担の構造が違うことはうかがえますが、 税率を示した記述ではありません。

実務的には、次のように進めてください。 検討中の物件について、売主側に前年度の納税通知書（または固定資産税評価証明）を見せてもらう。 これがいちばん確実です。 納税通知書には実際の課税標準額と税額が記載されていますので、 税率を調べなくてもその物件で毎年いくらかかるかが確かめられます。 家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

出典：加古川市「固定資産税・都市計画税」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/kurashi/zeikin/koteishisanzei_toshikeikakuzei/38554.html ／ 加古川市「納期」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/kurashi/zeikin/nozei/1416183841297.html ／ 加古川市「土地に対する課税」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/kurashi/zeikin/koteishisanzei_toshikeikakuzei/tochi/1418694560295.html ／ 加古川市「家屋に対する課税」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/kurashi/zeikin/koteishisanzei_toshikeikakuzei/kaoku/1418694203964.html ／ 加古川市「固定資産税Q&A」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/soshikikarasagasu/zeimubu/shisanzeika/30662.html

8｜マンションを買う場合 ― 平均築年1994年という前提

加古川市の成約386件のうち138件（36％）がマンションで、 中央値1,045万円・平均専有72㎡・平均築年1994年です。 平均で築30年を超えています。

成約個票を見ると、尾上町（1994年築・専有70㎡・浜の宮徒歩5分）1,100万円、 加古川町（1998年築・専有65㎡・加古川徒歩25分）990万円、 野口町（1991年築・専有80㎡・東加古川徒歩23分）980万円、 西神吉町（1995年築・専有70㎡・宝殿徒歩7分）980万円。 980万円〜1,100万円という、かなり狭い範囲に集まっています。

これは、築年や立地が価格にあまり織り込まれていない価格帯だということです。 徒歩5分の物件と徒歩25分の物件で、価格差が110万円しかない。 だからこそ、管理の状態で将来の資産価値が分かれます。 確認すべきは次の項目です。

• 修繕積立金の水準と、積立金の総額（月額が安いマンションは、将来の一時金のリスクがあります）
• 長期修繕計画の有無と、直近の大規模修繕の実施時期・内容
• 管理組合の運営状況（理事会が機能しているか、総会が成立しているか、管理費の滞納状況）
• 旧耐震か新耐震か（1981年以前の建築確認は旧耐震基準）

重要事項調査報告書は管理会社に依頼すれば取得できます。 家タダではこの取得と読み合わせも無料で行います。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・加古川市386件）。 公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。

9｜市公式の9地域と、地価・成約データの対応

加古川市は都市計画マスタープランの地域別構想で市域を9地域に分け、 所属する町まで公表しています。 その9地域に、令和8年地価公示と成約価格情報を重ねると次のようになります。

この表から読み取れることが3つあります。

• 成約データに出てくるのは、9地域のうち6地域だけ。 加古川北・両荘・志方の3地域は、町丁目別の上位8つに入っていません。 取引そのものが少ない地域だということです。 売るときに買い手を見つけるまでの時間も、相応にかかると考えておくべきです。
• 地価が下がっているのは、その3地域に集中している。 八幡町船町▲0.6％、上荘町小野▲0.4％、志方町志方町▲0.8％、志方町細工所▲1.3％。 いずれも田園まちづくり制度の対象4町にあります。 （令和8年地価公示の住宅地23地点で、前年比マイナスの4地点はすべてこの4町にあります。）
• 土地の単価と成約価格が逆になっている。 最も単価が高いのは加古川地域（132,000円/㎡）なのに、成約中央値は1,300万円で低いほう。 逆に別府地域は単価72,400円/㎡と市平均以下なのに、 新野辺北町の成約中央値は2,450万円で市内最高。 理由は面積です。単価の高い地域では小さい物件が、 単価の安い地域では広い戸建が流通しているからです。

出典：加古川市 都市計画マスタープラン 地域別構想（PDF） https://www.city.kakogawa.lg.jp/material/files/group/63/R04_toshimasu_5.pdf ／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・加古川市386件）

10｜加古川市は「駅徒歩15〜17分」が標準的な市です

成約データの駅別の平均徒歩分数を並べます。

6駅すべてが平均徒歩15分以上です。 明石市（明石・西明石が11分、大久保が15分）、門真市（門真市駅9分）と比べると、 加古川市は「駅から遠い物件が中心の市」だということになります。

理由は土地の作りにあります。 市域138.48km²のうち市街化区域は4,032ha（29.1％）しかなく、 そこに人口25万人が住んでいます。 市自身が「市街化区域の人口密度は61.6人/ha（H27）から54.8人/ha（R27）まで減少」と 見込んでいるとおり、市街化区域のなかでも人口密度は下がっていく見通しです。 そして戸建248件の平均土地面積は140㎡（約42坪）。 広い土地を確保しようとすると、駅から離れるという構造になっています。

実務的には、次の3点を現地で確認してください。 ①徒歩15〜25分を実際に歩いてみる（成約個票では徒歩25分の物件が複数あります）。 ②自転車・バス・車のどれを前提にするか決める （市はかこバス／かこバスミニ7ルート、上荘くるりん号、チョイソコかこがわ、 病院ライナー、神姫バス市内上限運賃制度を用意しています）。 ③通学路を、学校までの距離で確認する （校区外就学の事由には小学校2km以上・中学校3km以上という基準があります）。

11｜買う前に確認することの一覧

最後に、加古川市で物件を検討するときの確認項目をまとめます。 すべて契約前に調べられる項目です。

家タダでは、この11項目の調査を契約前にすべて無料で行います。 そのうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。 まずは気になる物件のURLをLINEでお送りください。

加古川市の市名は、市の中央を流れる川の名前です。 市公式は次のように記しています。

市名がそのまま川の名前だという市は、全国でもそう多くありません。 そしてこの事実は、加古川市の不動産を考えるうえで実務的な意味を持ちます。 市域138.48km²は加古川の両岸に広がっており、 東西の移動では、どの橋を通るかが生活動線を決めます。 さらに市の立地適正化計画は居住誘導区域をA区域とB区域に分け、 B区域は洪水浸水リスクがある区域だと公表しています。 川の恵みを受けて発展した市は、同時に川のリスクを抱えた市でもあるということです。

昭和20年代、5つの町村が一つになって加古川市が生まれた

市制施行について、市公式は「1950年に市制が始まり」と記しています。 成り立ちについてはこうです。

市公式は、現在の市域を9つの地域に分けています。 都市計画マスタープランの地域別構想が示す9地域と、そこに属する町は次のとおりです。

「◯◯町」という名前がこれだけ残っているのが、加古川市の地名の特徴です。 加古川町・八幡町・神野町・野口町・別府町・金沢町・平岡町・尾上町・平荘町・上荘町・ 東神吉町・西神吉町・米田町・志方町。 市域の大部分が「町」の名前で呼ばれているという事実は、 この市が町村の合併でできたことの痕跡だと読むことができます。

市歌に出てくる地名 ― 「日岡の山」と「尾上の松」

市公式は、市歌に出てくる地名として「日岡の山」と「尾上の松」を挙げています。

この2つは、いまも駅名として生きています。 日岡駅と尾上の松駅。 都市計画マスタープランは「鉄道駅周辺（宝殿駅、土山駅、日岡駅、神野駅、厄神駅、 浜の宮駅、尾上の松駅）」をまちづくりの対象エリアとして挙げており、 尾上の松駅周辺は浜の宮駅周辺とセットで「副都心」に位置づけられています。

そして成約データでは、尾上の松駅が38件・中央値1,600万円、 浜の宮駅が50件・中央値1,800万円で駅別の中央値としては市内最高。 市歌に歌われた地名の駅が、いま市内でいちばん高く売買されているということになります。 一方、その尾上の松駅・浜の宮駅は 立地適正化計画の都市機能誘導区域には入っていません（3駅は加古川・東加古川・別府）。 歴史的な地名と、いまの市場と、市の将来方針が、それぞれ別の場所を指しているのが 加古川市の現在です。

年表

以下は、市公式および兵庫県の公表資料から当方が確認できた事実を並べたものです。

出典：加古川市「市の概要」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/gaiyou/1412732649141.html ／ 加古川市「加古川市の歴史」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/kakogawa_life/30611.html ／ 加古川市「都市計画マスタープラン」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/kakogawashinoseisakuzaisei/tosikekaku/tosikeikaku/38764.html ／ 加古川市「立地適正化計画」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/shiseijoho/kakogawashinoseisakuzaisei/tosikekaku/tosikeikaku/38767.html ／ 加古川市「加古川でまちに近い田舎暮らしをしませんか？（移住・定住助成金）」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/soshikikarasagasu/tosi_kekaku/kaihatsushidoka/denenmatidukuri/ijuu_teijuujosei/40176.html ／ 加古川市「通学区域特認校制度」 https://www.city.kakogawa.lg.jp/soshikikarasagasu/kyouiku/kakuka/kyoikusomubu/gakumuka/50334.html

• 【兵庫県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 加古川市の価格が兵庫県全体のどのあたりに位置するのかを、41市町の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。
• 兵庫加古川市で不動産を買う方へ｜仲介手数料無料で買う方法の解説記事
• 兵庫加古川市でマンションを買う方へ｜仲介手数料無料で買う方法の解説記事
• 兵庫加古川市で土地を買う方へ｜仲介手数料無料で買う方法の解説記事
• 兵庫加古川市で戸建てを買う方へ｜仲介手数料無料で買う方法の解説記事