【加東市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

加東市の価格帯で、いくら得になるか

加東市の住宅地は1㎡あたり平均27,590円（10地点の単純平均）。市内の標準地は最高53,500円/㎡（ひろのが丘１２番１３）から最低11,300円/㎡（岡本字仲田１８番外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.7倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、加東市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は16件。成約価格の中央値は2,050万円、真ん中の半数は1,400万円〜2,400万円に収まっています。延床面積の中央値は110㎡。建築年の中央値は2009年です。

最寄駅で多いのは社町駅（7件）、滝野駅（3件）、滝(兵庫)駅（2件）。

中央値の2,050万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は74万2,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる16件のうち、1981年以前に建てられたものは1件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

加東市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて加東市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 3万9千人の市と、社・滝野・東条という3つの地域

加東市の人口は39,190人（男19,461人／女19,729人）、世帯数は17,775世帯です（令和7年3月末現在・加東市統計書の住民基本台帳）。市のトップページに掲載されている最新の数字は38,975人（令和8年8月末日現在）で、こちらのほうが新しくなっています。面積は157.55km²、人口密度は約249人/km²（当方算出）です。

令和7年国勢調査（令和7年10月1日現在・確定値）では、加東市の人口は39,471人、世帯数は17,343世帯です（総務省統計局 e-Stat「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表・2026年9月29日公表）。令和2年（40,645人・17,070世帯）と比べると、人口は−1,174人（−2.9％）、世帯数は＋273世帯（＋1.6％）です（当方算出）。人口が減るなかで世帯数は増えており、世帯の小規模化が続いています。

その前の令和2年国勢調査も、加東市の性格をよく表しています。人口は40,645人、世帯数は17,070世帯。平成27年国勢調査が人口40,310人・世帯数15,086世帯でしたから、人口は＋335人（＋0.8％）とほぼ横ばい、世帯数は＋1,984世帯（＋13.2％）と大きく増えているということになります（いずれも当方算出）。人口が変わらないまま世帯だけが13％増えたというのは、1世帯あたりの人数が減った、つまり世帯の小規模化が進んだということです。実際、令和7年3月末の住民基本台帳で計算すると1世帯あたり約2.20人（当方算出）になります。単身・夫婦のみ・親子2人といった小さい世帯が増えている市だという前提で、住宅の需要を考えるのが自然です。

そして、加東市を読むうえで欠かせないのが「3つの地域」です。加東市は平成18年3月20日に社町・滝野町・東条町の3町が合併してできた市で、市公式はいまも一貫して社地域・滝野地域・東条地域という3区分を使っています。都市計画マスタープランも「社地域・滝野地域・東条地域の3地域による区分を設定」と明記しています。

人口の内訳は社19,726人（50.0％）／滝野12,092人（30.6％）／東条7,641人（19.4％）（令和6年3月末・構成比は当方算出）。社地域だけで市の半分で、東条地域は2割弱です。この人口比は、このあと出てくる都市計画区域の線や学校の配置と、きれいに対応しています。東条地域の市立学校は東条学園小中学校（義務教育学校）1校だけですし、東条地域は非線引きの東条都市計画区域側にあたります。

市の位置について、市公式の逐語は「兵庫県中央部やや南よりに位置し、東は丹波篠山市、三田市、南は小野市、三木市、西は加西市、北は西脇市と接しており」ます。6つの市に囲まれた内陸の市で、海には接していません。地理的には「北部に御嶽山や三草山などの山地があり、加古川流域に河岸段丘と沖積平野が形成されて」おり、「北東部は県立自然公園に指定」されています。県の地域区分では北播磨県民局の管轄です（西脇市・三木市・小野市・加西市・加東市・多可町）。

土地の使われ方

加東市の土地を理解するうえで、面積の内訳は避けて通れません。市域15,755ha（157.55km²）のうち、都市計画区域は2つに分かれています。東播都市計画区域（線引き）が6,396ha、東条都市計画区域（非線引き）が5,032ha。合計11,428haで、市域の約72.5％です（当方算出）。残る約4,327ha（約27.5％）は都市計画区域の外ということになります（この引き算は当方の算出であり、市が公表している数字ではありません）。

同じ加東市のなかに、性格の違う3種類の土地があるということです。線引きされている東播側、線引きされていない東条側、そして都市計画区域の外。このうち東播側の線引きが、令和10年度中に廃止される方向で検討されています。詳しくは「加東市の特徴」の章で扱います。

※加東市統計書（令和8年1月末の土地利用面積）／市域面積157.55km²。都市計画区域外の面積と構成比は当方の引き算による算出値です。

市街化区域と市街化調整区域

加東市の区域区分は、他市と同じようには説明できません。加東市には都市計画区域が2つあり、線引き（区域区分）がされているのは片方だけだからです。市公式の逐語は「滝野地域と社地域の南側が属する東播都市計画区域において、区域区分が設定されている」。つまり社地域の北側と東条地域は線引きされていません。

東播都市計画区域は6,396haで、そのうち市街化区域は589ha。市街化区域は市域15,755haのわずか3.7％（当方算出）しかありません。一方、東条都市計画区域は5,032haの非線引き都市計画区域で、市街化区域・市街化調整区域という区分そのものがありません。加東市で物件を探すと、その大半は市街化区域の外にあります。東播都市計画区域（加東市域）のうち市街化区域を除いた約5,807haが市街化調整区域にあたります（6,396ha−589haの当方算出。線引き区域は市街化区域と市街化調整区域のどちらかに区分されるため）。

地価公示 ― 10地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、加東市の住宅地の標準地は10地点。 単純平均は1㎡あたり27,590円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.5％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

加東市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 加東市の住宅地の平均価格は33位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第19位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

加東市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地10地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.7倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

この章は、加東市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 それは価格でも駅でもなく、制度です。

いま市街化調整区域になっている土地が、数年後には市街化調整区域ではなくなる。 その方向で手続きが進んでいる市は、そう多くありません。 市街化調整区域の物件を検討している方にとって、これは買う前に必ず知っておくべき情報です。 ただし廃止後にどうなるかは、まだ決まっていません。 この章では、決まっていることと決まっていないことを分けて書きます。

その前に ― このページのデータは薄いです。正直に書きます

加東市について、公的データで分かることには限界があります。 まずその限界をはっきりさせておきます。

成約価格情報と地価公示だけでは分からないことを、先に挙げておきます。

• 「加東市のマンション相場」は、公的データに載っていません。マンションの成約が0件だからです。 中古マンションを検討されている方は、このページの数字は当てはまりません。
• 「加東市の工業地の相場」は、公的データに載っていません。工業地の標準地が0地点だからです。 市内に産業団地が4か所（社工業団地・滝野工業団地・森尾工業団地・ ひょうご東条ニュータウン インターパーク）あるにもかかわらず、です。
• 「加東市の商業地の相場」も、公的データに載っていません。標準地が1地点しかないからです （上中字溝ノ内323番1外・65,800円/㎡・＋1.1％）。1地点は相場ではありません。

そして書ける数字も、件数が少ないので参考値です。 成約27件の中央値2,400万円という数字は、27件の真ん中の1件の価格にすぎません。 姫路市の620件の中央値とは、数字としての重みが違います。 このページでは、件数を必ず併記しています。 件数を見ずに中央値だけを信じないでください。

それでも、加東市について確かに書けることがあります。 制度です。加東市の都市計画は、公的資料からはっきり読み取れますし、 しかも他のどの市とも違う構造をしています。ここから先がその話です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・加東市27件）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

加東市には都市計画区域が2つある。線引きは片方だけ

「加東市は線引きされていますか？」という質問に、一言で答えることはできません。 加東市には都市計画区域が2つあり、線引き（区域区分）がされているのは片方だけだからです。

市公式の逐語は、次のとおりです。

つまり、社地域の北側と東条地域は線引きされていません。 「加東市は非線引きの市です」も「加東市は線引きの市です」も、どちらも単独では誤りです。 市公式が用途地域証明のページで並記しているとおり、 「東播都市計画区域（線引き都市計画区域）」と 「東条都市計画区域（非線引き都市計画区域）」の2つが併存しています。

そして、いちばん効いてくるのが市街化区域の狭さです。 東播都市計画区域6,396haのうち、市街化区域は589ha。 市域15,755haで割るとわずか3.7％（当方算出）です。 加東市で物件を探すと、その大半は市街化区域の外にあります。 市街化区域の物件を条件にすると、選択肢は市域の4％弱に絞られることになります。

※東播都市計画区域（加東市域）のうち市街化調整区域は約5,807ha（6,396ha−589haの当方算出）です。 都市計画区域外の面積と構成比も、市域15,755haからの当方の引き算です。 出典：加東市統計書 https://www.city.kato.lg.jp/material/files/group/13/202603katoushitoukei.pdf ／ 加東市「用途地域証明」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1517793442083.html

★その線引きが、令和10年度中に廃止される方向です

ここが、この章の中心です。 市公式の「区域区分の見直しについて」のページには、次のことが書かれています。

区域区分（線引き）の廃止とは、市街化区域と市街化調整区域の区別をなくすということです。 市街化調整区域は都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と位置づけられ、 原則として建築を目的とした開発ができません。 その区分が無くなる方向で、市が手続きを進めているということになります。

買う側にとって、これは次の3点で効いてきます。

• いま「市街化調整区域だから建て替えが難しい」と言われている土地の扱いが、変わる可能性がある。 ただし「変わる」であって「自由になる」ではありません。
• いま市街化区域にある土地の相対的な優位が、薄れる可能性もある。 市街化区域は589ha＝市域の3.7％しかありませんから、 その希少性に対して価格がついている部分があるとすれば、そこが動く可能性はあります。
• 都市計画税の課税区域が今後どうなるかも、現時点では未定です。 現在の課税区域は「市街化区域、南山地区全域、天神西土地区画整理事業施行区域、 天神東掎鹿谷土地区画整理事業施行区域」です。

そして、ここからが重要です。決まっていないことを書きます。

「区域区分が廃止されるから、何でも建てられるようになる」というのは誤りです。 非線引きの都市計画区域になれば、用途地域が定められる区域もあれば、 用途地域の定めのない区域（白地地域）になる区域もあります。 白地地域でも、特定行政庁が建ぺい率・容積率を指定します。 さらに市は「区域区分に代わる新たな土地利用のルールを市で定める」と明言していますので、 何らかの新しい規制が置かれること自体は、市が予告しているとも読めます。

実務上の判断としては、次のようにお考えください。

出典：加東市「区域区分の見直しについて」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/17243.html （同ページは2026年4月14日更新）

いまの調整区域でも建てられる「特別指定区域」が5類型ある

区域区分の廃止を待たなくても、加東市の市街化調整区域には すでに建築の道が開かれている区域があります。特別指定区域です。

注目すべきは2つめの「新規居住者の住宅区域」です。 市は人口減少集落における新規居住者向けの制度として、 「誰でも建てることができます」と明記しています。 地縁者の住宅区域が「通算10年以上居住した人」に限られるのとは対照的で、 加東市に縁のない人でも、自己居住用の戸建てなら建てられるということです。

そして、その区域が「高岡地区の一部」だというのが効いてきます。 高岡の住宅地の標準地（高岡字冨家道北天神池東2195番）は13,300円/㎡（▲0.7％・地積354㎡）で、 加東市の10地点のなかで2番目に安い水準です。

ただし、条件は3つあります。

• 自己居住用の戸建て住宅に限定されます。分譲住宅・賃貸住宅は建てられません。
• 指定されているのは「高岡地区の一部」であって、高岡全域ではありません。 範囲は必ず市の窓口で確認してください。
• 市街化調整区域であることに変わりはありません。 住宅ローンの取扱いは金融機関によって分かれる可能性があります。

なお「沿道施設集約誘導等区域＝木梨地区」は、 住宅を買う立場からは別の読み方もできます。 この区域は一般貨物自動車運送事業や倉庫業用途の施設を誘導する区域ですから、 近隣に物流施設が立地しうるということです。 木梨には住宅地の標準地が2地点ありますので、周辺環境は現地でご確認ください。

出典：加東市「特別指定区域」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1454475162691.html ／ 加東市「開発指定区域」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1523423981464.html ※「地縁者の住宅区域」は、本文に区域名の列挙はなく、同じページに地区別の指定図（PDF）が掲載されています。範囲は指定図と都市政策課 都市計画係（0795-43-0510）でご確認ください。

都市計画税0.2％。しかも非線引きの東条側にも課税されている

加東市の都市計画税は0.2％です。多くの市の0.3％ではありません。 市公式の逐語は「課税標準額×税率(0.2パーセント)」。 固定資産税は「課税標準額×税率(1.4パーセント)」ですから、 課税区域内なら合計1.6％（当方算出）になります。

そして、課税される区域が独特です。市公式の逐語をそのまま引きます。

南山地区と2つの土地区画整理事業の施行区域は、非線引きの東条都市計画区域側にあります。 つまり加東市では、「線引きされている東播側の市街化区域だけが課税対象」ではありません。 非線引きの東条側にも、都市計画税がかかっている区域があるということです。

ここで、成約データを重ねてみてください。 町丁目別で中央値が最も高いのは南山（5件・2,800万円・中央の面積231㎡）。 そしてその南山は、非線引きでありながら全域が都市計画税の課税区域です。 南山はひょうご東条ニュータウン インターパークの所在地で、 市公式はひょうご東条IC・道の駅とうじょうに近接すると説明しています。 さらに地区計画も南山地区・天神東掎鹿谷地区・天神西地区の3地区が東条都市計画区域内に定められており、 都市計画税の課税区域の名前とそのまま対応しています。

読み取れるのは、こういう構造です。 東条地域は非線引きで、全体としては規制の緩い区域です。 ところがそのなかで、ニュータウンと土地区画整理事業によって計画的に市街地がつくられた区域だけが、 地区計画で整備され、都市計画税の課税区域になっている。 「整備されたところには課税する」という線引きが、区域区分とは別に引かれているということです。 （市公式に理由の説明はありませんので、対応関係の指摘にとどめます。）

買う側の実務としては、次のことを確認してください。 「非線引きの区域だから都市計画税はかからないはず」という思い込みは、加東市では通用しません。 検討中の物件が課税区域内かどうかは、市の税務課または納税通知書でご確認ください。 課税標準額1,000万円なら、年2万円の差です。30年持てば60万円になります。

出典：加東市「固定資産税・都市計画税」 https://www.city.kato.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/zeikin/koteishisanzei_toshikeikakuzei/12336.html ／ 加東市「地区計画」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1455781164332.html

住宅地10地点 ― 「2.5倍の壁」で二層に割れている

令和8年地価公示で、加東市の住宅地の標準地は10地点。 平均は1㎡あたり27,590円、前年比＋0.5％です。 10地点しかありませんので、以下は参考値としてお読みください。 まず全10地点を価格の高い順に並べます。

上位5地点は33,500〜53,500円、下位5地点は11,300〜13,700円。 そのあいだに何もありません。 上位の最下位（上滝野33,500円）と下位の最上位（木梨13,700円）の差は2.5倍です。 加東市の住宅地は、この「2.5倍の壁」で二層に割れています。 市内格差4.7倍（最高53,500円／最安11,300円）という数字は、 中間がない二層構造の結果だということになります。

そして、上位5地点はすべて前年比プラスまたは横ばい、 下位5地点はすべてマイナス（または前年比なし）です。 上と下で、動く方向まで分かれています。 ＋0.5％という市全体の数字は、この上昇と下落が相殺された結果です。

もうひとつ、絶対に押さえておいていただきたいことがあります。 同じ「木梨」に2つの標準地があり、その差が2.5倍だということです。

町名だけで土地の値段を判断することはできません。 「木梨は安い」も「木梨は高い」も、どちらも間違いです。 加東市では、字（あざ）の単位まで見て価格を判断してください。

地積にも注目してください。 上位5地点は166〜253㎡、下位5地点は351〜565㎡。 安い地点ほど土地が広いという関係がはっきり出ています。 単価が4分の1でも面積が2倍あれば、総額の差は半分になります。 加東市では、単価ではなく総額で比べてください。

※地域の判定は、市公式の地名一覧（旧社町地域・旧滝野町地域・旧東条町地域の町名表）と 標準地の所在地番を突き合わせた当方の整理です。 商業地は1地点（上中字溝ノ内323番1外・65,800円/㎡・＋1.1％・地積4,351㎡）、工業地は0地点です。 出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）／ 加東市「地名一覧」 https://www.city.kato.lg.jp/shiseijoho/about/1457747662159.html

実際の成約27件 ― 全部が戸建で、築年が新しい

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（直近4四半期）で、加東市は27件。 全27件が戸建で、マンションの成約は0件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

中央の築年が2013年という点に注目してください。 同じ兵庫県の姫路市は、戸建371件の平均築年が1999年でした。 加東市で取引されている戸建は、姫路市より10年以上新しいということになります （27件という件数ですので、断定はできません）。

これが、加東市の成約中央値が姫路市より高い理由だと考えられます。 土地の値段は姫路市70,719円/㎡・加東市27,590円/㎡で姫路市のほうが2.6倍高いのに、 戸建の成約中央値は姫路市1,700万円・加東市2,400万円で加東市のほうが高い。 土地が安く、建物が新しい。だから総額が上がる。 そして総額が上がるということは、仲介手数料の上限額も上がるということです。 2,400万円なら85万8,000円です。

最寄駅別の成約（27件中22件）

ここで必ず知っておいていただきたいのが、3行目です。 「三田(兵庫)」は三田市の駅であって、加東市内の駅ではありません。 加東市は市公式の逐語で「東は丹波篠山市、三田市、南は小野市、三木市、 西は加西市、北は西脇市と接しており」ますので、 市の東側（旧東条町地域）から三田方面が近いという位置関係によるものと考えられますが、 その理由を説明した公的資料はありませんので、ここでは事実だけをお伝えします。

物件広告に「三田駅まで◯分」と書かれていても、住所は加東市です。 固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集といった行政サービスは、 すべて住所地である加東市のものが適用されます。 三田市の制度を当てはめないでください。

町丁目別の成約（27件中22件）

27件のうち22件が、この4つの町に集中しています。 そして最高の南山2,800万円と最安の社980万円で2.9倍の差。 中央の面積は南山231㎡・社168㎡ですから、面積の差（1.4倍）だけでは説明がつきません。

南山が高い理由は、制度の面から読めます。 南山はひょうご東条ニュータウン インターパークの所在地で、 地区計画が定められ、非線引きでありながら全域が都市計画税の課税区域です。 計画的に整備された住宅地だということが、価格に出ていると考えられます。 一方、社は市役所のある市の中心ですが、 成約5件の中央値は980万円。 古い市街地の物件が流通していると考えられますが、 5件という件数ですので、断定はできません。

下滝野の中央の面積319㎡は、4つの町のなかで突出しています。 約96坪です。 加東市では、都市部の感覚とはまったく違う広さの土地が普通に流通しているということになります。

実際の成約は、こんな中身です

4件すべてが木造で、築2011〜2026年。 上滝野の1件は2026年築ですから、ほぼ新築です。 加東市で流通している戸建は「築浅の木造」が中心だということが、この4件からも読み取れます。 土地145〜200㎡（約44〜60坪）という広さも、都市部の感覚とは違います。

価格帯は2,300万〜2,600万円。 この帯にかかる仲介手数料の上限額は82万5,000円〜92万4,000円です。 加東市は、土地が安い市でありながら、仲介手数料の絶対額は決して小さくない市だということになります。 建物が新しいぶん、総額が上がるからです。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・加東市27件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積は公表値を四捨五入した区分値です。 27件という件数ですので、相場としては参考値です。

3つの地域と、産業の受け皿

加東市は平成18年3月20日に社町・滝野町・東条町の3町が合併してできた市で、 市公式はいまも3地域の区分を使っています。

人口・都市計画・学校が、きれいに3地域に対応しています。 社地域が市の半分、滝野地域が3割、東条地域が2割弱。 そして東条地域の市立学校は義務教育学校1校に集約されています。

雇用の受け皿としては、産業団地が4か所あり、3地域に分散しています。

さらに兵庫教育大学が市内に立地しており、 都市計画マスタープラン概要版に教育・文化施設として明記されているほか、 市の統計書の行政区別人口表には兵庫教育大学の職員宿舎・学生宿舎の人口が計上されています。 人口39,190人の市に、工業団地4か所と大学がある。 通勤圏として市内で完結できる可能性がある、というのは加東市の条件のひとつです。

※産業団地は名称と所在地を掲載しています。 なお工業地の地価公示の標準地は0地点ですので、工業地の相場は、公的データに載っていません。 出典：加東市「産業団地・工業団地」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/sangyoushinkoubu/shokokankoka/danchi/1454060520091.html ／ 加東市統計書 ／ 加東市 都市計画マスタープラン 概要版

まとめ：加東市は「いまのルール」と「これから」を分けて考える市

加東市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち33位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは19位。 変動率（＋0.5％）で見ると40市区町村中22位、25市のなかでは11位です。

ただし、加東市で本当に重要なのは順位ではありません。 確認すべきことは、次の5点です。

• その物件は東播都市計画区域（線引き）か、東条都市計画区域（非線引き）か、区域外か。 市街化区域は589ha＝市域の3.7％しかありません。
• 都市計画税（0.2％）の課税区域内か。 市街化区域だけでなく、南山地区全域・天神西・天神東掎鹿谷の区画整理施行区域も課税区域です。
• 市街化調整区域なら、特別指定区域5類型のどれかに該当するか。 とくに高岡地区の一部＝新規居住者の住宅区域は「誰でも建てることができます」。
• 区域区分の廃止（令和10年度中を目標）の検討状況。 ただし廃止後のルールは未定です。将来の緩和を前提にした値付けには応じないでください。
• 土砂災害警戒区域（206箇所）・特別警戒区域（122箇所）と、6水系の風水害ハザードマップ。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。 そして最後にもう一度書きます。 加東市の成約データは27件、全件が戸建、マンションは0件です。 このページの数字は、件数を見たうえでお使いください。

空から見た、この50年の加東市

加東市が誕生したのは平成18年（2006年）3月20日です。社町・滝野町・東条町の3町が合併して市制を施行しました。市章は「人と自然が息づくまち・加東市の頭文字「K」を、合併数を配して図案化したもの」で、田園都市を表現しているとされています。市章のデザインそのものに、3町が合併したという事実が組み込まれているということです。
左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真の時点は、まだ社町・滝野町・東条町という3つの町だった時代。ひょうご東条ニュータウン インターパークも、4つの産業団地も、南山地区・天神西・天神東掎鹿谷の土地区画整理事業も、この時点にはありません。右側は、それから半世紀が経ち、3町が1つの市になり、国道175号・372号の沿道とインターチェンジ周辺に産業の集積ができ、非線引きの東条側に計画的な市街地がつくられて、そこに都市計画税の課税区域が引かれたあとの姿です。そしていま、その線引きそのものを廃止する検討が進んでいます（令和7年3月6日決定・令和10年度中を目標）。加東市は、土地のルールがまだ動いている市だということが、この2枚の写真の前後に挟まれた50年から見えてきます。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28668〜28670・y12987〜12988）で切り出しています。

加東市の市公式は、一貫して「社地域・滝野地域・東条地域」という旧3町の区分を使っています。加東市は平成18年3月20日に社町・滝野町・東条町が合併してできた市で、都市計画マスタープランも「社地域・滝野地域・東条地域の3地域による区分を設定」と明記しています。人口は社19,726人（50.0％）／滝野12,092人（30.6％）／東条7,641人（19.4％）（令和6年3月末・構成比は当方算出）。

ここでは、この3地域の区分に、令和8年地価公示の全11地点（住宅地10・商業地1・工業地0）、国土交通省の成約価格情報27件の駅別・町丁目別、都市計画区域の線（線引きの東播側と非線引きの東条側）、市街化調整区域の特別指定区域5類型を重ねて、5つのまとまりに整理します。

ただし、先に前提をお断りします。加東市の成約データは27件しかなく、全件が戸建です（マンションは0件）。住宅地の標準地も10地点だけです。以下の数字は、件数が少ないので参考値としてお読みください。また標準地がどの地域に属するかの判定は、市公式の地名一覧と突き合わせた当方の整理です。

※エリア区分と各エリアの記述は、加東市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

加東市の鉄道はJR加古川線です。市の都市計画マスタープラン概要版にはJR滝野駅・社町駅・滝駅が図示され、JR滝野駅・社町駅の周辺が「駅周辺活性化エリア」として位置づけられています。

市の公共交通ガイドブックのページは、市内のJR西日本の駅として社町駅・滝野駅・滝駅の3駅を挙げています。

加東市で押さえておくべきなのは、「駅」より「道路」です。成約データ27件のうち、社町駅を最寄りとする7件の平均徒歩は0分ですが、滝野駅の11件は平均徒歩10分。そして4件は三田市の三田駅が最寄りとして集計されています。人口39,190人・面積157.55km²・人口密度約249人/km²という市ですから、日常の移動は車が中心になる前提で考えるのが現実的です。

※加東市内の鉄道駅は、JR西日本の社町駅・滝野駅・滝駅の3駅です（加東市「令和8年度版加東市公共交通ガイドブック」のページ・2026年10月2日更新）。路線はJR加古川線です。

次に、成約データの「最寄駅」でいちばん注意すべき点です。国土交通省の成約価格情報では、加東市の物件27件のうち4件が「三田(兵庫)」を最寄駅として集計されています（中央値2,800万円）。三田駅は三田市の駅であって、加東市内の駅ではありません。加東市は「東は丹波篠山市、三田市…と接しており」（市公式の逐語）ますので、市の東側（旧東条町地域）から三田方面が近いという位置関係によるものと考えられます。ただしその理由を説明した公的資料はありませんので、ここでは「三田駅は加東市内の駅ではない」という事実だけをお伝えします。物件広告に「三田駅まで◯分」と書かれていても、住所は加東市です。固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスは、すべて住所地である加東市のものが適用されます。

表の「1日平均乗降人員」は、国の駅別乗降客数データの2024年の1日あたり乗降客数です。社町駅（JR）約828人／日、滝野駅（JR）約612人／日、滝駅（JR）約118人／日で、このデータに含まれる市内3駅のなかでは社町駅が最多です。乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

鉄道のほかに、市内には神姫バスの路線バス、滝野コミュニティバス（実証実験を令和9年3月末まで延長）、社市街地内を循環する加東市乗合タクシー「伝タク」があり、高速バスは中国ハイウェイバス・山崎三宮線が案内されています。路線図・時刻表は市が毎年度発行する「加東市公共交通ガイドブック」（令和8年10月改正版）にまとめられています（企画政策課 交通政策係 0795-43-0389／https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/machidukuriseisakubu/kikakuseisaku/kotsuseisaku/1525139552351.html）。

道路

市公式の産業団地のページから、加東市の幹線道路として確認できるのは国道175号線（南北）と国道372号線（東西）です。市は社工業団地（加東市佐保）の立地について「国道175号線（南北）、国道372号線（東西）に近接」と説明しています。南北と東西の国道が市内で交わっているというのが、加東市の道路の骨格です。

高速道路については、市公式がひょうご東条ICの名称を挙げています。「ひょうご東条ニュータウン インターパーク」（加東市南山）の立地説明としてひょうご東条IC・道の駅とうじょうに近接する旨が記されています。南山は、成約データの町丁目別で中央値が最も高い町です（5件・2,800万円・中央の面積231㎡）。そして南山は、非線引きの東条都市計画区域にありながら、都市計画税の課税区域（「南山地区全域」）に含まれています。インターチェンジと産業団地とニュータウンが同じ場所にあり、そこに都市計画税がかかっている。加東市のなかで、いちばん都市的な整備が入っている地区だと読めます。

バスは、神姫バスの路線バス、滝野コミュニティバス、社市街地を循環する乗合タクシー「伝タク」があり、路線図と時刻表は市の「加東市公共交通ガイドブック」（令和8年10月改正版）で確認できます。検討中の物件の前面道路の種別・幅員、都市計画道路の区域にかかるかどうかは、市の都市政策課と重要事項説明書で必ずご確認ください。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかることがあります。

加東市で車を前提に考える場合、確認しておく価値があるのが「区域区分の廃止」です。市は令和7年3月6日に東播都市計画区域の加東市域における区域区分廃止を決定し、令和10年度中の廃止を目指して検討しています。幹線道路の沿道で、いま市街化調整区域になっている土地の扱いは、今後変わる可能性があります。現に市は特別指定区域の一類型として「沿道施設集約誘導等区域」（木梨地区）を設け、幹線道路沿道に一般貨物自動車運送事業や倉庫業用途の施設を誘導しています。ただし廃止後にどうなるかは決まっていません。将来の規制緩和を前提にした値付けには、応じないほうが安全です。

※市内の駅（社町・滝野・滝）とバス・乗合タクシーは、加東市「令和8年度版加東市公共交通ガイドブック」のページによります。また、成約データに出てくる「三田(兵庫)」は三田市の駅であり、加東市内の駅ではありません。出典：加東市 都市計画マスタープラン 概要版https://www.city.kato.lg.jp/material/files/group/53/plangaiyouban.pdf ／加東市「特別指定区域」https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1454475162691.html ／加東市「産業団地・工業団地」https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/sangyoushinkoubu/shokokankoka/danchi/1454060520091.html ／加東市統計書 https://www.city.kato.lg.jp/material/files/group/13/202603katoushitoukei.pdf ／加東市「令和8年度版加東市公共交通ガイドブック」https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/machidukuriseisakubu/kikakuseisaku/kotsuseisaku/1525139552351.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

加東市の都市計画税は0.2％です。0.3％ではありません。市公式の逐語は「課税標準額×税率(0.2パーセント)」。固定資産税は「課税標準額×税率(1.4パーセント)」で、課税区域内なら合計1.6％（当方算出）になります。多くの市が都市計画税0.3％（地方税法の制限税率いっぱい）を採用しているなかで、加東市は0.2％に抑えているということです。課税標準額1,000万円なら、0.3％の市との差は年1万円になります。

そして、加東市の都市計画税は課税される区域が独特です。市公式の逐語は「市街化区域、南山地区全域、天神西土地区画整理事業施行区域、天神東掎鹿谷土地区画整理事業施行区域にある土地、家屋」。南山地区と2つの土地区画整理事業の施行区域は、非線引きの東条都市計画区域側です。つまり加東市では「線引きされている東播側の市街化区域だけが課税対象」ではなく、非線引きの東条側にも課税されている区域があるということになります。

これは買う側にとって、実務的な確認事項です。「非線引きの区域だから都市計画税はかからないはず」という思い込みは、加東市では通用しません。成約データで町丁目別の中央値が最も高い南山（5件・2,800万円）は、まさにこの「南山地区全域」にあたります。南山はひょうご東条ニュータウン インターパークの所在地でもあります。検討中の物件が課税区域内かどうかは、必ず市の税務課または納税通知書でご確認ください。

納税義務者は「その年の1月1日現在」の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。市は「固定資産税と都市計画税をあわせて納付していただきます」としています。納期（納付月）は、市の「市税等の納期」のページ（https://www.city.kato.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/zeikin/13695.html）または納税通知書でご確認ください（税務課 0795-43-0396）。

免税点については、市が「固定資産税がかからない(免税点に満たない)固定資産には、都市計画税もかかりません。」と明記しています。土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円が基準です。

住宅用地の特例と新築住宅の減額は、地方税法で全国共通に定められています。住宅の敷地は、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）の課税標準が固定資産税で価格の6分の1、都市計画税で3分の1、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は固定資産税で3分の1、都市計画税で3分の2になります（地方税法第349条の3の2・第702条の3）。

新築住宅は、床面積120㎡までの部分の固定資産税額が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が3年度分、地上3階以上の中高層耐火建築物が5年度分（認定長期優良住宅はそれぞれ5年度分・7年度分）。令和13年3月31日までに新築された住宅が対象で、令和8年4月以降の新築は床面積40㎡以上240㎡以下が要件です（地方税法附則第15条の6・第15条の7）。この減額は固定資産税が対象で、都市計画税は減額されません。市の「家屋関係」のページでは、省エネ改修・バリアフリー改修・耐震改修の減額措置が案内されています。

個別の物件の税額は、加東市 総務財政部 税務課 資産税係（0795-43-0395）でご確認ください（出典：e-Gov法令検索 地方税法 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226）。

参考までに、加東市の成約データ27件の中央の面積は221㎡です。住宅用地の特例は一般に200㎡を境に扱いが変わりますので、加東市で流通している戸建の多くは、その境目を超える広さだということになります。固定資産税の試算は、売主側または市に確認しておく価値があります。なお市は「わがまち特例」「令和8年度税制改正」のページも公開しています。

免税点

同一人が加東市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※税率は加東市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜まず、データが薄いという前提を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 加東市について、公的データで分かることには限界があります。

件数の少ない数字は、件数と一緒に読んでください。 他市の数字を当てはめることはしていません。

そのうえで、加東市について確かに書けることは、制度です。 都市計画・税・学校・防災については、市公式から具体的な内容が取れています。 そして、その制度が他のどの市とも違うのが加東市の面白さでもあります。 以下、契約前に確認すべき点を順に整理します。

2｜★区域区分が廃止される方向です。ただし廃止後は未定です

加東市で家を買う前に、いちばん確認すべきことです。

決まっていることは、次の3つだけです。

• 市が区域区分の廃止を決定したこと（令和7年3月6日）
• 目標時期が令和10年度中であること
• 区域区分に代わる新たな土地利用のルールを、市が定めると市が言っていること

決まっていないことは、次のとおりです。

• 新しい土地利用のルールの中身（用途、建ぺい率・容積率、対象区域）
• いま市街化調整区域である土地で、廃止後に何が建てられるようになるのか
• 都市計画税（0.2％）の課税区域が、廃止後にどうなるのか
• 実際に令和10年度中に廃止されるかどうか（「目指して検討中」であり、確定ではありません）

したがって、次の2つは、どちらも誤りです。

家タダの考え方をはっきり書いておきます。 いま買うなら、いまのルールで判断してください。 市街化調整区域の物件なら、現行制度で建築・建て替えができるか、 住宅ローンが通る金融機関があるかを確認する。 「数年後に緩和されるはずだから」という前提の値付けには、応じないでください。 一方で、「市街化調整区域だから一生建て替えられない」と決めつける必要も、加東市ではありません。 検討の進捗は、市の都市政策課に直接ご確認ください。

出典：加東市「区域区分の見直しについて」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/17243.html

3｜自分の物件が「どの都市計画区域か」を必ず確認する

加東市には都市計画区域が2つあり、その外側もあります。 この3つのどれにあるかで、建てられるもの・かかる税金・手続きが変わります。

市は用途地域証明を発行しており、市街化区域の図面も 「市街化区域 その1〜その4」というPDFで公開しています。 検討中の物件がどの区域にあるかは、用途地域証明または重要事項説明書で必ずご確認ください。

※市街化調整区域（約5,807ha）と都市計画区域外の面積は当方の引き算です。物件ごとの用途地域は用途地域証明（都市政策課 都市計画係 0795-43-0510）で確認できます。 出典：加東市「用途地域証明」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1517793442083.html

4｜土砂災害警戒区域206箇所・特別警戒区域122箇所

兵庫県が公表している市町別の指定状況（令和8年6月30日現在）で、 加東市の土砂災害警戒区域は206箇所、特別警戒区域は122箇所です。

箇所数だけを見ると、姫路市の1,358箇所（家島町除く）より少なく見えます。 ところが面積あたりで計算すると、話が変わります。 加東市は206箇所÷157.55km²＝約1.31箇所/km²、 姫路市は1,358箇所÷534.35km²＝約2.54箇所/km²（いずれも当方算出）。 密度で見れば姫路市のほうが高いということになりますが、 加東市にも市域全体で206箇所あるという事実は変わりません。

特別警戒区域（レッドゾーン）122箇所は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 将来の建て替えの自由度にも直接影響します。 加東市は市公式の逐語で「北部に御嶽山や三草山などの山地があり」と記す市ですから、 山際の土地を検討する場合は、必ず確認してください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf （令和8年6月30日現在）

盛土規制法：兵庫県は令和7年4月1日から、県内全域（神戸市・姫路市・尼崎市・明石市・西宮市を除く）を宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域に指定しており、加東市も対象です。 造成や盛土・切土を伴う工事を予定する場合は、許可の要否を兵庫県 北播磨県民局 加東土木事務所 まちづくり建築課でご確認ください。

出典：兵庫県「盛土規制法について」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks29/moridokiseihou.html

5｜風水害ハザードマップは6つの水系・12の地域図に分かれている

加東市は加東市風水害ハザードマップを公開しています。 特徴は、対象河川が6つの水系に分かれていることです。

構成は全体版（18.8MB）／12の地域図（map1〜map12）／計画規模降雨版（全域版および9地区別）／ 避難行動判定フローです。 市域157.55km²に対して、12の地域図に分けなければならないということ自体が、 加東市の水系が分散していることを示しています。 市公式は地理的特徴として「加古川流域に河岸段丘と沖積平野が形成されて」いると記しています。

確認の仕方としては、物件の住所がどの地域図に含まれるかを特定し、 その地域図で浸水想定を見ることになります。 多言語版も公開されています。

津波・高潮については、市公式にハザードマップがありません。 加東市は市公式の逐語で「東は丹波篠山市、三田市、南は小野市、三木市、西は加西市、北は西脇市と接しており」と 記されており、海に接する記述がありません。 ただし市が「津波・高潮の想定はない」と明記しているわけではないので、 このページでは「市公式に津波・高潮のハザードマップは掲載されていない」という事実だけをお伝えします。

市はこのほか、防災行政無線／土砂災害に備えましょう／指定緊急避難場所・指定避難所一覧／ 避難行動判定フロー／被災者支援制度／市内への影響が見込まれる断層の各ページを公開しています。 「市内への影響が見込まれる断層」というページがあることは、 地盤や地震のリスクを検討するうえで見ておく価値があります。

※浸水深・浸水継続時間は住所ごとに違いますので、物件の位置を該当する地域図で確認してください（防災課）。 出典：加東市「加東市風水害ハザードマップ」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/soumuzaiseibu/bosaika/bosai001/1462760729988.html

6｜景観形成地区は1地区だけ（75ha）。ただし届出が要ります

加東市の景観規制は、姫路市のように市域全域にかかるものではありません。 市公式で確認できる景観形成地区は1地区だけです。

名称変更が2006年3月20日というのは、市制施行の日と同じです。 3町が合併して加東市になった日に、地区の名称も変わったということになります。 指定自体は1989年（平成元年）で、旧町時代からのものです。

75haという面積は、市域の0.5％程度（当方算出）です。 姫路市が「市内全域を景観計画区域とし」ているのとは対照的で、 加東市では景観規制がかかる区域は限定的だと言えます。 ただし該当する区域では、建築確認申請の前に届出が必要ですので、 この区域の土地を検討される方は必ず市にご確認ください。

このほか市には大規模建築物等届出（市公式は「景観条例に基づく届出」とのみ記載）、 景観影響評価制度、屋外広告物の各ページがあります。 大規模建築物等届出の規模基準は、市が案内している兵庫県のページで確認できます。 景観形成基準（高さ・色彩など）は、市の「景観形成地区」ページに「景観形成基準付図及び景観形成基準」（PDF）として掲載されていますので、 区域内の土地を検討する方は、都市政策課 都市計画係（0795-43-0510）とあわせてご確認ください。

出典：加東市「景観形成地区」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1454475163480.html ／ 加東市「大規模建築物等届出」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1517793601408.html

7｜開発指定区域と地区計画 ― 建てられる用途が決まっている区域

市街化調整区域には、特別指定区域のほかに開発指定区域という制度があります。 市の説明は「その指定が行われると一定の用途の建築物であればその建築が可能となる制度」です。

「第一種低層住居専用地域内に建築することができる建築物の用途」というのは、 戸建て住宅、小規模な兼用住宅、小中学校などに限られる、最も制限の厳しい用途区分です。 そして共同住宅（アパート・マンション）は建てられません。 戸建てを建てる分には使える制度ですが、収益物件は建てられないということになります。

地区計画は、市公式で確認できる範囲で9地区です。

地区計画の区域内では、建築物の用途・高さ・壁面の位置・ 敷地面積の最低限度などが定められていることがあります。 敷地面積の最低限度が定められていると、土地を分割して2棟建てることができません。 各地区の制限の内容は、市の「地区計画」ページに地区ごとの計画書・計画図（PDF）として掲載されています。 東条都市計画区域の3地区では、区域内の建築や土地の区画形質の変更に都市計画法第58条の2の届出が必要です（南山地区の一般住宅地区を除く）。 該当しそうな地区の物件を検討される場合は、計画書と都市政策課 都市計画係（0795-43-0510）で制限内容をご確認ください。

出典：加東市「開発指定区域」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1523423981464.html ／ 加東市「地区計画」 https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1455781164332.html

8｜広い土地を買うことになる、という前提で考える

加東市で流通している土地は、都市部の感覚より広いです。

これが意味することは3つあります。

• 単価が安くても、総額はそれなりになります。 加東市の住宅地の平均は27,590円/㎡で姫路市（70,719円/㎡）の4割ですが、 成約中央値は加東市2,400万円・姫路市1,700万円で加東市のほうが高い。 単価ではなく総額で比べてください。
• 固定資産税の住宅用地特例は、200㎡を境に扱いが変わります。 200㎡までの部分は課税標準が価格の6分の1（都市計画税は3分の1）、超える部分は3分の1（同3分の2）です（地方税法第349条の3の2・第702条の3）。 成約の中央の面積が221㎡ですから、加東市で流通している土地の多くは、その境目を超えています。 税額の試算は市の税務課（資産税係 0795-43-0395）にご確認ください。
• 維持管理の手間とコストがかかります。 庭・外構・駐車スペースが広いということは、その分の手入れが必要だということです。 これは数字には出ませんが、実際に住むうえでは効いてきます。

9｜加東市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

ここまでの内容を、実際に使える形に整理します。 加東市の物件を買う前に、次の8点を確認してください。

家タダでは、これら8点の調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・特別指定区域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

加東市は、平成18年（2006年）3月20日に市制を施行しました。 社町・滝野町・東条町の3町が合併してできた市です。 市の誕生から20年ほどしか経っていない、比較的新しい市だということになります。

合併に伴って、2006年3月20日に住所表記が変更されました。 市公式は「住所表記が変わっても、郵便番号や電話番号に変更はありません。」と 明記しています。

市章に「合併数」が組み込まれている

市章について、市公式の説明は次のとおりです。

「合併数を配して」という一文が入っているのが、加東市の市章の特徴です。 3つの町が合併したという事実そのものが、デザインに組み込まれているということになります。 市公式はいまも一貫して社地域・滝野地域・東条地域という3区分を使っており、 都市計画マスタープランも「社地域・滝野地域・東条地域の3地域による区分を設定」と明記しています。 合併から20年経っても、3つの町という単位が行政の枠組みとして生きている市です。

3つの町の町名が、いまも生きている

市公式は、旧3町の地域ごとに町名の一覧を公開しています。

この町名一覧は、このページのあちこちで出てきた地名と対応しています。

• 高岡（旧滝野町）＝特別指定区域「新規居住者の住宅区域」＝「誰でも建てることができます」。 住宅地13,300円/㎡で市内2番目に安い
• 南山（旧東条町）＝ひょうご東条ニュータウン インターパーク。 非線引きだが都市計画税の課税区域。成約中央値2,800万円で町丁目別最高
• 木梨（旧社町）＝特別指定区域「沿道施設集約誘導等区域」。 同じ町名に33,800円/㎡と13,700円/㎡の2地点があり2.5倍の差
• 沢部・東古瀬・出水（旧社町）＝特別指定区域「既存事業所の拡張区域」
• 畑・廻渕・池之内（旧社町）＝指定校変更の「地理的理由」で 東条学園小中学校への通学希望が認められる地区
• 上滝野・下滝野（旧滝野町）＝成約27件のうち12件が集中

つまり加東市では、町名を知ることが、そのまま制度を知ることになります。 市域157.55km²に対して人口39,190人という密度の市では、 町（旧村）の単位が、生活の単位としても制度の単位としても生きているということです。

※町名は市公式の地名一覧から掲載しています。

北播磨なのに「東播」都市計画区域という、ねじれ

加東市を調べるときに混乱しやすいのが、地域区分の名前です。

県の地域区分では「北播磨」、都市計画の区域名では「東播」。 市の都市計画マスタープランも「兵庫県東播磨地域都市計画区域マスタープランと整合」と書いています。 行政の分野によって、加東市がどちらの「播磨」に属するかが違うということです。 資料を調べるときは、どちらの枠組みの話なのかを意識してください。

なお、都市計画マスタープランそのものは 2009年に初版が策定され、2019年3月に見直しされています。 目標年次は2027年度。 法的根拠は「都市計画法第18条の2の規定に基づき、市町村の都市計画の基本的な方針を示す」ものです。 市公式のまちの拠点は「やしろショッピングパーク Bio周辺」、 駅周辺活性化エリアは「JR滝野駅、社町駅周辺」とされています。

市のシンボルと、市域の地理

市花がコスモスで、花言葉が「調和」。 3つの町が合併してできた市の市花として、市公式がわざわざ花言葉まで書いているのは、 それ自体がこの市の成り立ちを語っているようにも読めます （市公式に関連づけの説明はありませんので、断定はしません）。

土地利用で見ると、田が約2,707ha（市域の約17％）、山林が約3,586ha（約23％）（当方算出）。 市域の4割が田と山林だということになります。 市が自らを「田園都市」と表現し、市章の説明にもその言葉を使っているのは、 この土地利用の実態に即しています。 なお市の企画政策課は「加東市産山田錦の日本酒」のキャンペーンページを運営しており、 酒米の産地であることが市公式で裏づけられます。 また市は「14年連続、生活系（家庭）ごみの少なさ兵庫県内第1位！」という見出しのページも公開しています。

年表

※出典：加東市「加東市のプロフィール」 https://www.city.kato.lg.jp/shiseijoho/about/1457747662301.html ／ 加東市「地名一覧」 https://www.city.kato.lg.jp/shiseijoho/about/1457747662159.html ／ 加東市統計書 https://www.city.kato.lg.jp/material/files/group/13/202603katoushitoukei.pdf ／ 加東市 都市計画マスタープラン https://www.city.kato.lg.jp/kakukanogoannai/toshiseibibu/toshiseisakuka/toshikeikaku/1454475040063.html

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