【伊丹市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

伊丹市の価格帯で、いくら得になるか

伊丹市の住宅地は1㎡あたり平均200,222円（36地点の単純平均）。市内の標準地は最高345,000円/㎡（西台３丁目５２６番１２）から最低120,000円/㎡（桑津２丁目４２７番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.9倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、伊丹市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は155件。成約価格の中央値は3,000万円、真ん中の半数は2,200万円〜3,700万円に収まっています。延床面積の中央値は100㎡。建築年の中央値は1999年です。

最寄駅で多いのは伊丹(阪急)駅（76件）、新伊丹駅（21件）、伊丹(ＪＲ)駅（12件）。

中央値の3,000万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる155件のうち、1981年以前に建てられたものは18件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

伊丹市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて伊丹市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 推計人口195,165人・86,296世帯

伊丹市の人口は195,165人、世帯数は86,296世帯です（令和8年〈2026年〉9月1日現在・伊丹市 推計人口）。内訳は男93,266人／女101,899人。1世帯当たり人員は約2.26人になります（195,165÷86,296で当方が算出）。

ここで使っている「推計人口」が何かは、市が定義を公表しています。市の原文は「推計人口と世帯数は、直近の国勢調査結果を基礎として、住民基本台帳に基づく月間の移動数の増減より毎月1日現在の人口として算出したもの」。つまり国勢調査の実測値を出発点に、その後の転入・転出を毎月足し引きした数字です。令和7年（2025年）国勢調査（確定値）では、伊丹市の人口は195,049人・世帯数は84,193世帯で、令和2年（198,138人）から3,089人（1.56％）の減少、世帯数は1,712世帯の増加でした（兵庫県「令和7年国勢調査人口（確定値）の概要」別表1。総務省公表 令和8年9月29日）。人口は減っても世帯数は増えており、1世帯あたりの人数が小さくなっているということです。

そのうえで、伊丹市の人口を考えるときに決定的に効いてくるのが市域の大きさです。市公式は「面積 25.00平方キロメートル」「東西7.0キロメートル、南北6.5キロメートル」と記しています。195,165人を25.00km²で割ると約7,807人/km²（当方算出）。約19.5万人が、東西7km・南北6.5kmの範囲に収まっているということです。端から端まで歩いても2時間かからず、自転車なら30分程度で横断できる大きさに、政令市の1区に匹敵する人口が入っています。

そして地形です。市公式は「地形は全体に平坦で、東部に猪名川、西部に武庫川という2つの大きな川が市内を流れています」「標高は最高45メートル、最低6メートル」と記しています。標高差は39メートルしかありません。山の手と下町、高台と低地、といった地形による住宅地の階層が、伊丹市には物理的に成立しにくいということです。本ページの04章で扱う「市内格差2.9倍」という数字は、この地形と、次の章で見る区域区分・用途地域の指定のうえに成り立っています。

位置については、市公式が「兵庫県南東部にあります」「大阪市からは約10キロメートルと近く」「大阪の衛星都市の一つとも位置づけられます」と記しています。隣接するのは「兵庫県尼崎・西宮・宝塚・川西各市や大阪府の豊中・池田両市」の6市。2府県6市に囲まれた市だということは、本ページの06章（交通）で「市外の駅が最寄りになる物件」を扱うときに効いてきます。

市街化区域と市街化調整区域

伊丹市の市街化調整区域は、川です。市公式の都市計画のページには、次の一文があります。

「昭和45年に猪名川、武庫川を市街化調整区域に、その他を市街化区域に指定し、現在に至っています」

この一文には、伊丹市で家を買ううえで重要な事実が2つ入っています。1つは市街化調整区域が猪名川と武庫川だという指定の内容、もう1つは「現在に至っています」という55年分の時間です。昭和45年は1970年。伊丹市の線引きは、半世紀以上そのまま動いていないということになります。

市は市街化区域を「既に市街地となっている区域や、将来を展望したまちづくり計画に基づき、今後、優先的かつ計画的に市街化を促進する区域」、市街化調整区域を「私たちのまちにうるおいをもたらす豊かな自然環境や農業などを守るために当分市街化を抑制する区域」と説明しています。

本ページでは「調整区域は市域の◯％」という比率は扱わず、「猪名川、武庫川を市街化調整区域に、その他を市街化区域に指定」という市公式の逐語から読み取れる範囲、つまり市街地の部分は市街化区域であるという事実にとどめます。個別の物件がどちらの区域かは、市の「都市計画情報マップ」（伊丹市地図情報）、「市街化区域証明申請」、または重要事項説明書で確認してください。

地価公示 ― 36地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、伊丹市の住宅地の標準地は36地点。 単純平均は1㎡あたり200,222円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.7％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

伊丹市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 伊丹市の住宅地の平均価格は8位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第4位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

伊丹市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地36地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.9倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

伊丹市のデータを並べたとき、いちばん目を引くのは「差がない」ことです。 令和8年地価公示で、伊丹市の住宅地の標準地は36地点。 最も高いのが西台三丁目の345,000円/㎡、最も安いのが桑津二丁目の120,000円/㎡。 その差は2.9倍しかありません。

同じ兵庫県の阪神間で見ると、西宮市は市内で40.4倍、宝塚市は24.2倍、 隣の尼崎市でも4.3倍の開きがあります。 伊丹市の2.9倍は、兵庫県で当方が調査した5市のなかで最も小さい数字です。 そして、これは偶然ではありません。市公式の資料だけで、理由が説明できます。 順に見ていきます。

まず、令和8年地価公示の住宅地36地点を全部並べる

伊丹市には令和8年地価公示の標準地が、住宅地36地点・商業地9地点・工業地4地点の 合計49地点あります。まず住宅地36地点を、価格の高い順に全部並べます。

この表から読み取れることを、4つ挙げます。

• 下落地点はゼロ。前年比が取れた34地点はすべてプラスです （西野七丁目は前年に同一番号の標準地がないため「—」。野間北二丁目も前年比がなく「—」）。 平均は＋3.7％で、兵庫県内40市区町村のうち変動率では7位、 25市のなかでは4位です。
• 価格の分布が狭い。最高345,000円/㎡・最安120,000円/㎡で2.9倍。 しかも36地点のうち16地点が20万円台以上、20地点が10万円台という分布で、 1万円台・数万円台といった極端に安い地点が1つもありません。 神戸市北区のように市内で11.7倍ひらく区と比べると、性格がまったく違います。
• 上昇率の幅も狭い。いちばん高い西台三丁目の＋4.9％から、 いちばん低い桑津二丁目の＋1.7％まで。 36地点が3.2ポイントの幅に収まっています。
• 地積は100〜200㎡台が中心。36地点のうち200㎡を超えるのは6地点だけで、 最小は昆陽東四丁目の76㎡。 例外が市内最高値の西台三丁目の951㎡で、 これは他の35地点とはっきり性格の違う大きな区画です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 所在地番は鑑定評価書情報の表記を丁目表記に改めたものです。

理由1：市街化調整区域が「猪名川と武庫川」だけで、55年動いていない

伊丹市の都市計画のページには、次の一文があります。 本ページでいちばん重要な逐語です。

市街化調整区域の指定対象が、2本の川です。 都市計画法の市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」で、 原則として建築を目的とした開発ができません。 建て替えに許可が要る、あるいはできない。住宅ローンの審査で取扱不可になる金融機関がある。 不動産の価格を決定的に下げる制度です。

その調整区域が、伊丹市では猪名川と武庫川として指定されている。 市公式の逐語を素直に読むかぎり、 「その他」＝市街地の部分は市街化区域だということになります。 つまり伊丹市の市街地には、制度によって「家が建てられない安い土地」がつくられていません。 これが市内格差2.9倍の、いちばん根っこにある理由です。

そしてもう1つ、「現在に至っています」という5文字。 昭和45年は1970年です。55年間、区域区分が動いていないということになります。 多くの市では線引きの見直しが繰り返され、そのたびに土地の価値が動きます。 伊丹市にはその変動要因が半世紀ありませんでした。 市内の地価が、時間をかけて平準化していく条件がそろっていたと言えます。

なお本ページでは「市域の◯％が市街化区域」という比率は扱わず、 市公式の逐語から読み取れる範囲にとどめます。 個別の物件の区域区分は、市の「都市計画情報マップ」（伊丹市地図情報）か 「市街化区域証明申請」で確認できます。

出典：伊丹市「市街化区域と市街化調整区域」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/TOSIKEIKAKU/SIGAIKA/index.html

理由2：用途地域13種類のうち11種類。無いのは田園住居地域と工業専用地域

2つめの理由は用途地域です。市公式の逐語を引きます。

用途地域13種類のうち、住宅を建てることが原則としてできないのは工業専用地域だけです。 その工業専用地域を、伊丹市は一つも指定していません。 つまり伊丹市には「用途地域の指定によって住宅が建てられない土地」が存在しないということです。

この意味は、隣の尼崎市と並べるとはっきりします。 尼崎市は工業専用地域が市街化区域の16.6％（約781ha）を占めます。 市街化区域の6分の1が「住めない用途地域」だということです。 その結果、尼崎市では用途地域の区分そのものが市内の土地の性格を大きく分けています。 伊丹市ではその分かれ方が起きていません。

「田園住居地域」の指定もありません。 田園住居地域は農地と調和した低層住宅地のための用途地域です。 工業専用地域も田園住居地域も無いということは、 伊丹市の市街化区域が、端から端まで「人が住む市街地」として設計されているということになります。

用途地域ごとの面積の内訳は本ページでは扱いません。 物件ごとの用途地域・建ぺい率・容積率・高度地区は、市の「都市計画情報マップ」で住所から確認できます。 高度地区は第一種〜第三種の北側斜線型で、第一種（低層住居専用地域〈100/50〉）は高さ10m以下です。

出典：伊丹市「用途地域」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/TOSIKEIKAKU/YOTOTIKU/1449796843326.html

理由3：標高差39メートル。地形で価格差がつく余地が物理的に無い

3つめは地形です。市公式の「伊丹のこと」には、次の記載があります。

標高差は39メートル。東西7キロ、南北6.5キロ。 住宅地の価格は、多くの市で地形に強く影響されます。 高台の眺望、南斜面の日照、逆に急傾斜地の危険性と擁壁の維持費。 伊丹市には、この変数がほとんどありません。

兵庫県内で比べると違いがよく分かります。 宝塚市は市街化調整区域が市域の74.4％を占め、北部の西谷地域に人口の約1.1％が住む。 神戸市北区は面積240.29km²で区内の地価格差が11.7倍。 西宮市は市内で40.4倍ひらき、北部と南部で別の市のような価格構造を持っています。 これらはいずれも「山があること」「市域が広いこと」の帰結です。 伊丹市は、そのどちらでもありません。

この平坦さは、日々の生活にも効いてきます。 自転車で市域を横断できる大きさで、坂がほとんどない。 通学、買い物、高齢期の移動のしやすさが、 同じ市内でも住所によって大きく変わるということが起きにくい市です。 擁壁の築造年・構造・水抜き穴の状態を確認して更新費用を見込む、 という中古戸建の定番の確認項目も、平坦な市では基本的に出番がありません。

出典：伊丹市「伊丹のこと」 https://www.city.itami.lg.jp/mirai/sinosyoukai/21179.html

商業地9地点・工業地4地点 ― 住宅地より、こちらが動いている

住宅地だけを見ていると見落とすのが、商業地と工業地です。

工業地の＋7.8％は、住宅地の＋3.7％のおよそ2倍です。 個別に見ると次のとおりです。

注目すべき点が2つあります。

1つめは西台一丁目の458,000円/㎡。 これは商業地9地点のなかで中央一丁目（590,000円/㎡）に次ぐ2番目の価格です（前年比は「—」）。 しかも西台は、住宅地の市内最高値（西台三丁目345,000円/㎡・＋4.9％）がある町でもあります。 阪急伊丹駅を含む中心市街地に、市内の高い価格の地点が集まっているということになります。 成約データでも西台の中央値は3,800万円（15件）で市内2位です。

2つめは工業地4地点の所在です。 北河原五丁目・森本一丁目・森本九丁目。 北河原と森本は、いずれも市が公表している航空機騒音対策区域（第一種区域）の町名です （町名の照合は当方によるものです）。 住宅地としては価格が抑えられている一帯が、工業用地としては＋7〜8％で上がっている。 これは伊丹市の土地の使われ方を、そのまま示している数字だと読めます。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）／ 伊丹市「航空機騒音対策（住宅の防音工事に係る費用助成）」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/koukuukisouonntaisaku/48194.html

2.9倍の「下端」に何があるか ― 航空機騒音対策区域（第一種区域）

ここからが、伊丹市で家を買う方にとって最も重要な部分です。 市内格差が2.9倍しかない市で、それでも最も安い地点がある。 その最安地点である桑津二丁目（120,000円/㎡）の「桑津」は、 市が公表している航空機騒音対策区域（第一種区域）の町名に含まれています。

伊丹市は「航空機騒音対策区域（第一種区域）」という呼称で、 対象となる町名を公式に列挙しています。原文を引用します。

50音順に整理すると、次のようになります。

この表の使い方に、3つ注意点があります。

• 「一部」指定が多い。大野1丁目、北本町3丁目、口酒井2・3丁目、緑ヶ丘5丁目、森本1・4丁目は いずれも「の一部」です。同じ丁目のなかで区域の内と外が分かれます。 町名だけ、丁目だけでは該当判断ができません。
• 市公式のなかでも表記が揃っていません。 騒音区域の表記は「緑ヶ丘」、小学校区の表記は「緑ケ丘」。 「ケ」と「ヶ」が違います。同一の町名として扱ってよいかどうかも含め、確認が必要です。
• 校区との対応は当方の照合です。 市が校区と騒音区域の対応表を公表しているわけではありません。

最終的な該当判断は、必ず伊丹市 都市活力部 空港政策課（072-784-8057）、 または助成の実施主体である関西エアポート株式会社（防音工事担当 06-4865-9620）に ご確認ください。

市の常時騒音測定3局のうち、2局が環境基準を超えている

「区域に指定されている」というのは制度上の線引きの話です。 では、実際の音はどうなのか。 伊丹市は市内3か所で常時騒音測定を行い、その結果を公表しています。

3局のうち2局が、環境基準値を超えています。 北村測定局（北伊丹）は基準62デシベル以下に対して67デシベル、 大野測定局は基準57デシベル以下に対して60デシベル。 しかも2022年・2023年・2024年と3年連続で基準を超えたままです。 これは伊丹市自身が公表している数字です。

いっぽうで、西桑津測定局（桑津2丁目）は61デシベルで、基準62デシベル以下の範囲内です。 同じ第一種区域のなかでも、実測値には差があります。 「第一種区域だからすべて基準超過」でもなければ、 「区域外だから無関係」ということでもありません。 音は住所ごとに違うという当たり前の事実を、この3局のデータは示しています。

なお、西桑津測定局は令和6年12月1日から桑津2丁目1-22の西桑津センターにあり、 それ以前は桑津2丁目6-16の西桑津会館にありました。 測定点そのものが移っている点も、数字を読むうえでは押さえておいてよいところです。

出典：伊丹市「航空機騒音の監視」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/souonnkannshi/48196.html

助成制度がある。ただし「審査結果の前に着工したら、全て対象外」

第一種区域に指定されているということは、 裏を返せば住宅防音工事の助成の対象になりうるということでもあります。 市が説明している助成の内容は、次のとおりです。

「審査結果のお知らせを受け取る前に工事をしたら、全て対象外」。 これは中古住宅を買ってすぐリフォームする方が、いちばん踏みやすい地雷です。 購入 → 引渡し → すぐ内装と空調の工事、という流れは自然ですが、 その順番で進めると助成が受けられません。 第一種区域の物件を検討している方は、 購入の段階で、防音工事の履歴と助成の申請スケジュールを確認してください。 申請受付期間も年度ごとに区切られています。

根拠の法律と、第一種区域の意味

区域指定の根拠は 「公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律」（昭和42年法律第110号）です。 市の年表にある「航空機騒音防止法」はこの法律の略称です。 同法は、騒音障害が著しい区域を第一種区域、そのうち特に著しい区域を第二種区域 （建物の移転補償・土地の買入れ）、さらにそのうち緩衝地帯を整備する区域を第三種区域と定めています。

• 第一種区域について同法が定める措置は、住宅の防音工事への助成です（第8条の2）。 市の当該ページも、この助成の手続きを案内しています。
• 助成の対象は、区域指定の際に現に所在する住宅です（同条）。 市のページでも改築（建替え）住宅は「別途審査」とされています。 指定後に新築・建替えされた物件は、助成を受けられるかを必ず事前に確認してください。
• 区域図・指定の告示日、その住所が第二種・第三種区域にかかるかどうかは、 市の空港政策課（072-784-8057）または関西エアポート株式会社（防音工事担当 06-4865-9620）に 住所を伝えて確認してください。

出典：e-Gov法令検索「公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律」 https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000110

撤去都市宣言から共生都市宣言まで ― 空港と伊丹市の52年

伊丹市と大阪国際空港の関係は、一言で説明できるものではありません。 市が公表している年表を、そのまま並べます。

1973年に「撤去」を宣言した市が、1990年に存続に合意し、 2007年に「共生」を宣言している。 この34年の転換が意味しているのは、 騒音問題が「解決した」のではなく「折り合いがついた」ということです。 市は共生都市宣言の趣旨を「環境と安全の問題には万全を期すとともに、将来に向かって、 空港をまちの発展に重要な役割を果たす地域資源として、最大限いかしていこうとする、 まちづくりの基本方針」と説明しています。

そして家を買う人にとって重要なのが、2015年3月の「低騒音機への段階的転換が完了」です。 これは、いまの騒音レベルと、30年前・40年前の騒音レベルは違うということを意味します。 年配の方から「伊丹は飛行機がうるさい」と聞いたことがある方は多いと思いますが、 その記憶がいつの時点のものかで、話の前提が変わります。

ただし、それで終わりにしてはいけません。 前の項で見たとおり、2024年の実測でも3局のうち2局が環境基準を超過しています。 北村測定局67デシベル（基準62デシベル以下）、大野測定局60デシベル（基準57デシベル以下）。 低騒音機への転換は完了していて、それでもなお基準を超えている。 この2つを同時に書かないと、どちらの方向にも不正確になります。

空港そのものについて、市公式が記している数字も挙げておきます。 行政区域は「大阪府豊中市・池田市、兵庫県伊丹市」。 「伊丹空港は伊丹市にある」という言い方は、部分的にしか正しくありません。 面積は約312万平方メートル、滑走路はA滑走路が長さ1,828メートル・幅45メートル、 B滑走路が長さ3,000メートル・幅60メートル。 空港からは「北海道から沖縄まで全国の就航都市に約2時間以内で行くことができる」と 市は記しています。

出典：伊丹市「大阪国際空港の歴史と伊丹市のかかわり」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/kukou/48191.html ／ 伊丹市「大阪国際空港と共生する都市宣言」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/kyouseitoshisenngenn/48198.html ／ 伊丹市「大阪国際空港の概要とアクセス」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/kukou/48190.html

ただし「騒音だけで下端が決まっている」とは言えない

ここは慎重に書きます。 市内最安の桑津二丁目（120,000円/㎡）は第一種区域の町名にあります。 第一種区域の町名にある住宅地の標準地3地点 （桑津二丁目120,000円/㎡・東野四丁目150,000円/㎡・緑ケ丘三丁目170,000円/㎡）は、 いずれも市平均200,222円/㎡を下回ります（3地点の平均146,666円/㎡・当方算出）。 ここまでは事実として指摘できます。

ところが、市内で安い側の地点を並べると、話はそれほど単純ではありません。

安い側の6地点のうち4地点は、第一種区域の町名に含まれません。 とくに西野は3地点が市内の下位に並びますが、 西野は市公式の第一種区域の町名リストにありません。 つまり「伊丹市の安い土地＝騒音区域」という単純な図式は成り立ちません。

西野の価格水準がなぜこうなっているのかを説明する公表資料を、本ページは持っていません。 分からないことは分からないと書きます。 言えるのは次の2つだけです。 ①市内最安地点は第一種区域の町名にある。 ②しかし市内の安い側の地点の多くは、第一種区域の町名ではない。 そして③市内の最高と最安の差はそれでも2.9倍にとどまる。 伊丹市は、安い理由がはっきりしている市ではなく、そもそも差が小さい市だということです。

町丁目別の成約 ― 3,900万円から1,200万円まで

地価公示は2.9倍でしたが、実際に売買された物件の価格はもう少し開きます。 国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・伊丹市440件）を町丁目別に見ると、次のとおりです。

最高の伊丹3,900万円と最安の昆陽南1,200万円で、3.3倍の差です。 地価公示の2.9倍より少し開いています。 ただし、この差の読み方には注意が必要です。

昆陽南の標準地（昆陽南五丁目121番）は175,000円/㎡で、 市内36地点のなかでは23位。決して最安ではありません。 それどころか、中央値3,200万円の寺本の標準地（寺本六丁目32番外）は159,000円/㎡で、 昆陽南より安いのです。 成約中央値の順番と、土地の単価の順番が一致していません。

なぜか。流通している物件の種類が違うからです。 伊丹市の成約440件の内訳はマンション228件・戸建212件で、ほぼ半々。 マンションの中央値は2,100万円（平均専有70㎡・平均築1996年）、 戸建の中央値は3,500万円（平均面積104㎡・平均築2007年）です。 マンションが多く流通している町丁目は中央値が下がり、 戸建中心の町丁目は上がるという、ごく単純な構造です。 平均面積を見ると、伊丹69㎡・西台67㎡はマンション寄り、 寺本96㎡・野間87㎡・池尻85㎡は戸建寄りだと読めます。

ここが伊丹市でいちばん誤解されやすいところです。 「昆陽南は1,200万円だから安い街」ではありません。 「昆陽南では、その価格帯の物件がよく流通している」というのが、データの正しい読み方です。 町名で相場を決めつけず、種別と面積をそろえて比較してください。

駅別の成約 ― JR伊丹3,300万円、阪急伊丹2,900万円

この表から読み取れることが3つあります。

• 阪急伊丹の一極集中。248件は市内440件の56％です。 阪急伊丹線は伊丹駅が終点の支線で、その終端に中心市街地があります。 伊丹市の住宅流通は、この1駅を中心に回っていると言っていい数字です。
• JR伊丹と阪急伊丹は、同じ「伊丹駅」でも別物。 JR伊丹は56件・中央値3,300万円・平均徒歩9分。 阪急伊丹は248件・中央値2,900万円・平均徒歩10分。 件数で4.4倍、中央値で400万円の差があります。 JR伊丹は快速停車駅で「大阪まで約15分、三ノ宮まで約25分」（市公式）。 広告の「伊丹駅徒歩◯分」がどちらなのかは、必ず確認してください。
• 市外の駅が最寄りの物件が41件ある。 中山寺（宝塚市）17件、武庫之荘（尼崎市）24件。 さらに成約の個票では、野間の戸建が塚口（阪急）＝尼崎市を最寄りとして記録されています。 伊丹市は2府県6市に囲まれた東西7.0km・南北6.5kmの市ですから、 市外の駅が最寄りになる物件が構造的に出やすい市です。 なお市外の駅が最寄りでも、固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスは 住所地である伊丹市のものが適用されます。

実際の成約は、こんな中身です

数字の話が続いたので、実際の成約事例も挙げておきます。 いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 家タダ自身の取引実績ではありません。

戸建4件の土地面積に注目してください。 100㎡・125㎡・145㎡・155㎡。 成約212件の平均面積104㎡という数字とも整合します。 伊丹市の戸建は、100㎡台が中心だということです。 築年は1991年・1995年・2004年・2014年と幅がありますが、 いずれも3,500万円で成約しています。 築23年差の物件が同じ価格帯で取引されているというのは、 建物より土地と立地で値段が決まっていることの表れだと読めます。

マンション4件は、すべて2,100万円です。 築1985年・1987年・1989年・1999年、専有70〜75㎡。 築36〜41年の物件が2,100万円で取引されているということですから、 マンションを検討する場合は、価格や専有面積と同じくらい、 管理組合の運営状況、修繕積立金の水準、長期修繕計画の有無、 直近の大規模修繕の履歴を確認する必要があります。 成約228件の平均築年は1996年で、平均で築30年に達しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・伊丹市440件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積は公表値を四捨五入した区分値です。

まとめ：伊丹市は「エリアで外さない市」。だから確認すべき項目が絞れる

伊丹市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち8位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは4位。 変動率（＋3.7％）でも県内40市区町村中7位、25市中4位です。 「価格の水準も、上がり方も、県内の上位」というのが、数字で見た伊丹市の位置です。

そしてその内側は、地価公示で2.9倍、成約で3.3倍。 西宮市40.4倍・宝塚市24.2倍・尼崎市4.3倍と比べれば、市内格差は際立って小さい。 言い換えると、伊丹市では「どのエリアを選ぶか」で勝負がつきません。 そのかわり、確認すべきことは市の資料からはっきり決まります。

• その住所が航空機騒音対策区域（第一種区域）に入るかどうか。 丁目単位の「一部」指定が多く、町名では判断できません
• 入る場合、防音工事の履歴と、助成の申請スケジュールはどうなっているか （審査結果の前に着工すると全て対象外です）
• その物件が地区計画11地区のどれかに入るかどうか （とくに荒牧は3本の地区計画が重なっています）
• 猪名川・武庫川の洪水、高潮、内水のハザードマップで、その住所がどう評価されているか
• 土砂災害警戒区域に当たらないか（市内では少数ですが、ゼロではありません）
• マンションなら管理組合・修繕積立金・大規模修繕の履歴 （成約228件の平均築年は1996年です）

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の伊丹市

伊丹市は、中世に伊丹城（のちの有岡城）が置かれ、近世には伊丹郷町で酒造業と俳諧文化が栄えた町でした。市制施行は昭和15年11月10日、伊丹町と稲野村の合併によるものです。その後昭和22年3月1日に神津村を、昭和30年4月1日に宝塚市の一部（旧長尾村の一部）を編入し、現在の面積25.00平方キロメートルになりました。そして昭和45年（1970年）に猪名川と武庫川を市街化調整区域に、その他を市街化区域に指定しています。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真は、その線引きが行われた直後の伊丹市にあたります。空港が同じ位置に写っていること、市街地がすでに市域のほぼ全体に広がっていることを見てください。伊丹市の市街地の骨格は、この時点でおおむね完成していたということです。市公式が「昭和45年に指定し、現在に至っています」と書いているのは、この形がそのまま50年続いてきたという意味でもあります。右側は、そこから半世紀が経ち、1973年の撤去都市宣言と1990年の存続合意、2007年の共生都市宣言を経て、2015年に低騒音機への転換が完了したあとの姿です。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28707〜28709・y13002〜13003）で切り出しています。

伊丹市には、市が公式に定めた「市内を◯地域に分ける」という区分の一覧がありません。支所・地域センターによる区分も特定できませんでした。市公式で最も細かく、かつ町名単位で確定しているのは小学校区で、市の統計も「小学校区別年齢別推計人口」という単位を持っています。また第4次伊丹市都市計画マスタープラン（目標年次 令和10年）にはにぎわい交流ゾーン（中心市街地）／市民ふれあいゾーン（市役所周辺）／いきいき生産ゾーン（猪名川・空港周辺）というゾーン区分があります。

そこで本ページでは、市公式の小学校区（町名の対応）を土台に、令和8年地価公示の全49地点（住宅地36・商業地9・工業地4）、国土交通省の成約価格情報440件（町丁目別・駅別）、そして市が公表している航空機騒音対策区域（第一種区域）の町名を重ねて、5つのまとまりに整理します。伊丹市は東西7.0km・南北6.5km・標高差39メートルという小さく平坦な市で、市内の地価差は最高と最安で2.9倍しかありません。エリアで大きく外すリスクが小さいぶん、「どのエリアか」よりも「そのエリアの何が違うか」を具体的に見ていくことが重要です。

※エリア区分と各エリアの記述は、伊丹市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

市公式は市内の鉄道を「JR宝塚線（伊丹、北伊丹の2駅）、阪急伊丹線（伊丹、新伊丹、稲野の3駅）」と記し、これらの駅が市域東部を走っているとしています。市内の鉄道駅は、合わせて5駅だけです。そのうち3駅（伊丹・新伊丹・稲野）は阪急伊丹線という支線で、阪急伊丹駅はその終点にあたります。成約440件のうち248件＝56％が阪急伊丹駅を最寄りとしているのは、この支線の終端に中心市街地があるからです。一方JR伊丹駅は快速停車駅で、市公式の表現では「大阪まで約15分、三ノ宮まで約25分」。同じ「伊丹駅」でも、JRと阪急では役割がまったく違います。

※伊丹市内の鉄道駅は5駅だけです。市公式は市内の鉄道について「JR宝塚線（伊丹、北伊丹の2駅）、阪急伊丹線（伊丹、新伊丹、稲野の3駅）」と記しています。面積25.00km²・人口約19.5万人の市としては、鉄道駅の数はかなり少ないと言っていい水準です。しかも市公式は、この5駅が市域東部を走っていると記しています。つまり市域の西半分には鉄道駅がありません。

ここから先が、伊丹市でいちばん事故が起きやすいところです。

①「伊丹駅」は2つあります。JR宝塚線の伊丹駅と、阪急伊丹線の伊丹駅は別の駅で、場所も違います。国土交通省の成約価格情報でも別々に集計されていて、阪急伊丹が248件・中央値2,900万円、JR伊丹が56件・中央値3,300万円と、件数も価格帯も違います。物件広告の「伊丹駅徒歩◯分」がどちらの伊丹駅なのかは、必ず確認してください。

②「稲野駅」（阪急伊丹線・伊丹市）と「猪名寺駅」（JR福知山線）は別の駅で、猪名寺駅は尼崎市にあります。伊丹市には稲野小学校があり、稲野町という町名もありますが、これらは「稲野」です。

③「武庫之荘駅」（阪急神戸線）は尼崎市、「中山寺駅」（JR宝塚線）は宝塚市の駅です。ところが国土交通省の成約価格情報では、伊丹市の物件で武庫之荘駅を最寄りとするものが24件（中央値2,900万円・平均徒歩25分）、中山寺駅を最寄りとするものが17件（中央値3,400万円・平均徒歩19分）あります。さらに成約の個票では、野間の戸建（2004年築・木造・土地100㎡／延床100㎡・3LDK）が3,500万円で成約し、最寄駅は「塚口（阪急）」と記録されています。塚口駅も尼崎市で、しかも塚口はJRと阪急で別の駅です。

伊丹市は尼崎・西宮・宝塚・川西・豊中・池田の6市に囲まれた市で、東西7.0km・南北6.5kmしかありません。市外の駅が最寄りになる物件が、構造的に出やすい市だとご理解ください。住所が伊丹市であれば、固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスは伊丹市のものが適用されます。

表の乗降人員は、国の駅別乗降客数データ（2024年の1日あたり乗降客数）の値です。このデータに含まれる市内5駅のなかでは、伊丹駅（JR）46,494人が最も多く、伊丹駅（阪急）20,642人、北伊丹駅（JR）10,310人、稲野駅（阪急）6,972人、新伊丹駅（阪急）6,622人の順です。成約データに出てくる市外の駅は、武庫之荘駅（阪急）45,767人、中山寺駅（JR）18,200人、塚口駅（阪急）43,059人・塚口駅（JR）22,996人です（いずれも1日あたり）。
※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

道路

伊丹市の交通を語るうえで外せないのが、市営バスです。市公式は「伊丹市営バス」が市内各所で運行していること、その特徴として「JR・阪急伊丹駅前周辺の中心市街地へ向かう路線を中心に本数の多さ」を挙げています。運賃は「大人250円、小児130円」。人口約19.5万人の市が自前のバス事業を持っているというのは、全国的に見てもかなり手厚い部類です。市内の鉄道駅が5駅しかなく、しかもその5駅が市域東部に偏っている市で、駅から離れた町の生活を支えているのが市営バスだということになります。（ただし市公式は、市営バスと市内の地価差との関係については何も述べていません。本ページでも因果としては書きません。）

道路は、物件ごとの確認が欠かせません。前面道路の幅員・種別（建築基準法上の道路か、位置指定道路か）と都市計画道路の計画の有無は、市の「都市計画情報マップ」（伊丹市地図情報）、市の「位置指定道路について」のページ、または重要事項説明書でご確認ください（開発指導の担当は都市計画課 072-784-8066）。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかることがあります。

空港へのアクセスは、市公式が所要時間を明記しています。「空港までJR伊丹駅から約30分、阪急伊丹駅から約20分で行くことができます」。そして空港そのものについては「北海道から沖縄まで全国の就航都市に約2時間以内で行くことができる」と記しています。大阪国際（伊丹）空港は、伊丹市にとって騒音の発生源であると同時に、市公式が交通の利点として掲げている施設でもあります。この二面性は04章と10章で正面から扱います。なお空港の行政区域は市公式の逐語で「大阪府豊中市・池田市、兵庫県伊丹市」。空港は伊丹市だけにあるわけではありません。

地形の面では、伊丹市は移動しやすい市です。市公式は「地形は全体に平坦」「標高は最高45メートル、最低6メートル」「東西7.0キロメートル、南北6.5キロメートル」と記しています。標高差39メートル、端から端まで7キロ。自転車で市域を横断できる大きさで、しかも坂がほとんどありません。坂の多い市では、通学・買い物・高齢期の生活のしやすさが同じ市内でも住所によって大きく変わりますが、伊丹市ではその差が地形レベルでつきにくいということになります。これは04章で扱う「市内格差2.9倍」の、いちばん物理的な裏づけです。

※駅別の1日あたり乗降客数は、上の駅の表と注記（国土数値情報・2024年）をご覧ください。出典：伊丹市「交通・アクセス」https://www.city.itami.lg.jp/mirai/sinosyoukai/21180.html ／伊丹市「伊丹のこと」 https://www.city.itami.lg.jp/mirai/sinosyoukai/21179.html ／伊丹市「大阪国際空港の概要とアクセス」https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/kukou/48190.html ／伊丹市「駐車場・自転車駐車場」https://www.city.itami.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/kotsu/2/index.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも伊丹市の公表値です（合計1.7％は当方の合算）。

この税率は、隣の尼崎市とまったく同じです。固定資産税1.4％・都市計画税0.3％という組み合わせは阪神間の各市で共通しており、税率は市を選ぶ比較軸になりません。差が出るのは税率ではなく、課税標準額（＝土地と家屋の評価額）のほうです。

細かいところで1点だけ、尼崎市と違う点があります。納期限です。伊丹市の令和8年度の納期限は第1期4月30日・第2期7月31日・第3期12月25日・第4期が令和9年3月1日。尼崎市は第4期が2月です。年度末の資金繰りを考える方は、この1か月のずれを覚えておくと実務的です。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。伊丹市には減免制度のページもありますので、該当しそうな事情がある方は市の資産税課にご確認ください。

住宅用地の特例と新築住宅の減額は、地方税法で全国共通に定められています。住宅の敷地は、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）が課税標準＝価格の1/6（都市計画税は1/3）、200㎡を超える部分（一般住宅用地）が1/3（同2/3）。新築住宅は床面積120㎡までの部分の固定資産税額が1/2になり、一般の住宅は3年度分、地上3階以上の中高層耐火建築物は5年度分（認定長期優良住宅は5年度分・中高層耐火は7年度分）です。令和13年3月31日までに新築された住宅が対象で、令和8年4月以降に新築した住宅は床面積40㎡以上240㎡以下が要件です（令和8年度改正）。耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額も令和13年3月31日までの工事が対象で、工事完了後3か月以内の申告が必要です（地方税法第349条の3の2・附則第15条の6・第15条の7・第15条の9。e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226 ）。申告・手続きの窓口は市の資産税課です。

そのうえで、伊丹市の水準感だけを公的データで示しておきます。伊丹市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均200,222円（令和8年地価公示・36地点）で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち8位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは4位です。県内では高いほうの市だということになります。土地の評価額は公示価格と連動しますから、同じ広さの土地なら毎年の保有コストの絶対額も、県内では上位の水準になります。

ただし伊丹市の場合、市内の標準地の幅が345,000円/㎡〜120,000円/㎡＝2.9倍しかないという特徴があります。市内で場所を変えても、土地の単価がそこまで大きくは変わらないということです。「安いエリアを探して毎年の税負担を下げる」という発想が、伊丹市では効きにくいという言い方もできます。成約データを見ると、戸建212件の平均面積（土地面積）は104㎡。住宅用地の特例は200㎡を境に率が変わりますので、伊丹市で流通している戸建の多くは、その境目の手前（1/6の特例の範囲）に収まる規模だと読めます。

免税点

同一人が伊丹市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。令和8年度は第1期 令和8年（2026年）4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 令和9年（2027年）3月1日が納期限です（いずれも伊丹市の公表値。年度によって日付は変わります）／賦課期日は毎年1月1日。その日現在の所有者に1年分が課税されます

※税率は伊丹市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜航空機騒音対策区域（第一種区域）― 町名では判断できない

伊丹市で家を買うとき、最初に確認すべき項目です。 04章で町名リストと実測値を詳しく扱いましたので、ここでは実務の手順だけ整理します。

実測値も市が公表しています。 市の常時騒音測定3局のうち、北村測定局（北伊丹5丁目13 北村水源地）が2024年に67デシベルで 環境基準値62デシベル以下を超過、 大野測定局（大野3丁目5 大野センター）が60デシベルで環境基準値57デシベル以下を超過。 西桑津測定局（桑津2丁目1-22 西桑津センター）は61デシベルで基準内です。 3局のうち2局が基準を超えており、しかも2022年から3年連続です。

環境基準の地域類型については、兵庫県の告示に 伊丹市が「市の全域。ただし、大阪国際空港敷地の区域を除く」として指定され、 類型はⅠおよびⅡ（区域により異なる）とされています （昭和51年7月2日 兵庫県告示第1376号ほか）。

区域指定の根拠は「公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律」で、 第一種区域について同法が定める措置は、区域指定の際に現に所在する住宅の防音工事への助成です（第8条の2）。 指定後に新築・建替えされた住宅は、助成の対象になるかを事前に確認してください （市のページでも改築住宅は「別途審査」）。 区域図と、その住所が第二種・第三種区域にかかるかどうかは、 空港政策課または関西エアポート株式会社に住所を伝えて確認できます。

出典：伊丹市「航空機騒音対策（住宅の防音工事に係る費用助成）」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/koukuukisouonntaisaku/48194.html ／ 伊丹市「航空機騒音の監視」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/souonnkannshi/48196.html ／ 兵庫県「航空機騒音に係る環境基準の地域類型の指定」 https://www.kankyo.pref.hyogo.lg.jp/jp/taiki/leg_237/leg_5881 ／ e-Gov法令検索「公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律」 https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000110

2｜水害 ― 猪名川・武庫川、そして「内陸なのに高潮」

伊丹市の地形は、市公式の逐語で 「地形は全体に平坦で、東部に猪名川、西部に武庫川という2つの大きな川が市内を流れています」。 市域の東西を2本の一級河川に挟まれている市だということです。 標高は最高45メートル・最低6メートル。

市のハザードマップのページには、次の記載があります。

• 猪名川：「国土交通省が猪名川の浸水想定区域図を見直し」
• 武庫川：「兵庫県が武庫川の浸水想定区域図を見直し」
• 高潮：「令和4年6月7日に兵庫県より、本市において『高潮』に係る浸水想定区域の 指定を受けた」

この3つめが、伊丹市を検討する方に見落とされやすい項目です。 伊丹市は海に面していない内陸の市です。 それでも令和4年6月7日に高潮の浸水想定区域の指定を受けていると、市が公式に書いています。 「内陸だから高潮は関係ない」という思い込みは、伊丹市では通用しません。

市は次の資料を公開しています。物件の住所で、それぞれ確認してください。

想定浸水深は住所ごとに違います。 物件の住所を、市のハザードマップ（洪水・土砂災害・高潮の表面／裏面、内水）と 兵庫県CGハザードマップで確認してください。 所管は危機管理室です。

出典：伊丹市「ハザードマップ」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/SOMU/KIKIKANRI/hazardmap/index.html ／ 「洪水・土砂災害・高潮ハザードマップ」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/SOMU/KIKIKANRI/hazardmap/1585017520183.html ／ 「内水ハザードマップ」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/SOMU/KIKIKANRI/hazardmap/1585023347179.html ／ 「南海トラフ巨大地震津波浸水想定図」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/SOMU/KIKIKANRI/hazardmap/1394499245497.html

3｜土砂災害警戒区域は5箇所。すべて「急傾斜地の崩壊」

ここは、書き方に注意が必要な項目です。 伊丹市は「地形は全体に平坦」「標高は最高45メートル、最低6メートル」という市ですが、 土砂災害警戒区域の指定がゼロというわけではありません。

市公式は、平成22年3月30日指定の4箇所と 令和元年5月31日指定の1箇所を記しており、 いずれも「急傾斜地の崩壊」を対象としたものです。 令和元年には1箇所が土砂災害特別警戒区域にも指定され、 平成22年指定の「鋳物師Ⅰ」は範囲を縮小する見直しが行われています。

兵庫県の「土砂災害警戒区域等の指定状況」（令和8年6月30日時点）でも、伊丹市は 急傾斜地の崩壊の警戒区域5・特別警戒区域1、土石流・地すべりは0で、市公式と一致します。 伊丹市の土砂災害警戒区域は計5箇所と少数ですが、ゼロではありません。

参考までに、隣の尼崎市は土砂災害警戒区域の指定がゼロです （兵庫県の資料に明記されています）。 同じ阪神間の平地の市でも、この点では差があります。 そして伊丹市の土砂災害警戒区域のうち1つが「鋳物師Ⅰ」です。 鋳物師は瑞穂小学校区の町名であり、同時に航空機騒音対策区域（第一種区域）の町名でもあります。 2つのリスク情報が同じ町で重なっているということになります。 該当しそうな住所を検討している方は、 市のハザードマップと兵庫県の指定状況の両方でご確認ください。

出典：伊丹市「洪水・土砂災害・高潮ハザードマップ」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/SOMU/KIKIKANRI/hazardmap/1585017520183.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf

4｜市街化調整区域は「猪名川と武庫川」。それでも確認は必要です

07章で詳しく扱いましたが、伊丹市の市街化調整区域は市公式の逐語で 「昭和45年に猪名川、武庫川を市街化調整区域に、その他を市街化区域に指定し、 現在に至っています」。 市街地の部分は市街化区域だと読める記述です。

それでも、個別の物件で確認は必要です。 理由は2つあります。 1つは河川沿いの区域の境界は、市の「都市計画情報マップ」（伊丹市地図情報）や 「市街化区域証明申請」で住所ごとに確かめる必要があること。 もう1つは、河川に近い土地には、区域区分とは別の規制がかかる可能性があることです。 川に近い物件を検討する場合は、河川管理者（猪名川は国土交通省、武庫川は兵庫県）と 市の担当課の双方にご確認ください。

なお伊丹市には「市街化区域証明申請」という手続きのページがあります。 物件がどちらの区域かを公的に証明してもらう手続きです。 また市は都市計画情報の検索ページも公開しています。

5｜地区計画が11地区。荒牧に3本集中している

伊丹市は「伊丹市では、11地区で地区計画が都市計画決定されています」と公表しています。 地区計画は、用途地域の建ぺい率・容積率とは別に、その区域だけにかかるルールです。 建物の用途、壁面の位置、最低敷地面積、垣・柵の構造などが定められることがあります。

11地区は、阪急住宅地区／瑞ヶ丘沿道地区／鴻池地区／西野地区／荒牧中央地区／ 瑞穂・瑞ヶ丘・瑞原地区住宅地高度利用地区／昆陽里地区／池尻地区／荒牧第2地区／ JR伊丹駅東地区／荒牧地区。 11地区のうち3地区が「荒牧」です。

市の各地区計画の概要ページには、区域ごとの制限が載っています。 荒牧の3地区を並べると、次のとおりです。

市の「最低敷地面積について」のページによると、地区整備計画で敷地面積の最低限度を定めているのは 「荒牧」「荒牧中央」「荒牧第2」「鴻池」「瑞穂・瑞ケ丘・瑞原」「池尻」「昆陽里」の7地区です。 物件情報の「用途地域：第一種住居地域」といった1行だけでは、 その土地の建築ルールは決まりません。 該当しそうな物件は、各地区計画の概要ページと市の都市計画課（072-784-8067）でご確認ください。

出典：伊丹市「地区計画」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/TOSIKEIKAKU/tikukeikaku/index.html ／ 「各種地区計画の概要」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/TOSIKEIKAKU/tikukeikaku/kakusyu_tikukeikaku/index.html ／ 「荒牧地区地区計画」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/TOSIKEIKAKU/tikukeikaku/kakusyu_tikukeikaku/1461134258840.html ／ 「荒牧中央地区地区計画」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/TOSIKEIKAKU/tikukeikaku/kakusyu_tikukeikaku/1461134350371.html ／ 「荒牧第2地区地区計画」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/TOSIKEIKAKU/tikukeikaku/kakusyu_tikukeikaku/1461134416041.html ／ 「最低敷地面積について」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/KAIHATU_SIDO/1421395828909.html

6｜景観計画・風致地区 ― 重点区域は「伊丹郷町地区」と5つの街道筋

伊丹市は市域全域を景観法の景観計画区域とし、 重点的に景観形成を図る区域として6地区を定めています。 伊丹郷町地区と、多田街道・旧西国街道・北少路村・伊丹酒蔵通り・旧大坂道の 5つの都市景観形成道路地区です。 重点区域以外でも、市域全域で大規模建築物には景観形成基準があります。 伊丹郷町は近世に酒造業と俳諧文化が栄えた地域で、 市の歴史が現在の都市計画に接続しているのが伊丹市の特徴です。

届出の対象には工作物（アンテナ・携帯電話基地局等の機械類）も含まれ、 市は「協議と届出の流れ」のPDFを公開しています。 屋外広告物、景観の届出・申請書類のページもあります。

各地区の範囲と景観形成基準は、市の「景観の区域と基準」ページの区域図と 地区別のリーフレットで確認できます。 中心市街地で新築・増改築・外構工事を予定している方は、 市の都市計画課（景観担当）に事前にご確認ください。

また市内には緑ケ丘・昆陽池・昆陽寺の3つの風致地区があり、 建築物の新築・増改築や木竹の伐採などに市長の許可が必要です。 許可基準は種別ごとに決まっており、第1種は高さ10m以下・建ぺい率20％以下・道路から3m以上後退・緑地率50％以上、 第2種は高さ15m以下・建ぺい率40％以下・道路から2m以上後退です（建ぺい率の角地緩和はなし）。 風致地区にかかるかどうかは、市の風致地区指定図で必ず確認してください。

出典：伊丹市「都市景観」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/toshikeikan/toshikeikan/index.html ／ 「景観の区域と基準」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/toshikeikan/toshikeikan/kuikitokijun/index.html ／ 「風致地区」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/TOSIKEIKAKU/fuuti/index.html ／ 「屋外広告物」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/toshikeikan/okugaikoukokubutu/index.html

7｜盛土規制法と開発許可 ― 2025年4月から市全域が宅地造成等工事規制区域

伊丹市は2025年（令和7年）4月1日から、市全域が盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）の 「宅地造成等工事規制区域」です。 兵庫県が指定したもので、「特定盛土等規制区域」と「造成宅地防災区域」の指定はないと市が記しています。 規制区域内で一定規模以上の盛土・切土をする場合は、工事の前に許可が必要になります。

あわせて伊丹市では、開発区域の面積が500㎡以上の区画形質の変更が 都市計画法の開発許可の対象です（切土・盛土の高さ50cm以上かつ500㎡以上なども「形状の変更」に該当）。 開発区域500㎡以上の事業や2戸以上の住宅を建てる事業には「伊丹市宅地開発等指導要綱」が適用され、 一戸建ては1戸あたり100㎡以上（1区画に限り低層住居専用地域90㎡・その他の用途地域80㎡まで緩和） という最低敷地面積の基準があります。住宅1戸だけを建てる場合、この要綱の最低敷地面積の基準はありません。

造成を伴う購入（古家を解体して地盤を触る、駐車場を作るために擁壁や土留めを設ける、 隣地との段差を処理する等）を予定している場合は、 市の都市計画課（開発指導 072-784-8066）に事前にご相談ください。 盛土規制法の許可の案内は兵庫県のページにも掲載されています。 なお伊丹市の建築指導課は「建築物の確認・許可手続き、住宅の耐震化促進」を所掌しています。

出典：伊丹市「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）について」 http://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/KAIHATU_SIDO/42199.html ／ 「開発行為とは」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/KAIHATU_SIDO/1391422907169.html ／ 「最低敷地面積について」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/KAIHATU_SIDO/1421395828909.html ／ 兵庫県「盛土規制法について」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks29/moridokiseihou.html

8｜マンションを買う場合 ― 成約228件の平均築年は1996年

伊丹市の成約440件のうち228件はマンションで、 中央値2,100万円・平均専有70㎡・平均築年1996年です。 平均で築30年ということになります。

成約の個票を見ると、宮ノ前（1989年築・SRC・専有70㎡・3LDK）が2,100万円、 中央（1985年築・SRC・75㎡・2LDK＋S）が2,100万円、 西野（1987年築・SRC・75㎡・3LDK）が2,100万円、 南野（1999年築・RC・70㎡・3LDK）が2,100万円。 築26年の物件も築41年の物件も、同じ2,100万円で成約しています。

これは「築年が価格にあまり反映されていない」ということです。 言い換えると、価格だけを見ても物件の良し悪しが判断できないということでもあります。 マンションを検討する場合は、価格・専有面積・築年と同じくらい、次の点を確認してください。

• 修繕積立金の水準と、積立金の総額（築30年なら、そろそろ2回目の大規模修繕の時期です）
• 長期修繕計画があるか、直近でいつ改定されたか
• 直近の大規模修繕の実施時期と内容（外壁・屋上防水・給排水管）
• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• 管理組合が実際に機能しているか（総会の開催状況、理事会の記録）
• 第一種区域内なら、防音工事の履歴と空気調和機器の設置時期 （助成の対象は「前回工事の完了検査日から10年以上経過」した機器の交換です）

家タダでは、ご検討中の物件について、 用途地域・接道・再建築の可否・地区計画の有無・ハザードマップの評価・ 航空機騒音対策区域の該当を、契約前に無料で調査します。 伊丹市は市内の地価差が2.9倍しかない市ですが、 差がつかないからこそ、物件ごとの個別条件で判断するしかない市でもあります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・伊丹市440件）／ 伊丹市「航空機騒音対策（住宅の防音工事に係る費用助成）」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/koukuukisouonntaisaku/48194.html

伊丹市の歴史は、1つの城と、1つの産業と、1つの空港で語ることができます。 順に見ていきます。

伊丹城から有岡城へ ― 天正2年、荒木村重

中世、この地を支配していたのは伊丹氏で、その居城が伊丹城でした。 市公式は、その伊丹城が天正2年（1574年）に荒木村重によって追い落とされたと記しています。 そして「荒木村重が伊丹城に入り、有岡城と改名（現在は有岡城跡として土塁の石垣などが残る）」。

昭和54年（1979年）12月、有岡城跡が国の史跡に指定されました。 市の中心部、JR伊丹駅の側に、戦国期の土塁の石垣が残っているということです。 04章で見たとおり、この一帯には住宅地の市内最高値（西台三丁目345,000円/㎡）と 商業地の市内最高値（中央一丁目590,000円/㎡）があります。 いまの伊丹市でいちばん地価の高い場所は、450年前に城があった場所だということになります。

伊丹郷町 ― 酒造業と俳諧が同時に育った町

近世、この地は伊丹郷町と呼ばれ、酒造業が盛んになります。 市公式の書き方で注目すべきは、そこに続く一文です。 「この産業と並行して俳諧文化が発展した」。

市は、酒造と俳諧を並べて書いています。 単に酒どころだったという話ではなく、 酒造業の富が文化を育てた町という文脈で歴史が記述されているということです。 そしてこの歴史は、現在の都市計画にまで接続しています。 伊丹市の景観計画は、重点的に景観形成を図る区域の1つに「伊丹郷町地区」を定めています。

昭和15年11月10日の市制施行と、3回の合併

市公式は市制施行についてこう記しています。 「昭和15年11月10日 伊丹町と稲野村合併、市制施行」。 別のページには「昭和15年11月 伊丹市制施行（10日）。市役所を伊丹字中ノ町（現中央3丁目）に置く」 とあり、2つのページで日付が一致しています。

その後、市域は2回広がります。

この3回で、現在の面積25.00平方キロメートルがかたちづくられました。 そして市域の名残は、いまも学区の名前に残っています。 稲野小学校は伊丹町と合併した稲野村、 神津小学校は昭和22年に編入された神津村に対応する名前です。 05章のエリアガイドで神津小学校区（伊丹・岩屋・小阪田・口酒井・桑津・西桑津・東桑津・中村・森本）を 1つのまとまりとして扱っているのは、 この地域がもともと別の村だったという歴史とも整合しています （ただし市が校区と旧村域の対応を公表しているわけではありません）。

昭和45年 ― 線引きが行われ、そのまま55年

戦後の伊丹市にとって、不動産の観点からいちばん重要な年が昭和45年（1970年）です。 市公式の逐語をもう一度引きます。

04章で扱ったとおり、この線引きが55年間そのままです。 本ページの航空写真（04章の末尾）で左側に写っているのは1974〜78年の伊丹市、 つまりこの線引きが行われた直後の姿です。 市街地がすでに市域のほぼ全体に広がっていることを確認してください。 伊丹市の市街地の骨格は、その時点でおおむね完成していました。

空港とともに ― 撤去都市宣言から共生都市宣言まで

市公式は伊丹市を「大阪国際空港（伊丹空港）があるまちとしても知られています」と 紹介しています。そして空港との関係の年表を公表しています。

1973年に「撤去」、1990年に「存続合意」、2007年に「共生」。 この34年の振れ幅が、伊丹市と空港の関係の難しさを物語っています。 市は共生都市宣言の趣旨を「環境と安全の問題には万全を期すとともに、将来に向かって、 空港をまちの発展に重要な役割を果たす地域資源として、最大限いかしていこうとする、 まちづくりの基本方針」と説明しています。

家を買う側にとって重要なのは、この年表を「過去の話」にしないことです。 2015年に低騒音機への転換が完了した一方で、 2024年の実測でも市の常時騒音測定3局のうち2局が環境基準を超過しています。 年表の続きは、いまも書かれている途中だということになります。 なお空港の行政区域は市公式の逐語で「大阪府豊中市・池田市、兵庫県伊丹市」で、 面積は約312万平方メートル。空港は伊丹市だけにあるわけではありません。

年表

出典：伊丹市「伊丹のこと」 https://www.city.itami.lg.jp/mirai/sinosyoukai/21179.html ／ 伊丹市「伊丹の歴史」 https://www.city.itami.lg.jp/mirai/sinosyoukai/21181.html ／ 伊丹市「大阪国際空港の歴史と伊丹市のかかわり」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/KUKOSEISAKU/kukou/48191.html

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