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【貝塚市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

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【貝塚市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

大阪

大阪府貝塚市 専門 エリアガイド

貝塚市で 仲介手数料無料 で家を買う方法。

1,600万円の物件なら 59万4,000円 おトク／仲介手数料の上限額との差

ネットに掲載されている貝塚市の物件は、原則どこの会社の物件でも
買主様の仲介手数料0円でご購入いただけます。

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貝塚市の相場データを確認する新居奉行 家タダ
  • 大阪府知事(1)第66296号
  • 個人情報の入力は不要
  • しつこい営業は一切なし
  • 相談・物件案内・内覧はすべて無料
貝塚市の人口
79,956人39,041世帯／令和8年8月末現在（貝塚市 住民基本台帳人口・日本人＋外国人）
住宅地 公示価格
5.94万円/㎡前年比 −0.2％／22地点の単純平均（自算）
直近4四半期の成約
106件国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報／戸建69件・マンション37件
買主様の仲介手数料
0円1,600万円なら59万4,000円の削減

南海貝塚・南海二色浜・JR東貝塚・JR和泉橋本・水鉄水間観音／北町・海塚・近木町・南町・堀・久保・脇浜・堤・麻生中／澤・畠中・半田・石才・王子・地藏堂・窪田・二色／清児・名越・三ツ松・東山・水間・三ケ山・木積・蕎原 ほか

貝塚市で、仲介手数料無料（0円）で家を買うことはできますか？

できます。ネットに掲載されている貝塚市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。貝塚市の戸建の成約中央値は1,600万円、マンションは980万円（直近4四半期・国土交通省 成約価格情報）。この価格帯なら、仲介手数料の上限額との差は1件あたり38万〜59万円になります。

  • 貝塚市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均59,355円（22地点の単純平均・令和8年地価公示）。前年比−0.2％で、変動率は大阪府内69市区町村中62位（大阪市24区・堺市7区を除く31市では29位）。
  • ただし下がったのは22地点のうち6地点だけです。清児・名越・三ツ松・水間・三ケ山の6地点が−0.2〜−1.5％で、残る15地点は0.0％（横ばい）。「市全体が下がっている」のではなく「山手が下げ、平地が動いていない」という形です。
  • 市域4,393haのうち2,730ha（62.2％）が市街化調整区域。市街化区域は1,663ha（37.9％）です。調整区域なら都市計画税（0.3％）はかかりませんが、建築・建て替えに制限があります。
  • 土砂災害警戒区域は158箇所、特別警戒区域は150箇所（大阪府集計）。立地適正化計画は居住誘導区域から「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」を除外すると明記しています。

01貝塚市で仲介手数料が0円になる仕組み

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

貝塚市の価格帯で、いくら得になるか

貝塚市の住宅地は1㎡あたり平均59,355円（22地点の単純平均）。市内の標準地は最高89,700円/㎡（北町１２２番７６）から最低19,400円/㎡（三ケ山７１０番１外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.6倍変わります。

物件価格（税抜）仲介手数料の上限額（税込）家タダの場合削減額
800万円33万円0円▲33万円
1,000万円39万6,000円0円▲39万6,000円
1,500万円56万1,000円0円▲56万1,000円
2,000万円72万6,000円0円▲72万6,000円
2,500万円89万1,000円0円▲89万1,000円

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

貝塚市の成約価格帯だと、いくら変わるか

直近4四半期の成約中央値は、戸建が1,600万円（69件）、マンションが980万円（37件）。戸建1,600万円なら仲介手数料の上限額は59万4,000円、マンション980万円なら38万9,400円。これがまるごと0円になります。駅別ではJR東貝塚駅の中央値が1,550万円（57万7,500円の差）、町丁目別では東山が2,450万円（87万4,500円の差）で市内最高です。

仲介手数料以外に0円にできる費用

  • ローン事務手数料
  • 引越し代金
  • 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

NEW貝塚市の新築戸建てを仲介手数料無料で買う

新築戸建て（建売住宅）は、家タダで仲介手数料が0円の対象になりやすい種別です。 売主が不動産会社（分譲会社）であることが多く、売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てやすいためです。 ただし、すべての新築戸建てが対象になるわけではありません。売主が仲介会社に報酬を支払わない物件などは対象外になります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、貝塚市の新築戸建て（建築年が2025年以降の土地付き建物）は3件。件数が少ないため参考値ですが、成約価格の中央値は2,400万円です。延床面積の中央値は95㎡。

中央値の2,400万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は85万8,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。「新築戸建て」は建築年が2025年以降のものを当方で区分しています。

貝塚市で気になる新築戸建てがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかを無料で診断します。

USED貝塚市の中古戸建てを仲介手数料無料で買う

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、貝塚市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は66件。成約価格の中央値は1,500万円、真ん中の半数は980万円〜2,000万円に収まっています。延床面積の中央値は105㎡。建築年の中央値は2001年です。

町名（地区）成約件数成約価格の中央値
澤9件1,500万円
東山6件2,450万円
三ツ松4件995万円
半田4件1,350万円
畠中4件1,750万円

最寄駅で多いのは貝塚(大阪)駅（11件）、和泉橋本駅（8件）、二色浜駅（8件）。

中央値の1,500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は56万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる66件のうち、1981年以前に建てられたものは11件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

貝塚市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

MANSION貝塚市の中古マンションを仲介手数料無料で買う

中古マンションも、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすく、 売主が個人の方で別の不動産会社が窓口になっている物件は、取引の組み立てによって対象外になる場合があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、貝塚市の中古マンションは37件。成約価格の中央値は980万円、真ん中の半数は770万円〜1,200万円に収まっています。専有面積の中央値は80㎡。建築年の中央値は1993年です。

町名（地区）成約件数成約価格の中央値
二色12件935万円
清児8件845万円
澤3件580万円
福田3件1,600万円
窪田3件1,100万円

最寄駅で多いのは貝塚(大阪)駅（17件）、二色浜駅（8件）、清児駅（8件）。

中央値の980万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は38万9,400円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

中古マンションでは、仲介手数料が0円でも、管理費・修繕積立金の精算金、登記費用、ローン関連費用などの実費はかかります。 貝塚市で気になる中古マンションがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかと、諸費用の概算を無料でお出しします。

02数字で見る貝塚市 ― 公的統計でわかる街の実力

掲載している数値はすべて貝塚市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年国勢調査（確定値）では、貝塚市の人口は78,791人・33,009世帯です（総務省 e-Stat 第1-1表・2026年9月29日公表）。令和2年（84,443人・33,284世帯）からは−5,652人（−6.7％）・−275世帯（−0.8％）で、増減と率は当方が算出しました。本ページでは、より新しい住民基本台帳（令和8年8月末現在）もあわせて掲載します。住民基本台帳では令和8年8月末現在で79,956人・39,041世帯。国勢調査でたどると、貝塚市の人口は平成22年（2010年）の90,519人がピークで、平成27年88,694人、令和2年84,443人と減少が続いています。都市計画マスタープラン第1章は「平成22年をピークに減少傾向が続いており、今後長期にわたり少子高齢化と人口減少が続くものと予想されています」と記しています。ピークからの減少幅は令和2年時点で−6,076人（−6.7％）です。

項目値備考
住民基本台帳人口79,956人（男38,537／女41,419）令和8年8月末現在・日本人＋外国人
世帯数39,041世帯同上
推計人口78,973人（世帯数34,374）同上
令和2年国勢調査84,443人令和2年10月1日現在
前回（平成27年）比−4,251人（−4.8％）平成27年は88,694人
人口のピーク90,519人（平成22年）令和2年はピーク比 −6,076人（−6.7％）
令和7年国勢調査78,791人（33,009世帯）令和7年10月1日現在・確定値（総務省 e-Stat 第1-1表）。令和2年比 −5,652人（−6.7％）は当方算出
国勢調査の推移平成7年 84,653人 → 平成12年 88,523人 → 平成17年 90,314人 → 平成22年 90,519人 → 平成27年 88,694人 → 令和2年 84,443人 → 令和7年 78,791人統計かいづか／都市計画マスタープラン第1章／令和7年は総務省 e-Stat
市域面積43.93km²（4,393ha）東西4.8km・南北16.0km（統計かいづか 令和6年度版）
人口密度約1,820人/km²79,956人÷43.93km²で当方が算出（市の公表値ではない）
接する市町村東：岸和田市／西：熊取町・泉佐野市／南：和歌山県／北：大阪湾統計かいづか 令和6年度版

市街化区域と市街化調整区域

貝塚市は市域4,393ha（43.93km²）の全域が都市計画区域で、そのうち市街化区域は1,663ha（37.9％）、市街化調整区域が2,730ha（62.2％）を占めます。市域の6割超が市街化調整区域という市です。東西4.8km・南北16.0kmという細長い市域のうち、住宅が建てられる市街化区域は北側の平地に集中し、南に向かって和泉葛城山に至る山地・丘陵が広がる構造になっています。大阪府下には門真市（市街化調整区域2.5％）のようにほぼ全域が市街化区域という市もありますが、貝塚市はその対極です。「その物件が市街化区域か調整区域か」を最初に確認しなければならない市だと言えます。

区分面積構成比
市街化区域1,663 ha37.9％
市街化調整区域2,730 ha62.1％
合計（都市計画区域）4,393 ha100.0％

用途地域は市街化区域1,663haの全域に指定されています。最大は第一種住居地域の595.6ha（35.8％）で、これに準工業地域366.7ha（22.0％）、第一種中高層住居専用地域311.9ha（18.8％）が続きます。注目していただきたいのは下の2点です。第一に、工業系（準工業366.7＋工業170.7＋工業専用30.9＝568.3ha）が市街化区域の34.2％を占めること。都市計画マスタープランは「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ」と記しており、臨海部は都市計画上ははっきり工業の街です。第二に、商業地域がわずか9.5ha（0.6％）、近隣商業地域も53.2haしかないこと。大規模な商業・業務の集積地を持つ市ではありません。上位5種のほかは、近隣商業地域53.2ha・第二種中高層住居専用地域30.4ha・工業専用地域30.9ha・第二種住居地域20.9ha・準住居地域10.8ha・商業地域9.5ha。第二種低層住居専用地域は指定がゼロです。

用途地域面積市街化区域に占める割合
第一種住居地域595.6 ha35.8％
準工業地域366.7 ha22.0％
第一種中高層住居専用地域311.9 ha18.8％
工業地域170.7 ha10.3％
第一種低層住居専用地域62.2 ha3.7％

※貝塚市「都市計画の決定・変更について」都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在）。用途地域の合計1,662.8ha は市街化区域1,663ha と整合しています。ただし、統計かいづかPDFの同じ表を別途読んだ際に、ラベルが2行分ズレた結果（第1種低層住居専用地域＝311.9ha など）が出ました。本ページは合計が一致する一覧表側の読み取りを採用していますが、掲載前に市都市計画課の一覧表原本での突き合わせが必要な箇所です。用途地域を根拠に判断される場合は、必ず市都市計画課にご確認ください。なお構成比は市街化区域1,663haに対して当方が算出した自算値です。また市街化調整区域の構成比は、市の公表値が62.2％、4,393haに対する単純計算では62.1％となります（端数処理の差）。

地価公示 ― 22地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、貝塚市の住宅地の標準地は22地点。 単純平均は1㎡あたり59,355円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

標準地所在地番価格（円/㎡）前年比
貝塚-8北町１２２番７６89,700＋0.0％
貝塚-1海塚１丁目３３８番７外81,500＋0.0％
貝塚-18石才６９番５73,000＋0.0％
貝塚-12半田１丁目６３１番２０68,400＋0.0％
貝塚-4澤９９７番２２68,300＋0.0％
…（中略・全22地点）
貝塚-15三ケ山７１０番１外19,400−1.5％
貝塚-19水間５７６番４29,300−0.7％
貝塚-13三ツ松１３０８番35,900−0.8％
貝塚-7名越３８２番３49,400−0.6％
貝塚-21名越６１８番１９外49,400−0.6％

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

同じ貝塚市内で、住宅地の地価は4.6倍ちがいます

最も高いのは北町１２２番７６の1㎡あたり89,700円（＋0.0％）。最も安いのは三ケ山７１０番１外の19,400円（−1.5％）。その差は4.6倍です。「貝塚市の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが大きくなります。

貝塚市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 貝塚市の住宅地の平均価格は60位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、31市のなかで第29位です。

区分貝塚市の位置母数
住宅地の平均価格（府内・区を含む）60位69市区町村
住宅地の平均価格（市のみ）29位31市
前年比の変動率（府内・区を含む）62位69市区町村
前年比の変動率（市のみ）29位31市

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

貝塚市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地22地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

都市計画決定されている公園は11箇所・60.89haです。このほか墓園1箇所10.7ha、ごみ焼却場2箇所10.6ha、斎場1箇所1.4ha、公共下水道1,663haが都市施設として決定されています。都市計画公園のほかに、山麓林間交流地域には「大阪府立少年自然の家、かいづか いぶき温泉、大阪府立農業公園」があり、和泉葛城山ブナ林（国指定天然記念物）が位置します。臨海部の二色の浜周辺地区は都市計画マスタープランでレクリエーション拠点に位置づけられています。

※貝塚市「都市計画の決定・変更について」都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在）／貝塚市都市計画マスタープラン（令和5年3月31日）。

03貝塚市で、実際はいくらで成約しているか

ここまでの地価公示は、国土交通省が毎年1月1日時点で評価した「土地の価格」です。 実際に人が家を買ったときの値段ではありません。
この章では、公益社団法人 近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）が公表している「実際に成約報告された取引」の集計を掲載します。 不動産会社が売買を成立させたときにレインズへ報告した実績で、「このエリアで、実際にいくらで売れたか」を示す数字です。

中古マンションの成約（大阪府南部・2026年8月度）

項目大阪府南部前年同月比近畿圏
成約件数64件＋48.8％1,374件
成約価格1,402万円＋24.8％3,087万円
成約㎡単価18.99万円/㎡＋15.6％45.33万円/㎡
専有面積73.82㎡＋8.0％68.10㎡
築年数32年4か月—29年10か月

※大阪府南部の範囲：高石市・河内長野市・松原市・羽曳野市・藤井寺市・富田林市・大阪狭山市・南河内郡・岸和田市・泉大津市・貝塚市・泉佐野市・和泉市・泉南市・阪南市・泉北郡・泉南郡

出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）／マンスリーレポート No.165　2026年9月号。2026年8月度の集計

貝塚市で、実際に成約した物件（町丁目まで公表されています）

国土交通省「不動産情報ライブラリ」が公表する成約価格情報。宅地建物取引業者が指定流通機構（レインズ）へ成約報告した実際の取引価格を、個人が特定されないよう町丁目までの表示・価格と面積を丸めた形で公表しているものです。
下の数字は2025年第2四半期〜2026年第1四半期（直近4四半期）に貝塚市内で成約した106件を集計したものです。 レインズの地域別平均と違い、町丁目まで分かるのがこのデータの強みです。

種別件数成約価格の中央値平均面積平均築年
戸建（土地と建物）69件1,600万円土地145㎡1998年
中古マンション等37件980万円80㎡1992年

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格（取引価格・成約価格）情報取得API（2026年9月21日時点）。中央値は当社で算出。

成約事例と、そのとき本来かかっていた仲介手数料

下表は貝塚市で実際に成約した物件のうち、価格が中央値に近い＝そのエリアの典型例を抜き出したものです。 いちばん右の2列が要点で、同じ物件を家タダで買っていれば、仲介手数料の欄の金額がまるごと手元に残ります。

種別所在（町丁目）最寄駅成約価格面積間取り築年成約時期仲介手数料の上限家タダなら
中古マンション二色貝塚(大阪) 徒歩0分980万円75㎡３ＬＤＫ＋Ｓ1989年2025年7〜9月38万9,400円0円
中古マンション畠中二色浜 徒歩16分990万円75㎡３ＬＤＫ1995年2025年10〜12月39万2,700円0円
中古マンション窪田二色浜 徒歩5分1,000万円70㎡３ＬＤＫ1996年2025年7〜9月39万6,000円0円
中古マンション澤二色浜 徒歩10分1,100万円75㎡３ＬＤＫ1995年2026年1〜3月42万9,000円0円
戸建澤鶴原 徒歩15分1,600万円土地170／建物110㎡３ＬＤＫ2007年2025年10〜12月59万4,000円0円
戸建脇浜貝塚(大阪) 徒歩10分1,600万円土地135／建物115㎡４ＬＤＫ2003年2026年1〜3月59万4,000円0円
戸建畠中二色浜 徒歩15分1,700万円土地105／建物105㎡４ＬＤＫ2001年2025年4〜6月62万7,000円0円
戸建堤和泉橋本 徒歩10分1,700万円土地105／建物110㎡４ＬＤＫ2001年2025年4〜6月62万7,000円0円

※仲介手数料は宅地建物取引業法の報酬額上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。※価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。※戸建の面積は「土地面積／建物面積」です。

貝塚市の町丁目別 成約価格（中央値）

同じ貝塚市内でも、町丁目が変わると成約価格は大きく変わります。件数が3件以上あった町丁目を、件数の多い順に並べました。

町丁目件数成約価格の中央値平均面積
澤13件1,300万円106㎡
二色13件980万円97㎡
清児9件850万円87㎡
東山6件2,450万円192㎡
畠中6件1,700万円104㎡
半田4件1,350万円108㎡
地藏堂4件1,300万円105㎡
三ツ松4件995万円241㎡

同じ貝塚市内で、町丁目が変わると成約価格は2.9倍ちがいます

上表で最も高いのは東山（6件・中央値2,450万円）、最も低いのは清児（9件・中央値850万円）。その差は2.9倍です。
「貝塚市の相場」というひとつの数字で物件を判断すると、この差が見えません。検討中の物件がどの町丁目にあるのか、その町丁目の成約水準はいくらなのか——ここまで見て初めて「この価格は妥当か」が判断できます。家タダでは、物件URLをお送りいただければその物件の町丁目の成約事例と照らして妥当性を無料で診断します。

貝塚市は「どの駅か」で価格が変わる

同じ貝塚市内でも、最寄駅が変わると成約価格の中央値は大きく動きます。成約が3件以上あった駅を、件数の多い順に並べました。

最寄駅成約件数成約価格の中央値平均徒歩
貝塚(大阪)駅28件980万円徒歩15分
二色浜駅17件1,200万円徒歩13分
東貝塚駅10件1,550万円徒歩12分
和泉橋本駅10件1,150万円徒歩9分
清児駅9件850万円徒歩5分
森(大阪)駅5件2,400万円徒歩11分

※国土交通省の成約価格情報に記録された最寄駅名・徒歩分にもとづく集計です。徒歩分は各駅の平均値。件数が3件未満の駅は除いています。

最も高い駅と最も安い駅で2.8倍の差

森(大阪)駅が中央値2,400万円で最も高く、清児駅が850万円で最も低い。その差は2.8倍です。「貝塚市の相場」とひとくくりにせず、どの駅を使う物件かで見る必要があります。

貝塚市の買主が、この1年で払った仲介手数料の試算

貝塚市では直近4四半期に106件が成約しています。種別ごとの成約価格の中央値に宅建業法の報酬額上限をあてはめると、買主側が支払った仲介手数料の合計は、およそ0.55億円という計算になります。
この全部が、家タダで買えば0円だった金額です。

※あくまで試算です。中央値＝全件の代表値とみなし、全件が報酬額の上限で取引されたと仮定しています。実際には上限より低い手数料の取引や、売主が宅建業者で買主側に手数料が発生しない取引も含まれます。金額の大きさより「1件あたり100万円前後が動いている」という規模感の目安としてご覧ください。

※件数の少ない町丁目は、中央値が1〜2件の特殊な取引に引っ張られます。必ず件数の列と併せてご覧ください。

この成約価格なら、仲介手数料はいくらかかるか

大阪府南部の中古マンションの平均成約価格は1,402万円。 この価格で買うと、仲介手数料は上限で52万8,660円かかります。家タダならこれが0円です。
下表は、実際の成約価格帯に宅建業法の報酬額上限（税込）をあてはめたものです。

成約価格仲介手数料の上限（税込）家タダの場合差額
800万円33万円0円33万円 の削減
1,100万円42万9,000円0円42万9,000円 の削減
1,400万円52万8,000円0円52万8,000円 の削減
1,700万円62万7,000円0円62万7,000円 の削減
2,100万円75万9,000円0円75万9,000円 の削減

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。実際の手数料額は物件・取引の形態により異なります。

いまの市況（2026年8月度・近畿圏）

  • 中古マンション：成約件数は7ヶ月連続で減少。成約㎡単価は7ヶ月ぶりに下落
  • 中古戸建住宅：成約件数は2ヶ月連続で増加。在庫件数は50ヶ月連続で増加

買う側から見ると、いまは交渉余地が出てきている局面です

近畿圏の中古マンションは成約件数が7か月連続で減少し、成約㎡単価も7か月ぶりに下落しました。 件数が落ちて単価も下がるのは、売り手が強気の価格を維持できなくなってきているサインです。
一方で中古戸建は成約件数が2か月連続で増加しており、マンションと戸建で需給の向きが逆になっています。
買う人にとっての意味：売り出し価格がそのまま通る局面ではないということです。 成約データを根拠に指値を入れる余地があります。家タダでは、レインズの成約事例をお見せしたうえで、 価格交渉まで無料で代行します。仲介手数料0円と価格交渉は別の話で、両方やって初めて手取りの差が出ます。

この数字の読み方（必ずお読みください）

・これは近畿レインズが公表している地域全体の集計値であり、家タダ（株式会社MILLIONS）自身の成約実績ではありません。

・レインズの定義では「成約物件　＝　当月に成約報告されたもの」です。成約報告があったものの集計であり、市場のすべての取引を網羅したものではありません。

・平均値なので、同じ地域でも駅距離・築年数・面積・階数によって実際の成約価格は大きく上下します。 ご検討中の物件が相場に対して妥当かどうかは、物件URLをお送りいただければ個別にお調べします（無料）。

04貝塚市の特徴 ― 「−0.2％」の中身。下がったのは22地点のうち6地点だけ

貝塚市の住宅地の公示価格は、令和8年で前年比−0.2％でした。 変動率は大阪府内69市区町村のうち62位（大阪市24区・堺市7区を除いた31市では29位）。 大阪府下の多くの市がプラスに転じているなかで、数少ない下落の市です。 ただし「−0.2％」という1つの数字だけで貝塚市を判断するのは、実態と合いません。 22地点の中身を1つずつ見ると、まったく違う絵が出てきます。

事実1：下がった6地点は、すべて内陸・山手にある

令和8年地価公示の住宅地22地点のうち、前年より下がったのは6地点だけです。 残りは15地点が0.0％（横ばい）、1地点は前年に同一番号の標準地が無いため変動率を算出していません。

所在地番価格（円/㎡）前年比 地積
清児732番2655,400−0.2％ 160㎡
名越382番349,400−0.6％ 198㎡
名越618番19外49,400−0.6％ 120㎡
三ツ松1308番35,900−0.8％ 357㎡
水間576番429,300−0.7％ 148㎡
三ケ山710番1外19,400 −1.5％708㎡

清児・名越・三ツ松・水間・三ケ山。いずれも内陸側の地点です。 いっぽう、北町89,700円／海塚一丁目81,500円／石才73,000円／半田一丁目68,400円／ 澤997番22の68,300円といった平地部の標準地は、すべて0.0％で動いていません。 つまり貝塚市で起きているのは「市全体の値下がり」ではなく、 「山手の数地点が下げ、平地が横ばいのまま止まっている」という現象です。

※出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 変動率は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。

事実2：市域の62.2％が市街化調整区域

貝塚市は市域4,393haのうち2,730ha（62.2％）が市街化調整区域で、 市街化区域は1,663ha（37.9％）しかありません。 東西4.8km・南北16.0kmという南北に細長い市域のうち、 住宅を建てられる市街化区域は北側の平地部に集中しています。

これは新しい住宅地を面的に広げる余地が制度的に限られているということでもあり、 同時に市街化区域の外側に広い土地が残っているということでもあります。 市街化調整区域の土地は原則として建築目的の開発ができないため、 標準地としての価格も市街化区域とは別の水準になります。

事実3：土砂災害警戒区域158箇所・特別警戒区域150箇所

大阪府の公表では、貝塚市の土砂災害警戒区域は158箇所、 土砂災害特別警戒区域は150箇所です（令和8年9月14日までの指定状況を反映。 貝塚市の最新告示日は平成28年9月13日）。 隣の泉佐野市が103箇所／85箇所ですから、貝塚市はそれを大きく上回ります。 南北16kmの市域が和泉山脈に届いているという地形の結果です。

市土砂災害警戒区域 土砂災害特別警戒区域
貝塚市158箇所 150箇所
泉佐野市103箇所85箇所

出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html （令和8年9月14日までの指定状況にもとづく府の集計。市公式の数字ではありません）。 区域ごとの自然現象の種類（急傾斜地の崩壊・土石流・地すべり）と所在地は、 大阪府の指定箇所一覧 https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/2844/28_kaizuka.pdf で確認できます。

事実4：立地適正化計画が、その区域を居住誘導区域から外している

貝塚市は令和5年3月31日に立地適正化計画を公表しました。 目的は「コンパクトで災害に強いまちづくり」「公共交通の利便性が高く、 災害リスクが相対的に低い区域に住宅や都市機能を集約」すること。 そのうえで、居住誘導区域から除外する区域を次のように明記しています。

「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、 洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」などを除外

これが、市内の土地値が4.6倍も開いていることの、いちばん分かりやすい公的な裏付けです。 貝塚市の住宅地の標準地は、最高が北町の89,700円/㎡、最安が三ケ山の19,400円/㎡。 その差は4.6倍あります。 「同じ貝塚市内だから相場も同じくらい」という前提は、この市では成り立ちません。

事実5：人口はピークの平成22年から減り続けている

国勢調査でたどると、貝塚市の人口は 平成7年84,653人 → 平成12年88,523人 → 平成17年90,314人 → 平成22年90,519人（ピーク） → 平成27年88,694人 → 令和2年84,443人。 住民基本台帳では令和8年8月末現在で79,956人です。 都市計画マスタープラン第1章は、こう記しています。

「平成22年をピークに減少傾向が続いており、 今後長期にわたり少子高齢化と人口減少が続くものと予想されています。」

「今後長期にわたり」と市自身が書いている点が重要です。 これは短期の景気の話ではなく、計画の前提として織り込まれた長期のトレンドです。 令和7年国勢調査（確定値）では78,791人となり、令和2年から−5,652人（−6.7％・当方算出）と 減少が続いています（総務省 e-Stat 第1-1表・2026年9月29日公表）。

事実6：商業地域はわずか9.5ha。ただし駅前の商業地は上がっている

用途地域1,663haのうち、商業地域は9.5ha（0.6％）、 近隣商業地域は53.2haしかありません。 いっぽう工業系は準工業366.7ha＋工業170.7ha＋工業専用30.9ha＝568.3ha（34.2％）。 大規模な商業集積ではなく、臨海部の産業と住居で構成された市です。

ところが、令和8年地価公示の商業地3地点は平均96,067円/㎡・前年比＋1.4％で上昇しています。 内訳は近木町1488番外が152,000円（＋2.7％）、麻生中1056番4が70,600円（＋0.7％）、 澤877番1外が65,600円（＋0.8％）。 住宅地が−0.2％だった年に、商業地は3地点すべてがプラスでした。 都市計画マスタープランが都市拠点と位置づける 「寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区」の商業地が、 いちばん大きく上がっている点は押さえておく価値があります。

ここまでの事実を、どう読むか

先にお断りしておきます。「なぜ地価が−0.2％なのか」を説明した公的文書は存在しません。 ここまでに挙げた人口減少・市街化調整区域62.2％・土砂災害警戒区域158箇所・ 商業地域9.5haは、いずれも市や府が公表している事実ですが、 それらが−0.2％の原因だと市が説明しているわけではありません。 因果を断定せず、事実として並べています。

そのうえで、買う立場から実務的に言えることは次の3点です。

  • 「貝塚市の相場」という1つの数字で考えない。 市内で土地の単価が4.6倍ちがい、しかも下落している地点と横ばいの地点が 地理的にきれいに分かれています。
  • ハザードと区域区分を、物件ごとに必ず確認する。 土砂災害警戒区域・特別警戒区域、洪水浸水想定区域、市街化調整区域かどうか。 この3つは価格にも住宅ローンにも将来の売りやすさにも直結します。
  • 広い土地が安く買える市でもある。 三ツ松の成約は平均241㎡、東山は平均192㎡。 大阪市内では考えられない広さの区画が、この価格帯で動いています。 開発条例の最低敷地面積（第1種低層住居専用地域で150㎡）も、 裏を返せば狭小住宅が建ちにくい＝敷地がゆったりしているということです。

空から見た、この50年の貝塚市

貝塚市の市街地の起点は、願泉寺を中心に形成された寺内町です。市の歴史年表は「1540年ごろ：海塚（かいづか）村の紀州街道ぞいに寺内町（じないまち）ができる」と記しています。その後「1925年：水間鉄道の名越−海塚間が開通する」「1926年：水間鉄道の水間−名越間が開通する」で内陸側へ鉄道が延び、1943年に府下9番目の市となりました。年表には「1989年：『二色』のまちびらきがおこなわれる」ともあります。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。臨海部と内陸部で、この50年の変化の仕方がまったく違うことが見て取れます。

1974〜1978年（国土地理院 国土画像情報 第1期）
現在（国土地理院 全国最新写真）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28703〜28705・y13041〜13042）で切り出しています。

05貝塚市を5に分けて考える（エリアガイド）

貝塚市の都市計画マスタープラン（令和5年3月31日・目標年次 令和14年度）は、市域を臨海都市地域・田園丘陵市街地地域・山麓林間交流地域の3地域に区分しています。臨海都市地域は「南海貝塚駅を中心とした既成市街地と海浜部の市街地で構成」され、地域資源として「二色の浜、近木川の河口干潟、寺内町（願泉寺周辺）などの地域固有の自然環境や歴史環境」が挙げられています。田園丘陵市街地地域は「水鉄水間観音駅及び東山地区周辺では商業地が形成」され、地域資源は「木積農の里、せんごくの杜、水間寺、孝恩寺など」。山麓林間交流地域には「大阪府立少年自然の家、かいづか いぶき温泉、大阪府立農業公園」があり、「和泉葛城山ブナ林（国指定天然記念物）」が位置します。拠点としては都市拠点（寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区）、生活拠点（南海二色浜駅・JR東貝塚駅・JR和泉橋本駅・水鉄水間観音駅周辺）、産業拠点（臨海部の工業地区）、レクリエーション拠点（二色の浜周辺地区と水間寺周辺〜和泉葛城山周辺地区）、交流拠点（せんごくの杜周辺）が設定されています。ここでは、この公式の地域区分・拠点に、地価公示と成約データを重ねて整理します。

南海貝塚駅周辺・寺内町（都市拠点／臨海都市地域）（最寄駅：南海貝塚駅）

市の玄関口。都市計画マスタープランは都市拠点を「寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区とし、本市の玄関口であることから」広域的な役割を担う中心市街地と定義しています。市の紹介ページは「願泉寺を中心に形成された寺内町のまちなみなど、歴史の香りあふれるまち」、景観計画のページは「中世の自治都市であった寺内町」と記しています。住宅地の標準地で市内最高値をつけたのは、この一帯の北町（89,700円/㎡・前年比0.0％）。海塚一丁目81,500円、南町66,400円、久保一丁目65,900円、堤65,000円、堀一丁目62,300円、脇浜三丁目60,800円と、平地部の主要な標準地がここに集まります。商業地では近木町1488番外が152,000円/㎡・前年比＋2.7％。住宅地が−0.2％だった年に、寺内町を含む駅前の商業地は上がっています。成約は28件・中央値980万円（平均徒歩15分）で件数は市内最多です。

二色・二色浜・臨海部（産業拠点＋レクリエーション拠点／臨海都市地域）（最寄駅：南海二色浜駅）

ここは読み方を間違えやすいエリアです。「二色の浜」というと海水浴場のイメージが先に立ちますが、都市計画マスタープランは臨海部について「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ、周辺の自然環境や住環境に配慮するとともに、操業環境の維持・向上に努める」と記しており、産業拠点です。同時に「二色の浜周辺地区」はレクリエーション拠点でもあり、景観計画のページには「白砂青松の二色の浜」という表現があります。「工業地区」と「レクリエーション拠点」の二面を持つのがこのエリアの特徴です。臨港地区59.3haが指定され、地区計画「二色南町地区」があります。歴史年表には「1989年：『二色』のまちびらきがおこなわれる」とあります。成約は南海二色浜駅で17件・中央値1,200万円（平均徒歩13分）、町丁目別では二色が13件・中央値980万円（平均97㎡）。住宅地の標準地は二色三丁目で56,800円/㎡です（前年に同一番号の標準地が無いため変動率は算出していません）。

JR東貝塚駅・JR和泉橋本駅周辺（生活拠点／臨海都市地域〜田園丘陵市街地地域）（最寄駅：JR東貝塚・JR和泉橋本）

JR阪和線の2駅周辺。いずれも都市計画マスタープランの生活拠点です。成約はJR東貝塚駅が10件・中央値1,550万円（平均徒歩12分）、JR和泉橋本駅が10件・中央値1,150万円（平均徒歩9分）。東貝塚は南海・JRの4駅のなかで最も中央値が高く、和泉橋本は成約物件の平均徒歩分数が市内でいちばん短いという特徴があります。地区計画は「JR東貝塚駅北地区」「JR和泉橋本駅東地区」「JR和泉橋本駅南地区」の3つがこのエリアに関係します（面積は東貝塚駅北が約7.6ha、和泉橋本駅東が約3.1ha、和泉橋本駅南が約2.1ha。和泉橋本の2地区は敷地面積の最低限度150㎡・高さ10m以下・容積率100％・建ぺい率50％などを定めています）。このあたりの住宅地の標準地は、石才73,000円/㎡、半田一丁目68,400円、澤997番22が68,300円、澤300番92が67,200円、畠中二丁目61,800円、王子61,500円。町丁目別の成約では澤が13件・中央値1,300万円（平均106㎡）、畠中6件・1,700万円（104㎡）、半田4件・1,350万円（108㎡）、地藏堂4件・1,300万円（105㎡）です。

水鉄水間観音駅・東山地区周辺（生活拠点／田園丘陵市街地地域）（最寄駅：水鉄水間観音駅）

内陸側の拠点。都市計画マスタープランは「水鉄水間観音駅及び東山地区周辺では商業地が形成」と記しています。地域資源は「木積農の里、せんごくの杜、水間寺、孝恩寺など」。このエリアは、成約と地価公示で正反対の顔を見せます。町丁目別の成約中央値は東山が2,450万円（6件・平均192㎡）で市内最高。三ツ松は4件・995万円ですが平均面積241㎡と、市内でいちばん広い区画が動いています。一方で住宅地の標準地は、東山五丁目54,000円/㎡、清児55,400円（−0.2％）、名越49,400円（−0.6％）、三ツ松35,900円（−0.8％）、水間29,300円（−0.7％）と、令和8年地価公示で下落した地点がこのエリアに集中しています。広い敷地の物件が相応の価格で動いている一方、土地の単価は下がっている。「安い土地を広く買う」という選び方が成立するエリアです。地区計画は「東山丘陵地区」「三ツ松地区」「せんごくの杜地区（教育・福祉エリア、産業・流通エリア）」。せんごくの杜周辺は交流拠点に位置づけられています。

和泉葛城山・蕎原・木積（山麓林間交流地域）（最寄駅：—）

市の最南部、和歌山県との境に向かう山麓部。景観計画のページは「国の天然記念物に指定されているブナ林を含む和泉葛城山」「蕎原地区の棚田」を景観資源として挙げています。「大阪府立少年自然の家、かいづか いぶき温泉、大阪府立農業公園」がこの地域にあり、レクリエーション拠点（水間寺周辺〜和泉葛城山周辺地区）に含まれます。住宅地の標準地で市内最安なのは三ケ山710番1外の19,400円/㎡（前年比−1.5％）で、地積は708㎡。市内最高の北町89,700円/㎡との差は4.6倍です。このあたりは市街化調整区域が広がり、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定も多い区域です。立地適正化計画が居住誘導区域から除外すると明記した「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」に該当する土地が含まれます。（区域にかかるかどうかは地番ごとに違うため、大阪府の「土砂災害の防災情報」の地図と市の都市計画図で、物件ごとに確認してください。）

※エリア区分と各エリアの記述は、貝塚市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

06貝塚市の交通

鉄道

貝塚市の公式資料が市内の駅として記載しているのは、南海本線の南海貝塚駅・南海二色浜駅、JR阪和線のJR東貝塚駅・JR和泉橋本駅、水間鉄道の水鉄水間観音駅です。（市公式の表記をそのまま使っています。水間鉄道の他の駅名については市公式での確認が取れていませんので、本ページでは市公式典拠としては扱っていません。）都市計画マスタープランは、このうち南海貝塚駅周辺（寺内町を含む）を都市拠点、南海二色浜駅・JR東貝塚駅・JR和泉橋本駅・水鉄水間観音駅の4駅周辺を生活拠点と位置づけています。南北16.0kmという細長い市域のなかで、南海本線とJR阪和線が海側の平地を南北に走り、水間鉄道が内陸へ入っていくという構造になっています。

駅路線1日平均乗降人員特徴
南海貝塚駅南海本線17,822人都市計画マスタープランが都市拠点と位置づけるのは、「寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区とし、本市の玄関口であることから」広域的な役割を担う中心市街地です。成約中央値は980万円（28件・平均徒歩15分）で、件数は市内最多。近くの商業地の標準地（近木町1488番外）は152,000円/㎡・前年比＋2.7％と、住宅地が−0.2％だった年に上昇しています
南海二色浜駅南海本線4,385人都市計画マスタープランの生活拠点の一つ。成約中央値は1,200万円（17件・平均徒歩13分）。駅周辺には地区計画「二色南町地区」があります。臨海部は「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ」とマスタープランに明記されており、産業拠点でもあります
JR東貝塚駅JR阪和線4,756人生活拠点の一つ。成約中央値は1,550万円（10件・平均徒歩12分）で、南海・JRの4駅のなかでは最も高い水準です。駅北側には地区計画「JR東貝塚駅北地区」があります
JR和泉橋本駅JR阪和線5,468人生活拠点の一つ。成約中央値は1,150万円（10件・平均徒歩9分）。成約物件の平均徒歩分数が市内でいちばん短い駅です。地区計画「JR和泉橋本駅東地区」「JR和泉橋本駅南地区」が駅の東側・南側にそれぞれ設定されています
水鉄水間観音駅水間鉄道（市公式表記は「水鉄」）1,137人生活拠点の一つ。都市計画マスタープランは「水鉄水間観音駅及び東山地区周辺では商業地が形成」と記しています。歴史年表には「1926年：水間鉄道の水間−名越間が開通する」とあります。奈良時代に創建されたと伝えられ、今も多くの参詣者を集める水間寺が近く、周辺はレクリエーション拠点（水間寺周辺〜和泉葛城山周辺地区）にも位置づけられています

※表の乗降人員は、2024年の1日あたり乗降客数です。貝塚駅は南海と水間鉄道の乗換駅で、表の値は南海の分です（水間鉄道の貝塚駅は約4,539人／日）。※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。なお市公式ページで駅として確認できたのは、南海貝塚駅・南海二色浜駅・JR東貝塚駅・JR和泉橋本駅・水鉄水間観音駅の5駅です。国土交通省の成約価格情報では、これ以外に最寄駅として「清児」「森（大阪）」が記録されています。どちらも水間鉄道の駅で、1日あたり乗降客数（2024年）は清児駅（水間）約982人／日、森駅（水間）約775人／日です。駅の所在地は物件資料と鉄道事業者の案内でご確認ください。歴史年表にある「1925年：水間鉄道の名越−海塚間が開通する」「1926年：水間鉄道の水間−名越間が開通する」という記述は、区間名としてそのまま引用したものです。

道路

都市計画道路は28路線・48,760mが都市計画決定されています（貝塚市「都市計画の決定・変更について」都市計画決定一覧表・令和7年12月31日現在）。そのほかの都市施設として、公園11箇所60.89ha、墓園1箇所10.7ha、公共下水道1,663ha、ごみ焼却場2箇所10.6ha、斎場1箇所1.4haが決定されています。

臨海部には臨港地区59.3haが指定されており、貝塚港湾振興会があります。都市計画マスタープランは臨海部を「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ、周辺の自然環境や住環境に配慮するとともに、操業環境の維持・向上に努める」と記しています。物流・通勤の動線という意味では、この臨海部の位置づけが効いてきます。

出典：貝塚市「都市計画の決定・変更について」https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/toshikeikaku_about/kettei_henko.html

07貝塚市で家を買う前に必ず確認する「市街化調整区域」

大阪市内の物件を探していた方が、府下の市に範囲を広げたときに最初につまずくのがこれです。 大阪市はほぼ全域が市街化区域ですが、府下の市には市街化調整区域が広く残っています。 貝塚市は市域4,393ha（43.93km²）の全域が都市計画区域で、そのうち市街化区域は1,663ha（37.9％）、市街化調整区域が2,730ha（62.2％）を占めます。市域の6割超が市街化調整区域という市です。東西4.8km・南北16.0kmという細長い市域のうち、住宅が建てられる市街化区域は北側の平地に集中し、南に向かって和泉葛城山に至る山地・丘陵が広がる構造になっています。大阪府下には門真市（市街化調整区域2.5％）のようにほぼ全域が市街化区域という市もありますが、貝塚市はその対極です。「その物件が市街化区域か調整区域か」を最初に確認しなければならない市だと言えます。

区分面積構成比
市街化区域1,663 ha37.9％
市街化調整区域2,730 ha62.1％
合計（都市計画区域）4,393 ha100.0％

※区域区分の決定・変更：用途地域の告示は平成30年7月6日（貝塚市告示第133号）。区域区分の面積は都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在）によります

市街化調整区域だと何が起きるか

  • 原則として建築を目的とした開発ができない＝将来の建て替えに許可が要る、あるいはできない場合がある
  • 住宅ローンの審査が通りにくい金融機関がある。取扱不可・融資比率を下げるなどの扱いになることがある
  • 再建築不可・接道条件・既存宅地の扱いなど、物件ごとに個別確認が必須
  • 一方で都市計画税がかからない＝毎年のランニングコストは市街化区域より低い

都市計画税（税率0.3％）が課されるのは、市の公式表現で「毎年1月1日現在、市街化区域内で固定資産（土地、家屋）を所有しているかた」です。貝塚市は市域の62.2％が市街化調整区域なので、調整区域の物件なら都市計画税はかかりません（固定資産税1.4％のみ）。毎年のランニングコストという点では調整区域が有利ですが、そのぶん建築・建て替えの制限と住宅ローンの制約がついてきます。どちらを取るかは、購入後に住み続ける年数と出口（売却）の見通しで判断してください。

調べ方（ご自身でも確認できます）

  • 市の都市計画情報（Web GIS）で住所を入力して区域を確認する
  • 固定資産税の納税通知書を見る。都市計画税が課されていれば市街化区域、課されていなければ市街化調整区域の可能性が高い
  • 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を確認する

※家タダでは、ご検討中の物件が調整区域かどうか、再建築の可否、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。物件URLをお送りください。

貝塚市の市街化調整区域（2,730ha）は市の南半分

貝塚市は東西4.8km・南北16.0kmという南北に細長い市です。北は大阪湾に面し、南は和歌山県との境（和泉山脈）に達します。市街化区域1,663haは北側の平地部に集中し、南側の丘陵・山地が市街化調整区域2,730haの大半を占めます。区域の境界は町名ではなく地番で決まるため、物件ごとに確認してください。市は用途地域・地区計画などの地図情報について「厳密に場所の特定をする必要」があるとして電話・メール等での回答を原則行っておらず、都市計画課（市役所本館5階）で都市計画図を販売しています。個別の物件がどちらの区域かは、都市計画課の窓口、または重要事項説明書でご確認ください。

市は市街化調整区域における開発許可について専用のページを設けています。また貝塚市開発行為等の手続等に関する条例（令和7年4月1日施行）は、都市計画法第29条の開発許可を要する開発行為だけでなく、同法第42条・第43条にもとづく市街化調整区域内の建築許可を要する建築行為も条例の適用対象として明記しています。調整区域の物件は「買えない」のではなく「買う前に確認すべき手続が増える」物件です。

立地適正化計画が「居住誘導区域から外す」と書いている区域

貝塚市は令和5年3月31日に立地適正化計画を公表しています。目的は「コンパクトで災害に強いまちづくり」「公共交通の利便性が高く、災害リスクが相対的に低い区域に住宅や都市機能を集約」すること。そのうえで、居住誘導区域から除外する区域を次のように明記しています。

「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」などを除外

貝塚市の土砂災害警戒区域は158箇所、特別警戒区域は150箇所（大阪府集計）。この除外基準は、市内の土地値が4.6倍も開いていることの、いちばん分かりやすい公的な裏付けです。同時に、計画の公表にともなって事前届出制度が令和5年3月31日から運用されています。届出が必要なのは、居住誘導区域の外で3戸以上の住宅を建てる目的の開発行為、1〜2戸でも1,000㎡以上の開発行為、3戸以上の住宅の新築などで、着手の30日前までに届け出ます（都市再生特別措置法第88条）。1〜2戸の戸建てを建てる・買うだけなら届出は不要です。居住誘導区域の範囲は、市が公開している居住誘導区域図（PDF）で確認できます。

出典：貝塚市「貝塚市立地適正化計画」https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/ricchitekiseikakeikaku/001.html ／居住誘導区域図 https://www.city.kaizuka.lg.jp/material/files/group/3/kyojyuuyuudoukuikizumen.pdf ／貝塚市FAQ「用途地域等が知りたい」https://www.city.kaizuka.lg.jp/faq/kakuka_faq/kensetsu_faq/toshikeikaku_faq/yotochiiki.html ／貝塚市「市街化調整区域における開発許可について」https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/machidukuri/menu/kaihatsushidoukankei/chouseikaizuka.html

08貝塚市の固定資産税・都市計画税（毎年かかるコスト）

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

税目税率課税対象
固定資産税1.4％市街化区域・市街化調整区域を問わず課税
都市計画税0.3％市街化区域内の土地・家屋のみ
合計（市街化区域）1.7％課税標準額に対して

都市計画税の課税対象は、市の公式表現で「毎年1月1日現在、市街化区域内で固定資産（土地、家屋）を所有しているかた」です。課税額は「課税台帳に登録された課税標準額×税率（0.3％）」で、「固定資産税と同時に納めてください」と案内されています。貝塚市は市域の62.2％が市街化調整区域なので、「都市計画税がかからない物件」が現実に存在する市です。門真市（市街化区域97.5％）のようにほぼ全物件が課税対象になる市とは、ランニングコストの考え方がまったく変わります。

課税標準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。住宅用地には課税標準の特例（小規模住宅用地は固定資産税で評価額の1/6、都市計画税で1/3）が適用されます。都市計画税の免税点は固定資産税と一体で運用されており、独立した記述は市公式にありません。

免税点

同一人が貝塚市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

区分免税点
土地300,000円
家屋200,000円
償却資産1,500,000円

※納期：年4期。第1期 5月末日／第2期 7月末日／第3期 11月末日／第4期 翌年1月末日。市は「納期限が土曜日・日曜日・国民の祝日・休日の場合は、その翌日が納期限となります」と記しています／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率は貝塚市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

09貝塚市の学区・子育て支援（住所で決まるもの）

貝塚市は学校選択制を実施していません（指定校制）。住所地によって通う小学校・中学校が決まります。大阪市24区は学校選択制があるため「同じ区の中で学校を選ぶ」ことができますが、貝塚市では住所そのものが学校を決めるため、物件選びの段階で通学区域を確認しておく重要度が上がります。貝塚市は市全域を対象とする「学校選択制」を導入していません。市の「指定校変更の許可事由」ページは冒頭で「本市で定めている就学校及び就学指定校変更の許可事由です。変更を希望する場合は、下記問合わせ先まで相談してください。」と記しており、同ページにも「小・中学校通学区域一覧表」ページにも、学校選択制の記述はありません。なお同ページには「必ずしも許可できるとは限りません」という注記があります。そして通学区域について、市は次のように明記しています。「この一覧表は通学区域の概要です。町や地番によっては、通学区域が異なりますので、最終的な通学区域の確認は、町名・地番をご確認のうえ、必ず貝塚市教育委員会学校教育課までお問い合わせください。」一覧表だけで学区を判断してはいけない、と市自身が書いている点にご注意ください。

指定された学校以外に通えるケース（指定校変更）

指定校制でも、次の事由に当てはまれば指定校以外への就学が認められる場合があります。 「入学前に転居予定」「建て替え中の仮住まい」は多くの市で認められるため、 購入と入学のタイミングが重なる方は事前に教育委員会へ確認してください。

許可される事由内容
①最終学年での転学時に、従前校での卒業を希望する場合最終学年（小学校6年生・中学校3年生）の途中で転居することになっても、それまで通っていた学校で卒業したいという申し出が認められる事由です。
②学期途中の転学で、学期末までの従前校就学を希望する場合学期の途中で転居する場合に、その学期が終わるまで従前の学校に通い続けることを希望する事由です。
③学校行事の直前の転学で、行事への参加を希望する場合運動会・修学旅行などの学校行事の直前に転居することになった場合に、その行事に参加してから転校したいという申し出です。
④下校後の児童保護のため、保護者の事業所校区へ就学する場合保護者が自営業などで日中に自宅にいない場合に、保護者の事業所のある校区の学校へ通わせることが認められる事由です。対象は小学校1〜3年生のみと定められています。共働きで実家や事業所に預けることを前提に物件を探す方は、「4年生からは指定校に戻る」ことを織り込んで検討してください。
⑤建替え等による一時転居後も、従前校への就学を希望する場合自宅の建て替えや大規模改修で仮住まいに移るあいだも、元の学校に通い続けることを希望する事由です。住み替えで建て替えを選ぶ方に直接関係します。
⑥夏季休業終了日までに転居予定で、新学年から転居先校区の学校へ通う場合夏休みが終わるまでに転居する予定がある場合に、新学年の当初から転居先の校区の学校に通うことを認める事由です。引き渡し時期が夏にかかる購入では、この事由の適用可否が実務的に効いてきます。
⑦翌学期中に転居予定で、新学期から転居先校区の学校へ通う場合翌学期中に転居する予定がある場合に、新学期の当初から転居先の校区の学校に通う事由です。
⑧同一年度内に二度の転校が必要になる場合転居が重なって1年度のうちに2回転校することになる場合に、子どもの負担を避けるために認められる事由です。
⑨その他、教育委員会が認める場合上記以外でも、教育委員会が相当と認めた場合に変更が認められます。ただし市は「必ずしも許可できるとは限りません」と明記しています。

※許可基準・受付時期は毎年変わります。最終判断は貝塚市の教育委員会です。必ず一次情報でご確認ください。

子育て支援は「市町村ごとに」違う

こども医療費助成や待機児童数は市町村が独自に決めているため、 隣の市に移るだけで条件が変わります。大阪市内での区選びには無かった比較軸です。

項目内容
こども医療費助成の対象18歳到達の年度末まで
所得制限所得制限なし（生活保護受給者・施設入所者は対象外）
一部自己負担1医療機関につき月2日目まで1日500円を限度。3日目以降は無料。月額上限は1人あたり1か月2,500円。対象は保険適用の医療費（入院時食事療養費を含む）
保育所等の待機児童数0人（令和8年4月1日現在・大阪府「市町村別待機児童数」）

貝塚市で学区を見るときの、いちばん大事な注意点

貝塚市の通学区域一覧表のページには、次の一文があります。これは市自身が書いている注意書きです。

「この一覧表は通学区域の概要です。町や地番によっては、通学区域が異なりますので、最終的な通学区域の確認は、町名・地番をご確認のうえ、必ず貝塚市教育委員会学校教育課までお問い合わせください。」

つまり「この町名ならこの小学校」と一覧表だけで決めてはいけない、と市が明言しています。貝塚市は東西4.8km・南北16.0kmと南北に長く、同じ町名でも地番によって通学先が変わりうる形になっています。学区を理由に物件を選ぶ場合は、物件の地番（住居表示ではなく地番）を控えたうえで、貝塚市教育委員会学校教育課に照会してください。

中学校は4校、義務教育学校は二色学園

市の「小・中学校通学区域一覧表」（令和8年2月作成）に載っている学校は、中学校が第一・第二・第三・第四中学校の4校、義務教育学校が二色学園です。義務教育学校は小学校段階（前期課程）と中学校段階（後期課程）を一つの学校として運営する制度で、一覧表では二色一丁目〜四丁目・二色北町・二色南町・二色中町・二色港町が二色学園の校区です。市の「市内小学校一覧」ページ（2019年4月更新）は二色を含む小学校11校を掲載していますが、一覧表では二色地区は二色学園として扱われています。また一覧表には「中央小学校校区の中学校校区は第一中学校と第二中学校に分かれます」という注記があり、同じ小学校区でも進学先の中学校が分かれる地域があります。中学校区まで含めて物件を選ぶ場合は、地番で学校教育課に確認してください。

待機児童数は令和8年4月1日現在0人

大阪府の市町村別の集計では、貝塚市の待機児童数は令和8年4月1日現在0人です。ただし待機児童0人は「希望する園に必ず入れる」という意味ではありません。保育所等の入所を前提に住み替えを検討される場合は、希望する園の空き状況を市の担当課へご確認ください。保育の受け皿は年度によって変動しますので、購入の意思決定の前に、入所の見通しを確認しておくことをおすすめします。

出典：大阪府「市町村別待機児童数（令和8年4月1日・令和7年4月1日）」https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/5992/03_r8-r7taikijidousuu.pdf ／貝塚市「小・中学校通学区域一覧表」PDF https://www.city.kaizuka.lg.jp/material/files/group/77/tsuugakuichiran0711.pdf

給食費は「小中は無償・幼稚園は有償」。しかも年度限りの措置

令和8年度の学校園給食費（食材費）について、市の公表内容を整理します。

区分保護者負担財源
市立小学校なし（「保護者負担はありません」）国の交付金＋市独自補助金
義務教育学校 前期課程なし国の交付金＋市独自補助金
義務教育学校 後期課程なし市独自補助金
市立中学校なし市独自補助金
市立幼稚園あり（「幼稚園給食の保護者負担は令和7年度と同額です」）—

「貝塚市は給食費完全無償」と書くと誤りになります。幼稚園は無償化されておらず、前年度と同額の負担が続きます。そして財源として明記されているのが「物価高騰対応重点支援地方創生臨時交付金活用事業」です。これは年度ごとに判断される臨時の措置であり、恒久制度ではありません。小学校入学が数年先のお子様がいるご家庭は、「いまは無償」を前提に住宅ローンを組むのではなく、負担が戻る可能性を織り込んで資金計画を立てることをおすすめします。

出典：貝塚市「令和8年度学校園給食費（食材費）について」https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/kyoiku/somu/menu/kyusyoku/r8_kyusyokuhi.html ／貝塚市「小・中学校通学区域一覧表」https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/kyoiku/gakkojinken/menu/shochu_nyuugakutenkoutetuduki/shoutyugakkoutuugakukuiki.html ／貝塚市「市立小学校一覧」https://www.city.kaizuka.lg.jp/kosodate/shogakko/shogakko_ichiran.html

10貝塚市で家を買う前に必ず確認したい点

1｜土砂災害警戒区域158箇所・特別警戒区域150箇所。府内でも多い市

大阪府の公表では、貝塚市の土砂災害警戒区域は158箇所、 土砂災害特別警戒区域は150箇所です。 隣接する泉佐野市（103箇所／85箇所）を大きく上回ります。 東西4.8km・南北16.0kmという細長い市域が和泉山脈まで届いているためです。

項目内容
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）158箇所
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）150箇所
集計基準令和8年9月14日までの指定状況（大阪府の集計）
貝塚市の最新告示日平成28年9月13日
区域ごとの種類・所在地大阪府の指定箇所一覧（PDF・Excel）と「土砂災害の防災情報」の地図で確認

特別警戒区域（レッドゾーン）は、建築物の構造規制がかかる区域です。 居室を有する建築物には、土砂の衝撃に対して安全な構造が求められます。 また特定開発行為には許可が必要になります。 イエローかレッドかで、建てられる建物も、住宅ローンの扱いも変わります。 物件の住所で必ず確認してください。

出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html ／ 指定箇所一覧 https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/2844/28_kaizuka.pdf ／ 大阪府「土砂災害の防災情報」https://www.osaka-dosya-portal.net/Map/Index?lang=ja ※この箇所数は大阪府の集計であり、貝塚市が公表している数字ではありません。

2｜立地適正化計画が「居住誘導区域から外す」と書いている区域

貝塚市立地適正化計画（令和5年3月31日公表）は、 居住誘導区域から除外する区域を次のように明記しています。

「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、 洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」などを除外

計画の目的は「コンパクトで災害に強いまちづくり」 「公共交通の利便性が高く、災害リスクが相対的に低い区域に住宅や都市機能を集約」すること。 拠点区分は都市拠点／生活拠点／産業拠点／レクリエーション拠点／交流拠点の5つです。

ここは買う立場から見ると、かなり実務的な意味を持ちます。 居住誘導区域の外にある土地は、市が長期的に住宅を集約していこうとしている区域の外側にあります。 将来の売りやすさ、インフラ更新の優先度、公共交通の維持といった論点に関わります。 計画の公表にともなって事前届出制度が令和5年3月31日から運用されていますので、 一定規模の開発や建築を予定する場合は届出が必要になる可能性があります。 対象は、居住誘導区域の外で3戸以上の住宅を建てる目的の開発行為、1〜2戸でも1,000㎡以上の開発行為、 3戸以上の住宅の新築などで、着手の30日前までの届出です（都市再生特別措置法第88条）。 1〜2戸の戸建てを建てる・買うだけなら届出は不要です。 物件が居住誘導区域の内か外かは、市の居住誘導区域図（PDF）で確認してください。

出典：貝塚市「貝塚市立地適正化計画」 https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/ricchitekiseikakeikaku/001.html ／ 居住誘導区域図 https://www.city.kaizuka.lg.jp/material/files/group/3/kyojyuuyuudoukuikizumen.pdf

3｜津波・高潮とも「該当あり」。想定最大津波水位は3.7m

貝塚市は大阪湾に面しており、津波・高潮のいずれも該当します。

  • 津波：南海トラフ巨大地震（マグニチュード9.1、震源：四国〜和歌山県沖）を想定し、 想定最大津波水位は3.7m。大阪府が平成25年8月に公表したものです。
  • 高潮：大阪府が令和2年8月5日に公表した高潮浸水想定区域（想定し得る最大規模）。 府の詳細図4に貝塚市が含まれます。浸水深の図と浸水継続時間の図がそれぞれ公表されています。

貝塚市は津波・高潮・土砂災害・洪水・内水のハザードマップを1冊にまとめた 「防災ガイドブック」を公開しており、本文にはこう書かれています。

「津波・高潮・土砂災害・洪水・内水ハザードマップと 各種防災情報を1冊にまとめました」

5種類のハザードを1冊で確認できるのは、買い手にとって大きな利点です。 臨海部（二色・脇浜など）を検討する方は津波・高潮を、 内陸部（名越・三ツ松・水間など）を検討する方は土砂災害を、 河川沿いを検討する方は洪水・内水を、それぞれ物件の住所で確認してください。

4｜洪水は見出川・津田川・近木川。内水は時間最大147.0mm

洪水浸水想定区域（想定最大規模）の対象河川は見出川・津田川・近木川の3河川で、 大阪府が令和2年10月に公表しています。 想定降雨は次のとおりです。

河川24時間総雨量 1時間最大雨量公表
見出川1,150mm140.5mm 大阪府・令和2年10月
津田川1,150mm133.1mm 大阪府・令和2年10月
近木川1,150mm132.6mm 大阪府・令和2年10月

近木川は市内を縦貫して流れる川で、景観計画のページでも景観資源として挙げられています。 河口には干潟があり、都市計画マスタープランは「二色の浜、近木川の河口干潟、 寺内町（願泉寺周辺）などの地域固有の自然環境や歴史環境」を 臨海都市地域の地域資源としています。

内水（雨水出水）は別物です。 貝塚市の内水の想定は「貝塚市の下水道計画降雨（時間最大雨量54.6mm相当）を引き伸ばし、 『想定最大規模降雨』（時間最大雨量147.0mm）としたものを設定」とされ、 令和8年1月5日に水防法にもとづき更新されています。 下水道の計画降雨54.6mmに対して想定最大が147.0mm。 この差が、いわゆる「川が溢れていないのに道路が冠水する」現象の想定幅です。 洪水ハザードマップだけを見て安心しないでください。

出典：貝塚市「防災ガイドブック」 https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/kikikanri/kikikanri/menu/bosai/keihatsu/bousaigaidobukku.html

5｜最低敷地面積は150㎡／100㎡／90㎡。貝塚市は逐語で決めている

貝塚市開発行為等の手続等に関する条例（令和7年4月1日施行）の技術基準には、 1戸当たりの最低敷地面積が次のように定められています。 技術基準の本文は「１戸当たりの敷地面積を次に掲げる面積以上としなければならない。」です。

区分一戸建住宅長屋建住宅
第1種低層住居専用地域150㎡以上 150㎡以上
その他の地域100㎡以上90㎡以上

150㎡は約45坪、100㎡は約30坪です。 大阪市内で普通に流通している20坪台の狭小戸建ては、 貝塚市の第1種低層住居専用地域では制度として成立しません。 第1種低層住居専用地域は市街化区域1,663haのうち62.2ha（3.7％）ですが、 「その他の地域」でも一戸建100㎡以上が必要です。 これは選べる物件を減らすという意味ではデメリット、 街並みが細分化されにくいという意味ではメリットです。

条例の適用対象は次のとおりです。

  • 都市計画法第29条の開発許可を要する開発行為
  • 都市計画法第42条・第43条の建築許可を要する建築行為（市街化調整区域内の建築）
  • 盛土規制法第12条の許可
  • 建築基準法第42条第1項第5号による道路築造
  • 開発区域面積300㎡以上（建築戸数3戸以上の宅地開発）
  • 共同住宅・寄宿舎等の建築行為

技術基準には道路と公園の基準も定められています。 道路有効幅員は、0.1ha未満の一般区画街路で4m、0.1ha以上1ha未満は6m（4m以上6m未満）、 主要区画街路6.5〜10m、幹線街路12m以上、接続道路幅員は住宅目的で6.5m以上 （それ以外は9m以上）。 公園等は開発区域3,000㎡以上で「開発区域の面積に３パーセントを乗じて得た面積」 （「100平方メートル未満の場合は、100平方メートルとする」）。 該当しない場合は「開発区域の面積に、３パーセントを乗じて得た面積以上の樹木を主体とした緑地」が 求められます。

出典：貝塚市「貝塚市開発行為等の手続等に関する条例」 https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/machidukuri/menu/kaihatsushidoukankei/kaizukashikaihatukouitounotetudukitounikannsurujourei.html ／ 技術基準 https://www.city.kaizuka.lg.jp/material/files/group/78/kaihatsu-kijunnr08.pdf

6｜盛土の許可をするのは貝塚市ではなく「大阪府」

ここは誤解されやすい点なので、市の本文をそのまま引用します。

「令和6年4月1日に大阪府により盛土規制法の新たな規制区域の指定がなされたため、 貝塚市内における宅地造成等（土石の堆積を含む）の許可の事務については、大阪府が行います。」

貝塚市域は宅地造成等工事規制区域（泉南地域）に指定されています。 許可をするのは大阪府であって、貝塚市ではありません。 一方で、貝塚市開発行為等の手続等に関する条例は 「盛土規制法第12条の許可」を条例の適用対象に含めていますので、 市の手続と府の許可の両方が関係します。 南北16kmの市域に丘陵・山地を抱える市ですから、 造成を伴う土地の購入では手続の確認が欠かせません。

出典：貝塚市「盛土規制法について」 https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/machidukuri/menu/kaihatsushidoukankei/tokuteimoridomachi.html ／ 大阪府 規制区域図（貝塚市）https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/63072/19_kaiduka.pdf

7｜風致地区316ha・防火地域10ha・準防火地域108ha。その他の地域地区

貝塚市の都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在）には、 用途地域以外の地域地区として次のものが記載されています。

地域地区規模備考
風致地区316ha 区域は都市計画課の都市計画図で確認
防火地域10ha—
準防火地域108ha—
臨港地区59.3ha臨海部
生産緑地地区282地区 72.90ha 指定から30年経過する特定生産緑地の制度あり
高度利用地区1.32ha—

風致地区316haは、市街化区域1,663haの約19％にあたる規模です。 風致地区内では建築・宅地造成・木竹の伐採などが許可制になるのが一般的ですが、 検討中の物件が風致地区にかかるかどうかと制限の内容は、 必ず市都市計画課の窓口（都市計画図）と重要事項説明書でご確認ください。 市は都市計画の地図情報について、電話・メール等での回答を原則行っていません。

また、市街地再開発事業が1地区1.3ha、土地区画整理事業が1地区75.6ha 決定されています。 地区計画は7地区（二色南町地区／東山丘陵地区／三ツ松地区／JR和泉橋本駅東地区／ JR東貝塚駅北地区／せんごくの杜地区（教育・福祉エリア、産業・流通エリア）／ JR和泉橋本駅南地区）。 各地区の計画書は市の「地区計画制度」ページに掲載されています。JR駅周辺の3地区は次のとおりです。

地区計画位置・面積主な制限（市掲載の計画書）
JR東貝塚駅北地区小瀬・津田・新井・久保・東・半田の一部／約7.6ha A地区でホテル・遊技施設・一定規模を超える工場などを制限。外壁等は敷地・道路境界から1m以上後退
JR和泉橋本駅東地区橋本・地蔵堂・堤／約3.1ha 建てられる用途を住宅などに限定。敷地面積の最低限度150㎡、高さ10m以下、容積率100％・建ぺい率50％、 緑化率20％以上、壁面後退1m、道路側の塀は高さ1.5m以下
JR和泉橋本駅南地区地蔵堂・王子／約2.1ha 敷地面積の最低限度150㎡、高さ10m以下、容積率100％・建ぺい率50％、緑化率20％以上、壁面後退1m

これらの地区内の物件は建築制限がかかりますので、 決定・変更の時期とあわせて重要事項説明書で必ずご確認ください。

出典：貝塚市「都市計画の決定・変更について」都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在） https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/toshikeikaku_about/kettei_henko.html ／ 貝塚市「地区計画制度」 https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/tikukeikaku/keikaku_seido/index.html ／ 各計画書 https://www.city.kaizuka.lg.jp/material/files/group/3/higasikaizukakeikaku.pdf ・ https://www.city.kaizuka.lg.jp/material/files/group/3/48714906.pdf ・ https://www.city.kaizuka.lg.jp/material/files/group/3/jrizumihasimotominamichikuchikukeikaku.pdf

8｜令和7年4月1日から、貝塚市が景観行政事務を行っています

貝塚市景観計画が令和7年4月1日から運用開始されました。 これは大阪府が所管していた景観法にもとづく景観行政事務を貝塚市へ移管したことにともなうものです。 市のページはこう記しています。

「本市は、山から海にかけての多彩な地形を有し、 国の天然記念物に指定されているブナ林を含む和泉葛城山、蕎原地区の棚田、 白砂青松の二色の浜、市内を縦貫して流れる近木川、 奈良時代に創建されたと伝えられ、今も多くの参詣者を集める水間寺、 中世の自治都市であった寺内町など、多くの魅力的な自然景観、歴史的景観が形成されています。 こうした景観資源を保全・活用し、市全体の良好な景観形成を図るため、 大阪府が所管する景観法に基づく景観行政事務を本市へ移管するとともに、 『貝塚市景観計画』を策定いたしました。」

景観法にもとづく届出、景観ガイドライン、景観アドバイザー制度、景観審議会が設けられています。 令和7年4月1日という運用開始日は、いま家を建てる・建て替える方にとって重要です。 それ以前の事例をもとにした「貝塚市では届出は要らない」という説明は、 現在は当てはまらない可能性があります。 景観計画の対象区域は貝塚市全域で、市街地景観エリア・湾岸景観エリア・山並み緑地景観エリアなどに区分されています。 景観法にもとづく届出が必要なのは、建築物なら高さ15m超または建築面積1,500㎡超 （大阪府の基準は20m超・2,000㎡超）、開発行為なら5,000㎡超などです。 高さ15m以下・建築面積1,500㎡以下の建築物は届出の対象規模に入りません。 色彩などの景観ガイドラインもありますので、建築・外構の計画がある方は市都市計画課にご確認ください。

出典：貝塚市「景観行政団体への移行」 https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/keikangyouseidantai/index.html ／ 「貝塚市景観計画」 https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/keikangyouseidantai/keikankeikaku.html ／ 景観計画 概要版 https://www.city.kaizuka.lg.jp/material/files/group/3/kaizukashikeikankeikakugaiyouban.pdf

9｜そのほか、貝塚市で確認しておきたい制度

  • 市街化調整区域における開発許可：市が専用のページを設けています。 市域の62.2％が調整区域である以上、避けて通れない論点です。
  • 生産緑地地区：282地区72.90ha。 生産緑地地区に係る農地等の区域の規模に関する条例があり、 指定から30年経過する特定生産緑地の制度が運用されています。
  • 立地適正化計画の事前届出制度：令和5年3月31日の計画公表と同時に運用開始。
  • 若年世帯等定住促進住宅取得補助金（最大40万円）： 転入・転居の日に世帯員全員が40歳未満の2人以上の世帯、または18歳未満の子がいる世帯が、 市内で住宅を購入して住んだ場合の補助です（単身世帯・きょうだいのみの世帯は対象外。 市外からの転入は市外に1年以上住んでいたことが条件）。 金額は「地域要件」（市外から居住誘導区域内への転入20万円、区域外から区域内への転居15万円、 区域内での転居5万円、市外から区域外への転入5万円）と 「政策要件」（中古住宅等20万円、市内事業者との契約10万円、子育て・新婚・多子・U30世帯 各5万円。上限20万円）の合計です。 申請は転入・転居後6か月以内（住民票の日付）、受付は4月1日から3月の最終開庁日まで、 予算の上限に達した時点で終了します（市ページ 2026年4月1日更新）。 居住誘導区域の内か外かで金額が変わるため、物件を決める前に区域図で確認してください。

家タダでは、ご検討中の物件について、 市街化区域か調整区域か、土砂災害警戒区域・特別警戒区域にかかっていないか、 地区計画・風致地区の区域内か、最低敷地面積の基準を満たしているかを、 契約前に無料で調査します。物件URLをLINEでお送りください。

※土地が埋蔵文化財包蔵地にかかるかどうか（工事前の届出の要否）は、 市の文化財保存活用室（072-433-7126）でご確認ください。 近くにため池がある物件は、ため池の情報を市の農林課でご確認ください。

11貝塚市の成り立ち ― 願泉寺の寺内町から、大阪府下9番目の市へ

貝塚市の市街地は、寺内町から始まりました。 市の歴史年表は、こう記しています。

「1540年ごろ：海塚（かいづか）村の紀州街道ぞいに 寺内町（じないまち）ができる」

「1550年：寺内町のお寺（いまの願泉寺、ぼっかんさん）に浄土真宗の本願寺から 『方便法身尊像』がご本尊としてあたえられる」

中世の自治都市だった寺内町

寺内町は、寺院を中心に形成された自治的な町です。 貝塚市の公式ページは、この寺内町を次のように書いています。

  • 市の紹介ページ：「願泉寺を中心に形成された寺内町のまちなみなど、 歴史の香りあふれるまち。」
  • 景観計画のページ：「中世の自治都市であった寺内町」
  • 都市計画マスタープラン（都市拠点の定義）：「寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区とし、 本市の玄関口であることから」

注目していただきたいのは、3つめです。 貝塚市は、寺内町を「観光資源」ではなく 都市計画上の「都市拠点」の一部として定義しているのです。 紀州街道沿いにできた中世の町が、いまも市の中心市街地の一部として計画に位置づけられている。 これは大阪府下でもあまり例のない構造です。 文化財ホームページには「寺内町プロポーザル」のページもあります。

水間鉄道の開通

大正末期から昭和初期にかけて、内陸側へ鉄道が延びます。 歴史年表には次の2行があります。

「1925年：水間鉄道の名越−海塚間が開通する」

「1926年：水間鉄道の水間−名越間が開通する」

市公式の表記では、現在の駅は「水鉄水間観音駅」です。 都市計画マスタープランは「水鉄水間観音駅及び東山地区周辺では商業地が形成」と記し、 この駅周辺を生活拠点に位置づけています。 （水間鉄道の他の駅名については、市公式での確認が取れていませんので、 本ページでは市公式典拠としては扱っていません。）

町村合併から市制施行まで ― 「5か町村」は1931年の話

ここはよく間違えられるところです。 貝塚市の市章の説明には「合併5か町村」という表現が出てきますが、 これは1943年の市制施行の話ではなく、1931年の町制のときの話です。 歴史年表に沿って整理します。

年できごと
1540年ごろ海塚（かいづか）村の紀州街道ぞいに寺内町ができる
1550年寺内町のお寺（いまの願泉寺、ぼっかんさん）に 浄土真宗の本願寺から「方便法身尊像」がご本尊としてあたえられる
1925年水間鉄道の名越−海塚間が開通する
1926年水間鉄道の水間−名越間が開通する
1931年貝塚町、麻生郷村、島村、北近義村、南近義村が合併し、貝塚町ができる
1935年木島村を編入
1939年西葛城村を編入
1943年貝塚市ができる（大阪府下では9番目）
1989年「二色」のまちびらきがおこなわれる
平成元年（1989年）市の花＝コスモス、市の木＝ヒノキを市民公募で制定
平成25年（2013年）つげ櫛をモチーフにしたマスコットが制定される
令和5年（2023年）3月31日都市計画マスタープラン（目標年次 令和14年度）／ 立地適正化計画を公表
令和6年（2024年）4月1日大阪府が盛土規制法の規制区域を指定（貝塚市域は宅地造成等工事規制区域）
令和7年（2025年）4月1日貝塚市景観計画の運用開始 （大阪府から景観行政事務を移管）／貝塚市開発行為等の手続等に関する条例が施行

つまり、1931年に5か町村が合併して「貝塚町」になり、 その後2つの村を編入して、1943年に市になったという順序です。 「市制施行のときに5町村が合併した」と書くのは誤りです。

市章の「松葉5本」

貝塚市の市章について、市はこう説明しています。

「貝塚町にあった名松"姫松"にちなむ松葉5本が、 合併5か町村固い契りを願って結び合わされています」

松葉5本は、1931年に合併した貝塚町・麻生郷村・島村・北近義村・南近義村の5つを表しています。 市の花はコスモス、市の木はヒノキで、いずれも平成元年6月に市民公募で定められました。 マスコットはつげ櫛をモチーフにしたもので、平成25年の制定です。

出典：貝塚市「貝塚市の歴史年表」 https://www.city.kaizuka.lg.jp/bunkazai/bunkazaidata/nenp.html ／ 貝塚市「貝塚市の紹介」 https://www.city.kaizuka.lg.jp/shinohoshin/machi/kaizuka.html

12貝塚市の物件を探す・相談する

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免許番号大阪府知事(1)第66296号
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※掲載の数値は令和8年地価公示、令和7年国勢調査、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報ほか公的資料にもとづきます。基準日は出典欄をご確認ください。

13貝塚市の不動産購入に関する記事

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14貝塚市の不動産購入 よくある質問

貝塚市で本当に仲介手数料は0円になりますか？

はい。ネットに掲載されている貝塚市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てています。物件URLをLINEでお送りいただければ、その場で対象かどうかを無料でお答えします。

貝塚市の住宅の相場はいくらくらいですか？

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（直近4四半期・106件）では、戸建の成約中央値が1,600万円（69件・平均145㎡・平均築1998年）、マンションが980万円（37件・平均80㎡・平均築1992年）です。駅別ではJR東貝塚駅1,550万円、南海二色浜駅1,200万円、JR和泉橋本駅1,150万円、南海貝塚駅980万円。土地の値段は令和8年地価公示で1㎡あたり平均59,355円（22地点）です。戸建の平均面積145㎡という数字が示すとおり、大阪市内とくらべてずっと広い区画が動いている市です。

貝塚市の地価はなぜ下がっているのですか？

まず正確にお伝えすると、「なぜ−0.2％なのか」を説明した公的文書は存在しません。そのうえで事実を並べます。令和8年地価公示の住宅地22地点のうち、下がったのは清児・名越・三ツ松・水間・三ケ山の6地点だけ（−0.2〜−1.5％）で、残る15地点は0.0％の横ばいです（1地点は前年に同一番号が無く算出対象外）。下がった6地点はいずれも内陸・山手にあります。関連する公的事実としては、国勢調査人口が平成22年の90,519人をピークに令和2年84,443人まで減っていること、市域の62.2％が市街化調整区域であること、土砂災害警戒区域が158箇所・特別警戒区域が150箇所あること、商業地域がわずか9.5haであることが挙げられます。ただしこれらが原因だと市が説明しているわけではありませんので、因果としては断定しないでください。

貝塚市で地価がいちばん高いエリアと安いエリアはどこですか？

令和8年地価公示の住宅地22地点で見ると、最も高い標準地は北町の89,700円/㎡（前年比0.0％）、最も安い標準地は三ケ山の19,400円/㎡（−1.5％）です。差は4.6倍。北町は南海貝塚駅・寺内町に近い平地部、三ケ山は市の最南部の山麓部です。成約ベースの町丁目別では東山が2,450万円（6件・平均192㎡）で最高、畠中1,700万円、半田1,350万円、澤1,300万円、地藏堂1,300万円と続き、清児850万円が最も安くなっています。なお商業地は3地点平均96,067円/㎡・前年比＋1.4％で、近木町の152,000円/㎡（＋2.7％）が最高です。

貝塚市に市街化調整区域の物件はありますか？

たくさんあります。貝塚市は市域4,393haのうち2,730ha（62.2％）が市街化調整区域で、市街化区域は1,663ha（37.9％）しかありません。調整区域の物件は都市計画税（0.3％）がかからないというメリットがある一方、原則として建築を目的とした開発ができず、建て替えに許可が要る場合があります。また住宅ローンの審査が通りにくい金融機関があります。貝塚市開発行為等の手続等に関する条例は、都市計画法第42条・第43条にもとづく市街化調整区域内の建築許可を要する建築行為も条例の適用対象としています。調整区域の物件は「買えない」のではなく「確認すべきことが増える」物件です。家タダでは契約前に無料で調査します。

貝塚市の土砂災害・洪水・津波のリスクはどうですか？

貝塚市は土砂災害・洪水・内水・津波・高潮のすべてが該当する市です。土砂災害警戒区域は158箇所・特別警戒区域は150箇所（大阪府集計）で、隣の泉佐野市（103／85）を大きく上回ります。洪水は見出川・津田川・近木川の3河川が対象（大阪府が令和2年10月公表）で、想定降雨は24時間総雨量1,150mm、1時間最大雨量は見出川140.5mm・津田川133.1mm・近木川132.6mm。内水は時間最大雨量147.0mm（令和8年1月5日更新）。津波は南海トラフ巨大地震（M9.1）で想定最大津波水位3.7m（大阪府が平成25年8月公表）、高潮は大阪府が令和2年8月5日に公表した想定区域に含まれます。市はこれら5種類を1冊にまとめた「防災ガイドブック」を公開していますので、物件の住所で必ず確認してください。

貝塚市に学校選択制はありますか？　学区はどう確認すればよいですか？

貝塚市は市全域を対象とする学校選択制を導入していません（指定校制）。住所地によって通う学校が決まります。指定校変更は9つの許可事由が定められており、「建替え等による一時転居」「転居予定で新学年から転居先校区へ」などが含まれます。なお保護者の事業所校区への就学（事由④）は小学校1〜3年生のみが対象です。学区の確認方法について、市は次のように明記しています。「この一覧表は通学区域の概要です。町や地番によっては、通学区域が異なりますので、最終的な通学区域の確認は、町名・地番をご確認のうえ、必ず貝塚市教育委員会学校教育課までお問い合わせください。」一覧表だけで判断してはいけない、と市自身が書いています。

貝塚市は給食費が無償だと聞きました。本当ですか？

「小中は無償、幼稚園は有償」が正確です。令和8年度について、市立小学校・義務教育学校前期課程・義務教育学校後期課程・中学校はいずれも「保護者負担はありません」と市が公表しています。ただし市立幼稚園は「幼稚園給食の保護者負担は令和7年度と同額です」＝無償化ではなく据え置き（有償）です。さらに財源が「物価高騰対応重点支援地方創生臨時交付金活用事業」と明記されており、年度ごとに判断される措置であって恒久制度ではありません。入学が数年先のお子様がいるご家庭は、負担が戻る可能性も織り込んで資金計画を立ててください。

二色の浜の近くは住宅地として良いエリアですか？

都市計画上の位置づけを正しく理解しておく必要があります。貝塚市の都市計画マスタープランは臨海部について「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ、周辺の自然環境や住環境に配慮するとともに、操業環境の維持・向上に努める」と記しており、産業拠点です。同時に「二色の浜周辺地区」はレクリエーション拠点でもあり、景観計画のページには「白砂青松の二色の浜」という表現があります。海水浴場のイメージだけで「閑静な住宅地」と考えるのは、計画上の位置づけと食い違います。用途地域では準工業地域366.7ha・工業地域170.7ha・工業専用地域30.9haが指定されており、市街化区域の34.2％が工業系です。成約は南海二色浜駅で17件・中央値1,200万円、町丁目別では二色が13件・980万円（平均97㎡）。臨海部ですので、津波（想定最大津波水位3.7m）と高潮の確認も必須です。

貝塚市で買うとき、家タダに頼むデメリットはありますか？

正直にお伝えすると、あります。売主様側からの報酬だけで成立する形に組み立てるため、物件や取引条件によっては対象外になる場合があります（売主が仲介手数料を支払わない取引など）。また、仲介手数料が0円でも、登記費用・ローン関連費用・固定資産税の精算金・火災保険料などの実費はかかります。貝塚市固有の事情としては、まず市街化区域の物件なら固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％＝1.7％が毎年かかること（調整区域なら都市計画税はかかりません）。さらに土砂災害警戒区域・特別警戒区域が計308箇所ある市ですので、区域にかかる物件では調査に時間がかかり、住宅ローンや火災保険の条件が通常より厳しくなる場合があります。第1種低層住居専用地域では最低敷地面積150㎡という基準があるため、予算を抑えたい方にとっては選択肢が絞られることもあります。対象になるかどうかは物件URLをお送りいただければその場で無料で診断しますので、まずはご相談ください。

貝塚市の物件、その価格で買って大丈夫ですか？

貝塚市は、市域4,393haのうち62.2％が市街化調整区域で、南北16kmの市域が大阪湾から和泉山脈まで届いています。住宅地の地価は市内で最高89,700円/㎡（北町）・最低19,400円/㎡（三ケ山）と、その差は4.6倍。令和8年地価公示で下がったのは22地点のうち6地点だけで、いずれも内陸・山手の地点でした。「貝塚市の相場」という1つの数字では、判断を誤る市です。市街化区域か調整区域か、土砂災害警戒区域・特別警戒区域にかかっていないか、地区計画や風致地区の区域内か、最低敷地面積の基準を満たしているか。家タダでは、こうした調査をすべて契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。気になる物件のURLをLINEでお送りください。

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15本ページで使用した出典（すべて公的一次情報）

当ページに掲載した数値は、すべて以下の公的機関の公表資料にもとづいています。基準日も併せてご確認ください。

運営：株式会社MILLIONS（大阪府知事(1)第66296号）

所在地：大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702

加盟：国土交通大臣指定 不動産流通機構／全国宅地建物取引業協会／不動産公正取引協議会

最終更新：2026年9月18日