【尼崎市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

尼崎市の価格帯で、いくら得になるか

尼崎市の住宅地は1㎡あたり平均206,617円（47地点の単純平均）。市内の標準地は最高415,000円/㎡（南塚口町３丁目８８１番２）から最低97,000円/㎡（戸ノ内町３丁目７７１番７７）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.3倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、尼崎市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は335件。成約価格の中央値は2,600万円、真ん中の半数は1,400万円〜3,600万円に収まっています。延床面積の中央値は95㎡。建築年の中央値は2000年です。

最寄駅で多いのは立花駅（59件）、武庫之荘駅（49件）、園田駅（46件）。

中央値の2,600万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は92万4,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる335件のうち、1981年以前に建てられたものは73件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

尼崎市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて尼崎市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 6地区すべてが5万人を超える市

尼崎市の人口は458,203人、世帯数は248,401世帯です（令和8年〈2026年〉3月31日現在・尼崎市 住民基本台帳人口）。内訳は男222,513人／女235,690人。1世帯当たり人員は約1.84人になります（458,203÷248,401で当方が算出）。

令和7年（2025年）国勢調査の確定値（令和8年9月29日公表）では、尼崎市の人口は457,195人、世帯数（総数）は229,547世帯です（令和7年10月1日現在・総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表）。令和2年国勢調査（459,593人・221,404世帯）からの増減は、人口▲2,398人（▲0.5％）、世帯数＋8,143世帯（＋3.7％）です（増減と率は当方算出）。

そのかわり、尼崎市の人口については、より実務的に使える数字があります。市の住民基本台帳人口の統計は、市域を中央・小田・大庄・立花・武庫・園田の6地区に分けて集計しています。これが市公式で確認できる最も明確な地域区分です。

そして、この6地区すべてが人口5万人を超えています。最大の立花地区が107,439人、最小の大庄地区でも50,399人。その差は2.1倍です。人口5万人というのは、それ単独で市になれる規模です。尼崎市には「人が少ないエリア」が存在しないということになります。本ページの04章で扱う「市内格差4.3倍」という数字は、この人口分布の均質さとも対応しています。

そして地形です。市公式の「位置と面積」のページには、次の記載があります。「市域の約3分の1は海水面以下の低い土地です」「北に行くに従って標高が高くなり、伊丹市との境界線付近は標高5〜10メートル前後の高さ」。市域全体の高低差が10メートル程度しかないということです。市域は東側の猪名川の沖積平野、西側の武庫川の沖積平野、北部の伊丹台地南縁部、中央部の海岸平野部という四つの部分に分かれると市は説明しています（この区分の表記は要約的な抽出のため、原文の確認をおすすめします）。

人口458,203人を50.70km²に収めているので、人口密度は約9,039人/km²（当方算出）。兵庫県内では神戸市・姫路市・西宮市に次ぐ人口規模を、神戸市北区（240.29km²）のおよそ5分の1の面積に収めている計算になります。狭くて、平らで、密。これが尼崎市の土地の基本条件です。

市街化区域と市街化調整区域

尼崎市は、市域のほとんどが市街化区域です。市の公表資料によると、都市計画区域の名称は阪神間都市計画区域で、策定区域は「行政区域の全域」。都市計画区域の面積は50.70平方キロメートル（令和6年4月2日時点）で、そのうち市街化区域が約4,709ヘクタールです（告示日 令和3年3月31日、告示第409号）。

ここから先は、正直に書きます。尼崎市の区域区分のページには、市街化調整区域の面積の記載がありません。市の区域区分のページは、市街化区域の面積を示したうえで、調整区域については「その他の行政区域」とだけ記しており、独立した面積表記がありません。都市計画区域50.70km²＝5,070haから市街化区域4,709haを引くと約361ha・約7.1％という数字になりますが、これは当方の引き算であって市の公表値ではありません。水面・港湾区域の扱いによる誤差も含みます。本ページでは、この数字を「尼崎市の市街化調整区域の面積」として扱いません。

それでも、市街化区域が約4,709ヘクタールあり、都市計画区域が行政区域の全域であるという2つの公表値から言えることははっきりしています。尼崎市で流通している住宅の大半は市街化区域内にある、ということです。神戸市が市域の64％を市街化調整区域としているのとは、正反対の構造です。

尼崎市の用途地域は、面積で最大が第1種中高層住居専用地域（約1,175ha・25.0％）です。「工業都市」という語感からすると意外かもしれませんが、市街化区域の4分の1は中高層の住居専用地域です。いっぽうで工業専用地域が約781ha（16.6％）あり、これは住宅を建てることが原則としてできない用途地域です。工業系3種（準工業8.6％＋工業11.4％＋工業専用16.6％）の合計は36.6％、住居系5種の合計は約2,628ha（55.8％）になります（当方の合算）。

そしていちばん注目すべきは、第1種低層住居専用地域がわずか約87ha（1.8％）しかないことです。第1種低層住居専用地域は、低層の住宅だけが建てられる、いわゆる閑静な戸建住宅地の用途地域。それが市街化区域の1.8％しかないということは、尼崎市には「高級低層住宅地」というカテゴリが制度としてほとんど存在しないということです。これが市内の地価の上限を抑え（最高でも415,000円/㎡）、同時に住居系が過半を占めることで下限を支えている。04章で扱う「市内格差4.3倍」の、都市計画的な正体がここにあります。上位5種のほかは、第2種中高層住居専用地域 約289ha（6.1％）、近隣商業地域 約186ha（3.9％）、第2種住居地域 約167ha（3.5％）、準住居地域 約126ha（2.7％）、商業地域 約87ha（1.9％）、第1種低層住居専用地域 約87ha（1.8％）です。

※尼崎市「用途地域」（令和5年3月30日告示）。合計は約4,709haで市街化区域の面積と一致します。

地価公示 ― 47地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、尼崎市の住宅地の標準地は47地点。 単純平均は1㎡あたり206,617円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.7％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

尼崎市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 尼崎市の住宅地の平均価格は6位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第3位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

尼崎市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地47地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.3倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

尼崎市の土地を理解するうえで、まず押さえるべき数字が2つあります。

1つめ。市公式の「位置と面積」のページには、こう書かれています。 「市域の約3分の1は海水面以下の低い土地です」 「北に行くに従って標高が高くなり、伊丹市との境界線付近は標高5〜10メートル前後の高さ」。 市域全体の高低差が10メートル程度という、きわめて平らな市です。

2つめ。兵庫県の土砂災害警戒区域の指定状況には、こう書かれています。 「尼崎市、稲美町、播磨町には、土砂災害警戒区域の指定はありません」。 兵庫県全体で21,553箇所ある土砂災害警戒区域が、尼崎市には1箇所もない（令和8年6月30日時点）。

この2つは、同じことの表と裏です。 斜面がないから土砂災害が起きない。そのかわり、水が抜けない。 尼崎市の不動産は、この一点から説明できます。 そして、市内の地価が最高415,000円/㎡・最安97,000円/㎡の4.3倍しか開かないことも、 同じ土台の上にあります。順に見ていきます。

まず、令和8年地価公示の住宅地47地点を全部並べる

尼崎市には令和8年地価公示の標準地が、住宅地47地点・商業地15地点・工業地11地点の 合計73地点あります。まず住宅地47地点を、価格の高い順に全部並べます。

この表から読み取れることを4つ挙げます。

• 下落地点はゼロ。前年比が取れた46地点のうち45地点がプラス、杭瀬南新町一丁目だけが横ばい（＋0.0％）です （瓦宮二丁目は前年に同一番号の標準地がないため「—」）。 平均は＋2.7％で、兵庫県内40市区町村のうち変動率では11位、25市のなかでは5位です。 価格の水準（県内6位・25市中3位）に比べると、上がり方は控えめだということになります。
• 最安地点だけが、下に離れています。 47地点のうち46地点が157,000円/㎡〜415,000円/㎡の範囲に収まっており、 10万円を下回るのは戸ノ内町三丁目の97,000円/㎡だけ。 2番目に安い杭瀬寺島一丁目が157,000円/㎡ですから、 最安地点と2番目の間に1.6倍の段差があります。 「市内格差4.3倍」という数字は、実質的にこの1地点がつくっているとも言えます。 戸ノ内町を除くと、46地点の幅は2.6倍まで縮みます（当方算出）。
• 上昇率の差のほうが、価格の差より読み取りやすい。 最大は南塚口町三丁目の＋6.1％、次いで西立花町一丁目＋4.7％、尾浜町三丁目＋4.1％、 浜田町五丁目＋4.0％。 逆に小さいのは杭瀬南新町一丁目＋0.0％、杭瀬寺島一丁目＋0.6％、武庫の里二丁目＋1.0％、 元浜町二丁目＋1.2％、大庄西町一丁目＋1.2％、食満二丁目＋1.2％、大庄川田町＋1.3％、稲葉元町二丁目＋1.3％。 価格はさほど違わないのに、上がり方は10倍以上違う地点があるということです。
• 最安地点は、上昇率では下位ではありません。 戸ノ内町三丁目の前年比は＋3.2％で、市の平均＋2.7％を上回っています。 「安い」ことと「上がっていない」ことは別だということが、この1行から分かります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 所在地番は鑑定評価書情報の表記を丁目表記に改めたものです。

理由1：市街化区域が約4,709ヘクタール。都市計画区域は行政区域の全域

尼崎市の都市計画区域は阪神間都市計画区域で、 策定区域は市の公表表現で「行政区域の全域」。 当初指定は昭和45年10月31日 告示第1407号です。 都市計画区域の面積は50.70平方キロメートル（令和6年4月2日時点）で、 そのうち市街化区域が約4,709ヘクタール（告示日 令和3年3月31日、告示第409号、 備考「船出39.2ヘクタール編入」）。

ここで、このページの方針をはっきり書いておきます。 尼崎市の区域区分のページには、市街化調整区域の面積の記載がありません。 市の区域区分のページは、調整区域について「その他の行政区域」とだけ記しています。 都市計画区域5,070haから市街化区域4,709haを引けば約361ha・約7.1％という数字が出ますが、 これは当方の引き算であって市の公表値ではありません。 水面や港湾区域の扱いも市は示していません。 本ページでは、この数字を「尼崎市の市街化調整区域の面積」として扱いません。

それでも、公表されている2つの数字から言えることははっきりしています。 尼崎市で流通している住宅の大半は市街化区域内にあると考えられるということです。 市街化調整区域は都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定義され、 原則として建築を目的とした開発ができません。 「土地は買えるが、建てられない・建て替えられない」という事態が起こりえます。 尼崎市では、この論点でつまずく場面が多くない。 神戸市が市域の64％を市街化調整区域としているのとは、正反対の構造です。

裏を返すと、都市計画税を払わなくて済む物件も、ほぼ無いということになります。 固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％＝合計1.7％が、市内のほぼすべての物件に等しくかかります。 これは尼崎市を検討するうえでのコスト面のデメリットとして、正直に書いておきます。

出典：尼崎市「都市計画区域・区域区分」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/keikaku/1004954/1004959.html

理由2：用途地域が市域に一様に張られている ― 第1種低層は1.8％だけ

尼崎市は用途地域の面積と構成比を11種すべて公表しています（令和5年3月30日告示）。 これは他市と比べても情報量の多い公表で、そのまま尼崎市の性格を語る資料になります。

「尼崎＝工業都市」という語感は、面積の実態とずれています。 面積で最大なのは第1種中高層住居専用地域（約1,175ha・25.0％）。 住居系5種の合計は約2,628ha（55.8％・当方の合算）で、市街化区域の過半を占めます。 工業系3種の合計は36.6％、商業系2種は5.8％。 「工業の街だから住宅が少ない」というのは、面積で見るかぎり誤りです。

ただし、工業専用地域が約781ha（16.6％）あります。 これは用途地域13種類のなかで唯一、住宅を建てることが原則としてできない区分です。 市街化区域の6分の1が「住めない用途地域」だということになります。 参考までに、隣の伊丹市は工業専用地域を一つも指定していません （伊丹市公式「用途地域は13種類あり、本市においては、田園住居地域及び工業専用地域を除く 11種類を指定しています」）。 同じ阪神間で隣り合う2市が、用途地域の設計ではここまで違います。

そして、この章でいちばん重要な数字です。 第1種低層住居専用地域が、わずか約87ha（1.8％）。 第1種低層住居専用地域は、低層の住宅だけが建てられる、いわゆる閑静な戸建住宅地の用途地域です。 それが市街化区域の1.8％しかないということは、 尼崎市には「高級低層住宅地」というカテゴリが制度としてほとんど存在しないということです。

これが、尼崎市の地価の上限と下限の両方を説明します。

• 上限を抑える。他市で最高価格帯をつくるのは、たいてい低層住居専用地域の高級住宅地です。 西宮市が市内40.4倍という開きを持つのも、斜面の高級住宅地と北部の農村部が同じ市内にあるからです。 尼崎市にはその上側のカテゴリがほぼ無いので、最高でも415,000円/㎡にとどまります。
• 下限を支える。住居系が市街化区域の過半（55.8％）を占め、 しかも第1種中高層住居専用地域が25.0％。 中高層の集合住宅が建てられる土地が市域に一様に広がっているということは、 その土地に住宅需要という値段がつくということです。 成約974件のうち517件がマンションであることとも整合します。

買う側の実務としては、ここから2つの注意が出てきます。 1つは隣地に中高層の建物が建つ可能性が、制度上そこかしこにあるということ。 「いま日当たりがいい」ことと「将来も日当たりがいい」ことは別です。 もう1つは工業専用地域とその周辺の扱いです。 工業専用地域そのものには住宅が建ちませんが、 工業地域・準工業地域（合わせて20.0％）には住宅も工場も建ちます。 用途地域が住居系でなくても住めるし、住居系でも中高層が建つ。 現地では、自分の敷地だけでなく周囲100メートルくらいの用途地域を面で確認してください。

出典：尼崎市「用途地域」（令和5年3月30日告示） https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/keikaku/1004954/1004960/074_youto.html ／ 伊丹市「用途地域」 https://www.city.itami.lg.jp/SOSIKI/TOSHIKATSURYOKU/TOSHIKEIKAKU/TOSIKEIKAKU/YOTOTIKU/1449796843326.html

理由3：高低差10メートル。そして土砂災害警戒区域ゼロ

市公式の「位置と面積」のページには、次の記載があります。

市域全体の高低差が10メートル程度ということです。 市域は東側の猪名川の沖積平野、西側の武庫川の沖積平野、北部の伊丹台地南縁部、 中央部の海岸平野部という四つの部分に分かれると市は説明しています （この区分の表記は要約的な抽出のため、原文の確認をおすすめします）。

住宅地の価格は、多くの市で地形に強く影響されます。 高台の眺望、南斜面の日照、逆に急傾斜地の危険性と擁壁の維持費。 尼崎市には、この変数がありません。 面積50.70km²、高低差10メートル、人口密度約9,039人/km²。 平らな土地に市街地が端から端まで連続しているというのが、尼崎市の姿です。

そして、その帰結がこれです。

兵庫県内で21,553箇所ある土砂災害警戒区域が、尼崎市には1箇所もありません。 これは買い手にとって、はっきりしたメリットです。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、 居室を有する建築物には構造規制がかかり、開発には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 将来の建て替えの自由度にも直接影響します。 尼崎市では、この論点そのものが市内のどこにも発生しません。 傾斜地の擁壁の維持管理という長期コストも、平坦な市では基本的に生じません。

比べてみると差の大きさが分かります。 神戸市北区は土砂災害警戒区域が858箇所（急傾斜地の崩壊611・土石流224・地すべり23）。 伊丹市も「ゼロではありません」（市公式は計6箇所と読める記述、 兵庫県資料では別の内訳となり、数は確定していません）。 尼崎市だけが、はっきりゼロです。

ただし、これを「災害リスクの低い市」と読み替えてはいけません。 斜面がないということは、水が抜けないということでもあります。 尼崎市の災害リスクは、土砂ではなく水（洪水・内水・高潮・津波）に集約されます。 この点は10章で詳しく扱いますが、要点だけ先に書いておきます。

• 高潮：浸水想定区域図の水防法指定日は令和4年6月7日。 想定条件は「台風中心気圧が910hPa（室戸台風規模）」で、 「全ての防潮堤・堤防や水門・陸閘等は、設計条件を超えた段階で破壊」する前提です。
• 洪水：淀川水系・蓬川水系と武庫川水系のハザードマップが、 いずれも想定最大規模降雨で公開されています（2025年3月17日版）。
• 内水：想定最大規模降雨による内水ハザードマップが別に公開されています。
• 津波：津波ハザードマップがあり、市は「実際の災害では、浸水域外での浸水の発生や 浸水深がさらに深くなる可能性があります」と注記しています。

「土砂のリスクはゼロ、水のリスクは4種類」。 これが尼崎市の防災の全体像です。 浸水の深さ・範囲は住所ごとに違うため、必ず物件の住所で市のハザードマップ本体（PDFの地図面）をご確認ください。

出典：尼崎市「位置と面積」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/sogo_annai/003_chisei.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 尼崎市「高潮浸水想定区域」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/bosai_syobo/hazardmap/1037966.html

理由4：6地区すべてが人口5万人超

尼崎市の住民基本台帳人口の統計は、市域を6地区に分けて集計しています。

6地区すべてが人口5万人を超えています。 最大の立花地区107,439人と最小の大庄地区50,399人で2.1倍。 人口5万人はそれ単独で市になれる規模ですから、 尼崎市には「人が少ないエリア」が存在しないということになります。 市街化区域が約4,709ha、用途地域が一様、地形が平ら、人口分布も均質。 これだけそろえば、市内の地価が4.3倍に収まるのは自然な結果だと言えます。

参考までに、兵庫県内の他市と比べておきます。 西宮市は市内40.4倍、宝塚市は24.2倍。 どちらも市域に山地と市街地の両方を抱える市です。 尼崎市の4.3倍、伊丹市の2.9倍という数字は、 「山が無く、市街地が連続している市」であることの表れです。

商業地15地点・工業地11地点 ― 工業地が＋12.3％で動いている

住宅地ばかり見ていると、尼崎市でいちばん動いているものを見落とします。

工業地の＋12.3％は、住宅地の＋2.7％のおよそ4.6倍です。 しかも工業地は11地点もあります。個別に見ます。

前年比のある10地点すべてが2桁近い上昇で、最大は西向島町81番2の＋15.7％です（東海岸町21番10外は前年比なし）。 地積も大きく、南塚口町四丁目は25,984㎡（約2.6ヘクタール）、 東海岸町は23,382㎡。工場用地そのものが標準地になっているということです。

この背景として市公式が紹介しているのが、 兵庫県が平成14年3月に策定した「尼崎21世紀の森構想」です。 対象区域は「尼崎臨海地域（国道43号線以南約1,000ヘクタール）」で、 市域5,070ヘクタールのおよそ20％（当方算出）にあたります。 基本理念は「人々の暮らしにゆとりと潤いをもたらす水と緑豊かな自然環境を創出し、 自然と人が共生する環境共生型のまちづくり」。 ただし、この構想と工業地の地価上昇を因果で結ぶ公的資料はありません。 本ページでは事実の並置にとどめます。 またこの構想は兵庫県のものであって、尼崎市の構想ではありません （市公式ページ自身が県の構想として紹介し、リンク先は兵庫県のページです）。

商業地も見ておきます。15地点の最高は 潮江一丁目814番外の940,000円/㎡（＋9.9％・地積3,975㎡）。 以下、神田北通一丁目695,000円/㎡（＋6.9％）、御園町539,000円/㎡（＋8.9％）、 南武庫之荘一丁目525,000円/㎡（＋6.1％）、南塚口町二丁目486,000円/㎡（＋6.8％）、 昭和通四丁目470,000円/㎡（＋6.8％）、武庫之荘一丁目428,000円/㎡（＋5.2％）、 東塚口町一丁目420,000円/㎡（＋5.0％）、浜田町四丁目335,000円/㎡（＋5.7％）、 東園田町五丁目323,000円/㎡（＋4.2％）、宮内町二丁目293,000円/㎡（＋5.0％）、 立花町三丁目282,000円/㎡（＋4.4％）、武庫元町一丁目248,000円/㎡（＋2.5％）、 尾浜町三丁目216,000円/㎡（＋2.4％）、上坂部三丁目214,000円/㎡（＋3.4％）。 住宅地の最高値415,000円/㎡を、商業地は8地点が上回っています。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）／ 尼崎市「尼崎21世紀の森構想」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/kaihatuproject/rinkai/093morikousou.html

4.3倍の「下端」に何があるか ― 防災街区整備地区計画5地区

市内で最も安い標準地は戸ノ内町三丁目771番77の97,000円/㎡。 47地点で唯一、10万円を下回る地点です。

ここで、市の地区計画の一覧を見ます。 尼崎市には防災街区整備地区計画が5地区あります。

市内最安の標準地がある「戸ノ内町」は、 防災街区整備地区計画「戸ノ内町北地区」の地区名と一致します。 （ここで示しているのは名称の一致です。 物件が地区の区域に入るかどうかは、市の都市計画図でご確認ください。）

防災街区整備地区計画は、密集市街地の整備を目的とした制度です。 市の都市計画課の所掌事務にも 「密集市街地の整備に関する企画、調査及び立案に関すること」と明記されています。 尼崎市に密集市街地があることの、公的な証拠だということになります。

そして、これは住宅地47地点の上昇率とも符合します。 上昇率が最も小さい地点を並べると、 杭瀬南新町一丁目＋0.0％、杭瀬寺島一丁目＋0.6％、武庫の里二丁目＋1.0％。 「杭瀬寺島」は防災街区整備地区計画「今福・杭瀬寺島地区」の地区名に含まれています。 密集市街地の地区名と、地価の上がりにくい地点が重なっているということです。

買う側の実務としては、次の確認が必要になります。

• 前面道路の幅員と種別。密集市街地では、 建築基準法上の道路でない道に接している敷地、幅員4m未満でセットバックが必要な敷地、 接道長が2mに満たない敷地が混じることがあります。
• 再建築が可能かどうか。再建築不可の土地は、住宅ローンが組みにくく、 売るときも買い手が限られます。安く出ている物件には、安い理由があるかもしれません。
• 地区計画による建築制限の有無。防災街区整備地区計画の区域内では、 建築物の構造や壁面の位置などに、その区域だけのルールがかかることがあります。 制限の内容は地区ごとの地区計画書（市「地区計画等」の地区別ページのPDF）で確認でき、 区域内の建築は着手の30日前までに都市計画課（06-6489-6604）への届出が必要です。

出典：尼崎市「地区計画等」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/kentiku/1011803/index.html ／ 尼崎市 都市計画課 所掌事務 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/siyakusyo/section/tosiseibi/074tosikeikaku.html

町丁目別の成約 ― 5,100万円から2,050万円まで

地価公示は4.3倍でしたが、実際に売買された物件の価格を町丁目別に見ると、 次のとおりです（国土交通省の成約価格情報・直近4四半期・尼崎市974件）。

最高の潮江5,100万円と最安の東難波町2,050万円で、2.5倍の差です。 地価公示の4.3倍より狭いというのが、尼崎市の特徴的なところです。 （門真市など、成約の差のほうが地価の差より大きくなる市もあります。）

そして、この表は単純には読めません。 南武庫之荘の中央値は2,350万円ですが、 標準地の南武庫之荘四丁目は293,000円/㎡で市内5位の水準です。 逆に潮江の標準地（潮江三丁目）は180,000円/㎡で市内29位。 土地の単価の順番と、成約中央値の順番が、まったく一致していません。

理由は、流通している物件の種別です。 尼崎市の成約974件の内訳はマンション517件・戸建457件で、ほぼ半々。 マンションの中央値は2,700万円（平均専有69㎡・平均築1997年）、 戸建の中央値は3,100万円（平均面積82㎡・平均築2005年）です。 潮江はJR尼崎駅周辺で商業地の地価が市内最高（潮江一丁目940,000円/㎡）のエリアであり、 新しい大型のマンションが流通していれば中央値は上がります。 「町丁目の中央値が高い＝土地が高い」ではありません。

尼崎市で相場を見るときは、町名で決めつけず、 必ず「種別（戸建かマンションか）」と「面積」をそろえて比較してください。 なお国土交通省の成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 本ページには土地単独の成約中央値を掲載していません。

駅別の成約 ― JR塚口4,250万円、武庫之荘166件

この表から読み取れることが3つあります。

• 「塚口」と「尼崎」は、それぞれ2つの駅があります。 JR塚口（JR宝塚線）と阪急塚口（阪急神戸線・阪急伊丹線）、 JR尼崎（JR神戸線）と阪神尼崎（阪神本線）。 市の自転車等放置禁止区域の一覧でも、それぞれ別々に掲載されています。 成約中央値もJR塚口4,250万円と阪急塚口4,000万円で250万円違います。 広告の「塚口駅徒歩◯分」「尼崎駅徒歩◯分」は、どちらの駅かを必ず確認してください。
• 徒歩分数と中央値が、きれいに対応しています。 中央値が最も高いJR塚口は平均徒歩9分で市内最短、 中央値2,700万円の武庫之荘は平均14分。 尼崎市では「どの駅か」と同じくらい「駅からどれだけ近いか」で価格が決まる 傾向がうかがえます。市内に13駅があり、平らで自転車が使いやすい市らしい結果です。
• 武庫之荘の166件は、市内974件の17％。 立花129件、JR尼崎120件、園田99件と続き、 上位6駅で676件＝全体の約69％（当方算出）を占めます。 尼崎市の住宅流通は、この6駅を軸に回っていると言えます。

実際の成約は、こんな中身です

数字の話が続いたので、実際の成約事例も挙げておきます。 いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 家タダ自身の取引実績ではありません。

戸建4件に共通しているのは、新しいことと、小さいことです。 築年は2021年・2021年・2024年・2025年。 土地面積は45㎡・55㎡・65㎡・65㎡、延床は85㎡・90㎡・95㎡・105㎡。 成約457件の平均面積（土地面積）82㎡という数字より、4件とも土地は小さめです。 尼崎市の戸建市場は、80㎡前後の土地に建つ新しい木造住宅が中心だということです。 土地が広い市ではありません。 一般に住宅用地の課税標準の特例は200㎡を境に率が変わりますが、 尼崎市で流通している戸建の多くは、その境目のかなり手前に収まります （200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1。尼崎市「住宅用地」）。

マンション4件はすべて2,700万円で、 築1995年・2001年・2002年・2007年、専有60〜75㎡。 成約517件の平均築年は1997年ですから、平均で築30年近いということになります。 マンションを検討する場合は、価格・専有面積・築年と同じくらい、 管理組合の運営状況、修繕積立金の水準、長期修繕計画の有無、 直近の大規模修繕の履歴を確認してください。

そして、南武庫之荘の戸建の最寄駅にご注目ください。 「甲子園口」は西宮市の駅です。 尼崎市は大阪市・豊中市・伊丹市・西宮市と接していますので、 市外の駅が最寄りになる物件は出てきます。 住所が尼崎市であれば、固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスは 尼崎市のものが適用されます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・尼崎市974件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積は公表値を四捨五入した区分値です。 成約価格情報には「土地のみ」の区分が存在しないため、土地単独の中央値は掲載していません。

まとめ：尼崎市は「エリアより、その住所の水」で決まる市

尼崎市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち6位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは3位。 変動率（＋2.7％）は県内40市区町村中11位、25市中5位です。 「価格の水準は県内で上位、上がり方は真ん中」というのが、数字で見た尼崎市の位置です。

そしてその内側は、地価公示で4.3倍、成約で2.5倍。 西宮市40.4倍・宝塚市24.2倍と比べれば市内格差は小さいほうです。 言い換えると、尼崎市では「どのエリアを選ぶか」で勝負がつきにくい。 そのかわり、確認すべきことははっきり決まります。

• その住所が、洪水・内水・高潮・津波の4つのハザードマップでどう評価されているか （市公式が「市域の約3分の1は海水面以下」と明記している市です）
• その物件が防災街区整備地区計画5地区や、市内34件の地区計画等の区域に入らないか
• 前面道路の幅員と種別、再建築の可否（密集市街地がある市です）
• 隣地・向かい・裏の用途地域（第1種中高層住居専用地域が市街化区域の25.0％を占めます）
• 工場跡地かどうか（市は土壌汚染の区域一覧と工場跡地の取扱要綱を運用しています）
• マンションなら管理組合・修繕積立金・大規模修繕の履歴 （成約517件の平均築年は1997年です）

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の尼崎市

尼崎市は、市章が「工都を表す『工』と『アマガサキ』の『ア』『マ』を図案化したもの」だと市公式が説明している市です。市章そのものが、工業都市であることを宣言しているということになります。市制施行は大正5年（1916年）で、平成28年に市制100周年を迎えました。市章は当初、中央の左右に丸印がなく、「昭和11年小田村との合併の際、丸印を加え、現在の市章となりました」。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真は、高度経済成長が終わった直後の尼崎市にあたります。市域の南側、国道43号以南の臨海部に工場群が広がっていること、そして市街地が市域のほぼ全体に隙間なく連続していることを見てください。尼崎市の市街地の骨格は、この時点で完成しています。右側は、そこから半世紀が経ち、兵庫県の「尼崎21世紀の森構想」（平成14年3月策定・国道43号線以南約1,000ヘクタール）が動き、令和8年地価公示で工業地が前年比＋12.3％まで上がったあとの姿です。平らな土地に市街地が端から端まで連続しているという尼崎市の性格は、50年前も今も変わっていません。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28708〜28710・y13007〜13008）で切り出しています。

尼崎市には、市公式の地域区分が2種類あります。1つは住民基本台帳人口の集計単位である中央・小田・大庄・立花・武庫・園田の6地区（6地区すべてが人口5万人以上、最大の立花107,439人と最小の大庄50,399人で2.1倍）。もう1つは自転車等放置禁止区域の指定にある「尼崎市内鉄道駅（JR、阪急、阪神の13駅）」と、市営自転車駐車場の東部地域・西部地域・阪神尼崎駅周辺エリアという区分です。

本ページのエリアガイドは、6地区ではなく「駅」を軸に整理します。

以下の6つのまとまりは、令和8年地価公示の全73地点（住宅地47・商業地15・工業地11）、国土交通省の成約価格情報974件（町丁目別・駅別・個票）、そして市が公表している地区計画34件の地区名を当方が突き合わせて整理したものです。市が公表している地域区分そのものではありませんので、その点をお断りしておきます。尼崎市は市内の地価差が4.3倍しかない市です。「どのエリアか」で大きく外すことは起きにくいぶん、そのエリアの何が違うかを具体的に見ていくことが重要になります。

※エリア区分と各エリアの記述は、尼崎市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

尼崎市は、鉄道の密度が高い市です。市が「尼崎市内鉄道駅」として挙げているのはJR・阪急・阪神の13駅で、面積50.70km²の市域に3事業者の路線が走っています。阪急神戸線（武庫之荘・塚口・園田）、阪急伊丹線（塚口）、JR神戸線（立花・尼崎）、JR宝塚線（塚口・猪名寺）、阪神本線（武庫川・尼崎センタープール前・出屋敷・尼崎・大物・杭瀬）。南北方向にも東西方向にも路線があり、市内のどこからでも、いずれかの駅の徒歩圏または自転車圏に入るという状態に近くなっています。04章で扱う「市内格差4.3倍」＝市内の地価差の小ささは、この鉄道網の密度とも無関係ではないと考えられますが、市がそう説明しているわけではありませんので、本ページでは因果としては書きません。

※本表に載せているのは、尼崎市公式が「尼崎市内鉄道駅」として挙げた13駅です。市は自転車等放置禁止区域の指定について「駅周辺（JR、阪急、阪神の13駅）」と明記し、事業者別に阪急＝武庫之荘・塚口・園田の3駅、JR＝立花・尼崎・塚口・猪名寺の4駅、阪神＝武庫川・尼崎センタープール前・出屋敷・尼崎・大物・杭瀬の6駅を区分して掲載しています。

そして、尼崎市でいちばん事故が起きやすいのが駅名です。

①「塚口駅」は2つあります。JR宝塚線のJR塚口駅と、阪急神戸線・阪急伊丹線の阪急塚口駅は別の駅で、場所も違います。市の放置禁止区域の一覧にも「JR線＝塚口駅」「阪急線＝塚口駅」が別々に載っています。成約データでも阪急塚口82件・中央値4,000万円、JR塚口80件・中央値4,250万円と、別々に集計されています。

②「尼崎駅」も2つあります。JR神戸線のJR尼崎駅と、阪神本線の阪神尼崎駅は別の駅です。さらに阪神には尼崎センタープール前駅という別の駅もあります。成約データではJR尼崎が120件・中央値3,750万円で集計されています。

③「猪名寺駅」は尼崎市です。伊丹市ではありません。JR宝塚線の猪名寺駅は、尼崎市の放置禁止区域の指定13駅にJR線として含まれています。市内には「猪名寺駅前東地区」という地区計画もあります。伊丹市の駅はJR（伊丹・北伊丹）と阪急（伊丹・新伊丹・稲野）の5駅だけで、猪名寺は含まれません。阪急伊丹線の「稲野駅」（伊丹市）と「猪名寺駅」（尼崎市）も別の駅です。

④市外の駅が最寄りになる物件もあります。成約の個票では、南武庫之荘の戸建（2021年築・木造・土地55㎡／延床90㎡・3LDK）が3,100万円で成約し、最寄駅は「甲子園口」・徒歩20分と記録されています。甲子園口駅は西宮市の駅です。尼崎市は大阪市・豊中市・伊丹市・西宮市と接していますので、市外の駅が最寄りになる物件は出てきます。住所が尼崎市であれば、固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスは尼崎市のものが適用されます。

表の乗降人員は、国の駅別乗降客数データ（2024年の1日あたり乗降客数）の値です。このデータに含まれる市内13駅のなかで最も多いのはJR尼崎駅（89,252人／日）、次いで阪神尼崎駅（52,054人／日）、JR立花駅（46,054人／日）、阪急武庫之荘駅（45,767人／日）、阪急塚口駅（43,059人／日）です。同じ「尼崎」「塚口」でも、JRと阪神・阪急で値が別に出ています（JR塚口22,996人／日、阪急塚口43,059人／日）。事業者ごとに算出方法が異なるため、事業者をまたいだ比較は目安としてご覧ください。
※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

なお、各駅の説明に挙げた標準地・町丁目は、市が駅と町名の対応を公表しているわけではなく、当方が令和8年地価公示と国土交通省の成約価格情報を整理したものです。成約価格情報の「最寄駅」は物件ごとに記録された値で、行政区域とは無関係です。

道路

市の道路のページで名前が挙がっている都市計画道路は、園田西武庫線（開通）と園田豊中線（整備中）です。また阪急塚口駅南駅前広場改良事業も掲載されています。園田西武庫線は藻川工区（新藻川橋）が2026年3月20日に開通しました（市のお知らせ「都市計画道路 園田西武庫線の開通について」2026年2月27日更新）。園田豊中線は、市が概要・道路計画説明会・工事のお知らせのページを設けています。区間・幅員は路線ごとの市のページでご確認ください。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかることがあります。検討中の物件の前面道路や周辺道路に計画があるかどうかは、市の担当課にご確認ください。

将来の材料として、もう1つ挙げておきます。市の道路のページには「（仮称）武庫川周辺阪急新駅」が掲載されています。市によると、新駅は阪急神戸線の武庫之荘駅と西宮北口駅の間の武庫川橋梁上（武庫之荘駅から約1.6km、西宮北口駅から約1.7km）に設けられ、令和7年4月4日に尼崎市・西宮市・阪急電鉄が基本協定を締結しました。開業目標は令和13（2031）年度末、概算事業費は約86億円で、3者が3分の1ずつ負担します（尼崎市「新駅事業に着手しました（基本協定の締結）」2025年6月4日更新）。駅名は「（仮称）」のままで、令和8年9月には令和8年度の事業説明会の案内が掲載されています。開業は数年先の目標です。新駅を前提にした価格の上乗せは、慎重に判断してください。

国道43号は、尼崎市の南部を語るうえで外せない線です。兵庫県が平成14年3月に策定した「尼崎21世紀の森構想」の対象区域が、市公式の説明で「尼崎臨海地域（国道43号線以南約1,000ヘクタール）」とされています。約1,000ヘクタールは、市域5,070ヘクタールのおよそ20％（当方算出）。構想の基本理念は「人々の暮らしにゆとりと潤いをもたらす水と緑豊かな自然環境を創出し、自然と人が共生する環境共生型のまちづくり」です。この構想は兵庫県のものであって、尼崎市の構想ではありません（市公式ページ自身が県の構想として紹介しています）。

自転車については、市が地域区分つきで市営自転車駐車場を公表しています。東部地域＝JR尼崎駅・阪急塚口駅、西部地域＝JR立花駅（第1〜第7＋南地下）・武庫之荘駅・阪神出屋敷駅、そして「阪神尼崎駅周辺エリア」＝阪神尼崎駅。JR立花駅の駐輪場が第1〜第7＋南地下という規模であることは、この駅の自転車利用の多さを示しています。市域は「市域の約3分の1は海水面以下の低い土地」（市公式の逐語）という平地で、高低差が10メートル程度しかありません。自転車での移動のしやすさは、市内でほぼ均一だと考えられます。

※出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html ／尼崎市「尼崎市内鉄道駅周辺の自転車等放置禁止区域」https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/kuruma/zitensya/08023302/index.html ／尼崎市「市営自転車駐車場」https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/kuruma/zitensya/1040932.html ／尼崎市「道路」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/douro/index.html ／尼崎市「新駅事業に着手しました（基本協定の締結）」https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/douro/1041313/1041314.html ／尼崎市「都市計画道路 園田西武庫線の開通について」https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/douro/1042813.html ／尼崎市「尼崎21世紀の森構想」https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/kaihatuproject/rinkai/093morikousou.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも尼崎市の公表値で、市の計算式は「課税標準額 × 税率1.4％」（固定資産税）「課税標準額 × 税率0.3％」（都市計画税）です。合計1.7％は当方の合算です。

この税率は、隣の伊丹市とまったく同じです。都市計画税0.3％は地方税法が定める制限税率いっぱいの水準でもあります。阪神間で市を比べるとき、税率は比較軸になりません。差が出るのは税率ではなく、課税標準額（＝土地と家屋の評価額）のほうです。細かい点では納期が伊丹市とずれており、尼崎市は4月・7月・12月・2月の年4回、伊丹市は第4期が翌年3月1日です。

課税標準額について、市は「課税標準額とは実際の税額を計算するための基礎となる額で、原則として課税標準額と価格は同額」と説明しています。納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

住宅用地の課税標準の特例は、市の「住宅用地」のページに次のとおり掲載されています。小規模住宅用地（1戸につき200㎡以下の部分）は、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1。一般住宅用地（200㎡を超える部分。家屋の床面積の10倍まで）は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2です。住宅を新築・増築・取り壊したときや、住宅の敷地を駐車場にするなど土地の使い方を変えたときは、住宅用地の申告が必要です（尼崎市「住宅用地」https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/zei/029koteisisan/1003473/029juutakuyouti.html ／問い合わせは資産税課）。

新築住宅の減額は地方税法の全国共通の制度で、120㎡までの部分の固定資産税が2分の1になります（一般の住宅は3年度分、3階建以上の中高層耐火建築物は5年度分）。令和8年度の改正で令和13年3月31日までの新築が対象に延長され、令和8年4月以降の新築は床面積40㎡以上240㎡以下が要件です（e-Gov法令検索 地方税法附則第15条の6 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226）。

そのうえで、尼崎市の水準感を公的データで示しておきます。尼崎市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均206,617円（令和8年地価公示・47地点）で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち6位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは3位です。県内では高いほうの市だということになります。

ただし尼崎市の場合、市内の標準地の幅が415,000円/㎡〜97,000円/㎡＝4.3倍。西宮市の40.4倍、宝塚市の24.2倍と比べればかなり狭い範囲です。市内で場所を変えても、土地の単価が極端には変わらないということですから、「安いエリアを探して毎年の税負担を下げる」という発想は効きにくくなります。成約データでは、戸建457件の平均面積（土地面積）は82㎡。住宅用地の特例は200㎡を境に率が変わりますので、尼崎市で流通している戸建の多くは、敷地全体が小規模住宅用地（固定資産税の課税標準6分の1）に収まる規模だと読めます。

免税点

同一人が尼崎市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：市の公式表現で「全納又は年4回［4月・7月・12月・2月］に分けて納め」る／賦課期日は毎年1月1日。その日に所有している固定資産が課税の対象

※税率は尼崎市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域はゼロ。そのかわり、水のリスクが4種類ある

兵庫県の土砂災害警戒区域等の指定状況には、次の一文があります。

これは買い手にとって、はっきりしたメリットです。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、 居室を有する建築物には構造規制がかかり、開発には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 将来の建て替えの自由度にも直接影響します。 尼崎市では、この論点そのものが市内のどこにも発生しません。 傾斜地の擁壁の築造年・構造・水抜き穴を確認し、更新費用を見込む、 という中古戸建の定番の確認項目も、平坦な市では基本的に出番がありません。

ただし、ここで話を終えると不正確になります。 斜面がないということは、水が抜けないということでもあります。 市公式が「市域の約3分の1は海水面以下の低い土地です」と明記している市です。 尼崎市の災害リスクは、土砂ではなく水に集約され、そのぶん一つひとつの重みが増します。 市が公開しているハザードマップは、次のとおりです。

物件の住所で、この5種類のハザードマップ（洪水2種・内水・高潮・津波）を すべて確認してください。 とくに内水ハザードマップは洪水ハザードマップとは別物です。 河川があふれる（外水）のではなく、下水道の能力を超えた雨水が排水できずに浸水するのが内水です。 市域の約3分の1が海水面以下という土地では、内水は構造的な論点になります。

浸水の深さ・範囲は住所ごとに違います。 検討中の物件の住所を、市のハザードマップ（PDFの地図面）と防災ガイド（2026年2月2日版）で必ず確認し、 重要事項説明書の水害ハザードマップの説明と突き合わせてください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 尼崎市「洪水ハザードマップ」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/bosai_syobo/hazardmap/021_kouzui_hazardmap.html ／ 尼崎市「位置と面積」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/sogo_annai/003_chisei.html

2｜高潮 ― 令和4年6月7日の水防法指定と、「堤防は壊れる前提」という想定

尼崎市の高潮浸水想定区域は、水防法にもとづく指定です。 市は「浸水想定区域図の水防法指定日：令和4年6月7日」と記しています。 そして、その想定条件を次のように明記しています。

この2行は、そのまま読んでください。 910ヘクトパスカルという中心気圧は、室戸台風規模だと市自身が説明しています。 そして防潮堤・堤防・水門・陸閘のすべてが、設計条件を超えた段階で壊れる前提で 浸水範囲が描かれている、ということです。

これは「起こる」という予測ではなく、「最大規模を想定するとこうなる」という図です。 水防法にもとづく想定最大規模の浸水想定区域図は、どの自治体でもこの考え方で作られます。 ただ、市域の約3分の1が海水面以下で、南は大阪湾に面している尼崎市の場合、 この想定が意味するところは他市より重くなります。

買う側の実務としては、次の3点です。

• 高潮ハザードマップと津波ハザードマップの両方を、物件の住所で確認する。 どちらも大阪湾側からの浸水を扱いますが、別の資料です。
• マンションなら、何階かを見る。浸水想定は階数によって意味が変わります。 また電気室・機械式駐車場・エレベーターの位置も確認材料になります。
• 戸建なら、基礎の高さと周辺との高低差を現地で見る。 市域の高低差は10メートル程度しかありませんが、 数十センチの差が浸水するかしないかを分けるのが平地の特徴です。

「土砂災害警戒区域がゼロの市」であることと、 「市域の約3分の1が海水面以下で、高潮の指定を受けている市」であることは、 同時に成り立ちます。 どちらか片方だけを見て判断しないでください。

出典：尼崎市「高潮浸水想定区域」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/bosai_syobo/hazardmap/1037966.html

3｜市域全域が宅地造成等工事規制区域（盛土規制法・令和7年4月1日〜）

市公式の逐語です。

一部ではなく「市域全域」である点が尼崎市の特徴です。 これは市域のほとんどが市街化区域であることとも整合しています。 いっぽうで特定盛土等規制区域と造成宅地防災区域の指定はないと市が明記しています。

平らな市ですから大規模な盛土は想定しにくいものの、 造成を伴う購入では手続きの確認が必要です。 古家を解体して地盤を触る、駐車場を作るために擁壁や土留めを設ける、 隣地との段差を処理する、といった工事が対象になり得ます。 中古戸建を買ってリフォームする場合も、外構工事の規模によっては関係してきます。 規制の対象となる工事の規模・許可の要否は市の担当課にご確認ください。

なお市の大規模盛土造成地の調査結果のページには、 「尼崎市内において該当する大規模盛土造成地は確認されませんでした」とあります（2018年2月16日更新）。 市は同じページで、確認されなかったことが地震時などに被害が起きないことを意味するものではない、と注意書きしています。

出典：尼崎市「盛土規制法」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/kentiku/1041189/index.html ／ 尼崎市「大規模盛土造成地の調査結果」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/bosai_syobo/1036435/1002223.html

4｜地区計画等が34件。防災街区整備地区計画が5地区ある

尼崎市の地区計画等は、市の一覧を数えると合計34件になります（数えは当方）。 内訳は地区計画18、再開発等促進区を含む地区計画2、防災街区整備地区計画5、 沿道地区計画5、地区まちづくりルール4。

このうち、住宅を買う側にとって重要なのが防災街区整備地区計画です。 これは密集市街地の整備を目的とした制度で、 市内に密集市街地があることの公的な証拠になります。 対象は今福・杭瀬寺島／潮江／浜／戸ノ内町北／下坂部川出の5地区。 市の都市計画課の所掌事務にも 「密集市街地の整備に関する企画、調査及び立案に関すること」と明記されています。

04章で見たとおり、市内最安の標準地がある「戸ノ内町」と、 上昇率が市内最小クラスの「杭瀬寺島」は、いずれもこの5地区の地区名に含まれます。 （ここで示しているのは名称の一致です。 物件が地区の区域に入るかどうかは、市の都市計画図でご確認ください。）

密集市街地のエリアで物件を検討する場合、次の確認が実務上必須になります。

• 前面道路の幅員と種別（建築基準法上の道路か、幅員4m未満でセットバックが必要か）
• 接道長が2m以上あるか、再建築が可能か （再建築不可の土地は住宅ローンが組みにくく、売却時も買い手が限られます）
• 地区計画による建築制限の有無 （地区ごとの地区計画書PDFで確認。市によると地区計画21件・防災街区整備地区計画5件には建築条例・規則があり、 区域内の建築は着手の30日前までに都市計画課〈06-6489-6604〉へ届出が必要）

土地を分けて戸建を建てる場合は、市の「最低敷地面積」の基準もかかります。 尼崎市住環境整備条例（第18条）は、一戸建て住宅・長屋の1戸あたりの最低敷地面積を用途地域ごとに定めています （開発区域5,000㎡未満の場合）。

1つの土地を分ける場合は1区画に限り基準の0.8倍まで緩和され、 幅4m未満の路地状部分だけで接道する敷地は路地状部分の面積の2分の1を除いて計算します。 2012年4月1日より前に分筆された土地をそのまま使う場合などは適用除外です。 また地区計画等で敷地面積の最低限度が定められている区域では、原則としてこの基準ではなく地区計画の値が使われます。 参考までに、尼崎市で成約した戸建457件の平均土地面積は82㎡（国土交通省 成約価格情報）で、第1種中高層住居専用地域の基準90㎡を下回ります。 将来の建て替えや分割の可否は、開発指導課（06-6489-6612）で確認できます （尼崎市「住宅の最低敷地面積の基準」2025年8月1日更新）。

出典：尼崎市「地区計画等」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/kentiku/1011803/index.html ／ 尼崎市「地区計画等に関する手続について」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/kentiku/1005034.html ／ 尼崎市「住宅の最低敷地面積の基準」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/kentiku/1005036/1017326/1017882.html ／ 尼崎市 都市計画課 所掌事務 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/siyakusyo/section/tosiseibi/074tosikeikaku.html

5｜工場跡地と土壌汚染 ― 市が独自の一覧と要綱を運用している

尼崎市の市章は「工都を表す『工』と『アマガサキ』の『ア』『マ』を図案化したもの」だと 市公式が説明しています。 市は自らの性格を「近代に入ると日本有数の工業都市として栄えるなど、 尼崎は歴史の中で、常に重要な位置を占めてきました」と記しています。

その帰結として、市は次の制度を独自に運用しています。

実務としてお伝えしたいのは1点です。 工業地域・準工業地域・工業専用地域の周辺や、工場跡地と思われる土地を検討する場合は、 土壌汚染の区域指定の有無を確認する価値があります。 市が「要措置区域、形質変更時要届出区域一覧」と「工場跡地に関する取扱要綱」を 持っているということは、そういう土地が実際に取引されている市だということです。

検討中の土地の町名が一覧にあれば、区域の範囲を市の環境保全課（06-6489-6305）で確認してください。 土壌汚染対策法の区域に指定されている土地は、重要事項説明書でも説明される項目です。

出典：尼崎市「都市の公害対策」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/kankyo/tosi_kogai/index.html ／ 尼崎市「要措置区域、形質変更時要届出区域一覧」（2026年6月4日更新） https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/kankyo/tosi_kogai/1011848.html ／ 尼崎市「市章」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/sogo_annai/019shisyou.html

6｜立地適正化計画・特別用途地区・内陸部工業地の土地利用誘導指針

尼崎市には、用途地域とは別に、次の制度のページがあります。

• 立地適正化計画。市は令和6年3月に新しい計画（目標年次 令和6〜15年度）を策定し、 令和6年4月1日に居住誘導区域・都市機能誘導区域を一部見直しました。 両区域の図は「尼崎市立地適正化計画に係る届出制度について」のページにPDFで掲載されています。 居住誘導区域の外で3戸以上の住宅を建てる場合や一定規模以上の開発をする場合は、 着手の30日前までに都市計画課（06-6489-6604）への届出が必要です （1〜2戸の家を普通に建てる・買うだけなら届出は不要）。
• 特別用途地区。5種類が指定されています（都心商業・業務／工業保全型特別工業地区〈扶桑町〉／ 中央・三和商店街／住工共存型特別工業地区／都市機能誘導〈JR尼崎駅南地区〉）。 扶桑町地区では住宅・共同住宅が、中央・三和商店街特別用途地区では1階の住戸などが規制されます。 特別用途地区は用途地域の指定に上乗せして特定の用途を制限・緩和する制度ですので、 該当していれば建てられるものが変わります。
• 内陸部工業地の土地利用誘導指針。 工業都市・尼崎に固有の制度で、立地適正化計画のページ群に掲載されています。 「内陸部の工業地をどう使うかについて、市が方針を持っている」という事実自体が、 工業地が前年比＋12.3％で上がっていることの背景を考えるうえで参考になります。

検討中の物件が該当しそうな場合は、市の都市計画課（06-6489-6604）でご確認ください。

出典：尼崎市「立地適正化計画」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/keikaku/1004958/index.html ／ 尼崎市「尼崎市立地適正化計画に係る届出制度について」（2024年4月1日更新） https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/keikaku/1004958/1005024.html ／ 尼崎市「都市計画マスタープラン・立地適正化計画」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/si_kangae/si_keikaku/1032197/index.html ／ 尼崎市「特別用途地区」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/tosi_seibi/keikaku/1004954/1004960/074_tokuyoh.html

7｜航空機騒音 ― 尼崎市も「大阪国際空港周辺」の市です

意外に思われるかもしれませんが、尼崎市も大阪国際（伊丹）空港の周辺自治体です。 市の公害対策のページに「大阪国際空港周辺対策基金」が掲載されています。 また兵庫県の告示では、航空機騒音に係る環境基準の地域類型について、 尼崎市が「市の全域。ただし、都市計画法の規定による工業専用地域を除く」として 指定されています（昭和51年7月2日 兵庫県告示第1376号ほか）。 物件の住所に当てはまる類型（Ⅰ・Ⅱ）は、購入前に兵庫県の告示（地域類型の指定）と用途地域で確認してください。

航空機騒音の対策区域（第一種区域など）に当たるかどうかは、物件の住所で確認してください。 なお伊丹市が公表している第一種区域の町名リストに、尼崎市の町名は含まれていません。 空港の騒音が気になる方は、市の環境部局、または国土交通省大阪航空局にご確認ください。

出典：尼崎市「都市の公害対策」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/kankyo/tosi_kogai/index.html ／ 兵庫県「航空機騒音に係る環境基準の地域類型の指定」 https://www.kankyo.pref.hyogo.lg.jp/jp/taiki/leg_237/leg_5881

8｜マンションを買う場合 ― 成約517件の平均築年は1997年

尼崎市の成約974件のうち517件はマンションで、 中央値2,700万円・平均専有69㎡・平均築年1997年です。 平均で築30年近いということになります。 成約の53％がマンションという構成は、 第1種中高層住居専用地域が市街化区域の25.0％を占めるという用途地域の構成とも整合します。

成約の個票を見ると、昭和南通（2007年築・RC・専有70㎡・3LDK）が2,700万円、 東難波町（2001年築・RC・75㎡・3LDK）が2,700万円、 塚口町（1995年築・RC・65㎡・3LDK）が2,700万円、 元浜町（2002年築・RC・60㎡・2LDK）が2,700万円。 築19年の物件も築31年の物件も、同じ2,700万円で成約しています。

価格だけを見ても、物件の良し悪しは判断できないということです。 マンションを検討する場合は、次の点を確認してください。

• 修繕積立金の水準と、積立金の総額（築30年なら、そろそろ2回目の大規模修繕の時期です）
• 長期修繕計画があるか、直近でいつ改定されたか
• 直近の大規模修繕の実施時期と内容（外壁・屋上防水・給排水管）
• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• 管理組合が実際に機能しているか（総会の開催状況、理事会の記録）
• 浸水想定と、建物の設備の位置 （電気室・機械式駐車場・エレベーターが地下や1階にある場合、 高潮・内水の想定と合わせて確認する価値があります）

家タダでは、ご検討中の物件について、 用途地域・接道・再建築の可否・地区計画の有無・ 洪水／内水／高潮／津波のハザードマップの評価を、契約前に無料で調査します。 尼崎市は市内の地価差が4.3倍と小さい市ですが、 差がつかないからこそ、物件ごとの個別条件で判断するしかない市でもあります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・尼崎市974件）

尼崎市の名前の由来を、市が公式に説明しています。 そして、それは尼崎という土地の性格をそのまま言い表しています。

「あまがさき」＝「海に関わる人々の、海に突き出た土地」

市の説明によると、「あまがさき」という地名は 平安末期から鎌倉初期の史料に現れます。 史料には「尼崎浜は大物の南、河を隔て、久安以後の新出地なり」と記されています。

語の成り立ちについて、市はこう説明しています。 「あま（海）」は古代・中世には漁民・海に関わる人々を広く指す言葉で、 「さき（崎）」は岬・突き出た土地を指す。 つまり「海に関わる人々の、海に突き出た土地」という意味になります。

史料上の表記も市が挙げています。「海士崎」「海人崎」「海崎」。 いずれも「あまがさき」と読むと考えられています。

この由来は、尼崎市の不動産を考えるうえでも意味があります。 「海に突き出た土地」だと名前が言っている市の、 市公式の地形の説明が「市域の約3分の1は海水面以下の低い土地です」であり、 令和4年6月7日に高潮の浸水想定区域の指定を受けている。 地名と、いまのハザードマップは、地続きの話です。

港町、そして尼崎城の城下町へ

市の説明によると、この土地はのちに港町として発展し、 近世には尼崎城の城下町となりました。 04章と05章で見たとおり、現在の阪神本線には大物（だいもつ）駅があります。 市名の由来を説明する史料の「尼崎浜は大物の南」という一文に出てくる、その大物です。 平安末期の地名が、いまも駅名として使われているということになります。

大正5年の市制施行と、市章が語る「工都」

市公式は「大正5年には尼崎市が誕生しました」と記しています。 大正5年＝1916年で、市公式は別ページで 「平成28年に尼崎市は市制100周年を迎えました」とも記しており、整合しています。

そして、尼崎市の性格をいちばん短く言い表しているのが市章です。 市の説明を引用します。

市章そのものが、工業都市であることを宣言しています。 市は自らの歴史を「近代に入ると日本有数の工業都市として栄えるなど、 尼崎は歴史の中で、常に重要な位置を占めてきました」と記しています。

そして、この市章には合併の履歴まで入っています。 「昭和11年小田村との合併の際、丸印を加え」。 市章のデザインが変わった理由が、村との合併だったということです。

6地区の名前は、おそらく旧町村の名残です（ただし断定はしません）

尼崎市の住民基本台帳人口の統計は、市域を 中央・小田・大庄・立花・武庫・園田の6地区に分けて集計しています。

このうち「小田」については、市章のページから 「昭和11年 小田村との合併」が確認できます。 つまり地区名「小田」は、合併前の小田村に由来すると考えるのが自然です。

それでも、6地区すべてが人口5万人を超えているという事実は、 この市の成り立ちを考えるうえで示唆的です。 最大の立花地区107,439人、最小の大庄地区50,399人（令和8年3月31日現在）。 それぞれが単独で市になれる規模の地域が6つ集まって、いまの尼崎市45.8万人がある。 市内の地価が4.3倍しか開かないという04章の話も、 この「均質な6つの集まり」という成り立ちと無縁ではないように見えます （ただし市がそう説明しているわけではありません）。

年表

出典：尼崎市「市名の由来」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/sogo_annai/history/022yurai.html ／ 尼崎市「市章」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/sogo_annai/019shisyou.html ／ 尼崎市「尼崎市の歴史」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/sogo_annai/history/1006731.html ／ 尼崎市「位置と面積」 https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/sogo_annai/003_chisei.html

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