【芦屋市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

芦屋市の価格帯で、いくら得になるか

芦屋市の住宅地は1㎡あたり平均395,000円（19地点の単純平均）。市内の標準地は最高815,000円/㎡（船戸町１５番）から最低123,000円/㎡（南浜町１番１０６）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、芦屋市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は57件。成約価格の中央値は6,000万円、真ん中の半数は3,200万円〜8,500万円に収まっています。延床面積の中央値は120㎡。建築年の中央値は1996年です。

最寄駅で多いのは芦屋(ＪＲ)駅（17件）、芦屋川駅（13件）、芦屋(阪神)駅（11件）。

中央値の6,000万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は204万6,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる57件のうち、1981年以前に建てられたものは5件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

芦屋市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて芦屋市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 減っているのに、地価は兵庫県内1位

令和7年国勢調査の確定値（令和8年9月29日公表）で芦屋市の人口は91,552人、世帯数は41,983世帯。前回（令和2年）と比べて−2,370人（−2.52％）、世帯数も−539世帯（−1.27％）です。人口も世帯も減っています。それにもかかわらず、令和8年地価公示の住宅地は19地点平均395,000円/㎡・前年比＋4.0％で、当方の集計では兵庫県内40市区町村で1位、25市だけで見ても1位です。

まず、この2つが同時に起きていることを、はっきり書いておきます。不動産の広告で「人口が増えているから地価が上がっています」という説明をよく見かけますが、芦屋市ではその説明は成り立ちません。人口は減り、世帯も減り、それでも地価は県内で最も高い水準にあり、なお上がっています。このページが04章でくわしく扱うのは、この一点です。結論だけ先に書くと、芦屋市では「需要の量」ではなく「供給の側が制度で押さえられていること」が価格を支えていると読むのが、公的資料から言える範囲でいちばん無理のない説明になります。市域の約59％が風致地区、市街化区域の86.1％が高度地区、景観地区は市域全域、六麓荘町は敷地を400㎡未満に分割できない ― これらはすべて市が公表している事実です。

つぎに、住民基本台帳の数字も見ておきます。令和8年7月1日現在で93,158人・45,864世帯（男41,926人／女51,232人）。国勢調査の91,552人より約1,606人多くなりますが、これは国勢調査が常住人口を、住民基本台帳が外国人を含む登録人口を数えているという定義の違いによるものです。

芦屋市の人口統計で目を引くのは、男女比です。住民基本台帳では男41,926人／女51,232人で、女性が全体の約55.0％を占めます（当方算出）。このページでは、数字としてそうなっているという事実だけを記載し、理由の推測は書きません。

1世帯あたりの人員は、国勢調査ベースで91,552人÷41,983世帯＝約2.18人（当方算出）。人口密度は91,552人÷18.47km²＝約4,957人/km²（当方算出）です。芦屋市の面積は18.47km²＝1,857haで、市公式は「東西約2.5km、南北約9.6kmと南北に細長いまちで、北は六甲の山並み南は大阪湾に面し」と記しています。幅2.5kmしかない市が、南北に9.6km伸びている。この形が、芦屋市の地価・規制・災害リスクのすべてを規定しています。北へ行くほど六甲山に入り、南へ行くほど埋立地と海に出ます。

隣接するのは西宮市と神戸市の2市だけです（市統計書「位置及び範囲」の極東・極西・極北・極南欄に記載されているのがこの2市のみ）。市公式は市の位置を「兵庫県の南東部、大阪と神戸のほぼ中間に位置」と記しています。芦屋市は昭和15年（1940年）に精道村から市制を施行した市で、周辺の町村を編入して大きくなったタイプの市ではありません。18.47km²という小ささと、隣接2市だけに挟まれた地理は、この沿革の帰結です（成り立ちは11章でくわしく扱います）。

市街化区域と市街化調整区域

芦屋市は、市域1,857haのうち市街化区域が969ha（52.2％）、市街化調整区域が888ha（47.8％）です。市域の半分近くが市街化調整区域だということになります。18.47km²しかない小さな市で、しかも阪神間の一等地という印象がある市ですから、この数字は意外に思われるかもしれません。

なぜこうなるかというと、芦屋市の市域が東西約2.5km・南北約9.6kmと南北に細長く、その北側が六甲山系だからです。市公式は市域を「北は六甲の山並み南は大阪湾に面し」と説明しています。南北9.6kmのうち、北側のかなりの部分が山で、そこが市街化調整区域になっています。「芦屋市の物件」といっても、山手の奥へ行けば調整区域に当たる可能性が現実にあるということです。

芦屋市は全域が阪神間都市計画区域に属しています。用途地域については、市公式が「芦屋市では8種類の用途地域を指定しています」と記しています（用途地域は全国で13種類）。このうち第一種低層住居専用地域は約321ha（市街化区域の約33％）です（芦屋市統計書）。そのほかの用途地域の種類ごとの面積と建ぺい率・容積率は、市の「土地利用」ページの用途地域の表と、住所で引ける「用途地域等の検索」ページ（https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/chizu/kensaku.html）でご確認ください（問い合わせ：都市政策課 0797-38-2073）。

地価公示 ― 19地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、芦屋市の住宅地の標準地は19地点。 単純平均は1㎡あたり395,000円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋4.0％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

芦屋市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 芦屋市の住宅地の平均価格は1位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第1位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

芦屋市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地19地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

芦屋市で家を買うということは、 「建て替え・増築・外構の自由度が、制度によってあらかじめ決められている土地を買う」ということです。 この章では、その制度を1つずつ数字で確認し、 それが買う側にとって何を意味するのかを、良い面と悪い面の両方から書きます。

先に結論を3行で書きます。

• 規制は、芦屋市の資産価値を守っています。 人口が減っているのに地価が県内1位で＋4.0％という状態は、規制による供給制約なしには説明できません。
• 同時に、規制は建て替え・増築・リフォームのコストと手続きを増やします。 建ぺい率20％・緑地率50％・後退3.0mという基準は、同じ家を建てるのに、より広い土地を要求します。
• そして、芦屋市は仲介手数料0円の削減額が兵庫県内で最も大きくなる市です。 成約の上位10％にあたる8,000万円なら、仲介手数料の上限額は270万6,000円。それが0円になります。

1｜まず数字 ― 芦屋市は兵庫県で最も土地が高い市

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、 芦屋市の住宅地の標準地は19地点。 単純平均は1㎡あたり395,000円、前年比は＋4.0％です。

当方が国土交通省の鑑定評価書情報から全地点を集計したところ、 住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内40市区町村のうち、芦屋市が1位。 神戸市の9区と町を除いた25市だけで見ても1位でした。 変動率の＋4.0％は40市区町村で5位、25市で2位です。 （順位は当方の自算値で、国土交通省が順位として公表しているものではありません。）

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が集計した自算値です。

ここで注目していただきたいのは、工業地の欄が「—」になっていることです。 芦屋市には工業地の標準地がありません。 住宅地19地点と商業地4地点の計23地点だけです。 これは、芦屋市がどういう市として都市計画を組んできたかを、そのまま表しています。 その経緯は11章（成り立ち）でくわしく扱いますが、 昭和26年3月に「芦屋国際文化住宅都市建設法」が公布された市だという事実が、 ここに効いています。

2｜人口は減っている。それでも地価は上がっている

令和7年国勢調査（確定値）で芦屋市の人口は91,552人。 令和2年から−2,370人（−2.52％）、世帯数も−539世帯（−1.27％）減りました。

人口も世帯も減っているのに、地価は県内1位で＋4.0％。 この2つが同時に成り立っているのが、いまの芦屋市です。

不動産の説明でよく使われる 「人口が増えている街だから地価が上がっています」という論法は、芦屋市では使えません。 では何が価格を支えているのか。 公的資料から言える範囲でいちばん無理のない説明は、「供給の側が制度で押さえられている」です。 以下、その制度を1つずつ見ていきます。

3｜市域の約59％が風致地区 ― 用途地域より厳しい基準が上に乗る

芦屋市の風致地区は、六甲山風致地区 約1,055haと 芦屋川風致地区 約33haの合計約1,088ha。 市域1,857haに対して約58.6％（当方算出）です。

ここで、条例の名前を正確に書いておきます。 芦屋市の風致地区の根拠となる条例の正式名称は 「芦屋市風致地区内における建築等の規制に関する条例」です。 「芦屋市風致地区条例」という名前の条例は存在しません。 施行規則の名称は「芦屋市風致地区内における建築等の規制に関する条例施行規則」です。

市公式のPDF「風致地区内のあらまし」（令和5年12月版）から読み取れた基準は次のとおりです。

※出典：芦屋市「風致地区内のあらまし」（令和5年12月版） https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/documents/fuutitikunainoaramasi202312.pdf 。 同資料が示す種別は第1種〜第3種で、六甲山風致地区は第1種〜第3種、芦屋川風致地区は第1種・第3種です。 「—」の欄と、物件がどの種別に当たるかは、市の「芦屋市風致地区指定状況」（PDF）と許可基準で確認し、 まちづくり課まちづくり係（0797-38-2109）にお問い合わせください。

この表が、買う側にとって何を意味するか。 具体的に書きます。

第1種風致地区で、敷地400㎡の土地を買ったとします。 建ぺい率20％なら、建築面積の上限は80㎡です。 緑地率50％以上なら、200㎡以上を緑地として確保しなければなりません。 道路境界から3.0m、隣地境界から1.5m後退し、高さは10m以下。 「土地は広いのに、思ったより大きな家が建たない」という事態が、制度として起きます。

そして、ここがいちばん間違えやすいところです。 用途地域が第一種低層住居専用地域で建ぺい率が40％〜50％と指定されていても、 風致地区の第1種に当たれば20％のほうが効きます。 芦屋市には第一種低層住居専用地域が約321ha（市街化区域の約33％）ありますが、 「第一種低層だから建ぺい率40％」という一般論は、芦屋市の山手では通用しません。

もうひとつ、市街化調整区域との関係を整理しておきます。 市街化調整区域は888ha、風致地区は約1,088ha。 風致地区のほうが200ha広いので、 風致地区は市街化区域のなかにも及んでいます。 「市街化区域だから自由に建てられる」とは限らない、ということです。

4｜景観地区が市域全域 ― 数字が完全に一致している

芦屋市の景観地区（景観法に基づくもの）は2つです。

※出典：芦屋市「土地利用」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/tochi.html ／ 芦屋市「景観形成のてびき」 https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/keikan_tebiki.html

1,814.4＋42.6＝1,857.0。市域面積は1,857ha。 数字がぴったり一致します。 つまり芦屋市は市域全域が景観地区です。

「景観計画区域が全域」と「景観地区が全域」は、意味の重さが違います。 景観計画区域は届出と勧告が中心の制度ですが、 景観地区は都市計画で定める地域地区で、形態意匠について市長の認定を受けなければ建築できません。 芦屋市の根拠条例は「芦屋市都市景観条例」で、 市公式は「芦屋市都市景観条例第4条」と条番号つきで引用しています。

市公式の「景観形成のてびき」から読み取れる手続は次のとおりです。 大規模建築物は景観アドバイザー会議への付議 → 配慮方針の公表 → 景観認定審査会への諮問、 その他の建築物（戸建て住宅・小規模店舗等）は市の認定審査のみで、受付から30日以内に認定書が交付されます。 外壁の塗り替え（修繕、模様替え）は、書類に不備等がなければ受付日より1週間程度での交付に努めるとされています（芦屋市「芦屋市の景観地区」2026年2月6日更新 https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/keikan_tebiki.html）。 形態意匠の制限については、大規模建築物で 「外壁の色彩以外は定性的な基準」とされ、色彩はマンセル値で指定されます。 設計者は「景観上どのように配慮しているか説明できる資料」を作成する必要があります。 手続と交付までの期間は、購入前に市の「景観形成のてびき」と担当課で確認してください。

さらに景観計画重点地区が4地区あります。 芦屋川沿岸地区／宮川沿岸地区／山手幹線沿道地区／南芦屋浜地区です。 景観形成基本計画は平成8年11月策定・平成27年1月改定。 市は平成16年に「庭園都市」を宣言しています。

買う側にとっての意味を、正直に書きます。 良い面は、隣に極端な建物が建ちにくいということです。 外壁の色彩までマンセル値で管理される市は多くありません。 街並みが守られるということは、資産価値が守られるということでもあります。 悪い面は、自分の家を建てる・建て替える・外観を変えるときにも同じ制度がかかるということです。 外壁の色を変えるだけでも、認定の対象になるかどうかを確認する必要が出てきます。 芦屋市で「好きなように建てる」ことは、制度上できません。

5｜高度地区が市街化区域の86.1％ ― 高さが面で押さえられている

芦屋市の高度地区は、第一種 約323ha／第二種 約427ha／第三種 約41ha／第四種 約44ha、 合計約835ha。 市公式はこれを「市街化区域内に占める構成比86.1パーセント」と記しています。

市街化区域969haのうち835ha。 つまり市街化区域のほぼ全面で、建てられる高さが行政によって押さえられているということです。 市の表によれば、第一種は低層住居専用地域、第二種は中高層住居専用地域、 第三種は国道2号・国道43号沿道の第一種住居地域を補完するために、 第四種は近隣商業地域の日照確保のために指定されています。 種別ごとの高さの数値は、市の「高度地区計画書」（PDF） https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/documents/kouddotiku.pdf と 都市政策課（0797-38-2073）でご確認ください。

高さの制限は、マンション供給に直結します。 同じ敷地でも、建てられる階数が低ければ住戸数は減ります。 住戸数が減れば、1戸あたりの土地の取り分が増え、価格は上がります。 芦屋市の成約357件のうち297件（約83％）がマンションであることと、 市街化区域の86.1％に高度地区がかかっていることは、 同じ市場の表と裏だと考えてよいと思います。

6｜六麓荘町 ― 敷地を400㎡未満に分割できない

ここは名称を間違えやすいところなので、先に正確に書きます。 六麓荘町の規制は建築協定ではありません。 「六麓荘町地区地区計画」という都市計画決定です。 市の建築協定の一覧で確認できたのは「レジデンステラス山芦屋」であって、六麓荘町ではありません。 「六麓荘町の建築協定」と書いたら誤りになります。

※出典：芦屋市「六麓荘町地区地区計画」 https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/rokufumotoshou.html ／概要PDF https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/documents/rokurokusoutyoutikutikukeikakugaiyou.pdf

「敷地面積の最低限度400㎡」が、買主にとって何を意味するか。 2つあります。

ひとつ目。この町に家を建てるなら、最低400㎡の土地が要ります。 400㎡は約121坪です。 芦屋市の住宅地の平均が395,000円/㎡ですから、 仮にその単価で400㎡なら、土地だけで約1億5,800万円という計算になります （これは当方が平均単価を機械的に掛けた仮の数字で、六麓荘町の実際の地価ではありません）。 物件価格の桁が、制度によって下から支えられているということです。

ふたつ目。土地を分割して売るという出口が、制度で塞がれています。 不動産で最も一般的な供給の増やし方は、大きな土地を分割して複数の区画にすることです。 六麓荘町ではそれができません。 供給が増えないということは、値崩れしにくいということです。 同時に、売るときに買い手の数が限られるということでもあります。 流通が薄く、1件あたりの取引額が極端に大きくなる。 これは資産価値の話でもあり、換金性の話でもあります。

加えて、用途が一戸建ての住宅等に限定されている点も見逃せません。 共同住宅も、店舗兼用住宅も、事務所も建てられません。 「将来、賃貸に転用する」「二世帯で建て替えて片方を貸す」といった出口も、制度上ありません。

7｜制度を一覧にすると、こうなる

ここまでに出てきた制度を1つの表にまとめます。 芦屋市で土地を買うと、これらのうち複数が同時にかかることがあります。

※出典：芦屋市「土地利用」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/tochi.html ／ 芦屋市「地区計画」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/kuiki.html ／ 芦屋市「景観計画」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/keikankeikaku.html ／ 芦屋市「近郊緑地保全区域」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/kinkouryokuchi_01.html

この表を、良い面と悪い面の両方から読んでください。

良い面。 隣地に高い建物が建ちにくく、敷地が細かく分割されにくく、 街並みの色調が揃い、緑が一定量残る。 「買ったときの環境が、10年後もだいたい同じである確率が高い」ということです。 人口が2.52％減っているのに地価が4.0％上がるという状態を、 この供給制約なしに説明するのは難しいと思います。

悪い面。 建て替え・増築・外構の変更にコストと時間がかかります。 風致地区の許可、景観地区の認定、地区計画の届出が重なれば、手続はその分だけ増えます。 建ぺい率20％・緑地率50％という基準の下では、 同じ延床面積を確保するために必要な敷地が大きくなり、 そのぶん取得価格も固定資産税も上がります。 準防火地域に当たれば外壁・開口部の仕様が上がり、建築費も上がります。 「芦屋に住む」というのは、この維持コストを払い続けるということでもあります。 このページは良い面だけを書きません。

8｜成約データで見る、芦屋市の価格の実像

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（直近4四半期）では、 芦屋市の成約は357件。内訳はマンション297件・戸建60件です。 （これは国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。 また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。）

※「平均面積」は成約価格情報の面積欄の平均で、マンションは専有面積、 戸建は土地面積です。仲介手数料の上限額は（価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出した値です。

この表でいちばん重要なのは、戸建の中央値6,150万円という数字です。 マンションの3,000万円に対して2.05倍。 戸建の平均土地面積は183㎡で、これはマンションの平均専有81㎡の2.26倍です。 芦屋市では「戸建を買う」ことと「マンションを買う」ことが、 同じ市の物件を買うとは思えないほど違う金額の話になります。

そして、ここが仲介手数料0円の効きどころです。 仲介手数料の上限は（売買価格×3％＋6万円）×1.1で、 上限額に頭打ちはありません。 価格が上がれば、上限額はどこまでも比例して上がります。

※仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法の報酬額告示にもとづき （売買価格×3％＋6万円）×消費税1.1で当方が算出した値です。 上限額に頭打ちはありません。「最大◯◯円」という制度ではありません。

芦屋市が、仲介手数料0円の削減額が兵庫県内でいちばん大きくなる市だというのは、 この表のとおりです。 同じ兵庫県でも、三田市の戸建の成約中央値は2,600万円で仲介手数料の上限額は92万4,000円。 芦屋市の戸建中央値6,150万円＝209万5,500円は、その約2.3倍になります。

9｜市内6.6倍の中身 ― 高いのは駅前ではなく山手

令和8年地価公示の住宅地19地点を、高い順に並べると次のようになります。

※国土交通省 鑑定評価書情報（令和8年地価公示）より当方が集計。 所在地番は「所在地番」欄の表記で、市名は省略しています。

19地点すべてが前年比プラスです。 下落した地点はひとつもありません。 上昇率が最も大きいのは船戸町15番の＋7.2％、次いで翠ケ丘町26番34の＋6.0％、 親王塚町68番4の＋5.5％、竹園町33番2の＋5.0％。 最も高い地点が、最も大きく上がっているという形です。

いっぽう、成約データの最寄駅別を見ると、順序が逆転します。 件数が最も多い芦屋（JR）は中央値3,900万円、 件数が最も少ない甲南山手は中央値5,850万円。 駅の利用者が多いエリアほど価格が高いわけではありません。 芦屋市では駅から離れた山手のほうが、区画が広く、単価も高いという構造になっています。 標準地の敷地面積が翠ケ丘町1,596㎡・東山町371㎡・平田町365㎡・岩園町329㎡・山手町301㎡と

空から見た、この50年の芦屋市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。同一のタイル座標で切り出しています。

左の写真が撮られた1970年代半ばは、芦屋市にとってどういう時期だったか。市公式の略年表で確認できる出来事を並べます。昭和15年（1940年）、精道村から全国173番目の市として市制施行。昭和20年（1945年）、大空襲により甚大な被害。昭和26年（1951年）3月、「芦屋国際文化住宅都市建設法」が公布。そして昭和50年（1975年）、芦屋浜埋立地造成完成。左の写真の時点は、芦屋浜の埋立が完成した前後にあたります。

右側は、それから半世紀が経った姿です。この間に芦屋市が経験したことも、市公式の略年表に書かれています。平成7年（1995年）1月17日の阪神・淡路大震災で、全壊家屋7,739世帯。平成16年（2004年）、「庭園都市」を宣言。平成18年（2006年）9月26日、六麓荘町地区地区計画が当初決定。令和8年（2026年）4月1日、都市計画マスタープラン（立地適正化計画）を策定。

制度の側から見ると、この半世紀は「守る仕組みを重ねてきた半世紀」です。いま芦屋市には、市域全域にかかる景観地区（約1,857.0ha）、市域の約59％にあたる風致地区（約1,088ha）、市街化区域の86.1％にかかる高度地区（約835ha）、そして22地区の地区計画があります。その結果として、令和8年地価公示の住宅地19地点は1地点も下落せず、平均395,000円/㎡・前年比＋4.0％で兵庫県内1位になっています。

いっぽうで、人は減っています。令和7年国勢調査（確定値）で91,552人、令和2年から−2,370人（−2.52％）。土地の値段は上がり、人は減る。この写真の左と右のあいだに起きたのは、「新しく市街地を広げること」ではなく、「すでにある市街地を、制度で固めていくこと」でした。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28698〜28700・y13008〜13009）で切り出しています。

芦屋市のエリア分けは、市公式の区分をそのまま使います。芦屋市都市計画マスタープラン（立地適正化計画）は令和8年4月1日に策定され、その地域別構想が市域を北部地域・山手地域・中央地域・芦屋浜地域・南芦屋浜地域の5地域に区分しています。「山手／中央／浜手」の3分割ではありません。市公式の方針の文言も、北部地域は「自然と調和した緑豊かな住環境の保全・形成」、山手地域は「安全・快適な住環境と地域拠点の形成」「歴史や文化に触れる環境の保全・創出」、中央地域は「都市の活力とにぎわいを創出するまちづくり」「個性と魅力ある都市空間の形成」と、地域ごとに書き分けられています。芦屋浜地域は「次世代へ引き継がれる安全で快適な住環境の形成」「地域間の連携や市民の交流を育むまちづくり」「潤いのある都市空間の形成」、南芦屋浜地域は「地域資源を活かした交流や回遊性のある都市空間づくり」「快適で安全・安心に暮らせるまちづくり」「環境にやさしく美しいまちづくり」です。同じページは、埋立事業により芦屋浜は昭和54年、南芦屋浜は平成10年から入居が始まったとしています。

以下の町名の割り当ては、令和8年地価公示の標準地の所在地、国土交通省の成約価格情報の町丁目、市公式の地区計画名（22地区）にもとづく当方の整理です。市の地域区分は計画の「地域区分図」で示されていますので、境界付近の町は計画本体（https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/toshimasu-kaitei5/toshimasu-kaitei5.html）でご確認ください。

居住誘導区域は、計画の概要版によれば「市街化区域で土砂災害特別警戒区域を除いた区域」と「地区計画区域で土砂災害特別警戒区域を除いた区域」です。居住誘導区域の外で3戸以上の住宅の建築などを行う場合は、着手の30日前までに市への届出が必要です（都市再生特別措置法第88条。1〜2戸の戸建てを建てる・買うだけなら届出は不要）。

※エリア区分と各エリアの記述は、芦屋市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

芦屋市の鉄道については、駅の所在地に注意が必要です。市の統計書には「市内の駅の1日平均乗降客数」という表があり、市内に複数の駅があります。駅ごとの1日あたり乗降客数（2024年・国土数値情報）は前章の表と注記に載せています。

このページの表に載せているのは、国土交通省の成約価格情報で最寄駅として記録されている「芦屋（JR）」「芦屋（阪神）」の2つだけです。打出・芦屋川・深江・青木・甲南山手については、成約データ上の最寄駅としての集計を前章の表に載せています。

これには実務的な理由があります。芦屋市は東西約2.5km・南北約9.6kmで、西宮市と神戸市の2市だけに挟まれています。市境までの距離が、どこにいても1.25km程度しかないという形です。物件広告で「◯◯駅徒歩◯分」と書かれていても、その駅が芦屋市内にあるとは限りません。逆に、駅が市外にあっても、住所が芦屋市なら固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスはすべて芦屋市のものが適用されます。駅の所在市と、物件の所在市は、別々に確認してください。

※表の乗降人員は、2024年の1日あたり乗降客数です（JR芦屋駅48,238人／日、阪神芦屋駅27,302人／日）。※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

表に載せている駅は、市名と同名の2駅です。ここが芦屋市のページで最も注意していただきたい点です。市の「総合交通戦略（概要版）」は、「阪神打出駅周辺の整備等の検討」「阪急芦屋川駅周辺の整備等の検討」をJR芦屋駅・阪神芦屋駅周辺の整備と並べて市の施策に挙げています（https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/documents/gaiyouban.pdf ）。市境に近い物件では、駅と物件の所在市が違うことがありますので、物件資料の住所と駅の所在地を別々にご確認ください。

ここは誤りやすいところです。国土交通省の成約価格情報に「打出」「芦屋川」「甲南山手」という最寄駅名が出てくるのは、「その駅を最寄りとする芦屋市内の物件がある」ということであって、「その駅が芦屋市内にある」ということではありません。芦屋市は東西約2.5kmしかなく、西宮市と神戸市に挟まれていますから、市外の駅が最寄りになる物件が構造的に出やすい市です。

そのうえで、成約データの最寄駅別の集計は判断材料になりますので、「その駅を最寄りとして記録された芦屋市内の物件」の数字として掲載しておきます。

主な駅の1日あたり乗降客数（2024年）：芦屋駅（JR）約48,238人／日、芦屋駅（阪神）約27,302人／日、打出駅（阪神）約14,735人／日、芦屋川駅（阪急）約13,650人／日、甲南山手駅（JR）約20,878人／日。打出・芦屋川・甲南山手は成約データの最寄駅表記として掲げており、駅の所在市を示すものではありません。

この表で目を引くのは、件数と中央値が逆向きに並んでいることです。件数が最も多い芦屋（JR）の111件は中央値3,900万円。件数が最も少ない甲南山手の12件は中央値5,850万円で、1.5倍の開きがあります。芦屋市では「駅に近いほど高い」という単純な関係が成り立っていません。その理由は04章でくわしく扱いますが、端的に言えば芦屋市の高い土地は駅前ではなく山手にあるからです。令和8年地価公示の住宅地で最も高いのは船戸町15番の815,000円/㎡、次いで親王塚町68番4の556,000円/㎡、川西町65番9の491,000円/㎡、西芦屋町33番2の484,000円/㎡、翠ケ丘町26番34の445,000円/㎡。一方で最も安いのは南浜町1番106の123,000円/㎡、次いで浜風町12番46の159,000円/㎡で、いずれも南側の埋立地側です。

なお、徒歩分数にもご注意ください。成約データの平均徒歩は9分〜11分で、駅前立地の物件ばかりではありません。芦屋市は南北9.6kmに対して東西2.5kmという形ですから、南北方向の移動が徒歩では完結しにくい市です。山手の物件では、駅までの経路に高低差が加わります。現地は必ず、実際の時間帯に歩いてご確認ください。

道路

市内を通る道路について、芦屋市公式ではっきり確認できたのは山手幹線です。芦屋市の景観計画には景観計画重点地区として「山手幹線沿道地区」が位置づけられており、市内を通る幹線道路であることが公式資料から確認できます。沿道が景観の重点地区に指定されているということは、沿道の建築物に通常よりも踏み込んだ景観上の配慮が求められるということでもあります。山手幹線沿いの物件を検討される場合は、この点も確認材料になります。

国道2号と国道43号も、市の「土地利用」ページで確認できます。高度地区の第三種が「国道2号、国道43号沿道における第一種住居地域を補完するため指定」とされており、この2つの国道の沿道は、高さの制限の種別が周辺と違うということです。幹線道路沿いの物件は、騒音・振動とあわせて高度地区の種別もご確認ください。個別の都市計画道路の区域や幅員は、市の「道路・都市施設」のページ（https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/shisetsu.html）と都市政策課（0797-38-2073）でご確認ください。都市計画道路の区域にかかる敷地は建築に制限がかかることがありますので、検討中の物件の前面道路や周辺道路に計画があるかどうかは、市の都市計画担当にご確認ください。

道路よりも先に確認すべきなのは、芦屋市の場合は「地形」です。市公式は市域を「東西約2.5km、南北約9.6kmと南北に細長いまちで、北は六甲の山並み南は大阪湾に面し」と記しています。北へ行けば六甲山、南へ行けば埋立地と海。市域1,857haのうち約1,088haが風致地区で、その大半（約1,055ha）が六甲山風致地区です。一方、南側には芦屋浜（昭和50年に埋立地造成完成）と南芦屋浜があります。同じ「芦屋市」でも、北の端と南の端では土地の成り立ちがまったく違います。この南北差が、住宅地の地価を6.6倍に開かせている正体です（最高＝船戸町815,000円/㎡、最安＝南浜町123,000円/㎡）。

移動の実感としても、南北の差は大きくなります。成約データの平均徒歩分数は駅別に9分〜11分ですが、山手の物件では駅までの経路に高低差が加わりますし、南の埋立地側では駅までの距離そのものが長くなる傾向があります。「芦屋市の物件」とひとくくりにせず、必ず現地で、実際に利用する時間帯に歩いてご確認ください。土砂災害警戒区域59箇所・特別警戒区域14箇所（令和8年6月30日・兵庫県）という指定状況も、北側の斜面に関わる話です（10章でくわしく扱います）。

※最寄りのインターチェンジまでの経路と所要時間は、物件の位置によって違いますので、購入前に道路管理者の案内でご確認ください。本ページの道路の記述は、市公式の「山手幹線（景観計画重点地区：山手幹線沿道地区）」と、市公式の地理の記述にもとづきます。出典：芦屋市「都市計画の概要」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/gaiyou.html ／芦屋市「景観計画」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/keikankeikaku.html ／芦屋市「道路・都市施設」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/shisetsu.html ／芦屋市統計書（令和7年版）https://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/documents/r7ashiyashi_toukeisyo.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

芦屋市の固定資産税は課税標準額×1.4％、都市計画税は課税標準額×0.3％です（いずれも市公式の逐語）。都市計画税は市公式が目的税であると記しています。合計1.7％というのは、当方が単純に足した数字です。

都市計画税の課税対象について、市公式は「市街化調整区域（奥山、奥池地区等）の土地、家屋には、都市計画税は課税されません」と明記しています（芦屋市「固定資産の価格と税額の算出方法」）。市域の47.8％が市街化調整区域である芦屋市では、区域によって毎年の税率が1.7％か1.4％かに分かれます。

納税義務者は賦課期日である毎年1月1日時点の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。芦屋市の価格帯（戸建の成約中央値6,150万円）では、この精算金も相応の額になります。

住宅用地の特例。芦屋市公式の「土地の評価と特例措置」（2023年5月9日更新）によれば、住宅の敷地は住宅1戸あたり200㎡以下の部分（小規模住宅用地）が固定資産税1/6・都市計画税1/3、200㎡を超える部分（一般住宅用地）が固定資産税1/3・都市計画税2/3に課税標準が軽くなります。認定できる面積は「家屋の居住部分の床面積の10倍まで」です。

新築住宅の減額。市公式の新築住宅の減額措置のページ（2026年4月1日更新）によれば、居住部分の床面積が40㎡以上240㎡以下の新築住宅は、120㎡までの部分の固定資産税が2分の1になります。期間は一般の住宅が新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅等が5年度分で、申告は不要です。対象となるのは令和13年3月31日までに新築された住宅です（地方税法附則第15条の6。令和8年度改正で延長）。

免税点。地方税法第351条により、同一人が市内に持つ資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円（令和8年度分まで。令和9年度分から家屋は30万円）に満たない場合は固定資産税が課されません。芦屋市公式の固定資産税のページに免税点の個別記載は見当たらないため、個別の扱いは課税課固定資産税係（0797-38-2017）でご確認ください。

出典：芦屋市「土地の評価と特例措置」https://www.city.ashiya.lg.jp/kazei/koteisisan_tochi.html ／芦屋市「家屋の評価と減額措置（新築住宅）」https://www.city.ashiya.lg.jp/kazei/koteisisan_kaoku_keigen03.html ／e-Gov法令検索 地方税法 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226

そのうえで、芦屋市で押さえておくべき点を2つ書いておきます。ひとつは、地価の水準そのものです。芦屋市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均395,000円で、当方の集計では兵庫県内40市区町村で1位、25市だけで見ても1位。同じ広さの土地なら、毎年の税額の絶対額も県内でいちばん大きくなるということです。もうひとつは、区画の広さです。令和8年地価公示の住宅地19地点の敷地面積を見ると、翠ケ丘町26番34が1,596㎡、平田町53番3が365㎡、東山町266番が371㎡、岩園町275番10が329㎡、山手町40番14が301㎡と、200㎡を大きく超える区画が珍しくありません。六麓荘町地区地区計画にいたっては敷地面積の最低限度が400㎡です。芦屋市は「土地が広い」ことが保有コストに効いてくる市だと考えてください。

※納期：年4期。第1期 4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2月末日／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率は芦屋市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

芦屋市は、「南は海、北は山」を1つの市で同時に抱える市です。 東西約2.5km・南北約9.6kmという細長い市域の、北端が六甲山系、南端が大阪湾。 したがって、確認すべき災害の種類が、市の北と南でまったく違います。 この章では、市公式と兵庫県公式で確認できた事実と、物件ごとに確認すべき場所を書きます。

1｜土砂災害警戒区域59箇所・特別警戒区域14箇所

兵庫県の資料（令和8年6月30日現在）では、芦屋市の指定状況は次のとおりです。

※出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」（令和8年6月30日現在） https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf 。

「六甲山系の南斜面だから土砂災害リスクが大きい」と一般化しないでください。 芦屋市の59箇所・14箇所は、県内では少ない部類です。 三田市（388／223箇所）とは桁が違います。 これは芦屋市の市域が18.47km²と小さいことの裏返しでもあります。

ただし、ゼロではありません。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、 居室を有する建築物には構造規制がかかり、開発には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 芦屋市の山手の物件を検討される場合、これは必ず確認すべき項目です。 市は土砂災害ハザードマップ（2024年7月版）を公表しています。

59箇所・14箇所のどこに物件が当たるかは、住所単位で確認します。 市のWeb版ハザードマップ（https://www.city.ashiya.lg.jp/hazardmap/flow_01.html）か、 兵庫県CGハザードマップで住所を入れてご確認ください。 なお市の立地適正化計画（令和8年4月1日策定）は、土砂災害特別警戒区域を居住誘導区域から除いています。

2｜洪水 ― 芦屋川・宮川・夙川・堀切川の4河川

市公式は、はっきりこう書いています。 「芦屋川、宮川、夙川、堀切川の計4河川からの浸水被害が想定されています」。

想定最大規模降雨は817mm/12hrで、 ハザードマップは「4つの河川の浸水を比較して深い数値にて掲載」されています。 つまり芦屋市の洪水ハザードマップは、4河川を重ね合わせた最大値で作られているということです。 物件ごとの浸水深は、Web版ハザードマップで住所を入れてご確認ください。

大雨で下水や水路があふれる「内水氾濫」のマップも、別にあります。 市の下水道課が「内水氾濫防災情報マップ」を公表しており、 想定最大規模の降雨（1時間あたり147mm）で浸水をシミュレーションしています （https://www.city.ashiya.lg.jp/gesuidou/map.html ・2024年9月18日更新／問い合わせ：下水道課 0797-38-2067）。 川から離れた場所でも、低い土地は内水で浸水することがありますので、洪水と内水の両方をご確認ください。

3｜津波 ― 浸水想定区域図はある。津波災害警戒区域の指定はない

芦屋市の防災マップには、 「津波防災地域づくりに関する法律」に基づく津波の浸水想定区域図が掲載されています （マップPDF：https://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/documents/202407_tsunami.pdf ／2024年7月）。

いっぽうで、市の防災情報マップのページ（2026年9月24日更新）は 「津波災害（特別）警戒区域」による指定はありませんと明記し、 市のよくある質問も「芦屋市を含む兵庫県内では」津波災害警戒区域の指定はなく、 重要事項説明では「区域外」になると説明しています （https://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/map.html ／ https://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/qa/9.html ）。

「警戒区域ではない」ことと「津波で浸水しない」ことは別です。 浸水想定区域図は、最大クラスの津波でどこがどれだけ浸かるかを示した図です。 南側の物件を検討される方は、Web版ハザードマップで住所ごとの浸水の想定を必ずご確認ください。

4｜高潮 ― 想定最大規模の浸水想定区域図が反映されている

芦屋市の防災マップには、水防法に基づく 「想定最大規模の高潮による浸水想定区域図」が反映されています （マップPDF：https://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/documents/202407_takashio.pdf ／ 解説：https://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/bousaimap/takasio.html ／2024年7月）。

芦屋市の南側には、昭和50年に造成が完成した芦屋浜と、南芦屋浜があります。 令和8年地価公示で市内の住宅地の最安地点は南浜町1番106の123,000円/㎡、 下から2番目が浜風町12番46の159,000円/㎡で、いずれもこの方面です。 ㎡単価が低いことを「割安」とだけ読まず、 津波・高潮の浸水想定区域図を必ず併せて確認してください。 住所ごとの浸水深は、Web版ハザードマップで確認できます。

5｜風致地区に当たるかどうかで、建てられる家が変わる

災害の次は、規制です。 芦屋市で家を買う前に、最も確認すべきなのは「風致地区に当たるかどうか」だと思います。

条例の正式名称は 「芦屋市風致地区内における建築等の規制に関する条例」。 「芦屋市風致地区条例」という名前の条例は存在しません。 風致地区は六甲山風致地区（第1種〜第3種）約1,055haと 芦屋川風致地区（第1種・第3種）約33haで、合計約1,088ha、 市域1,857haの約58.6％（当方算出）です。

基準は第1種＝建ぺい率20％以下・緑地率50％以上・道路境界から3.0m以上・ 隣地境界から1.5m以上・高さ10m以下、 第2種＝建ぺい率30％以下・緑地率40％以上・道路から2.0m以上・隣地から1.0m以上、 第3種＝建ぺい率40％以下・緑地率30％以上・高さ15m以下 （市の「風致地区内のあらまし」。示されている種別は第1種〜第3種）。 第2種の高さ・第3種の壁面後退と、物件がどの種別に当たるかは、市の指定状況図と許可基準でご確認ください。

実務上の効き方を、もう一度書きます。 用途地域が第一種低層住居専用地域で建ぺい率40％と指定されていても、 風致地区の第1種なら20％が効きます。 敷地400㎡なら建築面積の上限は80㎡、緑地は200㎡以上。 「土地は広いのに、思ったより大きな家が建たない」という事態が、制度として起こります。 市は技術基準・条例審査基準・植栽計画ガイドラインをそれぞれ公表していますので、 設計前に必ず確認してください。

6｜景観地区は市域全域 ― 外壁の色まで認定の対象になる

芦屋市は市域全域が景観地区（景観法に基づく地域地区）です。 芦屋景観地区 約1,814.4ha＋芦屋川特別景観地区 約42.6ha＝約1,857.0ha＝市域面積1,857ha。 数字が一致します。

根拠条例は芦屋市都市景観条例で、 市公式が「芦屋市都市景観条例第4条」と条番号つきで引用しています。 景観地区は、形態意匠について市長の認定を受けなければ建築できない制度です。 大規模建築物は景観アドバイザー会議への付議・配慮方針の公表・景観認定審査会への諮問を経ます。 色彩はマンセル値で指定され、それ以外は定性的な基準とされています。 その他の建築物（戸建て住宅・小規模店舗等）は受付から30日以内に認定書が交付され、 外壁の塗り替え（修繕、模様替え）は「書類の不備等がなければ、受付日より1週間程度」での交付に努めるとされています。手続と交付までの期間は、購入前に市の「景観形成のてびき」と担当課で確認してください。

買う側にとっての注意点は、リフォームです。 外壁の塗り替えや外構の変更が、どこまで認定の対象になるかは物件によって変わります。 「買ってから外観を好みに変える」という前提で予算を組むと、 手続と仕様の制約に当たる可能性があります。 景観計画重点地区4地区（芦屋川沿岸・宮川沿岸・山手幹線沿道・南芦屋浜）に当たれば、 さらに踏み込んだ配慮が求められます。

7｜高度地区・地区計画・準防火地域

高度地区は第一種 約323ha／第二種 約427ha／第三種 約41ha／第四種 約44ha、 合計約835haで、市公式が「市街化区域内に占める構成比86.1パーセント」と記しています。 第三種は「国道2号、国道43号沿道における第一種住居地域を補完するため指定」です。 種別ごとの高さの数値は、市の「高度地区計画書」（PDF）と都市政策課（0797-38-2073）でご確認ください。

地区計画は市内22地区。 南芦屋浜／楠町西／浜風町南／潮見町南／緑町西／業平町／浜風町第2／若宮町／奥池町／奥池南町／ 六麓荘町／新浜住宅／高浜町南／松ノ内町／翠ケ丘町／月若町／大原町／船戸町／三条南町／ 西芦屋町／浜風町1街区／親王塚町。 面積と決定年月日は市の「地区計画」ページの一覧にあり（07章参照）、 各地区の制限内容は地区ごとの個別ページで確認できます（まちづくり課まちづくり係 0797-38-2109）。

六麓荘町地区地区計画は約37.7ha（当初決定 平成18年9月26日／最終 令和8年7月6日）で、 敷地面積の最低限度400㎡（分割時にやむを得ない場合は1敷地に限り360㎡まで緩和）、 用途は一戸建ての住宅等に限定、 壁面は道路境界から2m以上・隣地境界から1.5m以上、 高さは地区A・地区Bで最高部10m・軒高7m（地区Cも原則同じ）、 垣またはさくは生垣または見通しの妨げにならないフェンス等で高さ1.8m以下。 この町で土地を400㎡未満に分割して売ることはできません。

準防火地域は5地区・約54ha（商業地域・近隣商業地域）、 高度利用地区は3地区・約9.7ha（JR芦屋駅北地区 約4.2ha／大原地区 約4.1ha／JR芦屋駅南地区 約1.4ha）。 準防火地域では外壁・開口部の構造に制限がかかり、建築費に直接効きます。

盛土規制法の「宅地造成等工事規制区域」は、令和7年4月1日から市内全域です （芦屋市「宅地造成等規制法の区域」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/takutizousei.html ）。 一定規模以上の盛土・切土を伴う工事には許可が必要になります。 造成宅地防災区域の指定はありません。 造成や擁壁の作り直しを伴う建て替えを考える場合は、まちづくり課開発指導係（0797-38-2071）に事前にご相談ください。 また芦屋市では、戸建て住宅等でも確認申請等の15日前までに「建築物建築届」が、 マンション等は「特定建築物事前協議届」と近隣説明が、 区画の分割を含む宅地開発は「宅地開発事前協議届」が必要です（芦屋市住みよいまちづくり条例。 開発区域500㎡以上の特定宅地開発は近隣説明も必要）。

8｜市街化調整区域 ― 市域の47.8％

芦屋市は市域1,857haのうち888ha（47.8％）が市街化調整区域です。 市街化調整区域は都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定義され、 原則として建築を目的とした開発ができません。 既存の建物があっても、建て替え・増築・用途変更に許可が要る、あるいはできない場合があります。 住宅ローンの審査で取扱不可になったり、融資比率を下げられたりする金融機関もあります。

そして芦屋市では、ここに風致地区が重なります。 市街化調整区域888haに対して風致地区は約1,088ha。 両方に当たる土地では、開発許可と風致地区内の行為の許可の両方が必要になります。 手続の数が単純に増えます。

9｜市街化調整区域には、都市計画税がかからない

芦屋市の固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％です。 そして市公式は「市街化調整区域（奥山、奥池地区等）の土地、家屋には、都市計画税は課税されません」と 明記しています（https://www.city.ashiya.lg.jp/kazei/koteisisan_02.html ）。

市域の47.8％が市街化調整区域である芦屋市では、 この1点で毎年の保有コストが0.3％分変わります。 課税標準額が同じなら、1.7％と1.4％の差です。 ただし市街化調整区域は建て替えや融資に別の制約がありますので、 区域は重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄でご確認ください。

10｜確認の手順（ご自身でもできます）

• 市の用途地域等の検索ページで住所を入力する。 https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/chizu/kensaku.html で 用途地域・建ぺい率・容積率を確認できます。
• 風致地区の指定状況図を確認する。 市公式が指定状況図・技術基準・条例審査基準・植栽計画ガイドラインを公表しています。
• 地区計画の地域別検索で、その町に地区計画があるか確認する。 https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/kuiki.html 。22地区あります。
• Web版ハザードマップで、土砂災害・洪水・津波・高潮の4つを確認する。 https://www.city.ashiya.lg.jp/hazardmap/flow_01.html 。 芦屋市は4種類すべてを確認する必要がある市です。
• 固定資産税の納税通知書を見る。 都市計画税が課されていれば市街化区域、課されていなければ市街化調整区域の可能性が高い、 という判断材料になります。
• 内水氾濫防災情報マップも見る。 https://www.city.ashiya.lg.jp/gesuidou/map.html 。洪水とは別に、下水道課が公表しています。
• 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を確認する。

※家タダでは、ご検討中の物件が市街化調整区域かどうか、 風致地区の第何種か、地区計画がかかるか、景観の認定にどれだけ時間がかかるか、 再建築が可能か、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。 物件URLをお送りください。 出典：芦屋市「土地利用」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/tochi.html ／ 芦屋市「風致地区」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/huuchi_02.html ／ 芦屋市「六麓荘町地区地区計画」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/rokufumotoshou.html ／ 芦屋市「景観計画」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/keikankeikaku.html ／ 芦屋市「防災マップ」https://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/map.html ／ 芦屋市「洪水ハザードマップ」https://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/bousaimap/kouzui.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf

芦屋市がなぜ18.47km²しかないのか。 なぜ隣接する市が西宮市と神戸市の2つだけなのか。 なぜ工業地の標準地が1地点もないのか。 これらは、すべて同じ成り立ちから説明できます。 この章では、市公式の略年表に書かれていることだけをたどります。

昭和15年、精道村から芦屋市へ

市公式の「芦屋市のあゆみ」は、こう記しています。 「昭和15年（1940年）、全国で173番目の市として精道村から芦屋市へと飛躍しました。」

ここで注目していただきたいのは、「精道村から」という一語です。 多くの市は、複数の町村が合併して市になります。 たとえば隣の西宮市は、武庫郡の複数の町村と有馬郡の2村を合併して現在の市域になりました。 芦屋市は、精道村という1つの村がそのまま市になった市です。

だから小さい。 市域は18.47km²＝1,857ha、 市公式の表現で「東西約2.5km、南北約9.6kmと南北に細長いまち」。 隣接するのは西宮市と神戸市の2市だけです （市統計書「位置及び範囲」の極東・極西・極北・極南欄に記載があるのはこの2市のみ）。 市域の小ささと、隣接市が2つしかないという地理は、この沿革の直接の帰結です。

戦災

市公式の略年表によれば、昭和20年（1945年）、芦屋市は大空襲により甚大な被害を受けました。

昭和26年3月 ― 芦屋国際文化住宅都市建設法

芦屋市の成り立ちで、最も重要な事実はこれです。

市公式は、昭和26年（1951年）3月に「芦屋国際文化住宅都市建設法」が公布されたと記しています。 そして、独立した文化住宅都市としての道を選択した、と。

「国が、その市のためだけに法律をつくった」ということです。 市名がそのまま法律の名前に入っている法律を持つ市は、多くありません。 そしてその法律の名前に「住宅都市」と入っている。

この事実を、いまの数字と並べてみてください。

※出典：芦屋市「芦屋市のあゆみ」https://www.city.ashiya.lg.jp/kouhou/ayumi.html ／ 芦屋市「六麓荘町地区地区計画」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/rokufumotoshou.html ／ 芦屋市「都市計画マスタープラン」 https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/toshimasu-kaitei5/toshimasu-kaitei5.html

震災 ― 全壊家屋7,739世帯

市公式の略年表は、平成7年（1995年）1月17日の阪神・淡路大震災について 「全壊家屋7,739世帯」を含む甚大な被害があったと記しています。

この数字は、住宅を買う側にとっても意味を持ちます。 芦屋市の令和7年国勢調査（確定値）の世帯数は41,983世帯。 震災で全壊した7,739世帯は、いまの世帯数の約18.4％にあたります（当方算出）。 つまり芦屋市の住宅ストックの相当部分が、震災以降に建て替えられたものだということです。

国土交通省の成約価格情報（直近4四半期）で、 芦屋市の成約物件の平均築年はマンション1992年・戸建2000年。 戸建の平均築年が2000年ということは、震災の5年後です。 成約個票を見ても、戸建は2005年築・1997年築・2001年築・2004年築と、 震災以降に建てられた物件が市場に出てきていることが分かります。

ただし、これは平均の話です。 個別の物件については、必ず建築年と耐震基準をご確認ください。 マンションの平均築年1992年は、震災より前です。

「庭園都市」宣言と、制度の重なり

平成16年（2004年）、芦屋市は「庭園都市」を宣言しました。

この宣言と、いまの制度は地続きです。 風致地区の第1種は緑地率50％以上を求めます。 六麓荘町地区地区計画は、垣またはさくを 「生垣又は見通しの妨げにならないフェンス等」で高さ1.8m以下と定めています。 景観計画には植栽計画ガイドラインがあります。 「庭園都市」という言葉は、標語ではなく制度として運用されているということです。

そして、それがそのまま芦屋市の地価を支えています。 令和8年地価公示の住宅地19地点はすべて前年比プラス、 平均395,000円/㎡・＋4.0％で兵庫県内1位。 人口が2.52％減っている市で、これが成立しています。

※出典：芦屋市「芦屋市のあゆみ」https://www.city.ashiya.lg.jp/kouhou/ayumi.html ／ 芦屋市「都市計画の概要」https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/gaiyou.html ／ 芦屋市統計書（令和7年版） https://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/documents/r7ashiyashi_toukeisyo.pdf 。

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