【兵庫県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜41市町の相場・地価・エリアを公的データで解説

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

兵庫県の価格帯で、いくら得になるか

兵庫県内で実際に成約している価格帯（650万円〜8,000万円）で見ると、仲介手数料の上限は28万500円〜270万6,000円。これが家タダでは0円になります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

家タダが個別ページを持つ県内21市区の成約データ（直近4四半期・計14,923件）を集計すると、戸建の成約中央値は1,700万円（加古川市）〜6,150万円（芦屋市）、中古マンションは820万円〜3,400万円の範囲に分布します。

つまり兵庫県で家を買うとき、かかるはずの仲介手数料は28万500円〜270万6,000円。それが家タダでは0円になります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」2025年第2四半期〜2026年第1四半期。家タダが個別ページを持つ兵庫県内21市区の合計14,923件。これは市場全体の成約データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。
仲介手数料の上限は（物件価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出。上限額に天井はない。

兵庫県の住宅地の値段は、大阪駅・三ノ宮駅への到達時間でほぼ説明がつきます。 南部は東西に5本の鉄道が並走し、北へ行くほど本数が減ります。

阪神間を東西に結ぶ5路線

北部・西部へ伸びる路線

各駅の実際の成約件数・中央値・平均徒歩分数は、市区ごとの個別ページに掲載しています。

神戸市を9区に分けると、県内の順位はこう変わります。神戸市中央区が県内2位に入る一方、神戸市北区は58,056円/㎡。同じ神戸市のなかでも6.3倍の差があります。

出典：国土交通省「令和8年地価公示」鑑定評価書データ（兵庫県）の住宅地全地点から当方が算出。標準地が3地点以上ある市区町のみを母数とした（40市区町）。国土交通省が順位として公表しているものではない。

市を選んでも、それで値段が決まるわけではありません。西宮市は市内で40.4倍、宝塚市は24.2倍、姫路市は18.1倍。「どの市か」より「その市のどこか」のほうが、金額への影響がはるかに大きい市町があります。

下表は令和8年地価公示の住宅地の標準地について、市区町ごとに最も高い地点と最も安い地点の実際の住所を並べたものです。同じ市内で通勤先も変わらないのに、地点によって土地代が何倍も動きます。

出典：国土交通省「令和8年地価公示」鑑定評価書データ（兵庫県）の住宅地全地点から当方が算出。標準地が3地点以上ある市区町のみを母数とした（40市区町）。国土交通省が順位として公表しているものではない。
地点は住宅地の標準地のみ。標準地は市区町内のすべての土地を網羅するものではないため、この倍率は「標準地どうしの比較」であり、市内の最高値・最安値そのものではない。

兵庫県は北は日本海、南は瀬戸内海と淡路島まで含む唯一の県です。県が公式に使う「五国」の区分で見ると、住まい選びの前提がどれだけ違うかがはっきりします。

地域区分：兵庫県「兵庫県の概要」。摂津（神戸・阪神）・播磨・但馬・丹波・淡路の5つ。本ページでは摂津を県の呼称にあわせて「神戸」「阪神」に分けて示す。

1. 市街化調整区域かどうか

兵庫県は市町によって調整区域の比率が極端に違います。三田市は市域の91.2％、宝塚市は74.4％、加古川市は70.9％が市街化調整区域です。調整区域の土地は原則として建て替え・増築に許可が必要で、住宅ローンの審査や将来の売却で不利になることがあります。物件資料の「都市計画」欄を必ず確認してください。

2. 都市計画税がかかるかどうか

都市計画税は市街化区域にだけかかる税金です（標準税率0.3％、加東市は0.2％）。三田市では市域の8.8％しか課税対象になりません。固定資産税1.4％と合わせて毎年かかり続けるコストなので、購入前に試算しておくべきです。

3. ハザードと地形

尼崎市は土砂災害警戒区域がゼロの一方、高潮・洪水・内水・津波のリスクを抱えます。神戸市灘区は最高900.7mから−0.2mまでの標高差があり、同じ区内でもリスクの種類が変わります。市町のハザードマップで、その住所の想定を確認してください。

各市町の詳細は、下記の個別ページで公的データをもとに整理しています。

市町ごとの補助とは別に、兵庫県が県として実施している制度があります。 中古住宅の購入で直接効いてくるものを挙げます。

ひょうごインスペクション補助（買主も対象）

兵庫県は「安全安心な既存住宅の流通」を支援するため、 インスペクション（建物状況調査）の費用の一部を補助しています。 補助額は1件あたり最大2万5千円（実際にかかった経費と2万5千円のいずれか低い額）。 対象は売買を予定している既存住宅の売主・買主（個人）で、 対象住宅は県内の既存の一戸建て住宅です（店舗等併用住宅は床面積の過半が居住用であること）。

申請期間は令和8年4月〜令和8年12月で随時受付。 ただし県は「期間内であっても予算がなくなり次第受付を終了」と明記しているため、 使う予定があるなら早めに動く必要があります。

中古の戸建てを買うとき、建物の状態を専門家に見てもらう費用が実質的に下がる制度です。 家タダでご購入いただく場合も、この制度はご自身で申請いただけます。制度の適用可否はご相談ください。

そのほか県が実施している住宅関連事業

• ひょうご住まいの耐震化促進事業（耐震診断・改修の支援）
• 人生いきいき住宅助成事業（高齢者・障害者向けの住宅改造費助成）
• 空き家活用支援事業

いずれも要件・予算枠・受付期間があり、年度によって内容が変わります。 検討時点の最新情報は県の各事業ページでご確認ください。市町が独自に実施する補助と併用できる場合もあります。

兵庫県は、日本海（但馬）から瀬戸内海・淡路島までを含む唯一の県です。 この形になったのは今から約150年前でした。

この拡大の背景には、内務卿・大久保利通の意向があり、 開港場である兵庫県の強化を図る狙いがあったとされています。 つまり兵庫県の県域は、神戸港を経済的に支えるために後からつくられた形です。

住まい選びの観点では、この成り立ちがいまも効いています。 摂津（神戸・阪神）は港と大阪への近さで発展し、播磨は姫路を中心とした独自の経済圏を持ち、 但馬・丹波・淡路はそれぞれ別の生活圏を維持したまま1つの県になりました。 「兵庫県の相場」という一つの数字がほとんど意味を持たないのは、この歴史に理由があります。

出典：兵庫県「県域の変遷」。旧国名の区分は兵庫県「兵庫県の概要」。

兵庫県は29市12町、計41市町。地価公示の住宅地の標準地があるすべての市区町を、五国別に並べました。標準地が3地点に満たない市町は平均値の信頼度が下がるため、その旨を明記しています。

神戸

兵庫県で唯一の政令指定都市。9区の間で地価が6.3倍ひらきます。市街化調整区域が市域の64％を占め、「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」が郊外の開発を強く縛っているのが、他の政令市と違う点です。

阪神

大阪と神戸にはさまれた地域。県内の地価上位が集中します。南部は平地で鉄道が5本並走し、北部（宝塚市・川西市・三田市・猪名川町）は山がちで市街化調整区域が広がります。同じ市内でも南北で価格が大きく変わるのがこの地域の特徴です。

播磨

姫路市を中心とする県西部。瀬戸内海沿いに明石市・加古川市・高砂市・たつの市・相生市・赤穂市が並び、内陸に西脇市・三木市・小野市・加西市・加東市が広がります。海沿いと内陸で地価が3〜4倍変わり、内陸は土地を広く持ちたい層の選択肢になります。

但馬

日本海に面した県北部。豊岡市・養父市・朝来市と2町。地価公示の標準地が3地点に満たない市町が多く、公的データで相場を把握しにくい地域です。都市計画区域外が広いぶん建築の自由度は高い一方、住宅ローンの取扱いと再売却の見通しは事前確認が要ります。

丹波

県中東部の内陸。丹波篠山市と丹波市の2市のみ。地価は県内最安層で、前年比もマイナスが続いています。大阪へはJR福知山線で直結しており、価格と通勤時間を引き換えにする選択肢です。

淡路

瀬戸内海の島。洲本市・南あわじ市・淡路市の3市。明石海峡大橋で神戸と直結しています。地価は但馬・丹波と同水準ながら、前年比はプラスに転じました。

出典：国土交通省「令和8年地価公示」鑑定評価書データ（兵庫県）の住宅地全地点から当方が算出。標準地が3地点以上ある市区町のみを母数とした（40市区町）。国土交通省が順位として公表しているものではない。
標準地が1地点もない町は表に現れない。域内格差は最高地点÷最安地点で当方が算出。

同じ兵庫県でも、駅によって成約の中央値は大きく変わります。成約20件以上の駅に絞って並べました。予算から駅を逆算するときの材料にしてください。

成約中央値が高い駅 上位20

成約中央値が抑えめの駅 下位20

価格が低い駅は、駅からの距離が遠い、築年が古い、物件の面積が小さいなど理由があります。現地で確認すべき点は個別にお伝えします。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」2025年第2四半期〜2026年第1四半期。家タダが個別ページを持つ兵庫県内21市区の合計14,923件。これは市場全体の成約データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

駅よりもさらに細かい単位で、実際にどの町で取引が起きているかを集計しました。物件を探すときの「候補にすべき町」の手がかりになります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」2025年第2四半期〜2026年第1四半期。家タダが個別ページを持つ兵庫県内21市区の合計14,923件。これは市場全体の成約データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。
町名は成約データの表記に従った。同じ町名でも丁目によって価格が変わる点は、個別ページで扱っている。

仲介手数料が0円になっても、家を買うときにお金がかからなくなるわけではありません。 何に、誰に、いくら払うのかを全部開け広げに出します。 ここを曖昧にする会社とは付き合わないほうがいい、というのが当社の考えです。

諸費用の全体像

中古住宅の購入でかかる諸費用は、一般に物件価格の6〜10％が目安とされます。 2,500万円の物件なら150万〜250万円です。 このうち最大の項目が仲介手数料（2,500万円なら89万1,000円）で、そこが0円になります。

1. 印紙税（国に払う）

売買契約書に貼る収入印紙です。金額は契約書に書かれた売買代金で決まります。 令和9年3月31日まで軽減措置が適用されます。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」。金額は契約書1通あたり。

2. 登録免許税（国に払う／法務局）

所有権を売主から自分に移す登記と、住宅ローンの抵当権を設定する登記にかかります。 課税標準は売買価格ではなく固定資産税評価額です（評価額は売買価格の6〜7割程度になることが多い）。

出典：国税庁「登録免許税の税額表」。軽減には床面積50㎡以上・自己居住用などの要件があります。

3. 司法書士報酬（司法書士に払う）

登記手続きを代理してもらう費用で、5万〜10万円程度が一般的です。 金額は司法書士が自由に決められるため、事前に見積りを確認します。 当社が上乗せすることはありません。

4. 不動産取得税（兵庫県に払う）

購入後、数か月してから都道府県から納税通知が届きます。 忘れた頃に来るので、資金計画に必ず入れておいてください。

中古住宅は新築年月日に応じて課税標準から一定額が控除される特例があります（要件あり）。 詳細は兵庫県の県税事務所にご確認ください。

5. 住宅ローン関係（金融機関に払う）

• 事務手数料：定額型（3万〜5万円）または定率型（借入額の2.2％）
• 保証料：借入額・期間により変動。金利上乗せ型を選べる場合もある
• 団体信用生命保険料：多くは金利に含まれる

定率型は借入額2,500万円で55万円前後になります。 金融機関によって差が大きいため、比較する価値がある項目です。

6. 火災保険・地震保険（保険会社に払う）

住宅ローンを借りる場合、火災保険の加入が条件になるのが一般的です。 建物の構造・所在地・補償内容・期間で保険料が変わります。 兵庫県は地域によって水災リスクが大きく異なるため、 ハザードマップを確認したうえで水災補償を付けるか決めることをおすすめします。

7. 固定資産税・都市計画税の精算金（売主に払う）

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。 年の途中で引渡しを受ける場合、引渡日以降の分を日割りで売主様に精算するのが商慣習です。 税金そのものではなく、売主様への支払いである点に注意してください。

合計するといくらか（2,500万円の中古戸建の例）

※金額は目安です。物件・金融機関・時期によって変わります。 物件を教えていただければ、その物件での概算を無料でお出しします。 概算を出したからといって、当社で購入する義務は一切ありません。